第一講(北大房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課件)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)授課教師：張輝副教授電話mail:nk94zhang@公共郵箱:pkuzhang@126.com;密碼：666666授課時(shí)間和地點(diǎn)：周三5-6節(jié)，3教405學(xué)分：2.0，共30學(xué)時(shí)

北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院課程簡(jiǎn)介房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一個(gè)重要方面。本課程從理論與實(shí)務(wù)相結(jié)合的角度介紹中國(guó)房地產(chǎn)制度變革以及投資開(kāi)發(fā)等方面的理論和方法，并且結(jié)合若干案例進(jìn)行較為深入的分析。開(kāi)設(shè)本課程的目的主要是為了開(kāi)闊學(xué)生的視野，培養(yǎng)學(xué)生理論聯(lián)系實(shí)際、觀察分析中國(guó)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的能力與方法。推薦參考書(shū)教材：自編教材參考書(shū)：1、張紅編著，《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》，清華大學(xué)出版社，2005。2、麥肯齊、貝茲著，《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2003年。3、尹伯成、邊華才主編，《房地產(chǎn)系列教材》，復(fù)旦大學(xué)出版社，2002年。4、劉偉、黃桂田等主編，《中國(guó)都市經(jīng)濟(jì)研究報(bào)告2007》，同心出版社，2007。評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)總分100分，平時(shí)：30%；期末70%。出勤率和課堂表現(xiàn)：10分。平時(shí)作業(yè)：20分。期末考試：70分。第一講房地產(chǎn)調(diào)控與市場(chǎng)前景第二講

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)比較分析第三講房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)值第四講房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分析第五講城中村改造研究第六講

國(guó)外經(jīng)驗(yàn)和啟示：日本、美國(guó)等課程內(nèi)容

房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r為何要進(jìn)行宏觀調(diào)控

04年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控一、房地產(chǎn)行業(yè)概覽二、為何要進(jìn)行宏觀調(diào)控？三、04年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)四、下一步宏觀調(diào)控的方向第一講中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控與市場(chǎng)前景第一部分房地產(chǎn)行業(yè)概覽一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況（一）我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段1、萌芽階段（1978-1987）

1978年12月，中國(guó)開(kāi)始進(jìn)入改革開(kāi)放的新的歷史階段。1980年12月深圳市房地產(chǎn)公司與香港公司簽訂了第一個(gè)客商獨(dú)資營(yíng)建商住大廈的協(xié)議，開(kāi)創(chuàng)了國(guó)有土地有償使用的先河。

1984年，國(guó)家計(jì)委和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司暫行辦法》規(guī)定允許建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以“經(jīng)營(yíng)城市土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”，并對(duì)企業(yè)性質(zhì)和經(jīng)營(yíng)范圍做出了政策性規(guī)定。大量帶有政府職能的開(kāi)發(fā)公司隨之興起，各地開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入了發(fā)展高峰期，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的萌芽階段形成。2、起步階段（1988-1991）

1987年12月1日，深圳市以拍賣的方式出讓了第一塊土地，被稱為“中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的里程碑”，拉開(kāi)了中國(guó)土地市場(chǎng)化的序幕。

1990年5月19日，國(guó)務(wù)院頒布了《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，為土地市場(chǎng)的發(fā)育提供了法律支持，土地使用從無(wú)償無(wú)限期變?yōu)橛袃斢邢奁?，城市土地市?chǎng)框架基本形成，各地也開(kāi)始建立房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。3、波動(dòng)階段（1992-1993）

1992年在鄧小平南巡講話的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，出現(xiàn)了全國(guó)性的房地產(chǎn)熱。1992年房地產(chǎn)投資總額比上一年增長(zhǎng)117%，1993年增長(zhǎng)115%，銀行、企業(yè)和個(gè)人大量資金涌向房地產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了過(guò)熱與泡沫化傾向。政府在1993年下半年開(kāi)始采取宏觀調(diào)控措施，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)。政府的直接干預(yù)收到了顯著效果，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯緊縮，投資增速顯著放慢，房地產(chǎn)價(jià)格漸趨穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)秩序亦趨于好轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)亦開(kāi)始從不規(guī)范的混亂局面向理性和規(guī)范的方向轉(zhuǎn)變。4、復(fù)蘇階段（1994-1997）

1994年7月，國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布實(shí)施，標(biāo)志著中國(guó)城鎮(zhèn)房改進(jìn)入了一個(gè)新的階段。房地產(chǎn)市場(chǎng)從政府宏觀調(diào)控下的低迷時(shí)期，逐步進(jìn)入復(fù)蘇調(diào)整階段。不僅住房建設(shè)量回升，也刺激了其配套行業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，包括房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理等，使住宅市場(chǎng)化穩(wěn)步推行。5、起飛階段（1998---）

1998年7月3日國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，即停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，發(fā)展住房金融體系，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。新的房改階段的開(kāi)始也標(biāo)志著房地產(chǎn)飛速發(fā)展的開(kāi)始，1998年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)投資額年均增長(zhǎng)20.4%，2005年達(dá)15909.2億元，城鎮(zhèn)房屋施、竣工面積分別為30.5億m2和11.8億m2，銷售面積為55486.2萬(wàn)m2，市場(chǎng)需求旺盛。（二）我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀1、投資現(xiàn)狀

2、開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀

3、銷售現(xiàn)狀1、投資現(xiàn)狀1998年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額不斷攀升，年均增長(zhǎng)20.4%，以2001年、2003年的增長(zhǎng)幅度最大。受宏觀調(diào)控的影響，2005年投資增幅降低，但幅度也在20％左右。房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比重這一指標(biāo)，更能反映房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和發(fā)展情況。1998年，房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為15.54％，而到2005年該指標(biāo)增長(zhǎng)到24.1%，說(shuō)明近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響作用正逐步提高。2、開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況與投資情況相同，房屋施、竣工面積和土地開(kāi)發(fā)購(gòu)置面積不斷上升，且伴隨投資情況的變化出現(xiàn)了類似的波動(dòng)。1997年后，國(guó)民經(jīng)濟(jì)逐漸從金融危機(jī)的陰霾中走出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積逐年上升，而2004年和2005年則受宏觀環(huán)境的影響，增長(zhǎng)率有較大幅度的回落，但整體上仍呈現(xiàn)出強(qiáng)勢(shì)的增長(zhǎng)趨勢(shì)。3、銷售現(xiàn)狀隨著我國(guó)住宅制度改革的不斷深入，我國(guó)房屋銷售量也不斷擴(kuò)大。與房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)情況不同，購(gòu)買(mǎi)需求并沒(méi)有隨宏觀政策的調(diào)整而變，在調(diào)控政策頻出的2005年，消費(fèi)者卻表現(xiàn)出了極為強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)意愿，銷售量增長(zhǎng)幅度超過(guò)45％。從結(jié)構(gòu)來(lái)看，中高檔住宅的銷售面積大幅增長(zhǎng)，而經(jīng)濟(jì)適用房則出現(xiàn)了逐年遞減的趨勢(shì)，也從側(cè)面反映出中低價(jià)位住宅缺口不斷加大、房屋供給結(jié)構(gòu)失衡的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。4、2007年我國(guó)房地產(chǎn)景氣指數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于景氣周期。（三）我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)1、發(fā)展迅速、區(qū)域差距大

2、地位上升、社會(huì)焦點(diǎn)

3、整體市場(chǎng)化程度低

4、土地、資金約束力強(qiáng)

5、供需兩旺、結(jié)構(gòu)失衡二、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)構(gòu)架房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)體系市場(chǎng)調(diào)研融資建造市場(chǎng)營(yíng)銷土地獲得規(guī)劃設(shè)計(jì)社會(huì)服務(wù)房地產(chǎn)業(yè)綜合技術(shù)金融保險(xiǎn)綜合技術(shù)建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈咨詢與調(diào)查法律服務(wù)出讓、轉(zhuǎn)讓工程設(shè)計(jì)銀行貸款銷售回款工程監(jiān)理樓盤(pán)建造綠化裝潢裝飾物業(yè)管理相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)主入住建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)綜合技術(shù)樓盤(pán)銷售房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)鋼鐵水泥有色金屬新材料建筑業(yè)金融業(yè)商業(yè)信息服務(wù)交通家用電器家具IT產(chǎn)品汽車

服務(wù)業(yè)

原能材料源電力燃?xì)夥康禺a(chǎn)房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程是一項(xiàng)具有風(fēng)險(xiǎn)的活動(dòng)，既可能有巨額損失，也可能有豐厚的利潤(rùn)，其成功與否主要取決于對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的管理，以及在每一個(gè)開(kāi)發(fā)階段所做出的決策的準(zhǔn)確程度?？偨Y(jié)起來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)主要涉及12項(xiàng)基本經(jīng)濟(jì)活動(dòng)：1.市場(chǎng)調(diào)研針對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、客戶需求、企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境，分析企業(yè)的策略與行動(dòng)。通過(guò)區(qū)域進(jìn)行分析比較，綜合公司實(shí)力和資源，判斷企業(yè)適宜進(jìn)入的區(qū)域和地塊，并為其選擇適合開(kāi)發(fā)的類型，作為決策的重要參考。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)計(jì)劃的制定和營(yíng)銷策略的制定，往往涉及很多方面，因此市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容也非常廣泛，主要包括環(huán)境調(diào)查、需求調(diào)查、消費(fèi)者調(diào)查、價(jià)格調(diào)查、產(chǎn)品調(diào)查、競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查幾個(gè)方面。環(huán)境調(diào)查是指對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會(huì)風(fēng)俗、自然地理環(huán)境等各方面的調(diào)查，這些外部環(huán)境直接影響市場(chǎng)的需求變化。需求調(diào)查包括現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求調(diào)查兩種，對(duì)市場(chǎng)容量、消費(fèi)趨勢(shì)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)，以及產(chǎn)品的供給需求彈性等方面進(jìn)行調(diào)查，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策、物價(jià)變化等因素的變動(dòng)對(duì)市場(chǎng)需求的影響進(jìn)行測(cè)度。消費(fèi)者調(diào)查指對(duì)消費(fèi)者行為的調(diào)查，包括消費(fèi)者類別、購(gòu)買(mǎi)能力、購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)、偏好等。產(chǎn)品銷售調(diào)查包括房地產(chǎn)銷售渠道策略的實(shí)施、評(píng)估、控制和調(diào)整，廣告媒體效果測(cè)定，銷售統(tǒng)計(jì)等。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查包括同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)量與規(guī)模，競(jìng)爭(zhēng)者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的數(shù)量、種類、成本、價(jià)格和利潤(rùn)水平，競(jìng)爭(zhēng)者的市場(chǎng)占有率及其發(fā)展變化趨勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)者營(yíng)銷策略和手段等等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程2.項(xiàng)目可行性研究可行性研究是指在翔實(shí)的市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境等方面進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查、研究和分析，對(duì)可能擬定的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和建設(shè)方案等進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)分析和綜合比較論證；對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境生態(tài)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。同時(shí)，全面研究考察該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在技術(shù)上的先進(jìn)性和適用性，在經(jīng)濟(jì)上的合理性和有效性以及規(guī)劃建設(shè)上的可能性和可行性。依此就是否應(yīng)該投資開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目以及如何投資，或就此終止投資還是繼續(xù)投資開(kāi)發(fā)等給出結(jié)論性意見(jiàn)，為投資決策提供科學(xué)依據(jù)，并作為進(jìn)一步開(kāi)展工作的基礎(chǔ)?？尚行匝芯渴窃谕顿Y決策必不可少的工作階段，主要對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證。其基本內(nèi)容包括市場(chǎng)預(yù)測(cè)和研究、技術(shù)方案研究、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)三個(gè)部分。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程3.融資策略與財(cái)務(wù)規(guī)劃對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，傳統(tǒng)的融資方式主要有以下三種：一是利用結(jié)算資金，主要依靠建設(shè)企業(yè)的工程墊款和預(yù)收售房款；二是增加自有資本，通過(guò)吸收新股東入股和原有股東增加投資等方式增加內(nèi)部積累和增資；三是借款，向銀行借款或向其他企業(yè)拆借。企業(yè)需要在分析自身優(yōu)劣勢(shì)的基礎(chǔ)上，拓寬融資渠道，從單一依靠負(fù)債融資到綜合資本運(yùn)營(yíng)。財(cái)務(wù)規(guī)劃需要根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略進(jìn)行現(xiàn)金收支分析，資金的來(lái)源和使用情況，并預(yù)計(jì)企業(yè)現(xiàn)金流量表，資產(chǎn)負(fù)債表和損益表。財(cái)務(wù)規(guī)劃對(duì)流動(dòng)資金預(yù)先周詳?shù)挠?jì)劃和控制，通過(guò)損益表預(yù)計(jì)是企業(yè)的贏利狀況，作為企業(yè)在一段時(shí)間運(yùn)作后的經(jīng)營(yíng)結(jié)果的判斷，利用預(yù)計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表來(lái)衡量企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況以及可能的投資回報(bào)率。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程4-1.土地開(kāi)發(fā)與土地獲得目前，我國(guó)土地市場(chǎng)實(shí)行的是土地儲(chǔ)備制度，是對(duì)城市用地實(shí)施“統(tǒng)一征用、統(tǒng)一收回、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理”，具體指政府依照法律程序，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對(duì)通過(guò)收回、收購(gòu)、置換、征用等方法取得的土地進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、整理，并進(jìn)行儲(chǔ)備，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地的需求，確保政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的一種土地管理制度。由土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心委托相關(guān)企業(yè)完成土地的前期開(kāi)發(fā)工作，土地整理、拆遷補(bǔ)償、等。完成一級(jí)開(kāi)發(fā)的土地由土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心統(tǒng)一出讓，欲進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性用地二級(jí)開(kāi)發(fā)的企業(yè)需通過(guò)公開(kāi)的土地出讓平臺(tái)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。我國(guó)的土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度規(guī)定各級(jí)政府的土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心具有開(kāi)發(fā)土地、增值土地的功能。土地開(kāi)發(fā)通常指土地的一級(jí)開(kāi)發(fā),由土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心或其授權(quán)委托的企業(yè)，按照法律程序，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對(duì)收回、收購(gòu)、置換、征用等方式取得的土地進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)，進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”（通水、通電、通路、平整土地）、“五通一平”（通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地）、“七通一平”（通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹?、平整土地）等的建設(shè)條件。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程4-2.土地開(kāi)發(fā)與土地獲得土地獲得主要通過(guò)兩個(gè)市場(chǎng)，一是國(guó)有土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)，政府是一級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)主體，根據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)營(yíng)性用地需通過(guò)“招拍掛”的方式獲得土地使用權(quán)。二是土地的二級(jí)市場(chǎng)，符合土地轉(zhuǎn)讓規(guī)定，擁有國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者都構(gòu)成二級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)主體，企業(yè)可以通過(guò)直接購(gòu)買(mǎi)、合作入股等方式獲得土地。從開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取土地使用權(quán)的途徑分析，主要為劃撥、協(xié)議出讓、“招拍掛”以及土地轉(zhuǎn)讓四種渠道。劃撥方式指國(guó)家將符合國(guó)家土地劃撥目錄要求的土地?zé)o償劃撥給企業(yè)使用；協(xié)議出讓指非經(jīng)營(yíng)性用地可通過(guò)與政府協(xié)商價(jià)格的形式獲得土地使用權(quán)，主要包括基礎(chǔ)設(shè)施、舊城改造等項(xiàng)目；“招拍掛”指經(jīng)營(yíng)性用地需通過(guò)招標(biāo)、拍賣和掛牌三種方式在土地一級(jí)市場(chǎng)公開(kāi)出讓；土地轉(zhuǎn)讓指通過(guò)土地二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取土地的費(fèi)用一般要占到項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用的三成左右，有些項(xiàng)目則達(dá)到總成本的五成以上，土地獲取的質(zhì)量和數(shù)量是決定項(xiàng)目成功與否的重要因素。為保證土地的質(zhì)量，開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲取土地之前要對(duì)地塊進(jìn)行研判，研究地塊的區(qū)位、交通便利程度、地形和地質(zhì)條件、規(guī)劃等級(jí)及規(guī)劃圖則的詳細(xì)內(nèi)容（物業(yè)類型、容積率、綠化率等）、配套設(shè)施現(xiàn)狀和項(xiàng)目投入使用時(shí)的狀況、周邊地塊的規(guī)劃用途等方面的內(nèi)容。區(qū)位是房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值和市場(chǎng)空間最為關(guān)鍵的因素。此基礎(chǔ)上，做好土地估價(jià)、購(gòu)買(mǎi)工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程4-3.土地開(kāi)發(fā)與土地獲得土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心會(huì)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)等形式及時(shí)地發(fā)布土地出讓計(jì)劃，企業(yè)需要迅速分析供應(yīng)地塊的條件，對(duì)其綜合條件進(jìn)行評(píng)估，制定行動(dòng)方案。而二級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)信息則需要企業(yè)擁有敏銳的市場(chǎng)嗅覺(jué)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)適合的地塊信息，尋求合作機(jī)會(huì)。土地的區(qū)位好壞，關(guān)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成敗，必須有良好的判斷能力與分析能力，判斷土地價(jià)值增值的潛力。開(kāi)發(fā)企業(yè)也需對(duì)本公司擁有的土地儲(chǔ)備量進(jìn)行一定的規(guī)劃和控制，實(shí)施中長(zhǎng)期與短期相結(jié)合的土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略。做好企業(yè)現(xiàn)有土地的開(kāi)發(fā)管理，根據(jù)市場(chǎng)的需求變化及時(shí)評(píng)估企業(yè)現(xiàn)有土地的分布和市場(chǎng)價(jià)值狀況，對(duì)企業(yè)未來(lái)的土地需求進(jìn)行預(yù)測(cè)，進(jìn)行土地使用計(jì)劃和安排等。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，獲得的土地在兩年內(nèi)未開(kāi)發(fā)或未按進(jìn)度進(jìn)行施工，國(guó)家可以無(wú)償收回，土地的儲(chǔ)備時(shí)間一般不應(yīng)超過(guò)這一期限。因此，土地儲(chǔ)備不是盲目圈地，盲目地儲(chǔ)備土地只會(huì)造成大量的資金沉淀，同時(shí)還支付高額的資金成本。

結(jié)果：獲得五證兩書(shū)中的《國(guó)有土地使用證》

4-4案例分析--某市土地一級(jí)市場(chǎng)分析4-4-1土地供應(yīng)特點(diǎn)—土地來(lái)源存量用地挖潛為主，新增用地比重較低從土地來(lái)源看存量新增比8年累計(jì)存量新增比為3：1其中在2004年和2005年新增用地的比例較高，分別達(dá)到了52.51%和78.52%；其余年份均在20%以下；如果不考慮這兩個(gè)年份，則其余年份累計(jì)存量新增比約為12.5：1（92.61%：7.39%）4-4-2土地供應(yīng)特點(diǎn)—供應(yīng)方式1劃撥比重逐步降低，有償比重不斷提高從供應(yīng)方式看劃撥有償比9年累計(jì)有償比例為61.75%劃撥有償累計(jì)比例約為2：3前4年（1999-2002年）累計(jì)有償比重為54%后5年（2003-2007年）累計(jì)有償比重為68.5%近3年（2005-2007年）有償供應(yīng)比重平均為72%4-4某市土地一級(jí)市場(chǎng)分析4-4某市土地一級(jí)市場(chǎng)分析4-4-2土地供應(yīng)特點(diǎn)—供應(yīng)方式2從供應(yīng)方式看劃撥類型比1999-2007年工業(yè)：居?。盒姓k公：其他=16.67%：22.79%：2.16%：58.38%；近3年，采用劃撥方式供應(yīng)的4類用地比例為：工業(yè)：居?。盒姓k公：其他=15.62%：16.69%：4.60%：63.09%；近3年，劃撥中，工業(yè)、居住比例下降，行政辦公、其他比例上升哪些類型劃撥比例高？——其他用地其他用地主要包括文教衛(wèi)用地、對(duì)外交通用地、道路廣場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)、市政公用設(shè)施、綠地、特殊用地等等。

4-4某市土地一級(jí)市場(chǎng)分析4-4-3土地供應(yīng)特點(diǎn)—供應(yīng)地類1前五年居住用地多，后四年工業(yè)用地多從供應(yīng)地類看面積居?。呵?年供應(yīng)規(guī)模較大，而近4年供應(yīng)規(guī)模較小，在80公頃以下；工業(yè)：供應(yīng)規(guī)模一直較大，大多數(shù)年份在100公頃以上，其中2004年更是達(dá)到了311.63公頃；行政辦公：除在2000年達(dá)到66.78公頃以外，其余年份均在10公頃以下。其他：在1999-2003年平均約在80公頃左右，而2004-2007年則平均約為165公頃；比例前5年（1999-2003年）累計(jì)，居住比例最高，其次是工業(yè)，再次是其他，行政辦公最低這5年4類用地累計(jì)比例為居?。汗I(yè)：行政辦公：其他=29%：44%：6%：21%后4年（2004-2007年）累計(jì)，工業(yè)比例最高，其次是其他，再次是居住，行政辦公比例最低這5年4類用地累計(jì)比例為居住：工業(yè)：行政辦公：其他=13%：45%：2%：40%4-4某市土地一級(jí)市場(chǎng)分析4-4-3

土地供應(yīng)特點(diǎn)—供應(yīng)地類2前五年居住用地多，后四年工業(yè)用地多從供應(yīng)地類看面積居?。呵?年供應(yīng)規(guī)模較大，而近4年供應(yīng)規(guī)模較小，在80公頃以下；工業(yè)：供應(yīng)規(guī)模一直較大，大多數(shù)年份在100公頃以上，其中2004年更是達(dá)到了311.63公頃；行政辦公：除在2000年達(dá)到66.78公頃以外，其余年份均在10公頃以下。其他：在1999-2003年平均約在80公頃左右，而2004-2007年則平均約為165公頃；比例前5年（1999-2003年）累計(jì)，居住比例最高，其次是工業(yè)，再次是其他，行政辦公最低這5年4類用地累計(jì)比例為居?。汗I(yè)：行政辦公：其他=29%：44%：6%：21%后4年（2004-2007年）累計(jì)，工業(yè)比例最高，其次是其他，再次是居住，行政辦公比例最低這5年4類用地累計(jì)比例為居?。汗I(yè)：行政辦公：其他=13%：45%：2%：40%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程5.規(guī)劃設(shè)計(jì)

規(guī)劃設(shè)計(jì)包括社區(qū)用地布局規(guī)劃、交通規(guī)劃、綠地及景觀規(guī)劃、環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑單體概念設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)配套設(shè)計(jì)等方面。要求企業(yè)針對(duì)已取得地塊的產(chǎn)品類型，委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，借助創(chuàng)意與設(shè)計(jì)的巧思，將土地最大限度實(shí)現(xiàn)增值，轉(zhuǎn)化成物美價(jià)廉的空間提供給客戶，滿足其軟硬件的需求。設(shè)計(jì)單位是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)中前期的重要合作伙伴。據(jù)統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本的70%左右在設(shè)計(jì)階段就已確定，設(shè)計(jì)階段對(duì)于項(xiàng)目成本控制來(lái)說(shuō)極為重要。通過(guò)與設(shè)計(jì)商合伙，開(kāi)發(fā)商能夠有效地聯(lián)合設(shè)計(jì)單位對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)開(kāi)展全生命周期費(fèi)用分析，按照價(jià)值分析的結(jié)果來(lái)選擇或修正設(shè)計(jì)方案；此外，合伙關(guān)系的建立還能有效地減少雙方的交易成本，保持相對(duì)穩(wěn)定的設(shè)計(jì)質(zhì)量，以及形成比較成熟的設(shè)計(jì)風(fēng)格。5.規(guī)劃設(shè)計(jì)—地塊圖

5.規(guī)劃設(shè)計(jì)—B地塊平面圖

5.規(guī)劃設(shè)計(jì)—B地塊綠地和道路結(jié)構(gòu)分析圖

5.規(guī)劃設(shè)計(jì)—B地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

5.規(guī)劃設(shè)計(jì)—城市用地分類

根據(jù)建設(shè)部《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（97版）：10大類，46中類，73小類（深圳城市用地分為大類、中類和小類三個(gè)層次，共11大類、53中類、80小類）。用地類型中文名稱

代號(hào)

用地類型英文名稱

居住用地RResidentialLand商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地CCommercialandServiceFacilityLand政府社團(tuán)用地GICGovernmentandCommunityLand工業(yè)用地MIndustrialLand倉(cāng)儲(chǔ)用地WWarehouseLand對(duì)外交通用地TIntercityTransportationLand道路交通用地SRoadsandSquares市政公用設(shè)施用地UMunicipalUtilities綠地GGreenSpace特殊用地DSpecially-designatedLand水域和其它非城市建設(shè)用地EWaterbodiesandOthernon-urbandevelopmentLand5.規(guī)劃設(shè)計(jì)—B地塊表現(xiàn)圖

5.規(guī)劃設(shè)計(jì)—B地塊住宅戶型圖

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程6.規(guī)劃報(bào)建在規(guī)劃設(shè)計(jì)步驟完成后，對(duì)擬建地塊進(jìn)行規(guī)劃報(bào)建，獲得政府部門(mén)的建設(shè)許可，辦理開(kāi)工用建設(shè)的相關(guān)手續(xù)，包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)等，合法地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。結(jié)果：獲得“五證兩書(shū)”中三證。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程7.工程招標(biāo)和準(zhǔn)備

建設(shè)工程的招標(biāo)是指在發(fā)包建設(shè)項(xiàng)目之前，公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)人，根據(jù)招標(biāo)人的意圖或要求提出報(bào)價(jià)，擇日開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)，以便從中擇優(yōu)選定中標(biāo)人的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)工程建設(shè)單位進(jìn)行招標(biāo)和考核，從中選出合適的房地產(chǎn)建筑商及發(fā)包方式，以保證工程在將來(lái)的開(kāi)發(fā)中能順利進(jìn)行，建成合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品。同時(shí)，從甲方的角度對(duì)工程進(jìn)行準(zhǔn)備，包括工程進(jìn)行中提供材料的準(zhǔn)備，工程人員的到崗，工程人員的招聘，培訓(xùn)等等，現(xiàn)場(chǎng)辦公室的準(zhǔn)備，辦公設(shè)施的準(zhǔn)備等，為開(kāi)展價(jià)值活動(dòng)提供必要條件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程8.工程建設(shè)和管理

工程建設(shè)是對(duì)土地、建筑材料等原料通過(guò)作業(yè)投入成本，使之轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品價(jià)值，由建筑單位把產(chǎn)品的設(shè)計(jì)規(guī)劃藍(lán)圖建造成實(shí)體的低成本、高質(zhì)量的工程。其管理涉及到建筑施工、工程投資控制，工程質(zhì)量控制、工程質(zhì)量驗(yàn)收等方面，進(jìn)行合同管理和信息管理，并負(fù)責(zé)全面的組織協(xié)調(diào)工作。據(jù)統(tǒng)計(jì)，建筑工程費(fèi)用一般占到項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用的五成以上，對(duì)項(xiàng)目總投資的影響在10%左右，直接關(guān)系到最終產(chǎn)品的質(zhì)量和交割時(shí)間。質(zhì)量目標(biāo)、工期目標(biāo)和費(fèi)用目標(biāo)是建設(shè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的主要目標(biāo)。在本環(huán)節(jié)中，突出的問(wèn)題反映在兩個(gè)方面，一是開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)建筑質(zhì)量不放心，大量的精力、經(jīng)費(fèi)花費(fèi)在對(duì)建筑質(zhì)量的監(jiān)管上；二是施工單位大量墊付建設(shè)資金，造成了拖欠農(nóng)民工工資等問(wèn)題，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，超過(guò)兩成的公司將建筑商偷工減料列為分工合作中最令人擔(dān)憂的環(huán)節(jié)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程9.預(yù)售許可

《商品房銷售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定預(yù)售條件包括三點(diǎn)，一是已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)，二是持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證，三是按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。在符合條件后，企業(yè)需到政府相關(guān)部門(mén)辦理，預(yù)售許可證內(nèi)容包括發(fā)展商名稱、項(xiàng)目名稱、坐落地點(diǎn)、土地使用權(quán)合同信息、批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數(shù)、間數(shù)等。按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，銷售商品房應(yīng)該具備“五證”和“兩書(shū)”即：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》?！皟蓵?shū)”即《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程10.房屋銷售

在取得房屋銷售許可證書(shū)后，根據(jù)消費(fèi)者的特點(diǎn)、產(chǎn)品的特性等方面進(jìn)行營(yíng)銷企劃，內(nèi)容包括市場(chǎng)機(jī)構(gòu)和營(yíng)銷渠道的選擇、營(yíng)銷隊(duì)伍和管理、促銷計(jì)劃和廣告策略和價(jià)格決策。同時(shí)，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行包裝、宣傳、提煉產(chǎn)品物質(zhì)和非物質(zhì)內(nèi)涵，進(jìn)一步提升產(chǎn)品價(jià)值，同時(shí)通過(guò)銷售過(guò)程中的客戶需求反饋，對(duì)在建和后期擬建產(chǎn)品設(shè)計(jì)和建造進(jìn)行修正，增強(qiáng)客戶滿意度，以顧客需求為導(dǎo)向，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的銷售價(jià)值最大化，實(shí)現(xiàn)資金回籠。

全過(guò)程營(yíng)銷已成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的發(fā)展趨勢(shì)。市場(chǎng)營(yíng)銷在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的介入，即在房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的過(guò)程中滲透營(yíng)銷理念，使產(chǎn)品適應(yīng)市場(chǎng)的要求，已成為當(dāng)前房地產(chǎn)營(yíng)銷的一個(gè)重要特點(diǎn)?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)始于市場(chǎng)營(yíng)銷，同時(shí)也是完成于市場(chǎng)營(yíng)銷。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程11.后期服務(wù)后期服務(wù)環(huán)節(jié)主要指為業(yè)主入住后提供的維護(hù)、物業(yè)管理等服務(wù)，通過(guò)提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和工程質(zhì)量，建立專業(yè)化的服務(wù)隊(duì)伍，對(duì)業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)，樹(shù)立公司的社會(huì)信譽(yù)度，打造強(qiáng)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)，培育顧客的忠誠(chéng)度和向心力，提升企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值。目前，后期服務(wù)市場(chǎng)尤其是物業(yè)管理市場(chǎng)較為混亂，糾紛不斷大部分由開(kāi)發(fā)商自辦的物業(yè)管理公司進(jìn)行本項(xiàng)目的物業(yè)管理。雖然可以提供一定的便捷，也帶來(lái)了管理混亂，職責(zé)不清等問(wèn)題，影響物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程12.資金管理資金管理貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的整個(gè)過(guò)程，包括資金的融資、安排、監(jiān)管、運(yùn)用等。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初始階段，根據(jù)融資策略和財(cái)務(wù)規(guī)劃，開(kāi)發(fā)企業(yè)憑借資產(chǎn)抵押和有效擔(dān)保向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款，用于土地的開(kāi)發(fā)、購(gòu)買(mǎi)、支付相關(guān)單位委托費(fèi)用等經(jīng)營(yíng)行為；在房地產(chǎn)建設(shè)階段，施工單位通過(guò)融資進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)需對(duì)工程款的結(jié)算進(jìn)行核實(shí)，統(tǒng)籌管理資金，保障項(xiàng)目的建設(shè)、開(kāi)發(fā)銷售和經(jīng)營(yíng)按照既定的計(jì)劃推進(jìn)；在銷售階段，購(gòu)房者申請(qǐng)住房抵押貸款來(lái)交付房款，開(kāi)發(fā)企業(yè)完成資金回籠。房地產(chǎn)業(yè)六大分工環(huán)節(jié)房地產(chǎn)主要行為主體構(gòu)成房地產(chǎn)以生產(chǎn)流程為核心的資金流程房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)廣泛，影響波及面廣的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)的支持，同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)重要的生產(chǎn)要素。盡管房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)非常廣泛，但往往只有少數(shù)幾個(gè)產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位。房地產(chǎn)業(yè)與這些產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)密切，依賴性強(qiáng)。房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)必須處理好與這些產(chǎn)業(yè)的關(guān)系。其中，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與金融保險(xiǎn)業(yè)、公共管理和社會(huì)組織的關(guān)聯(lián)關(guān)系尤其值得關(guān)注。從投入結(jié)構(gòu)看，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)更多的消耗第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品即物質(zhì)型產(chǎn)品，尚處于數(shù)量積累和擴(kuò)張的粗放發(fā)展的階段，這與中國(guó)當(dāng)前正處在工業(yè)化的進(jìn)程密切相關(guān)；而美日發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)具有明顯的服務(wù)型的集約發(fā)展特征，主要消耗第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)，已走向質(zhì)量提升的階段。從分配去向看，房地產(chǎn)業(yè)所提供的產(chǎn)品或服務(wù)主要被第三產(chǎn)業(yè)部門(mén)所消耗，這是房地產(chǎn)業(yè)作為服務(wù)業(yè)的特性體現(xiàn)。但中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍明顯存在工業(yè)化進(jìn)程的痕跡，更多是為生產(chǎn)服務(wù)，也就是為經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和擴(kuò)張服務(wù)；而美日兩國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)更傾向于為生活服務(wù)，重點(diǎn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量的提升。從動(dòng)態(tài)變化來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的方向表現(xiàn)出強(qiáng)烈的一致性，即服務(wù)化的趨勢(shì)，包括房地產(chǎn)業(yè)消耗投入品的服務(wù)化和房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出分配的服務(wù)化兩個(gè)方面。房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長(zhǎng)，屬于經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)的引擎；具有經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)和經(jīng)濟(jì)衰退的雙刃劍特性。第二部分為什么要調(diào)控？房地產(chǎn)與中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行一、不斷推高的房?jī)r(jià)內(nèi)在原因（一）全國(guó)人均可支配收入上升抬高地產(chǎn)需求Y=-5.895137+0.970521*LN(INCOME)注：Y為平均住房?jī)r(jià)格（萬(wàn)），INCOME為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）。表示我國(guó)房?jī)r(jià)于城鎮(zhèn)居民可支配收入的對(duì)數(shù)之間存在線性關(guān)系，他們之間的彈性系數(shù)為0.9705，如果居民支配收入每增加1%元，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)0.9705%元。從日本住宅金融公庫(kù)私人住宅貸款利率的變化基本不對(duì)私人住宅投資發(fā)生影響的分析結(jié)果來(lái)看，我們需要重新審視貨幣政策特別是利率政策在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。從日本房地產(chǎn)周期波動(dòng)的形態(tài)分析中，我們發(fā)現(xiàn)引發(fā)私人住宅投資變動(dòng)的關(guān)鍵在于就業(yè)和居民儲(chǔ)蓄余額兩個(gè)主要因素，而且兩個(gè)關(guān)鍵因素與私人住宅投資變動(dòng)成正相關(guān)關(guān)系。這一發(fā)現(xiàn)說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)升溫很大程度上源于居民儲(chǔ)蓄余額的年年快速攀升。如果不能從根本上扭轉(zhuǎn)我國(guó)居民儲(chǔ)蓄余額節(jié)節(jié)快速高攀的勢(shì)頭，那么要想扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)投資的勢(shì)頭也將十分困難。（二）工業(yè)化帶動(dòng)城鎮(zhèn)化，人口結(jié)構(gòu)劇烈變遷納瑟姆曲線：1978年17.92%，1996年中國(guó)城市化率30%，預(yù)計(jì)2018年達(dá)到70%的下一個(gè)拐點(diǎn)。

城市年新增人口1500萬(wàn)，人均30平方米，就是4.5億平方米。結(jié)果：新增土地；存量挖潛（三）人民幣升值剛剛開(kāi)始，還有很長(zhǎng)的路要走人民幣升值的預(yù)期和房地產(chǎn)投資高回報(bào)的預(yù)期下，國(guó)際游資進(jìn)入中國(guó)的愿望較為強(qiáng)烈。1、匯率與地價(jià)的關(guān)系2、升值與地產(chǎn)：高度正相關(guān)2006年6-7月外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)時(shí)間外資機(jī)構(gòu)金額項(xiàng)目6月6日國(guó)際ING房地產(chǎn)1.8億元人民幣長(zhǎng)沙兩個(gè)住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)6月11日渣打銀行5000萬(wàn)美元向上海世茂房地產(chǎn)控股公司注資6月13日摩根士丹利7.58億人民幣買(mǎi)下上海一幢高層住宅6月28日菲律賓首都銀行5億人民幣投資上海首信銀都大廈及碧瑤公寓7月2日新加坡和美集團(tuán)7億人民幣以單價(jià)13800元吃下上海大寧商業(yè)廣場(chǎng)254套辦公用房7月4日摩根士丹利8億元人民買(mǎi)下上海長(zhǎng)寧區(qū)華山夏都項(xiàng)目A棟7月6日渣打銀行2億余人民幣買(mǎi)下上海城建國(guó)際中心大廈四個(gè)樓層7月13日渣打銀行3.7億港元入資綠城中國(guó)控股有限公司7月20日以色列POLAR地產(chǎn)公司7億美元參與上海猶太人社區(qū)開(kāi)發(fā)3、升值與地產(chǎn)的中日比較1958年至2002年日本地價(jià)趨勢(shì)圖1989年日本全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總值超過(guò)2000兆日元，其房地產(chǎn)總值是國(guó)土面積大于日本25倍的美國(guó)的4倍。1990年泡沫經(jīng)濟(jì)的高峰過(guò)去之后，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅度回落，隨后日本經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)達(dá)十多年的衰退之中。漲幅與跌幅正相關(guān)：1997年?yáng)|南亞爆發(fā)金融危機(jī)，1997年至2001年，日本總體地價(jià)下降了18.9%。不過(guò)，同期住宅用地地價(jià)指數(shù)下降幅度較小，僅有11.1%。4、核心城市的表現(xiàn)（四）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失調(diào)抬升房?jī)r(jià)供給持續(xù)大于需求，應(yīng)該約束房?jī)r(jià)漲幅，但由于房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致房?jī)r(jià)畸形上漲。例如，小戶型投資回報(bào)率比大戶型要高1.5-2倍；案例，幸福村；經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)經(jīng)適用房增長(zhǎng)率偏低經(jīng)營(yíng)性用地商業(yè)用地增長(zhǎng)速度高于住宅用地，導(dǎo)致住宅供給相對(duì)不足，推高了房?jī)r(jià)（五）城鎮(zhèn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)：耐用消費(fèi)品（六）土地供給因素1、2004年8月31號(hào)之后，供地規(guī)則的改變使得存量住宅用地釋放不活躍，在短期內(nèi)住宅用地供應(yīng)量下降；2、“831”之后經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地全部招拍掛的政策對(duì)地價(jià)上漲影響明顯，且大于“熟地”供應(yīng)政策的影響；3、地價(jià)變化引起房?jī)r(jià)變化的作用在短期內(nèi)并不明顯，在長(zhǎng)期看來(lái)作用的趨勢(shì)表現(xiàn)為增強(qiáng)，房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響在短期內(nèi)十分明顯，但是長(zhǎng)期看來(lái)作用逐漸變?nèi)酢?31前后土地供應(yīng)市場(chǎng)（一級(jí)市場(chǎng)）異常波動(dòng)案例某市建設(shè)用地供應(yīng)面積有所波動(dòng)總量上2000-2007年某市建設(shè)用地供應(yīng)總量公頃8年平均供應(yīng)量為400公頃/年受831影響近三年平均325公頃前5年平均每年447公頃地價(jià)快于房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)早已顯現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積增長(zhǎng)速度跟單價(jià)的關(guān)系（七）建筑成本因素建材價(jià)格；人工工資等類別建材類價(jià)格指數(shù)(x)房?jī)r(jià)指數(shù)(y)1998年98.61001999年98.81002000年101.5101.12001年98.6102.22002年98.2103.72003年99.7104.82004年105.1109.72005年105.7105.2（八）房?jī)r(jià)上漲消弭雙過(guò)剩---生產(chǎn)能力過(guò)剩和流動(dòng)性過(guò)剩鋼鐵水泥產(chǎn)能嚴(yán)重過(guò)剩家用電器產(chǎn)能過(guò)剩銀行部門(mén)流動(dòng)性過(guò)剩試問(wèn)：有多少東西是稀缺的？但房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)累計(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。（九）社會(huì)文化因素在中國(guó)住房文化中，安土重遷和置業(yè)是最重要的兩個(gè)特色。安土重遷，意即安于故土，不輕易搬遷的意思。作為中華文化一種重要的特色，安土重遷體現(xiàn)出來(lái)的是黃土文明——農(nóng)業(yè)文明——的特征。在以農(nóng)耕為主的生產(chǎn)方式下，農(nóng)業(yè)民族對(duì)土地的依賴遠(yuǎn)勝于游牧民族，上古時(shí)代黃河流域肥沃的土壤孕育了中華民族，也使中國(guó)人習(xí)慣于在故土從事周而復(fù)始的自產(chǎn)自銷的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，習(xí)慣于這種自然經(jīng)濟(jì)所帶來(lái)的安寧與平靜?！半u犬之聲相聞，民至老死不相往來(lái)”，就是安土文化最有代表的表現(xiàn)。在安土重遷文化影響下，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的區(qū)域性，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的要素不能自由流通。其他國(guó)家則不同，例如美國(guó)是一個(gè)遷移的民族，對(duì)美國(guó)人來(lái)說(shuō)，如果我在紐約無(wú)法得到好的工作，我可以選擇放棄，去波斯特、去費(fèi)城或者去洛杉磯。他可以移動(dòng)，一直到自己最好的選擇。對(duì)中國(guó)人來(lái)說(shuō)是“無(wú)恒產(chǎn)者無(wú)恒心！”沒(méi)有房產(chǎn)者社交會(huì)存在很大壓力，老擔(dān)心這個(gè)人會(huì)隨時(shí)跑掉，租賃大家覺(jué)得不安定。二、房?jī)r(jià)調(diào)控原因（一）基本理由熨平經(jīng)濟(jì)波動(dòng)防止金融危機(jī)房地產(chǎn)上市公司股價(jià)上漲強(qiáng)于大盤(pán)：風(fēng)險(xiǎn)已現(xiàn)（二）維護(hù)社會(huì)公平：不容回避的現(xiàn)實(shí)諾斯認(rèn)為，人類社會(huì)形成過(guò)程中，形成三種不同的社會(huì)秩序：原始社會(huì)秩序，有限準(zhǔn)入秩序、開(kāi)放準(zhǔn)入秩序。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到了一個(gè)新階段，表現(xiàn)出房地產(chǎn)的有限準(zhǔn)入制度，即社會(huì)的精英階層如何分配權(quán)利和租金。

1、房地產(chǎn)的壟斷性容易導(dǎo)致價(jià)格歧視房地產(chǎn)具有壟斷性的特征，這是因?yàn)橥恋氐奶厥庑浴Ｍ恋厥遣豢稍偕Y源，在一個(gè)地方建了房子就不能在同一個(gè)地方再建第二棟房子，這是它壟斷性、排他性的具體表現(xiàn)。同時(shí)，在每一片土地上每個(gè)房子都是個(gè)性化的不一樣的，比如，樓層、朝向、遠(yuǎn)眺的景觀等等屬性都不可能是一模一樣。因此，每一個(gè)房產(chǎn)也都具備壟斷性、排他性的特點(diǎn)。所以說(shuō)，土地的價(jià)值不是決定于它的地租，而是決定于它上面的產(chǎn)品的類型和價(jià)格。由于房屋所具有的壟斷性和個(gè)性化特征，所以，房地產(chǎn)商就很容易對(duì)購(gòu)房者實(shí)行價(jià)格歧視（PriceDiscrimination），這在房地產(chǎn)行業(yè)是普遍存在的現(xiàn)象。而所謂的價(jià)格歧視，實(shí)質(zhì)上是一種價(jià)格差異，指商品或服務(wù)的提供者在向不同的接受者提供相同等級(jí)、相同質(zhì)量的商品或服務(wù)時(shí)，在接受者之間實(shí)行不同的銷售價(jià)格。價(jià)格歧視是一種重要的壟斷定價(jià)行為，是壟斷企業(yè)通過(guò)差別價(jià)格來(lái)獲取超額利潤(rùn)的一種強(qiáng)權(quán)作法，對(duì)買(mǎi)主來(lái)說(shuō)是極不公平的。我們可以舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)明這種現(xiàn)象，比如某房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)了一個(gè)樓盤(pán)，有300套住房，實(shí)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、登記，第一撥500人登記，愿意以5000元每平方米的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，接著又來(lái)了第二撥500人，愿意以7000元每平方米的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)……依此類推，最后房地產(chǎn)商就會(huì)把房子賣給愿意出最高價(jià)格的購(gòu)房者。2、財(cái)富轉(zhuǎn)移效應(yīng)引致分配不公平房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)又比較特殊，它不像其它制造行業(yè)一樣，通過(guò)生產(chǎn)組裝直接創(chuàng)造財(cái)富，它是不直接創(chuàng)造財(cái)富的，只是一個(gè)財(cái)富的分配體系，具有財(cái)富轉(zhuǎn)移的效應(yīng)。因此，為了防止房地產(chǎn)業(yè)過(guò)多地分流第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展資金，必須要對(duì)房地產(chǎn)做更加小心謹(jǐn)慎的調(diào)控，避免房地產(chǎn)泡沫對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的傷害。此外，房地產(chǎn)作為一種特殊的消費(fèi)品，還具有在居民之間轉(zhuǎn)移財(cái)富的效應(yīng)，購(gòu)買(mǎi)房子可能要耗盡一個(gè)家庭的大部分儲(chǔ)蓄或者是一個(gè)人畢生的收入。所以，它不同于一般的商品，它實(shí)際上通過(guò)買(mǎi)賣房產(chǎn)，已經(jīng)將社會(huì)成員的財(cái)富實(shí)行了重新分配，比如，一套房子10年前一平方幾百元，而現(xiàn)在3000多元，而年輕人向年老者購(gòu)買(mǎi)，這表示財(cái)富從年輕人向老年人轉(zhuǎn)移。同樣，房?jī)r(jià)引起的這種收入分配不公平，還表現(xiàn)在財(cái)富從無(wú)產(chǎn)者向有產(chǎn)者轉(zhuǎn)移，從中底收入人群向中高收入人群轉(zhuǎn)移。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形成的外部不經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致大城市居民生活質(zhì)量下降房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形成的外部不經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致大城市居民生活質(zhì)量下降外部性是指一個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體在自己的生產(chǎn)和消費(fèi)活動(dòng)中對(duì)另一個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體產(chǎn)生的一種的影響。如果是有利的影響，就叫正的外部性，或者叫外部經(jīng)濟(jì)性；如果是不利的影響，就叫負(fù)的外部性，或者叫外部不經(jīng)濟(jì)性?？扑梗–oase,1996）認(rèn)為造成外部性的原因是：第一，缺乏明確界定的產(chǎn)權(quán)；第二，存在交易費(fèi)用。因此在交易費(fèi)用為零時(shí)，產(chǎn)權(quán)的明確界定便是實(shí)現(xiàn)資源最優(yōu)配置的充分條件。相應(yīng)，房地產(chǎn)外部性也分為房地產(chǎn)外部經(jīng)濟(jì)與外部不經(jīng)濟(jì)。從房地產(chǎn)的外部經(jīng)濟(jì)來(lái)看，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)可以改善城市景觀，并能夠帶動(dòng)鄰近地區(qū)地價(jià)升值?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)的正外部性提升了整個(gè)社會(huì)福利。但是，隨著城市的不斷開(kāi)發(fā)建設(shè)，以及城市積聚效應(yīng)引起的大量勞動(dòng)力的涌入，使得城市道路、住宅不斷擁擠，公共綠地不斷減少，生活質(zhì)量不斷下降。這種負(fù)的外部性對(duì)于大城市居民而言尤為突出。此外，還有可能存在新型建筑材料應(yīng)用造成光污染和空氣污染，以及由于住宅隔音效果不好而造成居民相互干擾等外部不經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象?？梢钥闯?，我們?cè)谙硎芊康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)正的外部性的同時(shí)，負(fù)的外部性的作用以及影響范圍正在擴(kuò)大，從而導(dǎo)致大城市居民生活質(zhì)量日益下降。4、生產(chǎn)者壟斷，消費(fèi)者分散對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，消費(fèi)者始終處于弱勢(shì)群體。特別在監(jiān)管不到位的情況下，消費(fèi)者常常由于信息不對(duì)稱，飽受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及中介機(jī)構(gòu)的盤(pán)剝。上文提到的房地產(chǎn)商的價(jià)格歧視就是典型的一個(gè)案例。除了房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也常常推波助瀾。目前，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在數(shù)量眾多的房地產(chǎn)中介公司,這些中介公司對(duì)活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)流通是有它的功勞的。但是，由于房地產(chǎn)中介公司在市場(chǎng)中存在逐利的動(dòng)機(jī)，在政府監(jiān)管疏忽的情況下，會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的上漲過(guò)程中起到推波助瀾的作用。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤(rùn)，很多房地產(chǎn)中介公司已經(jīng)不甘心于收入一定比例的中介費(fèi)，而是大張旗鼓地參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資過(guò)程中來(lái)，一方面，他們憑借自己與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的關(guān)系，獲取整個(gè)樓盤(pán)的銷售權(quán)，直接幫房地產(chǎn)商銷售樓盤(pán)，賺取差價(jià)?；蛘邞{借自己的信息優(yōu)勢(shì)，獲取價(jià)格相對(duì)低的房源，再轉(zhuǎn)手賣出，獲取大量的差價(jià)。5、房地產(chǎn)具有公共產(chǎn)品屬性公共產(chǎn)品具有兩個(gè)很顯著的特征，一個(gè)是非競(jìng)爭(zhēng)性特征，表明社會(huì)對(duì)于該類物品或服務(wù)是普遍需要的，而另一個(gè)非排斥性特征則表明了收費(fèi)是困難的，僅靠市場(chǎng)機(jī)制遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法提供最優(yōu)的規(guī)模。房屋部分具有這種公共品的特性，是人們生活中不可缺少的必需品，并且不具有替代性。房屋不像食品這種必需品，因?yàn)槭称肪哂泻軓?qiáng)的替代性，大米和小麥可以相互替代，咖啡和茶葉可以相互替代，但是房屋沒(méi)有這個(gè)特性，所以說(shuō)房屋是人們?nèi)粘Ｉ钪胁痪哂刑娲缘谋匦杵贰＿@是房屋一個(gè)顯著的特點(diǎn)，而經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房這種帶有福利性補(bǔ)貼的住房更接近公共品，一般的商品房則接近私人產(chǎn)品。在住房商品化、市場(chǎng)化改革之后，政府在經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)上似乎沒(méi)有太多作為。這是住房商品化改革過(guò)程中所帶來(lái)的短板，當(dāng)然這有它的歷史因素。當(dāng)時(shí)實(shí)行住房商品化改革，假如住房商品化與經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)一齊起步，那么住房商品化、市場(chǎng)化改革就不可能取得成功，因?yàn)榇蠹叶家蕾嚵畠r(jià)的住房?，F(xiàn)在住房市場(chǎng)化發(fā)展到了一個(gè)階段，房?jī)r(jià)高企問(wèn)題突出，是到了該回過(guò)頭來(lái)反思廉租房這種福利性住房的時(shí)候了。（三）城市發(fā)展失調(diào)第一、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，導(dǎo)致土地開(kāi)發(fā)快于城市規(guī)劃，城市建設(shè)往往來(lái)不及規(guī)劃就已經(jīng)建設(shè)完畢，于是整個(gè)城市缺少協(xié)調(diào)，交通擁擠，區(qū)域功能布局失當(dāng)，城市污染、綠地減少等問(wèn)題突出；第二、在正常情況下，人們會(huì)選擇盡可能的在工作地附近購(gòu)房或租房，以減少上下班路途上的時(shí)間成本和交通成本。但是如果房?jī)r(jià)過(guò)高，人民會(huì)選擇房子比較便宜的地方居住，因此需要交通工具的人就會(huì)增多，加劇了交通擁擠的現(xiàn)狀。例如，如今北京大餅已經(jīng)攤到了河北，城市布局不合理造成生態(tài)環(huán)境失衡，大氣污染嚴(yán)重，沙塵暴頻頻出現(xiàn)；規(guī)劃的先天不足導(dǎo)致北京交通堵塞嚴(yán)重程度全國(guó)第一、世界前茅，形象地講，“在北京的平均車速僅為每小時(shí)30公里”。（四）產(chǎn)業(yè)發(fā)展失衡

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2006年12月份，整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額的21％，占GDP的9％，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率約達(dá)8％的水平。但是，2006年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸與個(gè)人住房信貸之總和占銀行總的信貸比例超過(guò)了16％，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸與個(gè)人住房信貸之總和占我國(guó)GDP的比重也超過(guò)了25％?？梢钥闯觯康禺a(chǎn)信貸已經(jīng)成為當(dāng)前銀行的第一信貸。如果一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)波動(dòng)，那么將勢(shì)必影響到銀行業(yè)——加大銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。直接的后果就是導(dǎo)致銀行出現(xiàn)大量的不良資產(chǎn)。甚至將提前爆發(fā)金融危機(jī)。在20世紀(jì)80年代由于日元對(duì)美元匯率大幅提升，日本迫于需要從外向型經(jīng)濟(jì)向內(nèi)需型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，為此日本政府采取了一系列政策刺激國(guó)內(nèi)需求。其中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)惠政策帶來(lái)了全島地價(jià)飛漲，土地作為一個(gè)重要的生產(chǎn)要素，其價(jià)格的持續(xù)瘋漲必然使得各類生產(chǎn)成本急速攀升；當(dāng)產(chǎn)業(yè)特別是出口部門(mén)最終無(wú)法應(yīng)對(duì)快速改變的土地成本的時(shí)候，產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移就接踵而來(lái)；當(dāng)新興產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)速度落后于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移速度的時(shí)候，產(chǎn)業(yè)空心化就顯露了出來(lái)；產(chǎn)業(yè)的空心化最終又加重了虛高地價(jià)的泡沫化，最終帶來(lái)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)衰退。從日本近五十年地價(jià)演化軌跡來(lái)看，即使虛高的房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到正常水平，產(chǎn)業(yè)的空心化也幾乎無(wú)法逆轉(zhuǎn)。這一點(diǎn)對(duì)于同樣處于轉(zhuǎn)型時(shí)期特別是人民幣對(duì)美元升值壓力越來(lái)越大的中國(guó)具有十分重要的借鑒意義。（五）前期調(diào)控處于無(wú)效狀態(tài)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲房地產(chǎn)投資過(guò)熱1、投資增速反彈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速已超過(guò)固定資產(chǎn)投資的增速，呈現(xiàn)一定的過(guò)熱跡象。2、房?jī)r(jià)如脫韁野馬：有數(shù)字游戲“功勞”重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)價(jià)格漲幅高于中小城市。房?jī)r(jià)居高不下，增幅加大。第三部分2004年以來(lái)的調(diào)控重點(diǎn)

總的來(lái)說(shuō)，04年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的