第一講(北大房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課件)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)授課教師：張輝副教授電話mail:nk94zhang@公共郵箱:pkuzhang@126.com;密碼：666666授課時間和地點：周三5-6節(jié)，3教405學(xué)分：2.0，共30學(xué)時

北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院課程簡介房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是社會經(jīng)濟(jì)活動的一個重要方面。本課程從理論與實務(wù)相結(jié)合的角度介紹中國房地產(chǎn)制度變革以及投資開發(fā)等方面的理論和方法，并且結(jié)合若干案例進(jìn)行較為深入的分析。開設(shè)本課程的目的主要是為了開闊學(xué)生的視野，培養(yǎng)學(xué)生理論聯(lián)系實際、觀察分析中國現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)問題的能力與方法。推薦參考書教材：自編教材參考書：1、張紅編著，《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》，清華大學(xué)出版社，2005。2、麥肯齊、貝茲著，《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2003年。3、尹伯成、邊華才主編，《房地產(chǎn)系列教材》，復(fù)旦大學(xué)出版社，2002年。4、劉偉、黃桂田等主編，《中國都市經(jīng)濟(jì)研究報告2007》，同心出版社，2007。評分標(biāo)準(zhǔn)總分100分，平時：30%；期末70%。出勤率和課堂表現(xiàn)：10分。平時作業(yè)：20分。期末考試：70分。第一講房地產(chǎn)調(diào)控與市場前景第二講

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)比較分析第三講房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價值第四講房地產(chǎn)開發(fā)投資分析第五講城中村改造研究第六講

國外經(jīng)驗和啟示：日本、美國等課程內(nèi)容

房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r為何要進(jìn)行宏觀調(diào)控

04年來我國房地產(chǎn)調(diào)控重點房地產(chǎn)宏觀調(diào)控一、房地產(chǎn)行業(yè)概覽二、為何要進(jìn)行宏觀調(diào)控？三、04年來我國房地產(chǎn)調(diào)控重點四、下一步宏觀調(diào)控的方向第一講中國房地產(chǎn)調(diào)控與市場前景第一部分房地產(chǎn)行業(yè)概覽一、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況（一）我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段1、萌芽階段（1978-1987）

1978年12月，中國開始進(jìn)入改革開放的新的歷史階段。1980年12月深圳市房地產(chǎn)公司與香港公司簽訂了第一個客商獨資營建商住大廈的協(xié)議，開創(chuàng)了國有土地有償使用的先河。

1984年，國家計委和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《城市建設(shè)綜合開發(fā)公司暫行辦法》規(guī)定允許建立房地產(chǎn)開發(fā)公司以“經(jīng)營城市土地開發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”，并對企業(yè)性質(zhì)和經(jīng)營范圍做出了政策性規(guī)定。大量帶有政府職能的開發(fā)公司隨之興起，各地開發(fā)企業(yè)進(jìn)入了發(fā)展高峰期，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的萌芽階段形成。2、起步階段（1988-1991）

1987年12月1日，深圳市以拍賣的方式出讓了第一塊土地，被稱為“中國經(jīng)濟(jì)體制改革的里程碑”，拉開了中國土地市場化的序幕。

1990年5月19日，國務(wù)院頒布了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，為土地市場的發(fā)育提供了法律支持，土地使用從無償無限期變?yōu)橛袃斢邢奁?，城市土地市場框架基本形成，各地也開始建立房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)交易市場。3、波動階段（1992-1993）

1992年在鄧小平南巡講話的帶動下，房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，出現(xiàn)了全國性的房地產(chǎn)熱。1992年房地產(chǎn)投資總額比上一年增長117%，1993年增長115%，銀行、企業(yè)和個人大量資金涌向房地產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了過熱與泡沫化傾向。政府在1993年下半年開始采取宏觀調(diào)控措施，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，規(guī)范房地產(chǎn)市場行業(yè)。政府的直接干預(yù)收到了顯著效果，房地產(chǎn)市場明顯緊縮，投資增速顯著放慢，房地產(chǎn)價格漸趨穩(wěn)定，經(jīng)營秩序亦趨于好轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)市場亦開始從不規(guī)范的混亂局面向理性和規(guī)范的方向轉(zhuǎn)變。4、復(fù)蘇階段（1994-1997）

1994年7月，國務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布實施，標(biāo)志著中國城鎮(zhèn)房改進(jìn)入了一個新的階段。房地產(chǎn)市場從政府宏觀調(diào)控下的低迷時期，逐步進(jìn)入復(fù)蘇調(diào)整階段。不僅住房建設(shè)量回升，也刺激了其配套行業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，包括房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理等，使住宅市場化穩(wěn)步推行。5、起飛階段（1998---）

1998年7月3日國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，即停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，發(fā)展住房金融體系，培育和規(guī)范住房交易市場。新的房改階段的開始也標(biāo)志著房地產(chǎn)飛速發(fā)展的開始，1998年以來，我國房地產(chǎn)投資額年均增長20.4%，2005年達(dá)15909.2億元，城鎮(zhèn)房屋施、竣工面積分別為30.5億m2和11.8億m2，銷售面積為55486.2萬m2，市場需求旺盛。（二）我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀1、投資現(xiàn)狀

2、開發(fā)現(xiàn)狀

3、銷售現(xiàn)狀1、投資現(xiàn)狀1998年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資額不斷攀升，年均增長20.4%，以2001年、2003年的增長幅度最大。受宏觀調(diào)控的影響，2005年投資增幅降低，但幅度也在20％左右。房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資額的比重這一指標(biāo)，更能反映房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)中的地位和發(fā)展情況。1998年，房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為15.54％，而到2005年該指標(biāo)增長到24.1%，說明近年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，對國民經(jīng)濟(jì)的影響作用正逐步提高。2、開發(fā)現(xiàn)狀近年來房地產(chǎn)開發(fā)情況與投資情況相同，房屋施、竣工面積和土地開發(fā)購置面積不斷上升，且伴隨投資情況的變化出現(xiàn)了類似的波動。1997年后，國民經(jīng)濟(jì)逐漸從金融危機(jī)的陰霾中走出，房地產(chǎn)開發(fā)面積逐年上升，而2004年和2005年則受宏觀環(huán)境的影響，增長率有較大幅度的回落，但整體上仍呈現(xiàn)出強(qiáng)勢的增長趨勢。3、銷售現(xiàn)狀隨著我國住宅制度改革的不斷深入，我國房屋銷售量也不斷擴(kuò)大。與房地產(chǎn)投資、開發(fā)情況不同，購買需求并沒有隨宏觀政策的調(diào)整而變，在調(diào)控政策頻出的2005年，消費者卻表現(xiàn)出了極為強(qiáng)烈的購買意愿，銷售量增長幅度超過45％。從結(jié)構(gòu)來看，中高檔住宅的銷售面積大幅增長，而經(jīng)濟(jì)適用房則出現(xiàn)了逐年遞減的趨勢，也從側(cè)面反映出中低價位住宅缺口不斷加大、房屋供給結(jié)構(gòu)失衡的現(xiàn)實問題。4、2007年我國房地產(chǎn)景氣指數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于景氣周期。（三）我國房地產(chǎn)業(yè)特點1、發(fā)展迅速、區(qū)域差距大

2、地位上升、社會焦點

3、整體市場化程度低

4、土地、資金約束力強(qiáng)

5、供需兩旺、結(jié)構(gòu)失衡二、我國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)構(gòu)架房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)體系市場調(diào)研融資建造市場營銷土地獲得規(guī)劃設(shè)計社會服務(wù)房地產(chǎn)業(yè)綜合技術(shù)金融保險綜合技術(shù)建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)經(jīng)濟(jì)活動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈咨詢與調(diào)查法律服務(wù)出讓、轉(zhuǎn)讓工程設(shè)計銀行貸款銷售回款工程監(jiān)理樓盤建造綠化裝潢裝飾物業(yè)管理相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)主入住建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)綜合技術(shù)樓盤銷售房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)鋼鐵水泥有色金屬新材料建筑業(yè)金融業(yè)商業(yè)信息服務(wù)交通家用電器家具IT產(chǎn)品汽車

服務(wù)業(yè)

原能材料源電力燃?xì)夥康禺a(chǎn)房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)流程

房地產(chǎn)開發(fā)過程是一項具有風(fēng)險的活動，既可能有巨額損失，也可能有豐厚的利潤，其成功與否主要取決于對整個開發(fā)過程的管理，以及在每一個開發(fā)階段所做出的決策的準(zhǔn)確程度?？偨Y(jié)起來，房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營主要涉及12項基本經(jīng)濟(jì)活動：1.市場調(diào)研針對企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)、市場發(fā)展?fàn)顩r、客戶需求、企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境，分析企業(yè)的策略與行動。通過區(qū)域進(jìn)行分析比較，綜合公司實力和資源，判斷企業(yè)適宜進(jìn)入的區(qū)域和地塊，并為其選擇適合開發(fā)的類型，作為決策的重要參考。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)計劃的制定和營銷策略的制定，往往涉及很多方面，因此市場調(diào)研的內(nèi)容也非常廣泛，主要包括環(huán)境調(diào)查、需求調(diào)查、消費者調(diào)查、價格調(diào)查、產(chǎn)品調(diào)查、競爭調(diào)查幾個方面。環(huán)境調(diào)查是指對市場產(chǎn)生影響的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會風(fēng)俗、自然地理環(huán)境等各方面的調(diào)查，這些外部環(huán)境直接影響市場的需求變化。需求調(diào)查包括現(xiàn)實需求和潛在需求調(diào)查兩種，對市場容量、消費趨勢、消費結(jié)構(gòu)，以及產(chǎn)品的供給需求彈性等方面進(jìn)行調(diào)查，對國家經(jīng)濟(jì)政策、物價變化等因素的變動對市場需求的影響進(jìn)行測度。消費者調(diào)查指對消費者行為的調(diào)查，包括消費者類別、購買能力、購買動機(jī)、偏好等。產(chǎn)品銷售調(diào)查包括房地產(chǎn)銷售渠道策略的實施、評估、控制和調(diào)整，廣告媒體效果測定，銷售統(tǒng)計等。市場競爭調(diào)查包括同業(yè)競爭者的數(shù)量與規(guī)模，競爭者房地產(chǎn)開發(fā)的數(shù)量、種類、成本、價格和利潤水平，競爭者的市場占有率及其發(fā)展變化趨勢、競爭者營銷策略和手段等等。房地產(chǎn)開發(fā)流程2.項目可行性研究可行性研究是指在翔實的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，通過對擬開發(fā)項目有關(guān)的工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境等方面進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查、研究和分析，對可能擬定的規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和建設(shè)方案等進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)分析和綜合比較論證；對擬開發(fā)項目建成后的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境生態(tài)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價。同時，全面研究考察該開發(fā)項目在技術(shù)上的先進(jìn)性和適用性，在經(jīng)濟(jì)上的合理性和有效性以及規(guī)劃建設(shè)上的可能性和可行性。依此就是否應(yīng)該投資開發(fā)該項目以及如何投資，或就此終止投資還是繼續(xù)投資開發(fā)等給出結(jié)論性意見，為投資決策提供科學(xué)依據(jù)，并作為進(jìn)一步開展工作的基礎(chǔ)?？尚行匝芯渴窃谕顿Y決策必不可少的工作階段，主要對建設(shè)項目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證。其基本內(nèi)容包括市場預(yù)測和研究、技術(shù)方案研究、項目經(jīng)濟(jì)評價三個部分。房地產(chǎn)開發(fā)流程3.融資策略與財務(wù)規(guī)劃對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，傳統(tǒng)的融資方式主要有以下三種：一是利用結(jié)算資金，主要依靠建設(shè)企業(yè)的工程墊款和預(yù)收售房款；二是增加自有資本，通過吸收新股東入股和原有股東增加投資等方式增加內(nèi)部積累和增資；三是借款，向銀行借款或向其他企業(yè)拆借。企業(yè)需要在分析自身優(yōu)劣勢的基礎(chǔ)上，拓寬融資渠道，從單一依靠負(fù)債融資到綜合資本運(yùn)營。財務(wù)規(guī)劃需要根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略進(jìn)行現(xiàn)金收支分析，資金的來源和使用情況，并預(yù)計企業(yè)現(xiàn)金流量表，資產(chǎn)負(fù)債表和損益表。財務(wù)規(guī)劃對流動資金預(yù)先周詳?shù)挠媱澓涂刂疲ㄟ^損益表預(yù)計是企業(yè)的贏利狀況，作為企業(yè)在一段時間運(yùn)作后的經(jīng)營結(jié)果的判斷，利用預(yù)計的資產(chǎn)負(fù)債表來衡量企業(yè)的經(jīng)營狀況以及可能的投資回報率。房地產(chǎn)開發(fā)流程4-1.土地開發(fā)與土地獲得目前，我國土地市場實行的是土地儲備制度，是對城市用地實施“統(tǒng)一征用、統(tǒng)一收回、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理”，具體指政府依照法律程序，運(yùn)用市場機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對通過收回、收購、置換、征用等方法取得的土地進(jìn)行前期開發(fā)、整理，并進(jìn)行儲備，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地的需求，確保政府壟斷土地一級市場的一種土地管理制度。由土地收購儲備中心委托相關(guān)企業(yè)完成土地的前期開發(fā)工作，土地整理、拆遷補(bǔ)償、等。完成一級開發(fā)的土地由土地收購儲備中心統(tǒng)一出讓，欲進(jìn)行經(jīng)營性用地二級開發(fā)的企業(yè)需通過公開的土地出讓平臺進(jìn)行競爭。我國的土地收購儲備制度規(guī)定各級政府的土地收購儲備中心具有開發(fā)土地、增值土地的功能。土地開發(fā)通常指土地的一級開發(fā),由土地收購儲備中心或其授權(quán)委托的企業(yè)，按照法律程序，運(yùn)用市場機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對收回、收購、置換、征用等方式取得的土地進(jìn)行前期開發(fā)，進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”（通水、通電、通路、平整土地）、“五通一平”（通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地）、“七通一平”（通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹?、平整土地）等的建設(shè)條件。

房地產(chǎn)開發(fā)流程4-2.土地開發(fā)與土地獲得土地獲得主要通過兩個市場，一是國有土地使用權(quán)的出讓市場，政府是一級市場的供應(yīng)主體，根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)營性用地需通過“招拍掛”的方式獲得土地使用權(quán)。二是土地的二級市場，符合土地轉(zhuǎn)讓規(guī)定，擁有國有土地使用權(quán)的土地使用者都構(gòu)成二級市場的供應(yīng)主體，企業(yè)可以通過直接購買、合作入股等方式獲得土地。從開發(fā)企業(yè)獲取土地使用權(quán)的途徑分析，主要為劃撥、協(xié)議出讓、“招拍掛”以及土地轉(zhuǎn)讓四種渠道。劃撥方式指國家將符合國家土地劃撥目錄要求的土地?zé)o償劃撥給企業(yè)使用；協(xié)議出讓指非經(jīng)營性用地可通過與政府協(xié)商價格的形式獲得土地使用權(quán)，主要包括基礎(chǔ)設(shè)施、舊城改造等項目；“招拍掛”指經(jīng)營性用地需通過招標(biāo)、拍賣和掛牌三種方式在土地一級市場公開出讓；土地轉(zhuǎn)讓指通過土地二級市場進(jìn)行土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地的費用一般要占到項目工程建設(shè)費用的三成左右，有些項目則達(dá)到總成本的五成以上，土地獲取的質(zhì)量和數(shù)量是決定項目成功與否的重要因素。為保證土地的質(zhì)量，開發(fā)企業(yè)在獲取土地之前要對地塊進(jìn)行研判，研究地塊的區(qū)位、交通便利程度、地形和地質(zhì)條件、規(guī)劃等級及規(guī)劃圖則的詳細(xì)內(nèi)容（物業(yè)類型、容積率、綠化率等）、配套設(shè)施現(xiàn)狀和項目投入使用時的狀況、周邊地塊的規(guī)劃用途等方面的內(nèi)容。區(qū)位是房地產(chǎn)項目價值和市場空間最為關(guān)鍵的因素。此基礎(chǔ)上，做好土地估價、購買工作。房地產(chǎn)開發(fā)流程4-3.土地開發(fā)與土地獲得土地收購儲備中心會通過網(wǎng)絡(luò)等形式及時地發(fā)布土地出讓計劃，企業(yè)需要迅速分析供應(yīng)地塊的條件，對其綜合條件進(jìn)行評估，制定行動方案。而二級市場的供應(yīng)信息則需要企業(yè)擁有敏銳的市場嗅覺，及時發(fā)現(xiàn)適合的地塊信息，尋求合作機(jī)會。土地的區(qū)位好壞，關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)的成敗，必須有良好的判斷能力與分析能力，判斷土地價值增值的潛力。開發(fā)企業(yè)也需對本公司擁有的土地儲備量進(jìn)行一定的規(guī)劃和控制，實施中長期與短期相結(jié)合的土地儲備戰(zhàn)略。做好企業(yè)現(xiàn)有土地的開發(fā)管理，根據(jù)市場的需求變化及時評估企業(yè)現(xiàn)有土地的分布和市場價值狀況，對企業(yè)未來的土地需求進(jìn)行預(yù)測，進(jìn)行土地使用計劃和安排等。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，獲得的土地在兩年內(nèi)未開發(fā)或未按進(jìn)度進(jìn)行施工，國家可以無償收回，土地的儲備時間一般不應(yīng)超過這一期限。因此，土地儲備不是盲目圈地，盲目地儲備土地只會造成大量的資金沉淀，同時還支付高額的資金成本。

結(jié)果：獲得五證兩書中的《國有土地使用證》

4-4案例分析--某市土地一級市場分析4-4-1土地供應(yīng)特點—土地來源存量用地挖潛為主，新增用地比重較低從土地來源看存量新增比8年累計存量新增比為3：1其中在2004年和2005年新增用地的比例較高，分別達(dá)到了52.51%和78.52%；其余年份均在20%以下；如果不考慮這兩個年份，則其余年份累計存量新增比約為12.5：1（92.61%：7.39%）4-4-2土地供應(yīng)特點—供應(yīng)方式1劃撥比重逐步降低，有償比重不斷提高從供應(yīng)方式看劃撥有償比9年累計有償比例為61.75%劃撥有償累計比例約為2：3前4年（1999-2002年）累計有償比重為54%后5年（2003-2007年）累計有償比重為68.5%近3年（2005-2007年）有償供應(yīng)比重平均為72%4-4某市土地一級市場分析4-4某市土地一級市場分析4-4-2土地供應(yīng)特點—供應(yīng)方式2從供應(yīng)方式看劃撥類型比1999-2007年工業(yè)：居?。盒姓k公：其他=16.67%：22.79%：2.16%：58.38%；近3年，采用劃撥方式供應(yīng)的4類用地比例為：工業(yè)：居?。盒姓k公：其他=15.62%：16.69%：4.60%：63.09%；近3年，劃撥中，工業(yè)、居住比例下降，行政辦公、其他比例上升哪些類型劃撥比例高？——其他用地其他用地主要包括文教衛(wèi)用地、對外交通用地、道路廣場、倉儲、市政公用設(shè)施、綠地、特殊用地等等。

4-4某市土地一級市場分析4-4-3土地供應(yīng)特點—供應(yīng)地類1前五年居住用地多，后四年工業(yè)用地多從供應(yīng)地類看面積居?。呵?年供應(yīng)規(guī)模較大，而近4年供應(yīng)規(guī)模較小，在80公頃以下；工業(yè)：供應(yīng)規(guī)模一直較大，大多數(shù)年份在100公頃以上，其中2004年更是達(dá)到了311.63公頃；行政辦公：除在2000年達(dá)到66.78公頃以外，其余年份均在10公頃以下。其他：在1999-2003年平均約在80公頃左右，而2004-2007年則平均約為165公頃；比例前5年（1999-2003年）累計，居住比例最高，其次是工業(yè)，再次是其他，行政辦公最低這5年4類用地累計比例為居?。汗I(yè)：行政辦公：其他=29%：44%：6%：21%后4年（2004-2007年）累計，工業(yè)比例最高，其次是其他，再次是居住，行政辦公比例最低這5年4類用地累計比例為居?。汗I(yè)：行政辦公：其他=13%：45%：2%：40%4-4某市土地一級市場分析4-4-3

土地供應(yīng)特點—供應(yīng)地類2前五年居住用地多，后四年工業(yè)用地多從供應(yīng)地類看面積居?。呵?年供應(yīng)規(guī)模較大，而近4年供應(yīng)規(guī)模較小，在80公頃以下；工業(yè)：供應(yīng)規(guī)模一直較大，大多數(shù)年份在100公頃以上，其中2004年更是達(dá)到了311.63公頃；行政辦公：除在2000年達(dá)到66.78公頃以外，其余年份均在10公頃以下。其他：在1999-2003年平均約在80公頃左右，而2004-2007年則平均約為165公頃；比例前5年（1999-2003年）累計，居住比例最高，其次是工業(yè)，再次是其他，行政辦公最低這5年4類用地累計比例為居?。汗I(yè)：行政辦公：其他=29%：44%：6%：21%后4年（2004-2007年）累計，工業(yè)比例最高，其次是其他，再次是居住，行政辦公比例最低這5年4類用地累計比例為居?。汗I(yè)：行政辦公：其他=13%：45%：2%：40%房地產(chǎn)開發(fā)流程5.規(guī)劃設(shè)計

規(guī)劃設(shè)計包括社區(qū)用地布局規(guī)劃、交通規(guī)劃、綠地及景觀規(guī)劃、環(huán)境設(shè)計、建筑單體概念設(shè)計、戶型設(shè)計、社區(qū)配套設(shè)計等方面。要求企業(yè)針對已取得地塊的產(chǎn)品類型，委托設(shè)計單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，借助創(chuàng)意與設(shè)計的巧思，將土地最大限度實現(xiàn)增值，轉(zhuǎn)化成物美價廉的空間提供給客戶，滿足其軟硬件的需求。設(shè)計單位是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設(shè)中前期的重要合作伙伴。據(jù)統(tǒng)計，項目開發(fā)總成本的70%左右在設(shè)計階段就已確定，設(shè)計階段對于項目成本控制來說極為重要。通過與設(shè)計商合伙，開發(fā)商能夠有效地聯(lián)合設(shè)計單位對項目的設(shè)計開展全生命周期費用分析，按照價值分析的結(jié)果來選擇或修正設(shè)計方案；此外，合伙關(guān)系的建立還能有效地減少雙方的交易成本，保持相對穩(wěn)定的設(shè)計質(zhì)量，以及形成比較成熟的設(shè)計風(fēng)格。5.規(guī)劃設(shè)計—地塊圖

5.規(guī)劃設(shè)計—B地塊平面圖

5.規(guī)劃設(shè)計—B地塊綠地和道路結(jié)構(gòu)分析圖

5.規(guī)劃設(shè)計—B地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

5.規(guī)劃設(shè)計—城市用地分類

根據(jù)建設(shè)部《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（97版）：10大類，46中類，73小類（深圳城市用地分為大類、中類和小類三個層次，共11大類、53中類、80小類）。用地類型中文名稱

代號

用地類型英文名稱

居住用地RResidentialLand商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地CCommercialandServiceFacilityLand政府社團(tuán)用地GICGovernmentandCommunityLand工業(yè)用地MIndustrialLand倉儲用地WWarehouseLand對外交通用地TIntercityTransportationLand道路交通用地SRoadsandSquares市政公用設(shè)施用地UMunicipalUtilities綠地GGreenSpace特殊用地DSpecially-designatedLand水域和其它非城市建設(shè)用地EWaterbodiesandOthernon-urbandevelopmentLand5.規(guī)劃設(shè)計—B地塊表現(xiàn)圖

5.規(guī)劃設(shè)計—B地塊住宅戶型圖

房地產(chǎn)開發(fā)流程6.規(guī)劃報建在規(guī)劃設(shè)計步驟完成后，對擬建地塊進(jìn)行規(guī)劃報建，獲得政府部門的建設(shè)許可，辦理開工用建設(shè)的相關(guān)手續(xù)，包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、建設(shè)項目選址意見書等，合法地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。結(jié)果：獲得“五證兩書”中三證。

房地產(chǎn)開發(fā)流程7.工程招標(biāo)和準(zhǔn)備

建設(shè)工程的招標(biāo)是指在發(fā)包建設(shè)項目之前，公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)人，根據(jù)招標(biāo)人的意圖或要求提出報價，擇日開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)，以便從中擇優(yōu)選定中標(biāo)人的一種經(jīng)濟(jì)活動。開發(fā)企業(yè)對工程建設(shè)單位進(jìn)行招標(biāo)和考核，從中選出合適的房地產(chǎn)建筑商及發(fā)包方式，以保證工程在將來的開發(fā)中能順利進(jìn)行，建成合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品。同時，從甲方的角度對工程進(jìn)行準(zhǔn)備，包括工程進(jìn)行中提供材料的準(zhǔn)備，工程人員的到崗，工程人員的招聘，培訓(xùn)等等，現(xiàn)場辦公室的準(zhǔn)備，辦公設(shè)施的準(zhǔn)備等，為開展價值活動提供必要條件。房地產(chǎn)開發(fā)流程8.工程建設(shè)和管理

工程建設(shè)是對土地、建筑材料等原料通過作業(yè)投入成本，使之轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品價值，由建筑單位把產(chǎn)品的設(shè)計規(guī)劃藍(lán)圖建造成實體的低成本、高質(zhì)量的工程。其管理涉及到建筑施工、工程投資控制，工程質(zhì)量控制、工程質(zhì)量驗收等方面，進(jìn)行合同管理和信息管理，并負(fù)責(zé)全面的組織協(xié)調(diào)工作。據(jù)統(tǒng)計，建筑工程費用一般占到項目工程建設(shè)費用的五成以上，對項目總投資的影響在10%左右，直接關(guān)系到最終產(chǎn)品的質(zhì)量和交割時間。質(zhì)量目標(biāo)、工期目標(biāo)和費用目標(biāo)是建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié)的主要目標(biāo)。在本環(huán)節(jié)中，突出的問題反映在兩個方面，一是開發(fā)企業(yè)對建筑質(zhì)量不放心，大量的精力、經(jīng)費花費在對建筑質(zhì)量的監(jiān)管上；二是施工單位大量墊付建設(shè)資金，造成了拖欠農(nóng)民工工資等問題，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計，超過兩成的公司將建筑商偷工減料列為分工合作中最令人擔(dān)憂的環(huán)節(jié)。

房地產(chǎn)開發(fā)流程9.預(yù)售許可

《商品房銷售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定預(yù)售條件包括三點，一是已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書，二是持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證，三是按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。在符合條件后，企業(yè)需到政府相關(guān)部門辦理，預(yù)售許可證內(nèi)容包括發(fā)展商名稱、項目名稱、坐落地點、土地使用權(quán)合同信息、批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數(shù)、間數(shù)等。按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，銷售商品房應(yīng)該具備“五證”和“兩書”即：《國有土地使用證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》?！皟蓵奔础蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。房地產(chǎn)開發(fā)流程10.房屋銷售

在取得房屋銷售許可證書后，根據(jù)消費者的特點、產(chǎn)品的特性等方面進(jìn)行營銷企劃，內(nèi)容包括市場機(jī)構(gòu)和營銷渠道的選擇、營銷隊伍和管理、促銷計劃和廣告策略和價格決策。同時，對產(chǎn)品進(jìn)行包裝、宣傳、提煉產(chǎn)品物質(zhì)和非物質(zhì)內(nèi)涵，進(jìn)一步提升產(chǎn)品價值，同時通過銷售過程中的客戶需求反饋，對在建和后期擬建產(chǎn)品設(shè)計和建造進(jìn)行修正，增強(qiáng)客戶滿意度，以顧客需求為導(dǎo)向，從而實現(xiàn)產(chǎn)品的銷售價值最大化，實現(xiàn)資金回籠。

全過程營銷已成為了房地產(chǎn)市場營銷的發(fā)展趨勢。市場營銷在房地產(chǎn)開發(fā)前期的介入，即在房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計的過程中滲透營銷理念，使產(chǎn)品適應(yīng)市場的要求，已成為當(dāng)前房地產(chǎn)營銷的一個重要特點。可以說，房地產(chǎn)開發(fā)始于市場營銷，同時也是完成于市場營銷。房地產(chǎn)開發(fā)流程11.后期服務(wù)后期服務(wù)環(huán)節(jié)主要指為業(yè)主入住后提供的維護(hù)、物業(yè)管理等服務(wù)，通過提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和工程質(zhì)量，建立專業(yè)化的服務(wù)隊伍，對業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)，樹立公司的社會信譽(yù)度，打造強(qiáng)勢品牌優(yōu)勢，培育顧客的忠誠度和向心力，提升企業(yè)無形資產(chǎn)價值。目前，后期服務(wù)市場尤其是物業(yè)管理市場較為混亂，糾紛不斷大部分由開發(fā)商自辦的物業(yè)管理公司進(jìn)行本項目的物業(yè)管理。雖然可以提供一定的便捷，也帶來了管理混亂，職責(zé)不清等問題，影響物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。

房地產(chǎn)開發(fā)流程12.資金管理資金管理貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)活動的整個過程，包括資金的融資、安排、監(jiān)管、運(yùn)用等。在房地產(chǎn)開發(fā)初始階段，根據(jù)融資策略和財務(wù)規(guī)劃，開發(fā)企業(yè)憑借資產(chǎn)抵押和有效擔(dān)保向金融機(jī)構(gòu)申請開發(fā)建設(shè)貸款，用于土地的開發(fā)、購買、支付相關(guān)單位委托費用等經(jīng)營行為；在房地產(chǎn)建設(shè)階段，施工單位通過融資進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，開發(fā)企業(yè)需對工程款的結(jié)算進(jìn)行核實，統(tǒng)籌管理資金，保障項目的建設(shè)、開發(fā)銷售和經(jīng)營按照既定的計劃推進(jìn)；在銷售階段，購房者申請住房抵押貸款來交付房款，開發(fā)企業(yè)完成資金回籠。房地產(chǎn)業(yè)六大分工環(huán)節(jié)房地產(chǎn)主要行為主體構(gòu)成房地產(chǎn)以生產(chǎn)流程為核心的資金流程房地產(chǎn)業(yè)是一個產(chǎn)業(yè)鏈長，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)廣泛，影響波及面廣的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要國民經(jīng)濟(jì)絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)的支持，同時，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)也是國民經(jīng)濟(jì)絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)重要的生產(chǎn)要素。盡管房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)非常廣泛，但往往只有少數(shù)幾個產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位。房地產(chǎn)業(yè)與這些產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)密切，依賴性強(qiáng)。房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)必須處理好與這些產(chǎn)業(yè)的關(guān)系。其中，中國房地產(chǎn)業(yè)與金融保險業(yè)、公共管理和社會組織的關(guān)聯(lián)關(guān)系尤其值得關(guān)注。從投入結(jié)構(gòu)看，中國房地產(chǎn)業(yè)更多的消耗第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品即物質(zhì)型產(chǎn)品，尚處于數(shù)量積累和擴(kuò)張的粗放發(fā)展的階段，這與中國當(dāng)前正處在工業(yè)化的進(jìn)程密切相關(guān)；而美日發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)業(yè)具有明顯的服務(wù)型的集約發(fā)展特征，主要消耗第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)，已走向質(zhì)量提升的階段。從分配去向看，房地產(chǎn)業(yè)所提供的產(chǎn)品或服務(wù)主要被第三產(chǎn)業(yè)部門所消耗，這是房地產(chǎn)業(yè)作為服務(wù)業(yè)的特性體現(xiàn)。但中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍明顯存在工業(yè)化進(jìn)程的痕跡，更多是為生產(chǎn)服務(wù)，也就是為經(jīng)濟(jì)的增長和擴(kuò)張服務(wù)；而美日兩國的房地產(chǎn)業(yè)更傾向于為生活服務(wù)，重點在整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量的提升。從動態(tài)變化來看，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢與中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的方向表現(xiàn)出強(qiáng)烈的一致性，即服務(wù)化的趨勢，包括房地產(chǎn)業(yè)消耗投入品的服務(wù)化和房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出分配的服務(wù)化兩個方面。房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長，屬于經(jīng)濟(jì)啟動的引擎；具有經(jīng)濟(jì)啟動和經(jīng)濟(jì)衰退的雙刃劍特性。第二部分為什么要調(diào)控？房地產(chǎn)與中國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行一、不斷推高的房價內(nèi)在原因（一）全國人均可支配收入上升抬高地產(chǎn)需求Y=-5.895137+0.970521*LN(INCOME)注：Y為平均住房價格（萬），INCOME為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）。表示我國房價于城鎮(zhèn)居民可支配收入的對數(shù)之間存在線性關(guān)系，他們之間的彈性系數(shù)為0.9705，如果居民支配收入每增加1%元，房價增長0.9705%元。從日本住宅金融公庫私人住宅貸款利率的變化基本不對私人住宅投資發(fā)生影響的分析結(jié)果來看，我們需要重新審視貨幣政策特別是利率政策在調(diào)控房地產(chǎn)市場的作用。從日本房地產(chǎn)周期波動的形態(tài)分析中，我們發(fā)現(xiàn)引發(fā)私人住宅投資變動的關(guān)鍵在于就業(yè)和居民儲蓄余額兩個主要因素，而且兩個關(guān)鍵因素與私人住宅投資變動成正相關(guān)關(guān)系。這一發(fā)現(xiàn)說明我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)升溫很大程度上源于居民儲蓄余額的年年快速攀升。如果不能從根本上扭轉(zhuǎn)我國居民儲蓄余額節(jié)節(jié)快速高攀的勢頭，那么要想扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)投資的勢頭也將十分困難。（二）工業(yè)化帶動城鎮(zhèn)化，人口結(jié)構(gòu)劇烈變遷納瑟姆曲線：1978年17.92%，1996年中國城市化率30%，預(yù)計2018年達(dá)到70%的下一個拐點。

城市年新增人口1500萬，人均30平方米，就是4.5億平方米。結(jié)果：新增土地；存量挖潛（三）人民幣升值剛剛開始，還有很長的路要走人民幣升值的預(yù)期和房地產(chǎn)投資高回報的預(yù)期下，國際游資進(jìn)入中國的愿望較為強(qiáng)烈。1、匯率與地價的關(guān)系2、升值與地產(chǎn)：高度正相關(guān)2006年6-7月外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)統(tǒng)計時間外資機(jī)構(gòu)金額項目6月6日國際ING房地產(chǎn)1.8億元人民幣長沙兩個住宅項目的開發(fā)6月11日渣打銀行5000萬美元向上海世茂房地產(chǎn)控股公司注資6月13日摩根士丹利7.58億人民幣買下上海一幢高層住宅6月28日菲律賓首都銀行5億人民幣投資上海首信銀都大廈及碧瑤公寓7月2日新加坡和美集團(tuán)7億人民幣以單價13800元吃下上海大寧商業(yè)廣場254套辦公用房7月4日摩根士丹利8億元人民買下上海長寧區(qū)華山夏都項目A棟7月6日渣打銀行2億余人民幣買下上海城建國際中心大廈四個樓層7月13日渣打銀行3.7億港元入資綠城中國控股有限公司7月20日以色列POLAR地產(chǎn)公司7億美元參與上海猶太人社區(qū)開發(fā)3、升值與地產(chǎn)的中日比較1958年至2002年日本地價趨勢圖1989年日本全國房地產(chǎn)市場總值超過2000兆日元，其房地產(chǎn)總值是國土面積大于日本25倍的美國的4倍。1990年泡沫經(jīng)濟(jì)的高峰過去之后，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅度回落，隨后日本經(jīng)濟(jì)陷入長達(dá)十多年的衰退之中。漲幅與跌幅正相關(guān)：1997年東南亞爆發(fā)金融危機(jī)，1997年至2001年，日本總體地價下降了18.9%。不過，同期住宅用地地價指數(shù)下降幅度較小，僅有11.1%。4、核心城市的表現(xiàn)（四）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失調(diào)抬升房價供給持續(xù)大于需求，應(yīng)該約束房價漲幅，但由于房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致房價畸形上漲。例如，小戶型投資回報率比大戶型要高1.5-2倍；案例，幸福村；經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)經(jīng)適用房增長率偏低經(jīng)營性用地商業(yè)用地增長速度高于住宅用地，導(dǎo)致住宅供給相對不足，推高了房價（五）城鎮(zhèn)消費結(jié)構(gòu)升級：耐用消費品（六）土地供給因素1、2004年8月31號之后，供地規(guī)則的改變使得存量住宅用地釋放不活躍，在短期內(nèi)住宅用地供應(yīng)量下降；2、“831”之后經(jīng)營性項目用地全部招拍掛的政策對地價上漲影響明顯，且大于“熟地”供應(yīng)政策的影響；3、地價變化引起房價變化的作用在短期內(nèi)并不明顯，在長期看來作用的趨勢表現(xiàn)為增強(qiáng)，房價對地價的影響在短期內(nèi)十分明顯，但是長期看來作用逐漸變?nèi)酢?31前后土地供應(yīng)市場（一級市場）異常波動案例某市建設(shè)用地供應(yīng)面積有所波動總量上2000-2007年某市建設(shè)用地供應(yīng)總量公頃8年平均供應(yīng)量為400公頃/年受831影響近三年平均325公頃前5年平均每年447公頃地價快于房價的拐點早已顯現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)面積增長速度跟單價的關(guān)系（七）建筑成本因素建材價格；人工工資等類別建材類價格指數(shù)(x)房價指數(shù)(y)1998年98.61001999年98.81002000年101.5101.12001年98.6102.22002年98.2103.72003年99.7104.82004年105.1109.72005年105.7105.2（八）房價上漲消弭雙過剩---生產(chǎn)能力過剩和流動性過剩鋼鐵水泥產(chǎn)能嚴(yán)重過剩家用電器產(chǎn)能過剩銀行部門流動性過剩試問：有多少東西是稀缺的？但房價過快增長累計金融風(fēng)險。（九）社會文化因素在中國住房文化中，安土重遷和置業(yè)是最重要的兩個特色。安土重遷，意即安于故土，不輕易搬遷的意思。作為中華文化一種重要的特色，安土重遷體現(xiàn)出來的是黃土文明——農(nóng)業(yè)文明——的特征。在以農(nóng)耕為主的生產(chǎn)方式下，農(nóng)業(yè)民族對土地的依賴遠(yuǎn)勝于游牧民族，上古時代黃河流域肥沃的土壤孕育了中華民族，也使中國人習(xí)慣于在故土從事周而復(fù)始的自產(chǎn)自銷的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，習(xí)慣于這種自然經(jīng)濟(jì)所帶來的安寧與平靜?！半u犬之聲相聞，民至老死不相往來”，就是安土文化最有代表的表現(xiàn)。在安土重遷文化影響下，整個房地產(chǎn)市場具有明顯的區(qū)域性，整個房地產(chǎn)市場的要素不能自由流通。其他國家則不同，例如美國是一個遷移的民族，對美國人來說，如果我在紐約無法得到好的工作，我可以選擇放棄，去波斯特、去費城或者去洛杉磯。他可以移動，一直到自己最好的選擇。對中國人來說是“無恒產(chǎn)者無恒心！”沒有房產(chǎn)者社交會存在很大壓力，老擔(dān)心這個人會隨時跑掉，租賃大家覺得不安定。二、房價調(diào)控原因（一）基本理由熨平經(jīng)濟(jì)波動防止金融危機(jī)房地產(chǎn)上市公司股價上漲強(qiáng)于大盤：風(fēng)險已現(xiàn)（二）維護(hù)社會公平：不容回避的現(xiàn)實諾斯認(rèn)為，人類社會形成過程中，形成三種不同的社會秩序：原始社會秩序，有限準(zhǔn)入秩序、開放準(zhǔn)入秩序。

我國房地產(chǎn)業(yè)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到了一個新階段，表現(xiàn)出房地產(chǎn)的有限準(zhǔn)入制度，即社會的精英階層如何分配權(quán)利和租金。

1、房地產(chǎn)的壟斷性容易導(dǎo)致價格歧視房地產(chǎn)具有壟斷性的特征，這是因為土地的特殊性。土地是不可再生資源，在一個地方建了房子就不能在同一個地方再建第二棟房子，這是它壟斷性、排他性的具體表現(xiàn)。同時，在每一片土地上每個房子都是個性化的不一樣的，比如，樓層、朝向、遠(yuǎn)眺的景觀等等屬性都不可能是一模一樣。因此，每一個房產(chǎn)也都具備壟斷性、排他性的特點。所以說，土地的價值不是決定于它的地租，而是決定于它上面的產(chǎn)品的類型和價格。由于房屋所具有的壟斷性和個性化特征，所以，房地產(chǎn)商就很容易對購房者實行價格歧視（PriceDiscrimination），這在房地產(chǎn)行業(yè)是普遍存在的現(xiàn)象。而所謂的價格歧視，實質(zhì)上是一種價格差異，指商品或服務(wù)的提供者在向不同的接受者提供相同等級、相同質(zhì)量的商品或服務(wù)時，在接受者之間實行不同的銷售價格。價格歧視是一種重要的壟斷定價行為，是壟斷企業(yè)通過差別價格來獲取超額利潤的一種強(qiáng)權(quán)作法，對買主來說是極不公平的。我們可以舉個例子來說明這種現(xiàn)象，比如某房地產(chǎn)商開發(fā)了一個樓盤，有300套住房，實行內(nèi)部認(rèn)購、登記，第一撥500人登記，愿意以5000元每平方米的價格購買，接著又來了第二撥500人，愿意以7000元每平方米的價格購買……依此類推，最后房地產(chǎn)商就會把房子賣給愿意出最高價格的購房者。2、財富轉(zhuǎn)移效應(yīng)引致分配不公平房地產(chǎn)這個行業(yè)又比較特殊，它不像其它制造行業(yè)一樣，通過生產(chǎn)組裝直接創(chuàng)造財富，它是不直接創(chuàng)造財富的，只是一個財富的分配體系，具有財富轉(zhuǎn)移的效應(yīng)。因此，為了防止房地產(chǎn)業(yè)過多地分流第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展資金，必須要對房地產(chǎn)做更加小心謹(jǐn)慎的調(diào)控，避免房地產(chǎn)泡沫對國民經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的傷害。此外，房地產(chǎn)作為一種特殊的消費品，還具有在居民之間轉(zhuǎn)移財富的效應(yīng)，購買房子可能要耗盡一個家庭的大部分儲蓄或者是一個人畢生的收入。所以，它不同于一般的商品，它實際上通過買賣房產(chǎn)，已經(jīng)將社會成員的財富實行了重新分配，比如，一套房子10年前一平方幾百元，而現(xiàn)在3000多元，而年輕人向年老者購買，這表示財富從年輕人向老年人轉(zhuǎn)移。同樣，房價引起的這種收入分配不公平，還表現(xiàn)在財富從無產(chǎn)者向有產(chǎn)者轉(zhuǎn)移，從中底收入人群向中高收入人群轉(zhuǎn)移。3、房地產(chǎn)開發(fā)形成的外部不經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致大城市居民生活質(zhì)量下降房地產(chǎn)開發(fā)形成的外部不經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致大城市居民生活質(zhì)量下降外部性是指一個經(jīng)濟(jì)行為主體在自己的生產(chǎn)和消費活動中對另一個經(jīng)濟(jì)行為主體產(chǎn)生的一種的影響。如果是有利的影響，就叫正的外部性，或者叫外部經(jīng)濟(jì)性；如果是不利的影響，就叫負(fù)的外部性，或者叫外部不經(jīng)濟(jì)性?？扑梗–oase,1996）認(rèn)為造成外部性的原因是：第一，缺乏明確界定的產(chǎn)權(quán)；第二，存在交易費用。因此在交易費用為零時，產(chǎn)權(quán)的明確界定便是實現(xiàn)資源最優(yōu)配置的充分條件。相應(yīng)，房地產(chǎn)外部性也分為房地產(chǎn)外部經(jīng)濟(jì)與外部不經(jīng)濟(jì)。從房地產(chǎn)的外部經(jīng)濟(jì)來看，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)可以改善城市景觀，并能夠帶動鄰近地區(qū)地價升值?？梢哉f，房地產(chǎn)的正外部性提升了整個社會福利。但是，隨著城市的不斷開發(fā)建設(shè)，以及城市積聚效應(yīng)引起的大量勞動力的涌入，使得城市道路、住宅不斷擁擠，公共綠地不斷減少，生活質(zhì)量不斷下降。這種負(fù)的外部性對于大城市居民而言尤為突出。此外，還有可能存在新型建筑材料應(yīng)用造成光污染和空氣污染，以及由于住宅隔音效果不好而造成居民相互干擾等外部不經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象?？梢钥闯?，我們在享受房地產(chǎn)開發(fā)帶來正的外部性的同時，負(fù)的外部性的作用以及影響范圍正在擴(kuò)大，從而導(dǎo)致大城市居民生活質(zhì)量日益下降。4、生產(chǎn)者壟斷，消費者分散對于房地產(chǎn)市場而言，消費者始終處于弱勢群體。特別在監(jiān)管不到位的情況下，消費者常常由于信息不對稱，飽受房地產(chǎn)開發(fā)商以及中介機(jī)構(gòu)的盤剝。上文提到的房地產(chǎn)商的價格歧視就是典型的一個案例。除了房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也常常推波助瀾。目前，在我國房地產(chǎn)市場中存在數(shù)量眾多的房地產(chǎn)中介公司,這些中介公司對活躍房地產(chǎn)市場、促進(jìn)房地產(chǎn)市場流通是有它的功勞的。但是，由于房地產(chǎn)中介公司在市場中存在逐利的動機(jī)，在政府監(jiān)管疏忽的情況下，會對房價的上漲過程中起到推波助瀾的作用。面對房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤，很多房地產(chǎn)中介公司已經(jīng)不甘心于收入一定比例的中介費，而是大張旗鼓地參與到房地產(chǎn)市場的投資過程中來，一方面，他們憑借自己與房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系，獲取整個樓盤的銷售權(quán)，直接幫房地產(chǎn)商銷售樓盤，賺取差價。或者憑借自己的信息優(yōu)勢，獲取價格相對低的房源，再轉(zhuǎn)手賣出，獲取大量的差價。5、房地產(chǎn)具有公共產(chǎn)品屬性公共產(chǎn)品具有兩個很顯著的特征，一個是非競爭性特征，表明社會對于該類物品或服務(wù)是普遍需要的，而另一個非排斥性特征則表明了收費是困難的，僅靠市場機(jī)制遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法提供最優(yōu)的規(guī)模。房屋部分具有這種公共品的特性，是人們生活中不可缺少的必需品，并且不具有替代性。房屋不像食品這種必需品，因為食品具有很強(qiáng)的替代性，大米和小麥可以相互替代，咖啡和茶葉可以相互替代，但是房屋沒有這個特性，所以說房屋是人們?nèi)粘Ｉ钪胁痪哂刑娲缘谋匦杵?。這是房屋一個顯著的特點，而經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房這種帶有福利性補(bǔ)貼的住房更接近公共品，一般的商品房則接近私人產(chǎn)品。在住房商品化、市場化改革之后，政府在經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)上似乎沒有太多作為。這是住房商品化改革過程中所帶來的短板，當(dāng)然這有它的歷史因素。當(dāng)時實行住房商品化改革，假如住房商品化與經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)一齊起步，那么住房商品化、市場化改革就不可能取得成功，因為大家都依賴廉價的住房?，F(xiàn)在住房市場化發(fā)展到了一個階段，房價高企問題突出，是到了該回過頭來反思廉租房這種福利性住房的時候了。（三）城市發(fā)展失調(diào)第一、房價上漲過快，導(dǎo)致土地開發(fā)快于城市規(guī)劃，城市建設(shè)往往來不及規(guī)劃就已經(jīng)建設(shè)完畢，于是整個城市缺少協(xié)調(diào)，交通擁擠，區(qū)域功能布局失當(dāng)，城市污染、綠地減少等問題突出；第二、在正常情況下，人們會選擇盡可能的在工作地附近購房或租房，以減少上下班路途上的時間成本和交通成本。但是如果房價過高，人民會選擇房子比較便宜的地方居住，因此需要交通工具的人就會增多，加劇了交通擁擠的現(xiàn)狀。例如，如今北京大餅已經(jīng)攤到了河北，城市布局不合理造成生態(tài)環(huán)境失衡，大氣污染嚴(yán)重，沙塵暴頻頻出現(xiàn)；規(guī)劃的先天不足導(dǎo)致北京交通堵塞嚴(yán)重程度全國第一、世界前茅，形象地講，“在北京的平均車速僅為每小時30公里”。（四）產(chǎn)業(yè)發(fā)展失衡

據(jù)統(tǒng)計，截至2006年12月份，整個房地產(chǎn)開發(fā)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額的21％，占GDP的9％，房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP的貢獻(xiàn)率約達(dá)8％的水平。但是，2006年，我國房地產(chǎn)開發(fā)信貸與個人住房信貸之總和占銀行總的信貸比例超過了16％，我國房地產(chǎn)開發(fā)信貸與個人住房信貸之總和占我國GDP的比重也超過了25％?？梢钥闯觯康禺a(chǎn)信貸已經(jīng)成為當(dāng)前銀行的第一信貸。如果一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)波動，那么將勢必影響到銀行業(yè)——加大銀行的流動性風(fēng)險。直接的后果就是導(dǎo)致銀行出現(xiàn)大量的不良資產(chǎn)。甚至將提前爆發(fā)金融危機(jī)。在20世紀(jì)80年代由于日元對美元匯率大幅提升，日本迫于需要從外向型經(jīng)濟(jì)向內(nèi)需型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，為此日本政府采取了一系列政策刺激國內(nèi)需求。其中對房地產(chǎn)市場的優(yōu)惠政策帶來了全島地價飛漲，土地作為一個重要的生產(chǎn)要素，其價格的持續(xù)瘋漲必然使得各類生產(chǎn)成本急速攀升；當(dāng)產(chǎn)業(yè)特別是出口部門最終無法應(yīng)對快速改變的土地成本的時候，產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移就接踵而來；當(dāng)新興產(chǎn)業(yè)成長速度落后于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移速度的時候，產(chǎn)業(yè)空心化就顯露了出來；產(chǎn)業(yè)的空心化最終又加重了虛高地價的泡沫化，最終帶來經(jīng)濟(jì)的持續(xù)衰退。從日本近五十年地價演化軌跡來看，即使虛高的房地產(chǎn)市場回歸到正常水平，產(chǎn)業(yè)的空心化也幾乎無法逆轉(zhuǎn)。這一點對于同樣處于轉(zhuǎn)型時期特別是人民幣對美元升值壓力越來越大的中國具有十分重要的借鑒意義。（五）前期調(diào)控處于無效狀態(tài)房價繼續(xù)上漲房地產(chǎn)投資過熱1、投資增速反彈房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已超過固定資產(chǎn)投資的增速，呈現(xiàn)一定的過熱跡象。2、房價如脫韁野馬：有數(shù)字游戲“功勞”重點城市的房地產(chǎn)價格漲幅高于中小城市。房價居高不下，增幅加大。第三部分2004年以來的調(diào)控重點

總的來說，04年以來我國房地產(chǎn)調(diào)控的