某年武漢市房地產調研分析報告

2008年武漢市房地產調研闡發(fā)陳訴提綱前言今年年初，南方地區(qū)出現(xiàn)嚴重的雨雪冰凍災害；8月8日北京奧運會的隆重舉行；與此同時，美國的次貸危機不絕加深而引發(fā)的全球性金融風暴，對中國出口、金融領域的影響逐步顯現(xiàn)；國度宏觀調控下“救市”新政的不絕出臺，到底這些事件對樓市的影響有多大呢？武漢樓市又將何去何從？本次調研，從了解武漢市房地產宏觀市場情況，區(qū)域市場狀況入手，通過實地考察，重點對武漢市住宅生長狀況、趨勢進行剖析。一、國度宏觀形勢下的房地產相關政策及影響（一）宏觀經濟研究1、三大需求增長“兩落一升”。牢固資產投資增速放慢、實際出口增長明顯回落，且順差淘汰、社會消費品零售總額增長。2、經濟增速明顯回落，通貨膨脹嚴重3、產業(yè)增速明顯回落.企業(yè)效益大幅下滑。4、房地產宏觀經濟情況（二）政策走勢與情況闡發(fā)（宏觀與微觀）1、行政政策2、金融政策3、房地產行業(yè)金融政策（三）新政后房地產市場情況：1、一線都市2、武漢1）武漢房地產現(xiàn)狀（含價量比擬闡發(fā)）2）09年趨勢判斷3、各大型開發(fā)商的“爭論性”話題二、“新政后”11月武漢市樓市動態(tài)（一）11月全市新盤存案情況（二）11月土地掛牌情況（三）11月土地成友愛況三、武漢市房地產競爭狀況（一）片區(qū)闡發(fā)（二）片區(qū)典范競爭樓盤闡發(fā)（三）盤龍城重點樓盤戰(zhàn)略與走勢闡發(fā)四、武漢市房地產需求闡發(fā)（一）現(xiàn)階段購房者特征（二）購房者需求（三）從強勢促銷計謀闡發(fā)樂成案列五、代價與銷售趨勢比擬闡發(fā)探討六、總結及發(fā)起特別話題：本地產搭上地鐵……2008年武漢市房地產調研闡發(fā)陳訴上海華阜房地產咨詢有限公司（武澳分公司）研展部前言今年年初，南方地區(qū)出現(xiàn)嚴重的雨雪冰凍災害；8月8日北京奧運會的隆重舉行；與此同時，美國的次貸危機不絕加深而引發(fā)的全球性金融風暴，對中國出口、金融領域的影響逐步顯現(xiàn)；國度宏觀調控下“救市”新政的不絕出臺，到底這些事件對樓市的影響有多大呢？武漢樓市又將何去何從？本次調研，從了解武漢市房地產宏觀市場情況，區(qū)域市場狀況入手，通過實地考察，重點對武漢市住宅生長狀況、趨勢進行剖析。（一）宏觀經濟研究我國經濟增長由繁榮期轉為調解期。今年以來，經濟增長呈逐季回落的態(tài)勢。經濟運行出現(xiàn)出“四落兩升”特點?！八穆洹奔碐DP、產業(yè)、凈出口、投資（實際投資增長率）增幅均明顯回落；“兩升”即消費增幅上升和物價明顯攀升。四大因素影響導致經濟增長出現(xiàn)“拐點”性變革：由美國次貸危機引發(fā)的世界經濟增長放慢，增加了人民幣升值壓力和通脹壓力，使得中國目前錢幣政策進退兩難；在匯率升值、國際經濟萎縮的情況下，以及世界經濟形勢面臨調解，國際需求開始萎縮，導致中國出口量的低落；同時，海內房地產、汽車業(yè)市場的迅速降溫，從而動員相關行業(yè)如鋼鐵、建材等行業(yè)的不景氣，已對經濟增長帶來很大打擊。連續(xù)偏緊的宏觀調控政策效果顯現(xiàn)，為抑制“三過”問題，國度近兩年調解了外貿政策，接納連續(xù)緊縮的錢幣政策，這些政策的作用今年開始明顯顯現(xiàn)。內生需求增長放慢，主要是房價恒久過快增長及能源原質料代價、勞動力本錢的明顯上升抑制了需求增長，投資增長的拐點顯現(xiàn)。重大自然災害的頻繁產生也對經濟造成一定倒霉影響。從今年開始，我國經濟由繁榮期開始進入調解期，預計這種態(tài)勢將連續(xù)2~3年時間。影響具體體現(xiàn)在：1.經濟增速回落，通脹壓力變大。開端預計，2008年我國GDP比上年實際增長10%左右，增速放慢1.8個百分點。全年CPI增長將創(chuàng)新高，達6.3%左右，但月度下降趨勢明顯，CPI漲幅已連續(xù)4個月回落，未來幾個月將繼承小幅回落，其中食品代價回落是主因。“兩落一升”。牢固資產投資實際增長明顯回落。1-8月，累計城鎮(zhèn)牢固資產名義投資同比增長27.4%，比上年同期加快0.7個百分點。全年牢固資產投資增長“名穩(wěn)實降”，開端預計，全社會名義牢固資產投資增長24%，實際投資增長15%左右。實際出口增長明顯回落，且順差淘汰。預計全年出口1.44萬億美元，同比增長18%；進口1.19萬億美元，同比增長24%。全年貿易順差2520億美元，比去年下降3.9%。消費增長創(chuàng)新高。廣8月，社會消費品零售總額同比增長21.9%，比上年同期提高6.2個百分點，扣除代價上漲因素，實際增長13%以上。開端預計，全年社會消費品零售總額名義增長20.7%左右，實際增長13.3%。3.產業(yè)增速回落，企業(yè)效益大幅下滑。受海內多重自然災害和出口放緩以及奧運期間個體施工企業(yè)停工等因素影響，產業(yè)增長呈明顯回落趨勢。廠8月，累計范圍以上產業(yè)增加值同比增長15.7%，比去年同期回落2.7個百分點。奧運后產業(yè)增速有望反彈，但在總需求可能繼承有所收縮的情況下，產業(yè)整體回落趨勢不會改變，預計全年范圍以上產業(yè)增加值同比增長16%，比上年回落2.5個百分點。與此同時，企業(yè)效益在本錢上升和需求下滑的雙重壓力下，可能繼承大幅下滑。4、房地產宏觀經濟情況：2008年中國都市衡宇銷售代價指數(shù)同比和環(huán)比漲幅均出現(xiàn)連續(xù)回落態(tài)勢，深圳等部分特多數(shù)會房價，出現(xiàn)了明顯下降。預計未來住房市場將繼承低迷，加上貸款緊縮因素，預計會有越來越多的房地產企業(yè)因現(xiàn)金流斷裂而陷入困境，房地財產有可能進入周期性調解。由于房地產建立周期比力長，一般在5年左右，因此調解一旦開始，預計會連續(xù)較長時間。這一情況一定會影響到房地產投資增長。（二）政策走勢與情況闡發(fā)2007年政府出臺了一系列的針對房地產的專項調控政策。其中，以“二套房貸”為標記的銀根緊縮政策使資金泛濫的房地產市場突然缺血，投資、投機需求遭到重大打擊，不少資金離場，需求開始萎縮。與此同時，銀行開始惜貸，開發(fā)商的資金開始緊張，囤積樓盤和土地的本錢加大，加快周轉速度成為眾多開發(fā)商的選擇，房地產供給在短期內增加，供求干系產生反轉。在調解初期，因高房價下有效需求不敷，從而使行業(yè)體現(xiàn)出明顯的銷量下降，經過一段時間的博弈，代價開始調解。08年上半年政府接納了一系列的宏觀緊縮政策。央行主要接納了提高準備金率的手段來緊縮銀根、敷衍通脹，別的，房地產行業(yè)的其它調控政策也推動了行業(yè)本輪調解的產生。1、行政政策1)土地政策＞領土部：2008年起建立用地實行動態(tài)存案掌握各地建立用地審批、供給和供后利用情況，提高運用土地政策到場宏觀調控的能力。＞《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》擠壓閑置地土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，果斷無償收回，重新擺設使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。同時，該通知還提出“對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價，領土資源部要會同有關部分抓緊研究制訂具體步伐”。對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價。＞領土資源部：土地監(jiān)察制度有望納入土地治理法創(chuàng)建完善土地執(zhí)法發(fā)明機制、制止機制、部分聯(lián)動機制和問責賞罰制度等。＞中國將每10年進行一次全領土地視察重點視察根本農田現(xiàn)狀及變革情況，包羅根本農田的數(shù)量、漫衍和掩護狀況。＞中國五部委聯(lián)手遏違規(guī)批地2008年5月29日中國中紀委、領土資源部等五個部委聯(lián)合頒發(fā)《違反土地治理劃定行為處分步伐》＞領土資源部和國度工商總局劃定三年限期新土地出讓條約增開發(fā)商資金壓力2008年6月20日，新版土地出讓條約將從7月1日起正式啟用，新版條約不但將明確約定出讓地塊的開工、竣工時間，同時劃定，用于商品住宅開發(fā)的土地，原則上開發(fā)時間最長不得凌駕三年＞領土部：2008年起建立用地實行動態(tài)存案有利于堵住了一些土地出讓方尤其是一些囤地的開發(fā)商利用變動土地使用性質牟取高額溢價的漏洞。整頓閑置土地成為2008年房地產政策調控重頭戲，中央利用土地政策引導市場開發(fā)，督促各地宣布08、09年住房建立籌劃，增強閑置土地清理、嚴格土地增值稅的征收，同時迫使開發(fā)商加快樓盤開發(fā)速度以增加市場供給，和緩市場供需矛盾。2)2008年有關房產的系列政策：＞2008年1月13日，國務院宣布《國務院關于修改〈代價違法行為行政處罰劃定〉的決定》，明確劃定通過惡意囤積以及利用其它手段推動代價過高上漲的行為屬于哄抬代價。＞2008年8月1日，住房和城鄉(xiāng)建立部發(fā)出《關于進一步增強住宅裝飾裝修治理的通知》，要求各地要制定出臺相關扶持政策，引導和勉勵新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式，逐步到達取消毛坯房。＞2008年10月22日經國務院同意，財務部、國度稅務總局22日宣布：1、2008/11/1/起，小我私家首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%；2、對小我私家銷售或購買住房暫免征收印花稅；對小我私家銷售住房暫免征收土地增值稅。3、10/27/起，首次購房/貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍。4、首次購房首付比例下調至20%。5、公積金各檔次利率分別下調0.27%。6、明確支持地方政府救市。這是08年以來中央政府首次明文出臺勉勵住房消費的收費減免政策，推動購房消費，這一政策的出臺對付恒久萎靡不振的樓市產生了積極的影響。2008年11月9日，國務院出臺十條政策，提出用4萬億資金拉動內需，溫總理在擺設落實中央政策的七項事情時，突出強調了房地財產的重要職位，說它“是百姓經濟的重要支柱財產，對付拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等財產生長舉足輕重，對金融業(yè)穩(wěn)定和生長至關重要，對付推動居民消費結構升級、改進民生具有重要作用”實行積極財務和適度寬松錢幣政策國務院常務集會提出，當前要實行積極的財務政策和適度寬松的錢幣政策，出臺越發(fā)有力的擴大海內需求步伐，加快民生工程、底子設施、生態(tài)情況建立和災后重建。2008年12月17日，國務院宣布了第二套房政策，進一步勉勵普通商品住房消費對已貸款購買一套住房但人均面積低于本地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。其中，將現(xiàn)行小我私家購買普通住房凌駕5年（含5年）改為凌駕2年（含2年）轉讓的，免征營業(yè)稅；將小我私家購買普通住房不敷2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。二套房政策：任何政策都應該審時度勢。二套房相關限制政策是在樓市投機、投資過熱時產生的政策，該政策的出臺是給樓市降溫的“冷氣機”，是為了進一步淘汰投資、投機需求；而如今，房地產市場處于“冬天”，在“冬天”就不需要“冷氣”降溫了，“冬天”該取暖、該加溫。因此，取消二手房相關限制政策勢在必行。2008年12月21日，國務院辦公廳宣布的《關于促進房地產市場康健生長的若干意見》提出，支持房地產開發(fā)企業(yè)積極應對市場變革，房地產開發(fā)企業(yè)要憑據(jù)市場變革和需求，主動接納步伐，以公道的代價促進商品住房銷售。一、加大保障性住房建立力度1、爭取用3年時間根本解決都市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改革問題。2、多渠道籌集建立資金。3、開展住房公積金用于住房建立的試點。二、進一步勉勵普通商品住房消費1、加大對自住型和改進型住房消費的信貸支持力度。2、對住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。三、支持房地產開發(fā)企業(yè)積極應對市場變革1、引導房地產開發(fā)企業(yè)積極應對市場變革。2、支持房地產開發(fā)企業(yè)公道的融資需求。3、取消都市房地產稅。四、強化地方人民政府穩(wěn)定房地產市場的職責1、落實地方人民政府穩(wěn)定房地產市場的職責。2、因地制宜解決其它住房困難群體住房問題。五、增強房地產市場監(jiān)測1、繼承增強房地產市場監(jiān)測闡發(fā)。2、增強監(jiān)視查抄。六、積極營造良好的輿論氣氛對峙正確的輿論導向。要以加快保障性住房建立，勉勵住房公道消費，促進房地產市場康健生長為基調，鼎力大舉宣傳中央出臺的各項政策步伐及其成效，著力穩(wěn)定市場信心。對種種散布虛假信息、擾亂市場秩序的行為要嚴肅查處。同時，要增強市場經濟條件下風險意識的宣傳和教誨事情。2、金融政策出發(fā)點是為貫徹落實適度寬松的錢幣政策，發(fā)揮錢幣政策在支持經濟增長中的積極作用，數(shù)次降息給房地產經濟帶來絲絲暖意。宣布響生效時間一期存款基利率一年期款基利率存款準備金率小我私家住房公積金貸款200年12月21日T0.27%4.14%10.18%7.56%//200年6用5日////17.50%/9月15日9月16日//0.27%7.20%/五輛信）以下調至4.59%五年以上調淵13%10月8日10月9日40.27%3.87%40.27%6.93%//10月15日////17.00%//10月27日/////五年期含）以下調至4.05%五年以上調解為4.59%10月29日10月30日40.27%3.60%40.27%6.66%//11月26日11月27日41.08%2.52%41.08%5.58%/五年期含）以下調至3.51%五年以上調解為4.05%/12月5日////16.00%/12月22日12月23日40.27%2.25%40.27%5.31%15.5%/1）存、貸款利率：央行自今年9月份以來連續(xù)第五次低落利率、第四次低落存款準備金率，也是央行繼10月8日宣布雙率下調后第三次雙率同時下調。>2008年9月15日，中國人民銀行宣布，自16日起下調人民幣貸款基準利率和中小金融機構人民幣存款準備金率。這是自2004年以來中國央行首次低落貸款基準利率，也是2003年以來首次下調存款準備金率。此政策一出，“中央政府救市第一步”、“政策松綁，樓市春天到來”、“要抓住降息后良好的購房空間”等積極看法彌漫著整個房地產市場。>2008年10月8日，央行宣布，從10月9日起下調一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個百分點，其它期限檔次存貸款基準利率作相應調解。從10月15日起下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，這是央行近9年來首次下調所有存款類金融機構人民幣存款準備金率。這一系列"降率免稅"組合拳，對付保持我國經濟平穩(wěn)較快生長、提升市場信心意義重大，降息雖不能直接救樓市，但也是一個利好消息。2008年10月29日，央行宣布，從10月30日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。其中一年期存款基準利率由現(xiàn)行的3.87％下調至3.60％，下調0.27個百分點。一年期貸款基準利率由現(xiàn)行的6.93％下調至6.66％，下調0.27個百分點；其它各檔次存、貸款基準利率相應調解。小我私家住房公積金貸款利率保持穩(wěn)定。2008年11月26日，央行宣布，從11月27日起下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各108個基點。這是央行年內第四次低落貸款利率，也是央行歷史上稀有的如此大幅度降息。此次降息是房地產市場的重大利好，數(shù)次降息的累積效應有望在樓市上發(fā)酵，減輕房企財務本錢，刺激住房消費需求回暖。在通貨膨脹壓力下，此次降息是擴大消費的有力杠桿，中央利用放松政策來緩解當前市場消費低迷的一場“實時雨”，更是對房地產的利好消息。此次降息的目的是擴大海內消費需求，以刺激中國出口貿易，這不是政府單純的脫手救市，但房地產市場會是此次降息的既得利益者，股市也會從中得到利益。而房價會否受到影響，是回升或是繼承下滑，這要看開發(fā)商、購房者等幾種力量的比擬會產生怎樣的變革。但可以肯定的是央行此舉使樓市成交量有所回升。2008年12月22日，央行宣布，從12月23日起調解金融機構人民幣存貸款基準利率，一年期存款基準利率由現(xiàn)行的2.52%下調到2.25%，下調0.27個百分點；一年期貸款基準利率由現(xiàn)行的5.67%下調到5.4%，下調0.27個百分點；其它各檔次存、貸款基準利率相應調解。小我私家住房公積金貸款利率保持穩(wěn)定，從2008年12月25日。這是2008年9月以來第5次降息，尤其是央行對“第二套房貸”接納松綁政策后，表明政府要穩(wěn)定房市的決心，刺激市場強勁的需求。央行下調存貸款基準利率和存款準備金率完全在預料中，但此次調解主要是針對整個宏觀經濟情況。近年來國度在按揭、稅費等方面對房地產實施限制政策，未來一段時間如果房地產行業(yè)照舊不景氣，國度還會出臺更多松綁政策。目前不管是中國經濟照舊全球經濟都不樂觀，央行下調貸款利率和存款準備金率意在刺激整個經濟情況，這對開發(fā)商來說絕對是利好消息。因為現(xiàn)在開發(fā)商的資金鏈普遍緊張，而貸款利率下調對極缺錢的開發(fā)商來說是很好的消息，意味著從銀行貸款的利率更低了。銀行降息對房地產的影響不能立竿見影，但仍然是繼承利好，刺激消費，引導房地產市場良好的運行。當前房地產市場生意業(yè)務量少，連續(xù)冷淡，低迷，國度通過錢幣政策宏觀引導；財務部和稅務總局也不絕接納步伐，配合低落購房者的包袱，促進康健消費，盡快促使市場走出低迷的現(xiàn)狀。但是房地財產重振要害照舊在于底子經濟的好轉。2)09年錢幣政策特點：適度寬松錢幣政策放松的將包管銀行體系流動性的充實供給，促進錢幣信貸穩(wěn)定增長，發(fā)揮錢幣政策在支持經濟增長中的積極作用。對首次購房者而言，央行降息與10月22日宣布的住房抵押貸款利率優(yōu)惠政策組成的雙重利好更為顯著；同時，連續(xù)降息也能一定水平上減輕資金密集型的房地產企業(yè)的財務壓力。11月27日的大幅降息，是央行自1997年10月在亞洲金融危機時期大幅降息以來所做出的最大幅度的調解。這一強勢舉措顯現(xiàn)了中央政府在當前市場情況下重新樹立市場信心的決心。3、房地產行業(yè)金融政策2008年11月24日中國建立銀行24日宣布，將加大對居民購買普通自住房的支持力度，對切合政策新發(fā)放的商業(yè)性小我私家住房貸款利率的下限調解為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調解為20%。建行體現(xiàn)，貸款利率和首款比例將具體憑據(jù)借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型修建面積是否系普通住房，以及借款人信用記載、還款能力等因素區(qū)別確定。對居民首次購買普通自住房和改進型普通自住房的貸款需求，貸款利率可以賜與優(yōu)惠，首付款比例可低落。對居民購買其它類型住房的，將適當提高貸款條件。具體操縱由各地分行及房貸中心掌握。同時，建行將增強治理，有效控制貸款風險。對房地產代價顛簸較大的區(qū)域，以及代價顛簸較大的住房樓盤項目，適當提高首付款比例。別的，建行將實施區(qū)域化、差異化的住房信貸政策。在貸款利率和首付款比例方面賜與各地分行一定的自主權，區(qū)分地區(qū)、區(qū)分樓盤、區(qū)分客戶，公道評估貸款風險，制定差異化的貸款政策，不搞一刀切。例如對普通住房尺度的認定，參照本地政府或有關部分對普通住房的認定尺度執(zhí)行等。國度購房新政出臺前后比較表內容調解前調解后對居民首次購買普通自住房和改進型普通自住房提供貸款，貸款成數(shù)8成8成商業(yè)貸款利率對居民首次購買普通自住房和改進型普通自住房提供貸款，其貸款利率（5年以上7.47%下浮15%后為6.35）最低首付款比例為30%對居民首次購買普通自住房和改進型普通自住房提供貸款，其貸款利率（5年以上7.47%下浮15%后為6.35）最低首付款比例為30%公積金貸款額度每戶家庭最高貸款限額為60萬元每戶家庭最高貸款限額為60萬元小我私家轉讓自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，分人不包袱小我私家所得稅增值部分20%小我私家轉讓自用2年以上，并且市家庭唯一生活用房取得的所得契稅稅率普通住房稅率1.5%普通住房稅率1%印花稅印花稅稅率為成交價萬分之五印花稅稅率為0土地增值稅土地增值稅（3年內房產按0.5%征收）土地增值稅稅率為0小我私家將購買凌駕2年的普通住房對外銷售不包袱營業(yè)稅凌駕2年的普通住房營業(yè)稅5.55%住房營業(yè)稅為0住房登記稅和小我私家買賣存量普通住房的住房生意業(yè)務（轉讓）手續(xù)費住房登記費80元，住房生意業(yè)務手續(xù)費250元免收新政案例：1、房價100萬，首付2成，商業(yè)貸款金額80萬，貸款年限20年盤算，按新政策（年利率為5.229%）；每月還款額為5382元，按原政策（年利率為6.35%），每月月還款額為5894元每月還款差額為512元（三）新政后房地產市場情況：在近期樓市新政刺激下，樓盤貶價促銷，一線都市現(xiàn)樓市短期回暖跡象。但是許多人心中也帶著質疑：一線都市成交量回升開始回暖照舊回光返照？1、一線都市深圳、上海、北京和廣州四大一線都市房地產市場生長較為成熟，往往成為中國樓市的風向標，以及大量二線都市闡發(fā)參考的工具。在一系列中央和地方穩(wěn)定房地產新政、央行大幅降息，以及房地產開發(fā)商主動貶價等因素配合刺激下，11月份海內一線都市房地產成交量均出現(xiàn)了不小的回升，北京、上海、廣州、深圳都市樓市出現(xiàn)回暖跡象。北京11月簽約量環(huán)比增48%來自北京市房地產生意業(yè)務治理網統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月，北京市期房網上簽約13721套，而10月份僅簽了9246套，二者相比，漲幅到達48%。據(jù)統(tǒng)計，11月份期房簽約平均每套戶型面積為96平方米，比10月的95平方米增加了1平方米。11月現(xiàn)房簽約住宅1580套，與10月簽約住宅1032套相比，上漲幅度較大，環(huán)比增加53%。政策方面的因素以外，開發(fā)商越來越多地接納了力度較大的貶價促銷步伐，尤其是一些新盤項目代價低開幅度較大，刺激了樓市剛性需求的有效釋放。＞上海11月預售面積環(huán)比增36%憑據(jù)上海市房地產生意業(yè)務中心監(jiān)測，11月網上成交的市場化新建商品住房預售面積比9月、10月分別增加47%、36%；網上成交的存量住房買賣面積比9月、10月分別增加75%和68%。來自佑威房地產研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，11月上海商品房成交面積、成交套數(shù)均有大幅度的上升。看房者明顯增多，有中介門店體現(xiàn)“比政策出臺前增加了三成”。＞廣州新政后月成交量漲30%據(jù)廣州房地產治理官方網站數(shù)據(jù)，央行降息及公積金新政實施后的一個月（10月25日至11月24日），全市一手房成交總量為5011套，比9月的成交套數(shù)上漲了30%。代價已成為市場成交的主要推動因素。廣東中原地產李海闡發(fā)說，由于近郊樓盤回歸到三四千元的代價，因此刺激成交量上升，而市中心區(qū)尚未出現(xiàn)大的成交回暖。由于新政出臺需要消化期，效果還未能馬上在市場得到全面體現(xiàn)，但對提升樓市信心有久遠的影響。＞深圳新房二手房成交量回升來自深圳市領土房管局的最新統(tǒng)計表明，11月24日至30日的一周內，成交新房1546套、二手住宅1064套，雙雙創(chuàng)下近幾個月周成交量的新高。據(jù)悉，深圳近來新住宅樓的開盤整體代價較低，得到了不少購房者的認可。如新華城以遠低于市場預期的6000多元每平方米的代價開盤，開盤當天就售出近300套。深圳世華地產的銷售人員說，自降息政策出臺，11月的客戶看房量比10月增加了三到四成，尤其是一些已張望了一年多，且在新政惠及范疇內、有購房剛性需求的市民入市意愿最為強烈。結論：房地產調解遠沒結束據(jù)北京市房地產生意業(yè)務治理網的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年11月份，北京共成交期房商品住宅12479套，不外政策性住房占到了半壁山河。其中，經濟適用房、限價房等保障性住房成交套數(shù)為7026套，占總成交量的56.3%。相關數(shù)據(jù)顯示，全國一線都市出現(xiàn)成交增長的情況，很大水平上得益于保障性住房的成交增長，而非完全由普通商品房成交所推動。同時，廣州11月份的成交多是郊區(qū)低價樓盤或是限價房項目，這僅僅代表低價房的市場擔當度比力高，而市中心區(qū)域改進性需求為主的樓盤，并沒有占市場主導職位，這都很難代表全市出現(xiàn)了普遍回暖。顯然，將樓市成交量上升與市場開始蘇醒畫等號還為時過早。北京11月份住宅成交量的上升一半以上來自保障房，不但僅是北京，全國許多在今年第四季度推出保障房的都市都出現(xiàn)了類似情況。普通商品房對樓市成交的拉行動用并不明顯，樓市的整體蘇醒有賴于整體經濟的回暖，房價下行趨勢不會很快扭轉。＞未來幾個月的銷售仍不容樂觀盡管全國諸多一線都市出現(xiàn)了難得的成交放量，但由于北京、廣州等一線都市在11月份成交量中有不小比例是限價房、經濟適用房等政策性住房或保障性住房，因此普通商品房對樓市成交的拉行動用并不明顯。＞樓市規(guī)復有賴整體經濟回暖現(xiàn)在談樓市將走出隆冬還為時尚早。近期成交回暖的幾大因素，還不能支撐樓市真正蘇醒。一是房貸利率下降等新政促進了部分購房生意業(yè)務，但一些都市開發(fā)商在久撐不下的情況下，會合推出供給量也是導致生意業(yè)務上升的供給方動力，這反而說明開發(fā)商資金重壓明顯；二是成交量上升五成多為環(huán)比，因為10月市場過于低迷，11月的成交回升并不代表市場已經走出低谷。在股市投資無法規(guī)復收益的情況下，許多剛性需求的購房意愿將繼承延后。2、武漢1）新政后武漢房地產狀況?主城區(qū)商品住宅代價走勢闡發(fā)11月份（11月1日-11月30日），通過對武漢市房地產信息網宣布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全市主城區(qū)在售樓盤402個，成交均價為5429.75元/平方米，比上月下跌139.37元/平方米，跌幅為2.5%，與去年同期相比，跌幅達2.4%;月銷售總套數(shù)為4253套，比上月增加975套，增幅為29.74%，同比淘汰45.58%。十一月份每周樓市走勢圖：十一月商品住宅每周銷售套數(shù)和銷售均價情況元元/平加十月第四周十一月第一周十一月第二周十一月第三周十一月第四周 10銷售套數(shù)+銷售均價 上圖是十月第四周至十一月第四周武漢市商品住宅銷售情況圖。從圖中可以看出，十月平均每周銷量在1000套左右，日成交量保持在140套左右。與上月相比，成交量有所增加。?差異戶型商品住宅成交代價情況通過數(shù)據(jù)顯示，本月140平方米以上戶型成交均價最高，達5837.06元/平方米，與上月上比，下跌了167.49元/平方米，跌幅為2.87%;120-140平方米戶型成交均價最低，為5142.23元/平方米;與上月上比，下跌了133.46元/平方米，跌幅為2.60%;90—120平方米及90平方米以下的戶型成交均價則分別為5189.48元/平方米和5618.62元/平方米。商品住宅成交戶型代價闡發(fā)（按修建面積分別）：新政后武漢樓市總體特點：＞11月樓市出現(xiàn)價跌量增之勢，全市商品房三大成交指標環(huán)比倍增成交總套數(shù)：11月共成交商品住房11192套，較10月5282套增加5910套，增幅到達112%,較去年同期增長20.34%；成交總面積：11月共成交商品住房108.97萬m）較10月53.08萬m2增加55.89萬m二增幅到達105%,較去年同期增長6.92%；成交總金額：11月商品房成交金額為48.74億元，較10月25.72億元增加23.02億元，增幅為90%,較去年同期下降了17%;在全球性經濟危機的影響進一步擴大、房地產市場調解連續(xù)深入的當下,開發(fā)商在年末資金回籠的壓力下,各項目代價相繼出現(xiàn)大幅回調。成交均價環(huán)比下降7%,同比降幅也到達了23%。同時受剛性主流需求群體的影響,中、小戶型產物受青睞,成交套均面積較上月下跌3%,較去年同期下降11%?？梢灶A見,未來2年內,以中低價位、中小面積為主的市場供需結構將成主流。＞成交均價環(huán)比跌幅達8%,“以價換量”之勢仍將連續(xù)11月全市商品房成交均價為4473元/m=相較上月下降372元/m=環(huán)比降幅為8%；較去年同期下降1323元/m=環(huán)比降幅到達22%。目前全市的整體成交代價處于全面下調的階段,由此前的郊區(qū)逐步漫延至中心城區(qū),其中尤以徐東片區(qū)為代表,吹響了內環(huán)焦點代價下調的軍號，起價跌破5000關隘，對全市中高端樓盤代價影響顯著：愛家國際華城起價4650元/m'東湖春樹里起價4888元/m2、昔日地王——復地東湖國際高層起價僅6200元/m?……，短期內“以價換量”之勢仍將連續(xù)。2）09年趨勢判斷＞代價會逐漸趨于公道。隨著泡沫不絕得到擠壓、行業(yè)競爭的增強、國度宏觀調控的進一步成熟以及購買者理性的增加,武漢房市未來的代價會逐漸趨于公道,房價收入比進入一個可維持的空間。＞供需結構會得到優(yōu)化。一是高等住宅的比重會有所下降,經濟適用房和廉租房的比重會上升；二是供求失衡的狀態(tài)會有所改進,供求的匹配水平會得以提高。＞市場秩序會逐漸改進。在競爭的壓力和政府的監(jiān)控下，房地產開發(fā)公司的行為會逐漸范例；種種中介組織也會逐漸的發(fā)育、壯大和成熟起來，其行為也會得到范例；相關制度建立也會逐漸得以改進。＞市場會合度會得以提高。隨著拿地、政府調控、行業(yè)競爭的增強、銀行貸款的收縮等原因，一些實力不強的中心房地產商或被淘汰出市場，或被其它大的房地產商吞并收購，從而市場會合度會得以提高。＞政府行為會得以范例。隨著政府自身制度建立和羈系的增強，隨著百姓主權和民主的推進及法制、輿論的建立的完善以及產權的明晰，政府（尤其是地方政府）及其官員在土地生意業(yè)務、都市拆遷、項目開發(fā)等歷程中的糜爛等時機主義行為會逐漸的得以范例?？傊?，房地產市場在經過此輪調解后，會進入到把一個康健、繁榮、快速生長的新時代。3、“爭論性”話題1）潘石屹“不要以為紅葉是春天來臨的象征，那是進入冬天的標記”近來，全國一線都市房地產市場，在樓市利好政策的刺激下和開發(fā)商貶價促銷的雙重推動下，使“冬天”里的樓市有了短期的回暖跡象，但是回暖的樓市能否連續(xù)升溫。日前，地產前大佬潘石屹體現(xiàn)，目前房地產市場和經濟的判斷，萬不可太過樂觀。他形象地說：“不要誤以為紅葉是春天來臨的象征，那是進入冬天的標記?！?）王石改口：“買房不必再等三四年以后”2007年12月24日，萬科董事長王石因拋出“三四年后再買房”的拐點論而引發(fā)業(yè)界地動。實際上，不但許多準備購房的年輕人在王石的影響下放棄了買房的想法，甚至有相當一部分原先看好市場的房地產開發(fā)商也改變了立場。整整一年后的12月24日，王石卻對原先的說法改了口。大概是來自市場的壓力實在太大，他第一次亮相說，原先所說的三四年后再買房者僅僅是指暫時買不起房的人，若擁有購房能力，不需要再等三四年。市場壓力迫他改口？王石認可，08年1000億元的銷售指標難以完成，09年的市場情況會更糟糕。如果說，年初王石和萬科在上海等地發(fā)動的“元宵節(jié)小幅度打折”，可以看作是王石踩準市場節(jié)拍的樂成之舉的話，隨后的萬科全國范疇的大幅度貶價，則讓王石和萬科背負了眾多的罵名。在萬科大幅貶價后，各地的萬科業(yè)主紛紛要求萬科退房，并造成萬科品牌的負面影響。萬科雖然通過大幅貶價促銷淘汰了一些存貨，但已無法掙脫房地產行業(yè)整體下滑的影響，連續(xù)多個月銷售額環(huán)比負增長，并且從中國唯一銷售額千億元的“寶座”跌落。3）厲以寧稱中國經濟走勢已近谷底（關于U型、1型、火型理論）是不是到了谷底，經濟就會完全起來了？在經濟學上，經濟走勢有U型、L型和W型三種：U型是經濟下來了看法之后就起來了，這是最好的。L型是經濟下來了之后會在低位連續(xù)運行。W型是上下起伏，顛簸較大。至于中國經濟走勢會憑據(jù)哪一種類型，要到下一階段再看，因為不確定因素太多。中國經濟此次所受的影響，實際上是三種影響疊加在一起，除了金融危機的影響外，中國經濟運行自己也到了一個拐點，縱然沒有世界金融危機的打擊，中國經濟也不可能一直在高位運行。同時，多年以來積存下來的經濟結構失調的矛盾充實袒露出來，也對中國經濟產生影響。4）易憲容：救市政策一定會導致嚴重經濟問題世界各國政府的救市政策推動股價及經濟快速上漲，但是這樣的經濟政策一定會導致嚴重的經濟問題，就是有一個新的泡沫掩蓋舊的泡沫。一系列政策的出臺，對整個經濟的規(guī)復、對股市信心的規(guī)復，會起到很大作用；但是，如果世界各國政府在經濟規(guī)復以后，不能對整個政策進行調解，另外一個新的泡沫就會出現(xiàn)。中央政府說要4萬億投資，他們來了個18萬億。地方政府都希望通過這樣的一個時機來加大對自己投資的力度，所以如果投資快速擴張，中國在明年一定會掀起一個投資快速增長的熱潮，整個信貸快速增長。今年錢幣政策外貌上要從緊，但實際上沒有緊，明年在這個底子上，如果快速擴張，可以說整個金融市場它的錢涌流出來是一定的。不絕的政策，差異的話題，相同的意蘊：針對中國經濟以及整個房地財產產生的深刻變革，發(fā)出的是“仁者見仁、智者見智”的差異論點，通過他們的話題，卻不難看出：樓市規(guī)復有賴整體經濟回暖，消費者對未來經濟形勢的判斷不明朗，消費意愿可能隨著實體經濟的下滑進一步緊縮。房地產行業(yè)出現(xiàn)了整體下滑的趨勢，開發(fā)商資金重壓明顯，未來的房地產銷售仍不容樂觀。房地產市場將走向越發(fā)理性、越發(fā)公道的良性循環(huán)，房地產企業(yè)將面臨一次新的洗牌并形成新的競爭格式。中國的經濟在經歷過一個快速生長階段后，現(xiàn)逐步進入經濟結構性調解階段。政府為促進經濟的生長，接納了一系列“救市政策”，對整個經濟信心的規(guī)復起到了積極的作用，但也要防備“過熱”。二、“新政”后11月武漢市樓市動態(tài)1-11月，全市房地產開發(fā)投資443.54億元，比上年同期增長21.3%，增幅比上月回落3.8個百分點。其中住宅投資337.39億元，增長25.5%，經濟適用房完成投資34.18億元，增長70.6%。衡宇施工面積3324.37萬平方米，增長10.5%;商品房銷售面積574.43萬平方米，下降32.3%。（一）11月全市新盤存案情況11月全市共有存案新盤22個，新盤存案量較上月淘汰3個；其中，主城區(qū)存案新盤有10個，比上月增加1個；非主城區(qū)存案新盤共有12個，其中，金銀湖、光谷等遠城區(qū)本月僅存案新盤4個，其余均會合在黃陂、江夏城郊，共有存案新盤8個。在“金九銀十”中，開發(fā)商經歷了一波又一波的貶價浪潮中苦苦支撐，但是卻未能直接動員銷售。而11月的樓市新政對付開發(fā)商而言無疑將是一根救命稻草，希望借此提升在年前的最后一搏。因而11月份的整體新盤存案量雖然有所淘汰，但是主城區(qū)的樓盤供給反而出現(xiàn)增長，多個純新盤項目選擇在此時開盤。但是新政的出臺，將釋放大量滿兩年期限的高品質次新房，供給量大幅增加，而未來宏觀形勢的不確定性也將進一步加劇了買房人的張望氣氛。因而并未出現(xiàn)壓抑許久之后的“井噴”，短期的激增也僅僅是“曇花一現(xiàn)”。（二）11月土地掛牌情況本月共出臺兩次土地掛牌生意業(yè)務通告，分別為2008年第9號通告推出1宗招標地塊；2008年10號通告推出6宗掛牌生意業(yè)務地塊。其中9號通告推出的一宗位于江漢區(qū)滑坡路的招標地塊，凈用地面積為3.2萬方的商業(yè)用地，其容積率為5.0。而10號通告掛牌出讓的6宗地塊以中小型地塊為主校友錄，整體出讓范圍為（約293.9畝），除P（2008）068號地塊的總用地面積在10萬方以上，其余均在2萬方左右。在用地性質上，除066號中北路地塊以及067號常青路地塊為商業(yè)用地外，其余均為純居住性質用地。在目前的市場情況下，開發(fā)商由于資金壓力以及對未來預期的改變使得拿地的可能性將至谷底。在本年度多次土地掛牌生意業(yè)務頻繁出現(xiàn)地塊延期或是流拍局面，因而在供給上，除了在供給地塊的范圍上限制體量低落拿地門檻外，同時在供給區(qū)域以及用地性質上以二環(huán)的純居住性用地為主，另一方面加大商業(yè)性質用地，提升開發(fā)企業(yè)的拿地熱情。因此，本次掛牌的6宗商住用地能否順利的拍出，還得以市場的反響來說話。（三）11月土地成友愛況12月3日上午9時30分，由武商團體以10.7億元競得江漢區(qū)滑坡路【P（2008）062號】土地的使用權，其樓面地價為到達6688元/m）土地單價到達2229萬元/畝。此次武商團體競得樂成，摩爾擴建籌劃得以順利進行，籌劃武商“摩爾”擴建部分含8層的購物中心、50層的五星級商務酒店以及8層休閑游樂中心等。預計將于2011年投入運營。三、武漢市房地產競爭狀況（一）片區(qū)闡發(fā)片區(qū)商品住宅成交均價及銷量情況（單元：元/平方米套）:■■片區(qū)漢口中心區(qū)■^^交均價^^交均價漲幅-1.44%同比6.90%片區(qū)-0.50%-0.47%-2.78%-0.67%湖區(qū)-2.76%-6.22%心區(qū)-139.02.-2.00%8.05%-3.48%-7.33%-2.21%-0.14%-2.21%-2.45%-2.72%-1.56%-2.30%-1.08%EQI-2.50%-2.39%通過比擬本月和上月武漢市各片區(qū)商品住宅成交均價可以看出，大部分片區(qū)商品住宅成交均價均有所下跌，跌幅都在2個百分點左右。本月漢口中心區(qū)成交均價最高，到達6845.93元/平方米，沌口片區(qū)成交均價最低，為4028.75元/平方米;而同比漲幅最大的是武昌中心區(qū)，漲幅到達8.05%。其次是漢口中心區(qū)，漲幅為6.9%片區(qū)漢口中心區(qū)本月成交套數(shù)| 584 |上月成交套數(shù)| 562 |變革漲幅3.91%■同a-51.93%2181279171.65%-57.00%45834811031.61%-33.91%■工具湖區(qū)H39328510837.89%-53.71%78561816727.02%50.50%■ioQB82642843.75%-36.55%^^湖51327723685.20%56.88%724692324.62%-51.15%39422716773.57%-36.86%102781417.95%-76.23%4253327897529.74%-45.58%由各片區(qū)商品住宅成交套數(shù)顯示，武昌片區(qū)商品住宅銷量位居全市第一，本月成交了785套，其次是關山片區(qū)，成交了724套。青山區(qū)銷量最少，僅有82套，這與該區(qū)的市場開發(fā)量有著很大的干系。而從銷量漲幅來看，與上月相比，大部分片區(qū)銷量略有增加。?從郊區(qū)到市中心樓盤均大幅跳水樓盤的貶價已經不是新聞，而降幾多才是話題。這波貶價大潮從郊區(qū)樓盤開始，繼而蔓延到南湖等樓盤扎堆的大片區(qū)，再影響到市中心樓盤。經過10月份秋季房交會上的大幅度貶價，目前陽邏、黃陂等片區(qū)最低已出現(xiàn)1800元/m2左右的代價，根本與本地2006年底時的代價相當。在郊區(qū)樓盤開發(fā)量最大的盤龍城片區(qū)，代價戰(zhàn)已經到了“5折”賣房的水平。目前該片區(qū)的成交代價又回到2007年初，部分樓盤的代價已經靠近本錢價，有的可能低于本錢價。光谷片區(qū)樓盤代價戰(zhàn)也非常猛烈。經歷了去年的瘋漲后，光谷樓盤從今年下半年開始大幅貶價。如今世國際花圃，從上半年最高均價6400元/m=降至4300元/m2,目前則主推3800元/m2的特價房。南湖片區(qū)的多個樓盤，均價已經從最高點的6000多元一平方米，降了2000元。如寶安?璞園均價4300元/m:保利?心語開盤價低至4000元/m%如果上述片區(qū)尚屬城區(qū)稍偏的位置，那么進入11月份市中心內環(huán)四周樓盤也開始了貶價。上月開盤的徐東武青四干道的樓盤“花畔里”，打出了4998元/m2的跳水價，拉開了中心城區(qū)貶價的序幕。目前，徐東片區(qū)幾個樓盤均價都在5500元/m2以下。郊區(qū)樓盤因供給量大不得不大貶價，貶價事后迫使城區(qū)樓盤也大幅貶價，兩輪之后多個樓盤貶價凌駕20%。武漢市領土房產局視察數(shù)據(jù)顯示，第三季度全市商品房均價下跌10.01%,方才已往的11月份，降幅也在3%左右。?年末看房者熱情被點燃在上月底央行大幅降息、樓盤貶價“雙重利好”刺激之下，11月29日和30日，武漢各個樓盤售樓部人滿為患。寶安璞園現(xiàn)場賣力人付崇武說，周末兩天共歡迎了500多位看房人，比平時一周的客流還大。在南湖、徐東、盤龍城、陽邏、光谷等片區(qū)，各售樓部都在以“井噴”形容看房人數(shù)的增加。越是前期貶價猛的樓盤，人越多。據(jù)武漢市房地產市場信息網統(tǒng)計，11月份武漢已賣出凌駕1萬套新房，單月銷量迫近今年第三季度13869套的總銷售量。雖然這其中有部分10月份有成交意向的屋子，為了節(jié)省種種用度而推遲到11月簽約，但也讓一些開發(fā)商看到了“貶價”的力量。（二）片區(qū)典范競爭樓盤闡發(fā)住宅漢口區(qū)域1、漢口房地產市場生長現(xiàn)狀優(yōu)越的地理情況，濃厚的商業(yè)氣氛，舊城歷史景觀和奇特濱江景觀特色是漢口房地財產的生長的主要特質。從2000年起至今，漢口商品房代價一直出現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，漢口已成為武漢高等房產的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產竟相博弈之地?？傮w而言，漢口房地產無論從產物定位照舊創(chuàng)新水平，都趨向于中高端。2005年以后，隨著大量外埠資本注資漢口，房地產格式出現(xiàn)出新變革。一方面，房產的整合看法不絕增強，如永清片區(qū)的新天地項目，聚集住宅、酒店、寫字樓、商鋪等差異商業(yè)業(yè)態(tài)，房地產開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為財產看法，地產對都市的影響力進一步增強。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。恒久以來，武漢的房產高端消費都受到了產物的極大制約，項目品質的均等性使?jié)h口的房地財產不能滿足細分市場的要求，2007年后，這一局面被沖破，漢口濱江地產及商業(yè)地產繼承出現(xiàn)出積極的生長態(tài)勢。目前，漢口房地產出現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進的格式，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不絕涌現(xiàn)，在國度宏觀調控步伐之下，房地產項目的消化速度雖然有所放緩，但代價仍然穩(wěn)步上升。2、漢口商品住宅生長特征產物特征：漢口區(qū)域住宅以高層住房、高等公寓為主,城郊結合部以多層,小高層,連排別墅為主。代價特征：漢口區(qū)域商品住宅均價水平在6500元/平方米以上，均價在6500元/平方米以下物業(yè)主要會合于金銀湖,二七、后湖片及古田片區(qū)。供求特征：全市商品房銷售項目中，漢口區(qū)域占據(jù)了36%。漢口區(qū)域樓盤供求根本平衡。消費者特征：公事員,商人,公司職員,企業(yè)老總,外來人員等。產物定位：中高端產物為主，中低檔樓盤放量偏少。文化訴求特征:濃厚的商業(yè)、娛樂的都市文化特征。3、2007年2月份—2008年2月份漢口商品住宅供給和銷售基天職析商品住宅代價與銷量闡發(fā)漢口區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、富厚的土地資源以及優(yōu)美的自然情況等優(yōu)勢在已往的時間內，房地產開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其代價一直出現(xiàn)出上升狀態(tài)，2008年2月，漢口住宅均價到達6387.26元/平方米，與去年同期相比，代價增長了30.67%。另一方面，受國度宏觀調控政策影響，在進入2008年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定水平的下降，2008年第一季度，漢口住宅銷量為2368套，與去年同期相比，淘汰了39.52%。如下圖：1=1銷售套數(shù)+銷售均價從上圖可以看出，漢口區(qū)的住宅物業(yè)平均代價同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均代價的漲落步調照舊相一致的，并且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看，高等樓盤主要會合在漢口中心城區(qū)，中低檔樓盤主要聚集在工具湖、后湖和古田區(qū)域。漢口中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售套數(shù)在35000套左右，從市場擔當情況來看也是比力理想的，相信隨著該區(qū)經濟不絕的縱身生長，房地財產會在其中充當越來越重要的腳色。同時，由于交通日益通暢，市政配套逐步成熟，工具湖、后湖、古田區(qū)域綠化、美化和情況綜合整治事情取得積極結果，促使這一帶的房價將有一定升值空間。漢口商品住宅市場供求干系（1）、2008年漢口商品住房市場總容量約為4萬套，第一季度市場容量（總需求）8千套，總供給1.8套，供需比2.25：1預計2008年漢口住房市場全年的市場總容量約為4萬套，其中，第一季度的市場容量為8千套，而第一季度市場的實際總供給量是1.8萬套，供給已經遠大于需求，供需比例到達2.25：1。（2）、拆遷購房與投資性購房比例的低落導致住宅銷量淘汰為制止因衡宇拆遷量過大而導致被動需求的太過增長和市場代價顛簸，武漢市在2005年對拆遷范圍進行了壓縮。2005年-2007年，全市舊城改革拆遷面積為151.58萬平方米，同比下降36.2%;拆遷戶數(shù)為14800戶，同比下降16.8%。同時，國度出臺的政策促使投資購房的本錢和風險不絕加大，也直接導致了購房需求的淘汰。據(jù)視察數(shù)據(jù)和對80個樓盤的調研數(shù)據(jù)，家庭已擁有一套住房進行第二次或多次購買行為的占到59%，其中，包羅了改進居住和投資購房等動因，由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部情況的影響最大，成為住房市場中可伸縮性的需求。漢口作為武漢房產投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所淘汰。（3）、購房者對漢口中心城區(qū)的住宅偏好度高潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要會合于漢口中心城區(qū)，但受到該區(qū)高房價影響，使得一部分在該區(qū)域事情及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群在別的片區(qū)尋求替代品。（4）、武漢三鎮(zhèn)涇渭明白的地理特征也使各區(qū)域的房地產消費以本地居民為主，漢口、武昌、漢陽的本地購房者占到72%—80%。其中，又以武昌區(qū)居民的本地消費意識最強，在外地購房者的選擇區(qū)域上，漢口要略高于其它兩鎮(zhèn)。在具體位置上，前進一路、解放大道、沿江大道等區(qū)域是外地購房者比力看重的地段。漢口各區(qū)域住宅市場生長表面漢口目前由漢口中心區(qū)、古田片區(qū)、二七后湖片區(qū)、工具湖區(qū)四個大的片區(qū)組成，憑據(jù)其房地產生長特點，下文將按差異片區(qū)對其住宅生長特征進行闡發(fā)：漢口中心區(qū)：2008年2月該區(qū)商品住宅平均代價為6692.37元/平方米，住宅銷售套數(shù)為256套.

漢陽中心區(qū)銷售均價和銷售套數(shù)比較圖單位:套元/平方米|匚銷售套數(shù).銷售均價漢口中心區(qū)2月成交均價為6692.37元/平方米，較上月上漲43.43元/平方米，漲幅0.65%。本月成交套數(shù)256套。從目前市場情況看，商品住房生意業(yè)務結構有所調解。商品住宅成交總量上升，高價位、適中型住房成交量繼承有所上升，中低價位、中小套型住房成交量較為平穩(wěn)。二七、后湖片區(qū)：2008年2月該區(qū)商品住宅成交均價為5088.69元/平方米，較上月上漲39.97元/平方米，漲幅0.79%。本月成交套數(shù)245套。二七、后湖片區(qū)銷售均價和銷售套數(shù)比較圖單位:套元/平方米11=1銷售套數(shù) 銷售均價房地產市場運行特點：(1)代價在5000—6000元/平方米的項目銷售分額明顯增加。(2)新項目代價定位較為會合，重新增項目的代價定位來看，區(qū)域主要會合于5000元/平方米——6000元/平方米。(3)從區(qū)域來看，在產物類型上主要以小高層為主。(4)從銷售情況來看，不少臨近交房的項目實際銷售率在60%—70%之間，未售出的戶型多為140平方米以上的大戶型、異型房等。古田片區(qū)：2008年2月該區(qū)成交均價為5214.43元/平方米，較上月上漲20.18元/平方米，漲幅0.39%。本月成交套數(shù)64套。古田片區(qū)銷售均價和銷售套數(shù)比較圖單位:套元/平方米2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月|=銷售套數(shù).銷售均價從樓市新增供給量來看，新項目較少，在售樓盤多為前期項目的延伸。從08年第一季度的住房新增面積和銷售面積的比擬來看，開發(fā)商對中小戶型的開發(fā)支持力度正逐步加大。房地產市場運行特點：(1)房地產開發(fā)較為會合，以古田片區(qū)，濱江片區(qū)的項目開發(fā)最為活潑。古田片區(qū)及濱江片區(qū)分別籌劃為古田的居住組團和旅游旅行組團，因此在市政配套上具備一定的優(yōu)勢，交通及配套設施的完善促進了該兩大區(qū)域房地產市場的生長。(2)輕軌的建立提升了古田片區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢。輕軌二期橫貫整個古田片區(qū)，提高了該區(qū)域的快速出行能力，也提升了古田片區(qū)在消費市場的心理職位，周邊區(qū)域的置業(yè)者明顯增多，充實體現(xiàn)了古田的區(qū)位優(yōu)勢。(3)產物形態(tài)向高層生長古田區(qū)域的高層住宅是市場主流產物，代價多在5000-7000元/平方米之間。修建形態(tài)的高層化反應該區(qū)域的土地資源已顯稀缺性。工具湖區(qū)：2008年2月該區(qū)商品住宅成交均價為4632.54元/平方米，較上月上漲21.48元/平方米，漲幅0.47%。本月成交套數(shù)147套。東西湖片區(qū)銷售均價和銷售套數(shù)比較圖單位:套元/平方米I匚銷售套數(shù).銷售均價該區(qū)域代價在5000元/平方米以下的項目銷量所占的比重較大，6000元/平方米以上的高代價項目銷售比重有所上升。房地產市場運行特點：(1)該區(qū)域的多層住宅是市場銷售的主流產物，平均代價為4721.65元/平方米，項目優(yōu)勢更多的體現(xiàn)在產物附加值上，如：較高的綠地率、較低的容積率、小區(qū)生態(tài)景觀等。在產物形態(tài)上，由于項目盤量較大，根本涵蓋了別墅、情景洋房、多層、小高層等多種物業(yè)形態(tài)。（2）在產物籌劃建立方面，目前主要以中端市場尋求創(chuàng)新和突破，在面對區(qū)域競爭時具有產物和代價的雙重比力優(yōu)勢（產物同檔時代價低、代價同檔時產物優(yōu)），目前，已形成了以單一或多個項目為代表的崇高生活區(qū)、環(huán)湖生態(tài)居住區(qū)、黃獅海生態(tài)居住區(qū)等。（3）受門路交通條件的影響，工具湖區(qū)的商業(yè)辦事設施漫衍較為疏散，缺少一個"焦點"。區(qū)域內的商業(yè)中心多是以社區(qū)底商的形式出現(xiàn)，除部分業(yè)態(tài)能夠滿足居民日常生活需求外，缺乏外向型商業(yè)，不能有效的將目標客戶群鎖定，且總體的商業(yè)辦事設施水平較低，辦事的輻射面較小，大多只可輻射至周邊地區(qū)300米左右。漢口區(qū)域項目闡發(fā)：武漢天地作為目前武漢市高端樓盤之一，其代表性毋庸置疑；澳門銀座最近代價起伏較大，也應存眷；沿海賽洛城在武漢經歷了武漢市樓盤的頂峰和低谷而依然頗有口碑。武漢天地生長商武漢瑞安天地房地產生長有限公司署理商武漢瑞安天地房地產生長有限公司占地面積612000平方米車位128總戶數(shù)182主力面積137.78m主力戶型3室2廳2衛(wèi)起價10000元/m,高價15000元/m,均價11995元/m總建面1400000平方米容積率綠化率30%物業(yè)治理單元新昌瑞安物業(yè)物業(yè)收費尺度.月闡發(fā)：所處地段交通便利，生活教誨設施配套齊全以及開發(fā)商的品牌都是本樓盤的亮點，使其成為目前武漢市標記性樓盤之一。但是其代價是其購買抗性的主要方面。澳門銀座生長商湖北國新置業(yè)有限公司署理商易居中國武漢事業(yè)部占地面積車位三層地上總戶數(shù)296主力面積75m2主力戶型2室1廳1衛(wèi)起價5800元/im高價8400元/im均價6800元/im總建面容積率綠化率6.34%物業(yè)治理單元文風物業(yè)公司物業(yè)收費尺度.月優(yōu)惠運動：一次性付款享受97折優(yōu)惠8148/平方米，按揭付款享受98折優(yōu)惠8232/平方米，毛坯房特價5431元/平方米起，42—58平方米一房、57—98平方米兩房首付兩成，總價25.8萬元起。闡發(fā)：澳門銀座”項目位于澳門路與馬祖路交匯處，周邊生活教誨醫(yī)療購物等配套設施完善，交通便捷情況怡人，鬧中取靜，適宜居住。戶型設計相對較差，精裝修衡宇質量粗糙。

沿海賽洛城生長商沿海綠色故里生長（武漢）有限公司署理商廈門新景祥房地產籌謀署理有限公司占地面積967150平方米車位總戶數(shù)7500套主力面積86m2主力戶型2室1廳1衛(wèi)起價3285元/m,高價4500元/im均價3600元/im總建面1500000平方米容積率綠化率39%物業(yè)治理單元美佳物業(yè)治理（武漢）有限公司物業(yè)收費尺度.月闡發(fā)：沿海賽洛城籌劃了世界風情五大主題公園，綠化以及人文設施是它最大的特色。目前最大的問題就是交通。該項目處在工具湖區(qū)，遠離漢口商圈中心，購物娛樂不是很便利。武昌區(qū)域1、2006年—2008年上半年武昌商品住宅供給和銷售基天職析（1）、商品住宅代價與銷量闡發(fā)隨著近幾年的生長，武昌日益繁華，其房地產開發(fā)也進展的如火如荼，商品房代價一直出現(xiàn)上升態(tài)勢，2008年第二季度，其商品房住宅均價達6495.79元/平方米，與去年同期相比，增長了34.8%。在銷量方面，2008年第二季度銷量為3084套，比同期淘汰了67.44%如下：區(qū)域2006年一季度2006年二季度2006年三季度2006年四季度2007年一季度2007年二季度2007年三季度2007年四季度2008年一季度2008年二季度7024933784259953479294721535212518351730842006年-2008年武昌區(qū)商品住宅銷售情況單位:套元/平方米度度度度度度度度度度￥土,產￥土產聲年年年一年四年年年三年四年年/ 206 206匹銷盛數(shù)獷銷售均價區(qū)/（2）、武昌商品住宅市場供求銷干系1）、據(jù)數(shù)據(jù)預計2008年武昌住房市場上半年的上市量為132.61萬平方米，上半年市場的總銷量為87.92萬平方米，供給已經遠大于銷售，供銷比例到達1.51：1。2）、主要銷售的住宅產物代價會合在5000-6000元/平方米5000—6000元/平方米代價條理的商品住房銷量占到總銷量的35%以上，8000元/平方米以上產物的銷量逐步上升，市場上8000元/平方米以上產物的增多是動員相應購房需求增長的有力因素，同理，5000元/平方米以下產物的銷量逐步遞減。3）、上半年主要銷售的住房產物戶型會合在90-120平方米，占武昌總銷量的34.95%。大戶型銷量逐年呈遞增態(tài)勢。2、武昌各區(qū)域住宅市場生長表面武昌目前由武昌中心區(qū)、關山片區(qū)、南湖片區(qū)三個區(qū)域組成，下文將重點對2個區(qū)域住宅生長特征進行闡發(fā)：武昌中心區(qū)2008年上半年武昌中心區(qū)成交均價為6824.39元/平方米，較去年同期上漲2338.16元/平方米，漲幅為52.12%。其中商品房住宅共成交3305套，較去年同期下降58.90%。武昌中心區(qū)成為08年上半年房價上漲最多的區(qū)域，每平方米上漲了2338.16元，于漢口和漢陽拉開了200元/平方米的差價。武昌中心區(qū)擁有極佳的水景資源及商業(yè)氣氛，依托中南商圈、沙湖、東湖等先天優(yōu)勢，該區(qū)域房價呈加快生長趨勢。目前，武昌的中心城區(qū)市民居住較為疏散，大型居住板塊也在中心城區(qū)周圍，都市中央并沒有一個嚴格意義上的大型中央生活區(qū)。這一現(xiàn)狀正在逐步改進，未來的中北路段，都市綜合體、品牌地產云集，即將生長成為武昌最會合的高等住宅區(qū)。但一直以來，交通問題是制約武昌中心城區(qū)生長的最主要原因。今年以來，幾個重點工程相繼完工，岳家咀立交橋、珞獅路地下通道已然通車，武昌火車站改革即將完成，這在一定水平上緩解了交通矛盾。但我們要看到的是，主干道的建立武昌遠遠落后于漢口，無論如何建立，武昌的交通只在改進而不能徹底解決問題，這也是武昌的房價一直屈居漢口之下的重要原因。武昌中心區(qū)主要在售樓盤信息項目名稱安順故里修建面積總套數(shù)1974住宅已售972住宅可售721住宅成交均價1517745122185159233447885211543677064661983465239226南湖片區(qū)2008年上半年南湖片區(qū)成交均價為5216.84元/平方米，較去年同期上漲1729.92元/平方米，漲幅為49.61%。其中商品房住宅共成交1854套，較去年同期上升了3.23%。南湖新城是武昌近年來重點生長的大型居住組團，是武昌范圍最大、配套較齊全的居住組團之一。組團東起南湖，南至二環(huán)線，西抵巡司河，北靠雄楚大道，總面積1310公頃。目前，南湖地區(qū)另有65公頃土地可供開發(fā)，可新增21萬人，那么南湖新城將31萬人。新城將形成“一核”，“兩線”，“三片”，“四區(qū)”的籌劃結構，并設文化辦事，體育中心和綜合辦事三大中心方便居民。新城建“五縱六橫”路網，形成通暢，便利的交通，并將南湖水引入新城。珞獅南路四周水域將建立大范圍水上公園。今年武漢房地產的代價戰(zhàn)首先從南湖開始打響，金地?格林小城、大華?南湖?公園世家等項目以高折扣吸引了購房的目光，隨后泰然?玫瑰灣、水域天際等相繼跟進，該區(qū)域內市場競爭異常猛烈，購房者得到了確實的實惠，使得南湖能夠在成交上走贏全市低迷的大盤行情。未來，隨著南湖片區(qū)交通問題的逐步解決、配套設施的逐步完善，社區(qū)成熟度不絕提高，而與武昌其它區(qū)域相比樓盤代價上的優(yōu)勢照舊比力明顯。正是這種情況下，看似競爭猛烈的南湖片區(qū)其實在售項目的開發(fā)商壓力并不大。目前該片區(qū)可開發(fā)用地所剩不多，只要宏觀情況沒有劇烈變革，該區(qū)域的市場前景看好。

南湖片區(qū)主要在售樓盤信息項目名稱大華南湖公園世家建面積151904總^數(shù)住宅已售1990住宅可售404住宅成交均價700000154910544954792951732522439武昌區(qū)域項目闡發(fā)：復地東湖國際生長商武漢復地房地產開發(fā)有限公司署理商武漢策源房地產經紀有限公司占地面積530000平方米車位\總戶數(shù)1601（一期）主力面積253m主力戶型4室2廳2衛(wèi)起價6000元/m,高價10000元/m,均價8500元/im總建面1060000平方米容積率綠化率35%物業(yè)治理單元世邦魏理仕物業(yè)照料物業(yè)收費尺度.月闡發(fā)：“地王”是武漢城區(qū)內最后的一塊黃金“巨無霸”，位處東湖、沙湖和水果湖三湖之間，東眺碧波萬頃的浩淼東湖，景觀秀麗迷人，空氣清新自然，適宜居住。不外大多以大戶型為主，且單價不低，總價的高位會是抗性之一。泰然南湖玫瑰灣生長商武漢市泰然房地產開發(fā)有限公司署理商武漢博思堂占地面積283030平方米車位566總戶數(shù)808主力面積174m主力戶型4室2廳2衛(wèi)起價5100元/im高價7000元/m,均價6300元/im總建面537764平方米容積率綠化率35%物業(yè)治理單元深圳泰然物業(yè)公司物業(yè)收費尺度.月闡發(fā)：泰然玫瑰灣定位比力高端，價位較高、生態(tài)情況不錯，但是相比于成熟的生活小區(qū)，其生活配套設施仍不敷完善，商場、菜場、醫(yī)療等配套設施更是十分缺乏，與公交站點距離太遠，只有私家車代步比力方便。華潤鳳凰城

生長商華潤置地（武漢）生長有限公司署理商華潤置地（武漢）生長有限公司占地面積車位488總戶數(shù)1051主力面積153.14m主力戶型3室2廳2衛(wèi)起價4000元/m,高價10000元/m,均價8600元/im總建面160000平方米容積率綠化率53%物業(yè)治理單元華潤置地（武漢）物業(yè)治理有限公司物業(yè)收費尺度.月優(yōu)惠運動：140平江景大宅、150平多層電梯大宅、170平顛峰大宅，鳳凰城大宅全線清盤，6550元/平起。闡發(fā)：華潤鳳凰城的品牌效應毋庸置疑，該項目園林設計感很強、綠化率高，其地段優(yōu)勢決定了交通的便利，商鋪的區(qū)位不錯，周邊商業(yè)氣氛有待培養(yǎng)。光谷坐標城生長商湖北長城建立實業(yè)有限公司署理商湖北長城建立實業(yè)有限公司占地面積車位488總戶數(shù)669主力面積115.34m主力戶型3室2廳2衛(wèi)起價06年1月3900元/im高價7200元/im均價5300元/im總建面容積率綠化率41.14%物業(yè)治理單元湖北水藍郡物業(yè)治理有限公司物業(yè)收費尺度.月優(yōu)惠運動：光谷坐標城三期尚館目前在售房源推出總房款減5萬現(xiàn)金再97折，無付款方法界定，折后最低起價4800元/平米。在售房源為100平方米-110平方米兩房，120平方米-150平方米三房。闡發(fā)：坐標城聚集了居住、商業(yè)、學校、會所、園林等，功效綜合但相對獨立，即享受功效的復合代價，又保持了純粹居住的舒適度，到魯巷商圈交通也非常便利。但是遠離武漢市內環(huán)線，其虛高的代價是最大的抗性。漢陽區(qū)域1、主要在售樓盤樓盤名稱總套數(shù)成交均價開發(fā)商???5500新港房地產開發(fā)公司3806200湖北海陸景置業(yè)生長有限公司2805500武漢湘隆房地產開發(fā)有限公司4766500湖北新長江置業(yè)有限公司13596500武漢廣電房地產開發(fā)有限公司18669096武漢世茂錦繡長江房地產開發(fā)有限公司從整個區(qū)域市場來看，該區(qū)內目前僅有世貿錦繡長江這一個真正意義上的高價樓盤，均價在1萬元/平方米以上;低等價位樓盤均價目前在4500元/平方米，中等價位樓盤均價到達5600元/平方米。同時,區(qū)域內產物目前以高層為主,以小高層產物為輔,目前該區(qū)內已聚集了近60家樓盤，從市場擔當情況來看也是較為理想的，目前整體銷售率約為75%，部分樓盤已經清盤。寫字樓商務物業(yè)的生長相當單薄,近一年來,隨著武漢新區(qū)的建立,對商業(yè)生長起到了極大的促進作用,目前漢陽已進入商業(yè)地產的快速生長期。2、該區(qū)域優(yōu)劣勢闡發(fā)區(qū)域具有如下優(yōu)勢:1、片區(qū)四周江湖圍繞，景色秀麗，商業(yè)氣氛濃厚。2、交通便利，生活配套比力成熟。3、本區(qū)域配套設施齊全，成為市場熱點，這有利于地塊代價的體現(xiàn)，也有利于提升區(qū)域項目的心理價位。同時本區(qū)域也存在一些劣勢，這些劣勢會組成未來營銷中的障礙:1、本區(qū)域部分屬于商業(yè)區(qū)、產業(yè)區(qū)，勢必對居住情況產生影響。2、本地區(qū)已經開發(fā)的幾個項目對本地區(qū)的購買量有所消化及剖析。漢陽區(qū)域項目闡發(fā)：華潤置地中央公生長商華潤置地（武漢）生長有限公司署理商華潤置地（武漢）有限公司占地面積123820平方米車位1610總戶數(shù)2500主力面積96m2主力戶型2室2廳1衛(wèi)起價\高價\均價7500元/m,總建面430000平方米容積率綠化率30%物業(yè)治理單元湖北水藍郡物業(yè)治理有限公司物業(yè)收費尺度待定優(yōu)惠步伐：開盤當日現(xiàn)場認籌的客戶可享受前期認籌優(yōu)惠，開盤當日房源全部按98折銷售。闡發(fā)：華潤置地中央公園位于漢陽區(qū)琴臺大道388號（張之洞公園），有大面積的水面和綠化，產物自己質量不錯，但位置有點偏，綜合配套跟不上。新長江香榭琴臺生長商湖北新長江置業(yè)有限公司署理商湖北新長江置業(yè)有限公司占地面積57300平方米車位550總戶數(shù)1406主力面積96im主力戶型2室2廳1衛(wèi)起價5400元/im高價6500元/im均價6200元/im總建面430000平方米容積率綠化率58%物業(yè)治理單元湖北新長江物業(yè)治理有限公司物業(yè)收費尺度.月優(yōu)惠運動：“新長江地產8周年榮譽禮贊”年慶運動現(xiàn)正熱烈進行中。運動期間新長江香榭琴臺推出20套特惠房源。闡發(fā)：6200元的均價，漢陽馬倉湖路，開發(fā)商新長江地產良好的口碑，樓間距大，綠化率高，多重選擇的戶型，精致的中式園林，但交通不是很方便，周邊配套不全，教誨資源匱乏。

物業(yè)治理香港戴德梁行物業(yè)治1物業(yè)單元理有限公司J乂費尺度世茂錦繡長江生長商武漢世茂錦繡長江房地產開發(fā)有限公司署理商武漢世茂錦繡長江房地產開發(fā)有限公司占地面積572286平方米車位1534總戶數(shù)1546主力面積166m主力戶型3室2廳2衛(wèi)起價6000元/m,高價13000元/im均價10500元/m總建面1650000平方米容積率綠化率40%.月優(yōu)惠運動：世茂錦繡長江1號樓（54層）和2號樓（52層）內，157平米和172平米的三房兩廳兩位戶型起價5800元/m2,均價6500元/平米到7000元/平米（20樓左右的代價）?，F(xiàn)在售房源一次性付款均9.7折。闡發(fā)：該項目位于“鐘家村商圈”焦點位置，北鄰‘漢正街商圈”，項目四周交通便利，視野寬闊，長江、大橋、黃鶴樓盡收眼底。不外其代價照舊主要購買抗性，精裝修衡宇質量粗糙，延遲交房對開發(fā)商形象造成了倒霉的影響。寫字樓1、武漢市寫字樓市場綜述1）武漢寫字樓生長歷程回首武漢寫字樓生長走勢武漢經濟長足生長，寫字樓市場將有新突破空置率大幅提高商住樓開始出現(xiàn)，武漢經濟長足生長，寫字樓市場將有新突破空置率大幅提高商住樓開始出現(xiàn)，并迅速生長90年99年01年03年06年08年90年代新世紀初現(xiàn)在開發(fā)走勢90年代中期以前，武漢寫字樓市場是空白的。1996年泰合廣場的建成，標記著武漢寫字樓市場的起步，從1996年至今，它大概經歷了三個生長階段：第一階段：生長期，上世紀90年代中后期陪同著中國第一波房地產投資的熱潮，武漢寫字樓市場逐漸起步并高速生長。其時宏觀經濟的快速生長給寫字樓市場帶來了一定的支撐，寫字樓租金和售價維持了一個較高的價位。這一時期，不少開發(fā)商參加到寫字樓開發(fā)的行列，一些銀行機構也在興建辦公樓，由此，武漢寫字樓市場出現(xiàn)了1999年的供給岑嶺。第二階段：調解期，上世紀90年代末至二十一世紀初受1997年金融危機和國度信貸緊縮政策的影響，不少開發(fā)商資金斷裂，形成不少爛尾樓。相對付巨大的市場供給，寫字樓市場需求乏力，租金大幅下降，武漢寫字樓市場進入了調解期。在這一時期，大量滿足中小型企業(yè)的商住樓出現(xiàn)，商住樓以較低的代價，迎合了許多企業(yè)對付低本錢辦公的需求。第三階段：回暖期，2003年至今2003年以來，市場逐步回暖。隨著公司實力的壯大，商住樓雜亂的辦公情況，商務配套設施的不完備等問題逐漸明顯。戶型支解靈活、商務配套完善的純寫字樓受到較好的市場反響。隨著武漢在華中地區(qū)的戰(zhàn)略職位重新被重視，跨國公司和外地公司進入武漢市場的數(shù)量增多，動員了優(yōu)質寫字樓入駐率的逐步回升。一些爛尾的寫字樓項目復工建立，寫字樓租金水平也有所提升，這些跡象表明，武漢寫字樓市場進入了回暖期。2）當前武漢寫字樓市場情況武漢市場目前已有寫字樓100余座，其中甲級寫字樓約占7.15%，乙級寫字樓約占25%。比力全國其它都市來看，武漢寫字樓市場整體生長水平較低，優(yōu)質寫字樓太少。07年底全國熱點都市寫字樓租金水平（元/月/m。數(shù)據(jù)顯示，北京、上海兩地在寫字樓生長上遙遙領先。廣州、深圳、杭州處于第二軍團的水平。武漢的寫字樓生長水平較低，不光遠落后于海內一線都市，還落后于同處于中西部的成都、西安等多數(shù)會。武漢的租金水平在全國熱點都市處于相對落后的位置。這與都市經濟職位相吻合。2006年，在中國經濟最具活力的十八個都市中，武漢人均6口「排名第14位，寫字樓售價排名第16位，比排名第14位的西安低300元/m%2、武漢寫字樓的結構情況1）武漢寫字樓漫衍目前，武漢市寫字樓數(shù)量逾百個，主要漫衍在漢口和武昌的商業(yè)繁華地段。從結構上看，出現(xiàn)出漢口、武昌兩強鼎立之勢，漢陽寫字樓市場近乎空白。2）主要片區(qū)比力闡發(fā)綜合多方面因素的比力，統(tǒng)計顯示，武漢市寫字樓主要漫衍在建立大道金融一條街、武廣片、江漢路片和中南片和光谷等五個區(qū)域。其中，金融一條街中高等寫字樓漫衍最為會合，可謂武漢市寫字樓市場風向標。片區(qū)總量占全市比重甲級占全市比重世界500強漫衍排名主要配套（交通、酒店、購物）15.32%54.55%1建立大道、新華路亢龍?zhí)?、湖錦酒店等新世界百貨14.41%18.18%3解放大道、青年路；華麗達、長江大酒店武廣、新世界百貨9.91%9.09%5中山大道、江漢路長海大酒店步行街、美人廣場11.71%18.18%2中南路、武珞路五月花、白玫瑰中商廣場、家樂福48.65%0.00%4珞瑜路華麗達大洋百貨、魯巷廣場3、武漢市寫字樓重點區(qū)域情況1）中南、金融一條街、武廣寫字樓片成因1996年，泰合廣場建成，并以176米的高度一度成為武漢“第一高樓”。隨泰合廣場之后，世貿廣場、瑞通廣場等大批寫字樓拔地而起。經過10余年的生長，金融一條街、武廣片和中南片三個區(qū)域甲級寫字樓比重占全市9成以上，成為武漢市最重要的寫字樓片區(qū)。歷史表明，寫字樓會合的區(qū)域，往往是成熟商圈的中心?？v觀武漢市寫字樓的生長歷程也可以發(fā)明，寫字樓的興衰和宏觀經濟走勢密切相關。江漢路作為武漢的老牌商圈，寫字樓的生長卻落后于金融一條街等三個區(qū)域。我們認為，其主要原因在于江漢路生長歷史較長，市政籌劃相對老化，交通和土地都受到相當限制，不是寫字樓開發(fā)的理想之地。武廣片寫字樓市場得以生長壯大，主要依托與武廣商圈的強勁動員，以及解放大道這一都市第一干道帶來的便利交通和輻射能力。武漢作為我國中部最大的都市，具備成為區(qū)域金融中心的條件，而政府將此籌劃落實在建立大道這一區(qū)域。各大銀行先后在此設立總部，金融一