關(guān)于工業(yè)地產(chǎn)的探討

關(guān)于工業(yè)地產(chǎn)的探討

2007年9月目錄第一部分:工業(yè)地產(chǎn)概況第二部分:工業(yè)地產(chǎn)的的相關(guān)政策第三部分:工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式及案例第四部分:長三角工業(yè)地產(chǎn)的未來走勢第一部分:工業(yè)地產(chǎn)概況

1、近期工業(yè)地產(chǎn)事件回顧2、工業(yè)地產(chǎn)的歷史回顧

3、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀4、工業(yè)地產(chǎn)的定義5、工業(yè)地產(chǎn)投資特點(diǎn)6、工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景1、近期工業(yè)地產(chǎn)事件回顧2005年11月，新加坡豐樹以1.2億元收購浦東空港歐羅物流園項(xiàng)目。2006年初，美國工業(yè)地產(chǎn)巨頭AMB（全球排名第二）收購了松江九亭的一個(gè)物流房地產(chǎn)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資約1330萬美元。全球最大的物流地產(chǎn)開發(fā)商美國普洛斯公司已在上海、深圳、廣州和蘇州等12個(gè)城市投資了15個(gè)物流園，光蘇州物流園區(qū)投資就超過3億美元。此外，和記黃埔、新加坡騰飛集團(tuán)等外資企業(yè)均看好國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)，并投資持有一些工業(yè)物業(yè)。2005年初，綠地集團(tuán)就與上海金山區(qū)簽訂協(xié)議，合作開發(fā)金山第二工業(yè)區(qū)共計(jì)49平方公里的土地，項(xiàng)目總投資則高達(dá)13億元，其中綠地集團(tuán)的投資份額占到95％。2006年2月8日，上海復(fù)地集團(tuán)宣布進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，與合作公司共同開發(fā)上海寶山國際鋼鐵物流服務(wù)業(yè)基地項(xiàng)目，該項(xiàng)目地塊占地面積約為347畝，總建筑面積為26.28萬平方米。復(fù)地在合資公司中占50％的股權(quán)比例。在重慶，美的集團(tuán)在長江南岸圈地800畝；海爾集團(tuán)在江北占據(jù)1400畝黃金地塊；重慶西永微電子工業(yè)園開發(fā)有限公司總體規(guī)劃16.7平方公里。國內(nèi)家電巨子都不約而同地打著產(chǎn)業(yè)“擴(kuò)軍”的旗號(hào)大舉圈地，建造自己的工業(yè)園區(qū)；甚至像浙江的民間資本，都想把手里頭的錢投向工業(yè)地產(chǎn)。2006年1~5月，國內(nèi)在建筑及廠房設(shè)備方面的投資是2.54萬億元人民幣（約合3180億美元），與2005年同期相比增長了30.3%。（1）外資攪動(dòng)工業(yè)地產(chǎn)（2）內(nèi)資不甘落后3、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀（1）工業(yè)用地價(jià)格指數(shù)保持平穩(wěn)

與其他用途土地相比，工業(yè)用地價(jià)格指數(shù)相對(duì)平穩(wěn)。目前我國工業(yè)用地一般是政府賠本供地，普遍以低于征地、拆遷和配套的成本向用地者協(xié)議供應(yīng)。這是由于相對(duì)住宅用地的出讓收益在一次性取得后就不再發(fā)生，興建工業(yè)產(chǎn)房可以對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)和就業(yè)起到持續(xù)拉動(dòng)作用，所以各地政府在工業(yè)用地出讓上都會(huì)有相關(guān)優(yōu)惠政策。工業(yè)廠房租賃價(jià)格穩(wěn)定上升

工業(yè)廠房的租賃價(jià)格在長期保持平穩(wěn)上升，與經(jīng)濟(jì)周期和行業(yè)波動(dòng)的相關(guān)性低。首先是因?yàn)槲覈壳暗漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正處于二次產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，工業(yè)的快速發(fā)展為廠房的需求提供支撐；再者工業(yè)房地產(chǎn)因?yàn)槠溟_發(fā)專業(yè)性強(qiáng)，具有一定行業(yè)門檻，目前競爭不激烈有關(guān)，而且工業(yè)房地產(chǎn)很少存在住宅和商業(yè)地產(chǎn)中經(jīng)常出現(xiàn)的投機(jī)炒作現(xiàn)象，因此價(jià)格始終保持了較平穩(wěn)的上升，工業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)較小，回報(bào)穩(wěn)定。（2）工業(yè)地產(chǎn)升溫，全國大部分地區(qū)現(xiàn)有開發(fā)區(qū)土地存量不足造成開發(fā)區(qū)土地存量不足的原因主要有兩方面：一是開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的矛盾；另一方面原因是部分開發(fā)區(qū)本來的規(guī)劃面積過小，發(fā)展空間有限，難以形成較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)聚集，制約了開發(fā)區(qū)的發(fā)展；（3）企業(yè)總部向一線城市“遷徙”；制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移北京、上海等一線城市土地價(jià)格一直在攀升，因此國外一些跨國企業(yè)開始把制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移。中國的國際貿(mào)易市場的核心競爭仍然是廉價(jià)的勞動(dòng)力和土地，這也是制造基地往二三線城市轉(zhuǎn)移的一個(gè)重要原因人民幣的不斷升值也成為國外資本眷顧中國工業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)重要原因。把中國工業(yè)地產(chǎn)放到全球來看，價(jià)格低廉，十分誘人的，升值的空間巨大，再加上人民幣匯率的收益，國際資本可以贏得雙份利益。4、工業(yè)地產(chǎn)的定義以前的定義：是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)的用地，工業(yè)類土地上可建的建筑物包括：工業(yè)制造廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等等?，F(xiàn)在的定義：不單純指一種物業(yè)形式，更代表一種投資模式，一種盈利模式，一種產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，工業(yè)地產(chǎn)的含義更加豐富了。當(dāng)工業(yè)地產(chǎn)與具體的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)合二為一，便誕生了一種綜合性房地產(chǎn)開發(fā)。在一個(gè)產(chǎn)業(yè)集群或產(chǎn)業(yè)基地中，將囊括各種類型的房產(chǎn)形態(tài)：商鋪、辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉儲(chǔ)、展覽館以及配套住宅等。下一輪科技園區(qū)或產(chǎn)業(yè)基地的開發(fā)，將由房地產(chǎn)開發(fā)商唱主角。工業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上成為最復(fù)雜、最具挑戰(zhàn)性的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。對(duì)于開發(fā)商而言，工業(yè)地產(chǎn)不僅蘊(yùn)藏著新的利潤空間，也將使其在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展乃至在宏觀經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)上，發(fā)揮前所未有的重要作用。這將為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，贏得更大更廣闊的空間。5、工業(yè)地產(chǎn)投資特點(diǎn)大投資工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金實(shí)力要求較高，這樣才能保證前期開發(fā)區(qū)所需的資金投入。工業(yè)地產(chǎn)資金占用周期較長，投資規(guī)模較大，前期投入范圍從十幾個(gè)億到幾十個(gè)億，招商、管理運(yùn)營等方面的投入也高得驚人，而投資回收期則有的長達(dá)十幾年，資金實(shí)力稍有不足，就會(huì)出現(xiàn)資金斷鏈的情況?？焖賳?dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是園區(qū)快速啟動(dòng)、形成雛形的基礎(chǔ)。只有過硬的基礎(chǔ)設(shè)施，才能達(dá)到吸引優(yōu)秀項(xiàng)目/企業(yè)的入駐。供水、供電、通訊、道路、環(huán)保、治安等方面有力的保障，是投資者入駐項(xiàng)目得以如期開工的必要條件。另外，近年來許多國外投資者將注意力放在投資地是否可以為其提供高品質(zhì)的生活、娛樂和休閑設(shè)施。提供增值服務(wù)為投資者提供良好的投資軟環(huán)境。近年來投資者對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的選擇越來越體現(xiàn)出從重視硬環(huán)境到強(qiáng)調(diào)軟環(huán)境的變化趨勢。由于硬環(huán)境的建設(shè)只要投入充足，給予一定時(shí)間就可以實(shí)現(xiàn)，而軟環(huán)境的復(fù)制卻是十分困難的，也體現(xiàn)著工業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力。完善的融資渠道是另一個(gè)投資者在選擇投資地時(shí)所關(guān)注的熱點(diǎn)。追求長期穩(wěn)定回報(bào)開發(fā)商追求投資回報(bào)的穩(wěn)定性與長期性，而不是追求短期內(nèi)的投資收益。工業(yè)地產(chǎn)的長期回報(bào)是建立在開發(fā)商大規(guī)模資金投入、提供附加服務(wù)的基礎(chǔ)上的，因此對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)的投資商來講，投資工業(yè)地產(chǎn)除了考慮地理因素，更多的是考慮政策因素和回報(bào)率。6、工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景從需求方面來看當(dāng)前發(fā)達(dá)國家正在加快向中國進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的速度和步伐，中國正在形成“世界制造中心”，而且隨著跨國公司繼續(xù)在中國制造業(yè)中大量投資和提升在華投資的技術(shù)與結(jié)構(gòu)水平。中國在跨國公司全球生產(chǎn)體系中的地位正在從低技術(shù)含量、低附加值的加工組裝基地，向產(chǎn)品與技術(shù)檔次齊全、附加值和技術(shù)含量高的制造基地轉(zhuǎn)變。這一趨勢無疑為我國工業(yè)地產(chǎn)由低層次向較高層次發(fā)展提供了良機(jī)。從供給方面來看前些年工業(yè)園區(qū)一哄而上的“圈地運(yùn)動(dòng)”，帶來了全國性的土地資源浪費(fèi)，而其后出臺(tái)的一系列土地政策，又使近期各地的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面積受到影響。有資料顯示，2003年全國有3763個(gè)工業(yè)園區(qū)被取消，2004年達(dá)到4813個(gè)。上海原有的176個(gè)開發(fā)區(qū)已被核減至63個(gè)，共減少了約400平方公里的規(guī)劃面積，比清理前減少約40％。而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國內(nèi)外企業(yè)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的需求已呈現(xiàn)出逐步上升的態(tài)勢。工業(yè)地產(chǎn)的供需倒掛，使其投資價(jià)值正在逐步顯現(xiàn)。此外，目前相當(dāng)部分廠房存在配套設(shè)施落后、缺少現(xiàn)代通訊和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的支持、供水供電不足、周邊環(huán)境污染比較嚴(yán)重、交通堵塞、治安秩序相對(duì)較差等問題。這些問題使它們?cè)絹碓讲贿m應(yīng)中國工業(yè)升級(jí)換代的要求，需要專業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來對(duì)這些舊廠房加以改造。（1）近期（2）遠(yuǎn)期前景（2.1）工業(yè)與工業(yè)地產(chǎn)共同高速發(fā)展

相關(guān)資料顯示，工業(yè)地產(chǎn)往往是一個(gè)城市乃至國家的經(jīng)濟(jì)支柱。日本的工業(yè)地產(chǎn)占全世界的30%，對(duì)日本GDP貢獻(xiàn)在40%以上；美國工業(yè)地產(chǎn)占全世界的27％，對(duì)本國GDP貢獻(xiàn)也超出了30％。從我國目前來看，在勞動(dòng)力、工業(yè)配套能力、國內(nèi)市場規(guī)模以及自身發(fā)展的速度等方面存在一定優(yōu)勢，使我國成為承接國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移最重要的區(qū)位之一。伴隨著工業(yè)的成長，我國的工業(yè)地產(chǎn)也將高速成長。（2.2）工業(yè)地價(jià)未來將大幅上漲

A、政策將強(qiáng)調(diào)市場對(duì)工業(yè)用地的配置作用，促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格回歸到真實(shí)價(jià)值。從2003年

到2006年的工業(yè)用地政策，我們可以看出，工業(yè)用地即將進(jìn)入“市場調(diào)配資源的時(shí)代”,而

不是以政策為主導(dǎo)對(duì)資源進(jìn)行調(diào)配。工業(yè)工地出讓逐漸走向市場化，使土地價(jià)格能夠真正

反映市場供求關(guān)系。

B、工業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)和發(fā)展將增加工業(yè)用地的需求，從而推動(dòng)工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。隨著我國工

業(yè)增加值的不斷提高以及工業(yè)投資的不斷增加，可以預(yù)見，工業(yè)地價(jià)未來將大幅上漲。圖：1995年-2006年工業(yè)增加值（2.3）國外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進(jìn)入將成大勢，操作方式將不斷創(chuàng)新

2005年年末，新加坡豐樹以1.2億元收購浦東空港歐羅物流園項(xiàng)目；今年年初全球排名第二的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商AMB成功收購了靠近虹橋機(jī)場的物流地產(chǎn)項(xiàng)目；再加上近日麥格理開發(fā)的上?？禈蛭锪鲝S房倉庫，外資對(duì)上海物流地產(chǎn)項(xiàng)目的升溫其實(shí)還僅僅是一個(gè)開始。海外投資機(jī)構(gòu)進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)而產(chǎn)生的資金門檻高及回收周期長對(duì)他們來說不算是障礙。他們的開發(fā)模式可以分為兩種：一是定制開發(fā)，根據(jù)客戶需求制定廠房標(biāo)準(zhǔn)，反租給客戶；二是帶租收購，收購一些帶有租約的好的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品。這兩種模式共同點(diǎn)是長期持有物業(yè)，待價(jià)而沽等待上市，通過REITs包裝上市，融到大筆的資金。

這些海外基金通常的做法是打包上市，擴(kuò)大資本，進(jìn)行更大的投資。騰飛基金的做法便是把手中的44個(gè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目打包成REITs上市，融到大量資金，輕松地用同樣的股本金做成了比原來規(guī)模大5倍的業(yè)務(wù)。在麥格理的計(jì)劃中，康橋項(xiàng)目可能也會(huì)被打包上市，進(jìn)行融資，以求更大的投資資本。

盡管普洛斯、豐樹、AMB、麥格理等目前在中國的投資方式并不是真正的REITs，普洛斯和AMB在中國內(nèi)地一系列投資，實(shí)際上還是一種著眼于具體項(xiàng)目的公司經(jīng)營方式，而不是立足于為投資者理財(cái)?shù)幕鸩僮鞣绞健５陜?nèi)地REITs可望開閘，普洛斯和AMB之所以選擇此時(shí)對(duì)中國進(jìn)行巨額投資，就是要利用時(shí)間差，提前在中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)布局，為即將實(shí)行的REITs做準(zhǔn)備。當(dāng)然，把國內(nèi)的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為REITs產(chǎn)品到海外上市更為現(xiàn)實(shí)，在麥格理的計(jì)劃中，康橋項(xiàng)目就被打包進(jìn)上市計(jì)劃。注：REITs——房地產(chǎn)投資信托基金（2.4）投資熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒉粩鄶U(kuò)大，更多城市將得到發(fā)展機(jī)遇由于一線城市土地價(jià)格與勞動(dòng)力成本上升很快，一些跨國企業(yè)正在試圖將生產(chǎn)基地從北京、上海等一線城市撤出，而只保留區(qū)域總部、研發(fā)中心這樣占地少、勞動(dòng)力要求精簡的機(jī)構(gòu)，同時(shí)將占地面積大、普通勞動(dòng)力需要量高的生產(chǎn)基地移至二線城市。

國內(nèi)六大區(qū)域開始成為各跨國企業(yè)選址熱點(diǎn)：分別是以天津、青島為代表的環(huán)渤海地區(qū)；以蘇州、杭州為代表的大長三角地區(qū)；以深圳廈門為代表的華南地區(qū)；以成都、重慶、西安為代表的西南地區(qū)，以大連、沈陽、哈爾濱為代表的東北地區(qū)和以武漢、長沙、鄭州為代表的中部地區(qū)。（2.5）工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將進(jìn)入“產(chǎn)業(yè)型新城開發(fā)時(shí)代”經(jīng)過20年的發(fā)展，開發(fā)區(qū)單純做工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)越來越不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要，部分開發(fā)區(qū)正在升級(jí)為產(chǎn)業(yè)型新城，為工業(yè)地產(chǎn)探索出一條新路。開發(fā)區(qū)在中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中充當(dāng)了高新技術(shù)轉(zhuǎn)化基地，引進(jìn)外資，產(chǎn)業(yè)升級(jí)等角色，在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，解決就業(yè)的同時(shí)，聚集大量的人流，物流，信息流，資金流，適時(shí)發(fā)展居住和其他各種城市功能，走產(chǎn)業(yè)型新城的道路是最佳的選擇。（2.6）工業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展重點(diǎn)：高新技術(shù)開發(fā)區(qū)在國家出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控的有關(guān)通知》后，工業(yè)用地審批的政策導(dǎo)向性將更加明顯，各級(jí)政府將會(huì)限制一般工業(yè)廠房等用地的審批，加大對(duì)科研創(chuàng)新型、高新技術(shù)型企業(yè)的工業(yè)用地審批力度，工業(yè)用地向集群化、高端化、園區(qū)化的發(fā)展趨勢將非常明顯。以高新技術(shù)企業(yè)聚集為特征的高新技術(shù)開發(fā)園區(qū)將成為未來工業(yè)地產(chǎn)的主要載體。

“十五”期間,國家對(duì)國家高新區(qū)實(shí)施“二次創(chuàng)業(yè)”戰(zhàn)略，5年間國家高新區(qū)繼續(xù)保持了主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年均31.3%的高速增長。2006年是國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)實(shí)施“十一五”發(fā)展規(guī)劃的開局之年，53個(gè)國家高新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都實(shí)現(xiàn)了快速、穩(wěn)定的增長。

A、營業(yè)總收入突破4萬億元

2006年，國家高新區(qū)列入統(tǒng)計(jì)的企業(yè)有45000家，其中經(jīng)認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)有32000家，營業(yè)收入超億元企業(yè)達(dá)3500家，外商投資企業(yè)（含港澳臺(tái)企業(yè)）5000家，年末從業(yè)人員達(dá)到540萬人。53個(gè)國家高新區(qū)營業(yè)總收入突破4萬億元，達(dá)到42317.8億元，比上年增加7902億元。

B、工業(yè)增加值突破8000億元

在53個(gè)國家高新區(qū)中，工業(yè)增加值超過500億元的有上海張江高新區(qū)和中關(guān)村科技園區(qū)。超過200億元以上的高新區(qū)有上海、北京、蘇州、無錫、深圳、武漢、成都、西安、長春、南京、天津，以上11個(gè)國家高新區(qū)工業(yè)增加值總量已達(dá)到4011.3億元，占高新區(qū)總量的50.6%。

C、高新區(qū)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤保持平穩(wěn)

2006年國家高新區(qū)實(shí)現(xiàn)利潤中，大部分高新區(qū)實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定的增長。凈利潤居首位的是中關(guān)村科技園區(qū)，達(dá)到314.1億元；其次是上海張江高新區(qū)176.5億元；南京高新區(qū)85.0億元。凈利潤超過50億元的10個(gè)高新區(qū)累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤1032.8億元，占高新區(qū)總量的52.3%。2006年上繳稅額居首位的是中關(guān)村科技園區(qū)，達(dá)到208.3億元；其次是上海148.8億元。

D、高新區(qū)企業(yè)出口勢頭強(qiáng)勁，高新技術(shù)產(chǎn)品出口基地優(yōu)勢明顯

2006年53個(gè)國家高新區(qū)企業(yè)的出口1355.1億美元，比上年凈增238.6億美元，同比增長21.4%；占全國外貿(mào)出口（7620億美元）的17.8%。全年出口100億美元以上的高新區(qū)有蘇州高新區(qū)、上海張江高新區(qū)、中關(guān)村科技園區(qū)和無錫高新區(qū)。

在25個(gè)國家高新技術(shù)產(chǎn)品出口基地中，出口名列前5名的是：蘇州高新區(qū)207.0億美元，上海高新區(qū)190.1億美元，中關(guān)村科技園124.7億美元，無錫高新區(qū)110.0億美元，南京高新區(qū)76.3億美元；25個(gè)出口基地共計(jì)出口達(dá)1031.4億美元，占53個(gè)國家高新區(qū)出口總額76.1%。

可以看出，國家高新區(qū)產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)明顯增強(qiáng)，技術(shù)創(chuàng)新能力逐步提升，在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中已確立了龍頭地位，成為未來工業(yè)地產(chǎn)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。第二部分:工業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)政策1、政策現(xiàn)狀2、政策影響分析

1、政策現(xiàn)狀——與工業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的政策回顧時(shí)間政策與工業(yè)地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容2003年2月18日國土資源部《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》主要內(nèi)容是清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)、嚴(yán)禁違法下放土地審批權(quán)、嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人使用農(nóng)民集體土地進(jìn)行商品房開發(fā)。2003年2月21日國土資源部《進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序工作方案》通知主要內(nèi)容是針對(duì)各類園區(qū)內(nèi)，工業(yè)用地違反土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃設(shè)立各種名目的園區(qū)(城、村)及園區(qū)用地中存在的非法占地、越權(quán)批地、違法供地等問題。2003年7月18日國務(wù)院辦公廳《關(guān)于暫停各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》主要內(nèi)容是暫停審批新設(shè)立和擴(kuò)建各類開發(fā)區(qū)，包括經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)、商貿(mào)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園、創(chuàng)業(yè)園、軟件園、環(huán)保產(chǎn)業(yè)園和物流產(chǎn)業(yè)園等各級(jí)各類開發(fā)區(qū)（園區(qū)）。國家級(jí)開發(fā)區(qū)確需擴(kuò)建的，需報(bào)國務(wù)院審批。2003年7月30日國務(wù)院辦公廳《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》主要內(nèi)容是對(duì)各類開發(fā)區(qū)進(jìn)行全面清查，并對(duì)清查內(nèi)容進(jìn)行了明確的規(guī)定；在檢查清理的基礎(chǔ)上進(jìn)行整頓規(guī)范。對(duì)不符合開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)的要堅(jiān)決停辦。對(duì)已批準(zhǔn)的開發(fā)區(qū)如有超過建設(shè)用地規(guī)模和范圍的土地，依法處理，如確需擴(kuò)建的，嚴(yán)格按照有關(guān)法定程序辦理；加強(qiáng)對(duì)開發(fā)區(qū)建設(shè)用地的集中統(tǒng)一管理；今后要嚴(yán)格控制實(shí)力以成片土地開發(fā)為條件的開發(fā)區(qū)。鼓勵(lì)工業(yè)項(xiàng)目向園區(qū)集中。2003年11月3日國務(wù)院《關(guān)于加大工作力度進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序的緊急通知》主要內(nèi)容是堅(jiān)決落實(shí)清理整頓開發(fā)區(qū)的規(guī)定。嚴(yán)格落實(shí)7月30號(hào)發(fā)出的通知要求，加快對(duì)各類開發(fā)區(qū)的清理進(jìn)度。2004年10月21日《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》禁止非法壓低地價(jià)招商。省、自治區(qū)、直轄市人民政府要依照基準(zhǔn)地價(jià)制定并公布協(xié)議出讓土地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。協(xié)議出讓土地除必須嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定程序外，出讓價(jià)格不得低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。工業(yè)用地也要?jiǎng)?chuàng)造條件逐步實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓。2005年3月21日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)商務(wù)部《關(guān)于促進(jìn)國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)進(jìn)一步提高發(fā)展水平的若干意見》該意見的主要內(nèi)容是工業(yè)用地不得擅自改變土地用途，不得用于大規(guī)模的商業(yè)零售，不得用于房地產(chǎn)開發(fā)。2006年4月28日國務(wù)院《國有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》主要內(nèi)容為：

一是屬于工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的，受讓宗地中用于企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地不得超過受讓宗地面積的一定比例，受讓人不得在受讓宗地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性設(shè)施。二是約定了受讓宗地的投資總額、單位用地面積投資強(qiáng)度、容積率和建筑系數(shù)等指標(biāo)。三是約定了建設(shè)項(xiàng)目的竣工時(shí)間，逾期不能竣工的，要交一定比例的違約金。四是約定，受讓人按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但已開發(fā)建設(shè)面積占建設(shè)總面積比例不足三分之一或已投資額占總投資額不足25%，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的，即視為土地閑置，出讓人有權(quán)向受讓人征收土地閑置費(fèi)。2006年7月25日國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議違法用地屢禁不止國務(wù)院決定提高征地成本。1、調(diào)整利益機(jī)制。提高征地成本，規(guī)范土地出讓收支管理2、完善責(zé)任制度。地方各級(jí)人民政府主要負(fù)責(zé)人要對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的土地管理和耕地保護(hù)負(fù)總責(zé)。堅(jiān)決制止“以租代征”等違法違規(guī)用地行為。2006年8月1日國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》正式施行六類情形必須納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地范圍：供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。2006年8月6日國土資源部推出土地使用五大價(jià)格與稅收措施五大措施：一是提高征地成本。二是規(guī)范土地出讓收支管理。三是提高新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)。四是統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。五是加大建設(shè)用地取得和保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)力度2006年8月31日《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，國家根據(jù)土地等級(jí)、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和。工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。2006年10月18日《土地出讓金收支管理辦法》(草案)基本修訂完成初步規(guī)定是城鎮(zhèn)土地使用稅提高2倍，新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)和耕地占用稅各提高1倍。至于地方政府對(duì)土地出讓金的收支，將采取在財(cái)政部系統(tǒng)（即國庫）中設(shè)立“國有土地有償使用專賬”的方式，按照國有土地出讓金收入的一定比例，建立“國有土地收益基金”，并規(guī)定地方政府不得作為當(dāng)期收入安排使用。在這個(gè)過程中，土地出讓金將全額納入地方財(cái)政預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線”，并接受地方人大的監(jiān)督。并且，土地出讓金總額的15%必須用于農(nóng)地復(fù)墾和土地整理開發(fā)。此前的做法，是要求土地出讓金增值部分的15%作此用途。2006年11月22日財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行日前聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》從2007年1月1日起，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高1倍。通知強(qiáng)調(diào)，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)仍實(shí)行中央與地方30：70分成體制。同時(shí)，為加強(qiáng)對(duì)土地利用的調(diào)控，地方分成的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，一律全額繳入省級(jí)國庫。2007年4月9日國土資源部監(jiān)察部《關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問題的通知》各區(qū)人民政府和市、區(qū)相關(guān)主管部門必須加強(qiáng)監(jiān)管，確保已出讓的工業(yè)用地用于原批準(zhǔn)項(xiàng)目，不得用于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房出租、變相搞工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。

2、政策影響分析（1）進(jìn)一步杜絕工業(yè)用地改變用地性質(zhì)的現(xiàn)象

2003年2月18號(hào)的緊急通知指出，工業(yè)園區(qū)內(nèi)部嚴(yán)格控制商品房的開發(fā)，嚴(yán)禁用科技、教育等手段取得土地用于商品房的開發(fā)。這對(duì)開發(fā)商違法占用工業(yè)用地，進(jìn)行商品房開發(fā)，改變工業(yè)用地性質(zhì)進(jìn)行了嚴(yán)格控制。但是，很多開發(fā)商還是利用該通知沒有對(duì)此細(xì)化的空子，擅自改變工業(yè)用地性質(zhì)。針對(duì)以上問題，在2003年6月5日發(fā)出的《國有土地使用權(quán)出讓合同》協(xié)議中，第16條明確規(guī)定如果開發(fā)商要改變工業(yè)用地性質(zhì)，必須取得當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門同意。該協(xié)議本意是從政府角度杜絕開發(fā)商擅自改變工業(yè)用地用途的途徑，但是，這從某個(gè)角度反而將改變工業(yè)用地合法化了。因此，很多開發(fā)商在通過和當(dāng)?shù)卣M(jìn)行私下交易后，開始合法的改變工業(yè)用地的用途。針對(duì)這種現(xiàn)象，國務(wù)院辦公廳在2003年7月30日出臺(tái)的《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》中，又進(jìn)一步加強(qiáng)了工業(yè)用地改變用地性質(zhì)的規(guī)定，將需要改變用地性質(zhì)的土地，由國土資源行政主管部門統(tǒng)一招標(biāo)拍賣掛牌出讓。該規(guī)定有效了制止了開發(fā)商改變工業(yè)用地用途的途徑，但是，還是有些開發(fā)商不經(jīng)過這一途徑，通過打擦邊球的手法，將工業(yè)用地擅自改變?yōu)榭偛炕鼗蜾N品貿(mào)。（1）進(jìn)一步杜絕工業(yè)用地改變用地性質(zhì)的現(xiàn)象（續(xù)）因此，2005年3月21日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)商務(wù)部《關(guān)于促進(jìn)國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)進(jìn)一步提高發(fā)展水平的若干意見》中，又進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)工業(yè)園區(qū)內(nèi)，即使通過拍賣掛方式取得的工業(yè)用地也不得大規(guī)模的商業(yè)零售，不得用于房地產(chǎn)開發(fā)。但該意見并沒有對(duì)此做出更加詳細(xì)的規(guī)定。因此，工業(yè)用地改變用途的現(xiàn)象還是存在。2006年4月份國務(wù)院出臺(tái)的《國有土地使用權(quán)出讓補(bǔ)充協(xié)議》，就是針對(duì)以上政策中出現(xiàn)的種種漏洞，對(duì)工業(yè)用地改變用途的現(xiàn)象給予更加嚴(yán)厲的打擊。協(xié)議不但明確土地出讓時(shí)，出讓宗地內(nèi)用于建設(shè)行政辦公用地的比例，不得在受讓宗地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性設(shè)施外，還規(guī)定了工業(yè)用地項(xiàng)目的綠化率，堵住了各工業(yè)園區(qū)以花園式辦公為由，改變用地性質(zhì)。隨著政策的嚴(yán)厲和細(xì)化，可以利用的政策漏洞也會(huì)越來越少，開發(fā)商打擦邊球的機(jī)會(huì)也將會(huì)大大減少。如果開發(fā)商再想通過打擦邊球的手段來改變工業(yè)用地用途，將會(huì)承擔(dān)更大的政策風(fēng)險(xiǎn)。（2）整合了工業(yè)園區(qū)規(guī)模但2004年土地市場治理整頓前后，有一個(gè)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)可資參考：土地市場治理整頓前全國共有各類開發(fā)區(qū)6866個(gè)(其中，國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的開發(fā)區(qū)171個(gè)，省級(jí)政府批準(zhǔn)設(shè)立的1094個(gè)，其余5601個(gè)開發(fā)區(qū)都是市、縣、鄉(xiāng)政府和各級(jí)部門設(shè)立的)，規(guī)劃面積3．86萬平方公里。超過了當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量。一系列有關(guān)工業(yè)園區(qū)的整合措施出臺(tái)后，有效的整合工業(yè)園區(qū)的數(shù)量。以上海為例，上海2003年5月份有144個(gè)工業(yè)區(qū)，03年底降為83個(gè)，04年底就降為63個(gè)，工業(yè)園區(qū)的整合力度可見一斑。近兩年國家使用宏觀調(diào)控手段．調(diào)控土地使用，2003年全國有3763個(gè)工業(yè)園區(qū)被減掉．而2004年則有4813個(gè)被減掉，全國各級(jí)各類開發(fā)區(qū)也撤并整合了2046個(gè)。（3）園區(qū)和工業(yè)用地審批程序愈加嚴(yán)格隨著國家對(duì)土地市場調(diào)控的力度越來越大，各省市對(duì)工業(yè)用的審批程序?qū)⒏訃?yán)格。這可以從2003年出臺(tái)的一系列工業(yè)用地政策可以看出，從2月18日的緊急通知到11月3日的進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序的緊急通知，一步步嚴(yán)格控制了工業(yè)開發(fā)區(qū)的審批程序和工業(yè)用地的利用規(guī)模，審批程序更加合法化。（4）加快了土地市場化進(jìn)程一系列政策的出臺(tái)對(duì)全國工業(yè)用地市場影響巨大，實(shí)現(xiàn)了土地供應(yīng)的完全公開、公正和透明，完全中止了協(xié)議出讓，從而使得工業(yè)用地土地市場的市場化進(jìn)程有了實(shí)質(zhì)性的跨越。工業(yè)用地開發(fā)將更加規(guī)范化、市場化，公開出讓政策使得行業(yè)的集中度不斷擴(kuò)大，土地尋租和國有資產(chǎn)流失的現(xiàn)象受到一定程度的遏制。（5）總評(píng)國家對(duì)于房地產(chǎn)的政策趨勢是明朗的，即規(guī)范和引導(dǎo)，而非打擊和壓制。工業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)都面臨較好的相對(duì)寬松的宏觀政策環(huán)境；住宅類房地產(chǎn)關(guān)系民心、民生，因而成為調(diào)控重點(diǎn)；而商業(yè)地產(chǎn)的宏觀政策主要在于防范隱藏的金融風(fēng)險(xiǎn)；工業(yè)地產(chǎn)的宏觀政策主要在于推進(jìn)土地出讓制度改革和加強(qiáng)土地的集約化利用；（我國目前工業(yè)用地的容積率約為0.8-1.0，與同樣缺地的日本（容積率約為2.0-2.5）相差甚遠(yuǎn)）。第三部分、工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式及案例

1、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式概述

2、總部基地

3、高科技工業(yè)園區(qū)

4、創(chuàng)意地產(chǎn)

5、物流地產(chǎn)1、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式概述（1）工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式此類工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)都是在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。

典型案例：蘇州工業(yè)園日益成為高科技產(chǎn)業(yè)集聚、高科技企業(yè)集聚、研發(fā)機(jī)構(gòu)集聚和高科技人才集聚的區(qū)域，科技創(chuàng)新的高地正在蘇州工業(yè)園區(qū)迅速崛起。（2）主體企業(yè)引導(dǎo)模式

指在某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大綜合實(shí)力的企業(yè)，通過獲取大量的工業(yè)土地，以營建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，通過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。

典型案例：上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，即為在上海石化龍頭企業(yè)的帶動(dòng)下，做大做強(qiáng)石化企業(yè)，同時(shí)進(jìn)行相關(guān)行業(yè)延申及細(xì)化，進(jìn)而達(dá)到整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)整個(gè)金山“大石化戰(zhàn)略”發(fā)展目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。（3）工業(yè)地產(chǎn)商模式工業(yè)地產(chǎn)商模式是指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理，最后獲取合利的地產(chǎn)開利潤。

典型案例：普洛斯上海西北物流園達(dá)8萬平米，目前普洛斯已進(jìn)入中國12個(gè)城市，擁有15個(gè)項(xiàng)目，面積約57萬平米，其中包括在合肥的大型物流中心。（4）綜合運(yùn)作模式

由于工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般具有較大的建設(shè)規(guī)模和涉及經(jīng)營范圍較廣的特點(diǎn)，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發(fā)建設(shè)的步伐，還要求具備工業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營運(yùn)作能力的保證，因此，會(huì)對(duì)以上各種開發(fā)模式綜合使用。（5）各開發(fā)模式評(píng)述工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式在很大程度上受到政府的影響，需要根據(jù)當(dāng)?shù)卣恼邞?yīng)對(duì)，包括園區(qū)產(chǎn)業(yè)類型，土地出讓和規(guī)劃等。主體企業(yè)引導(dǎo)模式對(duì)于單個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商來說并不合適，或者說不能主動(dòng)參與，畢竟房地產(chǎn)開發(fā)商并非所謂的主體企業(yè)，難以獲得同主體企業(yè)同等話語權(quán)，更合適的選擇應(yīng)該是在主體企業(yè)確定之后圍繞主體企業(yè)進(jìn)行開發(fā)運(yùn)作（如招商與TCL西麗科技園項(xiàng)目的合作），當(dāng)然如果可以獲得主體企業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)訂單會(huì)是更好的選擇。而工業(yè)地產(chǎn)商模式，對(duì)于中國內(nèi)地開發(fā)商來說也存在一定壁壘，內(nèi)地的開發(fā)商目前更多停留在房地產(chǎn)增量開發(fā)階段，對(duì)于房地產(chǎn)存量經(jīng)營，中介服務(wù)和房地產(chǎn)金融方面介入較少，企業(yè)更多停留在房地產(chǎn)開發(fā)型階段。而進(jìn)入中國內(nèi)地的工業(yè)地產(chǎn)商在國外都有豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，屬于房地產(chǎn)投資（資本運(yùn)營）型或者房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)。2、總部基地——中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地（1）基本情況

中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地位于北京西四環(huán)與南四環(huán)交匯處，占地65公頃，總建筑面積140萬平方米，由中關(guān)村科技園區(qū)與英國道豐國際集團(tuán)合作開發(fā)；該項(xiàng)目可吸納500家大型企業(yè)、2000家中小型企業(yè)總部入駐。投資額達(dá)45億元；建成后將有700棟獨(dú)立辦公樓，每棟面積1000-5000平方米，其中500棟企業(yè)作為總部使用，200棟分層出售，吸引500家大型企業(yè)總部和2000家中小企業(yè)入駐。入駐企業(yè)對(duì)總部樓擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)和冠名權(quán)?；亟ǔ珊?，將配套有六星級(jí)大酒店、商務(wù)酒店、小公寓、高級(jí)商業(yè)街、總部大講堂、高級(jí)會(huì)所、健身中心、小酒吧等商業(yè)商務(wù)設(shè)施以及高智能化基礎(chǔ)系統(tǒng)，會(huì)務(wù)、休閑、娛樂、商洽等場所一應(yīng)俱全?！翱偛拷?jīng)濟(jì)”是指某區(qū)域通過創(chuàng)造各種有利條件，吸引跨國公司和外埠大型企業(yè)集團(tuán)總部入駐，通過極化效應(yīng)和擴(kuò)散效應(yīng)，形成企業(yè)總部在本去域集群布局、生產(chǎn)加工基地通過各種形式安排在成本較低的周邊地區(qū)或外地，從而形成臺(tái)理的價(jià)值鏈分工的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的統(tǒng)稱。在“總部經(jīng)濟(jì)”中，總部集中的區(qū)域一般能夠吸引更多的人才、資本、信息等創(chuàng)新要素向該區(qū)域流動(dòng)，在價(jià)值鏈分工中，占據(jù)“高端”地位，獲取更高的利潤回報(bào)，而且能夠提升本區(qū)域的產(chǎn)業(yè)水平，擴(kuò)大本地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量，提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)競爭能力。（2）投資模式中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地的開發(fā)機(jī)制，簡單的說，就是政府引入外資，共同開發(fā)園區(qū)土地二級(jí)市場，關(guān)鍵點(diǎn)是擺正了園區(qū)管委會(huì)、園區(qū)下屬土地開發(fā)總公司和外資公司三者之間的關(guān)系。隸屬于中關(guān)村豐臺(tái)管委會(huì)的北京豐臺(tái)科技園建設(shè)有限公司，對(duì)園區(qū)土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，將生地整理成熟地，以土地入股（每畝130萬元），與英國道豐國際集團(tuán)、北京道豐數(shù)碼園開發(fā)建設(shè)有限公司共同組建中關(guān)村豐臺(tái)園道豐科技商務(wù)園建設(shè)發(fā)展有限公司（以下簡稱道豐公司，其中北京豐臺(tái)科技園建設(shè)有限公司占40%股份、英國道豐國際集團(tuán)45%股份、北京道豐數(shù)碼園開發(fā)建設(shè)有限公司15%股份）。股權(quán)結(jié)構(gòu)圖中關(guān)村豐臺(tái)管委會(huì)北京豐臺(tái)科技園建設(shè)有限公司（40%股權(quán)）中關(guān)村豐臺(tái)園道豐科技商務(wù)園建設(shè)發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)，將生地整理成熟地后將土地作價(jià)入股（每畝130萬元）

英國道豐國際集團(tuán)（45％股權(quán)）北京道豐數(shù)碼園開發(fā)建設(shè)有限公司（15％股權(quán)）道豐公司作為園區(qū)開發(fā)商，按照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)的要求，先期完成房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)，再對(duì)外進(jìn)行招商，出售給進(jìn)駐園區(qū)的企業(yè)，并負(fù)責(zé)以后的物業(yè)管理；中關(guān)村豐臺(tái)園管委會(huì)不再直接進(jìn)行園區(qū)的房地產(chǎn)建設(shè)與對(duì)外招商，重點(diǎn)負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)的整體發(fā)展規(guī)劃，把好入園企業(yè)性質(zhì)關(guān)，為入園企業(yè)做好公共服務(wù)，保證土地的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)不被改變；北京豐臺(tái)科技園建設(shè)有限公司，除負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)外，同時(shí)參與董事會(huì)、經(jīng)理層決策，協(xié)助園區(qū)管委會(huì)控制入園企業(yè)的質(zhì)量，派出財(cái)務(wù)總監(jiān)，全面掌握道豐公司的經(jīng)營情況。（3）盈利模式努力提升圍繞產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的配套增值服務(wù)；為企業(yè)提供一條龍的入駐基礎(chǔ)服務(wù)；定期引進(jìn)和組織高端的經(jīng)濟(jì)和學(xué)術(shù)交流會(huì)議；每月組織一次總裁沙龍活動(dòng)，為入駐企業(yè)的決策層提供交流平臺(tái)；根據(jù)企業(yè)員工的需求，不定期組織一些專業(yè)講座或培訓(xùn)，幫助企業(yè)員工充電；配套各類工作和生活設(shè)施，提供高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)。各項(xiàng)園區(qū)優(yōu)惠政策的支持凡入駐總部基地的高新技術(shù)企業(yè)，皆享受中關(guān)村科技園區(qū)優(yōu)惠政策，企業(yè)經(jīng)營所得稅按15%的稅率征收；高新技術(shù)企業(yè)自注冊(cè)之日起，三年內(nèi)免征所得稅，第四至第五年減免按7.5%的稅率征收；在人事關(guān)系、戶籍、居住等方面給予特殊的優(yōu)惠。（4）招商模式主動(dòng)聯(lián)系外地企業(yè)，擴(kuò)大成交客戶基數(shù)；拓展外地代理體系，合作開發(fā)市場；主動(dòng)參加各種經(jīng)濟(jì)會(huì)議，宣傳總部經(jīng)濟(jì)，帶動(dòng)招商；發(fā)揮各地駐京辦事處的紐帶作用，發(fā)掘?qū)俚乜蛻?；積極聯(lián)系外地企業(yè)駐京分支機(jī)構(gòu)，促進(jìn)母體企業(yè)對(duì)總部基地的了解，帶動(dòng)招商；組織營銷策劃活動(dòng)，帶動(dòng)客戶基數(shù)的產(chǎn)生并促進(jìn)招商的實(shí)現(xiàn)。首先必須有一定的產(chǎn)業(yè)或者經(jīng)濟(jì)的發(fā)展或者經(jīng)濟(jì)的聚集．如果這一地區(qū)沒有什么經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在那建一個(gè)基地根本不能生存。目前在我國些經(jīng)濟(jì)集中地區(qū)，如北京、上海浦東(金融產(chǎn)業(yè))，再如廣東、深圳(外貿(mào)、高新技術(shù)為主)等已初具總部經(jīng)濟(jì)區(qū)域的規(guī)模及趨勢。第二，需要政府的強(qiáng)力支持。中國政府在經(jīng)濟(jì)中起著很重要的作用，不光中國，任何一個(gè)市場經(jīng)濟(jì)國家都是這樣。第三，離網(wǎng)絡(luò)設(shè)施比較近，比如交通基礎(chǔ)設(shè)施，包括人流和物流。因?yàn)榻?jīng)常要和周邊進(jìn)行商品交換、信息交換等活動(dòng)。第四，這一地區(qū)必須是高素質(zhì)人才聚集的地方，具備技術(shù)創(chuàng)新和營銷方面的優(yōu)勢第五，合適的體制形態(tài)和組織形態(tài)。總部基地的幾個(gè)必要條件3、高科技工業(yè)園——天安數(shù)碼城（1）基本情況區(qū)位：深圳天安數(shù)碼城，坐落于深圳福田中心區(qū)。園區(qū)規(guī)劃：占地：30萬平方米總建筑面積：80萬平方米，包括標(biāo)準(zhǔn)廠房40萬平方米、高級(jí)住宅23萬平方米、公寓6萬平方米、商業(yè)及配套設(shè)施4萬平方米。是一座融科技開發(fā)、生產(chǎn)、高尚生活、商業(yè)服務(wù)為一體的多功能園區(qū)。園區(qū)現(xiàn)狀：創(chuàng)新科技廣場二期園區(qū)現(xiàn)有建筑21棟。其中標(biāo)準(zhǔn)廠房6棟（24萬平方米），高檔住宅樓7棟（10萬平方米）、公寓6棟，寫字樓5棟（包括時(shí)代數(shù)碼大廈、創(chuàng)新科技廣場一期與二期、天安科技創(chuàng)業(yè)園）會(huì)所一棟，商場一棟。天安數(shù)碼時(shí)代大廈創(chuàng)新科技廣場一期天安科技創(chuàng)業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)廠房天安高爾夫海景花園天安公寓創(chuàng)新科技廣場二期創(chuàng)新科技廣場（一期、二期）

創(chuàng)新科技廣場的定位是高科技產(chǎn)業(yè)大廈，一期成交均價(jià)為5000元/平方米，該項(xiàng)目首批并只用了十個(gè)月完成了逾五億元的銷售額，實(shí)現(xiàn)100％的銷售率。二期（2004年開盤）基本情況：建筑面積：8.5萬平方米，分東/西兩座，高二十層（不含地下停車場二層），呈東西向排列主力戶型：300平方米和600平方米之間，共計(jì)151個(gè)單元；開盤均價(jià)：9000元/平米數(shù)碼時(shí)代大廈位于天安數(shù)碼城北端入口，包括26層的辦公主樓、8層的辦公副樓及4層的商業(yè)裙樓。功能：商業(yè)、辦公。建筑面積：11萬平方米；經(jīng)營形式：全部銷售。銷售均價(jià)：7000元/平米；目前出租價(jià)格：120元/㎡/月。開盤時(shí)間：2002.8.2福田天安科技創(chuàng)業(yè)園（2003年建成）由福田區(qū)政府與天安數(shù)碼城共同打造的高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心。大廈分為A、B座，樓層共為11層，已于2004年3月入伙?？傉嫉孛娣e8157.8平方米；總建筑面積35446平方米；配套服務(wù)設(shè)施4814平方米，培訓(xùn)中心5077平方米，科技企業(yè)孵化器20105平方米。標(biāo)準(zhǔn)廠房

共6棟，是由過去的工業(yè)廠房改造而成的，目前已經(jīng)是各類科技型企業(yè)的辦公用地，價(jià)格約60-70元/平米/月，面積在500-2000平米之間，目前已經(jīng)全部租完。天安公寓

靠近濱河路，是天安數(shù)碼城住宅配套，共6棟，全部為30-50平米之間小戶型，銷售均價(jià)：35000元/平米，已全部售出。時(shí)間狀況1986年80年代末期馬申創(chuàng)辦天安（深圳）實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司與泰然實(shí)業(yè)有限公司合作成立深圳天安開發(fā)公司80年代末90年代初大規(guī)模開發(fā)車公廟工業(yè)區(qū)（包括廠房、公寓、高級(jí)住宅等，以傳統(tǒng)的服裝、印刷、倉儲(chǔ)業(yè)為主）現(xiàn)在集科技孵化、產(chǎn)品研發(fā)、金融商務(wù)服務(wù)與優(yōu)良辦公生活環(huán)境四位一體的國家級(jí)民營科技園區(qū)重新定位：中小民營科技產(chǎn)業(yè)園，1999改名為：天安數(shù)碼城早期的服裝、倉儲(chǔ)等或升級(jí)換代，或遷往關(guān)外，或保留總部90年代末（2）借鑒要素定位精準(zhǔn)——服務(wù)中小企業(yè)、服務(wù)民營經(jīng)濟(jì)天安數(shù)碼城定位民營高科技企業(yè)的搖籃，在客戶的選擇上民營高科技企業(yè)占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢，不僅吸引個(gè)人創(chuàng)業(yè)者來此打拼創(chuàng)業(yè)，也吸引一些久負(fù)盛名的民營高科技企業(yè)來此發(fā)展。服務(wù)區(qū)：金融、銀行、商務(wù)、法律、會(huì)計(jì)、管理咨詢、餐飲等服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)層孵化區(qū)：以150平方米單元為主，提供給初創(chuàng)型企業(yè)、研發(fā)型企業(yè)、留學(xué)生等科技人員創(chuàng)辦的企業(yè)，促進(jìn)從無到有的孵化相關(guān)配套設(shè)施的成熟與完善引進(jìn)知名快餐店肯德基、中國電信等進(jìn)駐天安數(shù)碼城，也讓一些知名的咖啡廳、健身房等加盟。（3）天安將“天安數(shù)碼城”有效的進(jìn)行了復(fù)制天安廣州番禺節(jié)能科技園

占地50萬平米，規(guī)劃建筑面積76萬平米，總投資超過40億元。天安龍崗數(shù)碼新城。占地12萬平米，建筑面積36萬平米，總投資超過15億元天安南海數(shù)碼新城。位于佛山南海桂城，占地面積12萬平米，建筑面積30萬平米，總投資約10億元。天安東莞數(shù)碼城。位于東莞市南城區(qū)，占地約100萬平米，建筑面積220萬平米，投資超過50億元。建成的還有南京天安中心、上海天安陽光半島等，尚在北京、廣州、惠州、南通、無錫、常州、福州、長春、大連、武漢、肇慶及江門等地有待建物業(yè)約650萬平米（含住宅）。4、創(chuàng)意地產(chǎn)（1）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)朔源

20世紀(jì)90年代，《哈里波特》和《指環(huán)王》的故鄉(xiāng)——英國，最早將“創(chuàng)造性”概念引入文化政策文件。1998年出臺(tái)的《英國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)路徑文件》中明確提出“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”這一概念：“所謂‘創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)’是指那些從個(gè)人的創(chuàng)造力、技能和天分中獲取發(fā)展動(dòng)力的企業(yè)，以及那些通過對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的開發(fā)可創(chuàng)造潛在財(cái)富和就業(yè)機(jī)會(huì)的活動(dòng)。它通常包括廣告、建筑藝術(shù)、藝術(shù)和古董市場、手工藝品、時(shí)尚設(shè)計(jì)、電影與錄像、交互式互動(dòng)軟件、音樂、表演藝術(shù)、出版業(yè)、軟件及計(jì)算機(jī)服務(wù)、電視和廣播等等。此外，還包括旅游、博物館和美術(shù)館、遺產(chǎn)和體育等”。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，又叫創(chuàng)意工業(yè)、創(chuàng)造性產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)、文化產(chǎn)業(yè)等，其概念主要來自英語creativeindustries或creativeeconomy。（2）創(chuàng)意地產(chǎn)的涵義核心是一種新型的商業(yè)(工業(yè))地產(chǎn)運(yùn)作

創(chuàng)意地產(chǎn)主要通過工業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)范疇內(nèi)商鋪（商廈、商業(yè)街等）辦公樓（廠房）和其他物業(yè)設(shè)施的改建、新建等方式，營造適合創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)運(yùn)作的建筑空間，并把這些建筑空間以租賃或者銷售的方式，提供給從事創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的機(jī)構(gòu)乃至個(gè)人。當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)遇上創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，會(huì)產(chǎn)生1＋1等于3或大于3的效益。

使有限的建筑空間成為無限的創(chuàng)意場所

創(chuàng)意地產(chǎn)通過打造創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)粘性產(chǎn)業(yè)空間，形成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)乃至產(chǎn)業(yè)集群，使有限的土地資源得到集約性的利用，使有限的建筑發(fā)揮最大的效能。注重文化建設(shè)，注重時(shí)尚消費(fèi)經(jīng)營

創(chuàng)意地產(chǎn)還注重時(shí)尚消費(fèi)文化經(jīng)營，通過具有創(chuàng)意性的會(huì)展、餐飲、娛樂、休閑、體育、購物、旅游等場所，建樹和傳播時(shí)尚，引領(lǐng)時(shí)尚消費(fèi)經(jīng)營。創(chuàng)意地產(chǎn)的概念可以定義為：泛地產(chǎn)+創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，其核心是一種新型的商業(yè)(工業(yè))地產(chǎn)運(yùn)作

所謂泛地產(chǎn)，或稱廣義地產(chǎn)，是將狹義的房地產(chǎn)開發(fā)置于更廣的空間尺度上進(jìn)行定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)與開發(fā)，順應(yīng)人類活動(dòng)和消費(fèi)層次的日益高級(jí)化及多元化的趨勢。當(dāng)今世界，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已不再僅僅是一個(gè)理念，而是有著巨大經(jīng)濟(jì)效益和政治意義的2001年,英國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值約為1,125億英磅，占GDP的5%，已超過任何制造業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)；且在1997～2001年間每年約有15%的高成長率.1997年美國版權(quán)產(chǎn)業(yè)凈產(chǎn)值為3484億美元，占美國國內(nèi)生產(chǎn)總值的4.3%。超過了包括農(nóng)業(yè)、汽車、汽車配件和飛機(jī)制造在內(nèi)的所有主要產(chǎn)業(yè)。到2001年，美國的核心版權(quán)產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)了5,351億美元左右，約占國內(nèi)總產(chǎn)值的5.24%。澳大利亞，1999年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已占GDP的3.3%，就業(yè)人數(shù)34.5萬人，占就業(yè)人口總數(shù)的3.7%。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在2000年的出口總值達(dá)100億港元，占香港服務(wù)出口總額3.1%；同年，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值為250億港元，約占香港本地產(chǎn)值2%；2002年3月，香港創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聘用了超過9萬人，占香港總就業(yè)人口3.7%（3）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)（文化產(chǎn)業(yè)）產(chǎn)生的背景

產(chǎn)業(yè)升級(jí)及低端產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移：使得城市中心區(qū)越來越被第三產(chǎn)業(yè)（無煙產(chǎn)業(yè)）所占據(jù)個(gè)性化時(shí)代的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力：作為“資本”的文化與創(chuàng)意

文化產(chǎn)業(yè)最直接的理解就是文化的產(chǎn)業(yè)化，而創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)則指以個(gè)性化的創(chuàng)意為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)

后工業(yè)化的城市群表征：高科技與文化聯(lián)姻

文化產(chǎn)業(yè)在全球范圍的出現(xiàn)與現(xiàn)代科技的高速發(fā)展是密不可分的。

依托文化中心城市出現(xiàn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的空間集聚：文化產(chǎn)業(yè)的區(qū)位特點(diǎn)

即文化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)與大都市中心區(qū)不即不離，表現(xiàn)為：既在中心城市，又不在城市中心。

政府在發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)中的作用：文化政策與創(chuàng)造性未來在英國文化、傳媒與體育部（DCMS）2001年頒布的首個(gè)《文化與創(chuàng)新：未來十年的規(guī)劃》中，首相布萊爾開宗明義指出：“這屆政府意識(shí)到文化與創(chuàng)新的意義是重大的。分類部分實(shí)例老工廠上海8號(hào)橋、北京798藝術(shù)區(qū)、杭州LOFT49老倉庫上海四行創(chuàng)意倉庫、上海東大名創(chuàng)庫、南京圣劃藝術(shù)中心老地標(biāo)外灘3號(hào)、外灘18號(hào)、金茂J·LIFF時(shí)尚中心（裙房）老街區(qū)上海赤峰路設(shè)計(jì)街、澳門望德堂創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)試點(diǎn)區(qū)老大樓廣州LOFT345藝術(shù)空間(原PARK19)老民居上海田子坊石庫門老村落深圳大芬油畫村創(chuàng)意地產(chǎn)老建筑改建類型（4）上海創(chuàng)意地產(chǎn)的類型和案例創(chuàng)意地產(chǎn)新建筑新建類型

分類部分實(shí)例商廈北京第三極、北京三里屯3.3商辦樓上海海上海LOFT商業(yè)街東莞蘇豪娛樂購物坊文娛藝術(shù)區(qū)香港西九龍文娛藝術(shù)區(qū)創(chuàng)意園區(qū)無錫工業(yè)設(shè)計(jì)園創(chuàng)意基地上海張江文化科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、大連普利文化產(chǎn)業(yè)示范基地創(chuàng)意社區(qū)上海創(chuàng)智天地、天津泰達(dá)時(shí)尚廣場從老廠房到石庫門創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和老廠房有千絲萬縷的聯(lián)系。全球創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)源地——蘇荷（SoHo），即是美國紐約市曼哈頓島西南端的一個(gè)老的工廠區(qū)。田子坊[地址]

泰康路210弄

[面積]20000余平方米

[規(guī)模]

視覺藝術(shù)、工藝美術(shù)、室內(nèi)設(shè)計(jì)等領(lǐng)域的100余戶原為30年代的弄堂工廠，如今匯集了來自美國、日本、比利時(shí)、法國等18個(gè)國家和地區(qū)的設(shè)計(jì)工作室，被稱為“上海的蘇荷（SOHO）”。田子坊發(fā)展歷程-----房地產(chǎn)招租（設(shè)計(jì)）到形成房地產(chǎn)特色物業(yè)的過程1998底田子坊老廠房開始租賃英國女設(shè)計(jì)師克萊爾等對(duì)老廠房再設(shè)計(jì)2004年11月田子坊首間石庫門民居對(duì)外出租2005年4月28日田子坊授牌為上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)1234特色櫥窗展示“八號(hào)橋”,一個(gè)新興的LOFT建筑群建國中路8號(hào)所在地前身是上汽集團(tuán)所屬上海汽車制動(dòng)器公司占地7333平方米，建筑面積12000平方米上海華輕投資管理有限公司，香港時(shí)尚生活策劃咨詢（上海）有限公司共同開發(fā)八號(hào)橋獨(dú)特的是園區(qū)設(shè)計(jì)留出了很多‘租戶共享空間’成為藝術(shù)工作者激發(fā)靈感和創(chuàng)意空間后院“這兒最獨(dú)特的是園區(qū)設(shè)計(jì)師留出了很多‘租戶共享空間’，如商務(wù)中心、休閑后街、陽光屋頂?shù)?，可以給租戶提供許多互動(dòng)空間，使不同領(lǐng)域的藝術(shù)工作者和各類時(shí)尚元素在這里互相碰撞，激發(fā)靈感和創(chuàng)意。”通過低租金吸引知名品牌公司吸引人氣并奠定了8號(hào)橋的高品位和高檔次

入住企業(yè)性質(zhì):知名建筑設(shè)計(jì)、服裝設(shè)計(jì)、影視制作、畫廊、廣告、公關(guān)、媒體租金04年4元/平米左右租金目前達(dá)8元/平米

5、物流地產(chǎn)（1）我國物流地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀2006年《第三方物流年度研究報(bào)告》公布，報(bào)告顯示：中國已成為最受第三方物流業(yè)管理人士們青睞的國家。這個(gè)報(bào)告由全球著名管理咨詢、技術(shù)服務(wù)與外包服務(wù)提供商凱捷咨詢和美國佐治亞理工學(xué)院，聯(lián)合SAP公司和DHL公司共同發(fā)布?！秷?bào)告》指出：有53%的受調(diào)查者打算進(jìn)一步擴(kuò)展在中國的活動(dòng)。其中，51%的受調(diào)查者希望向中國出口或進(jìn)口制成品，47%的受調(diào)查者希望委托在中國的第三方進(jìn)行產(chǎn)品外購，41%的受調(diào)查者希望在中國建設(shè)生產(chǎn)設(shè)施。點(diǎn)評(píng)：物流產(chǎn)業(yè)對(duì)于中國來說還在起步階段，但是各地區(qū)快速發(fā)展的工業(yè)經(jīng)濟(jì)對(duì)物流配套的需求與日俱增，只要具備合適的投資條件，物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將會(huì)一觸即發(fā)，事實(shí)證明大型國際物流企業(yè)2006年已經(jīng)在中國各大工業(yè)城市開始布點(diǎn)。全國部分省份或地區(qū)已經(jīng)或計(jì)劃籌建物流園區(qū)數(shù)

我國物流園區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀

按行業(yè)導(dǎo)向不同分類q

專業(yè)性物流園q

綜合性物流園按層次節(jié)點(diǎn)分類：q

物流基地型q

物流中心型q

配送中心型按園區(qū)興辦主體類型：q

政府主辦型q

政府規(guī)劃，企業(yè)運(yùn)作型q

企業(yè)自辦的專業(yè)型q

市場自發(fā)形成，政府規(guī)劃樞紐型物流園：q依托航空港q依托運(yùn)輸港q依托鐵路樞紐q依托高速公路按區(qū)域輻射分類q市域型物流園q區(qū)域性物流園q國際性物流園按經(jīng)營服務(wù)范圍分類q生活資料物流園q生產(chǎn)資料物流園物流園經(jīng)營性質(zhì)q

第三方物流平臺(tái)q

第四方物流平臺(tái)（深圳機(jī)場航空物流園區(qū)）按位置位置構(gòu)成不同分類：q集中型物流園q非集中型物流園目前業(yè)類物流園區(qū)分類按園區(qū)的功能分類：q轉(zhuǎn)運(yùn)型物流園區(qū)q存儲(chǔ)配送型物流園區(qū)q流通加工型物流園區(qū)q綜合型物流園區(qū)。（2）我國物流園區(qū)的基本類型（3）我國物流地產(chǎn)的經(jīng)營管理模式分析物流園區(qū)的建設(shè)原則與基本功能

物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位物流園區(qū)的開發(fā)模式基本功能延伸服務(wù)功能配套服務(wù)功能

貨物調(diào)劑中心（庫存物資處理）咨詢服務(wù)包裝、加工培訓(xùn)服務(wù)

停車、中轉(zhuǎn)、配載、倉儲(chǔ)保管

城市內(nèi)貨物配送（含超市、企業(yè)、個(gè)人等多種對(duì)象的倉儲(chǔ)、配送）

各種交通方式的多式聯(lián)運(yùn)（可包含鐵路、公路、水路。航空多種交通運(yùn)輸方式的聯(lián)運(yùn)）

信息中心：信息服務(wù)—

電子商務(wù)—

中介交易—全程物流監(jiān)控服務(wù)（GPS。GIS）

金融配套服務(wù)（金融、保險(xiǎn)等）

生活配套服務(wù)（住宿、餐飲。娛樂。購物。旅游等）貨車輔助服務(wù)（加油、檢修、培訓(xùn)、硬件供應(yīng)等）共同稅務(wù)服務(wù)

科學(xué)選址原則;統(tǒng)一規(guī)劃原則;市場化運(yùn)作原則;高起點(diǎn)現(xiàn)代化原則;柔性化原則;風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防原則;人才優(yōu)先原則.

園區(qū)功能物流園區(qū)建設(shè)原則深圳六大物流園區(qū)的定位

物流園區(qū)的開發(fā)模式

經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式

綜合運(yùn)作模式工業(yè)地產(chǎn)商模式

企業(yè)引導(dǎo)型模式

物流園區(qū)的投資機(jī)制

民辦管助模式

BOT投資模式政府直接投資模式

企業(yè)自建模式開發(fā)模式投資