房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告計(jì)劃評(píng)審問(wèn)題解析總結(jié)計(jì)劃及探討

房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審訊題剖析及商討

近期，我省房地產(chǎn)（中介）專家委員會(huì)對(duì)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審表》評(píng)審細(xì)則進(jìn)行了規(guī)范，以更利于各估價(jià)機(jī)構(gòu)完美房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，也方便了各評(píng)審人員詳細(xì)操作?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審表》仍采納中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)學(xué)會(huì)的一致格式，但對(duì)房地產(chǎn)技術(shù)報(bào)告的評(píng)審僅只有在“數(shù)據(jù)根源與確立、參數(shù)選用與運(yùn)用及計(jì)算過(guò)程”中提出了要求，也就是依照“數(shù)據(jù)根源依照充分或原由充分，參數(shù)選用客觀、合理，理論和現(xiàn)實(shí)上有說(shuō)服力，有必需的剖析和過(guò)程，計(jì)算過(guò)程完好、謹(jǐn)慎、正確”進(jìn)行評(píng)審。依據(jù)《城市房子拆遷估價(jià)指導(dǎo)建議》第二十三條規(guī)定：估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)判定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依照、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法采納、參數(shù)選用、估價(jià)結(jié)果確立方式等估價(jià)技術(shù)問(wèn)題出具書(shū)面判定建議。因此對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行專業(yè)技術(shù)判定，也主假如對(duì)其估價(jià)技術(shù)報(bào)告進(jìn)行技術(shù)判定，估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)保持估價(jià)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)更正錯(cuò)誤，從頭出具估價(jià)報(bào)告。其實(shí)，作為一份完好的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)是其最核心的部分，假如沒(méi)有比較明確的評(píng)審要求，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和評(píng)審人員都不利于詳細(xì)操作，報(bào)告評(píng)審會(huì)有失公允，也會(huì)使估價(jià)機(jī)構(gòu)難以發(fā)現(xiàn)自己技術(shù)報(bào)告的缺點(diǎn)而不求改良。自己經(jīng)過(guò)多次參加全省范圍內(nèi)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的專家評(píng)審和司法技術(shù)判定工作，經(jīng)歷過(guò)一些估價(jià)機(jī)構(gòu)所達(dá)成估價(jià)報(bào)告，聯(lián)合自己工作經(jīng)驗(yàn)和有關(guān)資料，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在一些常有問(wèn)題進(jìn)行綜述，以供同行參照。一、估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法常有問(wèn)題及剖析《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中對(duì)估價(jià)技術(shù)報(bào)告的要求是應(yīng)詳盡說(shuō)明估價(jià)技術(shù)思路，采納的方法及其原由、估價(jià)方法的定義。估價(jià)人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用市場(chǎng)比較法、利潤(rùn)法、成本法、假定開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法以及這些估價(jià)方法的綜合運(yùn)用。但經(jīng)過(guò)檢查各估價(jià)機(jī)構(gòu)所達(dá)成的報(bào)告，常有缺點(diǎn)有：

1）報(bào)告的技術(shù)思路、估價(jià)方法描繪不清，估價(jià)方法也無(wú)定義。從估價(jià)報(bào)告的全局看，從

價(jià)方法的采納能否正確，此問(wèn)題很要點(diǎn)。采納方法應(yīng)全面、適合，能否有合理的說(shuō)明和原由。不采納的，充分說(shuō)明原由，采納的，簡(jiǎn)述了道理。

2）只使用了一種估價(jià)方法。只管《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中有規(guī)定對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜采納兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，但實(shí)質(zhì)中我們大部分估價(jià)機(jī)構(gòu)所出具的估價(jià)報(bào)告只采納了一

種評(píng)估方法。自然，這此中也遇到估價(jià)對(duì)象特別性和當(dāng)?shù)毓纼r(jià)條件的限制。但此刻好多銀行

和拆遷管理部門(mén)都已明確提出，估價(jià)方法仍是應(yīng)選擇兩種以上評(píng)估方法，不得任意棄取；若

一定棄取，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明并陳說(shuō)原由。

（3）能用市場(chǎng)比較法的沒(méi)實(shí)用。市場(chǎng)比較法合用于同類房地產(chǎn)交易事例許多的估價(jià)，有

條件采納市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法?！冻鞘蟹孔硬疬w估價(jià)

指導(dǎo)建議》第十六條規(guī)定：拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采納市場(chǎng)比較法。

4）有利潤(rùn)或有潛伏利潤(rùn)的房地產(chǎn)的估價(jià)沒(méi)有采納利潤(rùn)法作為此中的一種估價(jià)方法。有些估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)旅館、酒店的評(píng)估，特別是在拆遷估價(jià)報(bào)告中對(duì)商店或門(mén)面的評(píng)估不采納利潤(rùn)法而采納其余評(píng)估方法，以致拜托方或有關(guān)當(dāng)事人也會(huì)提出疑議。

5）已明確的估價(jià)目的，適合采納多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，沒(méi)有同時(shí)采納多種估價(jià)方法

進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的采納沒(méi)有聯(lián)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不切合有關(guān)的規(guī)定。我們?cè)u(píng)審報(bào)告就應(yīng)就估價(jià)方法能否與估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象合用，以確立估價(jià)技術(shù)路線能否正確。

6）擁有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未采納假定開(kāi)發(fā)法作為此中的一種估價(jià)方法。一些拆遷戶在質(zhì)詢估價(jià)機(jī)構(gòu)時(shí)常常會(huì)問(wèn)到為何沒(méi)有采納假定開(kāi)發(fā)法？這其實(shí)原由

很簡(jiǎn)單，不論采納何種評(píng)估方法的估量結(jié)果，都一定是“拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房子拆遷允許證頒發(fā)之日”的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)錢(qián)。

7）簡(jiǎn)單的采納成本法對(duì)任何物業(yè)進(jìn)前進(jìn)行估價(jià)。在無(wú)市場(chǎng)依照或市場(chǎng)依照不充分而不

宜采納市場(chǎng)比較法、利潤(rùn)法、假定開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的狀況下，可采納成本法作為主要的估價(jià)

方法。而一些估價(jià)人員為了操作方便，向來(lái)沿用成本法或重置成本法直接估價(jià)，這已不適應(yīng)

市場(chǎng)的需要。

近期，筆著評(píng)審過(guò)某估價(jià)機(jī)構(gòu)達(dá)成的對(duì)一旅館的拆遷估價(jià)報(bào)告，該報(bào)告技術(shù)路線是對(duì)土地和

建筑物價(jià)值分別進(jìn)行評(píng)估，此中地價(jià)采納比較法和成本迫近法評(píng)估，建筑物價(jià)值采納成本法和利潤(rùn)法評(píng)估?？此撇杉{了多種評(píng)估方法，其實(shí)質(zhì)是只有一種評(píng)估方法，且沒(méi)有堅(jiān)持房地合一的評(píng)估原則，對(duì)一份有技術(shù)含量的拆遷估價(jià)報(bào)告而言是不當(dāng)?shù)?。二、市?chǎng)比較法常有問(wèn)題及剖析市場(chǎng)比較法是估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)用得比許多的一種評(píng)估方法，基本上大部分的估價(jià)人員都可以嫻熟運(yùn)用。但其實(shí)不是說(shuō)，每個(gè)人都能將該評(píng)估方法做得天衣無(wú)逢而無(wú)疏漏或瑕疵。只管各估價(jià)機(jī)構(gòu)所使用的市場(chǎng)比較法的格式都不會(huì)一致，但其要求或內(nèi)涵應(yīng)完好同樣的，因此估價(jià)人員應(yīng)嚴(yán)格依照要求進(jìn)行操作，在能使估價(jià)結(jié)果然切切合市場(chǎng)價(jià)值。（1）可比實(shí)例選擇不當(dāng)或可比實(shí)例不切合條件（用途同樣、構(gòu)造同樣、所處地段同樣）。如：比較實(shí)例的價(jià)錢(qián)過(guò)高或許過(guò)低，交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔過(guò)長(zhǎng)（不可以超出1年的時(shí)間，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《城市房子拆遷估價(jià)指導(dǎo)建議》對(duì)此已有明確規(guī)定），房子用途內(nèi)涵不一致（如門(mén)面與商場(chǎng)店面比較），非同一地區(qū)內(nèi)事例比較。

2）修正系數(shù)確實(shí)定沒(méi)有充分的原由，修正系數(shù)的取值不一致、不規(guī)范或比較物與參照物

互相顛倒。不一樣性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其要素修正時(shí)選用的重視點(diǎn)和權(quán)重應(yīng)不一樣。

（3）單項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)錢(qián)的調(diào)整幅度超出了20%，或許各項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交

價(jià)錢(qián)的綜合調(diào)整幅度超出了30%。這類可能性主假如因?yàn)楣纼r(jià)人員在選擇比較事例的不恰

當(dāng)，或許有無(wú)心識(shí)讓估價(jià)結(jié)果偏離正常值，手段其實(shí)不高妙而簡(jiǎn)單讓人產(chǎn)生誤會(huì)。

4）比較修正的方向錯(cuò)誤。要素修正時(shí)，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正；在比較狀況說(shuō)明時(shí)判斷有差別應(yīng)予修正，但在實(shí)質(zhì)計(jì)算中未修正。

（5）地區(qū)要素比較修正的內(nèi)涵理解錯(cuò)誤或地區(qū)要素與個(gè)別要素混雜不請(qǐng)。地區(qū)要素與各

別要素詳細(xì)比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有聯(lián)合估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差別?？杀葘?shí)例的狀況一定

是取其在成交日期時(shí)的狀況，應(yīng)與評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)聯(lián)合起來(lái)。地區(qū)要素與個(gè)別要素詳細(xì)修正

要素可參照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。

7）比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)?？杀葘?shí)例的交易狀況未說(shuō)明，非正常交易狀況的要進(jìn)行交易

狀況修正而未進(jìn)行修正；交易日期未能修正，日期修正應(yīng)采納近似房地產(chǎn)的價(jià)錢(qián)改動(dòng)率或指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，也可依據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)錢(qián)的改動(dòng)狀況和趨向作出判斷，賜予調(diào)整；成立價(jià)錢(qián)可比基礎(chǔ)時(shí)，價(jià)錢(qián)內(nèi)涵不一致，如報(bào)價(jià)與成交價(jià)錢(qián)、樓盤(pán)均價(jià)與事例單價(jià)、含有房子裝飾的成交價(jià)值等顯然不一致時(shí)也未作任何修正；付款方式的不一樣也未作修正；對(duì)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的狀況也未能修正等。

8）間接比較與直接比較混雜不清。這個(gè)問(wèn)題比較隱蔽，一般非專業(yè)水平也很難看出來(lái)，因此估價(jià)人員防止采納與之有關(guān)的比較要素進(jìn)行修正，而以致結(jié)果誤差。

二、利潤(rùn)法常有問(wèn)題及剖析

利潤(rùn)法應(yīng)當(dāng)是估價(jià)人員比較好使用操作的一種評(píng)估方法，一般來(lái)說(shuō)，只需采納資本化率、

利潤(rùn)年限等參數(shù)取值合理、凈利潤(rùn)計(jì)算無(wú)錯(cuò)誤，評(píng)估過(guò)程是難以過(guò)多挑剔的。自然，利潤(rùn)法

也有的銀行明確提出盡量不要估價(jià)人員使用的估價(jià)方法。因此我們估價(jià)人員更應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎在使

用利潤(rùn)法評(píng)估。

1）利潤(rùn)限期確立錯(cuò)誤。利潤(rùn)年限確實(shí)定未說(shuō)明根源，一般是因?yàn)榍懊嫒狈?quán)益描繪造成

的。利潤(rùn)年限確實(shí)定是我們估價(jià)人員爭(zhēng)議比許多的一個(gè)參數(shù)，在拆遷評(píng)估過(guò)程常常會(huì)碰到這個(gè)問(wèn)題。其實(shí)在《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》也有明確規(guī)定：當(dāng)建筑物耐用年限擅長(zhǎng)或等于土地使用

權(quán)年限時(shí)，一般直接依據(jù)土地使用權(quán)年限確立；當(dāng)建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時(shí)，可先

依據(jù)建筑物耐用年限確立將來(lái)可獲利潤(rùn)的年限，而后再加上土地使用權(quán)年限高出建筑物耐用

年限的土地節(jié)余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值，另一種方法是將將來(lái)可獲利潤(rùn)的年限假想為無(wú)窮

年，采納無(wú)窮年的利潤(rùn)法計(jì)算公式（凈利潤(rùn)中扣除建筑物折舊和土地獲得花費(fèi)的攤銷）。

2）沒(méi)有以客觀利潤(rùn)和正?；ㄙM(fèi)作為價(jià)錢(qián)評(píng)估的依照。出租利潤(rùn)能否穩(wěn)固，關(guān)于客觀收

益沒(méi)有考慮到將來(lái)的變化，要剖析將來(lái)利潤(rùn)變化的趨向，不可以只看目前利潤(rùn)狀況?？陀^利潤(rùn)

是與近似房地產(chǎn)的正常狀況下的潛伏毛收入、有效毛收入、營(yíng)運(yùn)花費(fèi)或凈利潤(rùn)進(jìn)行比較，若與正?？陀^的狀況不符，應(yīng)進(jìn)行適合的調(diào)整修正，使其成為正常客觀的，不可以僅依照某一個(gè)事例的收入狀況確立。

3）利潤(rùn)的測(cè)算錯(cuò)誤。假如有已出租狀況，要依據(jù)租借合同的商定，分租借期內(nèi)（采納商定租金）和租借期外（采納市場(chǎng)租金）兩種狀況分別計(jì)算；采納比較法求客觀收入時(shí)，幾個(gè)比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象有可比性；計(jì)算毛收入時(shí)套用的天數(shù)錯(cuò)誤、面積錯(cuò)誤（應(yīng)扣減的未扣減）；計(jì)算毛收入時(shí)未考慮空置率或入住率、出租率（空置也要考慮客觀租金），酒店還要考慮上座率。租借收入沒(méi)有包含有效毛租金收入和租借保證金、押金等的利息收入。利潤(rùn)法中旅館的自用辦公用房、技術(shù)層、設(shè)備層、公共大堂等在計(jì)算時(shí)不可以重復(fù)計(jì)算其利潤(rùn)；不是房產(chǎn)收入的也不可以計(jì)入房產(chǎn)中，如旅館中床、空調(diào)、桌椅、電視等其余設(shè)備設(shè)備，不可以再單

獨(dú)計(jì)算價(jià)值。

4）正?；ㄙM(fèi)的測(cè)算錯(cuò)誤?；ㄙM(fèi)的測(cè)算遺漏了項(xiàng)目或增添了不合理的項(xiàng)目，如直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤(rùn)，以及正?；ㄙM(fèi)中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅而沒(méi)有計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及其附帶和土地使用稅；如將折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、抵押貸款利息、所得稅等也計(jì)入扣除項(xiàng)目。

關(guān)于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估，租約期內(nèi)總花費(fèi)的扣除項(xiàng)目沒(méi)有按租借合同的商定。依據(jù)

租借契約規(guī)定的租金涵義，若保證合法、安全、正常使用所需的花費(fèi)都由出租方擔(dān)當(dāng)，應(yīng)將

四項(xiàng)花費(fèi)所有扣除；若維修、管理等花費(fèi)所有或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)付四項(xiàng)花費(fèi)中的部分

項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。

5）資本化率確立錯(cuò)誤。資本化率的選用未說(shuō)明求取方法和根源，確立方法簡(jiǎn)單；安全利率選用不當(dāng)，缺乏必需的說(shuō)明（應(yīng)采納同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或一年按期存款年利率）；用途不一樣的估價(jià)對(duì)象采納了同樣的資本化率；把物價(jià)上升率和經(jīng)濟(jì)增添率作為資本化率；未能劃分綜合資本化率、土地資本化率、建筑物質(zhì)本化率之間的關(guān)系。

三、成本法常有問(wèn)題及剖析

一般來(lái)說(shuō)，因?yàn)槌杀痉▽?duì)舊房的估價(jià)更難一些，因此用它來(lái)對(duì)新房評(píng)估更適合。但實(shí)質(zhì)中估

價(jià)機(jī)構(gòu)在對(duì)工業(yè)廠房、在建工程及非利潤(rùn)類公共建筑物常用成本法評(píng)估比較合用。也有的在

拆遷評(píng)估對(duì)舊房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)也多采納成本法，這樣計(jì)算過(guò)程更簡(jiǎn)單讓人理解和接受，自然其

估價(jià)結(jié)果能否即為市場(chǎng)價(jià)值還值得商議。固然成本法技術(shù)思路比較簡(jiǎn)單，但實(shí)質(zhì)中成本法存

在有很多問(wèn)題。

1）成本應(yīng)為社會(huì)均勻成本,即客觀成本。我們?cè)u(píng)估過(guò)程中取費(fèi)時(shí)采納的是項(xiàng)目實(shí)質(zhì)發(fā)生

額，應(yīng)說(shuō)明能否切合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)社會(huì)一般成本（即要?jiǎng)澐謱?shí)質(zhì)成本和客觀成本，采納重置成本，不可以用重修成本）；還要依據(jù)市場(chǎng)供求剖析來(lái)最后確立評(píng)估值（表此刻經(jīng)濟(jì)折舊確立上）。

2）花費(fèi)組成不完好，漏項(xiàng)或計(jì)算公式有錯(cuò)。成本法應(yīng)計(jì)算的項(xiàng)目包含土地獲得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理花費(fèi)、投資利息、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、折舊。如：有的報(bào)告用成本法估量時(shí)缺管理費(fèi)或正常利稅等。

3）注意各樣物業(yè)的價(jià)錢(qián)組成有無(wú)說(shuō)明。評(píng)估抵押價(jià)值時(shí)的土地價(jià)值考慮能否正確（能否包含土地出讓金），建筑物成本采納的重置成本或重置價(jià)錢(qián)及其內(nèi)涵（采納當(dāng)?shù)匦嫉闹刂脙r(jià)錢(qián)還須進(jìn)行期日修正）。

4）成本法計(jì)算貸款利息時(shí)計(jì)息期有錯(cuò)。因?yàn)樵谝话銧顩r下地價(jià)是開(kāi)始一次性投入的，也

就是從一開(kāi)始投入到工程竣工都要計(jì)息，而建筑物的投入是在建筑期內(nèi)均勻投入的，故計(jì)算

期應(yīng)計(jì)建筑期的一半。計(jì)算基數(shù)應(yīng)為土地獲得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理花費(fèi)之和。

（5）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)計(jì)算時(shí)，不一樣的利潤(rùn)率要對(duì)應(yīng)不一樣的計(jì)算基數(shù)。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)以上地獲得花費(fèi)

與開(kāi)發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，依據(jù)開(kāi)發(fā)、建筑近似房地產(chǎn)相應(yīng)的均勻利潤(rùn)率水平來(lái)求取。銷售利

潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù)為開(kāi)發(fā)達(dá)成后的房地產(chǎn)價(jià)值求取。

（6）銷售稅費(fèi)的依照是銷售收入不是成本，稅費(fèi)的組成能否正確。注意計(jì)稅方式能否正

確，要聯(lián)合當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定，交易兩方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)進(jìn)行計(jì)算，如房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)

稅、交易契稅、印花稅等。

7）折舊計(jì)算能否正確。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限，按建筑物實(shí)質(zhì)經(jīng)過(guò)年數(shù)加

上土地使用權(quán)節(jié)余年限計(jì)算折舊。成本法估價(jià)中的建筑物折舊，應(yīng)是各樣原由造成的建筑物價(jià)值的損失，包含物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟(jì)上的折舊，而我們多僅只采納直線法求取拆舊

額，其實(shí)質(zhì)不過(guò)建筑物理值減損。不論采納上述哪一種折舊方法求取建筑物現(xiàn)值，估價(jià)人員都應(yīng)親臨估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，觀察、判定建筑物的實(shí)質(zhì)新舊程度，依據(jù)建筑物的建成時(shí)間，保護(hù)、

養(yǎng)護(hù)、使用狀況，以及地基的穩(wěn)固性等，最后確立應(yīng)扣除的折舊額或成新率。

四、假定開(kāi)發(fā)法常有問(wèn)題及剖析

對(duì)在建工程評(píng)估采納假定開(kāi)發(fā)法是我們估價(jià)機(jī)構(gòu)最常用的一種方法，運(yùn)用此方法應(yīng)掌握待開(kāi)

發(fā)房地產(chǎn)在投資開(kāi)發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式，如售租或和自營(yíng)等，估量結(jié)果應(yīng)為開(kāi)發(fā)達(dá)成后的房地產(chǎn)價(jià)值扣除開(kāi)發(fā)成本、管理花費(fèi)、投資利息、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和投資者購(gòu)置待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，而我們常常發(fā)現(xiàn)有的估價(jià)報(bào)告對(duì)上述項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)算時(shí)有的就混雜不清。

1）注意項(xiàng)目一定是有投資開(kāi)發(fā)和在開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)。不一樣種類的房地產(chǎn)還應(yīng)依據(jù)市場(chǎng)狀況分別估量將來(lái)市價(jià)，其將來(lái)的用途應(yīng)當(dāng)合法和切合最高最正確使用原則。

2）觀察項(xiàng)目能否齊備能否項(xiàng)目有詳細(xì)表述和利用計(jì)算如風(fēng)險(xiǎn)損失。假定開(kāi)發(fā)法應(yīng)計(jì)算的項(xiàng)目包含開(kāi)發(fā)達(dá)成后房地產(chǎn)價(jià)值、開(kāi)發(fā)成本、管理花費(fèi)、投資利息、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和

投資者購(gòu)置待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)，不可以遺漏應(yīng)扣除項(xiàng)，如：不要遺漏買(mǎi)方購(gòu)置土地、在建

工程時(shí)應(yīng)上交的銳金，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)估量時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的對(duì)應(yīng)，評(píng)估毛地時(shí)還應(yīng)扣除拆遷布置費(fèi)。

3）看靜態(tài)方法和動(dòng)向方法的注意事項(xiàng)。利息計(jì)算時(shí)，計(jì)算基數(shù)中漏項(xiàng)或多項(xiàng)。如：銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息）；動(dòng)向方法計(jì)算時(shí)樓價(jià)的求取中折現(xiàn)率確實(shí)定以及折現(xiàn)系數(shù)確實(shí)定要合理，不該考慮投資利息的估量和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的估量，靜態(tài)方法不折現(xiàn)。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是估價(jià)機(jī)構(gòu)供給中介服務(wù)的產(chǎn)品，和其余行業(yè)供給的產(chǎn)品會(huì)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題同樣，任何估價(jià)機(jī)構(gòu)都不可以保證自己的估價(jià)報(bào)告不會(huì)存在質(zhì)量問(wèn)題，這很正常。

我們審查在各樣評(píng)估方法計(jì)算中，報(bào)告要點(diǎn)看的仍是市場(chǎng)檢查能否充分、掌握資料能否充分、

理論支持能否有力、技術(shù)含量有多少。至于報(bào)告中估價(jià)技術(shù)思路和估價(jià)方法能否正確，估價(jià)

測(cè)算過(guò)程中采納的可比事例、各樣原始數(shù)據(jù)，以及選擇的各樣參數(shù)和系數(shù)能否確有依照，計(jì)

算能否正確，估價(jià)結(jié)果能否合理，應(yīng)當(dāng)看報(bào)告撰寫(xiě)過(guò)程的需要，嚴(yán)格的依照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)

范》和《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)建議》、《城市房子拆遷估價(jià)指導(dǎo)建議》等要求進(jìn)行操作。

怎樣保證估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量？最根本的一點(diǎn)，就是正確掌握市場(chǎng)，以市場(chǎng)信息為依照進(jìn)行評(píng)估。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，絕大部分的評(píng)估都要給出市場(chǎng)價(jià)錢(qián)，因此估價(jià)報(bào)告所用的事例一定是來(lái)

自市場(chǎng)的真切事例，不可以憑空假造；各項(xiàng)參數(shù)確實(shí)定要依照市場(chǎng)行情，盡量防止主觀決定；

估價(jià)結(jié)果要切近市場(chǎng)行情，不可以誤差太大。自然，在保證報(bào)告質(zhì)量的前提下，假如資料充分、論占有理、方法適合、計(jì)算精準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)是

一份很好的估價(jià)報(bào)告。要做到這點(diǎn)，就需要估價(jià)師平常下功夫去采集、整理市場(chǎng)信息，并將

其應(yīng)用于評(píng)估實(shí)踐中，這也是防備風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)質(zhì)性舉措。

作為專家評(píng)審之需要也好，仍是估價(jià)機(jī)構(gòu)自我完美也好，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的規(guī)范及審查最后

目的是為了進(jìn)一步提高估價(jià)報(bào)告質(zhì)量和品牌競(jìng)爭(zhēng)力，躲避可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。各估價(jià)機(jī)構(gòu)均應(yīng)

努力增強(qiáng)內(nèi)部管理，特別是經(jīng)過(guò)