河南焦作竹林七賢別墅產(chǎn)品項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃

謹(jǐn)呈：焦作市建源開(kāi)發(fā)有限公司竹林七賢別墅產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)策劃案目錄

contents12345市場(chǎng)分析項(xiàng)目現(xiàn)狀分析企業(yè)愿景/項(xiàng)目目標(biāo)別墅定位思路別墅價(jià)格策略別墅營(yíng)銷(xiāo)策略階段性營(yíng)銷(xiāo)推廣執(zhí)行678費(fèi)用預(yù)算

開(kāi)發(fā)商：焦作市駿利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總建面：14萬(wàn)平米容積率：0.44目前均價(jià)：5700元/方地理位置：山陽(yáng)路5555號(hào)（近世紀(jì)路口向南100米）中華新天地——重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析項(xiàng)目介紹：中華新天地位于焦作市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，由連體別墅、獨(dú)立別墅和小高層、高層組成，總建筑面積約30萬(wàn)平方米，其中別墅物業(yè)共500多套14萬(wàn)平方米左右。項(xiàng)目始終堅(jiān)持品質(zhì)第一的原則，擁有自然生態(tài)的12萬(wàn)平方米綠化、2萬(wàn)平方米的親水人工湖、4000平方米的豪華會(huì)所以及超大游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)。中華新天地旨在全力打造焦作最高品質(zhì)的住宅小區(qū)。中華新天地——重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析主要優(yōu)勢(shì)：1、焦作唯一大盤(pán)高端別墅2、交通方便，離市區(qū)僅20分鐘車(chē)程地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目左邊是工學(xué)院，人文儒風(fēng)強(qiáng)3、地下水資源豐富，前后皆有水系和人工湖，是一塊風(fēng)水寶地4、產(chǎn)品定位方向與產(chǎn)品設(shè)計(jì)一致，旨在平淡的焦作市場(chǎng)劃分消費(fèi)階層，樹(shù)立全新的居住形態(tài)，引爆焦作人居革命！推廣手法：樹(shù)立焦作高端住宅標(biāo)志形象注明：焦作市現(xiàn)有別墅僅有中華新天地，現(xiàn)余10來(lái)套房源，均價(jià)5700元/方，預(yù)計(jì)2011年3月即可實(shí)現(xiàn)清盤(pán)，在本案面市時(shí)機(jī)期間焦作本土并沒(méi)有同等產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但中華新天地高性?xún)r(jià)比其低價(jià)勢(shì)必成為本項(xiàng)目的價(jià)格殺手項(xiàng)目名稱(chēng)：甲六院項(xiàng)目位置:鄭州市花園路迎賓路交叉口開(kāi)發(fā)商:宏光天地實(shí)業(yè)公司產(chǎn)品類(lèi)型:雙拼別墅總建面積:3.5萬(wàn)㎡容積率:0.9開(kāi)盤(pán)時(shí)間:2008.8交房時(shí)間:2009.12面積:370㎡-664㎡均價(jià):雙拼13000元/㎡總套數(shù):60套去化:由于其戶(hù)型面積較大，以及產(chǎn)權(quán)較多的原因，銷(xiāo)售情況一直不是很理想，銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，目前銷(xiāo)售率為85%綜合評(píng)價(jià):甲六院位于鄭州正北甲吉地，鄭州高端別墅高度集中地。接壤城市綠化帶和107國(guó)道。緊依規(guī)劃中的城市公園和建設(shè)中的黃河博物館，毗鄰黃河迎賓路，位尊城市玄武寶地，浸染數(shù)代領(lǐng)袖思想，土地價(jià)值無(wú)法復(fù)制。項(xiàng)目本身不屬于別墅性質(zhì)用地，為規(guī)避政策法規(guī)，規(guī)劃審批時(shí)，將一層做為80多兩房，2-4層做為復(fù)式，銷(xiāo)售時(shí)打通按整套別墅銷(xiāo)售，因此一套別墅有多個(gè)房產(chǎn)證。板塊別墅項(xiàng)目個(gè)案調(diào)查泛焦作地區(qū)（鄭州）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析項(xiàng)目名稱(chēng)：大河龍城華亭溪谷項(xiàng)目位置:鄭州市迎賓路9號(hào)開(kāi)發(fā)商:鄭州新東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司產(chǎn)品類(lèi)型:

聯(lián)排、疊加、雙拼別墅總建面積:35100㎡容積率:0.74開(kāi)盤(pán)時(shí)間:2007.5.9交房時(shí)間:2008.5主力戶(hù)型:雙拼別墅：371.98疊加別墅：172-213聯(lián)排別墅：276總套數(shù):146套去化:90%綜合評(píng)價(jià):臨黃河迎賓館，有學(xué)校，醫(yī)院，環(huán)境優(yōu)美，其歐式風(fēng)格以及現(xiàn)房實(shí)景對(duì)銷(xiāo)售促進(jìn)很大,項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)，聯(lián)排疊加別墅的銷(xiāo)售速度明顯要快于雙拼別墅的銷(xiāo)售，這主要由于項(xiàng)目規(guī)模較小，難以營(yíng)造出來(lái)優(yōu)質(zhì)的景觀(guān)資源。其次是客戶(hù)也以經(jīng)濟(jì)型別墅客戶(hù)為主。因此總體來(lái)說(shuō)銷(xiāo)售情況不溫不火。泛焦作地區(qū)（鄭州）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析項(xiàng)目名稱(chēng)：怡豐森林湖項(xiàng)目地址:天河路北段開(kāi)發(fā)商:怡豐發(fā)展置業(yè)有限公司產(chǎn)品類(lèi)型:聯(lián)排別墅、花園洋房總建面積:50萬(wàn)平方容積率:1.7開(kāi)盤(pán)時(shí)間:2009年11月交房時(shí)間:未定主力面積:200-260平方均價(jià):聯(lián)排9000元/㎡總套數(shù):48套去化:在前期展示效果到位的情況下，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天聯(lián)排別墅即售罄，取得良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。綜合評(píng)價(jià):

森林湖項(xiàng)目以其靠近惠濟(jì)區(qū)政府的區(qū)位以及北環(huán)片區(qū)獨(dú)特的人文優(yōu)勢(shì)，依靠西班牙風(fēng)格的實(shí)景現(xiàn)房來(lái)吸引客戶(hù)關(guān)注，并在市場(chǎng)上取得了不俗的業(yè)績(jī)。泛焦作地區(qū)（鄭州）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析項(xiàng)目名稱(chēng)：清華憶江南項(xiàng)目地址:大河路北側(cè)、桃花裕東南開(kāi)發(fā)商:清華園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司產(chǎn)品類(lèi)型:獨(dú)棟、雙拼總建面積:7000㎡容積率:0.35開(kāi)盤(pán)時(shí)間:2008年交房時(shí)間:09年6月面積:270-403㎡均價(jià):獨(dú)棟12000/㎡,雙拼9600元/㎡總套數(shù):24套去化:獨(dú)棟8套己全總售完,雙拼50%綜合評(píng)價(jià):清華憶江南項(xiàng)目與萬(wàn)畝濕地保護(hù)區(qū)、桃花峪風(fēng)景區(qū)為鄰，這一區(qū)域已限制其住宅用地開(kāi)發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)和生態(tài)保護(hù)工程，清華?憶江南將成為區(qū)域內(nèi)唯一住宅社區(qū)，其投資居住、養(yǎng)生休閑、旅游娛樂(lè)等價(jià)值將隨著其稀缺性一路飆升。泛焦作地區(qū)（鄭州）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析樓盤(pán)地址：惠濟(jì)區(qū)開(kāi)元路北、聯(lián)通公司西開(kāi)發(fā)單位：河南德金房地產(chǎn)有限公司建筑結(jié)構(gòu)：框架總套數(shù):37套面積:334.95、423.69平方均價(jià):6293.18元/m2

去化:己售房屋14套,銷(xiāo)售面積為5576.7平方,可售房屋23套,可售面積為9034.95平方物業(yè)公司：河南好時(shí)光物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目名稱(chēng)德金.聯(lián)通花園一期綠化率：50%容積率：0.45交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：3元／平方米．月開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2005.12.31綜合評(píng)價(jià):項(xiàng)目處于鄭州市政府規(guī)劃的旅游度假區(qū)，號(hào)稱(chēng)鄭州的花園。算是鄭州市的高檔住宅區(qū)。項(xiàng)目距中州大學(xué)城700米，周邊更有鄭州市高等藝術(shù)學(xué)院、鄭州市高等商業(yè)專(zhuān)科學(xué)校等知名學(xué)府，人文氣息濃厚。泛焦作地區(qū)（鄭州）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析樓盤(pán)名稱(chēng)產(chǎn)品類(lèi)型占地面積別墅建筑面積綜合容積率大河龍城華亭溪谷聯(lián)排、疊加、雙拼47432351000.74清華憶江南獨(dú)棟、雙拼14.65.250.35怡豐森林湖聯(lián)排47.6501.05德金.聯(lián)通花園獨(dú)棟、雙拼5.5146120.45九郡弘別墅區(qū)二期雙拼、聯(lián)1甲六院雙拼5.53.51.04鄭州別墅產(chǎn)品集合特征分析：目前在售項(xiàng)目別墅項(xiàng)目分布于黃河迎賓館附近，項(xiàng)目別墅產(chǎn)品供應(yīng)量較小。且多為混合型的社區(qū)，花園洋房和別墅混合搭配的項(xiàng)目十分常見(jiàn)。其具體項(xiàng)目供應(yīng)如下表：鄭州別墅整合總結(jié)以上個(gè)案別墅項(xiàng)目處于鄭州惠濟(jì)區(qū),多數(shù)項(xiàng)目占地規(guī)模中等，這樣的空間下內(nèi)部景觀(guān)規(guī)劃，配套設(shè)施規(guī)劃較好，對(duì)小區(qū)品質(zhì)具有提升作用。而清華憶江南和怡豐森林湖項(xiàng)目占地面積大，這樣的條件下，別墅就擁有較好的內(nèi)部景觀(guān)規(guī)劃和社區(qū)配套設(shè)施?；轁?jì)區(qū)板塊內(nèi)別墅項(xiàng)目供應(yīng)體量較小，但項(xiàng)目較多，產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊。截至到目前，板塊總供應(yīng)量達(dá)到了46.08萬(wàn)平方米。板塊市場(chǎng)充足的供應(yīng)量，使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。從惠濟(jì)板塊市場(chǎng)上在售和已售項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)分析，主流的產(chǎn)品為：聯(lián)排別墅和獨(dú)棟別墅，其次為疊加別墅和雙拼別墅。項(xiàng)目名稱(chēng)：綠茵河畔?泊郡

項(xiàng)目地址：新鄉(xiāng)市原青青生態(tài)園

開(kāi)發(fā)商：新鄉(xiāng)惠發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

物業(yè)管理：惠發(fā)物業(yè)管理公司售樓電話(huà):3-3931588占地面積:350畝建筑面積:23萬(wàn)平米綠化率:40%面積:240-340㎡均價(jià):3700去化:未開(kāi)盤(pán)

綜合評(píng)價(jià):天獨(dú)厚的地理位置,項(xiàng)目坐落于鳳泉區(qū)，北依鳳凰山森林公園，南鄰規(guī)劃中的東湖，屬于新鄉(xiāng)市規(guī)劃的休閑、旅游度假區(qū)的核心。南大門(mén)旁為幾百畝的市政公園，北大門(mén)緊靠主干道耿黃大道，出行非常便利，建設(shè)中的共產(chǎn)主義大橋預(yù)計(jì)今年下半年通車(chē)，通車(chē)以后從市區(qū)到項(xiàng)目?jī)H10分鐘車(chē)程，獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使本項(xiàng)目升值潛力不可估量。是目前新鄉(xiāng)市開(kāi)發(fā)規(guī)模最大的園林水岸別墅項(xiàng)目，，環(huán)形水系面積13000多平米，將小區(qū)分為多個(gè)組團(tuán)，項(xiàng)目共分3期開(kāi)發(fā)，一期已經(jīng)售罄，綠茵河畔?泊郡為項(xiàng)目二期。泛焦作地區(qū)（新鄉(xiāng)）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析項(xiàng)目名稱(chēng)：綠地·迪亞莊園項(xiàng)目地址:新鄉(xiāng)市南球路與勞動(dòng)咱交匯處向南200米投資商:上海綠地集團(tuán)開(kāi)發(fā)商:隆基新上海置業(yè)有限公司售樓電話(huà)1111占地面積:650畝產(chǎn)品:集別墅、多層、高層、商業(yè)于一天的城市大型綜合體。分南北兩區(qū)，北區(qū)為6層的多層和11＋1及17＋1的小高層，南區(qū)為167棟獨(dú)立別墅及部分聯(lián)排、疊拼別墅。建筑面積20萬(wàn)㎡綠化率:40%均價(jià):280萬(wàn)去化:一期己全售聲,二期去化約70%(二期約在70套左右)產(chǎn)品特點(diǎn):西班牙建筑風(fēng)格，外墻以淺米黃色輔以深色文化石，大面積采用落地玻璃窗，木材與石材的穿插運(yùn)用，層高為3.0～3.3，外墻采用高檔涂料，具有優(yōu)異的耐候性、憎水透氣性、柔韌性和抗沖擊性，與西班牙建筑的風(fēng)格融為一體。8000平方的中心湖泊貫穿整個(gè)小區(qū)泛焦作地區(qū)（新鄉(xiāng)）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析項(xiàng)目地址:新鄉(xiāng)市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)南環(huán)路與豐華路交匯處開(kāi)發(fā)商:新鄉(xiāng)金龍建業(yè)住宅建設(shè)有限公司售樓電話(huà):0373—5066666物業(yè)公司:河南建業(yè)物業(yè)管理有限公司產(chǎn)品類(lèi)型:疊加別墅/高層占地面積:120畝總建面積:12萬(wàn)平方總套數(shù):別墅80套面積:261-367平方主力面積:310平方均價(jià):疊加別墅1F-2F1200萬(wàn),3F-4F90萬(wàn)開(kāi)盤(pán)時(shí)間:2009年2月交房時(shí)間:2010年5月去化:別墅己全部售完,綠化率：50％項(xiàng)目名稱(chēng)：建業(yè)·森林半島項(xiàng)目特點(diǎn):分為精致典雅別墅區(qū)和時(shí)尚高層住宅區(qū)。整體由南至北圍合成大小不一的居住庭院，將景觀(guān)和建筑所構(gòu)成的空間體系打造成統(tǒng)一整體，充分利用建筑布局的開(kāi)合將4000平方的水景延伸，使回家的道路上處處是風(fēng)景，小配備幼兒園、會(huì)所、商業(yè)中心.泛焦作地區(qū)（新鄉(xiāng)）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析新鄉(xiāng)別墅整合總結(jié)◆當(dāng)前新鄉(xiāng)樓市缺乏獨(dú)棟別墅產(chǎn)品及高品質(zhì)的聯(lián)排別墅；尤其是可以作為第一居所的獨(dú)棟?！魞r(jià)格：總價(jià)在200萬(wàn)左右的聯(lián)排別墅最暢銷(xiāo)，但是同類(lèi)產(chǎn)品多。◆產(chǎn)品：聯(lián)排是市場(chǎng)主力，因價(jià)格較低，最受歡迎；◆地塊區(qū)域具備做高檔物業(yè)的市場(chǎng)前景。◆保守預(yù)測(cè)，總價(jià)在400萬(wàn)以上的中、大獨(dú)棟別墅市場(chǎng)壓力較大。目錄

contents12345市場(chǎng)分析項(xiàng)目現(xiàn)狀分析企業(yè)愿景/項(xiàng)目目標(biāo)別墅定位思路別墅價(jià)格策略別墅營(yíng)銷(xiāo)策略階段性營(yíng)銷(xiāo)推廣執(zhí)行678費(fèi)用預(yù)算別墅總建面2萬(wàn)方（種類(lèi)有聯(lián)排雙拼，共80戶(hù)四星級(jí)酒店一棟，總建面5萬(wàn)方，含客房400套商業(yè)街總建面：6000方占地面積：141畝黨校用地50畝、本項(xiàng)目地用地91畝。注：18X80、18X75、18X100（米）主體九層項(xiàng)目概況方莊礦云臺(tái)大道方莊鎮(zhèn)政府本案云臺(tái)山風(fēng)景區(qū)南大門(mén)至修武鄭州至焦作鄭州云臺(tái)度假大酒店漢華路至中州鋁廠(chǎng)至輝縣1號(hào)公路中州鋁廠(chǎng)森林公園項(xiàng)目特色我們有什么？籃球場(chǎng)游泳池Spa養(yǎng)身會(huì)館四星級(jí)客房黨校配套設(shè)施：游泳池、停車(chē)場(chǎng)、籃球場(chǎng)、操場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、和周邊的高爾夫球場(chǎng)。項(xiàng)目配套：籃球場(chǎng)、酒店、會(huì)所項(xiàng)目配套環(huán)境絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，扼守云臺(tái)山腹地，對(duì)于喜好山水、環(huán)境優(yōu)美的目標(biāo)客戶(hù)，環(huán)境優(yōu)勢(shì)將是本案項(xiàng)目最具有誘惑力的主力賣(mài)點(diǎn)。前景優(yōu)勢(shì)。隨著規(guī)劃中高鐵的開(kāi)通，將縮小云臺(tái)山與鄭州的距離，勢(shì)必將豐富游客交通路線(xiàn)。項(xiàng)目地塊基本為毛地，基本規(guī)整、開(kāi)闊，沒(méi)有拆遷量，規(guī)劃與建設(shè)空間大。焦作地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于發(fā)展、上升時(shí)期，本案項(xiàng)目可以通過(guò)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、環(huán)境建設(shè)等塑造高檔次的產(chǎn)品，形成市場(chǎng)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目STOT分析/優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)（S）本案項(xiàng)目處于方莊鎮(zhèn)，目前多為原有村落，沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)劃建設(shè)，周邊沒(méi)有任何大型生活、娛樂(lè)、醫(yī)院、購(gòu)物等場(chǎng)所，更沒(méi)有中大型的成熟的居住社區(qū)，沒(méi)有形成規(guī)模化的居住生活環(huán)境，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較弱，而本案項(xiàng)目因?yàn)檎嫉孛娣e較小，自身也缺乏規(guī)模優(yōu)勢(shì)，因?yàn)橥度氤杀娟P(guān)系，不能通過(guò)自身社區(qū)建設(shè)進(jìn)行彌補(bǔ)，而只能依靠周邊區(qū)域的未來(lái)發(fā)展，逐漸進(jìn)行完善。項(xiàng)目周邊未開(kāi)發(fā)空地較多，整體視覺(jué)效果過(guò)于單調(diào)，周?chē)且黄撮_(kāi)發(fā)農(nóng)地、荒地、山野或農(nóng)民自建房，對(duì)于本案項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，缺乏周邊整體形象的烘托，使本案項(xiàng)目在前期推廣時(shí)的難度增加，如何樹(shù)立本案項(xiàng)目未來(lái)形象，讓購(gòu)房客戶(hù)增加信心將是本案項(xiàng)目在推廣時(shí)的難題所在。云臺(tái)山目前的交通瓶頸還沒(méi)有得到有效解決，本案項(xiàng)目目前處于一片空曠的區(qū)域，周邊交通只有3路有限的公交線(xiàn)路，如何解決未來(lái)的交通問(wèn)題，特別對(duì)于酒店?duì)I銷(xiāo)而言，將使一部分沒(méi)有私家車(chē)但是具有購(gòu)買(mǎi)能力的城市白領(lǐng)難以接受交通難的問(wèn)題。云臺(tái)山雖然每年有著300萬(wàn)游客，但片區(qū)缺乏成熟的商業(yè)配套，滿(mǎn)足不了游客的吃喝玩樂(lè)，無(wú)法留住游客更多的逗留時(shí)間，特別在旅游淡季期間酒店經(jīng)營(yíng)勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)蕭條現(xiàn)象，對(duì)于酒店?duì)I銷(xiāo)將是一個(gè)難點(diǎn)。劣勢(shì)（T）項(xiàng)目STOT分析/劣勢(shì)片區(qū)云臺(tái)山著名景點(diǎn)大環(huán)境旅游市場(chǎng)帶動(dòng)催生地產(chǎn)發(fā)展商機(jī)，項(xiàng)目周?chē)殃懤m(xù)有開(kāi)發(fā)商拿地，并且大多是大規(guī)模地塊，雖然都尚未啟動(dòng)，但未來(lái)片區(qū)整體落后現(xiàn)狀將逐步改善。地塊內(nèi)剛剛進(jìn)入發(fā)展軌道，快速發(fā)展的政策、旅游景點(diǎn)帶動(dòng)將為本案項(xiàng)目帶來(lái)巨大機(jī)遇。項(xiàng)目板塊內(nèi)，對(duì)本項(xiàng)目真正構(gòu)成威脅的競(jìng)爭(zhēng)性對(duì)手在短時(shí)間內(nèi)沒(méi)有形成絕對(duì)的高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

利用區(qū)域房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)水平較低的事實(shí)，通過(guò)專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)公司的先進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)理念和專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售人員豐富的營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)和技巧來(lái)保障項(xiàng)目的成功銷(xiāo)售。修武縣政府對(duì)本項(xiàng)目較為重視，可以此向政府爭(zhēng)取盡量多和實(shí)惠的優(yōu)惠政策來(lái)吸引客戶(hù)增強(qiáng)對(duì)本項(xiàng)目的信心，利用未來(lái)的城市遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)廣大市民對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注，從而逐步解決客戶(hù)擔(dān)心區(qū)域市場(chǎng)前景不明朗的劣勢(shì)。預(yù)計(jì)2011年3月份焦作別墅市場(chǎng)存量已清空，本項(xiàng)目可以趁機(jī)會(huì)搶占市場(chǎng)至高點(diǎn)、空白點(diǎn)，焦作地區(qū)已沒(méi)有別墅產(chǎn)品能夠滿(mǎn)足部分高端消費(fèi)群體的需求，機(jī)遇往往蘊(yùn)藏在空白中。項(xiàng)目STOT分析/機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)（O）項(xiàng)目周?chē)懤m(xù)有開(kāi)發(fā)商拿下大規(guī)模地塊，未來(lái)幾年內(nèi)片區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模、市場(chǎng)熱銷(xiāo)狀態(tài)，房地產(chǎn)供應(yīng)量大，選擇機(jī)會(huì)多，同時(shí)一旦形成開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，必然會(huì)吸引更多外地開(kāi)發(fā)商、焦作開(kāi)發(fā)商進(jìn)入周邊地區(qū)進(jìn)行更大規(guī)模開(kāi)發(fā)，如果不能在最短時(shí)間內(nèi)投入市場(chǎng)，就會(huì)有新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)入，對(duì)于本案項(xiàng)目造成銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)威脅。客戶(hù)對(duì)于旅游地產(chǎn)酒店分時(shí)度假概念缺乏最基本的認(rèn)知，勢(shì)必成為本案的銷(xiāo)售難點(diǎn)。項(xiàng)目STOT分析/威脅威脅（T）目錄

contents12345市場(chǎng)分析項(xiàng)目現(xiàn)狀分析企業(yè)愿景/項(xiàng)目目標(biāo)別墅定位思路別墅價(jià)格策略別墅營(yíng)銷(xiāo)策略階段性營(yíng)銷(xiāo)推廣執(zhí)行678費(fèi)用預(yù)算提升檔次黨校建設(shè)關(guān)鍵點(diǎn)開(kāi)發(fā)順序回籠資金良好形像帶來(lái)人氣配套跟進(jìn)四星級(jí)酒店建設(shè)商業(yè)建設(shè)別墅建設(shè)網(wǎng)球場(chǎng)綠化建設(shè)開(kāi)發(fā)時(shí)序選擇黨校教學(xué)人員會(huì)來(lái)學(xué)習(xí)，開(kāi)會(huì)。配套建設(shè)充分享受環(huán)境別墅銷(xiāo)售回籠現(xiàn)金流帶來(lái)源源不斷的客流。滿(mǎn)足高檔次客戶(hù)需求。開(kāi)發(fā)時(shí)序選擇

現(xiàn)金為王，快速回現(xiàn)未來(lái)2011年12個(gè)月內(nèi)，成功銷(xiāo)售本案別墅70%體為目標(biāo)，以快速回籠企業(yè)資金為目標(biāo)本項(xiàng)目如何快速、安全突圍？根本問(wèn)題目標(biāo)價(jià)格目標(biāo)1.別墅價(jià)格價(jià)格目標(biāo)：均價(jià)6000元／㎡;面市價(jià)格5500元／㎡;南京顧問(wèn)認(rèn)為可實(shí)現(xiàn)的“目標(biāo)”說(shuō)明：建議價(jià)格在走向方面逐步低開(kāi)高走的策略；首先開(kāi)盤(pán)以基準(zhǔn)價(jià)格銷(xiāo)售（面市價(jià)格為5500元/方，開(kāi)盤(pán)后漲價(jià)，根據(jù)實(shí)際情況每次漲價(jià)2%-5%），同時(shí)配合活動(dòng)優(yōu)惠進(jìn)行（開(kāi)盤(pán)成交客戶(hù)享受福特汽車(chē)抽獎(jiǎng)活動(dòng)等）；目錄

contents12345市場(chǎng)分析項(xiàng)目現(xiàn)狀分析企業(yè)愿景/項(xiàng)目目標(biāo)別墅定位思路別墅價(jià)格策略別墅營(yíng)銷(xiāo)策略階段性營(yíng)銷(xiāo)推廣執(zhí)行678費(fèi)用預(yù)算在價(jià)值確立之前

談價(jià)格沒(méi)有任何意義!每個(gè)城市都該擁有屬于自己的驕傲“建設(shè)大焦作”戰(zhàn)略目標(biāo)，把焦作建設(shè)成為文化先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、政治民主的現(xiàn)代化文明城市.一個(gè)城市的價(jià)值觀(guān)焦作有著悠久的歷史文化，豐富的文化積淀，多彩的名勝古跡，奇特的山水景觀(guān)每個(gè)城市發(fā)展中的片段成為歷史都是因?yàn)楸淮蟊娝懣剃P(guān)于歷史的價(jià)值觀(guān)云臺(tái)山有著集“國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、國(guó)家森林公園、國(guó)家地質(zhì)公園、國(guó)家水利風(fēng)景名勝區(qū)、國(guó)家4A級(jí)景區(qū)、國(guó)家獼猴自然保護(hù)區(qū)”六個(gè)“國(guó)字號(hào)”于一身的風(fēng)景名勝區(qū)稱(chēng)號(hào)。2004年云臺(tái)山又被聯(lián)合國(guó)教科文組織正式命名為世界地質(zhì)公園。2010年游客更是超過(guò)300萬(wàn)之最。每個(gè)城市隨著時(shí)間的變遷都將出現(xiàn)一個(gè)新核心領(lǐng)域一個(gè)區(qū)域的價(jià)值觀(guān)首席復(fù)合性度假小鎮(zhèn)親山親水---------可觀(guān)賞性自然生態(tài)---------可甄別性風(fēng)水寶地---------可利用性山水別墅---------可享受性頂級(jí)酒店---------可區(qū)隔性匯情商街---------可宣傳性區(qū)域核心---------可擴(kuò)大性配套設(shè)施---------可對(duì)比性每個(gè)項(xiàng)目的成功與否都取決與對(duì)市場(chǎng)的把握一個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值觀(guān)城市價(jià)值:文化古典國(guó)際觀(guān)歷史價(jià)值:人文底蘊(yùn)渾厚感區(qū)域價(jià)值:旅游規(guī)劃功能體未來(lái)價(jià)值:絕版資源升值力項(xiàng)目?jī)r(jià)值:特色屬性唯一性?xún)r(jià)值關(guān)鍵詞1、與云臺(tái)山真正的融合在一起，打造焦作首席山水居住、度假、旅游、觀(guān)光山水人文別墅,拉升片區(qū)乃至真?zhèn)€焦作市住宅整體形象2、四星級(jí)酒店及特色商業(yè)街的建設(shè)彌補(bǔ)云臺(tái)山商業(yè)、娛樂(lè)、住宿等配套功能上的缺陷，豐富旅游產(chǎn)品線(xiàn)，全面提升云臺(tái)山在國(guó)內(nèi)外旅游市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力竹林七賢的核心價(jià)值在于：產(chǎn)品策略：首席山水人文別墅+文化主題四星級(jí)酒店+特色匯情商業(yè)街產(chǎn)品策略竹林七賢打造首席復(fù)合型旅游休閑小鎮(zhèn)基于使命的發(fā)展——?jiǎng)e墅發(fā)展定位河南首席居住、旅游、度假、觀(guān)光山水人文別墅結(jié)合項(xiàng)目整體價(jià)值與項(xiàng)目屬性，南京慧谷對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品中別墅的物業(yè)定位為：達(dá)山，觀(guān)水，享竹，品文，懷天下

*物業(yè)定位備選：

畔云臺(tái)、山水人文別墅代言焦作的頂級(jí)別墅誰(shuí)是我們的真正買(mǎi)家？畔山別墅客戶(hù)定位本地居民比較了解云臺(tái)山，市場(chǎng)信心易建立；

陌生市場(chǎng)客群選擇面廣，興趣與信心培育周期較長(zhǎng)。

重點(diǎn)客戶(hù)群核心客戶(hù)群游離、偶得客戶(hù)焦作市內(nèi)的中、高端客群鄭州、新鄉(xiāng)、洛陽(yáng)2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈帶的高端客群云臺(tái)山的游客及國(guó)內(nèi)著名文學(xué)家、藝術(shù)家，人文歷史學(xué)者他們有較高的知識(shí)，有比較厚實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有較高的涵養(yǎng)，在社會(huì)上有一定的身份和地位，他們希望在工作之于有一個(gè)舒心的休閑居住環(huán)境，他們買(mǎi)房既理性又感性，理性于對(duì)房屋綜合性?xún)r(jià)比的判斷，感性于相信品牌，相信房子之外附加值帶給他們的心理滿(mǎn)足。他們購(gòu)房的主要目的不僅僅是為了居住，大多是第二次置業(yè)者他們是想換個(gè)環(huán)境，厭煩了市區(qū)居住的喧囂，居住離工作地點(diǎn)1小時(shí)左右車(chē)程，希望能住在一個(gè)環(huán)境好，品質(zhì)高的社區(qū)，同時(shí)又能滿(mǎn)足自己的精神需求，能體現(xiàn)出自己的身份。他們是城市的貴族，懂得品味生活，買(mǎi)別墅是為了滿(mǎn)足5+2或者11+1生活模式他們是眼光獨(dú)到的投資客，有一定的閑錢(qián)，看重升值潛力，有一定的投資能力和判斷力目標(biāo)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)需求特征（1）買(mǎi)別墅的人最在乎什么？品質(zhì)——產(chǎn)品本身的品質(zhì)和居住的環(huán)境品質(zhì)私密——家人獨(dú)有的空間，遠(yuǎn)離繁華喧囂尊貴——業(yè)主社會(huì)地位和身份的體現(xiàn)獨(dú)享——只有自己能體會(huì)的獨(dú)立生活方式生態(tài)——上風(fēng)上水原生態(tài)天然氧吧健康——小區(qū)配有會(huì)所健身服務(wù)人文——深厚的歷史積淀和文化傳統(tǒng)目標(biāo)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)需求特征（2）身份下的社會(huì)貴族，如何打動(dòng)他們，體現(xiàn)本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值？氣節(jié)的高貴的自在放松人文儒雅目標(biāo)客戶(hù)氣質(zhì)竹精神首席的山水原生態(tài)氧吧竹林七賢邸別墅特征產(chǎn)品與客戶(hù)共鳴點(diǎn)我們已有，還需要···精準(zhǔn)的案名定位在焦作市眾多高端產(chǎn)品中，為了打造自己的特色和品牌，案名我們必須提煉出本項(xiàng)目的核心！案名的高度：為什么要對(duì)別墅命名1、拔高形象，塑造價(jià)值2、讓案名有故事可說(shuō)，利于宣傳和推廣3、讓案名更切合項(xiàng)目氣質(zhì)，體現(xiàn)出項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)4、讓案名更好的服務(wù)于銷(xiāo)售切入角度一

“山”山很廣泛，普通，可云臺(tái)山卻是獨(dú)一無(wú)二的，云臺(tái)山腹地不僅僅是居住，還是度假、觀(guān)光、旅游的風(fēng)水寶地切入角度二

“文”

竹林七賢的飲酒賦詩(shī)讓這里成為了文化的沃土，但竹林七賢只是文化的傳遞者，如今的居者才是真正的精神演繹切入角度三

“竹”

古人云:“可使食無(wú)肉，不可使居無(wú)竹。無(wú)肉使人瘦，無(wú)竹令人俗。人瘦尚可肥，俗士不可醫(yī)”。本項(xiàng)目園林景觀(guān)以竹子為主元素設(shè)計(jì)切入角度四“墅”

墅是身份、品位的象征，是尊崇生活的物化和外在體現(xiàn)!

墅是成功顛峰的回饋!

墅是大多數(shù)人可望不可及的奢侈品!

墅是心靈的歸宿!所以我們的案名是

畔山竹苑

案名定位明確，旗幟鮮明

畔山竹苑1、直接與山、竹子有所關(guān)聯(lián)，從而賦予項(xiàng)目無(wú)與倫比的價(jià)值感；2、這是貴族的生活方式，是屬于尊貴的榮耀；3、讓潛在客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生無(wú)限美好的聯(lián)想；4、是尊貴的，也是權(quán)勢(shì)的象征；5、具有強(qiáng)大的排它性、唯一性；備注：在實(shí)際操作階段分別對(duì)每一組團(tuán)以竹林七賢7位名士名字分別命名，對(duì)每一人物分別推廣，讓客戶(hù)覺(jué)得與相應(yīng)人物性格上的共鳴，從而造成引發(fā)購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)備選案名推薦竹林精舍修竹?七賢邸大隱翠谷建源?上文苑目錄

contents12345市場(chǎng)分析項(xiàng)目現(xiàn)狀分析企業(yè)愿景/項(xiàng)目目標(biāo)別墅定位思路別墅價(jià)格策略別墅營(yíng)銷(xiāo)策略階段性營(yíng)銷(xiāo)推廣執(zhí)行678費(fèi)用預(yù)算

營(yíng)銷(xiāo)的核心——定價(jià)1.定價(jià)原則：非一廂情愿，而是市場(chǎng)能接受理由：1、拉開(kāi)與其他普通樓盤(pán)的差距；2、接近與中華新天地的價(jià)位區(qū)間。采用中價(jià)入市原則2.定價(jià)方法

根據(jù)位置、朝向、采光、景觀(guān)（水景、主題綠化）等，分別制定差別系數(shù)：景觀(guān)差為：1.05朝向差為：1.03水景差為：1.08采光差為：1.013.我們建議的銷(xiāo)售單價(jià)根據(jù)附近樓盤(pán)價(jià)格和市場(chǎng)預(yù)期分析，初步確定本項(xiàng)目面市價(jià)格為：雙拼別墅：5700—6000元/平方米聯(lián)排別墅：5500---5800元/平方米別墅整體均價(jià)為5700元/方說(shuō)明：建議價(jià)格在走向方面逐步低開(kāi)高走的策略；首先開(kāi)盤(pán)特價(jià)銷(xiāo)售（單價(jià)在整體價(jià)格下浮5%，開(kāi)盤(pán)后漲價(jià)，根據(jù)實(shí)際情況每次漲價(jià)2%-5%），同時(shí)配合活動(dòng)優(yōu)惠進(jìn)行（開(kāi)盤(pán)成交客戶(hù)享受福特汽車(chē)抽獎(jiǎng)活動(dòng)等）；具體銷(xiāo)售建議：鑒于產(chǎn)品市場(chǎng)需求，考慮資金回籠目標(biāo)，建議產(chǎn)品全部銷(xiāo)售，5月黃金周開(kāi)盤(pán)推出20套，其他組團(tuán)根據(jù)工程進(jìn)度逐步推出；購(gòu)買(mǎi)別墅的客戶(hù)送本酒店每年20天的酒店度假房產(chǎn)使用權(quán)，并且可通過(guò)全球交換系統(tǒng)，對(duì)同一等級(jí)不同地區(qū)的房產(chǎn)使用權(quán)進(jìn)行交換。享受全球5000家高檔酒店的貴族服務(wù)購(gòu)卡期間可以享受2萬(wàn)低3萬(wàn)的優(yōu)惠（可根據(jù)我公司售樓部后實(shí)際摸底情況進(jìn)行調(diào)整）；成交客戶(hù)可以享受移動(dòng)、電訊、銀行、機(jī)場(chǎng)、火車(chē)、高檔超市等頭等VIP待遇；成交客戶(hù)可以在(高檔超市、百貨）享受特價(jià)折扣；開(kāi)盤(pán)客戶(hù)每100名可以有機(jī)會(huì)中獎(jiǎng)一臺(tái)價(jià)值15萬(wàn)元的福特汽車(chē)；（備注：若抽獎(jiǎng)不足每100批客戶(hù)時(shí)，且確切人數(shù)有開(kāi)發(fā)商組織人補(bǔ)上；如開(kāi)盤(pán)為98人時(shí)，且另2個(gè)名額由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)上；）目錄

contents12345市場(chǎng)分析項(xiàng)目現(xiàn)狀分析企業(yè)愿景/項(xiàng)目目標(biāo)別墅定位思路別墅價(jià)格策略別墅營(yíng)銷(xiāo)推廣策略階段性推廣執(zhí)行678費(fèi)用預(yù)算挑戰(zhàn)第一、唯一焦作首席居住、旅游、度假、觀(guān)光山水人文別墅區(qū)域界定搶占市場(chǎng)至高點(diǎn)產(chǎn)品功能及附加值總體營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)：搶占市場(chǎng)空白點(diǎn)第一唯一——是我們擬定推廣主題和訴求風(fēng)格的最高標(biāo)準(zhǔn)竹林世界，臻藏極境人生闡義：竹林世界包括竹的精神、竹的裝點(diǎn)、與竹有關(guān)的故事和人物，極境人生是表達(dá)一種心情的舒暢和愉悅的棲息地，在我們的理解竹林七賢的主要特點(diǎn)就是他們都是性情中人，追求的是一種精神的世界，一種心靈上的感悟。最終的目的就是為了追求一種極境超俗人生，與想要表達(dá)的主旨吻合?？傮w營(yíng)銷(xiāo)推廣主題：極境人生生活概念訴求勾起市場(chǎng)欲望一個(gè)可以觸摸時(shí)代脈搏的居所一個(gè)涵養(yǎng)身、心、性的家一種出世入世兼濟(jì)的平和境界顛峰人士既有的生活形態(tài)，每天重回大自然的懷抱，讓回家就是一種度假，同時(shí)也是接受一次文化的洗禮、藝術(shù)的朝覲，心靈得到一種徹底釋放借勢(shì)，聯(lián)合炒作，建立區(qū)域高端形象，樹(shù)立競(jìng)爭(zhēng)壁壘立勢(shì)，高舉高打，展示產(chǎn)品價(jià)值，樹(shù)立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)勢(shì)，主動(dòng)出擊，網(wǎng)羅客戶(hù)，超越市場(chǎng)水準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)策略（一）炒區(qū)域炒項(xiàng)目炒客戶(hù)炒作區(qū)域價(jià)值——放大項(xiàng)目區(qū)域核心價(jià)值，樹(shù)立區(qū)域價(jià)值的高度Action1：重大論壇炒作——專(zhuān)家學(xué)者放大區(qū)域核心價(jià)值立足區(qū)域，“云臺(tái)山旅游發(fā)展研討會(huì)”，“竹林七賢文化研討會(huì)”“城市土地價(jià)值高峰論壇”等新聞活動(dòng)，借助新聞媒體重點(diǎn)闡述區(qū)域價(jià)值、區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，讓客?hù)認(rèn)知區(qū)域的價(jià)值、認(rèn)知區(qū)域的未來(lái)。Action2：主流媒體炒大眾——報(bào)紙軟文系列炒作

針對(duì)本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)，推出系列軟文，“云臺(tái)山與中國(guó)”，“竹林七賢與云臺(tái)山”，“畔山竹苑與云臺(tái)山”，“畔山竹苑與竹林七賢”借勢(shì)城市土地價(jià)值高峰論壇邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)知名人士,城市主流媒體以及政府官員參與以城市土地價(jià)值高峰論壇為主題的研討會(huì).探討云臺(tái)片區(qū)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)和發(fā)展前景.借機(jī)炒熱區(qū)域版塊,同時(shí)迅速達(dá)到行業(yè)內(nèi)認(rèn)知.牽動(dòng)版塊生溫.炒云臺(tái)炒七賢炒區(qū)域立勢(shì)——以“山水人文別墅”概念樹(shù)立區(qū)域標(biāo)桿，與其他項(xiàng)目形成區(qū)隔，吸引客戶(hù)關(guān)注立勢(shì)首席山水人文別墅，將項(xiàng)目打造未來(lái)區(qū)域的代表所有賣(mài)點(diǎn)指向客戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)可以建立專(zhuān)業(yè)人員用PPT講解項(xiàng)目進(jìn)行軟文的炒作，為項(xiàng)目?jī)r(jià)值推波助瀾軟文以竹子寧折不彎，挺直脊梁的精神象征人的氣節(jié)系列軟文將活動(dòng)進(jìn)行到底-----通過(guò)名人效應(yīng)，吸引全球眼光，并進(jìn)行招商先行、宣傳品牌商家、為投資客注入強(qiáng)心劑蕩然悠久的七賢文化竹子給人一種自然，純樸的感覺(jué)親山親水原生態(tài)氧吧生活概念以“畔山竹苑卡”為主體的主題宣傳，帶動(dòng)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)“畔山竹苑會(huì)”護(hù)照榮耀招募中目的：通過(guò)“卡”的操作開(kāi)始正式蓄客，并為認(rèn)籌做準(zhǔn)備入會(huì)條件：對(duì)我們項(xiàng)目感興趣的客戶(hù)都可以入會(huì)。操作方法：入會(huì)后發(fā)放“畔山竹苑會(huì)”護(hù)照，并附帶會(huì)員認(rèn)證文本,“畔山竹苑會(huì)”會(huì)員可享受2萬(wàn)抵3萬(wàn)優(yōu)惠活動(dòng)。開(kāi)盤(pán)當(dāng)日成交客戶(hù)可參與福特汽車(chē)抽獎(jiǎng)活動(dòng)強(qiáng)勢(shì)事聯(lián)合體

活動(dòng)主導(dǎo)進(jìn)行“聯(lián)合營(yíng)銷(xiāo)”手法，即聯(lián)合知名品牌企業(yè)，如能體驗(yàn)優(yōu)質(zhì)生活的名車(chē)、名表、名酒、名畫(huà)、時(shí)裝等進(jìn)行聯(lián)展，并于焦作各大繁華商場(chǎng)設(shè)置流動(dòng)展示廳，強(qiáng)強(qiáng)合作，以引起公眾及傳媒的注意；進(jìn)行“事件營(yíng)銷(xiāo)”，即利用社會(huì)重大事件或人為制造有利于項(xiàng)目銷(xiāo)售的事件來(lái)創(chuàng)造噱頭，創(chuàng)造賣(mài)點(diǎn)；通過(guò)每月的活動(dòng)拉動(dòng)人氣，引爆銷(xiāo)售，做到月月有活動(dòng)，月月有亮點(diǎn)。營(yíng)銷(xiāo)策略（二）聯(lián)合中國(guó)攝影家協(xié)會(huì)與河南省云臺(tái)山風(fēng)景名勝區(qū)管理局在2011年5月1日至2012年5月2日中國(guó)云臺(tái)山國(guó)際攝影大展征稿大賽，采取分四季進(jìn)行作品征集、評(píng)選，最后總評(píng)選的方式進(jìn)行，時(shí)間跨度為一年。聯(lián)合政府、旅游部門(mén)舉辦全國(guó)旅游年交流會(huì)，引起媒體關(guān)注針對(duì)與云臺(tái)山、竹林七賢有關(guān)的小眾團(tuán)體，進(jìn)行一系列的強(qiáng)勢(shì)公關(guān)畔山竹苑一個(gè)方針：小眾公關(guān)

兩個(gè)陣營(yíng)：焦作市、2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈城市營(yíng)銷(xiāo)策略（三）營(yíng)銷(xiāo)總方針：小眾公關(guān)營(yíng)銷(xiāo)陣營(yíng)之焦作市營(yíng)銷(xiāo)陣營(yíng)之2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈城市全面整合本土資源，以焦作作為根據(jù)地，搶占市場(chǎng)至高點(diǎn)、空白點(diǎn)展開(kāi)異地營(yíng)銷(xiāo)，建議在2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的各大城市作周期一個(gè)月的輪流巡展。實(shí)操根本：上山下海，行銷(xiāo)為王

以焦作為根據(jù)地，在焦作地區(qū)采取地毯式掃鋪，高檔酒店、百貨設(shè)置展點(diǎn)，一線(xiàn)挖掘并深層次培養(yǎng)潛在準(zhǔn)客戶(hù)群。在鄭州、洛陽(yáng)、新鄉(xiāng)等地高檔酒店、百貨設(shè)置展點(diǎn)“以云臺(tái)山景區(qū)做誘惑、以別墅品質(zhì)做保障、以品牌實(shí)力做信心”三大策略牽引外地客戶(hù)群。主力客戶(hù)群焦作本土泛焦作市場(chǎng)復(fù)合營(yíng)銷(xiāo)行銷(xiāo)酒香也怕巷子深行業(yè)資源政府資源名人效應(yīng)旅行社資源整合多方資源，傳播竹林七賢品牌旅游營(yíng)銷(xiāo)策略（四）政府公關(guān)，申請(qǐng)列為云臺(tái)山風(fēng)景區(qū)的主要接待點(diǎn)之一。與政府簽訂合作協(xié)議，舉辦系列各大新聞活動(dòng)的指定會(huì)議、住宿點(diǎn)。推動(dòng)文化部門(mén)，引進(jìn)優(yōu)秀劇節(jié)目，積極開(kāi)展商業(yè)性演出活動(dòng)，舉辦文化旅游展演活動(dòng)，開(kāi)拓旅游演出市場(chǎng)。政府資源組織舉辦旅游行業(yè)的代表會(huì)議（年度會(huì)議等）文化界的學(xué)術(shù)研討交流會(huì)（非物質(zhì)文化遺產(chǎn)、竹林七賢研討交流會(huì)等）行業(yè)資源旅行社資源與大型旅行社合作，設(shè)計(jì)多種云臺(tái)山旅游方案設(shè)置導(dǎo)游激勵(lì)措施名人效應(yīng)邀請(qǐng)世界旅游組織成員參觀(guān)，制造具有影響力的話(huà)題藝術(shù)大師（文學(xué)愛(ài)好者、書(shū)畫(huà)大師、七賢學(xué)者等）個(gè)人展/表演專(zhuān)場(chǎng)明星代言

客戶(hù)為尊，全面導(dǎo)入四大體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)方式南京慧谷建議將“山水體驗(yàn)”、“產(chǎn)品體驗(yàn)”、“服務(wù)體驗(yàn)”、“文化體驗(yàn)”四大體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)引進(jìn)項(xiàng)目，盡最大可能將客戶(hù)導(dǎo)入現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)。營(yíng)銷(xiāo)策略（五）營(yíng)銷(xiāo)策略（六）大善禮遇，榮尊天下 以“建源在全球給你一個(gè)家”系列軟文大肆制造噓頭，將分時(shí)度假概念導(dǎo)入客戶(hù)心中業(yè)主憑本司VIP貴賓卡，可享受建源在外地的四星級(jí)酒店住宿資源。還可加入國(guó)際、國(guó)內(nèi)分時(shí)度假連鎖俱樂(lè)部，享受連鎖分時(shí)度假服務(wù)，實(shí)現(xiàn)環(huán)球旅游夢(mèng)想。

尊享每年20天的酒店度假房產(chǎn)使用權(quán)，并且可通過(guò)全球交換系統(tǒng)，對(duì)同一等級(jí)不同地區(qū)的房產(chǎn)使用權(quán)進(jìn)行交換。享受全球5000家高檔酒店的貴族服務(wù)。將產(chǎn)品價(jià)值轉(zhuǎn)換為市場(chǎng)價(jià)值，將生活形式轉(zhuǎn)換為生活內(nèi)涵。

將產(chǎn)品建立在對(duì)人的終極關(guān)懷之上價(jià)值轉(zhuǎn)換，大舉人文牌，燙平目標(biāo)客群心理的皺褶營(yíng)銷(xiāo)策略（七）營(yíng)銷(xiāo)大師菲利普·科特勒的定義：營(yíng)銷(xiāo)，是一種人文關(guān)愛(ài)人文關(guān)愛(ài)貼近生活通過(guò)園林空間、小品雕塑、建筑形象營(yíng)造視覺(jué)景觀(guān)與人文景觀(guān)；通過(guò)物業(yè)智能保障系統(tǒng)推行“一對(duì)一”人文關(guān)切；“文化御宴”輪番上演，“文化大餐”盡情享受；締造業(yè)主《人文公約》，構(gòu)筑人文生活。

栽下翠竹后，引得熊貓來(lái)。把人的生命、情愛(ài)看作住宅的本質(zhì)和內(nèi)涵；把住戶(hù)的職場(chǎng)成功與家居的密切交融互動(dòng)，把人與人的資源、信息、情感的共享和社會(huì)互助，看作社區(qū)的本質(zhì)和內(nèi)涵；對(duì)客戶(hù)來(lái)說(shuō)，是一種自豪和歸屬感。有“根”的意義實(shí)操根本市場(chǎng)攻略推廣調(diào)性本策略為軟文攻擊為主要點(diǎn)，輔以小眾傳媒與圈層營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)相結(jié)合循循善誘，以情動(dòng)人目錄

contents12345市場(chǎng)分析項(xiàng)目現(xiàn)狀分析企業(yè)愿景/項(xiàng)目目標(biāo)別墅定位思路別墅價(jià)格策略別墅營(yíng)銷(xiāo)策略階段性營(yíng)銷(xiāo)推廣執(zhí)行678費(fèi)用預(yù)算營(yíng)銷(xiāo)推廣總體思路7月3月3月15日5月7月形象樹(shù)立戰(zhàn)品質(zhì)決勝戰(zhàn)5月10月認(rèn)籌熱銷(xiāo)期持續(xù)期尾盤(pán)期品牌提升戰(zhàn)認(rèn)卡100張；完成銷(xiāo)售60%完成銷(xiāo)售90%實(shí)現(xiàn)清盤(pán)銷(xiāo)售導(dǎo)入期開(kāi)盤(pán)期完成銷(xiāo)售30%說(shuō)明：在認(rèn)卡期必須成功銷(xiāo)售100張卡以上方能開(kāi)盤(pán)，這里根據(jù)目前市場(chǎng)行情以及項(xiàng)目實(shí)際情況暫定5月初開(kāi)盤(pán)；如果在相關(guān)工作加快的基礎(chǔ)上可以在導(dǎo)入期成功簽約高檔酒店、超市、百貨，由于時(shí)間較緊，物業(yè)管理公司的簽訂可放到認(rèn)籌期進(jìn)行；推廣目標(biāo)推廣策略媒體組合活動(dòng)策略推廣主題項(xiàng)目形象戰(zhàn)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目整體的概念包裝炒作（其中以別墅為主），對(duì)項(xiàng)目區(qū)位進(jìn)行重新的定位與提升，成功蓄客。首席山水人文別墅，焦作之點(diǎn)睛之筆戶(hù)外+短信+海報(bào)+條幅+報(bào)廣三維戴絲酒店展點(diǎn)簽約儀式會(huì)一、銷(xiāo)售導(dǎo)入期（3月—3月底）一、銷(xiāo)售導(dǎo)入期（3月—3月底）——主要工作安排1.確定項(xiàng)目別墅包裝定位2.銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的組建和培訓(xùn)3.完成各種銷(xiāo)售物料的準(zhǔn)備工作（整理前期銷(xiāo)售資料以及客戶(hù)相關(guān)回訪(fǎng)）、客戶(hù)積累及培養(yǎng)4.樣板間建設(shè)籌劃5.初步確定知名物業(yè)管理公司的確定6.完成三維戴絲酒店簽約儀式會(huì)7.完成認(rèn)籌期的方案籌備；為認(rèn)籌做提前演練；為認(rèn)籌（VIP卡放卡）活動(dòng)作好準(zhǔn)備8.利用業(yè)內(nèi)傳播和廣告、活動(dòng)宣傳的方式使市場(chǎng)保有對(duì)項(xiàng)目別墅的基本印象活動(dòng)：三維戴絲酒店簽約會(huì)活動(dòng)時(shí)間：2011年3月中旬活動(dòng)內(nèi)容:整合媒體資源，采用新聞的方式，通過(guò)媒體的角度，將項(xiàng)目推向市場(chǎng)。一、銷(xiāo)售導(dǎo)入期（3月—3月底）——主要活動(dòng)安排推廣目標(biāo)推廣策略媒體組合活動(dòng)策略推廣主題知名物業(yè)管理公司炒作VIP卡市場(chǎng)投放，測(cè)試客戶(hù)群體規(guī)模以及產(chǎn)品的價(jià)格能力畔山竹苑恭迎品鑒戶(hù)外+電視+海報(bào)+條幅+短信+報(bào)廣會(huì)員卡發(fā)售，酒店管理公司簽約會(huì)，開(kāi)卡促銷(xiāo)活動(dòng)二、銷(xiāo)售認(rèn)籌期（3月15日—4月底）二、銷(xiāo)售認(rèn)籌期（3月15日—4月底）——主要工作安排1.樣板間裝修完工2.客戶(hù)的隨時(shí)電話(huà)回訪(fǎng)3.對(duì)于客戶(hù)的鼓勵(lì)與鼓動(dòng)4.為開(kāi)盤(pán)提前演練5.開(kāi)卡活動(dòng)勝利完成6.根據(jù)購(gòu)卡的客戶(hù)規(guī)模分析產(chǎn)品的銷(xiāo)售數(shù)量走勢(shì)與價(jià)格走勢(shì)7.協(xié)同甲方制定最終執(zhí)行的價(jià)格策略與銷(xiāo)售控制體系8.完成解籌期的方案籌備；為解籌活動(dòng)作好準(zhǔn)備VIP卡發(fā)售活動(dòng)時(shí)間：3月15日活動(dòng)內(nèi)容：正式開(kāi)始售卡積累客戶(hù)目標(biāo)：100張(3月15日—4月底)二、銷(xiāo)售認(rèn)籌期（3月15日—4月底）——主要活動(dòng)安排建源簽約會(huì)——物業(yè)公司簽約活動(dòng)時(shí)間：2011年4月初活動(dòng)內(nèi)容:整合媒體資源，采用新聞的方式，通過(guò)媒體的角度，將項(xiàng)目推向市場(chǎng)。二、銷(xiāo)售認(rèn)籌期（3月15日—4月底）——主要活動(dòng)安排推廣目標(biāo)推廣策略媒體組合活動(dòng)策略推廣主題樣板房對(duì)外開(kāi)放、盛大開(kāi)盤(pán)活動(dòng)1、通過(guò)項(xiàng)目樣板房展示，縮短認(rèn)購(gòu)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)決定周期2、掀起銷(xiāo)售高潮,樹(shù)立市場(chǎng)口碑盛情開(kāi)盤(pán)開(kāi)啟貴族榮耀大門(mén)戶(hù)外+電視+海報(bào)+條幅+短信+銷(xiāo)售物料+報(bào)廣開(kāi)盤(pán)及醒獅大典+開(kāi)盤(pán)抽獎(jiǎng)活動(dòng)+活動(dòng)組合三、開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期（5月1日—6月底）三、開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期（5月1日—6月底）——主要工作安排1.前期積累的客戶(hù)（包括VIP或非VIP）可以正式簽約2.加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，爭(zhēng)取最大的來(lái)訪(fǎng)成交比3.保證銷(xiāo)售認(rèn)購(gòu)量的同時(shí)作好簽約及回款工作4.有影響力的開(kāi)盤(pán)活動(dòng)5.樣板間開(kāi)放6.強(qiáng)勢(shì)推廣配合活動(dòng)：樣板房開(kāi)放醒獅大典盛大開(kāi)盤(pán)

活動(dòng)時(shí)間：5月1日活動(dòng)內(nèi)容：舉辦隆重的項(xiàng)目樣板房開(kāi)放、醒獅大典、開(kāi)盤(pán)儀式，邀請(qǐng)政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)親臨現(xiàn)場(chǎng)，彰顯項(xiàng)目影響力，并進(jìn)行隆重報(bào)道。三、開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期（5月1日—6月底）—活動(dòng)策略活動(dòng)上流俱樂(lè)部成立（?月）云臺(tái)山觀(guān)瀑活動(dòng)（?月）工商聯(lián)首腦峰會(huì)（?月）10大奢侈名表/名模秀（？）推廣目標(biāo)推廣策略媒體組合活動(dòng)策略推廣主題結(jié)合假日促進(jìn)銷(xiāo)售1.通過(guò)繼續(xù)宣傳本項(xiàng)目各大優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步開(kāi)發(fā)客戶(hù)層面2.鞏固的本項(xiàng)目的獨(dú)特形象3.最終獲取滿(mǎn)意的資金回收目的稀有釀造的一個(gè)階層海報(bào)+條幅+短信+銷(xiāo)售物料+