物業(yè)管理法規(guī)-第五章、第六章

修身、立志、敬業(yè)、創(chuàng)新第五章物業(yè)裝飾裝修管理授課人：于宏舜授課時(shí)間：2016年3月23日《物業(yè)管理法規(guī)》第五章物業(yè)裝飾裝修管理第一節(jié)物業(yè)裝飾裝修認(rèn)知一、物業(yè)管理裝飾裝修的概念及分類（一）裝飾裝修概念：是指為了使建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)外空間達(dá)到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、構(gòu)筑物外表和內(nèi)部進(jìn)行修飾處理的工程建筑活動。（二）裝飾裝修的分類（1）空間劃分：室內(nèi)裝飾裝修和室外裝飾裝修（2）新舊程度劃分：新建房屋的裝飾裝修和原有房屋的裝飾裝修二、物業(yè)管理裝飾裝修管理的必要性（一）保證裝飾裝修工程質(zhì)量和安全（二）維護(hù)公共安全和公眾利益第五章物業(yè)裝飾裝修管理第二節(jié)物業(yè)裝飾裝修管理流程一、業(yè)主申報(bào)及提交材料（一）業(yè)主申報(bào)（二）需要提交的材料（1）房屋所有權(quán)證（2）申請人身份證件（3）裝飾裝修方案（4）原設(shè)計(jì)單位提出的變動建筑主體設(shè)計(jì)方案（5）涉及需要改動的，要有原設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案（6）委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書的復(fù)印件（7）非業(yè)主和住宅使用人，需提交業(yè)主同意裝飾裝修的書面證明第五章物業(yè)裝飾裝修管理第二節(jié)物業(yè)裝飾裝修管理流程二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)告知義務(wù)（一）住宅室內(nèi)裝飾裝修中的禁止行為,102頁；（二）住宅室內(nèi)裝飾裝修中需要批準(zhǔn)的行為，103頁；（三）住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的注意事項(xiàng)，103頁。第五章物業(yè)裝飾裝修管理第二節(jié)物業(yè)裝飾裝修管理流程三、簽訂裝修協(xié)議（一）住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議（1）裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容（2）裝飾裝修工程的實(shí)施期限（3）允許施工的時(shí)間（4）廢棄物的清運(yùn)與處理（5）住宅外立面設(shè)計(jì)及防盜窗的安裝要求（6）禁止行為和注意事項(xiàng)（7）管理服務(wù)費(fèi)用（8）違約責(zé)任（9）其他需要約定的事項(xiàng)第五章物業(yè)裝飾裝修管理第二節(jié)物業(yè)裝飾裝修管理流程三、簽訂裝修協(xié)議（二）住宅室內(nèi)裝飾裝修合同（1）委托人和被委托人的姓名、單位名稱、住所地址、聯(lián)系電話；（2）房屋間數(shù)、面積，裝修的項(xiàng)目、方式、規(guī)格、質(zhì)量及驗(yàn)收方式（3）裝修工程的開工、竣工時(shí)間；（4）裝飾裝修工程保修的內(nèi)容、期限；（5）裝飾裝修工程價(jià)格，計(jì)價(jià)和支付方式、時(shí)間（6）合同變更和解除的條件；（7）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；（8）合同的生效時(shí)間；（9）雙方認(rèn)為需要明確的其他條款第五章物業(yè)裝飾裝修管理第二節(jié)物業(yè)裝飾裝修管理流程四、裝修過程的施工管理（一）監(jiān)督管理主體：1、有關(guān)行政部門：房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門；2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)3、任何單位和個人（二）監(jiān)督檢查的內(nèi)容：禁止行為、需批準(zhǔn)行為、注意事項(xiàng)；時(shí)間噪音和環(huán)境；規(guī)定位置、時(shí)間、方式堆放和清運(yùn)廢棄物。（三）法律責(zé)任：1、裝修人、裝飾裝修企業(yè)的法律責(zé)任（105頁）2、物業(yè)管理公司的法律責(zé)任3、有關(guān)部門的法律責(zé)任第五章物業(yè)裝飾裝修管理第二節(jié)物業(yè)裝飾裝修管理流程五、裝修活動的竣工驗(yàn)收物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場檢查，對違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)要求裝修人和裝飾裝修企業(yè)糾正，并將檢查結(jié)果記錄存檔。修身、立志、敬業(yè)、創(chuàng)新第六章業(yè)主自治法律制度授課人：于宏舜授課時(shí)間：2016年3月23日《物業(yè)管理法規(guī)》第六章業(yè)主自治法律制度一、業(yè)主的概念（略）二、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利：⑴按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；⑵提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;⑶提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；⑷參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；⑸選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；⑹監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；⑺監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；⑻對公有財(cái)產(chǎn)的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；⑼監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用；⑽法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利；第一節(jié)業(yè)主概述第六章業(yè)主自治法律制度二、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)義務(wù)：⑴遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；⑵遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；⑶執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定⑷按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；⑸按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；⑹法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)第一節(jié)業(yè)主概述第六章業(yè)主自治法律制度第二節(jié)業(yè)主大會一、業(yè)主大會的成立:（一）業(yè)主大會的性質(zhì)；（二）業(yè)主大會的組成范圍；（三）業(yè)主大會成立的流程；二、業(yè)主大會的職責(zé)：⑴制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；⑵制定和修改管理規(guī)約；⑶選舉業(yè)主委員會或更換業(yè)主委員會成員；⑷選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；⑸籌集和使用專項(xiàng)維修資金；⑹改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；⑺有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)第六章業(yè)主自治法律制度第二節(jié)業(yè)主大會三、業(yè)主大會相關(guān)制度：（一）業(yè)主大會的會議形式：書面和集體討論，過半人數(shù)及過半面積的業(yè)主參加；（二）業(yè)主大會的決定方式及效力：三分之二和二分之一；（三）業(yè)主大會的會議類型：定期和臨時(shí)。第六章業(yè)主自治法律制度第三節(jié)業(yè)主委員會一、業(yè)主委員會性質(zhì)：業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則選舉產(chǎn)生，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng)的組織機(jī)構(gòu)。二、業(yè)主委員會職責(zé)：1、召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；2、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽合同；3、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；4、監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；5、業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。三、業(yè)委會委員的資格及其解除：1、委員產(chǎn)生及資格；2、委員的變更或解除。四、業(yè)主委員會的維權(quán)：需維護(hù)業(yè)主的自身利益；不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動；協(xié)助公安機(jī)關(guān)及居委會的工作；決定應(yīng)改制居委會，并聽取其意見。第六章業(yè)主自治法律制度第四節(jié)管理規(guī)約一、管理規(guī)約的內(nèi)容管理規(guī)約：舊稱業(yè)主公約，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主之間的公共契約，屬于協(xié)議、合約性質(zhì)。管理規(guī)約內(nèi)容：1.住宅區(qū)名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)；2.公共場所及公共設(shè)施狀況；3.業(yè)主大會的召集程序及住宅區(qū)重大事項(xiàng)決定方式；4.業(yè)主大會決定住宅小區(qū)重大事項(xiàng)的方式；5.業(yè)主使用其住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場所以及公共設(shè)施的權(quán)益；6.業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利；7.業(yè)主對業(yè)主管理委員會及物管公司的監(jiān)督權(quán)；8.業(yè)主對住宅區(qū)物業(yè)各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用的繳納；9.業(yè)主在本住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；10.違反業(yè)主公約的責(zé)任；11.其他事項(xiàng)。第六章業(yè)主自治法律制度第四節(jié)管理規(guī)約二、管理規(guī)約的效力：管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。管理規(guī)約又分為臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約第六章業(yè)主自治法律制度第五節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)概述（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念：是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的類型現(xiàn)代企業(yè)主要包括個人獨(dú)資企業(yè)、公司、合伙企業(yè)等三種類型二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)（略）三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的的一般權(quán)利如下：（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)、物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度，結(jié)合實(shí)際情況，制定管理辦法。（2）按照物業(yè)服務(wù)合同和管理辦法實(shí)施管理（3）按照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（4）有權(quán)制止和向有關(guān)行政主管部門匯報(bào)違反治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)和規(guī)章制度的行為。（5）有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助履行物業(yè)服務(wù)合同。（6）可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目。（7）可以接受供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位的委托代收相關(guān)費(fèi)用。（8）有權(quán)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。（9）經(jīng)業(yè)主大會的允許，可實(shí)行多種經(jīng)營。第六章業(yè)主自治法律制度第五節(jié)