模塊十 房產(chǎn)稅納稅實(shí)務(wù)

模塊十房產(chǎn)稅納稅實(shí)務(wù)模塊十房產(chǎn)稅納稅實(shí)務(wù)

一、房產(chǎn)稅基本理論

（一）房產(chǎn)稅的概念

房產(chǎn)稅：是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。

房產(chǎn)是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能遮風(fēng)擋雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或貯藏物資的場所。（二）征稅范圍房產(chǎn)稅征稅范圍：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的經(jīng)營性房產(chǎn)，不包括農(nóng)村。

征稅范圍城市縣城建制鎮(zhèn)工礦區(qū)還包括：與房屋不可分割的附屬設(shè)備（暖氣，給排水設(shè)備等）不包括：加油站罩棚，獨(dú)立于房屋的水塔，煙囪，室外游泳池，圍墻等從2009年1月起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人經(jīng)營的房產(chǎn)開始征收房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，出售前不征；出售前已使用出租出借要征。【判斷題】凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，無論會計核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。（）答案：√【多選題】根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅的有（）。A.某賓館的圍墻B.某賓館的室外游泳池C.某企業(yè)的辦公樓D.某房地產(chǎn)公司出租的寫字樓答案：CD（三）房產(chǎn)稅的納稅人房產(chǎn)稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人。包括產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、代管人或者使用人。1.產(chǎn)權(quán)屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅。2.產(chǎn)權(quán)屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。3.產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。4.產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。5.納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。6.自2007年起，對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(自營、出租)的代管人或使用人納稅?！九袛囝}】張某將個人擁有房產(chǎn)的房屋出典給李某，則李某為該房屋房產(chǎn)稅的納稅人。（）答案：√房屋出典的，承典人為納稅人。【單選】根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，符合房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人規(guī)定的是（）A.產(chǎn)權(quán)未確定的，不納稅B.房屋產(chǎn)權(quán)出典的，由出典人納稅C.產(chǎn)權(quán)糾紛未解決的，由代管人或使用人納稅D.產(chǎn)權(quán)屬于國家的，不納稅答案：C

（四）稅率

注：對個人出租住房,不分用途稅率按房產(chǎn)計稅余值1.2%按房產(chǎn)租金收入12%都按4%

（五）稅收減免1.國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的房產(chǎn)免稅。2.由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但如學(xué)校的工廠、商店、招待所等應(yīng)照章納稅；3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但經(jīng)營用的房產(chǎn)不免；4.個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但個人擁有的營業(yè)用房或出租的房產(chǎn)，應(yīng)照章納稅；

5．對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行所屬分支機(jī)構(gòu)自用的房地產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅；6.經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。7.自2009年起，因房產(chǎn)的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而終止房產(chǎn)稅繳納義務(wù)的，其應(yīng)納稅額的計算應(yīng)截至到發(fā)生變化當(dāng)月末。從價計征依據(jù)=原值－（10%～30%）

計稅依據(jù)從租計征依據(jù)=年租金

從2001年1月1日起，個人按市場價格出租的居民住房，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。二、房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額計算

(一)房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額計算從價計征的計算（對經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)）

應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×（1-原值減除率）×1.2%

原值減除率為10%～30%從租計征的計算對于出租的房屋，以租金收入為計稅依據(jù)

應(yīng)納稅額=租金收入×12%

房產(chǎn)原值的確定：1.房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計算價值的配套設(shè)施。2.納稅人對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。3.凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅?！居嬎泐}】

1、某企業(yè)一棟房產(chǎn)原值600000元，已知房產(chǎn)稅稅率為1.2%，當(dāng)?shù)匾?guī)定的扣除比例為30%，該房產(chǎn)年度應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅稅額為（）元。若賬面已提折舊10萬元呢？

【解析】年度應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅稅額=600000×(1-30%)×

1.2%=5040(元)【計算題】

2、李某將自有的住房出租給某公司，月租金5000元，期限為一年，則李某應(yīng)繳納房產(chǎn)稅多少？如果是出租給個人居住呢？答案:租給公司5000×12×12%=7200(元)

租給個人5000×12×4%=2400(元)三、房產(chǎn)稅的會計處理（1）每月計提時借:管理費(fèi)用貸:應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交房產(chǎn)稅（2）分期繳納時借:應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交房產(chǎn)稅貸:銀行存款【例】某企業(yè)經(jīng)營用房原值是5000萬元，按當(dāng)?shù)匾?guī)定允許減除30%后余值計稅，該企業(yè)按季繳納房產(chǎn)稅，適用稅率1.2%。

每月應(yīng)納房產(chǎn)稅=50000000×(1-30%)×1.2%÷12=35000(元)

借:管理費(fèi)用35000

貸:應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交房產(chǎn)稅35000

借:應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交房產(chǎn)稅105000

貸:銀行存款105000【例】某公司出租房屋3間，年租金收入為30000元，適用稅率為12%，該企業(yè)全年一次性繳納房產(chǎn)稅。

應(yīng)納房產(chǎn)稅=30000×12%=3600(元)

借:管理費(fèi)用3600

貸：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交房產(chǎn)稅3600

借:應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交房產(chǎn)稅3600貸:銀行存款3600四、房產(chǎn)稅的納稅申報與繳納

1、納稅義務(wù)發(fā)生時間（1）原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營—生產(chǎn)經(jīng)營之月（2）自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營—建成之次月（3）委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋—辦理驗收手續(xù)之次月（4）購置新建商品房——房屋交付使用之次月四、房產(chǎn)稅的納稅申報與繳納（5）購置存量房——辦理房屋轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，自房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月（6）出租、出借房產(chǎn)——交付出租、出借房產(chǎn)之次月（7）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房——房屋使用或交付之次月四、房產(chǎn)稅的納稅申報與繳納

1、納稅期限：按年計算、分期繳納

2、納稅地點(diǎn)：房產(chǎn)所在地房產(chǎn)不在同一地方的，按房屋的坐落地點(diǎn)分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納作業(yè)：（P200四、計算題）

【例】勁力公司自有一棟樓房，共22間，其中生產(chǎn)經(jīng)營12間（房屋原值為50000元），剩余10間出租給甲公司，當(dāng)年收取租金60000元。該地區(qū)規(guī)定按房產(chǎn)原值一次扣除20%后的余值計稅。計算該公司2009年應(yīng)繳房產(chǎn)稅稅額。

解析：2009年應(yīng)繳房產(chǎn)稅稅額=50000×（1-20%）×1.2%+60000×12%=480+7200=7680（元）任務(wù)三車船稅一、車船稅基本理論

（一）車船稅的概念

車船稅是對在我國境內(nèi)的車輛、船舶的所有人或者管理者征收的一種稅。

現(xiàn)行《車船稅暫行條例》由國務(wù)院于2006年底頒布，2007年1月1日實(shí)施。（二）征稅對象

凡依法應(yīng)當(dāng)在車船管理部門登記的車船均屬于車船稅的納稅范圍。

在機(jī)場、港口以及其他企業(yè)內(nèi)部場所行駛或者作業(yè)，并在車船管理部門登記的車船，應(yīng)當(dāng)繳納車船稅。車輛：分為載客汽車、載貨汽車、三輪汽車、低速貨車和摩托車。船舶：分為機(jī)動船舶和非機(jī)動船舶。（三）車船稅的納稅義務(wù)人

在中華人民共和國境內(nèi)，車輛、船舶（以下簡稱車船）的所有人或者管理人為車船稅的納稅人。

從2007年1月1日起外商投資企業(yè)和外國企業(yè)在華機(jī)構(gòu)、外籍個人，也應(yīng)繳納車船稅。（四）車船稅的稅額車船稅對車輛實(shí)行的是有幅度的分類定額稅率；對船舶實(shí)行的是分類分級、全國統(tǒng)一的定額稅率。稅目計稅單位每年稅額(元)

備注載客汽車每輛480—14409人以上包括電車載貨汽車專項作業(yè)車按自重每噸按自重每噸16—1201.包括半掛牽引車掛車、客貨兩用；2.掛車按貨車稅額50%計算。三輪汽車低速貨車摩托車每輛36—180船舶機(jī)動船舶按凈噸位每噸3—6拖船和非機(jī)動駁船分別按船舶稅額的50%計算游艇艇身長度每米600—2000另行規(guī)定【例題·多選題】下列項目中，以“輛”為計稅依據(jù)計算車船稅的有（）。

A.船舶

B.摩托車

C.貨車

D.客車

BD

具體適用的稅額由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定的子稅目稅額幅度內(nèi)確定。

提示：1、以輛為計稅標(biāo)準(zhǔn)的車輛有載客汽（電）車、摩托車。2、以自重噸位為計稅標(biāo)準(zhǔn)的車輛有載貨汽車、專項作業(yè)車、三輪汽車、低速貨車。3、以凈噸位為計稅標(biāo)準(zhǔn)的船舶。（四）車船稅的減免1、捕撈、養(yǎng)殖漁船2、拖拉機(jī)3、軍隊、武警專用的車船4、警用車船5、按照有關(guān)規(guī)定已經(jīng)繳納船舶噸位稅的船舶6、對節(jié)能、使用新能源的車船可以減征或免征7、外國駐華使館、國際組織駐華機(jī)構(gòu)及其有關(guān)人員的車船8、省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，對城市、農(nóng)村公共交通車船給予定期減免、免稅。

【多選題】下列車船稅法規(guī)定免稅的有（）A.專項作業(yè)車B.警用車船C.非機(jī)動駁船D.捕撈、養(yǎng)殖用漁船BD（一）計稅依據(jù)計稅依據(jù)輛凈噸位自重噸位二、車船稅應(yīng)納稅額計算（二）應(yīng)納稅額的計算1、機(jī)動車（載重汽車除外）和非機(jī)動車應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅車輛數(shù)量×單位稅額2、載重汽車、機(jī)動船舶和非機(jī)動船舶應(yīng)納稅額＝車船的自重或凈噸位數(shù)量×單位稅額

3、拖船和非機(jī)動駁船應(yīng)納稅額＝凈噸位數(shù)量×單位稅額×50%【單選題】某運(yùn)輸公司2007年有貨運(yùn)汽車（帶掛車）10輛，每輛汽車載重20噸，掛車載重15噸，公司所在地載貨汽車年稅額50元/噸。該公司全年應(yīng)繳納車船稅

（）元。

A.10000B.15250C.17500D.13750解析：應(yīng)納稅額=10×20×50+10×15×50×50%=13750(元)D提示：1、購置的新車船，購置當(dāng)年的應(yīng)納稅額自納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)月起按月計算。應(yīng)納稅額=年應(yīng)納稅額÷12×應(yīng)納稅月份數(shù)2、車輛自重尾數(shù)在0.5噸以下（含0.5噸）的，按0.5噸計算；超過0.5噸的，按1噸計算。船舶凈噸位尾數(shù)在0.5噸以下的（含0.5噸）的不予計算，超過0.5噸的，按1噸計算。1噸以下的小型船舶，一律按照1噸計算。

【判斷題】在確定車船使用稅標(biāo)準(zhǔn)時，載貨汽車車輛凈噸位尾數(shù)在半噸以下者免稅；超過半噸都按1噸計算。（）解析：

按照車船稅規(guī)定，車輛自重尾數(shù)在0.5噸（含0.5噸）以下者，按照0.5噸計算；超過0.5噸的，都按1噸計算?！?/p>

例：某企業(yè)有載貨汽車10輛（每輛自重噸位為60噸）,乘人的小型客車6輛。計算該公司應(yīng)納的車船稅。依據(jù)該省規(guī)定，車船稅年稅額為：載貨汽車每噸60元，乘人汽車年稅額400元。載貨汽車全年應(yīng)納稅額=10×60×60=36000（元）乘人小客車應(yīng)納稅額=6×400=2400（元）該企業(yè)全年應(yīng)納車船稅38400元。案例：某行政單位2012年3月1日（發(fā)票日期）購買2.4排量的別克君威一輛。當(dāng)月中旬向財保公司投保，財保公司應(yīng)代扣車船稅是多少。(湖北2.4小客車每輛年稅額720元)解答：應(yīng)代收稅額=720÷12×10=600元注意：保險公司在代扣稅款時，只能代收600元，不能代收全年稅款720元，且在保單上注明稅款所屬日期為2012、3月~2012、12月，而不是2012、3月~2013、2月。1、分期計算車船稅時借:管理費(fèi)用貸:應(yīng)交稅金—應(yīng)交車船稅2、實(shí)際繳納時

借:應(yīng)交稅金—應(yīng)交車船稅貸:銀行存款三、車船稅的會計處理：

例：某企業(yè)有載貨汽車10輛（每輛自重噸位為60噸）,乘人的小型客車6輛。計算該公司應(yīng)納的車船稅。依據(jù)該省規(guī)定，車船稅年稅額為：載貨汽車每噸60元，乘人汽車年稅額400元。（假定該企業(yè)按季繳納車船稅）載貨汽車月應(yīng)納稅額=10×60×60÷12=3000（元）乘人小客車應(yīng)納稅額=6×400÷12=200（元）該企業(yè)月平均應(yīng)納車船稅3200元。1、每月計算車船稅時借:營業(yè)稅金及附加3200貸:應(yīng)交稅金—應(yīng)交車船稅

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