潤(rùn)博項(xiàng)目專家調(diào)查和研討分析

北京潤(rùn)博房地產(chǎn)公司朗琴園四期項(xiàng)目市場(chǎng)定位專家調(diào)查和研討分析報(bào)告北京2003年9月機(jī)密本次研討會(huì)共到場(chǎng)專家11位，專家成員涉及酒店、商鋪、寫字樓、公寓等多種業(yè)態(tài)，構(gòu)成分布比較合理姓名所在單位職務(wù)或職稱戴斌北京第二外國語學(xué)院教授邢林洲際酒店集團(tuán)公司中國區(qū)經(jīng)理胡斌北京萬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理肖立中北京王府井御園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售總監(jiān)曾東北京商務(wù)中心區(qū)開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司博士張小玲建設(shè)部科技發(fā)展促進(jìn)中心處長(zhǎng)郭增利中國商業(yè)聯(lián)合會(huì)購物中心專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)林金城北京金網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司

副總經(jīng)理萬凌北京長(zhǎng)遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理公衍奎

華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司

策劃總監(jiān)曾勇世邦魏理仕環(huán)球研究及咨詢部高級(jí)經(jīng)理2出席本次研討會(huì)的除了新華信和潤(rùn)博地產(chǎn)的相關(guān)人員，還包括6位房地產(chǎn)專業(yè)媒體記者姓名所在單位職務(wù)或職稱陳宗強(qiáng)

北京潤(rùn)博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理助理劉峰北京潤(rùn)博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司前期開發(fā)部副經(jīng)理周正國北京潤(rùn)博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司前期調(diào)研部經(jīng)理許朝暉北京新華信管理顧問有限公司合伙人劉非北京新華信管理顧問有限公司房地產(chǎn)研究中心總監(jiān)林彬北京新華信管理顧問有限公司項(xiàng)目經(jīng)理張東昱北京新華信管理顧問有限公司顧問董巍北京新華信管理顧問有限公司顧問焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)（）

主編搜房網(wǎng)（）

副院長(zhǎng)、記者萬信網(wǎng)（）

總經(jīng)理、記者《新地產(chǎn)》雜志

編輯3專家視點(diǎn)：戴斌教授（第二外國語大學(xué)）廣安門及其周邊市場(chǎng)供需關(guān)系趨勢(shì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境變化趨勢(shì)寫字樓公寓商鋪酒店商業(yè)氣氛交通狀況區(qū)域規(guī)劃市府遷入無法判斷無法判斷無法判斷供小于求謹(jǐn)慎樂觀中立非常積極項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位寫字樓公寓商鋪酒店寫字樓公寓商鋪酒店2.4萬m24.8萬m21.2萬m23.6萬m2中端客戶中端客戶高端客戶項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位（元/建筑平方米）其他建議底商（1層）寫字樓公寓酒店定位于5星級(jí)園林式，專業(yè)化服務(wù)管理9000酒店和公寓互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)一站式服務(wù)注：寫字樓為70年產(chǎn)權(quán)4專家視點(diǎn)：郭增利秘書長(zhǎng)（中國商業(yè)聯(lián)合會(huì)購物中心專業(yè)委員會(huì)）廣安門及其周邊市場(chǎng)供需關(guān)系趨勢(shì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境變化趨勢(shì)寫字樓公寓商鋪酒店商業(yè)氣氛交通狀況區(qū)域規(guī)劃市府遷入供大于求基本匹配無法判斷供大于求中立謹(jǐn)慎樂觀謹(jǐn)慎樂觀不明顯項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位寫字樓公寓商鋪酒店寫字樓公寓商鋪酒店2萬m24萬m23萬m23萬m2中端客戶中端客戶專業(yè)市場(chǎng)中端客戶項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位（元/建筑平方米）其他建議底商（1層）寫字樓公寓底商定位于專業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)穩(wěn)定取決于定位80007000底商應(yīng)與超市錯(cuò)位，應(yīng)有特色服務(wù)設(shè)施，或者偏重于社區(qū)服務(wù)注：寫字樓為70年產(chǎn)權(quán)5專家視點(diǎn)：林金城（金網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理）廣安門及其周邊市場(chǎng)供需關(guān)系趨勢(shì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境變化趨勢(shì)寫字樓公寓商鋪酒店商業(yè)氣氛交通狀況區(qū)域規(guī)劃市府遷入供大于求供大于求供大于求基本匹配謹(jǐn)慎樂觀謹(jǐn)慎樂觀謹(jǐn)慎樂觀非常積極項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位寫字樓公寓商鋪酒店寫字樓公寓商鋪酒店10萬m22萬m2中端客戶專業(yè)店項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位（元/建筑平方米）其他建議底商（1層）寫字樓公寓商務(wù)樓開間設(shè)計(jì)60－80m2，廚衛(wèi)簡(jiǎn)化，不用躍層15000以上9000要做成純粹的商務(wù)樓，防止出現(xiàn)過多的業(yè)態(tài)注：寫字樓為70年產(chǎn)權(quán)6專家視點(diǎn)：胡斌副總經(jīng)理（北京萬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）廣安門及其周邊市場(chǎng)供需關(guān)系趨勢(shì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境變化趨勢(shì)寫字樓公寓商鋪酒店商業(yè)氣氛交通狀況區(qū)域規(guī)劃市府遷入無法判斷無法判斷無法判斷無法判斷謹(jǐn)慎樂觀謹(jǐn)慎樂觀謹(jǐn)慎樂觀非常積極項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位寫字樓公寓商鋪酒店寫字樓公寓商鋪酒店3.6萬m23萬m21.8萬m23.6萬m2高、低端高、低端綜合配套高、低端項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位（元/建筑平方米）其他建議底商（1層）寫字樓公寓商務(wù)樓針對(duì)商務(wù)功能強(qiáng)化，躍層不宜太多，強(qiáng)化通信功能，商務(wù)會(huì)所配套，廚房弱化20000110008000產(chǎn)品為徹底低端或高端產(chǎn)品，中端價(jià)格，尋找區(qū)域差異化途徑注：寫字樓為70年產(chǎn)權(quán)7專家視點(diǎn)：萬凌總經(jīng)理（北京長(zhǎng)遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司）廣安門及其周邊市場(chǎng)供需關(guān)系趨勢(shì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境變化趨勢(shì)寫字樓公寓商鋪酒店商業(yè)氣氛交通狀況區(qū)域規(guī)劃市府遷入供大于求供小于求供小于求供小于求謹(jǐn)慎樂觀中立謹(jǐn)慎樂觀非常積極項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位寫字樓公寓商鋪酒店寫字樓公寓商鋪酒店4.8萬m23.6萬m21.2萬m22.4萬m2高端客戶高端客戶大型超市高端客戶項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位（元/建筑平方米）其他建議底商（1層）寫字樓公寓產(chǎn)品需要?jiǎng)?chuàng)新，酒店可與相關(guān)酒店合作14000110008000公寓可為青年公寓，類似分時(shí)度假酒店注：寫字樓為70年產(chǎn)權(quán)8專家視點(diǎn)：曾東博士（CBD開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司）廣安門及其周邊市場(chǎng)供需關(guān)系趨勢(shì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境變化趨勢(shì)寫字樓公寓商鋪酒店商業(yè)氣氛交通狀況區(qū)域規(guī)劃市府遷入供大于求基本匹配供小于求供小于求謹(jǐn)慎樂觀中立謹(jǐn)慎樂觀較為積極項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位寫字樓公寓商鋪酒店寫字樓公寓商鋪酒店2.4萬m24.8萬m22.4萬m22.4萬m2中端客戶中端客戶專業(yè)店中端客戶項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位（元/建筑平方米）其他建議底商（1層）寫字樓公寓考慮人流取向，南北采光，酒店為4星，公寓不用躍層，寫字樓注意標(biāo)準(zhǔn)層面積1200080007000定位區(qū)域高端，城市中端；交通重點(diǎn)規(guī)劃注：寫字樓為70年產(chǎn)權(quán)9專家視點(diǎn)：曾勇經(jīng)理（世邦魏理仕顧問公司）廣安門及其周邊市場(chǎng)供需關(guān)系趨勢(shì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境變化趨勢(shì)寫字樓公寓商鋪酒店商業(yè)氣氛交通狀況區(qū)域規(guī)劃市府遷入基本匹配基本匹配供小于求無法判斷謹(jǐn)慎樂觀中立謹(jǐn)慎樂觀不明顯項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位寫字樓公寓商鋪酒店寫字樓公寓商鋪酒店6萬m23萬m23萬m2中端客戶中端客戶購物中心中端客戶項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位（元/建筑平方米）其他建議底商（1層）寫字樓公寓設(shè)計(jì)大方、適用，采用躍層，快速電梯，開間60－200m21300085007000立足自身規(guī)劃，各部分協(xié)調(diào)，合理組合，產(chǎn)品整體要通過高性價(jià)比來實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)注：寫字樓為70年產(chǎn)權(quán)10專家視點(diǎn)：張小玲處長(zhǎng)（建設(shè)部）廣安門及其周邊市場(chǎng)供需關(guān)系趨勢(shì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境變化趨勢(shì)寫字樓公寓商鋪酒店商業(yè)氣氛交通狀況區(qū)域規(guī)劃市府遷入無法判斷無法判斷無法判斷無法判斷中立謹(jǐn)慎樂觀中立較為積極項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位寫字樓公寓商鋪酒店寫字樓公寓商鋪酒店1.2萬m29.6萬m21.2萬m2中端客戶中端客戶珠寶中心中端客戶項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位（元/建筑平方米）其他建議底商（1層）寫字樓公寓推行節(jié)能技術(shù)為賣點(diǎn)1300080008000底商策劃為珠寶交易中心，底商要有特色注：寫字樓為70年產(chǎn)權(quán)11朗晴園第四期項(xiàng)目酒店寫字樓公寓商鋪可行不可行定位五星酒店定位經(jīng)濟(jì)型酒店可行定位商住公寓可行可行定位中高檔寫字樓定位專業(yè)化市場(chǎng)定位分拆出售在研討會(huì)上，專家對(duì)項(xiàng)目的各種可能的業(yè)態(tài)給出了不同的定位和意見12總體而言，專家把本項(xiàng)目定位于混合使用的商務(wù)綜合體建筑確定基點(diǎn)差異化自身規(guī)劃北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力比較大解決有效需求與有效供給的矛盾

精確地明確客戶的需求酒店＋寫字樓＋公寓＋商鋪精確需求

有一個(gè)定位考慮的基點(diǎn)，是公寓為主，酒店、底商為其配套，還是以底商為主，等等發(fā)展商的實(shí)力和思路中端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈項(xiàng)目要有特色，實(shí)行差異化，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目要立足自身規(guī)劃如果定位于商務(wù)項(xiàng)目，則要做得堅(jiān)決13專家認(rèn)為項(xiàng)目中部分面積作為酒店是可行的朗晴園第四期項(xiàng)目酒店寫字樓公寓商鋪可行不可行定位五星酒店定位經(jīng)濟(jì)型酒店可行定位商住公寓可行可行定位中高檔寫字樓定位專業(yè)化市場(chǎng)定位分拆出售14北京旅游業(yè)的前景十分看好，酒店業(yè)的增長(zhǎng)與旅游業(yè)的增長(zhǎng)是基本匹配的入境旅游和國際商務(wù)旅游持續(xù)增長(zhǎng)，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國內(nèi)游客外出旅游呈現(xiàn)良好的增長(zhǎng)趨勢(shì)，占現(xiàn)有酒店客源的2/3以上；北京正在進(jìn)行旅游資源的創(chuàng)新，同時(shí)奧運(yùn)會(huì)的商機(jī)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有釋放（北京現(xiàn)有星級(jí)573家，北京奧委會(huì)承諾到2008年是800家），酒店業(yè)增長(zhǎng)前景樂觀。15大部分專家把酒店部分定位于經(jīng)濟(jì)型國際連鎖酒店國際連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店，規(guī)模適中，有限服務(wù)。主體是客房，餐飲和其它配套服務(wù)盡可能少

可以結(jié)合區(qū)域客戶的特點(diǎn)，在具體功能上（如會(huì)議室）上做出特色經(jīng)濟(jì)型酒店要走品牌規(guī)模和連鎖經(jīng)營之路，要與國際著名管理集團(tuán)合作

16但也有部分專家認(rèn)為建一個(gè)高檔酒店是好的選擇單個(gè)項(xiàng)目做經(jīng)濟(jì)型酒店沒有成本優(yōu)勢(shì)，做高檔酒店是好的選擇。可以采取高檔次＋商務(wù)＋園林式＋專業(yè)管理集團(tuán)

的模式北京現(xiàn)有酒店格局是“東高西低，北多南少”，西南部高檔酒店不多，可以避開中檔酒店激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面本區(qū)域經(jīng)營酒店的成本壓力小，競(jìng)爭(zhēng)不是特別激烈17如果僅僅是為項(xiàng)目中的其它部分提供配套服務(wù)，專家認(rèn)為酒店并無必要朗晴園第四期項(xiàng)目酒店寫字樓公寓商鋪可行不可行定位五星酒店定位經(jīng)濟(jì)型酒店可行定位商住公寓可行可行定位中高檔寫字樓定位專業(yè)化市場(chǎng)定位分拆出售18項(xiàng)目中的酒店部分如果只是簡(jiǎn)單的低檔酒店，則并沒有太大的競(jìng)爭(zhēng)力周邊已經(jīng)有1500間（套）的三星級(jí)酒店客房同質(zhì)化的品質(zhì)與服務(wù)對(duì)客戶并沒有特殊的吸引力開發(fā)商要長(zhǎng)期持有，不利于資金的快速回收酒店管理對(duì)于開發(fā)商來說，是一個(gè)陌生的領(lǐng)域19專家普遍認(rèn)為寫字樓部分是本項(xiàng)目的重點(diǎn)朗晴園第四期項(xiàng)目酒店寫字樓公寓商鋪可行不可行定位五星酒店定位經(jīng)濟(jì)型酒店可行定位商住公寓可行可行定位中高檔寫字樓定位專業(yè)化市場(chǎng)定位分拆出售20專家認(rèn)為寫字樓部分的體量可以稍微大一些由于前三期的成功，項(xiàng)目再做住宅，已經(jīng)沒有太大的上升空間本區(qū)域?qū)懽謽堑墓?yīng)量并不太大，只有23萬建筑平方米，遠(yuǎn)沒有飽和價(jià)值創(chuàng)新供應(yīng)偏小項(xiàng)目重點(diǎn)寫字樓部分的體量占項(xiàng)目總體體量的1/3比較合適21如果沒有整棟出售的客戶資源，應(yīng)該建成以中小公司為主要客戶對(duì)象的區(qū)域高端品質(zhì)建筑客戶群以省省市駐京辦或同業(yè)中小公司為主標(biāo)準(zhǔn)層面積為1200平方米，小面積開間戶型，可自由分割整棟或整層出售比較理想，但要有客戶資源寫字樓價(jià)格可以高一些，使客戶有升值的心理預(yù)期高端品質(zhì)，商務(wù)人性化設(shè)計(jì)，減少居住功能特別要做好交通規(guī)劃和設(shè)計(jì)，人車分流22專家認(rèn)為項(xiàng)目建少量的商住公寓是可以的朗晴園第四期項(xiàng)目酒店寫字樓公寓商鋪可行不可行定位五星酒店定位經(jīng)濟(jì)型酒店可行定位商住公寓可行可行定位中高檔寫字樓定位專業(yè)化市場(chǎng)定位分拆出售23至于公寓部分，專家的意見是不宜建得太多，并且做成商住公寓為好四期項(xiàng)目位置鄰街，不適合純居住寫字樓與商住公寓的比例為2:1技術(shù)上可以考慮政府政策導(dǎo)向，采用節(jié)能等新技術(shù)設(shè)計(jì)要更人性化，考慮交通等方面24專家一致認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)該包括商鋪，并且可以做出亮點(diǎn)朗晴園第四期項(xiàng)目酒店寫字樓公寓商鋪可行不可行定位五星酒店定位經(jīng)濟(jì)型酒店可行定位商住公寓可行可行定位中高檔寫字樓定位專業(yè)化市場(chǎng)定位分拆出售25多數(shù)專家認(rèn)為商鋪部分應(yīng)該做好前期規(guī)劃，明確主