第八章 投資性房地產(chǎn)

2015年1西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

財(cái)務(wù)會計(jì)學(xué)第十六次課

投資性房地產(chǎn)的概述2015.5.222015年西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院2

第八章投資性房地產(chǎn)

房地產(chǎn)

——土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。

投資性房地產(chǎn)

——用于賺取租金或增值收益的房

地產(chǎn)。2015年3西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院學(xué)習(xí)目標(biāo)課程內(nèi)容案例討論課后練習(xí)第八章投資性房地資產(chǎn)2015年4西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

通過本章學(xué)習(xí)，你能夠：

1.掌握投資性房地產(chǎn)的范圍與確認(rèn)；

2.掌握投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量、后續(xù)計(jì)量的核算；

3.掌握投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換與處置的核算。2015年5西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院增資圈地：地產(chǎn)擴(kuò)張雄心凸顯

公開資料顯示，預(yù)計(jì)2008年及2009年，雅戈?duì)柕牡禺a(chǎn)業(yè)務(wù)收入將分別為48億元、72億元，對公司的利潤將達(dá)6.8億元和11.2億元左右。雅戈?duì)柗慨a(chǎn)成立15年來，從立足于寧波并逐步向長三角延伸。近年來，有關(guān)雅戈?duì)柎笫止P增資“圈地”的新聞不斷見諸各類媒體：

2015年6西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

2007年7月，雅戈?duì)栔脴I(yè)在杭州以高出起拍價(jià)8億元的價(jià)格擊敗凱德置業(yè)，競得杭政儲出23號地塊，刷新杭州地價(jià)紀(jì)錄。而之前在蘇州、寧波，雅戈?duì)柖极@得過“地王”的稱號。

2007年9月，另一家全資子公司寧波雅戈?duì)栧X湖投資開發(fā)有限公司以52462萬元和75300萬元的價(jià)格分別競得杭州兩塊住宅用地。

2015年7西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

以紡織為主業(yè)的雅戈?duì)?007年上半年服裝營業(yè)收入達(dá)13.8億元，而房地產(chǎn)則達(dá)10.8億元，兩者相差不多，這表明服裝和地產(chǎn)已成為雅戈?duì)柕碾p重驅(qū)動器。

2015年8西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

2008年2月28日，雅戈?duì)柤瘓F(tuán)在寧波市國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓活動中，以97972.28萬元的價(jià)格競得北郊路以西地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)，獲得寧波新“地王”稱號。2015年9西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，雅戈?duì)栔脴I(yè)從07年至今，投入巨資增加土地儲備，通過公開招拍掛等方式已經(jīng)獲得寧波、蘇州及杭州等地12項(xiàng)土地的使用權(quán)，新增的土地儲備面積超過140萬平方米，總的土地儲備超過300萬平米，房地產(chǎn)可售面積達(dá)400多萬平米。公司全資子公司雅戈?duì)栔脴I(yè)的開發(fā)能力和盈利能力已躋身國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)前列，成為寧波、蘇州等二線發(fā)達(dá)城市區(qū)域地產(chǎn)龍頭企業(yè)。2015年10西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

第一節(jié)投資性房地產(chǎn)概述

一、投資性房地產(chǎn)的種類和計(jì)量模式

1、投資性房地產(chǎn)

——是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：已出租的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)已出租的建筑物2015年11西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

注意：（1）購入的土地使用權(quán)

——在尚未投入開發(fā)前，作為無形資產(chǎn)核算，并按其有效年限平均攤銷；將土地投入商品房開發(fā)時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面攤余價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本。期末對開發(fā)產(chǎn)品和開發(fā)成本按賬面成本與可變現(xiàn)凈值孰低計(jì)價(jià)，差額提取存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)入當(dāng)期損益。2015年12西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

（2）借款費(fèi)用

——為了開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用：在開發(fā)產(chǎn)品完工之前計(jì)入

——開發(fā)成本，在開發(fā)產(chǎn)品完工之后計(jì)入

——財(cái)務(wù)費(fèi)用。

2015年13西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

2、公司對現(xiàn)有投資性房地產(chǎn)采用成本（或公允價(jià)值）模式計(jì)量。即：（1）出租用資產(chǎn)采用與公司固定資產(chǎn)相同的折舊政策；（2）出租用土地使用權(quán)按與無形資產(chǎn)相同的攤銷政策；對存在減值跡象的，估計(jì)其收回金額，低于其賬面價(jià)值的，確認(rèn)為減值損失。2015年14西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

二、投資性房地產(chǎn)的特征與范圍

（一）投資性房地產(chǎn)的定義及特征

投資性房地產(chǎn)——指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，具有高風(fēng)險(xiǎn)高收益的特征。

其特征：（1）投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是一種經(jīng)營性活動；2015年15西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院（2）投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)；（3）投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計(jì)量模式；

特別注意：此處的房地產(chǎn)主要是用于：出租獲取收益投資獲取收益2015年16西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院（二）投資性房地產(chǎn)的范圍

（1）已出租的土地使用權(quán)。

例如，甲公司與乙公司簽署了土地使用權(quán)租賃協(xié)議，甲公司以年租金720萬元租賃使用乙公司擁有的40萬平方米土地使用權(quán)。那么，自租賃協(xié)議約定的租賃期開始日起，這項(xiàng)土地使用權(quán)屬于乙公司的投資性房地產(chǎn)。2015年17西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

例如：企業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)產(chǎn)或廠址搬遷，部分土地使用權(quán)停止自用，管理層決定繼續(xù)持有這部分土地使用權(quán)，待其增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益。2015年18西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

（3）已出租的建筑物例如：甲公司將其擁有的某棟廠房整體出租給乙公司，租賃期2年。對于甲公司而言，自租賃期開始日起，該棟廠房屬于投資性房地產(chǎn)。

2015年19西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)：（1）自用房地產(chǎn)（固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)）；（2）作為存貨的房地產(chǎn)：適用《存貨》，銷售收入適用《收入》；（3）企業(yè)代建的房地產(chǎn)，收入和費(fèi)用的確認(rèn)和計(jì)量適用《建造合同》2015年20西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

下列房地產(chǎn)，是否屬于投資性房地產(chǎn)，要根據(jù)具體情況判斷

（1）一項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠分別計(jì)量和出售的，可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，否則不可。2015年21西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

（2）關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)，出租方應(yīng)將出租的房地產(chǎn)確定為投資性房地產(chǎn)。但在編制合并報(bào)表時(shí)，應(yīng)將其作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)。

特別注意：都是房產(chǎn)和地產(chǎn)，何時(shí)作為投資性房地產(chǎn)核算，何時(shí)作為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)核算。2015年22西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

【例題1】下列項(xiàng)目中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。

A.已出租的建筑物

B.已出租的土地使用權(quán)

C.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

D.按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地

E.作為存貨的房地產(chǎn)

【答案】ABC

2015年23西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)將某個(gè)項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時(shí)滿足投資性房地產(chǎn)的兩個(gè)確認(rèn)條件：（1）與該資產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。2015年24西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

二、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量按照成本進(jìn)行初始計(jì)量，比照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)等相關(guān)要求確定。

外購或自制：只有購入或完成的同時(shí)用于出租或資本增值的：

借:投資性房地產(chǎn)貸：銀行存款\在建工程等否則，先做固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨，再按轉(zhuǎn)換處理。2015年25西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

（1）外購的投資性房地產(chǎn)

對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時(shí)開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。

外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。2015年26西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

采用成本模式計(jì)量的企業(yè)

外購房地產(chǎn)時(shí)：借：投資性房地產(chǎn)貸：銀行存款

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)

外購房地產(chǎn)時(shí)：借：投資性房地產(chǎn)—成本

—公允價(jià)值變動貸：銀行存款2015年27西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

（2）自行建造的投資性房地產(chǎn)企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成的同時(shí)開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

自行建造投資性房地產(chǎn)的成本

——由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。2015年28西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

采用成本模式計(jì)量的企業(yè)：

房地產(chǎn)成本

——土地開發(fā)費(fèi)、建筑安裝成本、借款費(fèi)用、其他費(fèi)用和分?jǐn)傎M(fèi)用。借：投資性房地產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)在建工程開發(fā)產(chǎn)品2015年29西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)：借：投資性房地產(chǎn)—成本

—公允價(jià)值變動貸：固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)在建工程開發(fā)產(chǎn)品2015年30西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

一、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量：

1、計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷.

借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷2015年31西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

2、租金收入，作“其他業(yè)務(wù)收入”。借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入

3、存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。

借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

注意：已提減值準(zhǔn)備在以后的會計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。2015年32西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

二、采用公允價(jià)值模式計(jì)量

1、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件（1）有活躍的房地產(chǎn)交易（2）企業(yè)能取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息。

投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值

——指在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人之間自愿進(jìn)行房地產(chǎn)交易的價(jià)格。2015年33西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

2、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的會計(jì)處理投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不需要計(jì)提折舊或攤銷，以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)計(jì)量。公允價(jià)值的變動計(jì)入當(dāng)期損益。通過“投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動”科目和“公允價(jià)值變動損益”科目進(jìn)行核算。

2015年34西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的：

公允價(jià)值＞賬面余額，

差額=公允價(jià)值—賬面余額

——調(diào)增投資性房地產(chǎn)的賬面余額，確認(rèn)為上升收益。借：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動貸：公允價(jià)值變動損益2015年35西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的：

公允價(jià)值＜賬面余額，

差額=公允價(jià)值—賬面余額

——調(diào)減投資性房地產(chǎn)的賬面余額，確認(rèn)為下跌損失。則賬務(wù)處理：借：公允價(jià)值變動損益貸：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動

2015年36西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更

計(jì)量模式一旦確定不得隨意變更。只有當(dāng)房地產(chǎn)市場成熟，計(jì)價(jià)可靠并滿足公允價(jià)值計(jì)量條件，才可以從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式。變更時(shí)公允價(jià)于賬面價(jià)的差額調(diào)整起初留存收益。

注意：已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。2015年37西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

例如：某企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量，2009年1月1日以270萬元購入一幢建筑物用于出租。預(yù)計(jì)使用20年，預(yù)計(jì)凈殘值為30萬元。采用直線法折舊。2009年的租金收入15萬元存入銀行。2009年12月31日，估價(jià)可收回金額為250萬元。

會計(jì)處理如下：

2015年38西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

借:投資性房地產(chǎn)2700000

貸：銀行存款2700000

借：其他業(yè)務(wù)成本110000

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊110000

借：資產(chǎn)減值損失90000

貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備90000

借：銀行存款150000

貸：其他業(yè)務(wù)收入1500002015年39西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

長江房地產(chǎn)公司于2009年1月1日將一幢商品房對外出租并采用公允價(jià)值模式計(jì)量，租期為3年，每年12月31日收取租金100萬元，出租時(shí)，該幢商品房的成本為2000萬元，公允價(jià)值為2200萬元，2009年12月31日，該幢商品房的公允價(jià)值為2150萬元，2010年12月31日，該幢商品房的公允價(jià)值為2120萬元。2015年40西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

2011年12月31日，該幢商品房的公允價(jià)值為2050萬元，2012年1月5日將該幢商品房對外出售，收到2080萬元存入銀行。

要求：編制長江公司上述經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的會計(jì)分錄。假定按年確認(rèn)公允價(jià)值變動損益和確認(rèn)租金收入。2015年41西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院（1）2009.1.1

借：投資性房地產(chǎn)—成本

22000000

貸：庫存商品20000000

資本公積—其他資本公積

2000000（2）2009.12.31

借：銀行存款1000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入1000000

借：公允價(jià)值變動損益500000

貸：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動

5000002015年42西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

（3）2010.12.31

借：銀行存款1000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入1000000

借：公允價(jià)值變動損益300000

貸：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動

300000

（4）2011.12.31借：銀行存款1000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入1000000借：公允價(jià)值變動損益700000

貸：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動7000002015年43西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院（5）2012.1.5借：銀行存款20800000

貸：其他業(yè)務(wù)收入20800000借：其他業(yè)務(wù)成本20500000

投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動1500000

貸：投資性房地產(chǎn)—成本

22000000借：資本公積—其他資本公積

2000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入20000002015年44西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

課堂練習(xí)

甲企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)。2009年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時(shí)開始租賃給乙公司使用，租賃期為l0年。當(dāng)年10月1日，該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的造價(jià)為90000000元。2015年45西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

由于該棟寫字樓地處商業(yè)繁華區(qū)，所在城區(qū)有活躍的房地產(chǎn)交易市場，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類房地產(chǎn)的市場報(bào)價(jià)，甲公司決定采用公允價(jià)值模式對該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2009年l2月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為92000000元。2010年l2月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為93000000元。2015年46西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：（1）2009年10月1日，甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租。借：投資性房地產(chǎn)—成本90000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品90000000

（2）2009年12月31日，以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。2015年47西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院借：投資性房地產(chǎn)

—公允價(jià)值變動2000000

貸：公允價(jià)值變動損益2000000（3）2010年12月31日，公允價(jià)值又發(fā)生變動借：投資性房地產(chǎn)

—公允價(jià)值變動1000000

貸：公允價(jià)值變動損益10000002015年48西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

2009年1月1日，甲將一棟寫字樓租賃給乙公司使用，原采用成本模式計(jì)量，現(xiàn)在符合公允價(jià)值計(jì)量條件，轉(zhuǎn)為公允價(jià)值計(jì)量模式。該寫字樓原價(jià)900萬元,已計(jì)提折舊27萬元，賬面價(jià)873萬元，2011年1月1日的公允價(jià)值為950萬元，假設(shè)甲按照凈利潤的10％計(jì)提盈余公積。2015年49西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

借：投資性房地產(chǎn)—成本9500000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊270000

貸：投資性房地產(chǎn)9000000

利潤分配－未分配利潤693000

盈余公積770002015年50西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出

一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的處理原則

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出

——指以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目在持有期間發(fā)生的與投資性房地產(chǎn)使用效能直接相關(guān)的各項(xiàng)支出。即：改建擴(kuò)建支出裝修裝璜支出日常維修支出2015年51西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

1、資本化的后續(xù)支出

投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，如果延長其使用壽命或明顯改良其使用效能，從而導(dǎo)致流入企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益超過了原先的估計(jì)，并滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)將其資本化，計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本。（用“投資性房地產(chǎn)—在建”或者“在建工程”）2015年52西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

2、費(fèi)用化的后續(xù)支出

投資性房地產(chǎn)發(fā)生的后續(xù)支出，如果只是維護(hù)或恢復(fù)投資性房地產(chǎn)原有的使用效能，不可能導(dǎo)致流入企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益超過原先的估計(jì)，也不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)將其費(fèi)用化，計(jì)入當(dāng)期損益。（用“其他業(yè)務(wù)成本”）2015年53西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

第五節(jié)投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。即將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。2015年54西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

1、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日

（1）將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)

轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài),企業(yè)開始將其用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。

（2）作為存貨的房地產(chǎn)改為出租轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。2015年55西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

（3）自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。

（4）自用土地使用權(quán)停止自用改用于資本增值轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后，確定用于資本增值的日期。2015年56西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計(jì)處理

1、在成本模式下

應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。（1）成本模式投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)；（2）自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)；2015年57西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院2015年58西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

長江公司于2010年1月1日將采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（一棟建筑物）轉(zhuǎn)為行政管理部門使用，該建筑物2009年12月31日的賬面價(jià)值為1800萬元，（成本1900萬元，已折舊100萬元），

要求：編制長江公司2010年1月1日將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用的會計(jì)分錄。

2015年59西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

長江公司2010年1月1日將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用的會計(jì)分錄為：

借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊1000000固定資產(chǎn)19000000貸：投資性房地產(chǎn)19000000累計(jì)折舊1000000

2015年60西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

2.公允價(jià)值模式計(jì)量（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動損益)。

借：固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)(轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值)

公允價(jià)值變動損益貸：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動損益2015年61西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院2015年62西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

長江公司于2011年1月30日將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（一棟建筑物）轉(zhuǎn)為行政管理部門使用，該建筑物2010年12月31日的公允價(jià)值為2000萬元，（成本1900萬元，公允價(jià)值變動100萬元），2015年63西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

2011年1月30日的公允價(jià)值為2070萬元，轉(zhuǎn)換日該建筑物的尚可使用年限為15年，采用年限平均法計(jì)提折舊，無殘值。

要求：編制長江公司2011年1月30日將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用的會計(jì)分錄。2015年64西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

借：固定資產(chǎn)20700000

貸：投資性房地產(chǎn)

——成本19000000——公允價(jià)值變動1000000

公允價(jià)值變動損益7000002015年65西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

例如，長江房地產(chǎn)公司于2009年12月31日將一建筑物對外出租并采用公允價(jià)值模式計(jì)量，租期為3年，每年12月31日收取租金150萬元，出租時(shí)，該建筑物的成本為2800萬元，已提折舊500萬元，已提減值準(zhǔn)備300萬元尚可使用年限為20年，公允價(jià)值為1800萬元，2010年12月31日，該建筑物的公允價(jià)值為1850萬元。

要求：編制長江公司上述經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的會計(jì)分錄。2015年66西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

（1）2009.12.31借：投資性房地產(chǎn)

——成本18000000

公允價(jià)值變動損益2000000

累計(jì)折舊5000000

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備3000000

貸：固定資產(chǎn)280000002015年67西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院（2）2010.12.31借：銀行存款1500000

貸：其他業(yè)務(wù)收入1500000借：投資性房地產(chǎn)

——公允價(jià)值變動500000

貸：公允價(jià)值變動損益500000注意：處置時(shí)將該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)原累計(jì)公允價(jià)值變動損益轉(zhuǎn)為其他業(yè)務(wù)收入。2015年68西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

（2）自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量。轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的,其差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動損益），轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額作為資本公積（其他資本公積）。處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)收入）。2015年69西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

長江房地產(chǎn)公司于2009年12月31日將一建筑物對外出租并采用公允價(jià)值模式計(jì)量，租期為3年，每年12月31日收取租金150萬元，出租時(shí)，該建筑物的成本為2800萬元，已提折舊500萬元，已提減值準(zhǔn)備300萬元尚可使用年限為20年，公允價(jià)值為2200萬元，2010年2月3日，該建筑物的對外出售，收到1800萬元存入銀行。

要求：編制長江公司上述經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的會計(jì)分錄。2015年70西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院（1）2009.12.31借：投資性房地產(chǎn)—成本22000000

累計(jì)折舊5000000

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備3000000

貸：固定資產(chǎn)28000000

資本公積2000000（2）2010.2.3借：銀行存款18000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入180000002015年71西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院借：其他業(yè)務(wù)成本22000000

貸：投資性房地產(chǎn)－成本22000000

將該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)收入）借：資本公積

——其他資本公積2000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入20000002015年72西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院課堂練習(xí)

甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，2009年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2009年4月15日。2009年4月15日，該寫字樓的賬面余額為450000000元，未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后采用公允價(jià)值模式計(jì)量。2015年73西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

假設(shè)4月15日該寫字樓的公允價(jià)值為410000000元，2011年12月31日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為430000000元。2010年4月租賃期屆滿，甲企業(yè)收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，并于2010年6月以460000000元出售，出售款項(xiàng)已收訖。

2015年74西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：（1）2009年4月15日借：投資性房地產(chǎn)——成本410000000

公允價(jià)值變動損益40000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品450000000

（2）2009年12月31日借：投資性房地產(chǎn)

——（公允價(jià)值變動）20000000

貸：公允價(jià)值變動損益20000000

2015年75西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

（3）2010年6月，出售時(shí)借：銀行存款460000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入460000000借：其他業(yè)務(wù)成本430000000

貸：投資性房地產(chǎn)——成本

410000000——變動200000002015年76西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

同時(shí)，將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入。公允價(jià)值變動減值40000000元－公允價(jià)值變動增值20000000元＝公允價(jià)值變動減值20000000元借：其他業(yè)務(wù)收入20000000

貸：公允價(jià)值變動損益20000000

2015年77西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

沿用前例相關(guān)資料，假設(shè)轉(zhuǎn)換后采用公允價(jià)值模式計(jì)量，4月15日該寫字樓的公允價(jià)值為470000000元。2009年12月31日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為480000000元。2010年4月租賃期屆滿，甲企業(yè)收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，并于2010年6月以550000000元出售，出售款項(xiàng)已收訖。2015年78西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：（1）2009年4月15日借：投資性房地產(chǎn)

——寫字樓（成本）470000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品450000000

資本公積

——其他資本公積200000002015年79西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院（2）2009年12月31日借：投資性房地產(chǎn)

——寫字樓（公允價(jià)值變動）

10000000

貸：公允價(jià)值變動損益100000002015年80西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

（3）2010年6月，出售時(shí)借：銀行存款550000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入550000000

借：其他業(yè)務(wù)成本480000000

貸：投資性房地產(chǎn)

——（成本）470000000——（變動）100000002015年81西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

同時(shí)，將資產(chǎn)性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入借：公允價(jià)值變動損益l0000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入l0000000

同時(shí)，將轉(zhuǎn)換時(shí)原計(jì)入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入借：資本公積

——其他資本公積20000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入200000002015年82西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

[點(diǎn)評]：在轉(zhuǎn)換初始時(shí)會計(jì)處理不對稱：

若公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值，計(jì)入資本公積；小于原賬面價(jià)值，計(jì)入公允價(jià)值變動損益。處置時(shí)，要分別轉(zhuǎn)回，調(diào)整其他業(yè)務(wù)收入。2015年83西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

第六節(jié)投資性房地產(chǎn)的處置

企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時(shí)：

實(shí)際收到的處置收入計(jì)入

——其他業(yè)務(wù)收入

處置投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值計(jì)入

——其他業(yè)務(wù)成本2015年84西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

注意：對采用公允價(jià)值計(jì)量的，在出售時(shí)還要結(jié)轉(zhuǎn)原計(jì)入所有者權(quán)益的部分及原累計(jì)公允價(jià)值變動損益。

借：公允價(jià)值變動損益貸：其他業(yè)務(wù)收入2015年85西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

【例題】甲公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。租賃期滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價(jià)款為300000000元，乙公司已用銀行存款付清。

（1）假設(shè)這棟寫字樓原采用成本模式計(jì)量。出售時(shí)，該棟寫字樓的成本為280000000元，已計(jì)提折舊30000000元。2015年86西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

（2）假設(shè)這棟寫字樓原采用公允價(jià)值模式計(jì)量。

出售時(shí)，該棟寫字樓的原始成本為210000000元，公允價(jià)值變動為借方余額40000000元。2015年87西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院（1）假設(shè)這棟寫字樓原采用成本模式計(jì)量出售時(shí)，該棟寫字樓的成本為280000000元，已計(jì)提折舊30000000元。

甲公司的賬務(wù)處理如下：借：銀行存款300000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入300000000

借：其他業(yè)務(wù)成本250000000

累計(jì)折舊30000000

貸：投資性房地產(chǎn)—寫字樓2800000002015年88西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

（2）甲公司的賬務(wù)處理如下：借：銀行存款300000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入300000000借：其他業(yè)務(wù)成本250000000

貸：投資性房地產(chǎn)

——寫字樓（成本）210000000

——寫字樓（價(jià)值變動）40000000

2015年89西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

同時(shí)，將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入：借：公允價(jià)值變動損益40000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入40000000

2015年90西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

重點(diǎn)掌握投資性房地產(chǎn)的范圍確認(rèn)；投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量；后續(xù)計(jì)量（公允價(jià)值模式和成本模式）；轉(zhuǎn)換（投資性房地產(chǎn)和自用、存貨等的轉(zhuǎn)換處理思路）；處置（注意在處置時(shí)的核算處理細(xì)節(jié)）。[總結(jié)]：2015年91西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院關(guān)鍵術(shù)語投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量后續(xù)計(jì)量成本計(jì)量模式公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量模式的變更房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換2015年92西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院本章思考題1.什么是投資性房地產(chǎn)？核算范圍包括那些？2.投資性房地產(chǎn)如何進(jìn)行初始計(jì)量？3.采用公允價(jià)值模式的前提條件是什么？4.投資性房地產(chǎn)如何進(jìn)行后續(xù)計(jì)量？5.簡述投資性房地產(chǎn)采用成本模式和公允價(jià)值模式計(jì)量的異同。2015年93西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院本章練習(xí)題

1.甲公司采用公允價(jià)值模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，發(fā)生的有關(guān)業(yè)務(wù)資料如下：

（1）2008年12月1日甲公司與乙公司簽訂協(xié)議，將自用的廠房出租給丙公司，租期為3年，年租金為300萬元，于每年初收取，2009年1月1日為租賃期開始日，2015年94西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

2012年1月1日到期。轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值為1500萬元，該固定資產(chǎn)賬面原值為2000萬元，已計(jì)提的累計(jì)折舊為600萬元，已計(jì)提減值準(zhǔn)備60萬元。

（2）2009年12月31日該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為1800萬元。

（3）2010年12月31日該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為1630萬元。2015年95西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

（4）2011年12月31日該投