廣元錦頤地產(chǎn)南河項(xiàng)目溝通稿

中國·四川·廣元2012年10月廣元市錦頤地產(chǎn)南河項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略定位溝通稿呈：廣元市錦頤建設(shè)有限公司

通過與貴公司前期的初步溝通，同銳地產(chǎn)本著對項(xiàng)目發(fā)展前景及整體開發(fā)運(yùn)營的綜合考研，結(jié)合本項(xiàng)目的地理位置及地塊屬性和現(xiàn)有商業(yè)市場情況，將與貴公司在開發(fā)戰(zhàn)略、產(chǎn)品規(guī)劃思路及投資回報上做進(jìn)一步溝通。下面主要就區(qū)域的地產(chǎn)市場、消費(fèi)者、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品規(guī)劃及物業(yè)選型、財務(wù)測算等對項(xiàng)目開發(fā)推導(dǎo)出較佳的發(fā)展思路。報告說明21核心導(dǎo)讀432區(qū)域商業(yè)市場分析結(jié)論Factor3區(qū)域商業(yè)市場分析財務(wù)測算及產(chǎn)品規(guī)劃3第一部分:宏觀市場研究市場背景MainOutlineSecondaryOutlineMaincontentBackground我們需要理解在廣元市房地產(chǎn)的大背景下，項(xiàng)目面臨的區(qū)域競爭形勢是怎樣的，從而為本案定位提供依據(jù)。目錄房地產(chǎn)市場分析未來走勢研判第二部分:區(qū)域市場分析第四部分:財務(wù)測算及規(guī)劃第三部分:競爭個案分析中心城區(qū)土地市場分析商品房施、竣工面積分析商品房銷售量價分析……未來政策展望未來房地產(chǎn)形勢展望……城市概要政策狀況宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境……4第五部分:結(jié)論市場背景/城市概要/城市簡介廣元位于川陜甘三省交匯處，為四川的北大門出川的咽喉重地。是國家三線建設(shè)軍工基地、四川第五個國家級開發(fā)區(qū)、“國家優(yōu)秀旅游城市”。是一個以工業(yè)為主要支柱的三線城市。

廣元市位于四川省北部，地理座標(biāo)在北緯31゜31′至32゜56′，東經(jīng)104゜36′，至106゜45′之間，北與甘肅省武都縣、文縣、陜西省寧強(qiáng)縣、南鄭縣交界；南與南充市的南部縣、閬中市為鄰；西與綿陽市的平武縣、江油市、梓潼縣相連；東與巴中市的南江縣、巴州區(qū)接壤。幅員面積16314平方公里。

1985年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立地級市，轄利州、元壩、朝天3區(qū)和青川、旺蒼、劍閣、蒼溪4縣。2010年第六次全國人口普查顯示，全市常住人口為248.4萬人，城市人口規(guī)模為45萬人，預(yù)計到2020年城市人口將發(fā)展到60萬人.15市場背景/城市概要/城市總體特征新一輪城市總體規(guī)劃將廣元的城市性質(zhì)定位為連接我國西北、西南地區(qū)的綜合交通樞紐，以發(fā)展工業(yè)、物流和旅游為主的川、陜、甘結(jié)合部地區(qū)的區(qū)域性中心城市，最宜人居的生態(tài)園林城市和歷史文化名城。2020年用地規(guī)模達(dá)到61.2平方公里。構(gòu)建以中心片區(qū)為心，元壩片區(qū)為東翼、寶昭片區(qū)為西翼的“一心兩翼”的“人”字形帶狀組團(tuán)結(jié)構(gòu)。廣元中心城區(qū)作為廣元異地安置重點(diǎn)區(qū)域，使得周邊區(qū)縣受災(zāi)人口大量遷入。地處川、陜、甘結(jié)合部，宜居的城市環(huán)境吸引了部分的陜、甘的外地客群。城市總體定位：綜合交通樞紐、區(qū)域性中心城市、

最宜人居的生態(tài)園林城市和歷史文化名城。6市場背景/城市概要/城市規(guī)劃發(fā)展研究

萬源組團(tuán)、南河組團(tuán)、東壩組團(tuán)是中心片區(qū)定位最高的居住區(qū)

這三個重要區(qū)域都擁有得天獨(dú)厚的生態(tài)自然環(huán)境，及城市重要的區(qū)域地理位置，都有起著優(yōu)化城市區(qū)域與整體協(xié)調(diào)發(fā)展和提升的效應(yīng)，以及進(jìn)一步優(yōu)化外來資本投資廣元的效益。無論是“南河組團(tuán)”、“萬源組團(tuán)”還是“東壩組團(tuán)”的規(guī)劃，都注重生態(tài)、人文高品質(zhì)人居環(huán)境的營造，生態(tài)、低碳因此也成為了城市發(fā)展的重要導(dǎo)向規(guī)劃區(qū)域包含組團(tuán)規(guī)劃定位中心片區(qū)東壩組團(tuán)行政、金融商貿(mào)、文化科研教育中心，城市高質(zhì)量居住區(qū)南河組團(tuán)商貿(mào)、居住綜合區(qū)嘉陵組團(tuán)商貿(mào)、居住綜合區(qū)上西組團(tuán)交通、物流倉儲區(qū)綜合區(qū)下西組團(tuán)工業(yè)、倉儲、商貿(mào)物流、居住綜合區(qū)袁家壩組團(tuán)工業(yè)區(qū)來雁組團(tuán)工業(yè)區(qū)萬源組團(tuán)行政辦公區(qū)及高品質(zhì)生態(tài)住宅區(qū)盤龍組團(tuán)工業(yè)居住綜合區(qū)大石組團(tuán)居住區(qū)工農(nóng)組團(tuán)居住區(qū)寶昭片區(qū)寶輪院組團(tuán)商貿(mào)、物流、行政、文教、居住綜合區(qū)石龍壩組團(tuán)工業(yè)居住綜合區(qū)羅家溝組團(tuán)工業(yè)區(qū)曲回壩組團(tuán)工業(yè)居住綜合區(qū)元壩片區(qū)元壩組團(tuán)行政、商貿(mào)、物流、文教、居住綜合區(qū)泉壩組團(tuán)工業(yè)居住綜合區(qū)榮山組團(tuán)榮山煤礦的后勤保障基地中心片區(qū)寶昭片區(qū)元壩片區(qū)7市場背景/城市概要/城市交通體系日益完善的交通體系將為廣元導(dǎo)入外來客群，對川東北區(qū)域輻射能力也越來越強(qiáng)。公路、鐵路、航空系統(tǒng)完備

公路系統(tǒng)規(guī)劃增建京昆高速公路（城區(qū)段）二線，新建廣陜—廣巴城北連接線，形成以城市為核心，綿廣、廣陜、廣巴、廣南、廣甘為射線的高速公路網(wǎng)。規(guī)劃以國道202、108線，廣旺鐵路城區(qū)段路基、現(xiàn)狀京昆高速城區(qū)段為基礎(chǔ)，分階段實(shí)施貫通城市的X形城市快速交通通道。廣元火車站是國家一等站，可通往全國22個城市。廣元盤龍機(jī)場按4D級規(guī)劃、4C級建設(shè)。2009年復(fù)航后，可起降B737、TU-154、空客A320等300座以下飛機(jī)飛行。

這些都為導(dǎo)入全國性客源成為可能。規(guī)劃建成四川第三大港口——廣元港新增河運(yùn)系統(tǒng)，填補(bǔ)水運(yùn)系統(tǒng)空缺。81月1月26日，新國八條2月3月18日，國資委要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天出退出方案3月4月4月13日,住建部要求加快保障房建設(shè)遏制房價過快上漲4月15日，新國十條4月17日國務(wù)院：房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸4月21日二套房以住房套數(shù)界定不再以貸款為準(zhǔn)5月2日，央行年內(nèi)第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率5月7月8月7月21日，四川下發(fā)通知堅決制止違法違規(guī)強(qiáng)制征地拆遷5月19日，國稅總局頒布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》9月9月29日新政，二次調(diào)控正式頒布，“新國十條”升級10月10月1日,對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅2011年多次重申土地增值稅問題政策注重具體執(zhí)行層面加息1月2月3月4月4月29日，限地價、競公租房面積1月26日新國八條出臺，1月28，重慶、上海房產(chǎn)稅開始試點(diǎn)7月7月12日，新國五條實(shí)行寬嚴(yán)有別、收放并舉的房地產(chǎn)調(diào)控政策國務(wù)院出臺《國十條》新政，更大力度遏制房價過快上漲調(diào)控進(jìn)入觀察期，具體執(zhí)行層面更加細(xì)化調(diào)控政策輪番出臺二、三線城市調(diào)控收緊市場背景/政策狀況/宏觀政策目前房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入穩(wěn)步消化期，房價快速上漲的勢頭得到明顯遏制，房地產(chǎn)市場重心明顯向二三線城市轉(zhuǎn)移。4月19日，住建部要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購房實(shí)名制；未獲預(yù)售許可開發(fā)商不得收取定金政策力度加大9市場背景/政策狀況/廣元市當(dāng)?shù)卣呦拶徬拶J限價保障房首套房首付4成，利率上浮10%二套房首付6成，利率上浮20%三套房停貸三套房還可以一次性付款購買三套以上即使是一次性也不能備案購房者必須是廣元當(dāng)?shù)厝朔钱?dāng)?shù)厝吮仨毺峁?年社?；蚣{稅證明2011年城區(qū)開工建設(shè)任務(wù)：廉租房500套經(jīng)濟(jì)適用房1050套公租房1300套限價商品房250套房價控制目標(biāo)：新建住房平均價格至年底上漲幅度總體控制在年度GDP預(yù)計增長速度以內(nèi)，具體增長幅度不超過10%

。金域華府事件后，統(tǒng)一規(guī)定房價不超過7000元/平米。2011年5月1日起，商品房銷售實(shí)行“一房一標(biāo)”

廣元當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策更加嚴(yán)厲，市場規(guī)范。10市場背景/宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境/

國內(nèi)生產(chǎn)總值2005-2010年GDP走勢情況分析廣元市的國民生產(chǎn)總值呈現(xiàn)良好的增長態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式良好。政府目標(biāo)是到2015年GDP到底600億元，2020年達(dá)到1400億元。

經(jīng)省統(tǒng)計局審定，2011年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）突破400億元，達(dá)403.54億元，比2007年接近翻一番。2011年全市經(jīng)濟(jì)（GDP）增長15.6%，增幅比全國平均水平高6.4個百分點(diǎn)，比全省高0.6個百分點(diǎn)，增速居全省第4位。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值83.80億元，增長4.4％，增速居全省第4位；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值180.16億元，增長26.2％，增速居全省第2位；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值139.58億元，增長11.6％，增速居全省第7位。2011年各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱產(chǎn)值增漲值GDP403.54億25.37％第一產(chǎn)業(yè)83.8億4.50%第二產(chǎn)業(yè)180.16億26.30%第三產(chǎn)業(yè)139.58億11.60%工業(yè)增加值155.79億29.4％固定資產(chǎn)投資500.37億6.6％11市場背景/宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境/人民生活2005-2010年人均可支配收入支出情況收入整體呈現(xiàn)增長態(tài)勢：從06年起，居民可支配收入增長幅度超過11％，之后便始終保持在13％-20％之間的增長態(tài)勢2011年全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到21810元，增長14.1%；人均消費(fèi)支出10796元，增長18.5%。農(nóng)民人均純收入6977元，增長17.9%；人均生活消費(fèi)支出6705元，增長8%。隨著城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，居民收入也不斷得到提高，提高了城鎮(zhèn)居民的購房積極性12作為一個三線城市，廣元宏觀經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢，人民的生活水平也獲得了長足的提高和進(jìn)步，其災(zāi)后重建的特殊性決定了大量的市區(qū)周邊人口的導(dǎo)入。因此，無論是固定資產(chǎn)的投資還是個人購房，都具備了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，廣元的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境是積極向上的。政府預(yù)測在2015年第二產(chǎn)業(yè)占比達(dá)到56%，2020年占比達(dá)到63%，政府加大第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展力度，勢必為廣元導(dǎo)入更多工業(yè)產(chǎn)業(yè)園企業(yè)客戶。嚴(yán)厲的調(diào)控使得消費(fèi)者的購房門檻不斷提升，購買需求抑制明顯，購房者處于心理焦灼期，一方面，調(diào)控1年多，房價不跌反升，另外一方面又期望調(diào)控使得房價下行。兩種矛盾的心理加劇了客群購房信心未來的不確定性。房地產(chǎn)行業(yè)將越來越來向理性和健康的方向發(fā)展，去泡沫化也越來越明顯。未來走勢研判/未來房地產(chǎn)形勢展望未來相當(dāng)長一段時間內(nèi)房地產(chǎn)市場將仍是政策主導(dǎo)型13第一部分:宏觀市場研究區(qū)域情況概述MainOutlineSecondaryOutlineMaincontentBackground我們需要理解在廣元市房地產(chǎn)的大背景下，項(xiàng)目面臨的區(qū)域競爭形勢是怎樣的，從而為本案定位提供依據(jù)。目錄區(qū)域住宅市場分析區(qū)域商業(yè)市場分析第二部分:區(qū)域市場分析第四部分:財務(wù)測算及規(guī)劃第三部分:競爭個案分析競爭板塊分析南河片區(qū)VS東壩片區(qū)……片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀其他區(qū)域商業(yè)概況小結(jié)……區(qū)域環(huán)境概述區(qū)域規(guī)劃區(qū)域空間結(jié)構(gòu)定位……區(qū)域市場結(jié)論未來發(fā)展預(yù)測14區(qū)域住宅市場分析2萬源片區(qū)、東壩片區(qū)、南河片區(qū)、嘉陵片區(qū)從現(xiàn)有的城市格局看，以及城市自身發(fā)展角度看，新舊城區(qū)界限較為明晰，四個區(qū)域緊密連接又相互有各自的整，本項(xiàng)目躲在區(qū)域在南河片區(qū)，主要就下面四個片區(qū)進(jìn)行分析：萬源片區(qū)南河片區(qū)嘉陵片區(qū)東壩片區(qū)15區(qū)域住宅市場分析/競爭板塊分析/各區(qū)遠(yuǎn)期用地布局圖區(qū)域競爭片區(qū)定位中心區(qū)域萬源片區(qū)行政辦公區(qū)及高品質(zhì)生態(tài)住宅區(qū)東壩片區(qū)行政、金融商貿(mào)、文化科研教育中心，城市高質(zhì)量居住區(qū)南河片區(qū)商貿(mào)、居住綜合區(qū)嘉陵片區(qū)商貿(mào)、居住綜合區(qū)16區(qū)域住宅市場分析/競爭板塊分析/各區(qū)域基本狀況評價評價指標(biāo)區(qū)位優(yōu)勢、地理優(yōu)勢、自然環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、政府導(dǎo)向和未來發(fā)展共六個指標(biāo)各指標(biāo)定義區(qū)位優(yōu)勢：由于自身的條件在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所占據(jù)的有利條件；地理優(yōu)勢：由于地理位置在城市發(fā)展中所獲得的利益；自然環(huán)境：相對于社會環(huán)境而言，指天然之形成的環(huán)境；基礎(chǔ)設(shè)施：指市政基礎(chǔ)設(shè)施，主要指道路、電、水、煤等；政府導(dǎo)向：政府以及各區(qū)政府在該區(qū)發(fā)展的過程中所起的積極作用的大小；未來發(fā)展：主要是各區(qū)域以及城市所確定的未來發(fā)展規(guī)劃。評分等級最好、較好、一般、較差和差5個等級評分標(biāo)準(zhǔn)各評估因素的標(biāo)準(zhǔn)是比較每個區(qū)的現(xiàn)實(shí)狀況，某一區(qū)域某一指標(biāo)在所有區(qū)域中最好，則該區(qū)域在該指標(biāo)的評價上是最好，依此類推則最差的為最差，另外三個等級與上述兩個等級比較后獲得。表達(dá)方式★★★★★：最好★★★★：較好★★★：一般★★：較差★：差17區(qū)域競爭片區(qū)區(qū)位優(yōu)勢地理優(yōu)勢自然環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施政府導(dǎo)向未來發(fā)展綜合得分中心區(qū)域萬源片區(qū)★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★22東壩片區(qū)★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★25南河片區(qū)★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★22嘉陵片區(qū)★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★21區(qū)域住宅市場分析/競爭板塊分析/各區(qū)域基本狀況評價>>>南河片區(qū)在自然環(huán)境、政府導(dǎo)向、未來發(fā)展前景三方面都是各片區(qū)中較好，隨著片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的完善和成熟，當(dāng)前基礎(chǔ)設(shè)施較差的現(xiàn)狀將得到改變，其宜居性將超越其他三個區(qū)域。18區(qū)域住宅市場分析/競爭板塊分析/各區(qū)域市場機(jī)會在對各區(qū)域的基本狀況和商品住宅發(fā)展的基本條件分析和評價的基礎(chǔ)上，對各區(qū)域商品地產(chǎn)投資的市場機(jī)會進(jìn)行分析。按照商品住宅現(xiàn)狀和潛在市場機(jī)會兩個方面對各區(qū)進(jìn)行分析，分析結(jié)果如表所示。區(qū)域競爭片區(qū)商品住宅現(xiàn)狀潛在市場機(jī)會中心區(qū)域東壩片區(qū)當(dāng)前開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，有高層、小高層、多層各種類型產(chǎn)品同時在售，住宅產(chǎn)品檔次差異較大，價差較大。當(dāng)前最高品質(zhì)及最高售價的項(xiàng)目均在本區(qū)域?？晒╅_發(fā)的土地較多，但地段較好的用地已經(jīng)非常稀缺。住宅供應(yīng)增長迅速，受土地成本大幅增長的因素，開發(fā)利潤趨低，可建造規(guī)模化住宅社區(qū)降低開發(fā)風(fēng)險從而獲利。南河片區(qū)片區(qū)以小高層、高層項(xiàng)目為主，當(dāng)前在售項(xiàng)目品相不高，售價也不高。品質(zhì)較高項(xiàng)目主要集中在濱河路沿線。住宅供應(yīng)增長迅速，受土地成本大幅增長的因素，開發(fā)利潤趨低，可建造規(guī)?；≌鐓^(qū)降低開發(fā)風(fēng)險從而獲利。萬源片區(qū)當(dāng)前僅有南岸陽光一個小高層項(xiàng)目在售，項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)不高片區(qū)可供開發(fā)的土地較多，且具有一定規(guī)模，升值潛力較大。商品住宅用地規(guī)劃有高層、多層、低層區(qū)，住宅產(chǎn)品類型將最為豐富，隨著區(qū)域的成熟和交通體系的延伸，將成為廣元的高檔住宅區(qū)，別墅、類別墅類產(chǎn)品將填補(bǔ)廣元當(dāng)前市場空白嘉陵片區(qū)以小高層、高層高密度住宅類型為主，均價最高，但最高價住宅低于東壩片區(qū)的最高價。老城區(qū)擁有良好的醫(yī)療衛(wèi)生和教育設(shè)施，商務(wù)地位突出，住宅開發(fā)可能面臨更為嚴(yán)格的政府規(guī)劃和控制；交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，但道路擁堵情況較嚴(yán)重，交通成本較高；土地拆遷成本高且稀少、面積不大，價格高昂，其過高的銷售價格也成為開發(fā)風(fēng)險之一。19區(qū)域?qū)傩裕捍{(diào)整的老城區(qū)，商貿(mào)、居住綜合區(qū)。區(qū)域優(yōu)勢：配套完善、交通通達(dá)性好，濱河南路是該區(qū)域當(dāng)前開發(fā)熱點(diǎn)，項(xiàng)目開發(fā)水平有所提升。區(qū)域劣勢：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，居住環(huán)境較差，現(xiàn)有居民普遍素質(zhì)不高；房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)整體水平不高；區(qū)域可供開發(fā)用地少，難以形成集中開發(fā)的市場形勢。主要項(xiàng)目：金域香江等目前市場價格：5200元/平米左右購房者描述：商業(yè)規(guī)劃亟待調(diào)整提升，住宅以宜居環(huán)境導(dǎo)入客戶為主區(qū)域住宅市場分析/競爭板塊分析/南河片區(qū)區(qū)域?qū)傩裕盒屡d的行政、金融商貿(mào)、文化科研教育中心，區(qū)域發(fā)展成熟度較高的高品質(zhì)住區(qū)區(qū)域優(yōu)勢：當(dāng)前開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域；客群認(rèn)知度、認(rèn)可度較高；片區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)較高，生活配套基本完善；土地供給充沛，未來將有大盤出現(xiàn)；河景資源豐富區(qū)域劣勢：房地產(chǎn)項(xiàng)目檔次參差不齊；住宅售價最高項(xiàng)目所在的區(qū)域，對客戶購買力要求高；目前可用于高端項(xiàng)目開發(fā)的用地有限。主要項(xiàng)目：御錦灣、金域華府等目前市場價格：4000-7297元/平米購房者描述：主要來自兩大區(qū)域，一是中心城區(qū)分流客，二是周邊區(qū)縣客源。在中心城區(qū)分流客中還有一部分政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位客源區(qū)域住宅市場分析/競爭板塊分析/東壩片區(qū)給本案的啟示和借鑒：本案最強(qiáng)有力的競爭板塊，老城區(qū)的客源在向東分流時，考慮到配套和交通便利度的問題，可能會優(yōu)先考慮南河或者東壩片區(qū)。21區(qū)域?qū)傩裕簜鹘y(tǒng)的市中心區(qū)域，新舊混雜的商業(yè)居住混合區(qū)域；該片區(qū)房產(chǎn)發(fā)展主要依靠廣元本地經(jīng)濟(jì)、人口增長而逐漸成型，人口稠密、交通發(fā)達(dá)、配套完善；商業(yè)環(huán)境自然形成，具有良好的自我生存能力區(qū)域優(yōu)勢：生活配套完善，市內(nèi)交通便捷；商業(yè)發(fā)達(dá)、市政配套完善區(qū)域劣勢：新舊建筑混雜，區(qū)域可塑性不高；土地供給不規(guī)整，體量小，現(xiàn)代的品質(zhì)樓盤開發(fā)受阻；交通通達(dá)性較差，時間成本較大；土地價格造成開發(fā)成本提升主要項(xiàng)目：翠江半島等目前市場價格：4200-6000元/平米購房者描述：主要來自老城區(qū)客戶，少量來自周邊區(qū)縣。給本案的啟示和借鑒：由于本案很大一部分客源將會從該片區(qū)導(dǎo)入，因此該板塊也成為了競爭板塊。嘉陵片區(qū)購房的動機(jī)行為基本上能在本案得到滿足，即改善居住，本案如能利用好兩個板塊之間的差價效應(yīng)，突出萬源片區(qū)的高品質(zhì)居住性，解決客戶關(guān)心的交通便利度、配套完善度等問題便能從中捕獲不少客源區(qū)域住宅市場分析/競爭板塊分析/嘉陵片區(qū)22區(qū)域商業(yè)市場分析/萬源片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀3南岸陽光沿街商鋪——萬源1號街體量：約8000平米面積區(qū)間：40-800平米建筑形態(tài)：沿街底商，1-2F，層高3.9-4.5米主要業(yè)態(tài)：休閑、服務(wù)、餐飲、文化等租售價格：售價8500-180000元/平米

目前狀況：預(yù)售中，2011年9月1日開盤，截止到9月10日，43套房源預(yù)售3套，預(yù)定9套。目前板塊內(nèi)當(dāng)期唯一一個預(yù)售商業(yè)項(xiàng)目，均屬于社區(qū)配套型,滿足小區(qū)居民的日常生活需求為主?？蛻艨春迷搮^(qū)域的未來發(fā)展?jié)摿ΓA(yù)售情況較佳。商業(yè)剛剛起步，未來發(fā)展?jié)摿^大23區(qū)域商業(yè)市場分析/其他區(qū)域商業(yè)概況/嘉陵片區(qū)嘉陵片區(qū)老城商業(yè)中心地位無法取代永隆百貨體量：約4萬平米建筑形態(tài)：小高層綜合商業(yè)體主要業(yè)態(tài)：

1-4樓為百貨類，5-6樓餐飲娛樂，7-13層酒店租售價格：商場不出租，以聯(lián)營方式和租戶合作摩爾天成體量：商場4.5萬平米（另有五星級涉外酒店4.4萬平米）建筑形態(tài)：綜合商業(yè)體主要業(yè)態(tài)：百貨、超市、精品家私、品牌專賣店、餐飲、娛樂租售價格：租賃價格20-150元/平米/月步行街一帶商業(yè)體量：較大建筑形態(tài)：商業(yè)街主要業(yè)態(tài)：餐飲、劇場、百貨、酒店、超市、服飾租售價格：租賃價格30-150元/平米/月嘉陵片區(qū)，因其悠久的歷史傳承，以及地處三片區(qū)中心的獨(dú)特地理位置，仍理所當(dāng)然地成為廣元的商業(yè)中心。另外一方面由于廣元消費(fèi)習(xí)慣，導(dǎo)致人氣、商業(yè)氛圍在此區(qū)域非常集中，特別是永隆百貨一帶的區(qū)域。24區(qū)域商業(yè)市場分析/其他區(qū)域商業(yè)概況/東壩片區(qū)雙羽鳳凰城精品家私廣場體量：不詳建筑形態(tài)：商業(yè)街主要業(yè)態(tài)：綜合百貨、超市、娛樂、家居、西餐租售價格：租賃價格外街70-90元/平米/月，內(nèi)街15-50元/平米/月售價外街10000-20000元/平米，內(nèi)街7000元/平米城市花園三期臨河商業(yè)街體量：約2萬平米建筑形態(tài)：商業(yè)街主要業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂、零售租售價格：租賃價格35-65元/平米/月東壩片區(qū)的主要商業(yè)是依托住宅項(xiàng)目開發(fā)的生活配套及區(qū)域配套獨(dú)立商業(yè)體。25區(qū)域商業(yè)市場分析/其他區(qū)域商業(yè)概況/南河片區(qū)南河車站商業(yè)體量：不詳建筑形態(tài)：3層零星商業(yè)主要業(yè)態(tài)：酒店、旅館、休閑娛樂、餐飲租售價格：租賃價格40-150元/平米/月南河片區(qū)的商業(yè)多集中在車站附近以服務(wù)旅客的酒店、旅館、餐飲及零售商鋪為主。26供應(yīng)量：目前廣元商業(yè)整體存量及即將上市的產(chǎn)品總量不大，消化難度較大。業(yè)態(tài)規(guī)劃：百貨、超市等大賣場，餐飲娛樂、運(yùn)動休閑等商業(yè)街，旅游文化等復(fù)合商業(yè)體。租售方式：社區(qū)配套型商業(yè)以銷售為主，區(qū)域輻射型商業(yè)以租賃為主，有聯(lián)營形式。租售價格：商鋪價格在5000—40000元/平米之間，租金水平在20—200元/平米/月之間。物業(yè)建議：規(guī)劃體量較小商業(yè)街，以高端餐飲、娛樂等生活配套提升區(qū)域商業(yè)氛圍和人氣，為項(xiàng)目生活配套做支撐。發(fā)展預(yù)期：2012上市商業(yè)面積不是很大，但消化難度也不小，所以在商業(yè)的上市和銷售過程中，一定得把握好時機(jī)和營銷策略。居民消費(fèi)習(xí)慣難以短時間改變，區(qū)域商業(yè)氛圍的形成還有待時日，商業(yè)規(guī)劃時應(yīng)注意控制體量和業(yè)態(tài)區(qū)域商業(yè)市場分析/小結(jié)27南河片區(qū)屬于傳統(tǒng)老城區(qū)，已經(jīng)不能夠滿足現(xiàn)有的消費(fèi)市場，提高區(qū)域商業(yè)檔次其輻射能力及現(xiàn)實(shí)意義重大。

從近期幾個重要地塊可以看出，本項(xiàng)目所承受的地價較高，如東壩片區(qū)當(dāng)前地價約400萬元/畝，2010年4月30，都江堰市佳美實(shí)業(yè)有限公司拍得廣元市利州區(qū)東壩辦事處萬源東部安置點(diǎn)西側(cè)商住用地（即是現(xiàn)在的南岸陽光項(xiàng)目）約48.7畝，樓面地價為1068元/平米。同時，廣元市瑞達(dá)實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司拍得萬源規(guī)劃大橋南側(cè)約85畝商服、住宅開發(fā)用地，成交單價約205萬元/畝，樓面地價為1025元/平米。同年8月，雪峰辦事處萬源新區(qū)（萬源大橋橋頭西側(cè)）地塊以單價約346萬元/畝的價格被廣元市宏圖建設(shè)有限公司競得，樓面地價為1298元/平米。從前期交流可知，本項(xiàng)目樓盤價將達(dá)到2800元/平米以上，高處一大截。區(qū)域未來對商業(yè)需求量較大，高端業(yè)態(tài)的規(guī)劃和品牌主力商家的引入將決定商業(yè)開發(fā)經(jīng)營的成敗

南河片區(qū)除了滿足區(qū)域內(nèi)外，還對整個城區(qū)的輻射計新區(qū)的輻射很高，所以對商業(yè)的需求也相應(yīng)較高，廣元消費(fèi)習(xí)慣還是在老城區(qū)，要想?yún)^(qū)域內(nèi)的人群積聚在本項(xiàng)目，將其他區(qū)域的人群被吸引到南河消費(fèi)，必須有一個超強(qiáng)吸引人氣的商業(yè)復(fù)合形態(tài)。4區(qū)域市場結(jié)論未來發(fā)展預(yù)測28第一部分:宏觀市場研究主要競爭個案分布和界定MainOutlineSecondaryOutlineMaincontentBackground我們需要理解在廣元市房地產(chǎn)的大背景下，項(xiàng)目面臨的區(qū)域競爭形勢是怎樣的，從而為本案定位提供依據(jù)。目錄項(xiàng)目基本情況分析重點(diǎn)競爭個案詳析第二部分:區(qū)域市場分析第四部分:財務(wù)測算及規(guī)劃第三部分:重點(diǎn)個案分析產(chǎn)品分析平層布局分析主力面積分析南岸陽光御錦灣金域華府……29第五部分:結(jié)論見專題市調(diào)報告第一部分:宏觀市場研究項(xiàng)目定位MainOutlineSecondaryOutlineMaincontentBackground我們需要理解在廣元市房地產(chǎn)的大背景下，項(xiàng)目自身特點(diǎn)及財務(wù)測算設(shè)置一個合理的利潤空間下，為本案定位提供依據(jù)。目錄財務(wù)測算產(chǎn)品規(guī)劃及物業(yè)選型第二部分:區(qū)域市場分析第四部分:財務(wù)測算及規(guī)劃第三部分:競爭個案分析產(chǎn)品分析項(xiàng)目定位財務(wù)預(yù)算投資回報測算物業(yè)選型

商家選型30311SWOT分析項(xiàng)目優(yōu)勢→Strength1、項(xiàng)目處于南河區(qū)域，城市中心地帶、市政及基礎(chǔ)設(shè)施配套較為完善；2、項(xiàng)目緊鄰南山公園、大區(qū)域河流環(huán)抱，既到達(dá)性強(qiáng)且又自成體系，尊享城市半島的環(huán)境優(yōu)勢，被城市高度認(rèn)同，商業(yè)對外輻射強(qiáng)；3、區(qū)域房地產(chǎn)市場連年穩(wěn)步上漲，入駐人口和企業(yè)越來越多，本項(xiàng)目作為一個升級換代的商業(yè)綜合體，恰好滿足其需求，有效的降低了區(qū)域消費(fèi)市場的擠出效應(yīng)；4、本項(xiàng)目可能是城市廣場型的復(fù)合型項(xiàng)目，功能多樣，可成為傳統(tǒng)的南河區(qū)域地標(biāo)性建筑；5、交通便捷，輻射作用明顯；6、可商業(yè)、酒店、寫字樓聯(lián)動開發(fā)，便于為區(qū)域打造綜合配套設(shè)施，提升樓盤品質(zhì)；321SWOT分析項(xiàng)目開發(fā)劣勢→Weakness如果是綜合性物業(yè)開發(fā)，且需要在周邊2公里內(nèi)吸引本區(qū)域的常住人口的消費(fèi)習(xí)慣，則需要一定的時間來培育市場區(qū)，因此前期有一定的經(jīng)營壓力，整個商業(yè)體對該地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長極對外輻射力有一定依賴性。應(yīng)對策略：1、以消費(fèi)目的地位初步定為，對主營店的選擇非常重要，主營店對聯(lián)營物業(yè)的業(yè)態(tài)及附加值影響巨大，且對物業(yè)的銷售價格影響至關(guān)重要；2、加強(qiáng)營銷力度，樹立區(qū)域市場的知名度；3、做好項(xiàng)產(chǎn)品設(shè)計與項(xiàng)目定位，優(yōu)化項(xiàng)目策劃方案并保證有效的策劃執(zhí)行，充分把握市場需求，以利項(xiàng)目建成后的銷售；4、加強(qiáng)招商策劃、宣傳和執(zhí)行工作，爭取吸引成熟的，有品牌號召力的企業(yè)入駐，從而打開后續(xù)市場；5、對辦公采用靈活的運(yùn)作方式，如租售并舉，帶租約銷售等，化解只售而銷售乏力的風(fēng)險。331SWOT分析機(jī)會點(diǎn)→Opportunity1、區(qū)域具備居住、商務(wù)、休閑娛樂中心的先天性條件；2、中心城區(qū)及區(qū)域房地產(chǎn)市場供需平衡購銷兩旺，價格平穩(wěn)增長，前景看好；3、舊城改造力度加大及農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化加速，房地產(chǎn)市場需求將迅速增加；4、老城區(qū)商業(yè)市場的滯后及區(qū)域旺盛的購買力為項(xiàng)目商業(yè)提供了土壤；5、區(qū)域可借區(qū)域休閑經(jīng)濟(jì)及旅游、會務(wù)經(jīng)濟(jì)東風(fēng)，集聚商業(yè)人氣及填補(bǔ)中高檔酒店市場及辦公市場空白；341SWOT分析威脅點(diǎn)→Threat1、政策形成房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險，對投資類客戶心理因素影響較大；2、地塊形狀及內(nèi)部交通組織將是規(guī)劃上的難題、比有如酒店、辦公及主營店講對口岸位置的爭奪可能，且周邊已有大型商業(yè)項(xiàng)目及規(guī)劃中的商業(yè)體，競爭較為激烈；3、應(yīng)對策略：差異化經(jīng)營、領(lǐng)先的規(guī)劃設(shè)計、一流的配套及服務(wù)來吸引消費(fèi)，通過定制性消費(fèi)來拉動高端消費(fèi)群體。352規(guī)劃初步設(shè)想地塊分析地塊指標(biāo)1、地塊紅線長邊約80米，短邊約50米；2、除去退距后，長邊約60-65米，短邊約35-40米；3、限高100米；4、容積率7-8；5、其它指標(biāo)及要求：暫無。6、用地面積約6.9畝，約4畝用于建設(shè)，即覆蓋率55%左右；（未提供標(biāo)準(zhǔn)的紅線圖，上述數(shù)據(jù)為與貴公司交流得出及假定設(shè)想）362規(guī)劃初步設(shè)想地塊分析1、項(xiàng)目呈東西狀，東南面均為城市干道，展示面良好，北與住宅區(qū)接壤；2、在東南面展示性好的位置，應(yīng)當(dāng)盡量形成開放式廣場，且在造型上要有空間立體感覺，利于打造大型商業(yè)、寫字樓，且酒店以標(biāo)志性建筑呈現(xiàn)有必要性；3、在步行街的部分，應(yīng)當(dāng)盡量營造內(nèi)街的感覺，建議把現(xiàn)有的零散小型批發(fā)市場的門店做整體整合，提升其形象并整合其業(yè)態(tài)，起到整體打造的目的。N城市干道城市干道步行街強(qiáng)化十字路口，突出路口廣場，展示視覺效果，吸引人氣，凝聚商氣步行街，起到分流和緩沖作用，為購物、酒店、寫字樓消費(fèi)提供提供便捷通道，同時建議整體打造。373概念初步設(shè)想1、設(shè)計設(shè)想（1）以酒店為拔高項(xiàng)目整體品質(zhì)為核心，酒店處在兩處快速通道交匯最近的位置，通過十字路口、20米以上的綠化退距、廣場來弱化局促感，通過酒店的大體量，絢麗的外立面，結(jié)合寫字樓及商業(yè)聯(lián)動，實(shí)現(xiàn)體量的宏偉和高尚品質(zhì)；（2）臨街主街兩面盡量做到簡潔大方，廣場為酒店服務(wù)并在減弱局促感同時提升品質(zhì)，寫字樓和內(nèi)部商業(yè)盡量通過地塊東北面的規(guī)劃道路實(shí)現(xiàn)交通立體組織；（3）裙樓內(nèi)部通過立體交通與酒店寫字樓互動，形成相互配套聯(lián)動的目的；2、呈現(xiàn)形式（1）準(zhǔn)五星級酒店一座+裙樓商業(yè)；（2）寫字樓可以與酒店合并，或者用A-B區(qū)分開；（3）一棟塔樓（公寓）；說明：豎直向上的高層塔樓以南北朝向排布，有機(jī)融入周圍的城市紋理，把部分塔樓的大廳形成于塔樓和商場之間，有效的形成一個視覺緩沖；通過精致的小品景觀形成一種強(qiáng)烈的空間感，把廣元及川東北人的消費(fèi)習(xí)慣融入建筑設(shè)計和空間布局中。公寓寫字樓酒店公寓寫字樓酒店（方案1）（方案2）384物業(yè)初步定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位：項(xiàng)目整體定位為具現(xiàn)代時尚風(fēng)格，集商業(yè)、酒店、居住、休閑、娛樂為一體的多業(yè)態(tài)的綜合商業(yè)居住區(qū)。（一）商業(yè)定位：1、總體定位：區(qū)域級、復(fù)合型、都市化、消費(fèi)中心、體驗(yàn)中心、購物中心。（1）以鮮明都市特色定向商業(yè)和生活配套升級商業(yè)為功能核心，形成具有跨區(qū)域輻射能力的、復(fù)合型生活消費(fèi)中心、體驗(yàn)中心；（2）滿足城市家庭全方位全時段的生活、休閑、娛樂、文化、運(yùn)動、購物、飲食等多元化體驗(yàn)性生活消費(fèi)需求；（3）升級為南河片區(qū)來至整個廣元市區(qū)的全新的消費(fèi)級，支撐都市生活的動力樞紐。394物業(yè)初步定位典型案例：上海大寧國際廣場（1）基本情況：25萬平方米的總建筑面積由地面20萬平方米和地下5萬平方米組成。共有15棟錯落有致的建筑、11個大小廣場和庭院、約2公里步行街和1,300個停車位。地面20萬平方米建筑面積主要為：商務(wù)酒店：30,000平方米，辦公樓：39,000平方米，商業(yè)零售：50,000平方米，餐飲/娛樂/生活/文化：60,000平方米，停車場和公共區(qū)域：21,000平方米地下5萬平方米建筑面積主要為停車場和設(shè)備機(jī)房。（2）商業(yè)功能：商務(wù)酒店、辦公樓、零售、餐飲、文化、娛樂、教育和城市生活配套設(shè)施等。（3）可借鑒之處：業(yè)態(tài)規(guī)劃明確，功能分區(qū)明顯；組團(tuán)產(chǎn)品設(shè)計，合理引導(dǎo)人流；招商工作到位，迅速積聚人氣；細(xì)節(jié)體現(xiàn)關(guān)懷，充分考慮需求。建議商業(yè)賣場采取主力店+次主力店+專業(yè)店+零售的模式，主力賣場首選對區(qū)域價值提升較快的一線商超引爆市場，積聚人氣，其余業(yè)態(tài)主要涵蓋零售購物、餐飲服務(wù)、文化娛樂及附屬設(shè)施——生活超市的范疇。404物業(yè)初步定位酒店定位酒店定位：準(zhǔn)五星級酒店，起到填補(bǔ)空缺及提升項(xiàng)目形象的目的，南河片區(qū)乃至整個城東南高尚人群提供消費(fèi)體驗(yàn)消費(fèi)的場所；但酒店的運(yùn)營將對公司的管理要求較高，需要提前籌備管理人才。414物業(yè)初步定位住宅產(chǎn)品定位1、產(chǎn)品品質(zhì)訴求（1）追求高性價比：與同類項(xiàng)目相比，在品質(zhì)不輸?shù)臈l件下控制產(chǎn)品總價，使項(xiàng)目與競爭對手在總價方面具有一定市場競爭力；（2）宜居：通過新材料、新工藝的合理運(yùn)用表現(xiàn)現(xiàn)代、新穎、時尚的都市化建筑形象，滿足目標(biāo)客群都市化的歸屬感需要，形成差異化；同時著力于公共區(qū)域的精裝化、智能化系統(tǒng)的選擇性運(yùn)用來體現(xiàn)品質(zhì)感。（3）裝修檔次比肩區(qū)域內(nèi)同等電梯公寓；2、保證整體的舒適性：保證項(xiàng)目整體空間舒適度，通過適當(dāng)超前的處理原則形成對競爭項(xiàng)目的差異化，在滿足目標(biāo)客群舒適度產(chǎn)品的需求的同時增強(qiáng)產(chǎn)品競爭力。增加住宅底層的景觀舒適度（在商業(yè)的頂層實(shí)施）424物業(yè)初步定位住宅產(chǎn)品定位4、星級酒店式入戶大堂（1）豪華入戶大堂挑高，通過現(xiàn)代簡約科技營造奢華。（2）入戶大堂可從地下車庫開始，形成地下與地上三重豪華的入戶廳堂。（3）入戶大堂挑高6米。5、宜居性高品位型生活形態(tài)營造

項(xiàng)目創(chuàng)新手段選擇需圍繞增強(qiáng)項(xiàng)目宜居的高品位生活形象而展開。通過建筑立面、公共空間打造、新材料運(yùn)用及智能系統(tǒng)選擇性運(yùn)用等多種手法塑造具有濃郁生活品位的居住環(huán)境和生活空間6、智能化系統(tǒng)運(yùn)用：新風(fēng)系統(tǒng)、刷卡式電梯、同層排水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)等智能化系統(tǒng)的合理利用。435項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位（一）商業(yè)區(qū)目標(biāo)客戶1、以商務(wù)辦公及酒店帶來的高端人群，為其定做消費(fèi)和奢侈消費(fèi)與體驗(yàn)的場所；2、來此觀光、運(yùn)動、休閑、娛樂的廣元及外地客戶來此會務(wù)、商務(wù)、旅游的游客。（二）酒店目標(biāo)客戶1、國際（內(nèi)）商務(wù)、政務(wù)人員來此會議、旅游、休閑客戶；2、來此區(qū)域附近專業(yè)市場及商貿(mào)區(qū)商務(wù)談判客戶；（三）住宅目標(biāo)客戶1、本地中、高收入階層首次置業(yè)者；2、看好本片區(qū)的廣元、川東北、三州、西藏等地購房者；3、熱愛繁華都是的年輕職業(yè)者；4、房地產(chǎn)投資者和多次置業(yè)者。第一部分:宏觀市場研究項(xiàng)目定位MainOutlineSecondaryOutlineMaincontentBackground我們需要理解在廣元市房地產(chǎn)的大背景下，項(xiàng)目自身特點(diǎn)及財務(wù)測算設(shè)置一個合理的利潤空間下，為本案定位提供依據(jù)。目錄財務(wù)測算產(chǎn)品規(guī)劃及物業(yè)選型第二部分:區(qū)域市場分析第四部分:財務(wù)測算及規(guī)劃第三部分:競爭個案分析產(chǎn)品分析項(xiàng)目定位財務(wù)預(yù)算投資回報測算物業(yè)選型

商家選型44451地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)界定總用地面積容積率覆蓋率限高基底面積4600㎡7.860%以內(nèi)100米2600㎡（未提供標(biāo)準(zhǔn)的紅線圖，上述數(shù)據(jù)為與貴公司交流所得）462以資產(chǎn)為導(dǎo)向的規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)類型裙樓商業(yè)酒店寫字樓計容面積總體量體量13000110001200036000面積36.11%30.56%33.33%100.00%層數(shù)51010

（1）物業(yè)配比（2）說明

盡量做大裙樓純商業(yè)經(jīng)營部分的面積，擬定5層的規(guī)劃，達(dá)到13000平方米的體量；

酒店按照中等四星級200個房間配置，標(biāo)間按照建筑面積32-35平方米，套房按照50-60平方米設(shè)想，通道滿足1.8-2米設(shè)計，客房部分面積約8000平方米，其余為配套使用，面積暫按11000平方米初算；剩下的寫字樓部分約12000平方米。2以資產(chǎn)為導(dǎo)向的規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)測算（詳見現(xiàn)金流量表）物業(yè)類別建筑面積(㎡)銷售價格(元/㎡)單項(xiàng)價值銷售金額(萬元)銷售率酒店式公寓（清水）0.0060000.000.00100%裙樓商業(yè)13000.001300016900.008450.0050%五星級酒店（清水）11000.0070007700.000.00自持甲級寫字樓12000.0075009000.009000.00100%地下車庫（可售部分暫估100個）10080000元/個800.00800.00100%項(xiàng)目總產(chǎn)值34400.0實(shí)現(xiàn)銷售部分產(chǎn)值18250公司持有部分16150.00公司持有部分資產(chǎn)估值16150.0建安、報建、設(shè)計費(fèi)用12870土地費(fèi)用（不含稅費(fèi)）10350投入總成本23219.7現(xiàn)金流量-4969.7483以現(xiàn)金流為導(dǎo)向