龍華九龍璽商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策略初步方案(終稿)

匯誠(chéng)行商業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)龍華玖龍璽商業(yè)部分營(yíng)銷(xiāo)策略初步方案2015年6月商圈名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商體量（㎡）開(kāi)業(yè)時(shí)間北站cococity星河集團(tuán)8萬(wàn)2014-11北站繽果空間益田集團(tuán)3萬(wàn)2014-11北站奧特萊斯美榮投資3萬(wàn)2014-10紅山九方中航集團(tuán)10萬(wàn)2014-10紅山綠景佐鄰香頌綠景集團(tuán)4.6萬(wàn)2013-5紅山綠景1886綠景集團(tuán)3萬(wàn)2013-11紅山港鐵天頌港鐵集團(tuán)1萬(wàn)建成紅山中海錦城中海集團(tuán)5.3萬(wàn)（集中式4.2萬(wàn)）建成龍華鴻榮源壹城中心鴻榮源地產(chǎn)27萬(wàn)（集中式+特色街區(qū)）建設(shè)中龍華舊城核心區(qū)城市綜合體德業(yè)基公司預(yù)計(jì)10萬(wàn)左右未動(dòng)工龍華龍華商業(yè)中心舊改中洲集團(tuán)預(yù)計(jì)10萬(wàn)左右未動(dòng)工龍華龍華海岸城海岸集團(tuán)預(yù)計(jì)10萬(wàn)以上未動(dòng)工民治上油松村舊改——7.28萬(wàn)未動(dòng)工龍華大型集中式商業(yè)云集相互之間競(jìng)爭(zhēng)激烈已開(kāi)業(yè)：6個(gè)建設(shè)中：3個(gè)（預(yù)計(jì)1—2年內(nèi)開(kāi)業(yè)）規(guī)劃中：4個(gè)（百萬(wàn)級(jí)舊改大型綜合體項(xiàng)目）核心問(wèn)題1：如何進(jìn)行差異化定位，突破自身體量小及商業(yè)氛圍不濃的限制，在大型集中式商業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出？玖龍璽約3.6萬(wàn)㎡的商業(yè)體量相對(duì)小位于北站商圈，非傳統(tǒng)商圈，商業(yè)氛圍相對(duì)較弱龍華老商圈：龍華最早、最成熟商圈民治商圈：傳統(tǒng)商圈，商業(yè)氛圍濃厚紅山商圈：購(gòu)物中心最早進(jìn)駐且最多商圈深圳北商圈：新型商圈，去年進(jìn)入起步階段已開(kāi)業(yè)未開(kāi)業(yè)龍華商業(yè)中心舊改鴻榮源壹城中心舊城核心區(qū)城市綜合體龍華海岸城港鐵天頌中海錦城九方綠景1886綠景香頌繽果空間COCOCITY上河坊保利悅都北站奧特萊斯本案龍華老商圈紅山商圈民治商圈北站商圈核心問(wèn)題研判核心問(wèn)題2：龍華片區(qū)在售項(xiàng)目（含本項(xiàng)目）剩余量高達(dá)10萬(wàn)㎡以上，銷(xiāo)售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，如何短期內(nèi)占領(lǐng)市場(chǎng)，成為NO.1？推售剩余體量10.6萬(wàn)㎡片區(qū)銷(xiāo)售狀態(tài)項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售商業(yè)類(lèi)型商業(yè)體量（萬(wàn)m2）主力面積（m2）單價(jià)區(qū)間（萬(wàn)/㎡）總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)）去化率開(kāi)盤(pán)時(shí)間剩余量（萬(wàn)m2）龍華（5）在售中海錦城集中式+底商5.330-70一樓15；二樓7300-900一期41套約2500m2，去化33%二期預(yù)計(jì)7月份開(kāi)賣(mài)5.2在售水榭春天社區(qū)底商3.630-3008-15300-2100一期100%（推售4300㎡）二期7月份開(kāi)賣(mài)1.8待售保利悅都集中式+底商2.7——————待售待定2.4影院自持待售星河傳奇社區(qū)底商3——————待售待定3待售玖龍璽集中式+底商3.630-70————待售下半年3.6核心問(wèn)題研判核心問(wèn)題3：如何平衡銷(xiāo)售與經(jīng)營(yíng)之間的關(guān)系，增強(qiáng)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)信心，是銷(xiāo)售的關(guān)鍵。集中式商業(yè)2.8萬(wàn)㎡，且為多層商業(yè)，銷(xiāo)售后造成的產(chǎn)權(quán)分散，直接影響到后期經(jīng)營(yíng)注：銷(xiāo)售總面積約36000㎡集中式商業(yè)1集中式商業(yè)2街鋪核心問(wèn)題研判核心問(wèn)題1：如何差異化定位，突破競(jìng)爭(zhēng)格局？核心問(wèn)題2：片區(qū)銷(xiāo)售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，如何快速搶占市場(chǎng)？核心問(wèn)題3：如何平衡集中式商業(yè)的經(jīng)營(yíng)與銷(xiāo)售問(wèn)題？找準(zhǔn)項(xiàng)目定位、營(yíng)銷(xiāo)方式將是我們解決問(wèn)題的關(guān)鍵總結(jié)：核心問(wèn)題研判項(xiàng)目研判11.1

商業(yè)市場(chǎng)研判1.2

項(xiàng)目定位1.3業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目研判傳統(tǒng)商圈：龍華商圈：龍華最早商圈，人流密度大，商業(yè)氛圍濃厚民治商圈：沿民治大道展開(kāi)，以百貨和街鋪為主，商業(yè)較低端，購(gòu)物體驗(yàn)感較差。新型商圈：紅山商圈+北站商圈：隨著綠景香頌、綠景1806、九方、Cococity、繽果空間等購(gòu)物中心進(jìn)駐，開(kāi)啟了龍華商業(yè)新格局。核心商圈：龍華新區(qū)商業(yè)沿地鐵4號(hào)線展開(kāi)，形成了龍華老商圈、民治老商圈、紅山商圈、北站商圈四大商圈格局。龍華新區(qū)商業(yè)沿地鐵4號(hào)線展開(kāi)分布，隨著購(gòu)物中心的相繼開(kāi)業(yè)，片區(qū)進(jìn)入商業(yè)新格局。1.1商業(yè)市場(chǎng)研判——商圈龍華天虹寶龍城南方明珠商業(yè)城龍華大潤(rùn)發(fā)佳華商場(chǎng)美麗AAA御龍華庭金地上塘道特發(fā)和平里潛龍曼海寧合正中央原著萊蒙水榭春天錦繡江南金地梅龍鎮(zhèn)綠景1806綠景香頌世紀(jì)春城九方卓越皇后道繽果空間Cococity萬(wàn)科金域華府上河坊奧特萊斯大潤(rùn)發(fā)天虹龍華老商圈紅山商圈奧特萊斯北站商圈民治老商圈名稱(chēng)主要業(yè)態(tài)商業(yè)體量（m2）龍華天虹服裝鞋帽、珠寶飾品、超市等2萬(wàn)大潤(rùn)發(fā)黃金珠寶、兒童樂(lè)園、超市、書(shū)城、服裝等5萬(wàn)佳華商場(chǎng)服裝零售、超市、家電數(shù)碼等2.5萬(wàn)美麗AAA服裝鞋帽、皮具箱包、超市等2.52萬(wàn)寶龍城超市、餐飲、電器等0.83萬(wàn)南方明珠商業(yè)城服裝、數(shù)碼產(chǎn)品等0.86萬(wàn)龍華老商圈：

龍華最老商圈，商業(yè)氛圍濃厚，以龍華天虹、大潤(rùn)發(fā)為代表商業(yè)，業(yè)態(tài)較低端；未來(lái)隨著4大舊改的推進(jìn)，大體量購(gòu)物中心進(jìn)駐，商業(yè)即將升級(jí)美麗AAA龍華天虹大潤(rùn)發(fā)佳華商場(chǎng)南方明珠商業(yè)城寶龍城龍華商業(yè)中心改造鴻榮源壹城中心舊城核心區(qū)城市綜合體龍華海岸城保利悅都現(xiàn)有商業(yè)舊改推進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目零售業(yè)態(tài)居多且品牌較雜，業(yè)態(tài)低端，多為滿足社區(qū)服務(wù)需求，購(gòu)物體驗(yàn)感不強(qiáng)項(xiàng)目研判1.1商業(yè)市場(chǎng)研判——商圈龍華傳統(tǒng)商圈，以民治天虹、大潤(rùn)發(fā)為代表商業(yè)，主要以街鋪為主，雖商業(yè)氛圍濃厚，但業(yè)態(tài)零亂、低端，購(gòu)物體驗(yàn)感差；未來(lái)隨著上油松村舊改的推進(jìn)，大型集中式商業(yè)將進(jìn)駐名稱(chēng)商業(yè)類(lèi)型業(yè)態(tài)體量（㎡）民治天虹集中式服裝鞋帽、珠寶飾品、超市等2萬(wàn)大潤(rùn)發(fā)集中式黃金珠寶、兒童樂(lè)園、超市、書(shū)城、服裝等4.2萬(wàn)上油松村舊改集中式+底商現(xiàn)未動(dòng)工7.28萬(wàn)大潤(rùn)發(fā)民治天虹民治大道沿民治大道展開(kāi)，以百貨和街鋪為主，商業(yè)較低端，購(gòu)物體驗(yàn)感較差。僅有2個(gè)集中式百貨類(lèi)商業(yè)，其余為街鋪，業(yè)態(tài)以生活超市、美容美發(fā)、中介、低端零售為主。項(xiàng)目研判民治老商圈：1.1商業(yè)市場(chǎng)研判——商圈上油松村舊改現(xiàn)有商業(yè)舊改推進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目新型商圈，購(gòu)物中心最先進(jìn)駐、最為密集的區(qū)域，已開(kāi)業(yè)3個(gè)，待開(kāi)業(yè)2個(gè)，購(gòu)物體驗(yàn)感強(qiáng)，多以購(gòu)物消費(fèi)為主現(xiàn)有商業(yè)名稱(chēng)商業(yè)形態(tài)主要業(yè)態(tài)商業(yè)體（m2）綠景香頌購(gòu)物中心超市百貨、影院、餐飲、服裝鞋帽、休閑娛樂(lè)、教育培訓(xùn)等4.6萬(wàn)綠景1866購(gòu)物中心超市百貨、影院、運(yùn)動(dòng)、餐飲、休閑娛樂(lè)、教育等3萬(wàn)九方購(gòu)物中心超市、影院、書(shū)店、兒童、教育培訓(xùn)、餐飲、高端零售等10萬(wàn)港鐵天頌集中式——1萬(wàn)中海錦城購(gòu)物中心+商業(yè)街——5.3萬(wàn)特發(fā)和平里（自持）集中式+商業(yè)街——1.3萬(wàn)錦繡江南商業(yè)街+集中商業(yè)服務(wù)配套、餐飲、服裝鞋帽等約4.2萬(wàn)萊蒙水榭春天商業(yè)街+集中商業(yè)超市百貨、服務(wù)配套、餐飲等3.8萬(wàn)合正中央原著街區(qū)商業(yè)服務(wù)配套、餐飲、地產(chǎn)中介等1.5萬(wàn)金地梅隴鎮(zhèn)社區(qū)底商+商業(yè)街服務(wù)配套、餐飲、美容美發(fā)美甲等1.2萬(wàn)世紀(jì)春城社區(qū)底商服務(wù)配套、超市、餐飲、教育培訓(xùn)等1.8萬(wàn)合正中央原著綠景香頌世紀(jì)春城金地梅隴鎮(zhèn)萊蒙領(lǐng)尚錦繡江南綠景1866九方中海錦城港鐵天頌已有商業(yè)未來(lái)商業(yè)已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心3個(gè)：九方、綠景香頌、綠景18661-2年開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心2個(gè)：港鐵天頌、中海錦城和平里項(xiàng)目研判紅山商圈：1.1商業(yè)市場(chǎng)研判——商圈

新型商圈，商業(yè)氛圍相對(duì)較弱，已進(jìn)駐購(gòu)物中心3個(gè)，以購(gòu)物消費(fèi)為主；擁有深圳北站交通樞紐優(yōu)勢(shì)和未來(lái)龍華商務(wù)中心規(guī)劃，未來(lái)商業(yè)必爭(zhēng)之地，商業(yè)發(fā)展前景巨大，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)壓力也將增加Cococity上河坊萬(wàn)科金域華府繽果空間名稱(chēng)商業(yè)類(lèi)型業(yè)態(tài)體量Cococity購(gòu)物中心影院、超市、零售、餐飲、教育、娛樂(lè)休閑、服務(wù)配套等8萬(wàn)繽果空間購(gòu)物中心影院、餐飲、零售等3萬(wàn)北站奧特萊斯購(gòu)物中心餐飲、折扣店等3萬(wàn)上河坊集中式+社區(qū)底商影院、超市、餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)配套、教育等6萬(wàn)萬(wàn)科金域華府社區(qū)底商餐飲、服務(wù)配套、教育等1萬(wàn)北站奧特萊斯龍華——最靠近福田中心區(qū)，具有先天的地理優(yōu)勢(shì)深圳北站——未來(lái)亞洲最大的交通樞紐中心；龍華未來(lái)的商務(wù)中心深圳北站強(qiáng)大的人流拉動(dòng)效應(yīng)，未來(lái)人流量最大、最繁華商圈3個(gè)購(gòu)物中心2014年相繼開(kāi)業(yè)，搶占龍華商業(yè)格局更新前沿項(xiàng)目研判北站商圈：1.1商業(yè)市場(chǎng)研判——商圈項(xiàng)目研判龍華老商圈紅山商圈北站商圈民治商圈

龍華最老商圈，商業(yè)氛圍最為濃厚，但購(gòu)物環(huán)境及體驗(yàn)感差

未來(lái)將有5個(gè)大型集中式商業(yè)進(jìn)駐

傳統(tǒng)商圈，雖商業(yè)氛圍濃厚，但以街鋪為主，業(yè)態(tài)低端，購(gòu)物體驗(yàn)感差隨著上油松村舊改的推進(jìn)，未來(lái)將出現(xiàn)大型集中式商業(yè)新型商圈，未來(lái)商業(yè)必爭(zhēng)之地3大購(gòu)物中心進(jìn)駐，以購(gòu)物消費(fèi)為主購(gòu)物中心最密集區(qū)域，是龍華商業(yè)格局更新起步最早區(qū)域，購(gòu)物體驗(yàn)感強(qiáng)現(xiàn)階段商業(yè)以購(gòu)物消費(fèi)為主1.1商業(yè)市場(chǎng)研判——商圈總結(jié)：龍華已進(jìn)駐購(gòu)物中心6個(gè)，分布在紅山商圈和北站商圈，以家庭型購(gòu)物體驗(yàn)為主項(xiàng)目名稱(chēng)體量業(yè)態(tài)代表商家主題定位cococity8萬(wàn)平零售+餐飲+休閑娛樂(lè)+兒童+服務(wù)配套+教育華潤(rùn)萬(wàn)家、博納國(guó)際影、GAP、優(yōu)衣庫(kù)、必勝客、超級(jí)牛扒、博雅兒童書(shū)店、魔法學(xué)園新型社區(qū)購(gòu)物中心繽果空間3萬(wàn)平零售+餐飲+休閑娛樂(lè)+服務(wù)配套奧斯卡7D影院、老西安、品牌折扣店（李寧、阿迪達(dá)斯、耐克）城市樞紐購(gòu)物一站北站奧特萊斯3萬(wàn)平零售+餐飲御膳府都市農(nóng)場(chǎng)、御膳府生態(tài)羊莊、品牌折扣店、ARMANIJeans、GUCCI、MaxMara高鐵奧特萊斯購(gòu)物中心九方10萬(wàn)平零售+餐飲+休閑娛樂(lè)+兒童+服務(wù)配套+教育覔書(shū)店、華潤(rùn)萬(wàn)家、中影國(guó)際影城、玩具反斗城、稻香、優(yōu)衣、H&M、無(wú)印良品生活體驗(yàn)中心（實(shí)則與購(gòu)物為主）綠景佐鄰香頌4.6萬(wàn)平零售+餐飲+休閑娛樂(lè)+兒童+服務(wù)配套+教育華潤(rùn)萬(wàn)家、大地?cái)?shù)字影院、蘇寧電器、百勝餐飲、楊梅紅文化教育社區(qū)型購(gòu)物中心1866佐阾薈3萬(wàn)平零售+餐飲+休閑娛樂(lè)+服務(wù)配套+教育迪卡儂、華潤(rùn)萬(wàn)家、萬(wàn)眾影院、楊梅紅教育、邦德教育、驕陽(yáng)國(guó)際、?？怂箍Х冗\(yùn)動(dòng)時(shí)尚、樂(lè)活休閑地標(biāo)上河坊6萬(wàn)平購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、文化、旅游、教育、體驗(yàn)橫店影城、人人樂(lè)、哈皮小孩、原味椰子雞、古稻林、芭蕉亞洲音樂(lè)餐廳體驗(yàn)式休閑購(gòu)物小鎮(zhèn)

龍華已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心在定位上以休閑購(gòu)物為主，主力店及商家同質(zhì)化嚴(yán)重；本項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行差異化定位，形成特色，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的購(gòu)物中心中脫穎而出。均為綜合性業(yè)態(tài)：零售、餐飲、休閑娛樂(lè)、服務(wù)配套項(xiàng)目研判1.1商業(yè)市場(chǎng)研判——購(gòu)物中心主力店趨同：影院、超市、快時(shí)尚定位以休閑購(gòu)物為主，缺乏特色主題商業(yè)模式項(xiàng)目名稱(chēng)體量空置率經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀cococity8萬(wàn)0較好，輻射面廣九方10萬(wàn)0較好，輻射范圍廣繽果空間3萬(wàn)34%較差，主要輻射北站客流綠景佐鄰香頌4.6萬(wàn)0經(jīng)營(yíng)較好，但影響力有限，輻射范圍小綠景18663萬(wàn)16%經(jīng)營(yíng)一般，影響力有限，輻射范圍小上河坊6萬(wàn)20%一般，目前正處于調(diào)整期玖龍璽3.6萬(wàn)————

龍華現(xiàn)有購(gòu)物中心體量大小決定影響力，體量較小的商業(yè)輻射范圍小，主要以社區(qū)型服務(wù)配套為主，將直接影響經(jīng)營(yíng)狀況，如綠景佐鄰香頌、綠景1866購(gòu)物中心現(xiàn)僅為社區(qū)型商業(yè)項(xiàng)目研判在體量決定影響力的環(huán)境下，本項(xiàng)目需拔高項(xiàng)目定位，突破體量限制，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力，避免成為社區(qū)型商業(yè)體量較小的商業(yè)項(xiàng)目影響力有限，招商及經(jīng)營(yíng)較難，容易成為社區(qū)型商業(yè)1.1商業(yè)市場(chǎng)研判——購(gòu)物中心項(xiàng)目研判1.1商業(yè)市場(chǎng)研判商業(yè)形態(tài)：代表性商業(yè)：深圳商業(yè)經(jīng)過(guò)了傳統(tǒng)街鋪—購(gòu)物中心—生活體驗(yàn)中心過(guò)程功能由滿足生活所需到消費(fèi)體驗(yàn)再到享受生活，檔次越來(lái)越高。萬(wàn)象城——購(gòu)物商業(yè)代表以中國(guó)購(gòu)物中心領(lǐng)航者的定位，國(guó)內(nèi)頂級(jí)奢侈品消費(fèi)場(chǎng)所，引領(lǐng)深圳潮流消費(fèi)商業(yè)格局益田假日廣場(chǎng)創(chuàng)造深圳真正的時(shí)尚魅力所在，以國(guó)際、精品、時(shí)尚、體驗(yàn)為引導(dǎo)，集豐富業(yè)態(tài)于一體，在為深圳市民打造出一種更加舒適的體驗(yàn)式購(gòu)物方式海上世界、歡樂(lè)海岸——生活體驗(yàn)商業(yè)代表海上世界：明華輪品質(zhì)餐飲體驗(yàn)+水幕表演+獨(dú)棟家居式環(huán)球餐飲體驗(yàn)+景區(qū)設(shè)計(jì)歡樂(lè)海岸：獨(dú)棟環(huán)球美食構(gòu)造的江南小鎮(zhèn)風(fēng)情+水秀劇場(chǎng)+椰林沙灘公園設(shè)計(jì)以享受生活來(lái)引領(lǐng)消費(fèi)，給消費(fèi)者不一樣的消費(fèi)體驗(yàn)消費(fèi)已不再是商業(yè)發(fā)展潮流，生活體驗(yàn)才是未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)傳統(tǒng)商業(yè)街鋪為主，業(yè)態(tài)雜亂東門(mén)商圈、華強(qiáng)北商圈購(gòu)物中心一站式購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所萬(wàn)象城、益田假日廣場(chǎng)城市型生活體驗(yàn)中心海上世界、歡樂(lè)海岸深圳商業(yè)發(fā)展歷程：項(xiàng)目研判1.1商業(yè)市場(chǎng)研究——總結(jié)我們項(xiàng)目要把握商業(yè)發(fā)展脈搏以生活體驗(yàn)為主題，打造為龍華乃至深圳的代表性商業(yè)龍華目前商業(yè)情況：多家購(gòu)物中心進(jìn)駐，商業(yè)進(jìn)入新格局，但以家庭購(gòu)物體驗(yàn)為主深圳商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)：生活體驗(yàn)已取代購(gòu)物體驗(yàn)，成為商業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)定位方向：深圳最具特色的開(kāi)放式生活體驗(yàn)場(chǎng)——集生活體驗(yàn)、聚會(huì)、餐飲、休閑、娛樂(lè)為一體項(xiàng)目在形象、業(yè)態(tài)組合、商家等方面應(yīng)力求給人營(yíng)造體驗(yàn)感十足的印象，并力求使其體驗(yàn)后銘記于心；打造特色鮮明的情景主題，營(yíng)造出浪漫、舒適、別具情調(diào)的開(kāi)放式消費(fèi)環(huán)境，創(chuàng)造最具藝術(shù)感、體驗(yàn)感的氛圍。項(xiàng)目研判所以我司建議打造：1.2項(xiàng)目定位項(xiàng)目研判深圳首席獨(dú)具特色的開(kāi)放式生活體驗(yàn)場(chǎng)1.2項(xiàng)目定位特色餐飲文化提供現(xiàn)場(chǎng)喜劇表演的餐廳ESPN、NBA運(yùn)動(dòng)主題餐廳項(xiàng)目研判1.2項(xiàng)目定位都市酒吧文化引進(jìn)特色品牌酒吧，將都市娛樂(lè)概念從白天到黑夜發(fā)揮到極致項(xiàng)目研判1.2項(xiàng)目定位異國(guó)風(fēng)情享受引進(jìn)異域品牌餐飲，打造全球美食匯聚中心項(xiàng)目研判1.2項(xiàng)目定位家庭歡樂(lè)時(shí)光豐富的家庭親子互動(dòng)空間，豐富的兒童消費(fèi)功能組合項(xiàng)目研判1.2項(xiàng)目定位項(xiàng)目研判案例借鑒——新加坡westgate(西城)1、區(qū)域條件的相似性：新加坡新區(qū)的核心，非傳統(tǒng)商業(yè)中心，與地鐵站相接。Westgate（西城）位于新加坡西邊裕廊商業(yè)區(qū)，與裕廊東地鐵轉(zhuǎn)換站、裕廊東巴士轉(zhuǎn)換站以及附近設(shè)施相連接，作為通向裕廊湖區(qū)的門(mén)戶(hù)，以其便利的交通設(shè)施，該項(xiàng)目將成為周邊人群及來(lái)往裕廊湖區(qū)工作和娛樂(lè)人群的重要門(mén)戶(hù)。2、產(chǎn)品資質(zhì)的相似性：面積5.5萬(wàn)㎡，項(xiàng)目商業(yè)建筑形態(tài)為“block開(kāi)放街區(qū)+購(gòu)物中心”。Westgate（西城）商業(yè)建筑面積5.5萬(wàn)平米，地下二層，地上五層，3個(gè)出入口，二層及以上Block街區(qū)鋪位通過(guò)外廊及連廊實(shí)現(xiàn)與購(gòu)物中心的連通，同時(shí)將外部地鐵人流引入商業(yè)內(nèi)部。1.2項(xiàng)目定位項(xiàng)目研判借鑒點(diǎn)1：項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念與主題定位Westgate（西城）設(shè)計(jì)理念為城市綠洲，將綠色與商業(yè)充分結(jié)合。定位于精品生活方式的購(gòu)物中心，強(qiáng)調(diào)“生活”與“休閑”、“體驗(yàn)”，細(xì)分家庭消費(fèi)客群的需求，進(jìn)行精致生活方式的場(chǎng)所打造。項(xiàng)目研判案例借鑒——新加坡westgate(西城)1.2項(xiàng)目定位Block開(kāi)放街區(qū)1-3層全部規(guī)劃為餐飲業(yè)態(tài)，主要為面包咖啡、休閑餐飲及特色餐飲類(lèi)，典型商家有skinnypizza、Paulbakery、greendot、toastbox等

，同時(shí)通過(guò)與街區(qū)綠色景觀的結(jié)合，形成項(xiàng)目人流集聚中心。借鑒點(diǎn)2：項(xiàng)目餐飲主題項(xiàng)目研判項(xiàng)目研判案例借鑒——新加坡westgate(西城)1.2項(xiàng)目定位代表商家示意：項(xiàng)目研判項(xiàng)目研判案例借鑒——新加坡westgate(西城)1.2項(xiàng)目定位借鑒點(diǎn)3：開(kāi)放式兒童樂(lè)園新加坡最大戶(hù)外游樂(lè)場(chǎng)WestgateWonderland兒童游樂(lè)區(qū)：商場(chǎng)的游樂(lè)場(chǎng)設(shè)在4、5層，4層的wonderland是新加坡最大的戶(hù)外游樂(lè)場(chǎng)，真的是一個(gè)奇幻世界，里面有10米高的樹(shù)屋，裝飾著花朵和昆蟲(chóng)，可以玩攀巖、滑梯等等。5層有個(gè)kidsclub，適合4-12歲的孩子，里面有障礙賽、尋寶活動(dòng)。項(xiàng)目研判項(xiàng)目研判案例借鑒——新加坡westgate(西城)1.2項(xiàng)目定位借鑒點(diǎn)4：綠色主題西城的設(shè)計(jì)靈感源自裕廊的原有街景，并結(jié)合對(duì)未來(lái)的期盼，總體設(shè)計(jì)主題為城市綠洲，強(qiáng)調(diào)綠色與商業(yè)的結(jié)合。項(xiàng)目研判項(xiàng)目研判案例借鑒——新加坡westgate(西城)1.2項(xiàng)目定位項(xiàng)目研判借鑒點(diǎn)4：綠色主題綠色生態(tài)外立面綠化園藝商戶(hù)綠化裝修綠植與水景結(jié)合趣味小品的穿插項(xiàng)目研判項(xiàng)目研判案例借鑒——新加坡westgate(西城)1.2項(xiàng)目定位休閑娛樂(lè)兒童輔助性業(yè)態(tài)重點(diǎn)規(guī)劃業(yè)態(tài)塑造項(xiàng)目形象，打造主題性休閑商業(yè)構(gòu)建市場(chǎng)吸引力滿足社區(qū)人群基礎(chǔ)生活消費(fèi)需求注重商家品質(zhì)形象打造餐飲生活配套兩大類(lèi)業(yè)態(tài)共同構(gòu)建項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力精品零售（1）以餐飲休閑娛樂(lè)、高端零售等業(yè)態(tài)為核心發(fā)力點(diǎn)，構(gòu)建市場(chǎng)吸引力、塑造項(xiàng)目形象；以生活配套、兒童主題等為輔助，滿足社區(qū)人群基礎(chǔ)生活消費(fèi)需求。項(xiàng)目研判1.3業(yè)態(tài)規(guī)劃——規(guī)劃思路（2）MALL作為重點(diǎn)塑造區(qū)，打造品質(zhì)格調(diào)型特色風(fēng)情MALL，規(guī)劃強(qiáng)吸引力及聚客能力的業(yè)態(tài)組合及商戶(hù)組合，成為區(qū)域強(qiáng)號(hào)召力街區(qū)，構(gòu)建項(xiàng)目核心。格調(diào)休閑特色時(shí)尚餐飲大型品牌餐飲高端零售、資享會(huì)所、精品服務(wù)等+書(shū)店、紅酒會(huì)所、雪茄吧、咖啡、甜品店等外婆家、探魚(yú)、南小館等稻香、王品臺(tái)塑牛排等璽園珠寶、NICE、妙音禪茶等業(yè)態(tài)組合及商家方向：重點(diǎn)塑造街區(qū)項(xiàng)目研判——規(guī)劃思路1.3業(yè)態(tài)規(guī)劃（3）重點(diǎn)引入具有市場(chǎng)號(hào)召力、主題性、品質(zhì)感的餐飲、休閑品牌商家，快速形成市場(chǎng)吸引力及認(rèn)可度，構(gòu)建核心價(jià)值及品質(zhì)形象打造。最大化帶動(dòng)消費(fèi)人群，拔高項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值項(xiàng)目研判——規(guī)劃思路1.3業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)總體布局項(xiàng)目研判重點(diǎn)規(guī)劃社交聚會(huì)、精品消費(fèi)、兒童需求，如咖啡/甜品、休閑餐飲、特色餐飲、異域美食、時(shí)尚創(chuàng)意類(lèi)零售等品質(zhì)形象較好的商家，對(duì)外吸引人流，打造城市時(shí)尚休閑空間。特色生活體驗(yàn)場(chǎng)：繽紛生活街：重點(diǎn)規(guī)劃生活必需類(lèi)、便民服務(wù)類(lèi)業(yè)態(tài)，滿足社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)配套需求。1.3業(yè)態(tài)規(guī)劃品牌餐飲品牌餐飲精品零售精品零售精品零售精品零售特色餐飲特色餐飲咖啡甜品/飲品咖啡面包甜品飲品休閑餐飲休閑餐飲項(xiàng)目研判依托下沉式廣場(chǎng)，重點(diǎn)規(guī)劃休閑餐飲、特色餐飲、精品零售等商業(yè)氛圍及形象感較強(qiáng)的商家，對(duì)外吸引人流，提升地下商業(yè)價(jià)值?！眳^(qū)負(fù)一層1.3業(yè)態(tài)規(guī)劃品牌餐飲品牌餐飲精品零售精品零售異國(guó)餐飲異國(guó)餐飲酒吧甜品/飲品銀行咖啡面包/甜品/飲品休閑餐飲咖啡休閑餐飲咖啡休閑餐飲酒吧酒吧生活超市藥店/花店/干洗/中介/郵遞/便利店/酒莊/茶銘1-C/1-D/1-E號(hào)樓商業(yè)以滿足社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)配套的生活必需類(lèi)及便民服務(wù)類(lèi)業(yè)態(tài)為主，MALL區(qū)域規(guī)劃酒吧、休閑餐飲、異國(guó)餐飲、精品零售等品質(zhì)形象較好的商家，打造高品質(zhì)感的舒適休閑商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目研判——北區(qū)一層1-C1-D1-E1-J1-H1-G1.3業(yè)態(tài)規(guī)劃少兒才藝培訓(xùn)少兒才藝培訓(xùn)少兒才藝培訓(xùn)甜品/飲品甜品/飲品特色餐飲/地方菜系甜品/飲品甜品/飲品異國(guó)餐飲/私房菜異國(guó)餐飲/私房菜美發(fā)美甲SPA養(yǎng)生館休閑會(huì)所/茶館/棋牌室咖啡休閑餐飲品牌餐飲品牌餐飲女性飾品女性飾品1-C/1-D/1-E號(hào)樓商業(yè)以少兒培訓(xùn)為主，1-G/1-H/1-J號(hào)樓商業(yè)規(guī)劃休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)，其他區(qū)域規(guī)劃餐飲為主，整層目的性較強(qiáng)，有效的引導(dǎo)消費(fèi)人流。項(xiàng)目研判——北區(qū)二層1-C1-D1-E1-J1-H1-G1.3業(yè)態(tài)規(guī)劃重點(diǎn)規(guī)劃兒童餐飲、兒童娛樂(lè)、早教培訓(xùn)、零售主題性業(yè)態(tài)，提升高樓層的商業(yè)價(jià)值項(xiàng)目研判——北區(qū)三層1.3業(yè)態(tài)規(guī)劃母嬰用品兒童體驗(yàn)兒童樂(lè)園兒童攝影書(shū)籍/音像/玩具兒童餐飲兒童服飾兒童培訓(xùn)重點(diǎn)規(guī)劃生活必需類(lèi)、便民服務(wù)類(lèi)業(yè)態(tài)，滿足社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)配套需求。水果超市便利店藥店酒莊/茶銘家私家紡、辦公用品快遞/家政服務(wù)中介/干洗/花店/寵物項(xiàng)目研判——南區(qū)一層1.3業(yè)態(tài)規(guī)劃兒童培訓(xùn)兒童培訓(xùn)重點(diǎn)規(guī)劃少兒才藝培訓(xùn)等教育培訓(xùn)類(lèi)業(yè)態(tài)，主要年齡段偏大些的兒童的專(zhuān)項(xiàng)技能的培訓(xùn)，與MALL四層兒童早教有所差異。項(xiàng)目研判——南區(qū)二層1.3業(yè)態(tài)規(guī)劃節(jié)點(diǎn)位商家示意——北區(qū)負(fù)1層品牌餐飲品牌餐飲休閑餐飲商家示意：稻香、俏江南等商家示意：丹桂軒、潮江春等商家示意：棒約翰、樂(lè)凱撒披薩等約310㎡約202㎡約561㎡項(xiàng)目研判1.3業(yè)態(tài)規(guī)劃品牌餐飲品牌餐飲酒吧商家示意：丹桂軒、潮江春等商家示意：本色、瑪蓮瑪麗、皇后吧商家示意：星美樂(lè)、Lacafe、豪麗斯咖啡等休閑餐飲約161㎡約447㎡約194㎡約561㎡項(xiàng)目研判節(jié)點(diǎn)位商家示意——北區(qū)1層1.3業(yè)態(tài)規(guī)劃商家示意：稻香、俏江南等品牌餐飲品牌餐飲休閑會(huì)所/茶館/棋牌室休閑餐飲特色餐飲商家示意：丹桂軒、潮江春等商家示意：元?dú)輭鬯?、禾綠回轉(zhuǎn)壽司等商家示意：西西弗書(shū)店、嘉雍健康生活、雅琴軒茶藝等商家示意：探魚(yú)、外婆家、南小館等約561㎡約446㎡約124㎡約308㎡約142㎡項(xiàng)目研判節(jié)點(diǎn)位商家示意——北區(qū)2層1.3業(yè)態(tài)規(guī)劃商家示意：稻香、俏江南等兒童樂(lè)園約561㎡母嬰用品項(xiàng)目研判商家示意：海綿寶寶兒童樂(lè)園、考拉大冒險(xiǎn)商家示意：愛(ài)嬰島、孩子王商家示意：紅黃藍(lán)早教中心、瑞德啟蒙教育兒童早教培訓(xùn)約309㎡約303㎡節(jié)點(diǎn)位商家示意——北區(qū)3層1.3業(yè)態(tài)規(guī)劃營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值整合22.1項(xiàng)目?jī)r(jià)值整理營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值整合價(jià)值1：深圳經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略升級(jí)，多中心格局出現(xiàn)，龍華第四大商圈最具發(fā)展?jié)摿ι钲诎l(fā)展形成多中心格局，龍華新區(qū)作為后起之秀，未來(lái)發(fā)展?jié)摿h(yuǎn)超福田、羅湖等片區(qū)。同時(shí)龍華商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，成為深圳投資客戶(hù)搶奪的最熱門(mén)區(qū)域。前海中心區(qū)福田中心區(qū)羅湖中心區(qū)龍華中心區(qū)隨著深圳經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略升級(jí)，已經(jīng)初步形成前海—福田—羅湖—龍華相互獨(dú)立、相互依托的四大格局。本項(xiàng)目位置2000億政府規(guī)劃奠定龍華騰飛的基礎(chǔ)和高度，龍華新區(qū)【國(guó)際化中軸新城】快速崛起；項(xiàng)目雄踞商業(yè)動(dòng)脈核心區(qū)域，是深圳最具升值潛力的區(qū)域，最大限度共享片區(qū)財(cái)富盛宴。中軸新城核心區(qū)規(guī)劃深圳北站通往東莞通往香港本案營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值整合龍華新區(qū)北連東莞，南連香港，是構(gòu)成莞—深—港區(qū)域性發(fā)展的一條重要走廊。新區(qū)未來(lái)將打造成中軸新城的核心區(qū)，成為廣東省乃至華南地區(qū)的重要“陸港”。深圳中部發(fā)展軸價(jià)值2：2000億規(guī)劃奠定騰飛基礎(chǔ)，龍華占據(jù)深圳中軸核心，最大限度享受規(guī)劃利好價(jià)值3：多維立體交通，城市交通樞紐中心，比肩香港彌頓道項(xiàng)目位于港鐵4號(hào)線白石龍站，北接深圳北，南抵福田口岸，承載港、深、內(nèi)三地客流，人氣遠(yuǎn)超其他地鐵線，堪比又一座香港“彌頓道”；同時(shí)龍華有軌電車(chē)1號(hào)線預(yù)計(jì)2015年底開(kāi)通，廈深高鐵、廣深港高鐵暢達(dá)全國(guó)，商業(yè)潛力一觸即發(fā)。營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值整合九龍區(qū)商鋪平均租金與九龍區(qū)彌頓道地鐵商鋪?zhàn)饨饘?duì)比元/㎡）清湖龍華龍勝上塘紅山深圳北站白石龍站民樂(lè)上梅林蓮花北少年宮市民中心會(huì)展中心福民福田口岸港鐵4號(hào)線落馬洲港鐵東鐵線廣深港高速鐵路環(huán)中線（5號(hào)線）羅寶線（11號(hào)線）本案九龍區(qū)商鋪平均租金與九龍區(qū)彌頓道地鐵商鋪售價(jià)對(duì)比（元/㎡）價(jià)值4：超百萬(wàn)高端消費(fèi)群，共享百億財(cái)富盛宴營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值整合

龍華是深圳人口最為密集的區(qū)域之一，深圳北與項(xiàng)目?jī)H隔一站，年客流量高達(dá)5000萬(wàn)人次，帶來(lái)大量高端商務(wù)消費(fèi)人群。同時(shí)龍光玖龍璽周邊大量高檔小區(qū)圍繞，商業(yè)輻射周邊15萬(wàn)常住人口核心消費(fèi)群，近150萬(wàn)龐大次級(jí)消費(fèi)圈，超大市場(chǎng)容量商機(jī)無(wú)限！15萬(wàn)核心消費(fèi)群次級(jí)消費(fèi)圈價(jià)值6：深圳首席商業(yè)名片，聚合多元特色業(yè)態(tài)，迎合投資需求本項(xiàng)目是深圳首席特色主題生活體驗(yàn)中心，打造集生活體驗(yàn)、家庭聚會(huì)、購(gòu)物休閑為一體的開(kāi)放式生活體驗(yàn)場(chǎng)。同時(shí)項(xiàng)目聚合深圳最具特色的主題業(yè)態(tài)，彌補(bǔ)片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)空白，一經(jīng)推出必遭瘋搶?zhuān)I(yíng)銷(xiāo)價(jià)值整合價(jià)值5：深圳唯一的四首層開(kāi)放式生活體驗(yàn)場(chǎng)，層層銜接，鋪鋪相連，最大限度共享消費(fèi)人流項(xiàng)目4層都有連廊與地鐵站連接，是片區(qū)唯一一個(gè)四首層生活體驗(yàn)中心。項(xiàng)目通過(guò)多個(gè)連廊將整體商業(yè)全部連通，層層銜接，鋪鋪相連，在空間上最大限度共享消費(fèi)人流，商業(yè)價(jià)值不可限量；營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值整合商業(yè)類(lèi)型樓層面積（㎡）集中式商業(yè)負(fù)一層8484.45一層9917.52二層6755.35三層3061.78街鋪一層3867.37二層3836.56合計(jì)——35923.03類(lèi)型租金（元/㎡）售價(jià)（元/㎡）福田普通商鋪25012萬(wàn)福田地鐵口商鋪50020萬(wàn)上漲幅度200%160%價(jià)值7：70年產(chǎn)權(quán)鋪，面積適中，戶(hù)型方正，滿足不同商家進(jìn)駐需求面積適中，以30-70平米為主；戶(hù)型方正，商鋪組合靈活，滿足商家不同面積需求；鋪鋪餐飲功能，易租易轉(zhuǎn)70年產(chǎn)權(quán)，比一般商鋪多出20-30年收益期，真正實(shí)現(xiàn)一鋪養(yǎng)三代！面積區(qū)間數(shù)量占比30以下7615%30-5023745%50-7017834%70-100153%100-20082%200以上102%合計(jì)524100%營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值整合價(jià)值8：龍光地產(chǎn)品牌實(shí)力護(hù)航，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，資產(chǎn)增值有保障龍光地產(chǎn)，歷經(jīng)20年的品質(zhì)沉淀，榮列中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)38強(qiáng)。龍光玖龍璽是龍光集團(tuán)斥巨資重點(diǎn)打造的龍華新地標(biāo)，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，為資產(chǎn)保駕護(hù)航。營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值整合建筑分析及優(yōu)化33.1主題打造3.2鋪位優(yōu)化本項(xiàng)目主要從以下兩大方面進(jìn)行建筑優(yōu)化：主題化打造：通過(guò)建筑空間立體化的主題營(yíng)造，打造成北站商務(wù)區(qū)首家文化+藝術(shù)+生態(tài)主題式生活體驗(yàn)中心，提升項(xiàng)目體驗(yàn)感。鋪位優(yōu)化：考慮本項(xiàng)目為銷(xiāo)售型物業(yè)，所以需對(duì)一些異形鋪、大鋪位進(jìn)行調(diào)整，最大化銷(xiāo)售收益。建筑分析與優(yōu)化景觀打造核心要素景觀小品綠化外擺區(qū)休閑座椅街區(qū)頂棚3.1主題打造龍華唯一藝術(shù)型、體驗(yàn)型、生態(tài)型生活體驗(yàn)場(chǎng)建筑分析與優(yōu)化3.1主題打造打造生態(tài)形生活體驗(yàn)場(chǎng)重點(diǎn)塑造中庭景觀，同時(shí)于商業(yè)街一層入口廣場(chǎng)、主通道處布置綠植小品，營(yíng)造開(kāi)放的情景體驗(yàn)式的生態(tài)氛圍，塑造項(xiàng)目生態(tài)形象。最生態(tài)情景體驗(yàn)建筑分析與優(yōu)化中庭打造3.1主題打造于商業(yè)街內(nèi)街廣場(chǎng)區(qū)域及低商業(yè)價(jià)值區(qū)域配合綠色植物等景觀小品，設(shè)置特色休閑座椅，打造商業(yè)休憩空間，延長(zhǎng)消費(fèi)者在項(xiàng)目的停留時(shí)間，創(chuàng)造更多消費(fèi)可能。最舒適舒適空間建筑分析與優(yōu)化3.1主題打造外擺區(qū)于酒吧主題街及東側(cè)臨街鋪位設(shè)置餐飲商家外擺區(qū)，并作為鋪位贈(zèng)送面積，提升餐飲鋪位商業(yè)價(jià)值，同時(shí)提升項(xiàng)目整體檔次。酒吧主題街外擺區(qū)域最休閑南海玫瑰園建筑分析與優(yōu)化3.1主題打造頂棚造型可在節(jié)點(diǎn)設(shè)置別致的開(kāi)放式頂棚，覆蓋公共空間，同時(shí)配合富有層次感燈光效果，形成了室內(nèi)廣場(chǎng)，方便兩邊商家組織各種活動(dòng)。最人性建筑分析與優(yōu)化3.1主題打造兒童主題區(qū)與兒童主題區(qū)的空閑空間處及臨近兒童類(lèi)主力店周邊布置造型獨(dú)特的卡通形象雕塑，滿足其好奇心，延長(zhǎng)家庭類(lèi)消費(fèi)群體的停留時(shí)間，促進(jìn)其他消費(fèi)。建筑分析與優(yōu)化最有趣3.1主題打造建筑分析與優(yōu)化最文藝將整體商業(yè)細(xì)節(jié)進(jìn)行文藝化處理，增加趣味性廁所廁所導(dǎo)視電梯按鈕樓梯燈光特效洗手盆通道走廊上海K11購(gòu)物中心定位為融合藝術(shù)、人文、自然三大核心元素的購(gòu)物藝術(shù)中心，項(xiàng)目充分利用中庭、內(nèi)部空間、外部空間進(jìn)行文化感、生態(tài)感及體驗(yàn)感的營(yíng)造案例借鑒—上海K11項(xiàng)目名稱(chēng)上海K11項(xiàng)目地址上海黃浦區(qū)淮海中路300號(hào)所屬商圈淮海路商圈開(kāi)業(yè)時(shí)間2013年1月試營(yíng)業(yè)（僅少量餐飲商鋪開(kāi)放）2013年6月正式開(kāi)業(yè)商業(yè)面積約4萬(wàn)㎡，其中藝術(shù)館面積約3000㎡商業(yè)樓層B3-5F項(xiàng)目定位融合藝術(shù)、人文、自然三大核心元素的購(gòu)物藝術(shù)中心改造總耗資約5億元開(kāi)發(fā)商香港新世界集團(tuán)3.1主題打造建筑分析與優(yōu)化商場(chǎng)內(nèi)地下一樓至四樓，精選了國(guó)內(nèi)外知名當(dāng)代藝術(shù)家的17組作品作為藝術(shù)典藏，十分微妙地?cái)[放在商場(chǎng)的各個(gè)樓層，使顧客隨時(shí)隨處體驗(yàn)藝術(shù)帶來(lái)的樂(lè)趣，避免購(gòu)物的單調(diào)及疲憊。借鑒1：K11將藝術(shù)品布置于購(gòu)物中心各處，增強(qiáng)文化感、體驗(yàn)感。3.1主題打造建筑分析與優(yōu)化K11立面采用大面積垂直綠化墻設(shè)計(jì)，打造自然環(huán)保的建筑空間，使消費(fèi)者在進(jìn)入購(gòu)物中心之時(shí)便能體驗(yàn)其自然理念。借鑒2：K11外立面采用垂直綠化墻，營(yíng)造強(qiáng)烈的視覺(jué)效果及體驗(yàn)感3.1主題打造建筑分析與優(yōu)化借鑒3：商場(chǎng)負(fù)二層與地鐵連接的通道處設(shè)置色彩鮮明、特色的藝術(shù)品，增強(qiáng)商業(yè)情趣在地鐵與購(gòu)物中心連接通道處，地面設(shè)置彩色電子表組成的藝術(shù)品，每隔1個(gè)小時(shí)這些電子表會(huì)同時(shí)發(fā)出一段編鐘交響曲，墻面設(shè)置不斷變化風(fēng)景的電子屏幕，在顧客未進(jìn)入商場(chǎng)之際即感受強(qiáng)烈的視覺(jué)效果及濃厚的藝術(shù)感。彩色電子表組成的藝術(shù)品不斷變化風(fēng)景的電子墻面地鐵入口3.1主題打造建筑分析與優(yōu)化充電接口K11沿中庭區(qū)域規(guī)劃視覺(jué)性較強(qiáng)的休閑區(qū)，不僅可觀賞負(fù)三層定期舉辦的畫(huà)展等，且可享受免費(fèi)的充電服務(wù)、雜志閱讀，凸顯商場(chǎng)人性化服務(wù)。借鑒4：在休閑座椅區(qū)提供人性化的充電服務(wù)、免費(fèi)閱讀服務(wù)，延長(zhǎng)消費(fèi)者的滯留時(shí)間3.1主題打造建筑分析與優(yōu)化節(jié)點(diǎn)位置添設(shè)商家導(dǎo)示牌：開(kāi)發(fā)商可根據(jù)實(shí)際需要及現(xiàn)場(chǎng)情況具體選擇擺放位置，材料選擇及外觀設(shè)計(jì)上應(yīng)協(xié)同整體街區(qū)風(fēng)格，突出創(chuàng)意性，趣味性。3.1主題打造導(dǎo)視牌導(dǎo)視牌建議建筑分析與優(yōu)化富有生機(jī)的導(dǎo)視牌1、避免柱子設(shè)置在商鋪中部位置原則：盡量依柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)劃鋪，將柱子設(shè)置于商鋪墻體內(nèi)，優(yōu)化鋪位結(jié)構(gòu)，提高其使用率。2、劃小原則：在可劃分情況盡量將鋪位劃小，尤其高價(jià)值區(qū)域鋪位，降低鋪位總價(jià)，后期亦可根據(jù)需要組合銷(xiāo)售，靈活性較高。3、開(kāi)間進(jìn)深合理劃分原則：盡量控制開(kāi)間進(jìn)深比在1:3左右，避免產(chǎn)生開(kāi)間過(guò)小、進(jìn)深過(guò)大鋪位，保證其使用性。4、避免產(chǎn)生異型鋪/三角鋪原則：若不可避免產(chǎn)生異型鋪/三角鋪，則盡量將其面積劃小，并注重其實(shí)用性。3.2鋪位優(yōu)化鋪位劃分原則：建筑分析與優(yōu)化①②3.2鋪位優(yōu)化優(yōu)化樓層1：北區(qū)-1F鋪位③建筑分析與優(yōu)化北區(qū)-1F鋪位劃分調(diào)整建議①扶梯旁區(qū)域商鋪價(jià)值較高，建議將原商鋪劃分為3個(gè)小鋪，提高整體銷(xiāo)售總值調(diào)整前調(diào)整后面積過(guò)大3.2鋪位優(yōu)化建筑分析與優(yōu)化北區(qū)-1F鋪位劃分調(diào)整建議②調(diào)整前調(diào)整后該區(qū)域商鋪面積較大，為避免出現(xiàn)死角鋪和展示面的需要，建議將原來(lái)2個(gè)大鋪劃分5小鋪面積過(guò)大3.2鋪位優(yōu)化建筑分析與優(yōu)化面積過(guò)大原有方案鋪位面積大，總值高。建議將其化成小鋪，后期也可組合銷(xiāo)售，靈活性大。調(diào)整前調(diào)整后北區(qū)-1F鋪位劃分調(diào)整建議③3.2鋪位優(yōu)化建筑分析與優(yōu)化優(yōu)化樓層2：北區(qū)1F鋪位①②3.2鋪位優(yōu)化建筑分析與優(yōu)化面積過(guò)大此區(qū)域商鋪位于扶梯、垂直電梯，面積大，總價(jià)高。建議將其化成小鋪靈活組合出售。調(diào)整前調(diào)整后北區(qū)1F鋪位劃分調(diào)整建議①3.2鋪位優(yōu)化建筑分析與優(yōu)化調(diào)整前調(diào)整后此區(qū)域商鋪位于扶梯、垂直電梯接駁處，人流大，價(jià)值高。建議將其化成小鋪，利于出售。北區(qū)1F鋪位劃分調(diào)整建議②3.2鋪位優(yōu)化建筑分析與優(yōu)化優(yōu)化樓層3：北區(qū)2F鋪位①②3.2鋪位優(yōu)化建筑分析與優(yōu)化164㎡283㎡該區(qū)域商鋪面積較大，在鋪位化小時(shí)應(yīng)避免死角鋪的出現(xiàn)，同時(shí)也要考慮人流通達(dá)性和展示面，建議將其劃分為圖示右側(cè)鋪位；3F同位置商鋪亦照此方案化鋪。北區(qū)2F鋪位劃分調(diào)整建議①3.2鋪位優(yōu)化建筑分析與優(yōu)化該區(qū)域商鋪面積較大，且商鋪北部、東部區(qū)域無(wú)外廊，在鋪位化小時(shí)，盡量避免死角鋪，優(yōu)化展示面；3F同位置商鋪亦照此方案化鋪。北區(qū)2F鋪位劃分調(diào)整建議②3.2鋪位優(yōu)化建筑分析與優(yōu)化優(yōu)化樓層4：北區(qū)3F鋪位17.5米鋪位進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)該區(qū)域商鋪進(jìn)深過(guò)大，開(kāi)間進(jìn)深比約1/5，實(shí)用性較差。建議將圖示區(qū)域商鋪化成背靠背商鋪。鋪位開(kāi)間進(jìn)深比在1/2-1/3時(shí)，鋪位實(shí)用性較好。3.2鋪位優(yōu)化建筑分析與優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo)策略44.1銷(xiāo)售市場(chǎng)研判4.2項(xiàng)目產(chǎn)品分析4.3核心策略建議營(yíng)銷(xiāo)策略

深圳在售/待售項(xiàng)目主要集中龍崗、龍華、寶安片區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)激烈。福田、南山、羅湖片區(qū)商業(yè)項(xiàng)目較少，是所有商業(yè)項(xiàng)目重點(diǎn)挖掘的外圍片區(qū)。領(lǐng)航城·領(lǐng)匯流塘陽(yáng)光中洲中央1街勤城達(dá)22世紀(jì)中糧錦云中海錦城同創(chuàng)蜜糖街區(qū)吉祥廣場(chǎng)遠(yuǎn)洋新干線龍盛新天地坪山首座力高君御國(guó)際招商花園城金地朗月星河傳奇華盛西薈城福盈中央山華盛觀瀾項(xiàng)目深業(yè)東城國(guó)際閱山金街本體4.1銷(xiāo)售市場(chǎng)研判在售待售瓏禧保利悅都萊蒙水榭春天福田口岸商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略從深圳重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目來(lái)看，整體銷(xiāo)售速度較慢，在這樣的環(huán)境下，如何快速去化，是我們項(xiàng)目重點(diǎn)要解決的問(wèn)題4.1銷(xiāo)售市場(chǎng)研判

龍華（除觀瀾）在售項(xiàng)目3個(gè)（含本項(xiàng)目），剩余體量約10.6萬(wàn)平，待售項(xiàng)目2個(gè)，剩余體量較大，消化速度較慢，競(jìng)爭(zhēng)激烈。中海錦城、保利悅都商業(yè)將在今年推出，項(xiàng)目產(chǎn)品預(yù)計(jì)涵蓋集中式商業(yè)商鋪，與我們項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)銷(xiāo)策略3個(gè)項(xiàng)目將對(duì)外銷(xiāo)售集中式商鋪商業(yè)體量10.6萬(wàn)㎡商業(yè)內(nèi)街集中式商業(yè)上塘站一期：2453㎡復(fù)式鋪面積：987㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2014年12月去化率：33%（對(duì)外稱(chēng)100%）均價(jià)：一樓15萬(wàn)/㎡，二樓7萬(wàn)/㎡剩余產(chǎn)品量：1638㎡二期：7200㎡

一層面積：3663㎡

二層面積：2818㎡

三層面積：719㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間：現(xiàn)認(rèn)籌中，3萬(wàn)抵30萬(wàn)優(yōu)惠一層價(jià)格：預(yù)計(jì)11—15萬(wàn)/㎡左右（口徑價(jià)格）集中式：30760㎡預(yù)計(jì)分兩期推售首次推售：-1F+1F，共計(jì)14817㎡

預(yù)計(jì)2016年5月認(rèn)籌二次推售：2F+3F,共計(jì)15943㎡

預(yù)計(jì)2016年10月認(rèn)籌商業(yè)內(nèi)街：12240㎡

負(fù)1層面積：6373㎡已層面積：3044㎡二層面積：2822㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間：預(yù)計(jì)今年10月份認(rèn)籌中海錦城項(xiàng)目分析

中海錦城項(xiàng)目位于紅山商圈，為上塘站地鐵物業(yè)，總體量為52653㎡，其中集中式20760㎡，街鋪31893㎡，是目前深圳市場(chǎng)上銷(xiāo)售體量最大的項(xiàng)目，去年推出一期41套，去化僅15套，二期目前認(rèn)籌中，7月份開(kāi)盤(pán)。一期余貨、二、三期會(huì)在下半年推出市場(chǎng)，是我們項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手4.1銷(xiāo)售市場(chǎng)研判營(yíng)銷(xiāo)策略住宅底商住宅底商從目前市場(chǎng)環(huán)境分析：片區(qū)銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)大，同類(lèi)型產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，如何超越？深圳商業(yè)去化速度較慢，項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售？針對(duì)項(xiàng)目，必須選取合適的銷(xiāo)售策略及推廣途徑，搶占市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略4.1銷(xiāo)售市場(chǎng)研判類(lèi)別建筑面積套數(shù)集中式28219397街鋪7704127合計(jì)35923524套營(yíng)銷(xiāo)策略4.2項(xiàng)目產(chǎn)品分析集中式面積：28219m2

集中式套數(shù)：397套集中式商業(yè)2層街鋪新區(qū)大道萬(wàn)科金域華府中航陽(yáng)光新苑民塘路集中式商鋪，如何平衡銷(xiāo)售與經(jīng)營(yíng)之間的關(guān)系，是項(xiàng)目必須解決的一個(gè)問(wèn)題重要萬(wàn)科典型商業(yè)項(xiàng)目——壹海城（主體返租銷(xiāo)售，節(jié)點(diǎn)位帶租約銷(xiāo)售）項(xiàng)目名稱(chēng)萬(wàn)科壹海城一期商業(yè)面積（㎡）21200㎡，約203套產(chǎn)品特點(diǎn)復(fù)式鋪/組合鋪數(shù)量占比20%，面積占比42%銷(xiāo)售方式返租銷(xiāo)售，少量節(jié)點(diǎn)位帶租約銷(xiāo)售產(chǎn)品形態(tài)購(gòu)物中心式街區(qū)超市8000㎡華潤(rùn)萬(wàn)家旗艦店銷(xiāo)售限制性因素銷(xiāo)售規(guī)模大、鋪位特征（大面積鋪位多）、保證經(jīng)營(yíng)效果（綜合體項(xiàng)目）返租政策5年返租，每年約稅后4.5%項(xiàng)目大面積的復(fù)式鋪/組合鋪及低價(jià)值鋪位居多，銷(xiāo)售難度較大，且作為高端城市綜合體的重要部分，需保證商業(yè)銷(xiāo)售后的經(jīng)營(yíng)效果，萬(wàn)科采取主體返租銷(xiāo)售、節(jié)點(diǎn)位帶租約銷(xiāo)售模式解決銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。營(yíng)銷(xiāo)策略案例借鑒4.3核心策略建議—銷(xiāo)售模式萬(wàn)科典型商業(yè)項(xiàng)目——萬(wàn)科紅（主體返租銷(xiāo)售，節(jié)點(diǎn)位帶租約銷(xiāo)售）項(xiàng)目名稱(chēng)萬(wàn)科紅商業(yè)體量約3.6萬(wàn)㎡主力店沃爾瑪（待定），位于負(fù)一層其他主力商家麥當(dāng)勞、必勝客、毛家飯店、龍門(mén)漁府鋪位面積主力鋪位15-80㎡銷(xiāo)售限制性因素區(qū)域因素、銷(xiāo)售規(guī)模大、產(chǎn)品形態(tài)（內(nèi)鋪居多）返租政策5年返租，每年約5%項(xiàng)目周邊多為農(nóng)民房，遠(yuǎn)離布吉核心居住區(qū)，且項(xiàng)目作為集中式商業(yè)，臨街街鋪比例較少，內(nèi)鋪居多，尤其是二層內(nèi)鋪比例較高，通過(guò)采取主體返租銷(xiāo)售、節(jié)點(diǎn)位招商帶租約銷(xiāo)售模式解決銷(xiāo)售問(wèn)題。營(yíng)銷(xiāo)策略案例借鑒4.3核心策略建議—銷(xiāo)售模式4.3核心策略建議—銷(xiāo)售模式營(yíng)銷(xiāo)策略銷(xiāo)售模式建議：二層街鋪直接銷(xiāo)售集中式商業(yè)5年統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售主力節(jié)點(diǎn)鋪帶租約銷(xiāo)售5年強(qiáng)制統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)第1—3年5%收益返還（直接總價(jià)扣除），第4—5年6%收益（按季度支付）5年后集中式商業(yè)仍統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理（不強(qiáng)制），業(yè)主實(shí)收95%租金，5%作為經(jīng)營(yíng)管理、推廣宣傳費(fèi)用營(yíng)銷(xiāo)策略4.3核心策略建議—招商節(jié)點(diǎn)建議招商節(jié)點(diǎn)全程遵循銷(xiāo)售需要，以活動(dòng)配合，增加投資客戶(hù)信心招商節(jié)點(diǎn)配合8月10月12月10.10一期開(kāi)盤(pán)1月11.14二期開(kāi)盤(pán)12.19三期開(kāi)盤(pán)（推出主力店產(chǎn)品）9.5一期認(rèn)籌9月11月10.17二期認(rèn)籌11.21三期認(rèn)籌8月10月12月主力商家招商期（完成3—5家主力店招商）1月9月11月銷(xiāo)售時(shí)間節(jié)點(diǎn)

配合一期認(rèn)籌時(shí)間，進(jìn)行簽約儀式，增加客戶(hù)投資信心。9月5號(hào)配合一期認(rèn)籌進(jìn)行品牌簽約儀式主力店招商期（完成大部分主主力店招商）期間以品牌商家的進(jìn)駐，配合宣傳，配合銷(xiāo)售前期力度應(yīng)大力投入主力店的招商，確保主力店帶租約銷(xiāo)售品牌商家簽約儀式招商工作大規(guī)模啟動(dòng)（完成其它商鋪的招商）營(yíng)銷(xiāo)策略招商工作計(jì)劃：主力店初步招商期（約1個(gè)月）主力店招商期（約3個(gè)月）主力店招商與簽約招商推廣及拓展招商接待及洽談完成3-5家主力店以上招商任務(wù)持續(xù)招商，完成80%以上招商組建經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)物業(yè)達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)商戶(hù)進(jìn)場(chǎng)裝修開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備盛大開(kāi)業(yè)12月19號(hào)主力店簽約儀式集中式商業(yè)預(yù)計(jì)15個(gè)月的招商及工程準(zhǔn)備期，達(dá)到開(kāi)業(yè)條件4.3核心策略建議—招商運(yùn)營(yíng)建議7月8月9月招商準(zhǔn)備期（1個(gè)月）招商方案定稿招商中心啟用招商手冊(cè)招商推廣人員進(jìn)場(chǎng)及培訓(xùn)招商物料準(zhǔn)備啟動(dòng)預(yù)招商主力店開(kāi)售9月5號(hào)大規(guī)模招商期（10個(gè)月）完成大部分主力店招商與簽約招商推廣及拓展招商接待及洽談執(zhí)行策略55.1推售安排5.2工作安排項(xiàng)目商業(yè)套數(shù)較多，需積累較多客戶(hù)，將采用多期推出市場(chǎng)項(xiàng)目需保證年底回款，建議分三期開(kāi)盤(pán)，強(qiáng)銷(xiāo)期集中在9、10、11、12月份先推出街鋪產(chǎn)品，以購(gòu)物中心帶動(dòng)街鋪的銷(xiāo)售充分利用價(jià)差策略，分區(qū)域進(jìn)行銷(xiāo)售突破

項(xiàng)目將采取3期銷(xiāo)售策略，采取短時(shí)間內(nèi)高舉高打，引爆市場(chǎng)，利用多策略結(jié)合進(jìn)行產(chǎn)品的快速去化執(zhí)行策略推售策略建議：5.1推售策略第一期：住宅底商街鋪原因：先推出市場(chǎng)主流產(chǎn)品，增加市場(chǎng)關(guān)注，大范圍蓄客。明確購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)時(shí)間，借助購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)帶動(dòng)周邊商鋪升值訴求，將街鋪進(jìn)行優(yōu)先去化樓層面積（m2）1F22112F2451合計(jì)4662第一期新區(qū)大道中航·陽(yáng)光新苑萬(wàn)科·金域華府執(zhí)行策略5.1推售策略第二期：集中式商業(yè)的1、2、3樓（節(jié)點(diǎn)主力店除外）原因：二期推出集中式商業(yè)，以低總價(jià)、高返祖形式吸引前期蓄客的客戶(hù)。每個(gè)樓層可預(yù)留主力店先不進(jìn)行推售，每個(gè)主力店建議分散布置，增加周邊商鋪價(jià)值。樓層面積（m2）1F91762F100633F5678合計(jì)24917扣除主力店5190二期銷(xiāo)售面積19727第二期中航·陽(yáng)光新苑萬(wàn)科·金域華府民塘路執(zhí)行策略5.1推售策略第三期：集中式商業(yè)—1F樓+節(jié)點(diǎn)主力店原因：—1F樓層為項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最高的區(qū)域，最后推出市場(chǎng)可以實(shí)現(xiàn)更高的價(jià)格樓層面積（m2）-1F8484節(jié)點(diǎn)主力店5190三期銷(xiāo)售面積13674第三期民塘路萬(wàn)科·金域華府執(zhí)行策略5.1推售策略項(xiàng)目統(tǒng)一認(rèn)籌，分批推售整購(gòu)大客戶(hù)優(yōu)先策略，先行定價(jià)，購(gòu)買(mǎi)三套及以上客戶(hù)，可直接銷(xiāo)售差異化定價(jià)策略，針對(duì)高層鋪位、大鋪、異型鋪等難點(diǎn)鋪，控制單價(jià)及總價(jià)，不同價(jià)值產(chǎn)品段做出價(jià)格差異，達(dá)到逼定目的重點(diǎn)、難點(diǎn)鋪說(shuō)辭引導(dǎo)，針對(duì)大鋪、異性鋪及展示面不足的商鋪制定個(gè)鋪說(shuō)辭，提升商鋪價(jià)值感、促進(jìn)銷(xiāo)售銷(xiāo)售難點(diǎn)：1、街鋪第二層商鋪2、集中式商業(yè)2、3層商鋪3、部分面積超過(guò)100m2商鋪4、部分展示面不足的商鋪銷(xiāo)售方式建議：5.1推售策略執(zhí)行策略基本推廣安排（網(wǎng)絡(luò)、微信公眾號(hào)、戶(hù)外、電臺(tái)、電梯框架、候車(chē)亭推廣渠道（8.1開(kāi)始）客戶(hù)拓展——精準(zhǔn)call客、大客戶(hù)拜訪、巡展外拓（8.1開(kāi)始）準(zhǔn)備階段一期銷(xiāo)售期營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)線上推廣渠道安排7月8月10月12月10.10一期開(kāi)盤(pán)線下推廣渠道安排啟動(dòng)圈層營(yíng)銷(xiāo)（8.1號(hào)開(kāi)始）1月11.14二期開(kāi)盤(pán)12.19三期開(kāi)盤(pán)工作執(zhí)行物料準(zhǔn)備8.1銷(xiāo)售進(jìn)場(chǎng)9.5一期認(rèn)籌9月11月10.17二期認(rèn)籌11.21三期認(rèn)籌二期銷(xiāo)售期三期銷(xiāo)售期現(xiàn)場(chǎng)包裝展示（8月底完成）活動(dòng)安排8.8項(xiàng)目品牌發(fā)布會(huì)9.5商家簽約儀式10.17投資高峰論壇周末暖場(chǎng)活動(dòng)貫穿5.2工作安排執(zhí)行策略11.17國(guó)際風(fēng)情美食節(jié)銷(xiāo)售期以活動(dòng)為主線，短時(shí)間內(nèi)高舉高打，引爆市場(chǎng)，快速去化樹(shù)立品牌吸引關(guān)注促進(jìn)來(lái)訪轉(zhuǎn)化成交必須短時(shí)間內(nèi)高舉高打、引爆市場(chǎng)。通過(guò)多渠道的媒體配合，迅速吸引市場(chǎng)眼球。執(zhí)行策略5.2工作安排—活動(dòng)安排8.8項(xiàng)目品牌發(fā)布會(huì)9.5商家簽約儀式10.10高峰投資論壇11.17國(guó)際風(fēng)情美食節(jié)9.5一期認(rèn)籌10.10二期認(rèn)籌11.17三期認(rèn)籌認(rèn)籌節(jié)點(diǎn)活動(dòng)節(jié)點(diǎn)活動(dòng)安排配合認(rèn)籌節(jié)點(diǎn)暫定主題：“名流所見(jiàn)龍光所現(xiàn)”項(xiàng)目品牌發(fā)布會(huì)內(nèi)容：邀請(qǐng)一線大牌明星，采取集中品牌推介的形式，將項(xiàng)目整體高調(diào)面世，配合媒體渠道進(jìn)行傳播，迅速吸引市場(chǎng)眼球形式：明星代言品牌推介大會(huì)地點(diǎn)：營(yíng)銷(xiāo)中心內(nèi)部（待定）媒體配合：電視電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)微信、報(bào)刊雜志戶(hù)外廣告進(jìn)行階段性轟炸宣傳執(zhí)行策略活動(dòng)安排1：高調(diào)面世、引爆市場(chǎng)項(xiàng)目品牌發(fā)布會(huì)商家簽約儀式投資高峰論壇國(guó)際風(fēng)情美食節(jié)5.2工作安排—活動(dòng)安排10.1011.179.58.8暫定主題：“大牌啟幕共贏未來(lái)”商家簽約儀式內(nèi)容：邀請(qǐng)客戶(hù)見(jiàn)證主力商家進(jìn)駐簽約儀式，并進(jìn)行產(chǎn)品推介，啟動(dòng)一期認(rèn)籌形式：商家簽約儀式+一期推介認(rèn)籌+表演+冷餐地點(diǎn)：營(yíng)銷(xiāo)中心內(nèi)（待定）執(zhí)行策略活動(dòng)安排2：增加信心、消除疑慮5.2工作安排—活動(dòng)安排項(xiàng)目品牌發(fā)布會(huì)10.1011.179.58.8商家簽約儀式投資高峰論壇國(guó)際風(fēng)情美食節(jié)暫定主題：龍華崛起投資高峰論壇“巔峰對(duì)話論道龍華”投資高峰論壇內(nèi)容：聘請(qǐng)深圳知名投資專(zhuān)家，辯析龍華商業(yè)投資價(jià)值，同時(shí)配以精美冷餐，以輕松自由歡快的形式答謝新老客戶(hù)，帶動(dòng)“老帶新”圈層。形式：專(zhuān)家辨析演講+精美冷餐+現(xiàn)場(chǎng)抽豪禮+二期產(chǎn)品推介地點(diǎn)：營(yíng)銷(xiāo)中心內(nèi)（待定）執(zhí)行策略活動(dòng)安排3：口碑宣傳、促進(jìn)成交5.2工作安排—活動(dòng)安排項(xiàng)目品牌發(fā)布會(huì)10.1011.179.58.8商家簽約儀式投資高峰論壇國(guó)際風(fēng)情美食節(jié)執(zhí)行策略5.2工作安排—活動(dòng)安排活動(dòng)安排3：口碑宣傳、促進(jìn)成交項(xiàng)目品牌發(fā)布會(huì)10.1011.179.58.8暫定主題：“美食薈萃”國(guó)際風(fēng)情美食節(jié)內(nèi)容：以國(guó)際美食自助餐形式邀請(qǐng)客戶(hù)到訪，形成口碑宣傳，促進(jìn)老帶新形式：三期產(chǎn)品推介+美食自助餐+現(xiàn)場(chǎng)抽豪地點(diǎn)：營(yíng)銷(xiāo)中心內(nèi)（待定）商家簽約儀式投資高峰論壇國(guó)際風(fēng)情美食節(jié)櫥窗：紅框范圍內(nèi)商鋪全部進(jìn)行櫥窗包裝，塑造商業(yè)氛圍道旗：在商鋪前廣場(chǎng)處增加道旗，主要在下圖紅框位置集中擺放，傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值的同時(shí)增加商業(yè)氛圍。廣場(chǎng)外擺：適當(dāng)桌椅、花車(chē)等，吸引周邊人流，同時(shí)突出商家外擺優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)氛圍。節(jié)點(diǎn)計(jì)劃：

8.1—9.4為施工期，9.5號(hào)開(kāi)放（一期認(rèn)籌）白石龍地鐵站中航陽(yáng)光新苑萬(wàn)科金域華府包裝區(qū)域現(xiàn)場(chǎng)包裝——商業(yè)氛圍包裝執(zhí)行策略5.2工作安排桁架、展板、價(jià)值墻：營(yíng)銷(xiāo)中心內(nèi)部及廣場(chǎng)展板、桁架制作并擺放，釋放商鋪信息，增加銷(xiāo)售氛圍節(jié)點(diǎn)計(jì)劃：8月底完成設(shè)計(jì)制作價(jià)值展板桁架價(jià)值墻現(xiàn)場(chǎng)包裝

——營(yíng)銷(xiāo)中心包裝執(zhí)行策略5.2工作安排樓體條幅項(xiàng)目四個(gè)方向懸掛樓梯條幅，最大化將項(xiàng)目銷(xiāo)售信息對(duì)外傳播節(jié)點(diǎn)計(jì)劃：8月中旬完成（根據(jù)主體施工情況）圍擋選取部分項(xiàng)目圍擋，進(jìn)行商業(yè)的畫(huà)面更新節(jié)點(diǎn)計(jì)劃：8月中旬完成現(xiàn)場(chǎng)包裝——樓梯條幅、圍擋執(zhí)行策略5.2工作安排圍擋樓梯條幅節(jié)點(diǎn)計(jì)劃：

8.1—9.4為施工期，9.5號(hào)開(kāi)放（一期認(rèn)籌）具體安排：區(qū)域內(nèi)選取1間商鋪?zhàn)龀伞绑w驗(yàn)型樣板鋪”，突出層高優(yōu)勢(shì)區(qū)域內(nèi)選擇2間商鋪進(jìn)行情景樣板鋪的包裝其他鋪位適當(dāng)更換包裝，通過(guò)玻璃貼進(jìn)行情景包裝，滿足業(yè)態(tài)需要情景樣板鋪情景樣板鋪白石龍地鐵站中航陽(yáng)光新苑萬(wàn)科金域華府體驗(yàn)型樣板鋪現(xiàn)場(chǎng)包裝——樣板鋪包裝執(zhí)行策略5.2工作安排推廣時(shí)間：

8.1——12.31（5個(gè)月）推廣區(qū)域：梅觀高速、南坪快速、福龍路黃圈范圍內(nèi)選取三個(gè)戶(hù)外T牌進(jìn)行投放，全方位扼守客戶(hù)戶(hù)外T牌樓體大牌推廣時(shí)間：

8.1——12.31（5個(gè)月）推廣區(qū)域：選取項(xiàng)目周邊戶(hù)外大牌一塊（建議C0C0city或梅林關(guān)位置大牌）福龍路梅觀高速南坪快速本案戶(hù)外T牌樓體大牌宣傳渠道——戶(hù)外廣告執(zhí)行策略5.2工作安排建議理由：高端樓盤(pán)電梯廣告能直接傳達(dá)項(xiàng)目形象及銷(xiāo)售信息，可精準(zhǔn)鎖定高端客戶(hù)投放范圍：涵蓋所有龍華高端樓盤(pán)，適當(dāng)選取福田、羅湖高端樓盤(pán)投放時(shí)間：

8.1——12.31（5個(gè)月）宣傳渠道——電梯框架執(zhí)行策略5.2工作安排建議理由：深圳交通頻道覆蓋較廣，對(duì)高端人群的信息傳遞也較為直觀。在以往項(xiàng)目中，電臺(tái)雖不能帶來(lái)明顯的來(lái)電來(lái)訪，但是它對(duì)于釋放項(xiàng)目信息，加深客戶(hù)印象，提升項(xiàng)目品牌美譽(yù)度、知名度有一定的作用。投放形式：深圳電臺(tái)106.2投放時(shí)間：8.1——12.31（5個(gè)月）宣傳渠道——1062電臺(tái)執(zhí)行策略5.2工作安排項(xiàng)目基本資料的完善利用網(wǎng)絡(luò)及時(shí)更新項(xiàng)目工程進(jìn)度、商家進(jìn)駐信息發(fā)起論壇，增加話題性炒作軟文性炒作采用“1+N”矩陣微信營(yíng)銷(xiāo)模式，鼓勵(lì)客戶(hù)添加“項(xiàng)目公眾號(hào)+置業(yè)顧問(wèn)”微信，利用微信全方位營(yíng)銷(xiāo)。建議：由專(zhuān)業(yè)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)微信公眾號(hào)，每周三篇軟文，將項(xiàng)目炒熱。合作時(shí)間：8.1——12.31（5個(gè)月）公眾號(hào)宣傳宣傳渠道——微信、網(wǎng)絡(luò)推廣執(zhí)行策略5.2工作安排精準(zhǔn)扣客：由銷(xiāo)售人員及扣客人員對(duì)公司自有資源、開(kāi)發(fā)商自有資源進(jìn)行針對(duì)性扣客，拓展高端客戶(hù)，對(duì)扣客來(lái)訪客戶(hù)、成交客戶(hù)分別進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，激發(fā)扣客積極性；大客戶(hù)拓展：針對(duì)公司大客戶(hù)重點(diǎn)進(jìn)行維護(hù)，必要時(shí)采取上門(mén)拜訪時(shí)間安排：8月1號(hào)啟動(dòng)線下拓客

——精準(zhǔn)CALL客+大客戶(hù)拜訪執(zhí)行策略5.2工作安排重視圈層營(yíng)銷(xiāo)，重視口碑宣傳，老帶新獎(jiǎng)勵(lì)政策，最大化支持客戶(hù)推薦成交獎(jiǎng)勵(lì)政策舉例：龍光業(yè)主購(gòu)鋪：折扣基礎(chǔ)上再享98折優(yōu)惠龍光業(yè)主推薦朋友購(gòu)鋪：總額500萬(wàn)以下送1萬(wàn)元管理費(fèi)，500—1000萬(wàn)送3萬(wàn)元管理費(fèi)（房?jī)r(jià)抵扣金）銀行轉(zhuǎn)介：優(yōu)先推薦貸款，500萬(wàn)以下轉(zhuǎn)介人及上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)送8000元購(gòu)物卡，500萬(wàn)以上轉(zhuǎn)介人及上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)送10000元購(gòu)物卡線下拓客——圈層營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略5.2工作安排巡展拓客：建議理由：由于項(xiàng)目銷(xiāo)售體量大，套數(shù)多，銷(xiāo)售周期短，客戶(hù)基礎(chǔ)是保障項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，必須堅(jiān)持“走出去”原則，擴(kuò)大客戶(hù)來(lái)訪區(qū)域。建議選取龍華、福田、南山、羅湖四大片區(qū)高端購(gòu)物中心，進(jìn)行擺點(diǎn)宣傳，選取龍光開(kāi)發(fā)樓盤(pán)進(jìn)行社區(qū)擺點(diǎn)宣傳形式：以1—2名銷(xiāo)售配搭多名兼職人員編制為組，分區(qū)域進(jìn)行客戶(hù)的拓展。巡展范圍：以龍華區(qū)域?yàn)橹鳎w福田、羅湖、南山片區(qū)時(shí)間：

8.1開(kāi)始啟動(dòng)龍光會(huì)會(huì)員：建議理由：龍光會(huì)平臺(tái)匯聚大量龍光品牌的認(rèn)可客戶(hù)，是我們需要重點(diǎn)進(jìn)行拓展的群體形式：電話邀約+郵寄物料+上門(mén)拜訪等多手段結(jié)合進(jìn)行項(xiàng)目的宣傳時(shí)間：

8.1開(kāi)始啟動(dòng)線下拓客——巡展拓客+龍光會(huì)會(huì)員拓展執(zhí)行策略5.2工作安排時(shí)間安排：8月初完成設(shè)計(jì)定稿并制作到位宣傳樓書(shū)招商手冊(cè)戶(hù)型單張物料安排——值折頁(yè)+戶(hù)型單張+招商手冊(cè)執(zhí)行策略5.2工作安排時(shí)間安排：8月底完成設(shè)計(jì)定稿并制作到位建議：條件允許下，設(shè)立獨(dú)立的視頻播放廳場(chǎng)，客戶(hù)先進(jìn)行視頻播放感染，先了解并認(rèn)可項(xiàng)目，固化客戶(hù)意識(shí)。物料安排——視頻宣傳片執(zhí)行策略5.2工作安排初步價(jià)格建議5定價(jià)依據(jù)市場(chǎng)比較法租金還原法市場(chǎng)價(jià)格測(cè)試價(jià)格建議（市場(chǎng)比較法）綜合比較后價(jià)格判斷銷(xiāo)售初步均價(jià)

在銷(xiāo)售蓄客期，分階段價(jià)格測(cè)試，掌握價(jià)格與客戶(hù)接受的臨界點(diǎn)，最終以市場(chǎng)測(cè)試后價(jià)格為準(zhǔn)。初步價(jià)格建議價(jià)格建議—市場(chǎng)比較法項(xiàng)目1F銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）參考理由萬(wàn)科金域道9萬(wàn)距離項(xiàng)目較近，區(qū)域價(jià)格參照性大龍華陽(yáng)光城6萬(wàn)與項(xiàng)目一路之隔，價(jià)格參照性大中海錦城（一期）15萬(wàn)未來(lái)區(qū)域內(nèi)最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，典型性強(qiáng)水榭春天9萬(wàn)本區(qū)域在售商業(yè)，借鑒意義大本次價(jià)格參照項(xiàng)目比較分析：本項(xiàng)目以上述4個(gè)在售商業(yè)項(xiàng)目為參考進(jìn)行類(lèi)比，通過(guò)分值計(jì)算本項(xiàng)目售價(jià)區(qū)間。分值預(yù)算售價(jià)主要從以下幾方面考慮：區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，商業(yè)規(guī)模，人流量，主力店，區(qū)域消費(fèi)力，交通易達(dá)性，輻射范圍，發(fā)展商品牌，產(chǎn)品等。價(jià)格測(cè)算價(jià)格建議—權(quán)重打分權(quán)重比值K指以本項(xiàng)目總計(jì)作為基準(zhǔn)，與各區(qū)域間的比值；整體均價(jià)P：P=∑(C*K*I)；通過(guò)市場(chǎng)比較法測(cè)算商鋪1F街鋪銷(xiāo)售價(jià)格為126141/㎡。類(lèi)比項(xiàng)分值(分)萬(wàn)科金域道（地鐵口一側(cè)1F）龍華陽(yáng)光城中海錦城(一期)水榭春天（已售完）本項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展?jié)摿?01818191819商業(yè)規(guī)模1076978人流量1087989主力店1087887區(qū)域消費(fèi)力1088888交通易達(dá)性1097979輻射范圍1076878發(fā)展商品牌1088888產(chǎn)品1076979總計(jì)1008073877885銷(xiāo)售均價(jià)C--9000060000150000130000——權(quán)重比值K-0.940.861.020.92——