武漢市住房數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)的構(gòu)建與

武漢市住房數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)的構(gòu)建與分析摘要：目前，我國住房政策體系和住房保障體系還不健全，中低收入家庭住房支付能力相對不足的問題比較突出；房地產(chǎn)市場機(jī)制還不完善，商品住房價格上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理；住宅建設(shè)還不適應(yīng)人口資源環(huán)境狀況，科技貢獻(xiàn)率低，資源消耗高。為了從根本上解決這些問題，必須進(jìn)一步深化改革，建立和完善符合中國國情的住房政策體系，建立相配套的住房數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)?；诖?，筆者結(jié)合武漢市實際情況，擬建了一個武漢市住房數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)的構(gòu)架。關(guān)鍵詞：住房數(shù)據(jù)庫；信息系統(tǒng)；構(gòu)建分析；存在問題TheConstructionandAnalysisofHousingDatabaseSysteminWuhanCityAbstract:Atpresent,China'ssystemofhousingpolicyandhousingsecuritysystemisnotperfect,low-incomefamiliesintherelativeaffordabilityofhousingshortageofthemoreprominent;therealestatemarketmechanismisnotperfect,commodityhousingpricesrosetoofast,thehousingsupplystructureisirrational;housingconstructionisnotadaptedtothesituationofpopulation,resourcesandenvironment,scienceandtechnologycontributetothelowrateofhighconsumptionofresources.Inordertofundamentallysolvetheseproblems,theneedtofurtherdeepenthereform,theestablishmentandimprovementofhousingconditionsinlinewithChina'spolicysystem,setuptomatchthehousingdatabasesystem.Basedonthis,theauthorcombinedwiththeactualsituationofWuhan,WuhanCity,proposedahousingdatabasesystemarchitecture.Keywords:housingdatabase;informationsystem;Constructionanalysis;existenceproblem一、系統(tǒng)建立的必要性隨著近年來全國地產(chǎn)市場的不斷繁榮與發(fā)展，各地陸續(xù)實現(xiàn)了住房數(shù)據(jù)統(tǒng)計與核算的電算化，建立了不同層次的信息系統(tǒng)。但由于對住房數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)經(jīng)驗不足、管理模式不統(tǒng)一、安全檢測標(biāo)準(zhǔn)缺失、專業(yè)人才匱乏，致使住房數(shù)據(jù)庫信息系統(tǒng)模式設(shè)計五花八門、管理方式各種各樣、安全控制措施形同虛設(shè)，信息系統(tǒng)的安全和效率低下問題凸現(xiàn)，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提出了挑戰(zhàn)。就武漢市而言，今年來武漢市房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)繁榮發(fā)展，無論對房地產(chǎn)市場中的哪一方來說，信息和數(shù)據(jù)對他們來說是相當(dāng)重要的。然而，就在房地產(chǎn)市場的運行過程中，仍沒有一個很好的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，方便來指導(dǎo)武漢市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，而且在開發(fā)商與購房者之間信息極不對稱，在房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)了很多新的矛盾。對武漢市住房市場的調(diào)查及數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)的建立是要掌握居民真實的住房狀況和住房需求，全面掌握住房存量、結(jié)構(gòu)狀況、居民住房消費的真實需求，為科學(xué)制定住宅建設(shè)發(fā)展規(guī)劃，合理調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提供依據(jù)，對于改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格，切實解決中低收入家庭住房問題，促進(jìn)武漢市住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。面對目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展，從各方面來說，武漢市有建立住房數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)的必要性和其重要意義。二、系統(tǒng)建立的可行性1、借鑒國內(nèi)外研究情況（1）住房數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)的應(yīng)用在國外非常廣泛，并且由于國外數(shù)據(jù)軟件的發(fā)達(dá)，不僅將住房數(shù)據(jù)庫應(yīng)用到房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控中，而且廣大的消費者也可以使用，效果良好，對房地產(chǎn)市場的健康運行有重要作用。（2）在目前中國房地產(chǎn)市場中，對數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)的實踐也有存在。例如：郴州市加強住房公積金信息系統(tǒng)建設(shè)，北京市入戶普查建立住房數(shù)據(jù)庫加強房屋管理，煙臺建立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫匯總住房狀況數(shù)據(jù)，黃石市啟動城鎮(zhèn)房屋數(shù)據(jù)庫?？梢姡康禺a(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)的應(yīng)用和實踐有很大的發(fā)展?jié)摿Γ灿懈囝I(lǐng)域需要去開發(fā)和研究，特別是住房數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)的建立與運行。2、項目建立條件（1）技術(shù)條件目前數(shù)據(jù)庫信息處理技術(shù)不斷進(jìn)步與發(fā)展，數(shù)據(jù)庫軟件的應(yīng)用日益廣泛；2002年，房產(chǎn)管理電子政務(wù)系統(tǒng)的建設(shè)工作全面啟動，經(jīng)過大量調(diào)研和論證，反復(fù)調(diào)整和優(yōu)化，以信息共享為目標(biāo)的權(quán)屬交易核心業(yè)務(wù)系統(tǒng)、商品房備案系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)、房產(chǎn)市場信息網(wǎng)等一批系統(tǒng)軟件于2006年6月成功上線，建立了以權(quán)屬交易業(yè)務(wù)為主的協(xié)同辦公網(wǎng)絡(luò)體系。（2）經(jīng)濟(jì)條件武漢市是湖北省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也是國家“中部崛起”戰(zhàn)略的核心。“十一五”規(guī)劃更是為武漢市創(chuàng)造了更良好的發(fā)展環(huán)境，特別是光谷,更是國家的重點開發(fā)對象。007年武漢GDP突破3000億元，首次跨入“3000億俱樂部”。人均生產(chǎn)總值突破4000美元，按常住人口計算為4700多美元，標(biāo)志著武漢全面進(jìn)入了工業(yè)后期階段。2008大武漢前面進(jìn)入“兩型特區(qū)”時期,

“這一城市圈包括武漢及黃石，鄂州、孝感、黃岡、咸寧、仙桃、潛江、天門等8個中小城市。（3）市場條件近年來，武漢市房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展和繁榮，對于房地產(chǎn)的健康運行和發(fā)展，數(shù)據(jù)信息是非常重要的。而且武漢市對住房數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)經(jīng)驗不足、管理模式不統(tǒng)一、安全檢測標(biāo)準(zhǔn)缺失、專業(yè)人才匱乏，致使住房數(shù)據(jù)庫信息系統(tǒng)模式設(shè)計五花八門、管理方式各種各樣、安全控制措施形同虛設(shè)，信息系統(tǒng)的安全和效率低下問題凸現(xiàn)。為了解決以上問題，加強對房地產(chǎn)市場的管理，住房數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)的應(yīng)用就有很大的市場前景。三、建成后發(fā)揮的作用首先，房地產(chǎn)住房數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)的建設(shè)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)電子商務(wù)的實現(xiàn)，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程，方便管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理。如圖1所示：圖1：房地產(chǎn)住房數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)整體框架它是面向管理的“一把手”工程，房產(chǎn)信息化將為政府領(lǐng)導(dǎo)決策提供全面、詳實的決策分析數(shù)據(jù)，為管理人員全面掌握資源和市場信息提供有效的監(jiān)控手段，確保每個從業(yè)主體、每個從業(yè)人員參與市場活動的合法性，從而在政通令行的基礎(chǔ)上，輔助領(lǐng)導(dǎo)做到“運籌帷幄之中，決勝千里之外”。其次，為房地產(chǎn)企業(yè)提供有用信息，以便更好的決策和銷售自己的樓盤，為企業(yè)的投資發(fā)展規(guī)劃提供合理的數(shù)據(jù)依據(jù)。如圖2所示：圖2：房地產(chǎn)企業(yè)系統(tǒng)建立數(shù)據(jù)庫之后，房地產(chǎn)企業(yè)可以從系統(tǒng)中了解購房者的相關(guān)信息，從而為企業(yè)的決策提供依據(jù)。最后，為購房者提供了解房地產(chǎn)市場的簡易平臺，以便指導(dǎo)消費者合理購房。如圖3圖3：消費者系統(tǒng)購房者如果想在房交會上或平時購房，需要了解房地產(chǎn)市場相關(guān)情況。而建立數(shù)據(jù)系統(tǒng)后，購房者可以看到各房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)，還可以了解市場情況，以便更好的購房。有利于完善房地產(chǎn)市場機(jī)制，建立完備的房地產(chǎn)管理系統(tǒng)，實現(xiàn)房地產(chǎn)管理系統(tǒng)和數(shù)據(jù)統(tǒng)計的創(chuàng)新。如圖4所示：圖4：數(shù)據(jù)源組成中國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程不是很長,目前還處于發(fā)展階段,房地產(chǎn)市場機(jī)制有待完善.借鑒國內(nèi)外房地產(chǎn)市場的研究情況,實現(xiàn)房地產(chǎn)管理的規(guī)范化,建立政府部門有據(jù)可查,人民有據(jù)可依的房地產(chǎn)管理系統(tǒng)也是國家、人民、市場所迫切需要的。四、存在的問題1、信息系統(tǒng)的復(fù)雜度高，后期要不斷的檢測與調(diào)試信息系統(tǒng)的復(fù)雜性是由許多因素決定的，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，信息系統(tǒng)開發(fā)的高風(fēng)險性和不確定性，使得成本、進(jìn)度和完成期限很難確定；其次，信息系統(tǒng)產(chǎn)生的效益具有分散化的特點，即信息系統(tǒng)的受益者包括許多的客體，增加了評價其效益時的復(fù)雜性；再次，信息系統(tǒng)投入使用后，已經(jīng)融入行業(yè)的組織機(jī)構(gòu)和業(yè)務(wù)流程，所產(chǎn)生的實際影響很難細(xì)分，甚至根本不可能單獨評價；特別是對于信息系統(tǒng)建成后所產(chǎn)生的無形效益、間接效益、長期效益和滯后效益更不可能直接測度。因此，應(yīng)該充分認(rèn)識到信息系統(tǒng)評價的這些復(fù)雜性，在考慮問題時注意抓重點問題和核心問題，與評價目的無關(guān)或者相關(guān)度較小的，該放棄的就應(yīng)放棄，不能“眉毛胡子一把抓”。這樣，不僅能夠使評價的問題簡單化，而且因為考慮的都是重點和核心問題，將保證評價的結(jié)果更接近問題的實質(zhì)。同時，評價工作也會因事先的周密考慮而做到有條不紊。2、參與主體多，指標(biāo)體系設(shè)計容易出現(xiàn)漏洞在進(jìn)行信息系統(tǒng)評價指標(biāo)體系設(shè)計時也容易出現(xiàn)一些錯誤，常見的問題是指標(biāo)設(shè)計的層次不清、指標(biāo)之間存在包容關(guān)系、指標(biāo)不具有可測性以及指標(biāo)體系不能全面反映被評價對象的綜合情況，等等。這類錯誤的出現(xiàn)，往往導(dǎo)致評價失敗或者評價結(jié)果不能令人信服。其實，指標(biāo)體系設(shè)計是系統(tǒng)評價中的關(guān)鍵一環(huán)；如果這個環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯，即使后面的工作做得再好也會前功盡棄。設(shè)計信息系統(tǒng)的評價指標(biāo)體系應(yīng)遵循一定的原則。具體來說，首先，評價指標(biāo)設(shè)計要注重科學(xué)性和先進(jìn)性相結(jié)合，既要保證指標(biāo)具有一定的科學(xué)性，也要保證指標(biāo)能體現(xiàn)出評價工作的新思路。其次，設(shè)計的指標(biāo)要有一定的系統(tǒng)性。指標(biāo)體系中的指標(biāo)不是雜亂無章地胡亂拼湊在一起，而應(yīng)是一個有機(jī)的整體，只有這樣，才能保證所設(shè)計的指標(biāo)體系能夠比較全面而客觀地反映被評價對象的綜合情況。再次，指標(biāo)設(shè)計要遵循可測性原則，即設(shè)計的指標(biāo)具有可測性，能夠通過一定的途徑得到真實可靠的數(shù)據(jù)，保證評價工作的可操作性。另外，還要注重定性與定量相結(jié)合的原則。由于信息系統(tǒng)評價涉及到方方面面的內(nèi)容，單純采用定量或定性的方法都很難對系統(tǒng)做出客觀的評價，因此最好采用定性與定量相結(jié)合的方式。3、主觀意識強，導(dǎo)致評價不客觀對人的因素認(rèn)識不夠也是在評價實踐過程中容易犯的一個錯誤。目前，大多數(shù)人都認(rèn)為評價是評價人員的事情，只有他們技術(shù)過硬、工作認(rèn)真，所得到的評價結(jié)果就是客觀公正的。實際上，除了評價人員這個主體，在實際評價工作中涉及到的人員還有很多，包括參與調(diào)查評定系統(tǒng)具體內(nèi)容的專家、系統(tǒng)的負(fù)責(zé)人、研發(fā)人員、使用人員和參與系統(tǒng)評價的數(shù)據(jù)采集人員等，哪一方出現(xiàn)問題都會導(dǎo)致評價結(jié)果不夠客觀。例如，如果專家的選擇面比較窄，就會導(dǎo)致評價的內(nèi)容是一兩個專家的意見，失去了集體評價的意義；系統(tǒng)使用人員應(yīng)該說是最有發(fā)言權(quán)的人，但如果他們僅僅是走過場，或評價人員認(rèn)為他們不是專家，說話沒有分量，顯然會影響評價的結(jié)果；數(shù)據(jù)采集人員工作不認(rèn)真，采集的數(shù)據(jù)不盡全面甚至是靠主觀臆斷產(chǎn)生的，也會導(dǎo)致評價的結(jié)果失真；各單位信息系統(tǒng)負(fù)責(zé)人的評價顯然很重要，但如果他們堅持認(rèn)為“家丑不可外揚”，調(diào)查人員從他們那里得到的也許總是“系統(tǒng)很成功”之類的贊美之詞?？梢?，在信息系統(tǒng)評價過程中，人的因素至關(guān)重要。4、借鑒的經(jīng)驗少，理論與實踐易脫節(jié)在信息系統(tǒng)評價的實踐過程中，沒有充分認(rèn)識到評價也是一個理論與實踐相結(jié)合的反復(fù)過程，同時也缺少相應(yīng)的實證研究，不能通過實踐進(jìn)行反饋。其實，對信息系統(tǒng)的評價是根據(jù)評價理論進(jìn)行的，是一個從理論到實踐的過程。評價的結(jié)果與信息系統(tǒng)的實際情況是否一致，或者說所用的理論適合不適合評價某個信息系統(tǒng)，也要通過實踐進(jìn)行檢驗，必要時再去修正現(xiàn)有的評價理論，這又是一個從實踐到理論的過程。從理論到實踐，再上升到理論，幾次反復(fù)之后才能形成一系列相對穩(wěn)定而成熟的評價方法。在評價實踐中，這一點似乎是很難做到的，因為評價的實踐一般沒有反復(fù)進(jìn)行的可能性；但如果借鑒其它信息系統(tǒng)評價的實例，實際上還是同樣可以做到的。參考文獻(xiàn)[1]七部委《關(guān)于加強協(xié)作共同做好房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系有關(guān)工作的通知》建住房[2004]7號[2]建設(shè)部《關(guān)于加快房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系建設(shè)的通知》建辦住房[2004]78號[3]建設(shè)部《房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》CJJ/T115-2007[4][5]徐愛俊、黃全義等《城市房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)研究》；[J]焦作工學(xué)院學(xué)報，2002（7）[6]李劍波,汪永琳,李小華.基于管理的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)設(shè)計[J].計算機(jī)技術(shù)與發(fā)展,2006,(02).[7]唐燕.房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)的發(fā)展之路[J].甘肅科技,2003,(12).[8]郝慶華,苗放.基于房地產(chǎn)管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫建模和實現(xiàn)[J]