物業(yè)管理方案

10物業(yè)治理方案某工程物業(yè)治理方案政、文化、體育、經(jīng)濟(jì)中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)治理水準(zhǔn)將更顯重要。二、目標(biāo)貫徹開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)某小區(qū)工程構(gòu)思，引進(jìn)大都市物業(yè)治理理念，通過(guò)優(yōu)良的效勞將某小區(qū)治理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氣氛。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹(shù)立某物管公司品牌，三、組織物業(yè)治理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)治理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)治理企業(yè)的組織要更加簡(jiǎn)潔、有用，降低組織內(nèi)耗及勞資本錢(qián)等。反響運(yùn)行機(jī)制16〔按整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì)11營(yíng)等。2經(jīng)營(yíng)部主任1具體經(jīng)營(yíng)事務(wù)、人事等。3辦事員3文書(shū)、財(cái)務(wù)、勞資、后勤等。財(cái)會(huì)要持證4物業(yè)管理員15安全護(hù)衛(wèi)員7門(mén)衛(wèi)、巡更、停車(chē)治理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。6172公司聘請(qǐng)的物業(yè)治理參謀公司進(jìn)展培訓(xùn)，骨干員工將送市主100%。五、經(jīng)營(yíng)推測(cè)a)經(jīng)營(yíng)收入：萬(wàn)元〔〕l萬(wàn)元30000*12*=126000〔元〕〔90%〕ll特約效勞：萬(wàn)元l其他收入：萬(wàn)元b)支出：萬(wàn)元l人員工資福利：14萬(wàn)元l辦公費(fèi)用：萬(wàn)元〔辦公、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等〕ll稅金：萬(wàn)lc)d)物業(yè)接收期10〔辦公設(shè)施購(gòu)置費(fèi)、通訊器材、員工服裝配置費(fèi)、安全護(hù)衛(wèi)用品、綠化等〕e)成測(cè)算：萬(wàn)元/年，元/月*m2111200120021800800336001800418008005安全護(hù)衛(wèi)員7500350061700700724008009600工資總額合計(jì)：9600元/115200元/年福利：115200*23%=26496〔元/年〕合計(jì)：14..17/年公用設(shè)施設(shè)備修理及保養(yǎng)費(fèi)：萬(wàn)元45%萬(wàn)m2*1/年*m2=萬(wàn)元清潔衛(wèi)生費(fèi)：2人*12月*80元/月*人=萬(wàn)元安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)：7人*200元/年*人=萬(wàn)元辦公費(fèi)：按治理人員工資總額25%計(jì)算萬(wàn)元*25%=萬(wàn)元10%計(jì)算即1稅費(fèi)：按營(yíng)收%繳納即萬(wàn)元保險(xiǎn)費(fèi)：暫不投保8負(fù)擔(dān)，我司將通過(guò)多元化經(jīng)營(yíng)、特約效勞，嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)本錢(qián)等擬向政府物價(jià)主管部門(mén)申報(bào)本小區(qū)公共性效勞費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為元/月*m2。六、前期物業(yè)接收a)派物業(yè)治理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收〔無(wú)驗(yàn)收權(quán)，僅可從物業(yè)治理角度向開(kāi)發(fā)商提出建議b)l護(hù)保養(yǎng)治理的角度進(jìn)展驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)展嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。l是物業(yè)通過(guò)竣工驗(yàn)收后，對(duì)物業(yè)主體構(gòu)造安全和使用功能的再驗(yàn)收；l屋幢、戶(hù)編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn)；l落實(shí)物業(yè)的保修事宜〔保修責(zé)任、保修期限、保修范圍。確保保修工程、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實(shí)，重大保修工程細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到l檢查，覺(jué)察產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書(shū)面形式上報(bào)開(kāi)發(fā)商，懇求賜予幫助解決。l接收小組按《設(shè)備移交清查，覺(jué)察接收設(shè)備〔設(shè)施〕與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書(shū)面形式上報(bào)開(kāi)發(fā)商，懇求賜予幫助解決。l接收小組對(duì)每套單元房的水、電、土建局部進(jìn)展全面檢查，并將檢查l在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問(wèn)題，公司應(yīng)查明緣由，準(zhǔn)時(shí)上報(bào)開(kāi)發(fā)商，懇求盡快解決。l抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。l接收驗(yàn)收中假設(shè)覺(jué)察問(wèn)題，應(yīng)明確記錄在案，商定期限催促開(kāi)發(fā)商催促建筑商對(duì)存在的問(wèn)題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。l接收驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接收文件。l當(dāng)物業(yè)治理企業(yè)簽發(fā)了接收文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接收工作即完成。1、預(yù)備工作l治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護(hù)欄；增設(shè)報(bào)警系統(tǒng)；統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗；l車(chē)輛治理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志；封閉小區(qū)由多個(gè)出入口l垃圾清l樓道燈：改用節(jié)能燈(如：溫感、聲控或角摸式等)l分步購(gòu)置辦公、護(hù)衛(wèi)、保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等；l制定入l印刷入住表格；2l司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶(hù)入住后的水、電、氣等的供給。l代業(yè)主與公司聯(lián)系安裝事宜，爭(zhēng)l了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶(hù)口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系，入住時(shí)公告。3、入伙現(xiàn)場(chǎng) 入伙預(yù)備、協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場(chǎng)，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂(lè)，安全護(hù)衛(wèi)立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。進(jìn)展入伙儀式：邀請(qǐng)政府官員、聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢(shì)。留意事項(xiàng)：避開(kāi)后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。4、業(yè)主、使用權(quán)人入住程序 發(fā)函簽約已繳款票據(jù)入伙手續(xù)書(shū)、身份證、購(gòu)房合同確認(rèn)業(yè)主身份繳清代墊代繳費(fèi)用、裝修保證金建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)、物管費(fèi)，蓋章業(yè)主簽署向業(yè)主業(yè)進(jìn)展裝修，但裝修必需在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)展。其有關(guān)規(guī)定包括：國(guó)家建設(shè)部公布的《建筑裝飾裝修治理規(guī)定》和物業(yè)管在裝修前必需向物業(yè)治理企業(yè)進(jìn)展申請(qǐng)登記，包括填寫(xiě)業(yè)主簽字，繳納裝修治理押金及保證金，經(jīng)批準(zhǔn)前方可開(kāi)工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收，合格后即退還裝修押金及保證金。業(yè)主在裝修前向物業(yè)治理企業(yè)申請(qǐng)登記時(shí)，需照實(shí)填寫(xiě)裝修施工內(nèi)容，并注明托付施工單位及進(jìn)場(chǎng)人數(shù)，業(yè)主、施工隊(duì)及物業(yè)治理企業(yè)三方應(yīng)在申請(qǐng)書(shū)上簽字蓋章。九、物業(yè)檔案的建立物業(yè)檔案資料的建立是對(duì)前期建設(shè)開(kāi)發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)治理時(shí)對(duì)工程修理、配套、改造必不行少的依據(jù)，也是更換物業(yè)治理企業(yè)時(shí)必需移交的內(nèi)容之一?，F(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線(xiàn)越來(lái)越多，越來(lái)越簡(jiǎn)單，越來(lái)越高科技化和專(zhuān)業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了修理必不行少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)修理資料；從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點(diǎn)是去偽存真、留下有用的，歸檔就是依據(jù)資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)展科學(xué)地分類(lèi)與保存，利用即是在日后的治理過(guò)程中使用并加以充實(shí)?！惨弧撤课葜卫磉\(yùn)作一覽表工作內(nèi)容核對(duì)業(yè)主裝修審核巡察跟蹤監(jiān)視走訪(fǎng)回訪(fǎng)生疏收費(fèi)財(cái)務(wù)頻度天一天內(nèi)辦完二遍/6h/每100%、用途無(wú)轉(zhuǎn)變無(wú)亂堆亂放、亂挖亂接，無(wú)違章裝修，房100%，投訴率1‰以下。無(wú)違章裝修準(zhǔn)時(shí)聽(tīng)取業(yè)99%以上對(duì)小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實(shí)施、管線(xiàn)、開(kāi)關(guān)、業(yè)主幢號(hào)、房號(hào)、姓90%以上90公開(kāi)一次工作程序8：00~8：30業(yè)主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監(jiān)視、巡察、走訪(fǎng)、整理檔案〔二〕綠化治理工作工程澆水施肥修剪整形病蟲(chóng)防治除雜草保潔補(bǔ)苗工作要求冬春季晴天每二天澆一冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園，嚴(yán)峻者重點(diǎn)防治每月一遍，嚴(yán)峻者半月一遍8h/天春夏季一遍，嚴(yán)峻者隨30~50mm長(zhǎng)勢(shì)優(yōu)良不污染環(huán)境純度90%以上保潔率99%以上綠化率957：00~9：309：30~11：30雜草、整形、保潔；13：30~15：3015：30~17：00〔三〕房屋及公用設(shè)施修理、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作一覽表工作內(nèi)容裝修審查、監(jiān)視巡察清理室內(nèi)修理室外修理及養(yǎng)護(hù)道路停車(chē)場(chǎng)天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈頻度8h內(nèi)隨來(lái)隨辦，隨進(jìn)度進(jìn)展每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季急修不過(guò)夜小修補(bǔ)24h內(nèi)中修二天大修二天內(nèi)有回音檢查二遍/天，準(zhǔn)時(shí)修理每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修每周檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修，責(zé)任區(qū)外準(zhǔn)時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén) 每月檢查一遍，即壞即修標(biāo)準(zhǔn)符合規(guī)定，無(wú)危及安全、外觀，無(wú)轉(zhuǎn)變用途生疏房屋公用設(shè)施、種類(lèi)、位置、分布、安全要求、開(kāi)關(guān)位置，公用設(shè)施完好率90%以上無(wú)堵少污積無(wú)缺損井蓋完好率100%憑票收費(fèi)不索要小費(fèi)、好處，回訪(fǎng)率100%，業(yè)主滿(mǎn)足率90%以上平坦率無(wú)積水，缺損，完好率90%以上無(wú)積水，無(wú)漏隔熱層完好干凈無(wú)缺扶手完好梯燈正常無(wú)張貼痕跡暢通無(wú)積水、無(wú)塌陷無(wú)鼠洞無(wú)脫無(wú)鼓、無(wú)滲水、無(wú)違章、整齊統(tǒng)一運(yùn)作正常，無(wú)亂搭亂接，無(wú)泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上程序8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監(jiān)視、養(yǎng)護(hù)修理、巡察、走訪(fǎng)、整理檔案工作內(nèi)容定崗檢查流淌檢查學(xué)習(xí)與訓(xùn)練消防設(shè)施家居安全違法行為裝修監(jiān)視車(chē)輛行駛停放保潔單車(chē)、摩托保管突發(fā)大事學(xué)習(xí)法規(guī)教育訓(xùn)練頻度24h每周一遍24h20分鐘一遍24h5每周一次，每次1h標(biāo)準(zhǔn)人車(chē)進(jìn)出有序，車(chē)輛發(fā)牌、登記，交費(fèi)90%以上，無(wú)收購(gòu)、乞討、商販等可疑人物進(jìn)出。完好100%被盜、刑事、火災(zāi)、治安案件發(fā)生率2‰違章率5%100%紀(jì)律健身、隊(duì)列等常規(guī)訓(xùn)練〔四〕安全護(hù)衛(wèi)、停車(chē)治理〔五〕保潔治理工作工程地面清潔保潔