某項(xiàng)目可行性調(diào)研及報(bào)告投資收益

***項(xiàng)目可行性調(diào)研及分析報(bào)告目錄：***市概況：城市發(fā)展情況；城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平；城市住房水平。項(xiàng)目概況：宗地位置：四至范圍；地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；地面狀況；地面現(xiàn)有居民情況；地質(zhì)情況。項(xiàng)目周邊情況項(xiàng)目所在區(qū)域位置及自然條件；項(xiàng)目周邊物業(yè)發(fā)展情況；項(xiàng)目區(qū)域交通環(huán)境、交通狀況；項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套。市場(chǎng)分析：一、區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況：區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述；區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況。二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品的集合特征：1、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)較好個(gè)案狀況；2、分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)；3、結(jié)論。三、物業(yè)類型、戶型、面積設(shè)計(jì)建議。五、投資收益分析：1、成本預(yù)測(cè)：2、稅務(wù)分析：①、營(yíng)業(yè)稅及附加稅；②、所得稅；③、土地增值稅。3、經(jīng)濟(jì)效益分析：1）、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件（是否享受政府各項(xiàng)稅費(fèi)的減免）；2）、項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；3）、項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)；4）、敏感性分析。4、項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)：1）、資金投入；2）、資金回款計(jì)劃；3）、資金需求計(jì)劃。六、項(xiàng)目SWTO分析1、優(yōu)勢(shì)；2、劣勢(shì)；3、機(jī)會(huì)；4、威脅。七、項(xiàng)目開發(fā)可行性建議及市場(chǎng)定位1、項(xiàng)目開發(fā)可行性建議；2、項(xiàng)目市場(chǎng)定位；1）、項(xiàng)目規(guī)劃定位；2）、項(xiàng)目消費(fèi)群體定位；3）、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位。壹·***概況一、城市發(fā)展情況：***是珍稀動(dòng)物麋鹿的故鄉(xiāng)，擁有世界上最大的野生麋鹿自然保護(hù)區(qū)，是中國(guó)精選的15個(gè)生態(tài)旅游景點(diǎn)之一。***是新興港口城市，正在建設(shè)中的***港是江蘇省東部沿海中部唯一的深水大港，一期工程兩個(gè)萬(wàn)噸級(jí)碼頭基本竣工，明年上半年通航，建成后的***港將成為年吞吐量1000萬(wàn)噸的國(guó)際性中型商業(yè)港和國(guó)家一類開放口岸。***市總?cè)丝?4萬(wàn)，總面積2367平方公里，海岸線112公里，耕地124萬(wàn)畝，灘涂116萬(wàn)畝，距海岸40公里處，尚有輻射沙洲104萬(wàn)畝，現(xiàn)轄14個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和1個(gè)省級(jí)海洋經(jīng)濟(jì)綜合開發(fā)區(qū)。二、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平：2003年實(shí)現(xiàn)ＧＤＰ105.2億元，比上年增長(zhǎng)12.5%；實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入6.3億元，比上年增長(zhǎng)23.6%；在蘇北首家實(shí)現(xiàn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)財(cái)政收入超千萬(wàn)；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄總額53億元，人均比上年增加1000元。首次躋身全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)縣（市）行列，列第92位。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6700、農(nóng)民人均純收入4785元，同比分別增長(zhǎng)7.6%和7.1%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為27.5:40.3:32.2。三、文化環(huán)境：***歷史悠久，成陸于兩千多年前的春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，曾以產(chǎn)鹽而名聞遐邇。***市早在1942年初建，當(dāng)時(shí)名字是“臺(tái)北縣”，因地處東臺(tái)的北邊，所以叫臺(tái)北了。后來，因?yàn)樗c臺(tái)灣的臺(tái)北縣同名，故在1951年改為***縣。這***二字的來源呢，有兩種說法，一是因?yàn)?**這地方古時(shí)為鹽場(chǎng)，而當(dāng)時(shí)最大的企業(yè)是“***鹽墾公司”，于是取“***”二字。另一說法是，取縣里大中鎮(zhèn)和新豐鎮(zhèn)的各一字而命名的。不過取名為***后，確實(shí)老百姓的日子也一天天好起來了，***縣也在1958年被列為全國(guó)重點(diǎn)產(chǎn)棉縣，70年代，棉花產(chǎn)量進(jìn)一步增加，被譽(yù)為“金***”，這金***真得歸功于1917年實(shí)業(yè)家張謇在這里廢灶興墾，種植棉花。著名的社會(huì)學(xué)家費(fèi)孝通在***考察后，即興題詩(shī)“***連年***收，灘涂初訪是中秋，萬(wàn)頃滄海出桑田，范公憂樂不無(wú)由”。詩(shī)中的范公呢，就是修筑范公堤的范仲淹。在***人文薈萃，除了范仲淹曾在這任職外，還出了另一個(gè)名人，那就是《水滸傳》的作者施耐庵，***是中國(guó)四大古典名著之一《水滸》作者施耐庵的故里。貳·項(xiàng)目概況一、宗地位置：項(xiàng)目地處***市新區(qū)（常新路西側(cè)，健康路與工農(nóng)路之間）二、四至范圍：項(xiàng)目南臨工農(nóng)路（籌建），北達(dá)建康路，東側(cè)距常新路100米，而西側(cè)則是未開發(fā)的農(nóng)田和私房。三、地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較：項(xiàng)目所在地地面增高4米左右，周邊地勢(shì)與之等同。四、地面狀況：項(xiàng)目所在地地面現(xiàn)有少部分住房和農(nóng)田，目前正在緊張拆遷過程中。到政府交地時(shí)能達(dá)到三通一平，所以開發(fā)商拿到地時(shí)是熟地。五、項(xiàng)目概況；項(xiàng)目面積50000平方米左右，約75畝。整個(gè)項(xiàng)目由18000平方的商業(yè)用地和32000平方住宅用地組成。在商業(yè)和住宅之間為市政府規(guī)劃的一條橫貫項(xiàng)目的人工河，河道寬14米，深3米，在河道邊上也是政府規(guī)劃的一條寬十米和綠化帶和一條寬十米的沿河路（原來H101、G201、G301、H201是分開拍賣的，后來政府重新規(guī)劃為H101、H210一起拍賣，G201、G301一起拍賣，那么人工河與綠化帶及沿河路都由開發(fā)商負(fù)責(zé)建設(shè)，這樣雖然提高了項(xiàng)目的檔次，但開發(fā)商的投入也相對(duì)加大）六、地質(zhì)情況：宗地土層為沙夾土，承載能力為每平方米10噸，地下水位在4米以下，抗震能力為6級(jí)。七、項(xiàng)目所在區(qū)域位置及自然條件；***交通便捷。距204國(guó)道15公里,距鹽城機(jī)場(chǎng)50公里，境內(nèi)新（沂）長(zhǎng)（興）鐵路已投入運(yùn)營(yíng)，國(guó)家一類口岸——***港是國(guó)家“九五”規(guī)劃的蘇中沿海中心港，兩個(gè)萬(wàn)噸級(jí)碼頭于2004年建成通航。沿海高速公路已建設(shè)，3小時(shí)內(nèi)可達(dá)上海、南京。中等城市的框架已經(jīng)構(gòu)成，市區(qū)各類設(shè)施配套齊全，是“江蘇省文明城市”。八、項(xiàng)目周邊物業(yè)發(fā)展情況；***市現(xiàn)有的商品房物業(yè)多為多層，目前部分小高層市場(chǎng)正在開發(fā)，瑞城國(guó)際苑上海花園都規(guī)劃了很大一部分小高層建筑（上?；▓@在規(guī)劃中有44071平方小高層），高層物業(yè)在***目前還是個(gè)空缺，別墅的發(fā)展情況不太理想，只有上?；▓@在規(guī)劃中有14517平方連體別墅，因?yàn)楫?dāng)?shù)厝苏J(rèn)為別墅和自建的私房沒有太大區(qū)別，而且面積大總價(jià)高，大部分消費(fèi)者不能接受。目前，***市新開發(fā)的住宅房?jī)r(jià)格基本保持在1600-1800元/平方米之間。近幾年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展對(duì)于***市的影響很大，02年***住宅市場(chǎng)平均價(jià)格1200元/平方，到03年十月份之前還是保持在這個(gè)基礎(chǔ)之上，03年十月以后***市的房?jī)r(jià)上漲幅度迅猛，到現(xiàn)在為止，市內(nèi)住宅最高價(jià)已達(dá)到2700元（瑞城國(guó)際苑小高層），平均價(jià)位還保持在1700元左右。當(dāng)前***市民普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)太高，但住房需求率還是很高，這從到錦繡東方苑看房的人群可以看出。而據(jù)觀察，到浦江名苑和瑞城國(guó)際看房問價(jià)的人則寥寥無(wú)幾，原因分析如下：錦繡東方苑的價(jià)格還未確定，客戶群體抱有一定低價(jià)的期望；浦江名苑、瑞城國(guó)際的定價(jià)太高，吸引不了顧客。九、項(xiàng)目區(qū)域交通環(huán)境、交通狀況；項(xiàng)目所在區(qū)域雖然位于***市新區(qū)，但距離市區(qū)并不遠(yuǎn)，距市中心商業(yè)最繁華處僅僅相距1800米，與項(xiàng)目相臨的幾條路都是***市的主要通道：常新路：建于2004年，路寬53.25米,包括三條綠化帶；工農(nóng)路：***主要商業(yè)通道,寬14.5米,項(xiàng)目所在地的工農(nóng)西路正在改建過程中,屆時(shí)也將改建成14.5米寬,并增加兩條綠化帶；健康路：項(xiàng)目所在地路段于今年剛改建完成，寬22米，兩條綠化帶。從上面得出的結(jié)果看來，近幾年政府比較重視新區(qū)的發(fā)展，從道路修建到土地開發(fā)都是為了快速發(fā)展西區(qū)和對(duì)新區(qū)人氣的積累。另外從建設(shè)局得到，從2004年開始***市政府將利用三年時(shí)間重點(diǎn)發(fā)展新區(qū)和開發(fā)區(qū)，等西區(qū)人氣有一定積累后才開始進(jìn)行東區(qū)的舊城改造。本項(xiàng)目所在地交通狀況較好，從204國(guó)道進(jìn)入***市區(qū)的主要通道黃海路從項(xiàng)目前面通過，最近處150米，項(xiàng)目距離長(zhǎng)途汽車站僅250米，去周邊縣市非常方便。由于***屬于縣級(jí)市，所以還未開通市內(nèi)公交，去下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)的短途公交，有大部分從黃海路經(jīng)過。十、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套。序號(hào)地點(diǎn)距離宗地/米1汽車站2502上海華聯(lián)16003***市公安局1504城中菜場(chǎng)23005***中學(xué)(初中中)25006***中學(xué)(高中中)28007中國(guó)銀行4008農(nóng)業(yè)銀行3009名都廣場(chǎng)150010***市政府60011骨科醫(yī)院80012***商業(yè)街160013肯得基200014圖書館30015***劇院1700從以上的圖表來看：目前宗地周邊基本生活配套還是屬于較缺乏，如菜場(chǎng)、大型購(gòu)物廣場(chǎng)、娛樂場(chǎng)所等，小區(qū)周邊的配套是否齊全是項(xiàng)目宗地開發(fā)與否的一項(xiàng)重要指標(biāo)，項(xiàng)目宗地配套的缺乏會(huì)造成開發(fā)成本的加大，同時(shí)也勢(shì)必造成利潤(rùn)的降低。從本案來看，為提高開發(fā)可行性及將來的升值空間，小區(qū)周邊應(yīng)配備相應(yīng)的生活、娛樂方面的商服設(shè)施。叁·區(qū)域市場(chǎng)分析一、區(qū)域物業(yè)市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況：***市新開發(fā)的住宅房?jī)r(jià)格基本保持在1600-1800元/平方米之間。近幾年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展對(duì)于***市的影響很大，02年***住宅市場(chǎng)平均價(jià)格1200元/平方，到03年十月份之前還是保持在這個(gè)基礎(chǔ)之上，03年十月以后***市的房?jī)r(jià)上漲幅度迅猛，到現(xiàn)在為止，市內(nèi)住宅最高價(jià)已達(dá)到2700元（瑞城國(guó)際苑小高層）。市內(nèi)住宅的平均價(jià)位還保持在1700元左右，當(dāng)前***市民普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)太高，但住房需求率還是很高，因?yàn)樵谶@之前***市內(nèi)沒有幾個(gè)像樣的小區(qū)。由于房?jī)r(jià)漲幅太快，大多數(shù)消費(fèi)者的思想還停留在每平方1200-1300元的價(jià)位上，致使許多客戶遲遲不能決定。對(duì)于***的商鋪而言則是另外一副景象。在2003年以前，***居民把買商鋪當(dāng)首選的投資方式，而那時(shí)的商鋪也僅僅就是主要的通道人民路的兩邊和一條老商業(yè)街。后來政府招商擴(kuò)建，把舊的商業(yè)街改建成鴻基購(gòu)物廣場(chǎng)，另外還建了一個(gè)名都廣場(chǎng)，今年又建成了金宇廣場(chǎng)，這一系列商業(yè)廣場(chǎng)的推出使***的商業(yè)一下達(dá)到飽和。目前，鴻基商業(yè)街的空置率達(dá)到60%以上，而名都廣場(chǎng)里面的效益也不是很好，許多店鋪都掛出轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的牌子。這一系列的現(xiàn)象直接影響到新開發(fā)的商鋪。二、本案所在區(qū)域消費(fèi)群體情況分析：28人(對(duì)***街區(qū)走訪得出.由于時(shí)間緊,取樣人數(shù)不多,問級(jí)面不是很廣)房型三室一廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)比例42.86%28.57%14.29%14.28%從上圖可以看出：***市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到一個(gè)新的階段，人們對(duì)住房的追求已經(jīng)不僅僅局限于居住，而是需要更完善的配套，更大的空間。承受價(jià)格1200-125501300-1355014001500以上比例11%43%21%25%在房?jī)r(jià)的承受能力上，受訪者都表現(xiàn)得比較保守，每平方1300-1350元是大多數(shù)中層收入承受能力，在問及價(jià)格問題上大多數(shù)受訪者認(rèn)為***目前的房?jī)r(jià)水分太大（主要針對(duì)瑞城國(guó)際2700元/平方的高層價(jià)格），短期內(nèi)有降價(jià)的可能。投資方向：被訪者中有3人已經(jīng)買了門面房，5人愿意花錢買門面用來投資，有兩名經(jīng)常買體育彩票，其它人對(duì)于商品房、股票、債券都沒有太大的興趣。特別是對(duì)于商品房，消費(fèi)者都認(rèn)為現(xiàn)在***市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不穩(wěn)定，并且當(dāng)前價(jià)格太高，有望回落，對(duì)于購(gòu)房都抱一種觀望的態(tài)度，更不用說是投資了。付款方式：被訪者中絕大多數(shù)人（占2/3）認(rèn)為最好用一次性付款方式購(gòu)房，主要考慮到銀行住房貸款利息和今后的償還能力。購(gòu)買區(qū)域：集中在中心區(qū)跟西區(qū)，選擇中心區(qū)是因?yàn)殚L(zhǎng)期積累人氣和齊全的商服設(shè)施。而西區(qū)則是新規(guī)劃的開發(fā)區(qū)，有一部分人看愛好它的發(fā)展?jié)摿?，并且西區(qū)更靠近204國(guó)道，交通條件更為便利。而受訪者則表示東區(qū)工廠太多，不適合人們居住。交付要求：受訪者一致表示要求毛坯房，主要原因是怕裝修不附合自己的要求，他們認(rèn)為買裝修好的房子還不如買二手商品房，在他們的心中裝修不僅僅是種形式。了解廣告的方式：了解信息廣告跟受訪人的層次有直接關(guān)系，但無(wú)論什么層次，朋友介紹始終是了解信息的一個(gè)最重要的途徑。而通過電視了解信息的并不多，因?yàn)槭袇^(qū)都裝了閉路電視，像鹽城、***這些電視臺(tái)沒有多少人關(guān)注，而到了鄉(xiāng)鎮(zhèn)這種現(xiàn)象就好一點(diǎn)了。另外，不是每個(gè)人都有看報(bào)紙的習(xí)慣和條件的，這當(dāng)中只有很少一些單位和個(gè)人經(jīng)常關(guān)注。而司機(jī)則是在車上通過電臺(tái)得知一些信息。還有各個(gè)廣告公司上門派報(bào)，這對(duì)于市民來說也是了解新信息的一種很不錯(cuò)的方式三、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品的集合特征：1、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)較好個(gè)案狀況；<一>、浦江名苑樓盤名稱浦江名苑售樓電話區(qū)域地段工農(nóng)西路發(fā)展商上海浦江置業(yè)公司司代理商/設(shè)計(jì)單位上海東方建筑設(shè)計(jì)計(jì)院物管單位集團(tuán)公司下屬物業(yè)業(yè)管理公司建筑面積66095平方米米占地面積55612平方米米項(xiàng)目屬性高品質(zhì)居住小區(qū)建筑風(fēng)格歐陸式風(fēng)格棟數(shù)層數(shù)綠化率36．06%總套數(shù)400銷售率未開盤建筑密度28.11%戶型結(jié)構(gòu)取暖方式/朝向朝南銷售起價(jià)住:均價(jià)住:1800最高價(jià)格?。荷蹋荷蹋?商：付款方式一次性、按揭主力戶型三室兩廳兩衛(wèi)；物業(yè)設(shè)施室內(nèi)設(shè)施有線、電話插口、水水電、管道煤煤氣小區(qū)設(shè)施花園\健身場(chǎng)所物業(yè)管理小區(qū)保安和門衛(wèi)園林環(huán)境休息亭、簡(jiǎn)單樹木木綠化、草坪坪交通距車站300米周邊樓盤錦繡東方苑\木材材公司(沿街商鋪)金融農(nóng)業(yè)銀行（2000米）；中國(guó)銀銀行（300米）商業(yè)超市上海華聯(lián)郵電中國(guó)郵政教育幼兒園/中、小學(xué)/行政機(jī)構(gòu)公安局醫(yī)療醫(yī)院縣中醫(yī)院藥店項(xiàng)目定位高檔住宅小區(qū)優(yōu)劣勢(shì)分析缺點(diǎn)周邊配套不夠完善善浦江名苑位于本項(xiàng)目東約200米處，目前尚未開盤，初步定價(jià)住宅為1800元/平方，具體價(jià)格將于本月底出臺(tái)。浦江名苑的市場(chǎng)反映不是太好，消費(fèi)者普遍認(rèn)為該地段的價(jià)值和定價(jià)不符，這對(duì)于本項(xiàng)目的定價(jià)定位起到一定的影響。<二>、瑞城國(guó)際苑樓盤名稱瑞城國(guó)際苑售樓電話3822999區(qū)域地段幸福西路與西康路路交界/***中學(xué)對(duì)對(duì)面發(fā)展商江蘇瑞城房地產(chǎn)開開發(fā)公司代理商/設(shè)計(jì)單位中南建筑設(shè)計(jì)院物管單位集團(tuán)公司下屬物業(yè)業(yè)管理公司建筑面積6萬(wàn)平方米占地面積3萬(wàn)平方米項(xiàng)目屬性21世紀(jì)國(guó)際園林社區(qū)區(qū)建筑風(fēng)格歐陸風(fēng)格棟數(shù)11層數(shù)5-6-9-133綠化率52%總套數(shù)1700套銷售率內(nèi)部認(rèn)購(gòu)物業(yè)費(fèi)用住宅0.5/m2/月月；商業(yè)0.8/m2/月戶型結(jié)構(gòu)\連體別墅取暖方式/朝向朝南銷售起價(jià)2000(多層))均價(jià)住:2000最高價(jià)格2700(小高層層)商：7000商：7000商：7000付款方式一次性、按揭500%裝修標(biāo)準(zhǔn)/采光通風(fēng)1-2層采光不足足建筑結(jié)構(gòu)框架開工時(shí)間？竣工時(shí)間？入伙時(shí)間？車位出售：800元//m2，小車：1800元/m2（產(chǎn)權(quán)證？？）儲(chǔ)藏室面積范圍戶型結(jié)構(gòu)主力戶型三室兩廳兩衛(wèi)1200平方物業(yè)設(shè)施室內(nèi)設(shè)施有線、電話插口、水水電、管道煤煤氣、寬帶小區(qū)設(shè)施網(wǎng)球場(chǎng)、露天鍛煉煉場(chǎng)所、高檔檔會(huì)所、可視視對(duì)講門鈴、游游泳池、地下下車位物業(yè)管理閉路監(jiān)視系統(tǒng)、小小區(qū)保安和門門衛(wèi)園林環(huán)境中心會(huì)所前有人工工河流、休息息亭、樹木綠綠化、草坪、人人車分流中、小學(xué)***中學(xué)行政機(jī)構(gòu)法院、人伍部、項(xiàng)目定位***高檔園林社社區(qū)客戶群定位分析醫(yī)生、老師、公務(wù)務(wù)員及政府相相關(guān)部門人員員項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析賣點(diǎn)/特色***中學(xué)、小區(qū)區(qū)配套相對(duì)全全面、小區(qū)設(shè)設(shè)計(jì)人性化、景景觀環(huán)境好缺點(diǎn)周邊配套不完善促銷策略一次性付款優(yōu)惠1100元/平方、現(xiàn)在在購(gòu)房?jī)?yōu)惠180元/平方。媒體宣傳宣傳單頁(yè)瑞城國(guó)際苑是目前***市比較有代表性的樓盤，這是因?yàn)樗悄壳?**市場(chǎng)上最豪華、價(jià)格最貴的小區(qū)。她抓住潛在的發(fā)展因素：***中學(xué)、規(guī)劃中的市政廣場(chǎng)以及新市政府將遷至，大力炒作，但這種價(jià)位是一般***居民不能承受的。<三>、上海花園樓盤名稱上?；▓@售樓電話?區(qū)域地段常新路與南翔路交交界處發(fā)展商***瑞眾開發(fā)有有限公司代理商/設(shè)計(jì)單位泛太平洋設(shè)計(jì)有限限公司物管單位?建筑面積311328平方方米占地面積226741平方方米項(xiàng)目屬性綠色生態(tài)高尚社區(qū)區(qū)建筑風(fēng)格歐陸式風(fēng)格容積率1.373建筑密度27.42%綠地率42.85地下建筑15835平方總套數(shù)1928戶集中綠化16.24%商業(yè)用地54333平方會(huì)所用地1230平方多層用地197174平方方高層用地44071平方聯(lián)體別墅14517平方周邊樓盤金融工商銀行（3000米）；建設(shè)銀銀行（300米）行政機(jī)構(gòu)工商行政管理局2、競(jìng)爭(zhēng)樓盤優(yōu)劣勢(shì)分析：浦江名苑優(yōu)勢(shì)：①、處于工農(nóng)西路中間地段，更接近市中心；②、占地面積55612平方，規(guī)模相對(duì)較大；劣勢(shì)：①、周邊配套不全；②、對(duì)于客戶來說價(jià)格過高；③、沿街商鋪（朝東）前面路太小，難以形成氣候。瑞城國(guó)際苑優(yōu)勢(shì)：①、靠近***中學(xué)高中部；②、地段發(fā)展?jié)摿^大（市政設(shè)施的遷至）③、小區(qū)定位高檔，配套相對(duì)齊全，綠化率高，設(shè)計(jì)合理；劣勢(shì)：①、交通不方便；②、周邊配套不全；③、距離市中心較遠(yuǎn)；④、小區(qū)定位高檔，價(jià)格太高，失去了大部分客戶群。上?；▓@（未開盤位于項(xiàng)目的南側(cè)約500米，地塊已框好，其它工作還未開展）優(yōu)勢(shì)：①、規(guī)模大，有影響力；劣勢(shì)：①、小區(qū)大，銷售周期大，交付時(shí)間長(zhǎng)；②、周邊生活所必須的相應(yīng)配套設(shè)施少，并且商業(yè)氛圍不是很濃厚。3、分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)；本案地處***新區(qū)，近幾年，隨著政府對(duì)新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展，項(xiàng)目的前景大好。①、地理位置優(yōu)越。除去項(xiàng)目本身交通、區(qū)位上的優(yōu)勢(shì)，我們可以發(fā)現(xiàn)，正在開發(fā)和即將開發(fā)的一些新樓盤都是以項(xiàng)目所處位置為中心點(diǎn)的，這對(duì)以后項(xiàng)目人氣的積累、商業(yè)圈的形成起到重要作用。②、與本案有競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重。正在開發(fā)的幾個(gè)樓盤都是歐式建筑風(fēng)格，外立面、樣式都大同小異，客戶選擇機(jī)會(huì)少。小區(qū)內(nèi)部配套華而不實(shí)，實(shí)用性差（如瑞城國(guó)際的高檔會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)），目前***的消費(fèi)水平和生活水平還達(dá)不到這種檔次。如果本案的規(guī)劃設(shè)計(jì)避開與項(xiàng)目周邊同類物業(yè)的同質(zhì)化，則本案的機(jī)會(huì)點(diǎn)大增。③、本案與錦繡東方苑相距僅100米，兩個(gè)項(xiàng)目可以在物業(yè)類型上相呼應(yīng)，配套設(shè)施上互補(bǔ)，從而促進(jìn)區(qū)域物業(yè)更好、更快的發(fā)展。肆·投資收益分析一、成本預(yù)測(cè)：（從政府處問訊得數(shù)據(jù)）1、土地成本：31353135元名稱單位數(shù)量備注土地性質(zhì)/商住從建設(shè)局得出的數(shù)數(shù)據(jù):土地費(fèi)用包包含了規(guī)費(fèi)、配配套設(shè)施費(fèi)、人人防費(fèi)以及各各項(xiàng)稅金等。土地面積平方米1800032000土地價(jià)格元/平方675.06755600.06土地總價(jià)元121512155192019200小計(jì)元313531355以上的價(jià)格是在***市場(chǎng)調(diào)研時(shí)走訪政府招商辦、建設(shè)局等相關(guān)部門得出的數(shù)據(jù)。以上土地的價(jià)格是根據(jù)目前市場(chǎng)的平穩(wěn)估價(jià)，最終土地價(jià)格要通過拍賣得出，不會(huì)超出估價(jià)（建設(shè)局得出）2、建造成本：72376000元科目名稱單位價(jià)格/元面積總價(jià)/元備注人工100/平方米891208912000建筑面積按891120平方米算，建建筑容積率按按政府規(guī)定的的:商業(yè)2.0住宅1.66。建材700/平方米89120623840000框架結(jié)構(gòu)人工河4/立方250*3*100（長(zhǎng)、深、寬寬）30000運(yùn)費(fèi)除外綠化帶300/平方14*2501050000小計(jì)723760000元3、成本初算：103729135元名稱價(jià)格/元面積/平方米備注土地成本313531355建造成本723760000小計(jì)103729133589120單位成本1163．92666元/平方米二、稅務(wù)分析：（所有稅費(fèi)都包含在土地費(fèi)用里）1、營(yíng)業(yè)稅及附加稅；2、所得稅；3、土地增值稅。三、經(jīng)濟(jì)效益分析：①、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件（是否享受政府各項(xiàng)稅費(fèi)的減免）；②、項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；③、項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)；④、敏感性分析：序號(hào)方案名稱地價(jià)(萬(wàn)元/畝)土地費(fèi)(萬(wàn)元)項(xiàng)目成本(萬(wàn)元))土地費(fèi)比例(%))銷售收入(萬(wàn)元))利潤(rùn)(萬(wàn)元)70%銷售利潤(rùn)回報(bào)率(%)1方案一2015008737.617.17%16041.673045112.883.59%2方案二2518759112.620.58%16041.669294850.376.04%3方案三3022509487.623.72%16041.665544587.869.08%4方案四3526259862.626.62%16041.661794325.362.65%5方案五40300010237.629.30%16041.658044062.856.69%6方案六45337510612.631.80%16041.654293800.351.16%7方案七50375010987.634.13%16041.650543537.846%8方案八55412511362.636.30%16041.646793275.341.18%9方案九60450011737.638.34%16041.643043012.836.67%10方案十65487512112.640.25%16041.639292750.332.44%11方案十一70525012487.642.04%16041.635542487.828.46%12方案十二75562512862.643.73%16041.631792225.324.72%13方案十三80600013237.645.33%16041.628041962.821.18%伍·項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析一、優(yōu)勢(shì):地理優(yōu)勢(shì)：本案所所處的地理?xiàng)l條件優(yōu)越交通通便利，本案案東面的常新新路為雙向四四車道，寬338米，非機(jī)動(dòng)車車道大約12米左右，南面面工農(nóng)路寬114.5米，北面健康康路寬22米，其中工農(nóng)農(nóng)路和健康路路與人民路形形成***主要商商業(yè)通道，而而且本案的前前面150米處就是連接204國(guó)道和****市區(qū)的主要要通道。配套優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目周周圍的配套不不是太引人注注意，但仔細(xì)細(xì)看來就可以以發(fā)現(xiàn)，****中學(xué)初中中部、高中部部都在項(xiàng)目輻輻射區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)，并且都在在3000米范圍以內(nèi)。而而一些生活必必須的配套都都在3000米以內(nèi)。但是是對(duì)于消費(fèi)者者來說，30000米范圍有時(shí)也也是比較遠(yuǎn)的的，如果要對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開開發(fā)，這是必必須彌補(bǔ)的地地方。規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目所所在區(qū)域是政政府現(xiàn)階段重重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域域。二、劣勢(shì)：環(huán)境劣勢(shì)：項(xiàng)目正正前方有一條條大河，由于于排污嚴(yán)重，水水位過低會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生很大異味味。而項(xiàng)目在在規(guī)劃中有一一條人工河道道，水源必然然和大河相通通，如果規(guī)劃劃不好則有可可能弄巧成拙拙，使優(yōu)勢(shì)變變成缺點(diǎn)。區(qū)位劣勢(shì)：雖然近近幾年政府加加快新區(qū)發(fā)展展，但在本案案周圍仍然是是荒地舊房，這這對(duì)消費(fèi)者的的心理會(huì)產(chǎn)生生很大影響，特特別是對(duì)商業(yè)業(yè)氛圍的形成成和房屋的升升值潛力，抱抱有很大懷疑疑。三、機(jī)會(huì)：項(xiàng)目可與錦繡東方方苑互相搭配配、呼應(yīng)，在在物業(yè)上互補(bǔ)補(bǔ)。城建規(guī)劃：西部新新區(qū)的規(guī)劃。四、威脅：供給集中：區(qū)域內(nèi)內(nèi)同檔次樓盤盤的推出量大大，樓盤同質(zhì)質(zhì)化嚴(yán)重。競(jìng)爭(zhēng)威脅：如果本本案在項(xiàng)目定定位、銷售策策略上沒有區(qū)區(qū)別于其它樓樓盤的特色，則則競(jìng)爭(zhēng)力相當(dāng)當(dāng)大，同檔次次的樓盤會(huì)吸吸引很多客戶戶。投資風(fēng)險(xiǎn)：從敏感感性分析來看看，項(xiàng)目投資資額較大，如如此開發(fā)商承承受的風(fēng)險(xiǎn)比比較大?？偨Y(jié)：綜上所述，本本項(xiàng)目在區(qū)域域內(nèi)還是比較較有競(jìng)爭(zhēng)能力力的，無(wú)認(rèn)是是規(guī)模、配套套還是交通上上雖然說不上上占有絕對(duì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，但都比比其它樓盤優(yōu)優(yōu)勢(shì)明顯。相相比之下，本本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)勢(shì)是均衡的，而而其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目則是在某某一方面有優(yōu)優(yōu)勢(shì)。如果再再通過項(xiàng)目定定位時(shí)有針對(duì)對(duì)性的對(duì)劣勢(shì)勢(shì)、不足進(jìn)行行彌補(bǔ)，那么么項(xiàng)目的可行行性很強(qiáng)。陸·項(xiàng)目市場(chǎng)定位一、項(xiàng)目開發(fā)可行行性建議：1、項(xiàng)目差異化建議議本項(xiàng)目與其它樓盤盤的差異化是是本案最大的的特色和賣點(diǎn)點(diǎn)：首先從風(fēng)格和外立立面上講，在在調(diào)查中得出出，***市民對(duì)對(duì)風(fēng)格的概念念并不強(qiáng)，而而正在開發(fā)中中的幾個(gè)樓盤盤所采用的歐歐陸式風(fēng)格只只是開發(fā)商的的一廂情愿，顧顧客群體看的的只是樓盤的的整體效果，所所以在風(fēng)格上上是很好區(qū)別別的。歐陸式式的所有外立立面也是大同同小異，本案案在這點(diǎn)上可可以與風(fēng)格結(jié)結(jié)合起來。其次從景觀上說，本本案周邊的幾幾個(gè)樓盤雖然然綠化率都很很高（高的達(dá)達(dá)到52%），但新樓樓盤給人感覺覺仍然很空曠曠，主要是樹樹的高度與多多層、高層建建筑搭配得不不協(xié)調(diào)，本項(xiàng)項(xiàng)目中可以多多采用高大密密集的樹木作作為襯體來提提高項(xiàng)目的檔檔次。2、環(huán)境景觀建議項(xiàng)目的內(nèi)部已經(jīng)規(guī)規(guī)劃有一條人人工河，用于于分隔商業(yè)區(qū)區(qū)和住宅區(qū)域域，這既方便便了項(xiàng)目本身身在配套上的的需求，又可可以把喧囂與與安靜分開。本案可以采用以水水景為主題的的庭院設(shè)計(jì)風(fēng)風(fēng)格。采用人人車分流的交交通布局，重重點(diǎn)規(guī)劃對(duì)人人行道的設(shè)計(jì)計(jì)，使其達(dá)到到高雅與自然然結(jié)合。小區(qū)區(qū)外部設(shè)假山山、噴泉、城城市雕塑等現(xiàn)現(xiàn)代建筑（體體現(xiàn)高雅）；；內(nèi)部多設(shè)實(shí)實(shí)用性較強(qiáng)的的亭、臺(tái)、樓樓、閣（特別別是在水景上上）以及鵝柳柳石或大理石石碎片鋪成的的小路，路邊邊配以高大樹樹木（體現(xiàn)人人性）。3、配套設(shè)施建議以實(shí)用性為主題：：①、由于項(xiàng)目周邊沒沒有幼兒園，所所以在項(xiàng)目配配套中很有必必要建一所幼幼兒園、兒童童樂園之類的的設(shè)施，并且且為了吸引人人氣，這個(gè)幼幼兒園可以對(duì)對(duì)外開放。②、超市也是很有必必要的一個(gè)配配套，因?yàn)槟磕壳绊?xiàng)目本身身的人氣不是是很旺，如果果開發(fā)商能夠夠在項(xiàng)目?jī)?nèi)部部開發(fā)一個(gè)中中大型超市，那那么既方便了了業(yè)主，又增增加了賣點(diǎn)。如如果開發(fā)商能能夠把一些知知名超市招商商進(jìn)來那就更更是錦上添花花。③、室外休閑廣場(chǎng)加加健身設(shè)備，周周邊大量綠化化和背景音樂樂作為襯托，?？伎紤]到****目