酒店式公寓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

酒店式公寓開(kāi)發(fā)工程可行性爭(zhēng)論報(bào)告***年月曰建設(shè)“宜居城市”和“宜居社區(qū)”，是城市誕生以來(lái)人類(lèi)不懈的追求。近年來(lái)，隨著世界范圍內(nèi)自然環(huán)境的日益惡化和城鎮(zhèn)化的快速進(jìn)展，制造良好的人居環(huán)境更是成為全世界共同關(guān)注和迫切需要加以解決的課題。加快建設(shè)現(xiàn)代和諧宜居城市是時(shí)期提升杭州市城市進(jìn)展水平的重要戰(zhàn)略舉措。只有加快推動(dòng)現(xiàn)代和諧宜居城市建設(shè)，才能更好地落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，優(yōu)化要素資源配置，緩解資源環(huán)境壓力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造升級(jí)，切實(shí)提高杭州市城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展水平。杭州市政府大力進(jìn)展大城西區(qū)域，從綜合體、住宅、公寓全方在充分考察了杭州市大城西區(qū)域的經(jīng)濟(jì)構(gòu)造和城市建設(shè)現(xiàn)狀，經(jīng)對(duì)該地第一章工程概況一、工程根本狀況1、地理位置城高速，北面即為杭徽高速出口，周邊有閑林、老余杭、小和山居住版塊緊緊圍繞，區(qū)域價(jià)值格外高。2、前期開(kāi)發(fā)狀況公司在工程所在地塊前期開(kāi)發(fā)了杭州宏豐家居城，含括了家具建材城、生活廣場(chǎng)及花卉城，系杭州市余杭區(qū)政府重點(diǎn)工程，被杭州市列為商業(yè)城市1222萬(wàn)方。3、工程定位的交通組織和功能區(qū)分以及高尚優(yōu)雅的環(huán)境。工程地處中心地段，交通便利，周邊聚攏大型商業(yè)圈和居住地。因此，符合建設(shè)酒店式公寓的必要性，優(yōu)越的地理位置也給工程帶來(lái)了良好的進(jìn)展契機(jī)。二、企業(yè)根本狀況1、企業(yè)進(jìn)展?fàn)顩r工程開(kāi)發(fā)公司***成立于2023年6大型生活廣場(chǎng)、裝潢裝飾工程、商鋪及商品房開(kāi)發(fā)于一體的綜合性企業(yè)。202312月投資開(kāi)發(fā)的“杭州宏豐家居城”工程被政府列為重點(diǎn)工程?？偼顿Y達(dá)12億元?！昂曦S家居城”擁有完善的配套效勞，以“市場(chǎng)化運(yùn)作，商場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，專(zhuān)業(yè)化效勞”為理念，確保入駐者認(rèn)真經(jīng)營(yíng)，絕無(wú)后統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)”為宗旨，確保了市場(chǎng)整體較高的檔次和可觀的進(jìn)展前景。開(kāi)發(fā)。余姚市裕豐地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一家以房地產(chǎn)為主體的三級(jí)城市綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)。公司先后開(kāi)發(fā)建筑了下菱村、三江口村、裕豐小區(qū)花園、富土花園、建北路改造、釀造廠舊址改造、老西門(mén)小學(xué)改造、梨洲中學(xué)改造、金山名苑開(kāi)發(fā)等工程，開(kāi)發(fā)建成總面積為36萬(wàn)平方米，經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益顯著。衢州市裕豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)細(xì)心打造的“衢州裕豐花園”，小區(qū)總用地面積350230畝〔120畝為公建花園用地〕，建筑面積25萬(wàn)平方米.該小區(qū)是集綜合樓、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、小高層、多層住宅、中心花園、商務(wù)會(huì)館、幼兒園、游泳池等為一體的高檔住宅小區(qū)。2、企業(yè)規(guī)模辦公室、裝修部、銷(xiāo)售部、籌劃部、物業(yè)治理部這八大部門(mén)，共有員工九十余人。其中，中高級(jí)技術(shù)職稱(chēng)人員占25%。公司職責(zé)分工明確,治理網(wǎng)絡(luò)齊全，是一家規(guī)模相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)。一、經(jīng)濟(jì)進(jìn)展背景202320232023年的城市進(jìn)展都有詳盡、明確的規(guī)劃?？偟妮喞牵旱?023年，浙江省領(lǐng)先建成我國(guó)國(guó)際化程度高、創(chuàng)力量強(qiáng)、城市共同富有、生態(tài)環(huán)境友好和文化全面富強(qiáng)的現(xiàn)代化大省。在城鎮(zhèn)空間構(gòu)造上，杭州一紹興為參與全球競(jìng)爭(zhēng)的核心城市區(qū)，成為全省進(jìn)展的核心與節(jié)點(diǎn)。依據(jù)浙江省城市進(jìn)展規(guī)劃，杭州市委、市政府提出在和諧中創(chuàng)創(chuàng)業(yè)，以創(chuàng)創(chuàng)業(yè)贏得和諧的思路，把杭州建設(shè)成為浙江首位、長(zhǎng)三角及國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)中心之一，建設(shè)成為具有強(qiáng)大創(chuàng)動(dòng)力與雄厚創(chuàng)實(shí)力的“天堂硅谷”和創(chuàng)型城市。在杭州市城市進(jìn)展規(guī)劃中，余杭組團(tuán)是杭州市六個(gè)進(jìn)展組團(tuán)〔即余杭、瓶窯、良渚、義蓬、瓜瀝、臨平〕中最重要的一個(gè)組團(tuán)。余杭組團(tuán)以與杭州主城距離最近，交通聯(lián)系最為嚴(yán)密，周邊建設(shè)最為成熟,自然和人文景觀資源最豐富的突出特征，具有良好的進(jìn)展條件。本項(xiàng)目所在的余杭組團(tuán)將成為和諧杭州示范區(qū)，擔(dān)當(dāng)著向杭州西部地區(qū)輻射滲透的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，對(duì)整個(gè)杭州市的進(jìn)展起到示范和帶動(dòng)作用。2023〔2023〕164號(hào)文件對(duì)包括余杭、倉(cāng)前、閑林、中泰和五常五個(gè)街道范圍〔計(jì)289.1平方公里〕區(qū)規(guī)劃》作了批復(fù)，對(duì)余杭組團(tuán)的定位為以“創(chuàng)極核、居住城、濕地水鄉(xiāng)”為特色的杭州大都市西部“宜業(yè)、宜居、宜學(xué)、宜游”的城市組團(tuán)。因此，把工程論證建立在政府導(dǎo)向的大背景下，以對(duì)工程定位及將來(lái)進(jìn)展有一二、工程建設(shè)的優(yōu)勢(shì)本工程處在大城西與杭州主城區(qū)交界處，地處交通樞紐，周邊高速、省道疏通各個(gè)方向，交通輻射區(qū)域廣。工程所在大城西地區(qū)，正全方位建設(shè)進(jìn)展，在住宅、公寓及綜合體方面都投入大量的開(kāi)發(fā)資源，本工程擬規(guī)劃做成LOFT公寓形式，戶(hù)型面積小，面積使用率高，也是區(qū)域開(kāi)發(fā)的稀缺資源，適應(yīng)于各類(lèi)居住人群。業(yè)主帶來(lái)了極大的生活便利，工程及其周邊已有的住宅小區(qū)，已經(jīng)形成了較為成熟的生活商圈?；?、信息化、市場(chǎng)化、國(guó)際化不協(xié)調(diào)的問(wèn)題比較突出，城市進(jìn)展進(jìn)入一個(gè)重要轉(zhuǎn)型期。隨著長(zhǎng)三角一體化進(jìn)程的加快，特別是杭州在G20會(huì)議之后，向準(zhǔn)一線城市進(jìn)軍，人民群眾對(duì)生活質(zhì)量和品嘗的追求也越來(lái)越高，的形勢(shì)對(duì)城市進(jìn)展提出了的要求。能更好地優(yōu)化要素資源配置，緩解資源環(huán)境壓力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，提高杭州城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平。只有加快推動(dòng)現(xiàn)代和諧宜居城市建設(shè)，拓展城市進(jìn)展空間，凸現(xiàn)城市共性特色，完善城市進(jìn)展功能,才能提高杭州在長(zhǎng)三角城鎮(zhèn)連綿區(qū)中的競(jìng)爭(zhēng)力；只有加快推動(dòng)現(xiàn)代和諧宜居城市建設(shè)，才能更好地改善居住、商業(yè)效勞中心，對(duì)周邊地區(qū)的吸引力和輻射力將更加強(qiáng)大。而本工程開(kāi)發(fā)將在所在區(qū)域形成較為統(tǒng)一、集中、宜居的生活環(huán)境，對(duì)于提升區(qū)域形象具有舉足輕重的作用。第四章 工程方案一、工程位置與建設(shè)條件1、工程位置通興旺。北接天目山西路，坐擁周邊成熟商圈，四周現(xiàn)狀有宏豐家具建材城、宏豐生活廣場(chǎng)兩大商業(yè)城。側(cè)隔路為佳兆業(yè)西溪璞園住宅小區(qū)，西北側(cè)為商業(yè)氣息深厚的杭州宏豐家居城，北側(cè)為浙江油田礦區(qū)效勞事業(yè)部，南側(cè)為療養(yǎng)院，東側(cè)為空地。2、氣象資料工程設(shè)計(jì)參照杭州市氣象條件，杭州位于東經(jīng)120。10,，北緯30°14”,屬亞熱帶季風(fēng)氣候，四季清楚，氣候溫順潮濕，雨量充分。 年平均氣溫15.0°C~177C,極端最高氣溫38?0°C~43?0°C,極端最低氣溫-15.0°C~7.0°C,年平均降雨量1395.9mm,日平均降雨量105.9mm,平均風(fēng)速冬季2.3m∕s,最大風(fēng)速18m∕s,主導(dǎo)風(fēng)向夏季東，冬季北、西北。3、地震資料本地區(qū)抗震設(shè)防烈度6級(jí)，設(shè)計(jì)根本抗震加速度值為0.05g0二、建設(shè)規(guī)模15005W30508.962.19o三、交通組織自有其獨(dú)立的出入口區(qū)域。本工程交通流線組織做到人車(chē)分流，機(jī)動(dòng)車(chē)道圍繞。地塊設(shè)置一個(gè)車(chē)行出入口和一個(gè)消防應(yīng)急出入口，分別位于地塊西側(cè)和北側(cè)。地塊設(shè)置兩個(gè)地下車(chē)庫(kù)出入口，分別位于地塊北側(cè)和中部，共布置地下停車(chē)位35850408輛。此外，由于地塊設(shè)計(jì)為高程不同的兩個(gè)臺(tái)地，因此地塊內(nèi)產(chǎn)生兩個(gè)連通道將南北兩個(gè)臺(tái)地連接，至此，地塊內(nèi)可形成環(huán)通。地塊非機(jī)動(dòng)車(chē)通過(guò)地面及臺(tái)地下部的空間解決。共計(jì)停放非機(jī)動(dòng)車(chē)為1454輛。四、建筑單體設(shè)計(jì)1、平面設(shè)計(jì)本工程包含三幢高層建筑。其中位于地塊最北側(cè)的高層為1號(hào)樓，底層北面靠近荊余路一側(cè)為商鋪，二至十二層為公寓樓。位于地塊中部的2號(hào)樓，底層為商業(yè)配套和物業(yè)用房，二至十層為公寓樓。位于地塊南側(cè)的3號(hào)樓，一至十層均為公寓樓。三幢建筑的出入口均為獨(dú)立設(shè)置，互不干擾。整個(gè)地塊內(nèi)布置兩層地下室，其中，地下一層為局部設(shè)置，設(shè)計(jì)在南側(cè)兩幢建筑下部，地下二層設(shè)置在整個(gè)地塊下部。戰(zhàn)結(jié)合停車(chē)庫(kù)。2、剖面設(shè)計(jì)①1號(hào)樓總高度為58.64米一層層高為 3.9米二至十二層層高為4.79米。號(hào)樓總高度為49.95米，一至十層層高為4.79米。號(hào)樓樓層總高度為49.95米，一至十層層高為4.79米。5.05米，地下二層，北側(cè)層高為6.053.8米。五、消防設(shè)計(jì)1、消防類(lèi)別依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)》(GB50016-2023),1號(hào)樓建筑高度為58.64米，2、353.40米，為一類(lèi)高層建筑,耐火等級(jí)一級(jí)。2、總平面設(shè)計(jì)在三幢高層建筑四周設(shè)置大于4米的環(huán)形消防車(chē)道，轉(zhuǎn)彎半徑12米。在2號(hào)樓一層設(shè)置消防掌握室，并直接對(duì)室外開(kāi)門(mén)。3、防火分區(qū)①、1943.19平方米，為一個(gè)防火分區(qū)，設(shè)有兩部防煙樓梯與一部消防電梯，均能直通室外，全部樓梯間均能直通室外，全部房間通向最近安全出口的距離均能滿(mǎn)足防火標(biāo)準(zhǔn)要求。②、2788.30平方米，為一個(gè)防火分區(qū)，設(shè)有兩部防煙樓梯與一部消防電梯，均能直通室外，全部樓梯間均能直通室外，全部房間通向最近安全出口的距離均能滿(mǎn)足防火標(biāo)準(zhǔn)要求。③、31098.07平方米，為一個(gè)防火分區(qū),設(shè)有兩部防煙樓梯與一部消防電梯，均能直通室外，全部樓梯間均能直通室外，全部房間通向最近安全出口的距離均能滿(mǎn)足防火標(biāo)準(zhǔn)要求。7249.72平方米，為機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)與設(shè)備用房，分為3個(gè)防火分區(qū)；地下二層面11705.953不少于兩個(gè)安全出口，疏散距離滿(mǎn)足標(biāo)準(zhǔn)要求。六、建筑立面及景觀設(shè)計(jì)線條比例，通過(guò)虛實(shí)體塊的穿插，制造豐富細(xì)膩的造型層次和虛實(shí)比照。立通過(guò)設(shè)計(jì)構(gòu)件尺度的變化，形體大小的穿插，塑造出細(xì)致、生動(dòng)、具的比照，使整個(gè)建筑造型直立、簡(jiǎn)潔，氣概恢宏。在景觀的處理上承受了兩種不同的策略：一是入口廣場(chǎng)的鋪裝、綠化、雕塑小品等，豐富了整個(gè)廣場(chǎng)空間，同時(shí)也為人們供給一些休息的場(chǎng)所；二是內(nèi)部道路留意綠化掩蓋，通過(guò)行道樹(shù)與灌木的種植，使整個(gè)場(chǎng)地綠化更進(jìn)一步，為人們供給一個(gè)舒適的生活環(huán)境。七、無(wú)障礙設(shè)計(jì)依據(jù)《無(wú)障礙設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(GB50763-2023)充分考慮無(wú)障礙設(shè)計(jì)。按“關(guān)心每一個(gè)人”的無(wú)障礙設(shè)計(jì)思想并結(jié)合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求，本工程單體建筑和場(chǎng)地、道路設(shè)計(jì)均考慮無(wú)障礙設(shè)計(jì)。除配電用房外，全部單體建筑的出入口、平臺(tái)、水平垂直交通，衛(wèi)生間和重要活動(dòng)場(chǎng)所等,以及區(qū)內(nèi)道路、綠化景觀和停車(chē)場(chǎng)均滿(mǎn)足無(wú)障礙設(shè)計(jì)要求。依據(jù)要求設(shè)置無(wú)障礙停車(chē)位。八、日照環(huán)保設(shè)計(jì)1、環(huán)保設(shè)計(jì)染。水問(wèn)題。生活污水經(jīng)過(guò)處理排入市政污水管網(wǎng)。區(qū)塊內(nèi)污廢氣高空排放。地下車(chē)庫(kù)出入口上方設(shè)置隔音棚，以減少噪聲對(duì)周邊建筑的影響。2、日照分析通過(guò)對(duì)周邊建筑合理退讓?zhuān)照站鶟M(mǎn)足杭州市規(guī)劃部門(mén)相關(guān)規(guī)了南方氣候?qū)θ照占笆覂?nèi)通風(fēng)的要求。九、人防設(shè)計(jì)1GB50038-2023)及當(dāng)?shù)厝朔乐鞴懿块T(mén)的相關(guān)規(guī)定及意見(jiàn)。2、面積計(jì)算相關(guān)設(shè)2870.383330平方米。3、人防設(shè)計(jì)小型機(jī)動(dòng)車(chē)輛車(chē)庫(kù)，戰(zhàn)時(shí)用為核六常六級(jí)甲類(lèi)二等人員遮擋所。3330平方米，共分為兩個(gè)防護(hù)單元。每個(gè)防護(hù)單元均設(shè)有不少于兩個(gè)出入口，分別與進(jìn)、排風(fēng)口結(jié)合。工程單位工程單位合計(jì)總土地面積總土地面積平方米15005可用土地凈面積平方米13721.21總建筑面積平方米49074.74地上建筑面積平方米30508.961號(hào)樓平方米11426.972號(hào)樓平方米7995.94其中3號(hào)樓平方米11086.05其中物業(yè)治理用房平方米102.6地下建筑面積平方米18955.67地下一層建筑面積平方米7249.72其中地下二層建筑面積平方米11705.95建筑基底面積平方米2887.98建筑密度〔土地凈面積〕21.05%計(jì)容積率面積平方米30060.48容積率〔土地凈面積〕2.19綠化總面積平方米2250.75綠地率〔土地凈面積〕16.4%機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位個(gè)408地上機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位個(gè)50其中地下機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位 非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位 地上非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位 輛其中地下非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位 輛

35814542541200工程建筑開(kāi)發(fā)的具體工期及實(shí)施進(jìn)入如下表:時(shí)間節(jié)點(diǎn)工期實(shí)施進(jìn)度202351日至2023731日15個(gè)月地下室樁基工程,工程達(dá)到正負(fù)零零202381日至2023731日12個(gè)月主體工程，工程結(jié)頂202381日至2023228日6個(gè)月配套關(guān)心工程,建筑工程驗(yàn)收202331日至20231030日9個(gè)月裝修工程，工程交付第六章投資估算與資金籌措一、投資估算工程總投入2.5億，依據(jù)工程進(jìn)度投入資金比例如下:1、前期設(shè)計(jì)、勘探費(fèi)用，IOOO萬(wàn)元；2、地下室樁基工程費(fèi)用，7000萬(wàn)元；3、主體建筑工程費(fèi)用，9000萬(wàn)元；4、裝修工程費(fèi)用，8000萬(wàn)。二、資金籌措打算本工程累計(jì)總投入2.5億，依據(jù)工程進(jìn)度，工程進(jìn)入結(jié)頂狀況,1.5億〔含融資本錢(qián)〕。我司自有資金五千萬(wàn)，其余1億由公司融資解決。第七章 工程效益分析一、銷(xiāo)售收益工程進(jìn)入銷(xiāo)售階段后，可售面積約30000平方米。依據(jù)目前城西區(qū)域公寓銷(xiāo)售的根本行情，4.2Loft1.8萬(wàn)-2.4萬(wàn)/m24.79米Loft2.5萬(wàn)-3.3萬(wàn)/tf202341日杭城“限酒令”公布后，4.79米的Loft公寓已成絕版稀缺資源，屆時(shí)工程開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，預(yù)估售價(jià)2.6萬(wàn)-2.8萬(wàn)/30000平方米，銷(xiāo)售額可達(dá)7.5億以上。序號(hào)序號(hào)可售狀況銷(xiāo)售均價(jià)金額〔萬(wàn)元〕1車(chē)位600個(gè)車(chē)位10萬(wàn)元/個(gè)6000224.79米Loft公寓30284m22.6萬(wàn)元/nf780003銷(xiāo)售合計(jì)84000萬(wàn)元表二：工程收益狀況表〔不含地下車(chē)位〕工程按指標(biāo)測(cè)算〔萬(wàn)元〕工程估量銷(xiāo)售收入78000開(kāi)發(fā)利潤(rùn)27800銷(xiāo)售利潤(rùn)率35.6%所得稅6950開(kāi)發(fā)凈利潤(rùn)20850銷(xiāo)售凈利潤(rùn)26.7%表三：工程投資表項(xiàng)目金額〔萬(wàn)〕備注一、土地獲得價(jià)格4400含拆遷費(fèi)用二、前期開(kāi)發(fā)預(yù)備費(fèi)IOOO三、建安工程費(fèi)14500四、室外管網(wǎng)工程費(fèi)五、市政景觀綠化工程費(fèi)IOOO50