牡丹新城項目營銷策略方案

走在正確的趨勢之上然后人定勝天謹呈：曙光新城圓夢地產2009年07月12日李嘉誠說：“賣什么不如賣生活方式”。

講在前面

講在前面圓夢認為：倡導新居住理念為主導思路，整合項目各方資源，定性項目營銷主體，政府、大盤、新生活緊密相聯(lián)，深挖市場潛力，利用大氣磅礴的操盤方式，迅速占據市場，實現快速回籠資金的終極目標。

基本思路開發(fā)商提出問題要求：市場分析（項目競爭情況分析）客戶分析：本項目的主要客戶是誰？項目優(yōu)勢/劣勢分析作為一個35萬平米的大盤，如何進行項目操作我們對問題的理解本次報告解決的核心問題——項目營銷策略項目目標實現目標面臨的困境項目營銷策略解決項目營銷執(zhí)行實踐實現01大勢0102030505042009觀察大勢判斷：看清環(huán)境，謹慎把握方向金融政策延續(xù)降低首付利率下調放松貸款減少交易稅……強制結構調整政策土地清理經濟適用房限價房90/70……市場參與者低價入市持幣觀望……2009城市城市判斷：經濟良性，多種支柱產業(yè)牡丹江市轄綏芬河市、寧安市、海林市、穆棱市、林口縣、東寧縣6個市（縣）和東安區(qū)、西安區(qū)、愛民區(qū)、陽明區(qū)4個城區(qū)，總面積4.06萬平方公里，其中，市區(qū)面積1353平方公里，建成區(qū)面積58.6平方公里。

城市概況2009城市城市判斷：經濟良性，多種支柱產業(yè)。牡丹江是黑龍江省重要的綜合性工業(yè)城市、對俄經貿城市和旅游城市，也是黑龍江省東南部的經濟、文化、交通中心。2008年，全市地區(qū)生產總值實現

501.1億元，同比增長14%。目前，已形成礦產資源、旅游業(yè)、貿易業(yè)等三大支柱產業(yè)。城市經濟2009城市城市判斷：經濟良性，多種支柱產業(yè)。城市人文牡丹江市總人口275萬人，其中市區(qū)人口80.4萬人?，F有少數民族38個，少數民族人口24萬人，占全市總人口的8.7%，其中，朝鮮族12萬人，滿族9.9萬人，回族7500人，蒙古族3890人，分別占少數民族人口的50%、41%、3.2%和1.6%。少數民族居住呈大分散、小集中的特征。上世紀30年代的太平路

上世紀70年代的文化宮

2009城市城市判斷：經濟良性，多種支柱產業(yè)。牡丹江現有專業(yè)藝術表演團體5個，公共圖書館8個，藝術館和文化館14個，文物管理機構7個，博物館和紀念館5個，即將新建城市規(guī)劃展示館、革命烈士館和青少年宮。全市群眾文化活動豐富多彩，市直屬專業(yè)藝術表演團體每年演出500余場，遍及全國20多個省、市、自治區(qū)，每年都與俄羅斯、韓國、朝鮮、港澳臺等國家和地區(qū)開展文化藝術交流活動。近五年來，全市文藝作品獲得國家級獎勵100多項、省級獎勵400多項。牡丹江人創(chuàng)作演出的《毛澤東在1960》、《鄧小平在那個春天》、《周恩來與大慶人》、《女大十八變》、《英雄王二小》、《金桂蘭》、《魔幻奇遇》等優(yōu)秀舞臺劇目，歌曲《春天的故事》、《走向新時代》、《長大后我就成了你》、《常回家看看》，第11屆省運會開幕式大型文藝演出《和諧龍江?激情圣火》以及《同一首歌》、《激情廣場大家唱》等在全省乃至全國享有較高的知名度，形成了獨特的“牡丹江文化現象”。城市人文獨特的牡丹江文化現象。2009房產市場判斷：競爭激烈，小高層發(fā)展趨勢。競爭樓盤競爭樓盤一大樹花園黑龍江省首批國家康居示范工程小區(qū)，位于陽明區(qū)裕民路東側，西臨鎮(zhèn)江路，南為冰箱路，地理位置優(yōu)越?？傉嫉?4.29公頃，總建筑面積約為22萬平方米，可入住約2200戶，居住人口近7500人，從40多平方米到130平方米的戶型設計，一期項目樁基基礎完成，正在建設1層，預計在7月19日開盤銷售。景觀實用，采用封閉式物業(yè)管理，節(jié)能節(jié)電節(jié)水技術、住宅管網體系成套技術、住宅設備成套技術、住宅廚衛(wèi)體系成套、現代化管理成套技術，居住環(huán)境質量保障技術等。2009房產市場判斷：競爭激烈，小高層發(fā)展趨勢。該項目地處牡丹江火車站東側、光華街北、新東方賓館西、鐵路線以南。該地段商貿、服務及人流集中，為商業(yè)繁華區(qū)，并有兩條人氣旺盛的街道與之相接，即太平路與東一步行街。商城集商貿、服務、賓館酒店、娛樂于一體是東北地區(qū)新的商業(yè)亮點，將是一艘載著中俄貿易無限商機的國際共享的“商業(yè)航空母艦”。

競爭樓盤項目占地面積30000平方米，總建筑面積96000平方米。商城總建筑面積約為82,119平方米，主要由三個部分構成：一是主體，地下一層至地上二層的大型商場，其建筑面積約為43,205平方米；二是東側八層綜合辦公樓及公寓式住宅，其建筑面積約為6,882平方米；三是西側的二十二層高級酒店，建筑面積約為32,032平方米。

競爭樓盤分析二牡丹江公路客運樞紐站2009房產市場判斷：競爭激烈，小高層發(fā)展趨勢。競爭樓盤江城美地東起西七條路西到西十條路，北靠西牡丹街，南至西新安街，規(guī)劃占地總面積121500平方米，建筑面積約230000平方米，第一街區(qū)是首先開發(fā)的居住組團，位于西九條路和西十條路之間，建筑面積78484.23平方米，80-130㎡的戶型面積。區(qū)內采取智能一卡通、可視對講門禁系統(tǒng)、24小時可視監(jiān)控系統(tǒng)、社區(qū)網絡等智能系統(tǒng)，引進直接飲用水凈化系統(tǒng)。

建筑立面以黃綠藍為主色調，整體風格現代、簡約。在節(jié)能保溫方面采取地熱系統(tǒng)，同時外墻還采用了最為先進的保溫節(jié)能材料?？拷椖坑?路，6路，301，302路公交線路通達四方，出行非常方便。更有牡丹小學，實驗中學，朝鮮小學，朝鮮中學等學校環(huán)伺。競爭樓盤分析三江城美地第一街區(qū)2009房產市場判斷：競爭激烈，小高層發(fā)展趨勢。該項目座落于牡丹江南側，社區(qū)總用地面積約14.75萬平方米，總建筑面積約28.4萬平方米，綠化面積超過5萬平方米，綠地率近40%。

競爭樓盤“綠地世紀城”采用法式新古典主義建筑風格與景觀設計，社區(qū)東南側緊鄰牡丹江市政府和牡丹江市第一中學，毗鄰國道，與高速公路想連，達到機場、火車站、汽車站都在10分鐘車程以內。競爭樓盤分析四

綠地世紀城-塞納麗舍競爭樓盤價格配套地段交通總建面戶型大樹花園未定一般一般一般22萬﹨㎡2-1，1-1牡丹江公路客運樞紐站2445元﹨㎡較完善較好方便9.6萬﹨㎡戶型較雜皇都驪景1780元﹨㎡較完善一般方便1.5803萬﹨㎡2-1，1-1世紀陽光2400元﹨㎡較完善較好方便7，636萬﹨㎡3-1，2-1江城美地第一街區(qū)2123元﹨㎡較好(商業(yè)多)較好方便12.1500萬﹨㎡2-1，新陽·綠洲康城未定極為完善較好方便28.4萬﹨㎡2-1，3-12009房產市場判斷：競爭激烈，小高層發(fā)展趨勢。競爭對比2006年，這片未被開發(fā)的土地上開始被中國房地產硝煙波及，房價從幾百元每平方米起步，至今僅僅3-4年時間，房地產價格飆升到近3000元，從多層建筑形式發(fā)展到小高層建筑形式，其速度之快令人咋舌。作為市場經濟的支柱，牡丹江房地產市場的發(fā)展，從反應遲鈍到一躍千丈，時間太短，致使消費者一時間無法接受。同時，城市配套建設還遠遠跟不上房地產發(fā)展勢頭，消費觀念的滯后，北方的居住特性等等因素，在將來一段時間內成為房地產市場發(fā)展的制約瓶頸。

2009房產市場判斷：競爭激烈，小高層發(fā)展趨勢。牡丹江房地自1997年以來，中國房地產發(fā)展突飛猛進，牡丹江的房地產市場卻一直平靜如水，如蝸牛一樣緩慢爬行，似陶淵明筆下與世隔絕的桃源仙境一般。發(fā)展歷史馬克思的辯證唯物論里說過：“任何事物都是統(tǒng)一的又是對立的?！奔热皇袌鰲l件是客觀的，我們無法改變，我們卻可以反其道而行之，把不利的變成有利的，我們可以做到。2009房產市場判斷：競爭激烈，小高層發(fā)展趨勢。那么，我們的項目將如何面對不成熟的市場？過渡頁面02項目印象020304050105指標印象——30萬平米大盤/中等容積率/多層+小高層產品社區(qū)項目印象項目基礎技術指標:

該項目預計開發(fā)面積高達100萬平方米，目前開發(fā)的一期工程約35萬平方米，其中小高層120439.12m2（包括增加陽臺面積），地下9200m2、門市（不臨街）18076.58m2、門市（臨街）6182.14m2。1、2、3、5棟為12層住宅，6、11、36、38、41、42、44、47棟為11層住宅。戶型以二室二廳為主，面積從80-120平方米不等。客戶語錄:“社區(qū)一定大才好了，大社區(qū)配套才齊全、品質打造采用保證，就像奧林匹克花園一樣。”“知道項目以后會有二期啊，只是不知道你們所說的會不會實現?！薄按蟊P的配套才齊全啊，以后的幼兒園、學校、超市等，我是因為你們以后還有才買的，你們那些東西都會有吧？”規(guī)模優(yōu)勢明顯，多數客戶認為“大盤=完善配套”項目定向開發(fā)+小高層營銷，項目規(guī)?？胺Q第一。曙光新城項目系牡丹江市政府主導開發(fā)的牡丹江市特大型棚戶區(qū)改造工程，該項目預計開發(fā)面積高達100萬平方米，該項目位于牡丹江東北部，南臨城市干道地明街，北臨城市綠色屏障環(huán)城山，東西臨銀龍溪、青龍溪，三面青山綠水環(huán)繞。項目周邊有北山公園、北山體肓場、北安學校、牡鐵學院、明星廣場、紅牡丹文化宮、紅牡丹賓館等配套設施，有201、202、26路等公交線路途徑本案，交通便利。項目概況A總體B項目背后圓夢地產認為，本案背后的兩大勢力我們不容忽視。

其一、政府資源，這里不僅僅是指政府本身，更多的是政府深層次資源。如：下屬各單位、機關、新聞媒體等，包含著目標客戶資源，也蘊藏著項目服務性資源，這些將為項目營銷起到不可磨滅的推動作用；其二、棚戶區(qū)改造回遷居民。這類客戶中不乏中高收入家庭，子女婚房需求、換房需求、親屬/朋友住房需求等，利用親情營銷，挖掘客戶背后的“故事”。項目遠離城市成熟配套核心區(qū)域，周邊配套不成熟。C資源03市場機會030405050201案例：六種新城模式模式名稱驅動因素典型案例田園新城以國家立法為基準，政府主導下的由新城開發(fā)公司進行規(guī)劃建設的新城Stevenage(英國，倫敦)邊緣新城城市郊區(qū)化，中心城功能外遷，在都市外緣形成相對獨立的新城鎮(zhèn)Columbia（美國，馬里蘭州）TOD新城通過捷運系統(tǒng)與城市中心區(qū)快速連接來縮短交通時間，吸引中心城部分功能的轉移千里新城（日本，大阪）產業(yè)新城以一種或多種產業(yè)為主導工業(yè)園或產業(yè)園的形式上建立起來的相對獨立的新城鎮(zhèn)PortSunlight（英國利物浦）副中心新城通過分擔核心區(qū)部分城市功能來實現城市多中心結構的目標東京副中心新城（日本東京）行政中心新城指隨著一國首都或重要政府機關的遷移，而建立起來的行政驅動的新城市堪培拉（澳大利亞首都）案例借鑒澳大利亞定都堪培拉，行政中心新城建設拉開序幕澳大利亞首都堪培拉位于澳大利亞阿爾卑斯山的山麓平原上，跨莫朗河兩岸邊，整個地區(qū)約2330平方公里，人口三十幾萬，是舉世聞名的花園城市。新城堪培拉的建立可以劃分為三個階段：第一階段——選址奠基，定都堪培拉；第二階段——鐵路、公路、電廠等市政基礎設施的建設；第三階段——住宅竣工、商業(yè)逐步成型。案例借鑒區(qū)域逐漸成為功能豐富的城市中心，高端人群的聚集地堪培拉在經濟的關鍵指標，如生產、收入、消費、投資和財富方面表現很出色，只占到澳大利亞1.6%的人口創(chuàng)造了超過全國平均水平20%的價值，并且堪培拉的平均家庭可支配總收入為3.43萬美元，超過國家平均水平的40%。跟隨政府的服務業(yè)，日益發(fā)達。專業(yè)人士是推動經濟發(fā)展的動力淵源：大量的白領專業(yè)人士推動了經濟的發(fā)展，他們的技能更為嫻熟。在就業(yè)人口中，經理人、行政管理人員、專業(yè)工人和辦事員占了相當大的比例。案例借鑒入市良機是什么？利用機會B項目真正成功運作，找到機會點還只是邁出第一步，主要關乎三個因素，即天時、地利、人和。政府搭臺，人文唱戲。有政府資源的利用，還有項目規(guī)模的優(yōu)勢，還需要一個時機。也就是我們通常說的入市良機。在房地產市場從低迷走向高潮之際；在牡丹江市場還處于起步階段之際；在市場小高層認同理念萌芽之際；在消費者渴望嶄新生活愿望之際；….2009年下半年我們恰逢正時產品開發(fā)理念：首以品牌形象立足——續(xù)以產品扎根——再以形象穩(wěn)盤幾何增長的核爆效應。利用機會B這樣的項目，這樣的市場，這樣的時間，都上天賜予我們的，也是我們努力研究發(fā)現的。整合資源，捆綁營銷，聚集所有能量打出組合拳，其勢不可擋，堅不可催。

學到本事，得會運用，一招一式只能得到一時的效果。達到第三重境界，需要深厚的內功和外功。在這里我們發(fā)現了所有的機會點，并且學會了去把握它。圓夢認為，我們需要把這些機會點進行放大，再放大！打出的不是一記重拳，而是在房地產界投了一顆原子彈，產生的將是幾何增長的核爆效應。策劃界有一句名言：

三重境界，看山是山，看山不是山，看山還是山。大項目需要大謀劃。

放大機會C放大原則：以北山為依托，以市場為契機，以規(guī)模為口號！首先，我們認識到我們不是在開發(fā)一個項目，而是在再造一座新城.預示著房地產市場將結束混亂時代，將結束歷史，牡丹江城市特性更加明顯。作為牡丹江房地產規(guī)模第一的領頭羊，圓夢認為應該將這一優(yōu)勢放大，做出品牌，打造牡丹江的地產標桿。再者，北山公園以山林為主的自然風景區(qū).是黑龍江省內少有的城市森林公園先天地理位置優(yōu)勢，來襯托曙光新城的環(huán)境之美

資本時代競爭慘烈，任何疏忽產生的影響不僅僅是一個項目成功與否。圓夢希望牡丹江房地產市場自曙光新城起，房地產市場進入嶄新的階段，曙光新城不僅僅代表著本身，而是代表一個時代，它就是一個標志，更是一個標桿！04項目定位040501050302項目定位的前奏曲SWOT分析A優(yōu)勢（Strength）：自身優(yōu)勢座落于地明街，交通優(yōu)勢一般；與北山公園相鄰，有利于居住環(huán)境的提升；良好的戶型、面積控制，有利于控制總價，擴大客戶覆蓋面，降低購買門檻；項目規(guī)模大，總建筑面積100萬平米。周邊醫(yī)療、教育、休閑、娛樂、餐飲、電訊資源配套齊全；純居住社區(qū)規(guī)劃，迎合了市民購房的喜好；政府工程，增加了市民對本項目的可信度。外部優(yōu)勢市場發(fā)展良性，市場前景看好；價格持續(xù)走高，銷售價格前景看好；市場高層集中推出，有利于本項目主動爭奪市場資源。項目定位的前奏曲SWOT分析A劣勢（Weakness）：配套上不可與個別樓盤相比弱點在于無金融機構和購物超市；建筑設計不是很新穎，風格上不能吸引眼球；牡丹江房地產今年放量過猛，影響項目快速消化；炕頭文化影響對小高層建筑的接受程度；棚戶區(qū)改造工程影響項目檔次。項目定位的前奏曲SWOT分析A機會（Opportunity）：目前牡丹江城市規(guī)劃目標和幾個大盤的開發(fā)的影響，逐漸成為市場的熱點；根據總體規(guī)劃，城市南拓發(fā)展，南城將成為最大的居住組團之一。曙光新城綜合組團的一大重要功能為舊城改造，產業(yè)結構的建立必然會帶來一批舊城區(qū)消費群體。威脅（Threat）：本區(qū)域內2008年推出大量同檔次或相近檔次的樓盤，必然會加劇區(qū)域內的競爭。陽明區(qū)、東安區(qū)等區(qū)域同檔次樓盤的集中推出，加劇區(qū)域間的競爭，受區(qū)域成熟程度影響產生客戶區(qū)域性分流。項目定位的前奏曲滿足欲望B滿足一、滿足改造區(qū)的居民更高的生活居所。滿足二、滿足中等收入居民住房的需求。滿足三、滿足有眼光投資客戶的需求。針對當前牡丹江房地產市場的發(fā)展趨勢來看，大部分居民對住房的需求都是很大，08年地產低迷時期已逝，09年開始回暖，部分居民開始關注地產的走勢，有眼光的投資客已開始下手。針對牡丹江當期房地產發(fā)展情況滿足以上客戶對房屋的需求。市場定位C本案是打造“牡丹江最大的一座標志性新城”的改造大型棚戶區(qū)。圓夢認為本案是政府操盤在形象塑造上有很大的優(yōu)勢，再者作為牡丹江新城區(qū)改造項目，政府單位的搬遷未來的發(fā)展?jié)摿⒓墼谶@塊熱土上。隨著周邊生活配套逐步完善，利用北山公園是黑龍江省內少有的城市森林公園金字招牌，為項目打造一座新城奠定的堅實的基礎。市場定位C任爾東南西北風咬定“北山”不放松政府資源搭臺人文主題唱戲任爾東南西北風咬定“北山”不放松政府富民好政策跟隨“圓夢”造新城市場定位C仁者樂山，智者樂水！山水之間，自然之上，和諧生活，幸甚至哉！昔人法地,地法天,天法道,道法自然!人與自然天然合一，樂乎山水，采陰納陽，直乃天地間之人居福邸!闡述：用“北山公園”直接點出項目位置和環(huán)境優(yōu)勢，“100萬㎡”突出項目規(guī)模數據，連接上“造城運動”從氣勢上直接壓倒其他項目。以獨特的項目性格，傳播給客戶我們不僅僅在做房子而是在打造一座新城，一個歷史性標志。推廣主題D一座城市的夢想我們的生活從此改變300萬人的呼喚眼界決定高度美麗小城，鐘愛一生和諧/雅致/健康回歸自然/回歸健康每天晨曦，曙光陪你升起05客戶視角050102050403客戶視角A作為牡丹江新城區(qū)之一的南城區(qū)。其購房客戶群有較為特殊的一面。由于南城屬于新規(guī)劃區(qū)，居住人口多以外地或外區(qū)移民為主，外來人口集居地，而且當地工廠及小型商鋪群較多，營造了一大批工薪階層及個體商戶。交通網絡已將新老城區(qū)一線貫通，彼此距離將拉得越來越近。新城區(qū)及外地人士選擇曙光置業(yè)將會越來越多，關鍵是要選擇價錢合理，有升值潛力的樓盤，以此概念，根據實際情況，我們又可將這部分客戶群定向細分如下：1、

購買階層1)自用：大眾市民（含拆遷戶），有能力而又確實希望置業(yè)的。2)安居保值：高薪收入階層（含個體戶及現時租屋人士）。因為樓宇的價值會隨通漲而上升，而租屋的租金則如流水般而去，住宅置業(yè)既能保值又可安居。3)投資客：投資者是每個有潛力樓盤的目標買家群，針對本項目，被吸引的多是中小型投資者。2、年齡層次：中青年人為主（28~45歲）3、家庭結構：三~五口之家為主客戶視角A4、

收入區(qū)分中高等級5、經濟結構：現有存款10萬元以上

6、消費等級10萬~50萬元7、消費水準精品型消費8、購屋心態(tài)1）環(huán)境偏好——超大綠化，滿眼綠意，治安良好，相對恬靜，且有安全保障之住家。2）地段偏好——遠離鬧市喧囂，盡享靜謐人生，交通網絡四通八達，方便快捷。9、購屋動機：自住為主，投資為輔?？蛻粢暯茿1、各政府機關單位公務員；2、各中小企業(yè)主；3、個體工商戶；4、為了孩子、為了發(fā)展進城的進城務工、經商人員；5、牡丹江外出務工、經商、白領回鄉(xiāng)置業(yè)人員；6、為了結婚購買住房的年輕一族下面我們再進行濃縮：客戶視角A目標群體描述：處于28—45歲的社會中堅與頂峰人群。在人生的路上，不斷的挑戰(zhàn)競爭與自我，他們是社會的成功人士或正邁向璀璨奪目的星光大道。身處于社會高處，骨子里只鑒賞品位與品質。深蘊文化而不喜粗陋；深賦名氣而不喜炫耀，也許，擁有一處可以匹配自己的人居，是他們標桿自己品位的一個絕佳方式。道可道，非常道，名可名，非常名。他們是這個社會的“中堅”部落，處于高處，熠熠生輝，深藏不露,光芒大地?？蛻艄残訠資本時代的知性人群闡述：就當前理性投資的時代，對于投資的這批人群他們的眼光遠遠超過以前的投資，他們越來越理性化，但是他們的眼光是值得一見。深刻去挖掘這批知性人群的投資方式。那么；資本時代的知性人群將出現在曙光新城。06如何操盤050102050403步驟1：塑造標桿，快、準、很作戰(zhàn)綱領作戰(zhàn)目標A圓夢建議在現階段利用項目一切的條件，營造濃烈的市場氣氛，吸引買家的關注，為項目推出時的銷售打下良好的市場基礎，前期將完成4.5—5個億的銷售額。集中精力做好一期的推盤，把打造“牡丹江最大的一座標志性新城”的形象塑造到至高點。一期以“快、準、狠”作為銷售綱領，前期做好銷售的速度要快，找準屬于項目的目標客戶群體，開發(fā)商廣告要集中客戶群體狠狠的做到轟炸效應，從而達到預期的銷售目標。步驟2：著重推廣，實現良好的銷售目標作戰(zhàn)目標A做好了前期的推廣，基礎工作落實到位就開始以退為主。形成了良好的銷售勢頭，目標完成總銷售額的60﹪-70﹪的目標推進。步驟3：波動造勢，推動銷售進度作戰(zhàn)目標A開始進入銷售的尾盤，該放大力度去進入最后的沖刺。完成銷售進度的最后目標。戰(zhàn)斗綱領B我們是狼的團隊，為了圓夢的夢想，團結，團結，180天的不懈奮斗，諦造黑龍江的房地產營銷神話！經濟價值附加價值品牌價值在現有的價值基礎上使產出更大不僅是項目品牌，更重要的是企業(yè)品牌文化價值，社會價值、精神價值...…房地產開發(fā)企業(yè)的生命線就是資金鏈條，盡可能保證項目開發(fā)的資金出入有序，資金鏈條的正常運轉，在有限的資金存量情況下，唯有提高資金的利用頻率，加速資金的變現，才是房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展之根本。推廣布兵C高形象樹品牌求精準低成本借勢-順勢-集束式爆炸-平穩(wěn)過渡-尾聲推廣總綱推廣進程推廣策略推廣布兵C推廣進程演繹借勢--順勢---集束式爆炸--平穩(wěn)過渡---尾聲09.9-1209.8前09.8-910.1-10.610.6后前期準備北山文化主線認購期開盤銷售期情景營銷期執(zhí)行層主線時間進度線嫁接歷史文化，體驗生活理想。北山生活居住理念北山居住文化論壇南城發(fā)展論壇新生活新體驗現場體驗、福祿雙收交房售后期推廣布兵C媒介組合根據客戶喜好，節(jié)約推廣成本，圓夢地產建議如下推廣組合：主要以公關活動及報紙為主，各占30%。公關第一，廣告第二。其次以戶外媒體投放及傳播道具分居其次。電視昂貴，性價比不高，只為塑造項目品牌而安排。推廣布兵C營銷策略根據“三圓”營銷理論基礎，保證項目低風險、合理利潤之操作前提下，高形象塑造城市新生活文化，中端物業(yè)控制成本，滿足中端市場，樹立企業(yè)品牌。系統(tǒng)營銷高舉中打樹立標桿品牌儲備借勢--順勢---集束式爆炸--平穩(wěn)過渡---尾聲09.9-1209.8前09.8-910.1-10.610.6后前期準備北山文化主線認購期開盤銷售期情景營銷期執(zhí)行層主線時間進度線實現銷售2億蓄積客戶2000組實現銷售3億交房售后期推廣布兵C價格總思路緊跟競爭盤，節(jié)奏提價，快速回現價格構成項目成本升值潛力文化價值靜態(tài)價值靜態(tài)價值動態(tài)價值機會價值動態(tài)價值有形價值無形價值推廣布兵C價格思路項目成本升值潛力文化價值機會價值價格構成比重75%12%8%5%預測值2150344230146初判價格2870元/㎡預計項目一期總價值約：5﹒7億元。07產品攻略050102050403標志物——界定的城市空間和都市風尚路邊的標志物既能美化環(huán)境，甚至作為雕塑小品，還能起到指示的效果，標志物應當結合指示牌的營造。路邊的標志物既能美化環(huán)境，甚至作為雕塑小品，還能起到指示的效果，標志物應當結合指示牌的營造。都市的標志，準確地界定時尚的界限，擁有都市，擁有時尚，擁有繁華。標識物位置燈柱與路燈——城市的標志，城市感的營造白天路燈是領域的標志界限，是領域的延伸邊沿。無形當中，樓盤擴大了空間。地磚的運用也是別出心裁，引領了這個地段的都市感城市路黑夜里的燈柱無疑是城市繁華的標志，點點星光般的明亮營造都市的繁華景象。星辰的排列指引著歸家的方向，都市夜歸人的永久寄托。燈柱與路燈——城市的標志，城市感的營造城市路不僅僅是增加展示空間，增強對消費者的誘惑，也不僅僅是有寬大的落地櫥窗，與逛街人進行的視覺溝通。而是——故事的發(fā)生商業(yè)街——繁華區(qū)域的商業(yè)營造主題商業(yè)街綠色植被通過左右對稱的矩陣排列形成的景觀大道營造出一種溫馨的安全感。過濾了城市的喧囂與繁華，配合營銷展示打造出屬于本項目自己的一條私家路，營造一種領域感及私密感。林蔭道——城市與社區(qū)的自然過濾居住感的打造入口廣場公園大廣場——開放性社區(qū)人行主入口廣場，作為社區(qū)最外圍的標志，可以結合噴泉、園林、水景，制造氣勢開闊感。親水公園結合中心大水景，利用噴泉，體現藝術品和成熟社區(qū)的人文氛圍入口廣場——親切自然的社區(qū)活動場地登山步道與山中休閑設施使業(yè)主更進一步的參與到了周邊怡人的自然景觀之中。體驗真正的“林里”生活。公園——結廬在人境，而無車馬喧大隱隱于市，小隱隱于野公園——結廬在人境，而無車馬喧首發(fā)站：銷售中心.進入看樓通道，延長的有指引性的排列著的飾品，為每一個看樓的人指示方向，有很好的導示性，而且不至于使用太生硬的符號和標牌。沿著看樓通道走到鄰里中心的地下層……看樓通道——產品體驗的過程通道室內空間和室外空間的轉換不在那么生硬，而是有了良好的過度——架空層的灰空間。架空層——精致打造，精致品質架空層的裝飾運用，令室內外空間相連接，使空間向外延伸，增加空間感和層次感。溫馨的氣氛，閑適的環(huán)境，使用花體、精致燈具、各式的舒適坐椅、營造輕松品味的交流空間。讓售樓處遠離銷售氛圍，營造高級的舒適，安逸的鄰里交流中心，打造生態(tài)居住氛圍的休閑感。會所——產品體驗的首發(fā)站陽光大堂：大堂通過綠化、小品、休閑區(qū)的設置形成氣勢和品質。形成全新的生態(tài)自然入戶大堂，達到陽光大堂的效果。入戶大堂——精致打造，精致品質同時通過相對私密的入口分離各樓棟，使得原本很平淡的入戶大堂空間顯得更加高檔！空間通透性及情趣感，精致打造。弱化戶型的局限感覺。注重廳房的細節(jié)打造，創(chuàng)造合適的人居環(huán)境。將業(yè)主參與的設計的成果轉化為真正可觸摸的產品！樣板房——精致打造，精致品質室內裝修根據業(yè)主的參與進行，在業(yè)主的需求之上進行綜合設計施工，將業(yè)主的潛在需求挖掘并打造出來！根據業(yè)主提供的意見，進行綜合設計，并整理得出幾種標準樣板，進行打造，形成特有的空間，每種空間的適用范圍均不相同。配以簡單的家具體現其空間感。裝修標準樣板樣板房——精致打造，精致品質提供私人醫(yī)生服務設置豪華個人服務卡設置豪華全家福服