當(dāng)前我國(guó)及深圳市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展情況

龍崗街道南約社區(qū)洋橋和漢田片區(qū)工業(yè)區(qū)升級(jí)改造可行性研究匯報(bào)(初稿)深圳市全至工程咨詢有限公司2014年9月12日目錄開(kāi)發(fā)對(duì)象和范圍1建設(shè)周期與投資規(guī)模2收益的主要來(lái)源32項(xiàng)目年回報(bào)率及還款計(jì)劃4結(jié)論與建議5洋橋和漢田片區(qū)工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目可行性研究項(xiàng)目區(qū)位及范圍項(xiàng)目定位擬建規(guī)模目前完成審批工作31.開(kāi)發(fā)對(duì)象和范圍2.建設(shè)周期與投資規(guī)模3.收益的主要來(lái)源4.年回報(bào)率及還款計(jì)劃5.結(jié)論與建議1.開(kāi)發(fā)對(duì)象和范圍項(xiàng)目區(qū)位及范圍4深圳市龍崗中心組團(tuán)東部發(fā)展軸和北部發(fā)展帶《深圳市城市總體規(guī)劃（2010-2020年）》1.開(kāi)發(fā)對(duì)象和范圍項(xiàng)目區(qū)位及范圍5靠近龍崗中心城，為深圳市高新區(qū)寶龍高新園區(qū)西北角的產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)與寶龍園區(qū)、大運(yùn)新城、龍崗中心城及坪山新城等共享產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)1.開(kāi)發(fā)對(duì)象和范圍項(xiàng)目區(qū)位及范圍6洋橋（工業(yè)區(qū)）、漢田城市更新單元范圍本項(xiàng)目更新范圍1.開(kāi)發(fā)對(duì)象和范圍項(xiàng)目區(qū)位及范圍7大浪路1.開(kāi)發(fā)對(duì)象和范圍項(xiàng)目區(qū)位及范圍81.開(kāi)發(fā)對(duì)象和范圍項(xiàng)目定位9發(fā)展定位以龍崗中心城為依托，抓住深圳市高新區(qū)寶龍高新園轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展的機(jī)遇，將項(xiàng)目整體重建改造為與寶龍高新園產(chǎn)業(yè)配套發(fā)展、產(chǎn)居功能融合區(qū)，集總部經(jīng)濟(jì)、研發(fā)、柔性化生產(chǎn)和綜合配套服務(wù)功能于一體的深圳現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園。高效的、生態(tài)的、領(lǐng)先的國(guó)際一流產(chǎn)業(yè)園高效–平臺(tái)高效、服務(wù)高效生態(tài)–綠色智慧、尺度宜人領(lǐng)先–硬件領(lǐng)先、功能領(lǐng)先1.開(kāi)發(fā)對(duì)象和范圍項(xiàng)目定位10發(fā)展定位1.開(kāi)發(fā)對(duì)象和范圍項(xiàng)目定位11客群定位核心引入醫(yī)藥類龍頭企業(yè)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)自主集聚，兼顧復(fù)合性和長(zhǎng)遠(yuǎn)彈性空間，打造生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)園。1.開(kāi)發(fā)對(duì)象和范圍項(xiàng)目定位12功能定位體現(xiàn)“產(chǎn)城融合，混合加速”的發(fā)展理念1.開(kāi)發(fā)對(duì)象和范圍項(xiàng)目定位13功能定位各功能物業(yè)之間形成互為配套、相互助益且平衡的生態(tài)鏈；1.開(kāi)發(fā)對(duì)象和范圍擬建規(guī)模14序號(hào)功能規(guī)模（㎡）備注一產(chǎn)業(yè)用房指標(biāo)38413430%1研發(fā)寫字樓500002模塊化產(chǎn)業(yè)用房1264033返還政府產(chǎn)業(yè)用房192074回遷產(chǎn)業(yè)用房1125245總部產(chǎn)業(yè)用房76000二配套用房指標(biāo)16462970%1配套公寓995282商務(wù)公寓300803回遷商業(yè)315214寫字樓底商20005公寓底商5006產(chǎn)業(yè)用房底商1000三小計(jì)548763四停車位指標(biāo)970002425個(gè)五合計(jì)6457631.開(kāi)發(fā)對(duì)象和范圍擬建規(guī)模151.開(kāi)發(fā)對(duì)象和范圍擬建規(guī)模16功能配比合理性：依據(jù)2014年實(shí)施的《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》工業(yè)用地混合使用指引，工業(yè)用地可混合開(kāi)發(fā)商業(yè)用地、辦公用地和三類居住用地，但研發(fā)用房與廠房（無(wú)污染生產(chǎn)）建筑面積合計(jì)不宜低于總建筑面積的70%。開(kāi)發(fā)強(qiáng)度合理性：本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地為107709.94平方米，擬調(diào)整為為工業(yè)用地，計(jì)劃建設(shè)計(jì)容建面為548763平方米，工業(yè)用地容積率為5.1，符合《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則條文》新型產(chǎn)業(yè)用地容積率上限6.0的要求。1.開(kāi)發(fā)對(duì)象和范圍已完成審批工作17項(xiàng)目前期工作進(jìn)展順利，政策審批風(fēng)險(xiǎn)較小。洋橋和漢田片區(qū)工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目可行性研究建設(shè)周期建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)估算內(nèi)容總投資181.開(kāi)發(fā)對(duì)象和范圍2.建設(shè)周期與投資規(guī)模3.收益的主要來(lái)源4.年回報(bào)率及還款計(jì)劃5.結(jié)論與建議2.建設(shè)周期與投資規(guī)模建設(shè)周期192.建設(shè)周期與投資規(guī)模建設(shè)周期202.建設(shè)周期與投資規(guī)模21符合我國(guó)綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)一星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，其中甲級(jí)寫字樓符合三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)符合深圳綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)銅級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建成綠色產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)周期2.建設(shè)周期與投資規(guī)模估算內(nèi)容22建設(shè)補(bǔ)交地價(jià)，參照《深圳市城市更新辦法》：第三十六條，拆除重建類城市更新項(xiàng)目中城中村部分（非農(nóng)建設(shè)用地），建筑容積率在2.5及以下部分，不再補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的20%補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率超過(guò)4.5的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià)。依本辦法補(bǔ)繳地價(jià)進(jìn)行拆除重建后，符合有關(guān)規(guī)定的建筑物和附著物均可以由建設(shè)單位取得完全產(chǎn)權(quán)，并可以自由轉(zhuǎn)讓。第三十八條，工業(yè)區(qū)升級(jí)改造升級(jí)改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補(bǔ)繳地價(jià)；增加的建筑面積按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的50%補(bǔ)繳地價(jià)；補(bǔ)交土地價(jià)款項(xiàng)目建設(shè)用地中非農(nóng)建設(shè)用地面積為26575.92平方米，其他建設(shè)用地面積為81134.02平方米。23轉(zhuǎn)讓補(bǔ)交地價(jià)，參照《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》（深府辦【2013】3號(hào)）、《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》（深府辦【2014】8號(hào)）工業(yè)樓宇，應(yīng)按照工業(yè)和辦公公告基準(zhǔn)地價(jià)的平均值補(bǔ)繳地價(jià)。按照《深圳市基準(zhǔn)地價(jià)（2013年）》計(jì)算補(bǔ)交新型產(chǎn)業(yè)用地的土地價(jià)款，地塊周邊工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)平均價(jià)317.5元/㎡，地塊周邊辦公基準(zhǔn)地價(jià)平均價(jià)1271.5元/㎡，因此本項(xiàng)目新型產(chǎn)業(yè)用地補(bǔ)交地價(jià)按照工業(yè)與辦公基準(zhǔn)地價(jià)的平均值計(jì)算為794.5元/㎡；配套設(shè)施，應(yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià)。配套公寓與商務(wù)公寓基準(zhǔn)地價(jià)平均價(jià)1193.5元/㎡，商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)平均價(jià)2118.5元/㎡。市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)按照基準(zhǔn)地價(jià)的三倍預(yù)估。2.建設(shè)周期與投資規(guī)模估算內(nèi)容補(bǔ)交土地價(jià)款24建設(shè)用地功能用房安排：用地類型占地面積計(jì)容建筑面積其中產(chǎn)業(yè)用房配套商業(yè)配套公寓非農(nóng)建設(shè)用地26575.92135537.1935021.00100516.19其他建設(shè)用地81134.02413225.81384134.0029091.81更新改造后物業(yè)運(yùn)營(yíng)安排：功能分區(qū)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)（單位：㎡）返還面積銷售面積租賃經(jīng)營(yíng)面積政府產(chǎn)業(yè)用房建筑面積合計(jì)產(chǎn)業(yè)用房112524.00202403.0019207.00334134.00研發(fā)寫字樓50000.0050000.00公寓129608.00129608.00商業(yè)31521.001000.002500.0035021.00合計(jì)144045.00333011.0052500.0019207.00548763.002.建設(shè)周期與投資規(guī)模估算內(nèi)容補(bǔ)交土地價(jià)款25補(bǔ)交土地價(jià)款：46599.94萬(wàn)元物業(yè)類型建筑面積（㎡）地價(jià)測(cè)算面積應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（萬(wàn)元）應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)(含契稅印花稅)(萬(wàn)元)免地價(jià)（㎡）補(bǔ)20%基準(zhǔn)地價(jià)（㎡）補(bǔ)50%基準(zhǔn)地價(jià)（㎡）補(bǔ)基準(zhǔn)地價(jià)（㎡）補(bǔ)評(píng)估地價(jià)（㎡）產(chǎn)業(yè)用房384134.00

384134.00202403.00

31340.6432437.56配套商業(yè)35021.0035021.00

0.00配套公寓129608.0031418.8053151.8429091.8115945.5529091.8113683.4514162.37合計(jì)548763.0066439.8053151.84413225.81218348.5529091.8145024.0946599.942.建設(shè)周期與投資規(guī)模估算內(nèi)容補(bǔ)交土地價(jià)款2.建設(shè)周期與投資規(guī)模估算內(nèi)容26拆遷補(bǔ)償費(fèi)用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：現(xiàn)金補(bǔ)償部分，按照同類項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)按8000元/平米計(jì)算，不再進(jìn)行過(guò)渡安置、搬遷及二次裝修補(bǔ)償。物業(yè)返還部分，根據(jù)《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》，臨時(shí)安置過(guò)渡費(fèi)按20元/㎡?月計(jì)算，回遷房一般建設(shè)周期約為3年計(jì)算。搬遷涉及的二次裝修、搬遷等補(bǔ)償費(fèi)單位成本按照1000元/㎡計(jì)算。項(xiàng)目現(xiàn)狀建筑面積158573.83平方米，其中144045平米按照1：1返還比例實(shí)施物業(yè)返還，剩余14528.83平方米以現(xiàn)金補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償費(fèi)用共計(jì)36398.80萬(wàn)元，其中現(xiàn)金補(bǔ)償11623.06萬(wàn)元、過(guò)渡安置費(fèi)10371.24萬(wàn)元、搬遷補(bǔ)償費(fèi)14404.50萬(wàn)元。27建筑安裝工程費(fèi)用：253636.49萬(wàn)元工程建設(shè)其他費(fèi)用：17929.14萬(wàn)元預(yù)備費(fèi)：13578.28萬(wàn)元建設(shè)費(fèi)用共計(jì)285143.91萬(wàn)元，單方造價(jià)為4415.61元/m22.建設(shè)周期與投資規(guī)模估算內(nèi)容建設(shè)費(fèi)用28計(jì)算思路：補(bǔ)交土地價(jià)款46599.94萬(wàn)元，拆遷費(fèi)用36398.80萬(wàn)元，建設(shè)費(fèi)用285143.91萬(wàn)元。項(xiàng)目采用邊開(kāi)發(fā)邊運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)的銷售收入再投入項(xiàng)目建設(shè)中，建設(shè)資金不足通過(guò)銀行貸款解決。按照最低資本金要求，自有資金77755.36萬(wàn)元，占總投資20%。按照建設(shè)周期計(jì)劃，運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)的銷售收入208324.20萬(wàn)元，占總投資54%，經(jīng)測(cè)算，銀行貸款需101121.38萬(wàn)元，占總投資26%。按銀行最新公布的5-30年貸款利率6.55%預(yù)計(jì)估算，建設(shè)期利息20634.13萬(wàn)元。2.建設(shè)周期與投資規(guī)模估算內(nèi)容建設(shè)期利息29總投資估算為388776.78萬(wàn)元，總單方造價(jià)為6020.43萬(wàn)元/m2補(bǔ)交土地價(jià)款46599.94萬(wàn)元拆遷費(fèi)用36398.80建設(shè)費(fèi)用285143.91萬(wàn)元建設(shè)期利息20634.13萬(wàn)元。2.建設(shè)周期與投資規(guī)?？偼顿Y洋橋和漢田片區(qū)工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目可行性研究收益方案物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格收入測(cè)算301.開(kāi)發(fā)對(duì)象和范圍2.建設(shè)周期與投資規(guī)模3.收益的主要來(lái)源4.年回報(bào)率及還款計(jì)劃5.結(jié)論與建議313.收益的主要來(lái)源收益方案功能分區(qū)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)（單位：㎡）返還面積銷售面積租賃經(jīng)營(yíng)面積政府產(chǎn)業(yè)用房建筑面積合計(jì)產(chǎn)業(yè)用房112524.00202403.0019207.00334134.00研發(fā)寫字樓50000.0050000.00公寓129608.00129608.00商業(yè)31521.001000.002500.0035021.00合計(jì)144045.00333011.0052500.0019207.00548763.003.收益的主要來(lái)源分布：深圳研發(fā)辦公物業(yè)主要分布在南山高新區(qū)、西麗、車公廟及外圍區(qū)域的龍崗及光明新區(qū)；隨著中心城區(qū)企業(yè)對(duì)外擴(kuò)張與需求外溢，近年來(lái)，外圍區(qū)域的龍崗及光明新區(qū)研發(fā)辦公物業(yè)出現(xiàn)了較快的發(fā)展32物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格33近年來(lái)，龍崗區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展是研發(fā)辦公物業(yè)需求增長(zhǎng)的重要支撐。龍崗區(qū)已建成研發(fā)辦公物業(yè)主要有天安數(shù)碼城、中海信上市企業(yè)總部基地、李朗軟件園、華南國(guó)電大廈、廣弘星座從現(xiàn)有研發(fā)辦公物業(yè)的的租售及入駐情況來(lái)看，整體還是比較樂(lè)觀的，說(shuō)明龍崗區(qū)發(fā)展研發(fā)辦公物業(yè)一定程度上得到企業(yè)和市場(chǎng)的認(rèn)可，為區(qū)域研發(fā)辦公市場(chǎng)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。名稱項(xiàng)目規(guī)模分期開(kāi)發(fā)銷售均價(jià)（元/㎡)租賃均價(jià)（元/㎡·月）入駐率龍崗天安數(shù)碼城一期：50168㎡二期：71000㎡三期：117882㎡四期：297000㎡分四期開(kāi)發(fā)一手14000-15000；二手13000毛坯：40-50精裝：50-60項(xiàng)目一期是2008年入伙，現(xiàn)時(shí)入駐率已達(dá)90%，二期于2010年中投入市場(chǎng)，目前全部售完，銷售速度較快，三期現(xiàn)時(shí)入駐率約為50%。中海信上市企業(yè)培育基地：228000㎡上市企業(yè)總部基地：380000㎡分二期開(kāi)發(fā)政府限價(jià)9000；40一期約90%；二期正在建設(shè)中李朗軟件園一期：100000㎡二期：300000㎡二期/25一期入住率約50%；華南國(guó)電大廈其中單棟總建面4萬(wàn)㎡——10000-1200045——廣弘星座14萬(wàn)㎡10000左右2014年9月入駐3.收益的主要來(lái)源物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格343.收益的主要來(lái)源物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格項(xiàng)目名稱物業(yè)類型單價(jià)（元/㎡）與本項(xiàng)目契合度閱山公館住宅15500★★☆☆☆仁恒巒山美地住宅18500★★★☆☆金地名峰住宅17000★★★★☆旭源怡景軒住宅14500★★★☆☆振業(yè)天巒住宅15000★★★☆☆項(xiàng)目周邊商品房住宅銷售情況為：周邊商品房銷售價(jià)格約為1.5~1.8萬(wàn)元。353.收益的主要來(lái)源項(xiàng)目收益起始價(jià)格項(xiàng)目名稱數(shù)量單位當(dāng)前銷售均價(jià)（元/㎡）一、銷售部分總部產(chǎn)業(yè)用房76000.00㎡12000模塊化產(chǎn)業(yè)用房126403.00㎡10000政府回購(gòu)產(chǎn)業(yè)用房19207.00㎡9700配套公寓99528.00㎡15000商務(wù)公寓30080.00㎡18000商業(yè)1000.00㎡32000二、租賃部分研發(fā)寫字樓50000.00㎡40商業(yè)2500.00㎡134洋橋和漢田片區(qū)工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目可行性研究收入及成本測(cè)算報(bào)表編制財(cái)務(wù)指標(biāo)還款計(jì)劃361.開(kāi)發(fā)對(duì)象和范圍2.建設(shè)周期與投資規(guī)模3.收益的主要來(lái)源4.年回報(bào)率及還款計(jì)劃5.結(jié)論與建議4.年回報(bào)率及還款計(jì)劃37收入及成本測(cè)算收入測(cè)算：總收入652877.51萬(wàn)元，其中銷售收入約為566768.34萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)期（14年）租賃收入61964.40萬(wàn)元、物業(yè)管理費(fèi)收入18601.22萬(wàn)元、地下停車場(chǎng)收入5543.55萬(wàn)元。成本測(cè)算：總成本387276.64，其中開(kāi)成本339696.34萬(wàn)元，固定資產(chǎn)折舊13355.42萬(wàn)元，自營(yíng)事業(yè)成本17221.83萬(wàn)元，銷售費(fèi)用17003.05萬(wàn)元。利潤(rùn)總額221453.25萬(wàn)元4.年回報(bào)率及還款計(jì)劃38報(bào)表編制損益表4.年回報(bào)率及還款計(jì)劃39報(bào)表編制全部現(xiàn)金流量表4.年回報(bào)率及還款計(jì)劃40報(bào)表編制自有資金現(xiàn)金流量表4.年回報(bào)率及還款計(jì)劃41報(bào)表編制還款4.財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)42財(cái)務(wù)指標(biāo)序號(hào)名稱單位數(shù)量備注1項(xiàng)目計(jì)算期年20

2計(jì)算期內(nèi)總收入萬(wàn)元652877.51

3計(jì)算期內(nèi)平均年收入萬(wàn)元32643.88

4計(jì)算期內(nèi)平均年納稅額萬(wàn)元4975.55

5資本金凈利潤(rùn)率%11%

6銷售凈利潤(rùn)率%25%

7稅前內(nèi)部回報(bào)率%19.60>8%

8稅后內(nèi)部回報(bào)率%15.02>8%

9所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元25476.58>0

10所得稅后靜態(tài)投資回收期年5.78<計(jì)算期

11所得稅后動(dòng)態(tài)投資回收期年6.49<計(jì)算期

4.財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)43財(cái)務(wù)指標(biāo)選取銷售收入、建設(shè)投資做為敏感因素對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率進(jìn)行了測(cè)算:

建設(shè)投資與銷售收入對(duì)內(nèi)部收益率的影響十分顯著，因此項(xiàng)目一方面需嚴(yán)格控制建設(shè)投資成本，另一方面，應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目的推廣力度，提升物業(yè)服務(wù)水平，保證項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入的實(shí)現(xiàn)，以達(dá)到項(xiàng)目目標(biāo)。變動(dòng)比率敏感因素-15%-10%0%10%15%建設(shè)投資17.