2023年湖南省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析報(bào)酬率與折現(xiàn)率考試試卷

20２3年湖南省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析:報(bào)酬率與折現(xiàn)率考試試卷本卷共分為2大題５0小題,作答時(shí)間為180分鐘，總分１00分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題(共2５題，每題2分,每題的備選項(xiàng)中,只有１個(gè)事最符合題意）1、房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是（）房地產(chǎn)的價(jià)值。

A．發(fā)明?Ｂ．發(fā)現(xiàn)

C.發(fā)明?D．隱定2、下面關(guān)于路線價(jià)法的表述中,不對(duì)的的是_＿。

A．路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法,其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同,是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理?B．路線價(jià)合用于城鄉(xiāng)街道商業(yè)用地的估價(jià)

C.運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊?D.路線價(jià)法是特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度,從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格3、磚混結(jié)構(gòu)二等房屋的殘值率一般為。

A：4%

B：3%?Ｃ:２%?Ｄ：1％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)安排時(shí)，通常要投入占項(xiàng)目總投資__的自有資金或股本金。

A.15%

B．20％

C．30%?D．4０%5、在__,我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上第一次提出了建立房地產(chǎn)市場(chǎng)，確立了房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位，宣告了中國(guó)社會(huì)主義房地產(chǎn)市場(chǎng)的誕生。

Ａ.19９２年?Ｂ．202３年

C.1978年

D．1987年6、下列有關(guān)債券的表述中,不對(duì)的的是＿_(dá)。?A．債券是一種有價(jià)證券,是社會(huì)各類(lèi)經(jīng)濟(jì)主體為籌措資金而向債券投資者出具的、承諾按一定利率定期支付利息并到期償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證

B．關(guān)于債券的發(fā)行，若市場(chǎng)利率高于債券利率,則溢價(jià)發(fā)行?C.私募債券的最大特點(diǎn)是募集對(duì)象特定?Ｄ.債券利率的高低,重要受銀行利率、發(fā)行者的資信級(jí)別、償還期限、利率計(jì)算方式和資本市場(chǎng)資金供求關(guān)系等因素的影響7、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估一宗土地,評(píng)估價(jià)2023萬(wàn)元人民幣,按國(guó)家規(guī)定收取的評(píng)估費(fèi)最高不超過(guò)＿_(dá)萬(wàn)元。

A．3．0０?B.３.80?C．4.00?D．6.00８、某宗房地產(chǎn)土地面積320㎡，建筑面積300㎡，建筑的外觀及設(shè)備均已陳舊過(guò)時(shí)，有待拆除重建,估價(jià)拆遷費(fèi)用每平方米建筑面積450元,殘值每平方米建筑面積1５0元,則該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額為。

A：１44000元?B:1３5000元

Ｃ:９６00０0元?Ｄ:900０0元

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格9、現(xiàn)有某總建筑面積為１5000m２的在建工程，已知土地使用年限為４0年(自開(kāi)工之日起算),計(jì)劃開(kāi)發(fā)期為3年,現(xiàn)已進(jìn)行1.5年。估計(jì)建成還需１.５年，投入使用后年凈收益為4８０萬(wàn)元,資本化率為8%，折現(xiàn)率為12%。該項(xiàng)目續(xù)建完畢后的總價(jià)值折算到現(xiàn)在為_(kāi)_萬(wàn)元。?A.39３9.6１

B.44３３.88

Ｃ.４768.50?D.５６５２.０910、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資者行為的第一個(gè)影響，就是令投資者根據(jù)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小擬定其合理的()。?A．投資規(guī)劃

Ｂ．投資回收期

C．投資方向

D.投資收益水平

１1、下列關(guān)于利率的敘述有誤的是__。

A.利率從不同角度分類(lèi)，可分為固定利率和浮動(dòng)利率，市場(chǎng)利率與公定利率

B.我國(guó)金融機(jī)構(gòu)的存貸款一般使用固定利率，并且所有金融機(jī)構(gòu)都要使用國(guó)家規(guī)定的統(tǒng)一利率

C．浮動(dòng)利率可以減少借貸雙方承擔(dān)的利率風(fēng)險(xiǎn)?D．我國(guó)利率的制定及調(diào)整,由中國(guó)人民銀行頒布并組織實(shí)行12、下列各類(lèi)房地產(chǎn)中,特別合用于成本法估價(jià)的是．【2０２3年考題】?Ａ：某標(biāo)準(zhǔn)廠房

Ｂ:某酒廠廠房?Ｃ：某待出讓土地?D:某寫(xiě)字樓?E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格13、某公司購(gòu)買(mǎi)一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為４0年,不可續(xù)期,至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)在正常情況下第一年獲得凈收益6萬(wàn)元，以后每年凈收益增長(zhǎng)2％，從第8年開(kāi)始,凈收益保持穩(wěn)定,該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)格為萬(wàn)元。(說(shuō)明:建筑物經(jīng)濟(jì)壽命未明確說(shuō)明，擬定收益期限依據(jù)不充足）?Ａ:85.4５?B：87.16

C:８8.50

Ｄ：88.90?E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格1４、以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資,這種估算的方法叫做。?Ａ：?jiǎn)卧浪惴?/p>

B:單位指標(biāo)估算法

C：工程量近似匡算法

Ｄ：概算指標(biāo)估算法

E:借款協(xié)議15、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，資產(chǎn)為6000萬(wàn)元,負(fù)債為35０0萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)總額為3000萬(wàn)元，流動(dòng)負(fù)債總額為150０萬(wàn)元。則該項(xiàng)目的速動(dòng)比率是()。

Ａ．80%

Ｂ．120%

Ｃ．171%

Ｄ．２0０%1６、評(píng)估某宗房開(kāi)發(fā)用地２0２3年10月1６日的價(jià)值，要將在未來(lái)發(fā)生的支出和收入都折算到20２3年10月１６日。假如預(yù)測(cè)該宗土地２023年１0月1５日開(kāi)發(fā)完畢后的房?jī)r(jià)為3000萬(wàn)元,折現(xiàn)率為1２%，則需將這3000萬(wàn)元折現(xiàn)到202３年10月１6日,即在２023年10月16日的房?jī)r(jià)實(shí)際為_(kāi)_萬(wàn)元。?A.252６?B.２241

C．２１３5

D.29851７、下列不屬于普通股股東享有權(quán)利的是。

A:股息紅利分派的規(guī)定權(quán)?B:對(duì)公司事務(wù)的質(zhì)詢權(quán)?C:規(guī)定贖回權(quán)?D：公司剩余財(cái)產(chǎn)的分派權(quán)?E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)1８、某套建筑面積為100m2、每平方米建筑面積２02３元的住宅，其實(shí)際付款方式為首付5萬(wàn)元,余款向銀行抵押貸款。抵押貸款期限為5年，還款方式為按月等額支付，貸款年利率為5%。該套住宅的實(shí)際價(jià)格為_(kāi)_萬(wàn)元。

Ａ．18.25

B．2０．00

C．21.58?D．２2.001９、__的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。

A.市場(chǎng)法?B．成本法?Ｃ.收益法

D.假設(shè)開(kāi)發(fā)未20、某城市2023年至202３年的平均房?jī)r(jià)分別是2700元／㎡、3３0０元/㎡、3５0０元/㎡,則該城市2023年至2023年房?jī)r(jià)年平均增長(zhǎng)__。?Ａ.９.04%?B.13.８６%?C.1０9.０４%?D．1１３.86％21、對(duì)無(wú)房和住房未達(dá)成規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼的前提條件之一是房?jī)r(jià)收入比在倍以上。?A:４?B:5

C:6?D:7?E:房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章22、某大樓先后抵押給3家銀行并都辦理了抵押登記,債務(wù)人未能及時(shí)清償債務(wù),拍賣(mài)該大樓所得的價(jià)款按順序清償。?A:貸款協(xié)議簽訂的先后

B:貸款數(shù)額的大小?C：各銀行起訴的先后

Ｄ:抵押登記的先后?Ｅ:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)２３、一個(gè)住宅社區(qū)的住宅建筑基底總面積是3600,而該社區(qū)的住宅用地面積是1000０0,該社區(qū)的住宅建筑凈密度是。?A：３．6%?B：4％

C:36％

Ｄ:４0％?E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、房地產(chǎn)投資的缺陷是__。

A.投資回收周期較長(zhǎng)

Ｂ.投資數(shù)額巨大?C．變現(xiàn)性差?D．以上均對(duì)的２5、__是對(duì)原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移的方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)格平均數(shù),形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列,借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響,顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢(shì)。?A.數(shù)學(xué)曲線擬合法?B．平均增減量法

C.平均發(fā)展速度法?Ｄ．移動(dòng)平均法二、多項(xiàng)選擇題(共2５題,每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有２個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有１個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得０．5分)１、在考慮房地產(chǎn)交易限度的不同承擔(dān)狀況時(shí)，房地產(chǎn)正常的成交價(jià)格等于。

A:賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格／(1-應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率）?Ｂ:賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格-應(yīng)由賣(mài)方承擔(dān)的稅費(fèi)?C：買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格-應(yīng)由買(mǎi)方承擔(dān)的稅費(fèi)?Ｄ:應(yīng)由賣(mài)方承擔(dān)的稅費(fèi)/應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率

E：買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格－(１-應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率)2、某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)用地面積為500０m2，假如地上建筑容積率為6、建筑覆蓋率為50%、樓高１7層(其中1~４層為建筑面積相等的裙房,５~17層為標(biāo)準(zhǔn)層）,則標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積為（）m2。

A．882

B．1765

C.1667?D．１5３８３、短期償債能力指標(biāo)重要是。?Ａ：流動(dòng)比率

B：速動(dòng)比率

C:資產(chǎn)負(fù)債率?Ｄ：存貨周轉(zhuǎn)率?E：存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)4、成本利潤(rùn)率的計(jì)算公式是__。?Ａ．開(kāi)發(fā)利潤(rùn)÷(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售費(fèi)用)

B.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)÷(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本)

C.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)÷(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+投資費(fèi)用)

D.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)÷開(kāi)發(fā)完畢后的房地產(chǎn)價(jià)值5、下列關(guān)于所有權(quán)的表述中,對(duì)的的有。(202３年試題）?A：所有權(quán)是從物權(quán)

B:所有權(quán)是自物權(quán)

C:可對(duì)所有權(quán)人的物設(shè)立他項(xiàng)權(quán)利?D:共有是擬定份額的共同所有?E:建筑物區(qū)分所有權(quán)人僅擁有專(zhuān)有部分所有權(quán)６、具有獨(dú)立設(shè)計(jì)的施工圖和相應(yīng)的概預(yù)算，可以單獨(dú)施工，但竣工后不能獨(dú)立形成生產(chǎn)能力或發(fā)揮使用效益的工程是__。

A．建設(shè)項(xiàng)目?Ｂ.工程項(xiàng)目?C.單位工程?D．分部工程7、通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為_(kāi)_。?A．土地取得成本＋開(kāi)發(fā)成本

B.土地取得成本＋開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用

C.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷(xiāo)售費(fèi)用?D．開(kāi)發(fā)完畢后的房地產(chǎn)價(jià)值8、委托人不得競(jìng)買(mǎi)自己所委托的拍賣(mài)標(biāo)的，也不能委托別人競(jìng)買(mǎi)，這體現(xiàn)了拍賣(mài)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循的。(20２3年試題)?Ａ:公開(kāi)原則

B:公平原則?Ｃ:公正原則?D：誠(chéng)實(shí)信用原則?Ｅ：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、下列對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的有關(guān)說(shuō)法中對(duì)的的是__。?A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任

Ｂ.經(jīng)濟(jì)合用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地年度計(jì)劃中統(tǒng)籌安排，并采用出讓或行政劃撥的方式供應(yīng)

C.商品房經(jīng)核驗(yàn)后，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)退房，給購(gòu)買(mǎi)人導(dǎo)致?lián)p失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任

D．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起60日內(nèi),對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容,組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收

E．在投資項(xiàng)目總投資中，投資者可按其出資的資本金的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資,但不得以任何方式抽出１０、住宅建筑凈密度與等有關(guān)。

A：房屋建筑面積

B：建筑層數(shù)

C：層高?D：房屋排列方式?E:房屋間距?１１、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資的特性不涉及_＿。

A.投資具有時(shí)間性?B．投資目的在于得到報(bào)酬?C．投資具有政治行為

D.投資具有風(fēng)險(xiǎn)性１2、＿_(dá)不屬于市政公用設(shè)施用地。?Ａ．公共交通用地

B.煤氣調(diào)壓站

Ｃ.廣場(chǎng)用地

D．火葬場(chǎng)13、某家庭申請(qǐng)了25萬(wàn)元2023期住房抵押貸款,年利率為６%。該家庭在按月等額償還4年后于第５年初一次償還了本金６萬(wàn)元,則從第5年開(kāi)始該家庭的月還款額減少了元。

A:994.３7

B:１01６.81?C：125５.1６

D:1３87.24?E:借款協(xié)議14、關(guān)于投資項(xiàng)目資本金的表述錯(cuò)誤的是__。

A．投資者可以轉(zhuǎn)讓其出資

B．投資者享有所有者權(quán)益?Ｃ.投資者不得以任何方式抽出

Ｄ.投資者可從項(xiàng)目法人處獲取利息１5、某宗房地產(chǎn)的土地面積為10０0m2，建筑面積為14０0ｍ2,現(xiàn)需拆除重建，估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為3０0元/m2和５0元/m2，則該宗土地的減價(jià)修正額為_(kāi)_元/m2。?A．５0

B．250?C．3０0

D．35016、查看估價(jià)對(duì)象房屋室內(nèi)環(huán)境污染狀況時(shí)，對(duì)室內(nèi)來(lái)源的污染物，應(yīng)重點(diǎn)查看。?Ａ：墻體承重材料?Ｂ:竹質(zhì)的家具

Ｃ：裝修裝飾材料?D:家用電器

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、一宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值為4０萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為６0萬(wàn)元，已抵押貸款4５萬(wàn)元,作為某種目的的估價(jià)結(jié)果為55萬(wàn)元，則該估價(jià)目的的也許是__。?A．買(mǎi)賣(mài)?B．抵押貸款

C．拆遷補(bǔ)償

D.保險(xiǎn)18、依代理委托方的不同，物業(yè)代理可以分為_(kāi)＿。?A.聯(lián)合代理

B.買(mǎi)方代理?Ｃ．獨(dú)家代理

D．賣(mài)方代理

E．雙重代理19、中國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格記錄，是基于各類(lèi)物業(yè)()的記錄。?A．平均價(jià)格?Ｂ.加權(quán)價(jià)格

C.抽樣價(jià)格?Ｄ.成交價(jià)格20、產(chǎn)權(quán)人將擁有的房地產(chǎn)向保險(xiǎn)公司投保時(shí),簽訂保險(xiǎn)協(xié)議的形式重要有。

A：保證書(shū)

Ｂ:投保單

C:保險(xiǎn)單

D：批單

E:暫保單21、建設(shè)工程進(jìn)度控制工作的重要內(nèi)容涉及。

Ａ：施工現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)研與分析

B：編制項(xiàng)目建設(shè)工程進(jìn)度計(jì)劃?C：監(jiān)督項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行?D:制訂勘查計(jì)劃?E：對(duì)項(xiàng)目建設(shè)總周期目的的論證與分析22、編制房地產(chǎn)投資計(jì)劃與資金籌措表之前,應(yīng)先編制.(20２3年試題）?Ａ：鈔票流量表?Ｂ:損益表

C：資金使用計(jì)劃

Ｄ：資金籌措