2023年新版物業(yè)管理師管理實務精講

2023物業(yè)管理師管理實務第11講講義內容提綱一、內容提綱1．物業(yè)入住的準備２．物業(yè)入住流程及手續(xù)、費用交納、驗房及發(fā)放鑰匙、資料歸檔等服務內容的管理3．物業(yè)裝飾裝修管理流程4.物業(yè)裝飾裝修管理內容5．物業(yè)裝修裝飾中各方主體的責任二、考試目的和考試規(guī)定本部分的考試目的是要測試應考入員對物業(yè)入住與裝修管理相關法規(guī)和知識的掌握限度，以及物業(yè)入住與裝修管理的內容、方法、流程等物業(yè)管理實踐操作的綜合能力。考試基本規(guī)定掌握：物業(yè)入住與裝修的相關法規(guī)；物業(yè)入住操作程序，物業(yè)入住服務的管理內容，物業(yè)裝飾裝修管理的內容,物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責任。熟悉：物業(yè)入住的準備,物業(yè)裝飾裝修管理流程，物業(yè)裝飾裝修管理中應注意的問題。了解：物業(yè)入住服務應注意的問題。考題類型規(guī)定本部分考題類型為：單項選擇題、多項選擇題(注:要根據(jù)考試大綱規(guī)定來定)。入住服務的涵義入住與裝修管理是物業(yè)管理前期服務中重要的基礎工作,也是物業(yè)管理操作過程的難點和重點之一。與前期介入等物業(yè)管理工作不同的是，物業(yè)入住與裝修管理服務政策性強、涉及面廣、管理難度大，容易導致物業(yè)管理單位與業(yè)主(或物業(yè)使用人)之間發(fā)生矛盾和沖突。在物業(yè)管理的操作中，物業(yè)管理單位假如能以優(yōu)秀的服務品質、高超的管理藝術、嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L和良好的專業(yè)素養(yǎng)贏得業(yè)主和物業(yè)使用人的認同和擁戴，對引導業(yè)主對的結識物業(yè)管理，樹立良好物業(yè)管理形象，化解物業(yè)管理操作中的種種矛盾和問題，實現(xiàn)積極的物業(yè)管理服務開局以及順利地完畢物業(yè)管理服務工作均有積極的重要作用。第一節(jié)入住服務的內容一、入住服務的涵義入住是指建設單位將已具有使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關手續(xù),同時物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務手續(xù)的過程。對業(yè)主而言，入住的內容涉及兩個方面：一是物業(yè)驗收及其相關手續(xù)的辦理；二是物業(yè)管理有關業(yè)務的辦理。入住過程涉及建設單位、物業(yè)管理單位以及業(yè)主，入住的完畢意味著業(yè)主正式接受物業(yè)管理單位,物業(yè)由開發(fā)建設轉入使用,物業(yè)管理服務活動全面展開。在房地產開發(fā)和物業(yè)管理實踐中，物業(yè)入住操作的模式有多種形式。第一種形式是以建設單位為主體,由物業(yè)管理單位相配合的作業(yè)模式。此模式的核心內容是,建設單位具體負責向業(yè)主移交物業(yè)并辦理相關手續(xù)，如業(yè)主先到建設單位確認相關購房手續(xù)、業(yè)主身份,驗收物業(yè),提交辦理房產證的資料,開具物業(yè)購買正式發(fā)票，逐項驗收其名下物業(yè)的各個部分,領取鑰匙等。在此基礎上，物業(yè)管理單位再繼續(xù)辦理物業(yè)管理相關手續(xù),如領取物業(yè)管理資料、繳納相關費用等。第二種形式是建設單位將入住工作委托給物業(yè)管理單位,由物業(yè)管理單位代為辦理入住手續(xù)。這種情況多余現(xiàn)于物業(yè)管理初期和前期介入較深,物業(yè)建設單位樓盤較多、人力資源局限性,或物業(yè)建設單位與物業(yè)管理單位系上下級單位,以及其他建設單位和物業(yè)管理單位協(xié)商認為必要的情況等等。無論采用何種入住操作模式,物業(yè)入住運作的準備、內容、程序等都是一致的，但建設單位和物業(yè)管理單位各自的職責不同。從房產移交的角度而言,入住的實質均是建設單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為,建設單位應承擔相關法律責任和義務，物業(yè)管理公司只是具體辦理相關手續(xù)。物業(yè)管理公司由此正式建立與業(yè)主的服務與被服務關系,應借此機會宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策和業(yè)主臨時公約等，讓業(yè)主充足了解物業(yè)管理提供的各項服務，為物業(yè)管理工作順利開展發(fā)明條件。入住時限是指《入住告知書》規(guī)定業(yè)主辦理入住手續(xù)的時間期限,當新建物業(yè)符合交付使用條件，開發(fā)建設單位和物業(yè)管理單位應通過有效途徑或合理方法,如根據(jù)業(yè)主提供的通信方式，以電話、電報、信函、電子郵件等方式與業(yè)主聯(lián)系，或在上述聯(lián)系無效的情況下通過登報、廣播和電視公共傳媒等方式向業(yè)主傳遞或傳達物業(yè)入住信息,向業(yè)主適時發(fā)出入住告知,約定期間驗收物業(yè)和辦理相關手續(xù)。要注旨在告知業(yè)主的時候,盡也許一次性告知辦理相關手續(xù)時應攜帶的有關材料。入住的準備二、入住的準備入住服務是物業(yè)管理單位初次直接面對業(yè)主提供相關服務，直接關系到業(yè)主對物業(yè)管理服務的第一印象。因此,物業(yè)管理單位要從各方面做好充足細致的準備，全面有效地保障業(yè)主的入住工作。（一)資料準備1.《住宅質量保證書》及《住宅使用說明書》２.《入住告知書》《入住告知書》是建設單位向業(yè)主發(fā)出的辦理入住手續(xù)的書面告知。一般而言,重要內容涉及：（1)物業(yè)具體位置；(2)物業(yè)竣工驗收合格以及物業(yè)管理公司接管驗收合格的情況介紹;(３)準予入住的說明;(4)入住具體時間和辦理入住手續(xù)的地點；（５）委托別人辦理入住手續(xù)的規(guī)定;(６)業(yè)主入住時需要準備的相關文獻和資料；(７）其他需要說明的事項。3.《物業(yè)驗收須知》《物業(yè)驗收須知》是建設單位告知業(yè)主在物業(yè)驗收時應掌握的基本知識和應注意事項的提醒性文獻。一般而言,重要內容涉及：（1)物業(yè)建設基本情況、設施設備的使用說明;(2）物業(yè)不同部位保修規(guī)定；（3）物業(yè)驗收應注意事項以及其他需要提醒說明的事項等。4.《業(yè)主入住房屋驗收表》《業(yè)主入住房屋驗收表》是記錄業(yè)主對房屋驗收情況的文本，通常以登記表格的形式出現(xiàn)。使用《業(yè)主入住房屋驗收表》可以清楚地記錄業(yè)主用戶的驗收情況。一般而言，重要內容涉及：(1）物業(yè)名稱、樓號;（2)業(yè)主、驗收人、建設單位代表姓名；（３）驗收情況簡要描述；(4）物業(yè)分項驗收情況記錄以及水電煤氣等的起始讀數(shù);(５)建設單位和業(yè)主的簽字確認;(6）物業(yè)驗收存在的問題，有關維修解決的約定等;（７）驗收時間;(8)其他需要約定或注明的事項。5.《業(yè)主(住戶）手冊》《業(yè)主(住戶)手冊》是由物業(yè)管理單位編撰，向業(yè)主、物業(yè)使用人介紹物業(yè)基本情況和物業(yè)管理服務相關項目內容的服務指南性質的文獻。一般而言，重要涉及以下內容:（１)歡迎辭；（2)社區(qū)概況；(3)物業(yè)管理公司以及項目管理單位(處)情況介紹；(4)《業(yè)主臨時公約》；(5）社區(qū)內相關公共管理制度；(6)物業(yè)裝飾裝修管理指南、物業(yè)服務流程等;(7)公共及康樂設施介紹;（8)服務指南及服務投訴電話;（9)其他需要說明的情況以及相關注意事項。６．物業(yè)管理有關約定業(yè)主在辦理入住手續(xù)時,物業(yè)管理單位要與業(yè)主簽訂有關物業(yè)管理服務的約定，進一步明晰雙方的權利和義務，在協(xié)議中應明確：(1)物業(yè)管理費收費面積、收費標準及金額；(２)物業(yè)管理費計費時段和繳交時間；（3)物業(yè)管理費收繳方式（鈔票或托收等);(4)滯納金及其計收比例;(５)調整管理費的條件或其他情況。(二)其他準備1．入住工作計劃建設單位和物業(yè)管理單位應在入住前一個月制訂入住工作計劃，由項目管理負責人審查批準,并報經上級主管部門核準。計劃中應明確：（１)入住時間、地點;(2）負責入住工作的人員及職責分工;(3)入住過程中使用的文獻和表格；（4)入住手續(xù)辦理和程序；(５)注意事項及其他情況。2.入住典禮策劃為了提高社區(qū)整體形象,有效加強與業(yè)主、物業(yè)使用人的溝通,通常由物業(yè)管理單位根據(jù)物業(yè)管理的特點及社區(qū)實際情況，組織舉行入住典禮。參與人員有業(yè)主、物業(yè)管理公司代表、建設單位代表以及其他有關人員。３．環(huán)境準備在完畢對物業(yè)的竣工驗收和接管驗收之后，物業(yè)管理單位要對物業(yè)共用部位進行全面徹底的清潔,為業(yè)主、物業(yè)使用人入住做好準備。同時，要布置好環(huán)境,保持道路通暢。遇有二期工程施工或臨時施工情況,要進行必要隔離,防止安全事故發(fā)生。4.其他準備事項(１）準備及布置辦理人住手續(xù)的場地，如布置彩旗、標語，設立業(yè)主休息等待區(qū)等；(2）準備及布置辦理相關業(yè)務的場地,如電信、郵政、有線電視、銀行等相關單位業(yè)務開展的安排；(3）準備資料及預先填寫有關表格，為方便業(yè)主,縮短工作流程,應對表格資料預先作出必要解決,如預先填上姓名、房號和基本資料等；(4）準備辦公用品，如復印機、電腦和文具等；(5)制作標記牌、導視牌、流程圖,如交通導向標志、入住流程、有關文獻明示等；（6）針對入住過程中也許發(fā)生的緊急情況，如交通堵塞、矛盾糾紛等，制訂必要的緊急預案。入住服務的管理三、入住服務的管理(一）入住流程與手續(xù)１．入住流程業(yè)主憑入住告知書、購房發(fā)票及身份證登記確認↓驗收房屋并填寫《業(yè)主入住房屋驗收單》,簽字確認↓提交辦理產權所需資料,簽訂委托協(xié)議，繳納相關費用↓簽署有關物業(yè)管理服務約定等文獻↓繳納當期物業(yè)服務等有關費用↓領取《業(yè)主（住戶)手冊》等相關文獻資料↓領取房屋鑰匙(入住過程完結）2．入住手續(xù)(1)持購房協(xié)議、入住告知書等進行業(yè)主登記確認；(2)房屋驗收，填寫《業(yè)主入住房屋驗收表》，建設單位和業(yè)主核對無誤后簽章確認；（3)產權代辦手續(xù),提供辦理產權的相關資料，繳納辦理產權證所需費用，一般由建設單位承辦;(4）建設單位開具證明,業(yè)主持此證明到物業(yè)管理單位繼續(xù)辦理物業(yè)入住手續(xù);(5)業(yè)主和物業(yè)管理單位簽署物業(yè)管理的相關文獻,如物業(yè)管理收費協(xié)議、車位管理協(xié)議、裝修管理協(xié)議等；(6）繳納入住當月物業(yè)管理及其他相關費用;(７)領取提供應業(yè)主的相關文獻資料,如《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《業(yè)主手冊》等；（8)領取物業(yè)鑰匙。業(yè)主入住手續(xù)辦理完結之后，物業(yè)管理公司應將相關資料歸檔。(二)費用繳納建設單位或物業(yè)管理單位根據(jù)收費標準向業(yè)主、用戶收取當期物業(yè)服務費及其他相關費用,并開具相應票據(jù)給業(yè)主、用戶。(三)驗房及發(fā)放鑰匙(1)建設單位或物業(yè)管理單位陪同業(yè)主一起驗收其名下的物業(yè),登記水、電、氣表起始數(shù)，根據(jù)房屋驗收情況、購房協(xié)議雙方在《業(yè)主入住房屋驗收表》上簽字確認；(2)向業(yè)主發(fā)放鑰匙并記錄;(3)對于驗收不合格的部分，物業(yè)管理單位應協(xié)助業(yè)主敦促建設單位進行工程不合格整改、質量返修等工作。若發(fā)現(xiàn)重大質量問題,可暫不發(fā)放鑰匙。(四)資料歸檔業(yè)主物業(yè)驗收以及其他手續(xù)辦理完結之后，物業(yè)管理單位應及時將已辦理入住手續(xù)的房間號碼和業(yè)主姓名告知門衛(wèi)，并及時將各項業(yè)主、用戶資料歸檔,妥善保管，不得將信息泄露給無關人員。入住服務應注意的問題第二節(jié)入住服務應注意的問題一、入住服務準備工作要充足物業(yè)入住在物業(yè)管理中是一項繁瑣細致的工作，既規(guī)定快捷高效,又規(guī)定井然有序。由于業(yè)主普遍缺少物業(yè)入住的相關知識和經驗,經常會存在相關資料準備局限性和對物業(yè)入住管理等缺少結識的問題，加之業(yè)主入住又是短時間內集中辦理的，工作的頻密度高、勞動強度大,因此,一定要充足做好物業(yè)入住的各項準備工作。物業(yè)入住準備工作的核心是科學周密的計劃。在進行周密計劃和進行資料準備及其他準備工作的同時還應注意以下四個方面的工作:第一是人力資源要充足。現(xiàn)場引導、辦理手續(xù)、交接查驗、技術指導、政策解釋、綜合協(xié)調等各方人員應所有到位，協(xié)同工作。如現(xiàn)場出現(xiàn)人員缺位，其別人員或機動人員應及時補位。第二是資料準備要充足。雖然物業(yè)管理公司可通過一定管理方法故意識地疏導業(yè)主,避免業(yè)主過于集中,但業(yè)主的隨意性是不可控的,因此，有必要預留一定余量的資料。第三是分批辦理入住手續(xù)，避免由于過度集中辦理產生的混亂。為避免入住工作的混亂,減少入住工作強度,在向業(yè)主發(fā)出《入住告知書》時,應明確告知其入住辦理時間，現(xiàn)場亦應有明確標記和提醒，以便對業(yè)主入住進行有效疏導和分流，保證入住工作的順利進行。第四是緊急情況要有預案。入住時由于現(xiàn)場人員混雜、場面較大,隨時也許發(fā)生如治安、消防、醫(yī)療、糾紛等突發(fā)事件，建設單位及物業(yè)管理單位應預先設立各種解決方案，防患于未然。二、入住期間需要注意的問題(1）業(yè)主入住實行一站式柜臺服務,方便業(yè)主辦理有關入住手續(xù)。在入住辦理期間，物業(yè)建設單位、物業(yè)管理單位和相關部門應集中辦公，形成一條龍式的流水作業(yè)，一次性地解決業(yè)主入住初期的所有問題，如辦理入住手續(xù)，開通電話、有線電視等。(2)因故未能準時辦理入住手續(xù)的，可按照《入住告知書》中規(guī)定的辦法另行辦理。（3)應合理安排業(yè)主入住服務辦理時間，適當延長辦理時間。為方便業(yè)主入住,應根據(jù)業(yè)主的不同情況實行預約辦理或實行彈性工作方式，如在正常工作時間之外另行安排入住手續(xù)的辦理,或延長工作時間，如中午或晚上延時辦公。（4)辦理入住手續(xù)的工作現(xiàn)場應張貼入住公告及業(yè)主入住流程圖,在顯要位置張貼或擺放各類業(yè)主入住的標牌標記、作業(yè)流程、歡迎標語、公告提醒等,方便業(yè)主了解掌握,加快入住進程。同時,現(xiàn)場擺放物業(yè)管理相關法規(guī)和其他資料，方便業(yè)主取閱,減輕征詢工作壓力。對于重要的法規(guī)文獻等，可以開辟公告欄公示。（5)指定專人負責業(yè)主辦理入住手續(xù)時的各類征詢和引導，以便入住工作有秩序地順利進行。入住現(xiàn)場應設迎賓、引導、辦事、財務、征詢等各類人員,以方便業(yè)主的不同需要,保障現(xiàn)場秩序，解決各類問題。(6）注意安全保衛(wèi)以及車輛引導。入住期間不僅有室內手續(xù)辦理，尚有現(xiàn)場驗房等程序。而有些樓盤的現(xiàn)場施工尚未完結，現(xiàn)場人員混雜,故應注意業(yè)主入身安全和引導現(xiàn)場車輛有序擺放。三、入住操作實務案例[案例］某住宅區(qū)入住方案。(一)入住時間安排(１)A、B棟集中入住時間：2023年1２月２6日~２023年元月2日(2）Ｃ、D棟集中入住時間：２０23年元月3日~20２3年元月1０日(3)每日服務時間:周一～周五８:30am~7:00pm周六、周日9：00am~5：０0pｍ(二)場地準備售樓處洽談廳:辦理入住手續(xù),辦理電信、郵政、有線電視、銀行、派出所手續(xù)或征詢、裝修審批或征詢。(三)資料準備(1)《住宅質量保證書》(５０0份，建設單位準備）；(2)《住宅使用說明書》(500份,建設單位準備）;(３）《入住告知書》(500份,物業(yè)管理單位準備）；(4)《物業(yè)驗收須知》(50０份，物業(yè)管理單位準備);（5）《業(yè)主(住戶)手冊》(８０0份,物業(yè)管理單位準備）；(6)《裝修手冊》(800份,物業(yè)管理單位準備)；(7)《業(yè)主公約》(15０0份,物業(yè)管理單位準備);(8）《物業(yè)管理收費協(xié)議》(１5００份，物業(yè)管理單位準備)；(9)《收款收據(jù)》(50０份,物業(yè)管理單位準備）;(10)《登記表格》(8００份,物業(yè)管理單位準備)；(1１）《業(yè)主入住房屋驗收表》(150０份,物業(yè)管理單位準備)。（四)辦公用品準備(1)桌椅30套,配以絲絨臺布；（2)文獻柜４個，資料袋1０00個；(３)飲水機2臺,一次性水杯1００0個;(４)復印機l臺,復印紙若干;(５）小禮品5０0份;(6)紙、筆、雙面膠;(？)平面圖、模型；（8)裝訂機、過膠機、鑰匙箱；(９)數(shù)碼相機、手提電腦。(五)環(huán)境布置(１)彩燈、噴繪、招貼畫;(２)指示牌(中英文）;（3)辦事流程(燈箱）；(4）樣本表格；(5）廣播、背景音樂；(6)宣傳標語;(7)隔離樁等。(六）交通管理(1）通向一期住宅的路口用雪糕筒封閉(只允許一期住戶出入)；(２）入住來賓車輛所有進地下車場停放；(3）車場出入口、步行出入口放置導示牌、樓棟及功能區(qū)指示牌;(4)在車場出入口、車場內部布崗,指揮和引導車輛和來賓。(七)人員配備(1)引導組:2人，負責入住流程介紹，引導辦理手續(xù);(2)資料組：6人，負責資料發(fā)放查驗登記工作；(3)財務組:2人,負責收費并簽訂《管理服務費收費協(xié)議》;(4)鑰匙組:2人,負責鑰匙發(fā)放與登記；(５)驗房組:20人，負責引導業(yè)主進行驗房，以及情況登記;（6）綜合組:4人，征詢工作,綜合協(xié)調工作;（7)治安組:20人，治安防范,秩序維護，車輛引導。(八)入住流程(1）引導員引導來賓進入售樓處辦理入住手續(xù);(2)驗證(入住告知書、準住證、身份證);(3)驗樓,簽認驗收表；(４)發(fā)放資料及表格；(5)指導業(yè)主填寫表格；(6)簽訂公約和收費協(xié)議;（７)繳納管理費等應繳費用；(8)發(fā)放鑰匙及記錄。(九)其他注意事項２023年元月１1日起不再集中辦理入住手續(xù),逾期沒有辦理完入住手續(xù)的,可繼續(xù)到物業(yè)管理單位辦理。第12講第12講講義物業(yè)裝飾裝修管理流程物業(yè)裝飾裝修管理是通過對物業(yè)裝飾裝修過程的管理、服務和控制，規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為，協(xié)助政府行政主管部門對裝飾裝修過程中的違規(guī)行為進行解決和糾正,從而保證物業(yè)的正常運營使用,維護全體業(yè)主的合法權益。物業(yè)裝飾裝修是業(yè)主入住后必不可少的環(huán)節(jié)。由于缺少物業(yè)裝飾裝修建筑專業(yè)知識和對裝飾裝修管理相關法律法規(guī)的了解,業(yè)主在裝飾裝修中更多的是考慮物業(yè)的實用、美觀和舒適，而較少顧及建筑安全和公共權益。隨著人們審美情趣的不斷變化,物業(yè)裝修設計、施工、材料等的個性化限度越來越高。加之物業(yè)裝飾裝修過程長、點多面廣、不擬定因素多，管理控制難度大。稍有不慎,一方面有也許危害物業(yè)安全,影響物業(yè)的正常使用，或對物業(yè)構成潛在的危險，導致物業(yè)風險;另一方面，也也許激發(fā)物業(yè)服務雙方的矛盾和沖突，影響物業(yè)管理和社區(qū)的和諧局面。因此,物業(yè)裝飾裝修管理是物業(yè)服務的重點和難點之一,不僅規(guī)定細致專業(yè)、一絲不茍,方案上嚴格把關，溝通上人情在理，并且規(guī)定物業(yè)管理單位高度敬業(yè)、檢查頻密、消滅隱患、及時整改。物業(yè)裝飾裝修管理涉及裝飾裝修申報、登記審核、入場手續(xù)辦理、裝飾裝修過程監(jiān)督檢查以及驗收等環(huán)節(jié)，內容上涉及裝飾裝修流程設計、管理細則規(guī)定、過程控制和責任界定等方面。物業(yè)管理單位實行裝飾裝修管理的依據(jù)是建設部110號令《住宅室內裝飾裝修管理規(guī)定》以及國家和地方的其他規(guī)定。一、物業(yè)裝飾裝修管理流程裝飾裝修流程既是物業(yè)管理內部操作作業(yè)指導書,也是方便業(yè)主了解裝飾裝修管理流程的公示性標記。因此，規(guī)定物業(yè)裝飾裝修流程的書面形式須文字簡明、內容清楚、圖表白確、一目了然。(一)流程示意圖裝飾裝修流程示意圖一般懸掛于物業(yè)管理單位或在業(yè)主入住辦理現(xiàn)場。在物業(yè)管理內部裝飾裝修作業(yè)文獻以及《業(yè)主手冊》(或《業(yè)主須知》)等發(fā)放給業(yè)主的資料上也需有與其相一致的內容。裝飾裝修流程一般內容形式見下圖：（二)流程分述1．備齊資料資料的準備由業(yè)主（或物業(yè)使用人）和施工隊分別準備和提供。一般涉及物業(yè)所有權證明，申請人身份證原件及復印件,裝飾裝修設計方案,裝修施工單位資質，原有建筑、水電氣等改動設計和相關審批,以及其他法規(guī)規(guī)定的相關內容。物業(yè)使用人對物業(yè)進行裝飾裝修時,還應當取得業(yè)主的書面批準。２.物業(yè)裝飾裝修申報用戶在入住過程中,應已收到物業(yè)管理公司發(fā)出的裝修手冊及裝飾裝修申報登記表。用戶在裝修施工前,須認真閱讀裝修手冊，填寫申報登記表,并提交管理單位登記備案。只有在物業(yè)管理單位對裝飾裝修內容的登記備案完畢之后，用戶才干動工裝修。物業(yè)管理工作人員應規(guī)定和指導業(yè)主逐項填寫裝飾裝修申報登記表,保證各項申請明確無誤，涉及專業(yè)部門(如水、電、氣等）、建筑結構、消防等項目的,規(guī)定寫明地點、位置或改變的限度及尺寸(具體詳見附后的裝飾裝修申報登記表)等具體數(shù)據(jù)和資料，必要時裝修人或裝修單位還應向有關部門申報核準。3.物業(yè)裝飾裝修登記物業(yè)管理單位在進行裝飾裝修登記時,可以書面形式將裝飾裝修工程的嚴禁行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修公司，并且督促裝修人在裝飾裝修開工前積極告知鄰里。物業(yè)管理單位應當在規(guī)定工作日(一般為3個工作日）內完畢登記工作;超過物業(yè)項目管理單位管理范圍的，應報主管部門。物業(yè)管理單位應具體核查裝飾裝修申請登記表中的裝修內容，有下列行為之一的將不予登記,(1)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，擅自變動建筑主體和承重結構的；(2）將沒有防水規(guī)定的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的;(３）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的；(４）損壞房屋原有節(jié)能設施，減少節(jié)能效果的;(5）未經城市規(guī)劃行政主管部門批準搭建建筑物、構筑物的;(6)未經城市規(guī)劃行政主管部門批準改變住宅外立面,在非承重外墻上開門、窗的;（7)未經供暖管理單位批準拆改供暖管道和設施的;(8）未經燃氣管理單位批準拆改燃氣管道和設施的；(9)其他影響建筑結構和使用安全的行為。4.簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議》在物業(yè)裝飾裝修之前,物業(yè)管理單位和裝修人應簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議》,約定物業(yè)裝飾裝修管理的相關事項,應當涉及下列內容:(１）裝飾裝修工程的實行內容;（2）裝飾裝修工程的實行期限;(3)允許施工的時間；(4)廢棄物的清運與處置;（5)外立面設施及防盜窗的安裝規(guī)定；(6）嚴禁行為和注意事項;(7）管理服務費用;(8)違約責任；(９)其他需要約定的事項。5.辦理開工的一般手續(xù)（1)業(yè)主按有關規(guī)定向物業(yè)管理單位(或指定方)繳納裝飾裝修管理服務費;(２)裝飾裝修施工單位應到物業(yè)管理單位辦理開工證、出人證等；(3)裝修人或裝飾裝修施工單位應備齊滅火器等消防器材。6．施工物業(yè)裝飾裝修施工期間,裝修人和裝飾裝修施工單位應嚴格按照裝修申報登記的內容組織施工。物業(yè)管理單位應按照裝飾裝修管理服務協(xié)議做好管理和服務工作，加強現(xiàn)場檢查,發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修施工單位有違反有關規(guī)定的行為，應當及時勸阻和制止；已導致事實后果或拒不改正的，應及時報告有關部門依法解決。對裝修人或者裝飾裝修施工單位違反《物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議》的,應追究違約責任。７.驗收物業(yè)管理單位應當按照裝飾裝修管理服務協(xié)議進行現(xiàn)場檢查,對照裝修申報方案和裝飾裝修實際結果進行比較驗收,驗收合格后應簽署書面意見。對因違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務協(xié)議而驗收不合格的,應提出書面整改意見規(guī)定業(yè)主和施工方限期整改。若發(fā)生歧義、無法統(tǒng)一意見或業(yè)主拒不接受情況的,應報請城市管理有關行政部門解決，并將檢查記錄存檔。裝修申報登記表(示例)[案例］某日,某高層樓宇32樓Ｂ室的業(yè)主向管理部門報上一份裝修申報登記表，申報在陽臺裝一臺太陽能熱水器，物業(yè)管理單位裝修管理人員在接到申報后擬予以批準。上級主管在審核相關資料時發(fā)現(xiàn)安裝地點不明確，于是規(guī)定裝修管理人員去現(xiàn)場核算，發(fā)現(xiàn)該戶申報的安裝位置實為共用屋面，而非業(yè)主自用部分。[案例分析]此案例中反映的問題重要是:第一，業(yè)主填寫的《裝修申報登記表》等資料過于簡樸，以至于無法確認業(yè)主安裝設備的具體位置;第二,裝修管理人員未到現(xiàn)場核算而盲目批準施工。因此,在物業(yè)裝修管理中，應從以下方面改善：一方面，在業(yè)主申報裝修時,物業(yè)管理人員應輔導業(yè)主認真填寫《裝修申報登記表》,具體說明裝修地點、內容等情況；另一方面,在物業(yè)裝修情況不明，或語言表達不清時，物業(yè)管理人員應到現(xiàn)場核算,不可盲目接受業(yè)主裝修申報;再次,應對物業(yè)管理單位相關人員加強培訓和約束，強化裝修管理責任意識，同時檢查物業(yè)裝修管理各環(huán)節(jié)存在的問題并予以改善。物業(yè)裝飾裝修管理內容二、物業(yè)裝飾裝修管理內容裝飾裝修管理是一個系統(tǒng)工程，要真正達成科學管理、細致服務,不僅要嚴格遵守上述裝飾裝修管理流程，還要對裝飾裝修過程中的各個環(huán)節(jié)、涉及的各個方面進行全面的分析。在綜合各方因素的基礎上,科學地制訂裝飾裝修管理細則,使物業(yè)裝飾裝修管理真正落到實處。物業(yè)管理單位應當按照裝飾裝修管理服務協(xié)議實行管理，加強現(xiàn)場檢查,及時發(fā)現(xiàn)問題加以制止。一般而言，物業(yè)裝飾裝修管理涉及以下內容。(一)物業(yè)裝飾裝修范圍和時間管理物業(yè)裝飾裝修的區(qū)域應按照相關裝飾裝修管理規(guī)定和業(yè)主權益予以限定，原則上應統(tǒng)一規(guī)定、統(tǒng)一形式。如室內裝飾裝修只限于房屋本體單元內的自用部位;封閉陽臺不得超過陽臺頂部外邊沿垂直投影面，封閉款式、材料力求統(tǒng)—等。裝飾裝修時間應根據(jù)各地不同的作息時間、季節(jié)變換以及習慣習俗等綜合擬定。裝飾裝修時間涉及一般裝飾裝修時間、特殊裝修時間和裝飾裝修期。(1)一般裝修時間是指除節(jié)假日之外的正常時間，一般裝修時間因地區(qū)和季節(jié)的差異而有所不同，如南方某些地區(qū)規(guī)定作業(yè)時間及拆打時間為：作業(yè)時間:8：00～１2：００14:0０～1８:00拆打時間:8：３０~1l：3014：30～17:30(2）特殊裝修時間是指節(jié)假日休息時間。為保障其他業(yè)主的休息和正常生產生活秩序，原則上一般不允許在節(jié)假日進行裝修。因特殊情況需要裝修．應視具體情況相應縮短裝修時間。(3)裝修期是指裝飾裝修過程的完結時間。目前國家頒布的法規(guī)雖無明確規(guī)定，但一般情況下不超過三個月。(二)物業(yè)裝飾裝修管理的規(guī)定為保證物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權益，物業(yè)裝飾裝修管理應重點檢查:（１)有無變動建筑主體和承重結構。（２）有無將沒有防水規(guī)定的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間。（3）有無擴大承重墻上原有的門窗尺寸,拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體。(4）有無損壞房屋原有節(jié)能設施，減少節(jié)能效果。(5)有無其他影響建筑結構和使用安全的行為。(６)有無未經有關單位批準的下列行為：1)搭建建筑物、構筑物；２)改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；3)拆改供暖管道和設施;4）拆改燃氣管道和設施；5)超過設計標準或者規(guī)范增長樓面荷載的；６)改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的。同時，還應注意檢查以下方面：1)施工現(xiàn)場有無采用必要的安全防護和消防措施,有無擅自動用明火和進行焊接作業(yè)等；2)有無任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱等；3)樓地面鋪設材料是否超過10ｍm、新砌隔墻是否采用輕質材料等；４）是否符合物業(yè)裝修公共及室外統(tǒng)一規(guī)定(如空調室外機的安裝和排水的統(tǒng)—規(guī)定、陽臺欄桿的統(tǒng)一規(guī)定等);5)物業(yè)裝修方案和材料的選擇是否符合環(huán)保、節(jié)能的規(guī)定。(三)物業(yè)裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理物業(yè)裝飾裝修管理既涉及公共權益，也涉及業(yè)主個人權益。裝飾裝修管理費用的收取要嚴格按照國家和地方的相關規(guī)定辦理,不得自行設立收費項目和任意擬定收費標準,即使無統(tǒng)一規(guī)定而又確需臨時設立收取的，也應科學測算并報經相關主管行政部門批準。在我國物業(yè)管理實踐中,裝飾裝修管理收費的項目和標準，因各地規(guī)定的不同,差別較大。為保證物業(yè)裝飾裝修工程的有序進行,維護裝飾裝修活動涉及的各方的合法權益,目前較為通常和相對合理的做法是：在物業(yè)裝飾裝修之前，由裝修人和物業(yè)管理單位簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》,約定物業(yè)裝飾裝修相關事項和管理收費，并以此為依據(jù)規(guī)范各方行為。一般而言,《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》中物業(yè)管理單位向裝修人約定收取的費用涉及裝飾裝修管理服務費和垃圾清運費。1.管理服務費管理服務費是指因物業(yè)裝飾裝修工程增長物業(yè)管理服務工作量而設立的臨時性收費項目，國家對于具體的收費標準沒有明確規(guī)定，一般由裝修人和物業(yè)管理單位雙方約定，該費用可向裝修業(yè)主收取，也可向裝飾裝修工程單位收取。2．垃圾清運費垃圾清運費系指由裝飾裝修工程所產生的垃圾的管理和清運費用。如業(yè)主按照規(guī)定管理并自行清運裝修垃圾,則該費用可免予繳納;否則,裝修人應向物業(yè)管理單位繳納該費用,裝修垃圾由物業(yè)管理單位代為清運。裝飾裝修垃圾是裝修管理中的一個重要內容,其對物業(yè)環(huán)境和業(yè)主以及物業(yè)使用人的工作生活有著極大的影響,甚至會產生環(huán)保、安全等方面的隱患。因此,物業(yè)裝飾裝修管理的基本規(guī)定是:(1）裝飾裝修垃圾需袋裝解決；(2)裝飾裝修垃圾應按指定位置、時間、方式進行堆放和清運。(四)物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理1.嚴把出入關,杜絕無序狀態(tài)由于裝飾裝修工人的來源控制有極大的不擬定性、施工過程中的自我約束局限性、施工單位管理不力等因素,在物業(yè)裝飾裝修期間,物業(yè)管理單位應嚴格物業(yè)區(qū)域出入口(涉及電梯)的人員和材料管理。凡未佩帶物業(yè)裝飾裝修施工標記的施工人員和其他閑雜人員,應一律嚴禁人內,保證裝飾裝修人員管理的有序化、規(guī)范化。裝飾裝修材料和設備是裝修違章的一個重要因素，應著重從以下兩個方面加強控制和管理：(1)核對是否為審批批準的材料。(２)核對是否符合相關規(guī)定。對于有特別規(guī)定的材料或設備(如電焊機)，應按照規(guī)定辦理相應手續(xù)；施工隊須進行動火作業(yè)的,必須辦理申報審批手續(xù);進人物業(yè)區(qū)域的裝飾裝修材料、設備等，應符合物業(yè)裝飾裝修規(guī)定規(guī)定，否則拒絕入場。通過加強裝飾裝修材料和設備的出入管理，杜絕不安全因素的出現(xiàn)。[案例］物業(yè)管理人員在巡視時發(fā)現(xiàn)有未佩帶標記(工牌)的施工人員在社區(qū)進行裝修作業(yè)。經詢問，其稱未來得及辦理相關手續(xù)。（案例分析)未辦理相關手續(xù)進入物業(yè)區(qū)域施工的屬明顯的違規(guī)行為，要立即檢查裝修申報、出人口和裝修管理等環(huán)節(jié)。同時，規(guī)定未辦理裝修人員入場手續(xù)的立即補辦，否則拒絕相關人員入場。２.加強巡視,防患于未然物業(yè)裝飾裝修期間,物業(yè)管理單位要抽調專業(yè)技術人員、管理人員和保安力量,加大物業(yè)裝飾裝修管理巡視力度,對有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點巡視盯防、頻繁溝通,做到防患于未然。出現(xiàn)違規(guī)違章行為的，要曉之以理，動之以情，必要時須報告有關行政主管部門解決。同時，要檢查施工單位的施工人員是否如實申報和辦理了施工證,強化施工人員的管理。[案例]巡視人員發(fā)現(xiàn)某棟高層頂樓有較大量鋼材堆放，經了解得知是某業(yè)主準備運用坡頂加設鋼結構閣樓。巡視人員當即告訴業(yè)主此項裝修工程應委托設計單位出設計圖,并應事先申報,得到許可后方可施工。[案例分析]這個案例中的情形是目前大多數(shù)裝修管理中容易出現(xiàn)的,往往會導致不安全因素產生。增設鋼結構樓面板,需經專業(yè)設計單位或有同等資歷的設計單位進行具體設計，而裝修單位一般無鋼結構設計能力，物業(yè)管理單位也沒有設計權限。因此,需經專業(yè)設計單位進行設計。從管理角度看，有較大量鋼材在樓頂堆放,說明在建筑裝修材料進出管理上存在問題,物業(yè)管理方應檢查相關管理環(huán)節(jié)，特別是加強材料出入控制和巡視檢查工作,防患于未然。3.控制作業(yè)時間,維護業(yè)主合法權益物業(yè)裝飾裝修管理要特別注意裝修施工(特別是拆打)的作業(yè)時間，避免影響其他業(yè)主和物業(yè)使用人的正常生活工作秩序。此外，還應針對不同的物業(yè)類型,制訂相應的管理規(guī)定,區(qū)別對待。［案例]某高層寫字樓物業(yè)在國慶長假期間實行裝修,物業(yè)管理員以裝修時間不合適為由，規(guī)定其停止裝修活動。[案例分析]裝修作業(yè)的時間控制要根據(jù)不同樓盤類型和特點實行管理,本例系寫字樓項目，不像一般的住宅項目在節(jié)假日不宜施工，相反，其合理的裝修時間應是節(jié)假日。因此，物業(yè)管理員的管理規(guī)定是錯誤的。４.強化管理，反復核查物業(yè)集中裝修期間,要增派人力,做到普遍巡查和重點檢查相結合。一方面,要檢查裝飾裝修項目是否為已登記的項目，一是要檢查裝飾裝修項目是否申報,二是檢查裝修、裝飾物業(yè)的內容、項目有無私自增長，在巡視過程中發(fā)現(xiàn)新增裝修、裝飾項目的，須指導用戶及時申報,辦理相關手續(xù)。另一方面，要檢查施工人員的現(xiàn)場操作是否符合相關規(guī)定,如埋人墻體的電線是否穿管、是否用合格的套管，施工現(xiàn)場的防火設備是否配備,操作是否符合安全規(guī)定，現(xiàn)場的材料堆放是否安全；垃圾是否及時清運,有無亂堆放，裝修戶門外是否保持清潔衛(wèi)生等。[案例]某日,某高層樓宇巡樓員在巡檢過程中，發(fā)現(xiàn)某戶業(yè)主未經申報擅自違章更換了四扇鋁合金窗。于是巡樓員開出違章整改單,規(guī)定其進行整改。[案例分析]此案例表面上看是在巡查中發(fā)現(xiàn)了問題,但仔細分析就不難看出,更換四扇窗是需要一定期間的,因此，此案例中有如下問題需引起注意：第一,在發(fā)現(xiàn)問題之前，巡樓員的巡查工作做的是否到位？為什么事前沒有發(fā)現(xiàn)違章?這就需要檢查巡樓員的巡檢工作貫徹情況；第二，大堂負責值班的崗位是如何控制材料進出的？這需要檢查大堂值班的環(huán)節(jié)；第三,開出違章整改單,必須說明違章的依據(jù)、規(guī)定整改的時限以及拒不整改時將采用的措施，而不能簡樸規(guī)定其整改就行了。這是巡樓員如何出具整改告知單必須掌握的基本要點。[案例]裝修管理人員在某物業(yè)樓層巡視時發(fā)現(xiàn)某裝修單位現(xiàn)場材料堆放混亂，工人在用電爐做飯，且無滅火設備,于是立即對該裝修戶提出整改規(guī)定。［案例分析]裝修現(xiàn)場材料應堆放有序,施工人員不得在現(xiàn)場采用簡易方式點火做飯,易燃易爆材料應專門堆放，現(xiàn)場必須配備滅火裝置。否則，應當勒令其停工整改。在物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責任三、在物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責任為減少物業(yè)裝修、裝飾過程中違章現(xiàn)象的出現(xiàn)，物業(yè)管理單位應積極提醒督促業(yè)主（或物業(yè)使用人)閱讀理解裝飾裝修管理的規(guī)定和社區(qū)規(guī)定。為了分清物業(yè)裝飾裝修有關各方的責任，物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議等相關文獻應由裝修人、施工單位及物業(yè)管理單位三方簽字。物業(yè)裝飾裝修過程中如出現(xiàn)違規(guī)、違章行為，導致公共權益受到侵害和物業(yè)損害的,物業(yè)管理單位應及時勸阻，對不聽勸阻或導致嚴重后果的，物業(yè)管理單位應及時向有關部門報告。(一)裝修人和裝修公司的責任裝修人系指業(yè)主或物業(yè)使用人，裝修公司系指裝修施工單位。裝修人和裝修公司在裝飾裝修活動中的責任涉及以下內容:(1)因裝飾裝修活動導致相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應當負責修復和補償,屬于裝飾裝修公司責任的,裝修人可以向裝飾裝修公司追償。裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施而導致?lián)p失的，由裝修人負責補償。(2)裝修人裝飾裝修活動侵占了公共空間，對公共部位和設施導致?lián)p害的,由城市房地產行政主管部門責令改正,導致?lián)p失的,應依法承擔補償責任。(3)裝修人未申報登記就進行住宅室內裝飾裝修活動的,由城市房地產行政主管部門責令改正，并處罰款。(4）裝修人違反規(guī)定,將住宅室內裝飾裝修工程委托給不具有相應資質等級公司的,由城市房地產行政主管部門責令改正,并處罰款。(5）裝飾裝修公司自行采購或者向裝修人推薦使用不符合國家標準的裝飾裝修材料,導致空氣污染超標的，由城市房地產行政主管部門責令改正，導致?lián)p失的,依法承擔補償責任。(6)裝修活動有下列行為之一的,由城市房地產行政主管部門責令改正,并處罰款：1）將沒有防水規(guī)定的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的,對裝修人和裝飾裝修公司分別處以罰款;2）損壞房屋原有節(jié)能設施或者減少節(jié)能效果的，對裝飾裝修公司處以罰款；3）擅自拆改供暖、燃氣管道和設施的,對裝修人處以罰款;4)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，擅自超過設計標準或者規(guī)范增長樓面荷載的,對裝修人和裝飾裝修公司分別處以罰款。(7)未經城市規(guī)劃行政主管部門批準,在住宅室內裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門窗的，由城市規(guī)劃行政主管部門按照《城市規(guī)劃法》及相關法規(guī)的規(guī)定處罰。（８)裝修人或者裝飾裝修公司違反《建設工程質量管理條例》的,由建設行政主管部門按照有關規(guī)定處罰。(9)裝飾裝修公司違反國家有關安全生產規(guī)定和安全生產技術規(guī)程,不按照規(guī)定采用必要的安全防護和消防措施，擅自動用明火作業(yè)和進行焊接作業(yè)的,或者對建筑安全事故隱患不采用措施予以消除的,由建設行政主管部門責令改正，并處罰款;情節(jié)嚴重的，責令停業(yè)整頓,并處更高額度的罰款；導致重大安全事故的，減少資質等級或者吊銷資質證書。(二)物業(yè)管理公司和相關管理部門的責任(１）物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修公司有違反相關法規(guī)規(guī)定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產行政主管部門給予警告,可處裝飾裝修管理服務協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務費2—３倍的罰款。(2）物業(yè)裝飾裝修行政主管部門的工作人員接到物業(yè)管理單位對裝修人或者裝飾裝修公司違法行為的報告后，未及時解決,玩忽職守的，應依法給予行政處分。裝修管理應注意的問題四、裝修管理應注意的問題(1)服務與控制是裝修管理過程的一對矛盾，如何解決充足體現(xiàn)了物業(yè)管理的水平與技巧。物業(yè)管理是服務活動，而裝修管理工作的核心是對裝修人各項裝飾裝修行為的控制,甚至是約束。因而，如何做好控制和服務,解決好這一矛盾，在實現(xiàn)控制的基礎上讓業(yè)主得到最大限度的滿意,樹立良好服務形象,就需要物業(yè)管理各級各類人員真正做到堅持原則，熟悉裝飾裝修管理規(guī)定，要換位思考，為業(yè)主著想,規(guī)范操作行為。(2)裝修人在準備資料的階段,經常不知道如何表達需做的裝飾裝修項目,甚至由于語言表達不同，致使裝修人與物業(yè)管理單位出現(xiàn)理解歧義。此時,物業(yè)管理單位有必要進行現(xiàn)場核對，避免出現(xiàn)漏項或錯報項。(3）在裝飾裝修項目申報登記時,物業(yè)管理單位必須到現(xiàn)場對所附圖紙進行核對，以防有漏項，或有大的拆動項目漏報。如建成使用已有數(shù)年的房屋申請裝飾裝修，需注意其在此之前是否做過裝飾裝修,內部布局是否有改變。特別是多層建筑，一般情況下大多數(shù)墻體為承重墻體,如在此之前進行過拆打,則需對其新申報的拆打項謹慎核查，以保證其結構的安全。(4）在辦理開工手續(xù)前,物業(yè)管理方需確認裝修施工的相關手續(xù)是否已經完備。（５）在施工過程中，物業(yè)管理方應注意現(xiàn)場是否有未申報項目和材料;是否存在違反有關裝修法規(guī)的行為(如裝修中是否注意防火安全，有無使用電爐等火源等)；裝修工程是否對公共秩序、公共安全以及毗鄰業(yè)主或物業(yè)使用人構成侵害。(6)驗收工作是裝修管理的最后一道工序,也是控制違章的最后一關。假如在此之前已經發(fā)現(xiàn)了違章,則需在解決了違章后再進行驗收工作。(7)對于在物業(yè)裝飾裝修過程中的違規(guī)違約行為,應根據(jù)相關法規(guī)、業(yè)主公約及物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議進行解決?！?8)裝飾裝修資料的一部分為業(yè)主資料,如申報表、裝修圖、施工人員資料等,另一部分為操作登記表。在每一單項裝飾裝修完畢后，物業(yè)管理單位需及時整理好相關資料,屬業(yè)主資料的部分需歸人業(yè)主檔案資料，并長期保存,以備后查，操作記錄則按文獻管理辦法進行相應的歸檔。第13講第13講講義內容提綱一、內容提綱１.房屋種類2．房屋的組成部分３．房屋及設備設施管理的基本規(guī)定．4．房屋及設備設施管理的內容5.房屋及設備設施管理的方法６．房屋及設備設施維修養(yǎng)護計劃的制訂7．房屋及設備設施維修養(yǎng)護計劃的實行8.共用設備設施運營管理９.房屋及共用設備設施維護管理項目的外包控制10．配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調系統(tǒng)等典型設備設施的管理內容11．典型設備設施管理的注意事項二、考試目的和考試規(guī)定本部分的考試目的是要測試應考人員對房屋及設備設施管理的基本內容、方法和要點，相關計劃、制度的制定和執(zhí)行等物業(yè)管理知識及相關法規(guī)的掌握限度和綜合運用能力。考試基本規(guī)定掌握：房屋及設備設施管理的內容、方法和要點,維修養(yǎng)護計劃的制定和實行,設備設施運營管理的實行。熟悉：房屋及設備設施的種類和作用，制定維修養(yǎng)護計劃的方法，設備設施運營管理的內容和規(guī)定,相關管理制度的制定、執(zhí)行,外包控制，幾種典型設備的管理。了解:房屋及設備設施管理的目的，設備設施的節(jié)能管理，房屋及設備設施管理相關法規(guī)?？碱}類型規(guī)定本部分考題類型為：單項選擇題、多項選擇題(注：要根據(jù)考試大綱規(guī)定來定)。三、內容輔導第七章房屋及設施設備管理房屋及設施設備管理是指對房屋及配套的設施設備的平常運營維護和管理、大中小修及更新改造。房屋及設施設備管理涉及面廣,技術含量高，關系到物業(yè)的正常運營和安全使用，是物業(yè)管理的重要內容之一。房屋及設施設備的種類和組成部分第一節(jié)房屋及設施設備管理概述一、房屋及設施設備的種類和組成部分（一)房屋的種類和基本組成部分1.房屋種類的劃分(熟悉)(1)按房屋的建筑結構類型和材料可分為:磚木結構、混合結構、鋼筋混凝土結構和其他結構；(２)按房屋承重受力方式可分為:墻承重結構、構架式承重結構、筒體結構或框架筒體結構承重和大空間結構承重;（3)按房屋的層次和高度可分為:低層建筑、多層建筑和高層建筑；（４)按房屋的用途可分為:居住用途、商業(yè)用途、工業(yè)用途和其他用途。2．房屋的基本組成部分(1)結構部分——基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面等；(2)裝修部分——門窗、外抹灰、內抹灰、頂棚、細木裝修等；(３)設施設備部分——水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設備(如消防、避雷、電梯)等項目。房屋及設施設備管理的基本規(guī)定(二)設施設備的種類和組成（熟悉）各類物業(yè)常見設施設備的種類和組成見表7—１。此外，在物業(yè)管理中還也許涉及一些其他的設施設備，如游泳池水解決系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、立體車庫系統(tǒng)等。各類物業(yè)常見機電設備一覽表表7—1注:O:通常具有;S:有時具有；N:一般不具有。二、房屋及設施設備管理的基本規(guī)定(一）基本規(guī)定(１）做好房屋及設施設備的維護保養(yǎng)工作,充足發(fā)揮設施設備功能，有效延長設施設備的使用壽命,并自始至終把安全管理工作放在最重要的位置上。（2)開展技術更新與改造，減少能源消耗,改善房屋及設施設備狀態(tài)。（二)評價參考重要指標房屋及設施設備評價參考的重要指標涉及房屋完好率、危房率和設施設備完好率。１.房屋完好率、危房率（１）房屋完好率，是指完好房屋與基本完好房屋建筑面積之和占房屋總建筑面積的比例，即:房屋完好率＝×l00％(2)危房率,就是指危險房屋的建筑面積占房屋總建筑面積的比例，即:注:在計算房屋完好率和危房率之前,必須先進行房屋完好等級評估，分別得出完好房屋建筑面積、基本完好房屋建筑面積和危房建筑面積,然后按上述公式進行計算。根據(jù)各類房屋的結構、裝修、設備等組成部分的完好及損壞限度,房屋的完損等級分為以下５類:完好房。指房屋的結構構件完好，安全可靠,屋面或板縫不漏水,裝修和設備完好、齊全完整,管道暢通，現(xiàn)狀良好,使用正常或雖個別分項有輕微損壞,但不影響居住安全和正常使用,一般通過小修就能修復好的房屋?；就旰梅?。指房屋結構基本完好,少量構部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺少保養(yǎng),設備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，通過一般性的維修即可恢復使用功能的房屋。一般損壞房。指房屋結構一般性損壞，部分構部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設備管道不夠通暢,水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進行中修或局部大修更換部件的房屋。嚴重損壞房。指房屋年久失修，結構有明顯變形或損壞，個別構件已處在危險狀態(tài)，屋面嚴重滲漏,裝修嚴重變形、破損,油漆老化見底，設備陳舊不齊全，管道嚴重堵塞,水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴重損壞,需要進行大修或翻修、改建的房屋。危險房。指房屋承重構件已屬危險構件，結構喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時有倒塌也許，不能保證住用安全的房屋。２.設施設備完好率設施設備完好率是指完好設施設備數(shù)量占所有設施設備數(shù)量的比例。注:完好設備的具體標準，由行業(yè)主管部門統(tǒng)一制訂。房屋及設施設備管理的內容與方法三、房屋及設施設備管理的內容與方法(一)使用管理房屋及設施設備的使用管理,一方面要通過物業(yè)使用說明書、業(yè)主公約及物業(yè)管理單位展開的其他宣傳溝通工作,使業(yè)主和物業(yè)使用人在充足了解房屋及設施設備使用方法的基礎上,對的使用房屋及設施設備。另一方面，物業(yè)管理單位應認真做好房屋及設施設備的維修保養(yǎng)、巡視檢查工作,保證房屋及設施設備的穩(wěn)定、可靠、安全使用和運營，減少維護費用,延長房屋和設施設備的物理壽命。(二)維修保養(yǎng)維修保養(yǎng)的重要內容涉及:對房屋和設施設備進行的定期檢查、維護、清潔及潤滑;損耗或故障時的維修；必要情況下(如較為復雜的設備和系統(tǒng))的專業(yè)測試;無法修理或無修理價值時的更新以及材料、結構和設計方面的改善等。(三)安全管理(1)通過安全教育使員工和業(yè)主、物業(yè)使用人樹立安全意識，了解安全防護知識和安全管理規(guī)定。（2)建立健全各類安全管理制度并嚴格遵守。(３）提供必要的安全和防護裝置裝備。（四）技術檔案資料管理房屋及設施設備相關技術資料在歸檔前，物業(yè)管理單位的相關部門和人員要加強管理，妥善保管，避免遺失，保證物業(yè)管理檔案資料的完整性。(五）采購和零備件管理一是加強計劃采購，盡也許減少零星采購，建立符合實際情況的庫存?zhèn)浼浐妥畹蛶齑媪?二是對不設庫存的零部件,建立起暢通的采購和供應渠道;三是嚴把采購質量關;四是妥善保管設備供應商或安裝單位采購文獻，建立有效的備品備件合格供貨商名錄和相關資料。（六)工量具和維修用設備的管理工量具和維修用設備的管理應當責任到人，建立健全使用、保養(yǎng)制度，定期進行校驗,以保證其使用性能。對于多人共用或價值較高的工量具或儀器儀表,應指定負責人，固定保管地點，強化領用歸還手續(xù)。對于普通的工量具和維修用設備，則規(guī)定使用人和保管人會使用、會維護、會修理。（七）外包管理外包重要有兩方面的內容：一是將某類設施設備的管理所有外包給專業(yè)公司，涉及運營操作、維護保養(yǎng)和修理等項工作,如電梯、中央空調等;二是將某類維修（通常是大中修)、改造、更新工程進行外包。(八）技術支持技術支持是對個別具體問題尋求外界的幫助，如故障診斷、維修方案等,多數(shù)情況下以聘請技術專家擔任顧問的方式進行。技術支持是減少管理成本、提高管理效率和服務質量，培養(yǎng)專業(yè)技術人才的有效方法。第14講第１4講講義房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的制訂第二節(jié)房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃與實行一、房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的制訂(一)制訂房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的基本方法1．維修養(yǎng)護的方式與類別(1)維修方式對各類不同的對象應采用不同的維修方式,房屋及設施設備維修應遵循其自身的客觀規(guī)律,在保證運營的前提下，合理運用維修資源,達成物理壽命周期內費用最經濟的目的。1)防止性維修為了減少故障率或防止房屋及設施設備性能劣化，按事先規(guī)定的修理計劃和技術規(guī)定進行的維修活動,稱為防止性維修。防止性維修是一種積極的具有防止作用的維修策略,可以減少故障率，將事故隱患消除在初級階段，從而提高系統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性,保障房屋及設施設備的正常使用,是物業(yè)管理應提倡的重要維修養(yǎng)護方式。特別是對重點和重要設施設備，更應當實行防止性維修。防止性維修有以下幾種方式：計劃性防止維修。計劃性防止維修又稱定期維修,具有周期性特點。它是根據(jù)零件的失效規(guī)律,事先規(guī)定修理間隔期、修理類別、修理內容和修理工作量。狀態(tài)監(jiān)測下的防止維修。這是一種以設施設備技術狀態(tài)為基礎,按實際需要進行修理的防止維修方式,是在狀態(tài)監(jiān)測和技術診斷基礎上，掌握設施設備劣化發(fā)展情況，在高度預知的情況下，適時安排的防止性修理，又稱預知的維修。它重要合用于重點設施設備,運用率高的精、大、稀設備等。改善性的防止維修。為消除設施設備先天性缺陷或陳舊老化引起的功能局限性、故障頻發(fā),對設施設備局部結構和零件設計加以改造，結合修理進行改裝以提高其可靠性和維修性的措施,稱為改善性維修。２)事后維修事后維修是對一些沒有列入防止維修計劃的項目,在其發(fā)生故障或性能減少到不能滿足使用規(guī)定期才進行修理。采用事后維修策略可以發(fā)揮重要構件的最大物理壽命,單位維修經濟性好。但對物業(yè)管理而言,由于設備故障或性能減低通常會給物業(yè)的使用或安全導致較大的影響或威脅，因此一般情況下,應當盡量避免事后維修,僅在下述場合可以采用：故障停機后再修理不會給物業(yè)使用導致影響;修理技術不復雜,修理迅速而又能及時提供備件;某些運用率低或有備用的設備。3)緊急搶修緊急搶修是對意外事件引發(fā)的故障進行的緊急修理，這類意外事件是偶爾發(fā)生的,往往不具有預見性，難以進行事前準備。由于發(fā)生緊急事件會對物業(yè)的使用或安全導致重大影響，因此物業(yè)管理應當將緊急搶修列為單獨的項目加以考慮。通常采用設計緊急事件解決程序的方法對緊急搶修進行準備。實踐證明,這是提高房屋及設施設備管理水平的重要手段。(2)修理類別1）大修設施設備大修是工作量最大的一種計劃修理。它是在房屋及設施設備基礎構件或重要零件損壞嚴重，重要性能大部分喪失，安全性和可靠性嚴重下降，必須通過全面修理才干恢復其效能的情況下使用的一種修理形式。進行設備大修時，一般需要對設備進行所有解體,消除缺陷,恢復設備的規(guī)定精度和性能。為了補償設備的無形磨損,還可結合大修,采用新技術、新工藝、新材料進行改造、改善和改裝，提高設備效能。２)中修中修的工作量介于大修和小修之間。在實際工作中大修與中修的差別往往不太容易界定,特別是在結構和構成不復雜的情況下，可取消中修類別。3)小修設施設備小修是維修工作量最小的一種計劃修理。對于實行狀態(tài)(監(jiān)測)維修的設備，小修的工作內容重要是針對平常點檢和定期檢查發(fā)現(xiàn)的問題,拆卸有關的零部件，檢查、調整、更換或修理失效的零件，以恢復設備的正常功能；對于實行定期維修的設備,小修的內容重要是根據(jù)掌握的損耗規(guī)律，更換或修復在修理間隔期內失效或即將失效的零件，并進行調整，以保證設備的正常工作能力。(3)修理周期和修理周期結構1）修理周期對已在使用的設施設備來說,修理周期是指兩次相鄰大修之間的間隔時間;對新設備來說，修理周期是指從開始使用到第一次大修理之間的間隔時間(單位:月或年）。２）修理間隔期修理間隔期是指兩次相鄰計劃修理之間的工作時間(單位：月)。擬定修理間隔期時應使設施設備計劃外停機時間達成最低限度。3）修理周期結構修理周期結構指在一個修理周期內應采用的各種修理方式的次數(shù)和排列順序,如小修——小修——中修——小修——小修——大修。物業(yè)管理公司在實行計劃修理時，應根據(jù)實際情況,擬定各種修理形式的排列順序,既要符合設備的實際需要,又要研究其修理的經濟性。2．維修養(yǎng)護計劃的種類(1）準時間進度編制的計劃１)年度維修保養(yǎng)計劃。涉及大修、項修、技術改造、實行定期維修的小修和定期維護,以及更新設備的安裝等項目。2)季度維修保養(yǎng)計劃。涉及按年度計劃分解的大修、項修、技術改造、小修、定期維護及安裝和使用部門提出的季度追加項目。3）月維修保養(yǎng)計劃。涉及按年度和季度計劃分解的本月各項目;根據(jù)上月設備故障修理遺留的問題及定期檢查發(fā)現(xiàn)的問題,必須且有也許安排在本月的項目。（2)按修理類別編制的計劃。涉及房屋維修養(yǎng)護計劃、空調系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃、消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃等。3.維修養(yǎng)護計劃的編制依據(jù)(1）房屋及設施設備的修理周期與修理間隔期；（2）房屋及設施設備的使用規(guī)定和管理目的；(３)安全與環(huán)境保護的規(guī)定;(4)房屋及設施設備的技術狀態(tài)。4.編制維修養(yǎng)護計劃應考慮的問題(１)物業(yè)使用或運營急需的、影響其他系統(tǒng)使用的、關鍵性的設施設備應重點提前安排修理,這樣可減少對平常使用的影響;(２）應考慮到維修保養(yǎng)工作量的平衡，使全年工作能均衡地進行。對待修理的設施設備應按輕重緩急安排計劃;（３)應充足考慮維修前的準備時間和維修保養(yǎng)工作時間；(4）應切實考慮公司資源和能力能否保障各項目的維修保養(yǎng)，假如能力或資源局限性,就應當考慮項目外包或尋求技術支持,不應減少維修保養(yǎng)的技術規(guī)定；(5）計劃最后擬定前，資金一定要貫徹，保證計劃內每項工作的資金都有足額的保障，否則,應當按照輕重緩急做刪減調整，重新制訂計劃；(6)所制訂的計劃應當涉及必要的工作程序和檢查程序,使計劃具有可操作性和可驗證性;（７）對物業(yè)使用或運營有較大影響的關鍵設備，應盡也許安排在非高峰期檢修,以縮短停歇時間(如中央空調系統(tǒng)的冬季檢修、采暖系統(tǒng)的夏季檢修等)。５．維修養(yǎng)護計劃的編制維修養(yǎng)護計劃的編制流程如圖７—1所示。6.維修養(yǎng)護計劃的內容維修養(yǎng)護計劃的內容如圖7—2所示。房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的實行二、房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的實行（一)修前預檢修前預檢是對待修房屋、設施設備進行全面的檢查,目的是掌握修理對象的技術狀態(tài)。．修前預檢可按下面的環(huán)節(jié)進行：（1)技術人員一方面要閱讀技術說明書和各類圖紙,熟悉對象的結構、性能和技術指標。另一方面是查看技術檔案，了解對象的故障及其修理的歷史情況；（2）使用和維護人員介紹對象目前的技術狀態(tài)和重要缺陷;（3)進行外觀檢查,如磨損、油漆及缺損情況等；(４)進行運營檢查,開動設備,觀測運營情況;(5)按部件解體檢查。將有疑問的部件拆開細看是否有問題,拆前要做好記錄,以便解體時檢查及裝配復原之用;(６)預檢完畢后,將記錄進行整理，編制維修工藝準備資料,如修前存在問題登記表、零配件修理及更換明細表等。（二)修前資料準備修前預檢結束后，工程技術人員須準備各類圖紙、圖樣、登記表格以及其他技術文獻等。(三)修前工藝準備資料準備工作完畢后,根據(jù)情況決定是否編制修理的工藝規(guī)程或設計必要的工藝裝備等。(四)其他準備其他準備涉及對材料及零備件、專用工、量具和設備的準備，以及具體貫徹停修日期和時間、向業(yè)主和有關部門發(fā)出告知、清理作業(yè)現(xiàn)場等設施設備停修前的準備工作。（五)組織實行要嚴格按照房屋及設施設備的維修計劃實行，在保證安全的前提下,注意控制以下幾個因素：1.質量的控制對維修養(yǎng)護質量有影響的要素進行有效控制,并加強對工程質量的驗收檢查,保證維修養(yǎng)護工作可以達成計劃的質量標準。2．進度的控制物業(yè)的房屋和設施設備的使用率較高，停機維護一般都會給物業(yè)的使用導致不便。對維修養(yǎng)護工作進度進行有效控制，既可以減少維修養(yǎng)護工作對物業(yè)使用的影響,也有助于減少成本。３.成本的控制通過對維修養(yǎng)護成本的構成要素進行有效控制,提高維修養(yǎng)護工作的經濟性。(六)驗收和存檔公司應當根據(jù)房屋及設施設備維修養(yǎng)護項目實際情況和工程量，采用適當?shù)尿炇辗绞健ｒ炇諘r應注意以下幾個問題：維修養(yǎng)護工作是否按照計劃所有完畢?維修養(yǎng)護工作是否達成規(guī)定的質量標準?維修養(yǎng)護工作的效率如何?成本控制的效果如何?假如未能滿足計劃規(guī)定,因素是什么?采用何種補救措施?維修養(yǎng)護工作的存檔應當涉及維修養(yǎng)護的計劃、預算和批準文獻、維修養(yǎng)護工作記錄、更換材料和零配件記錄、竣工圖和驗收資料等。［案例分析]編制房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃消防設施維修保養(yǎng)計劃一、維修保養(yǎng)項目(一)建筑名稱:某大廈地點：某市某區(qū)某路某號建筑結構:一棟,高層(３2層)建筑面積25800m2(二)消防設施維修保養(yǎng)項目火災自動報警系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、報警控制回路、自動噴水滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、泡沫滅火系統(tǒng)、消防聯(lián)動系統(tǒng)（含事故廣播和對講電話)。（三)維修保養(yǎng)費計劃內的維修保養(yǎng)費為每月XX元,詳見《大廈消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)預算單》。二、技術資料及圖紙為實行維修保養(yǎng)計劃，必須準備以下技術資料和圖紙。(一)竣工圖1．消防給水系統(tǒng)(含消火栓、自動噴水滅火、泡沫等)2.防排煙系統(tǒng)3．火災自動報警系統(tǒng)（含聯(lián)動、緊急廣播、消防電話)４．氣體滅火系統(tǒng)(二)具體技術資料1.消防控制設備(含報警控制器、聯(lián)動柜、緊急廣播柜、消防電話柜、氣體滅火控制柜等)的原理圖、端子接線圖。2．消防被控設備(含消防水泵、防排煙機、電梯、防火卷簾、非消防電源、應急照明等)控制柜的原理圖、端子接線圖。(三)設備資料1．消防給水設備(含水泵、報警閥、壓力開關、信號閥、水流指示器、氣壓罐、泡沫混合器裝置等)產品說明書。2.滅火系統(tǒng)設備（含滅火劑儲存裝置、啟動裝置、選擇分派裝置、稱重裝置和警告裝置等）產品說明書。3.火災報警設備(含報警控制器、各種模塊或中繼器、探測器、氣體滅火控制柜等)產品說明書,如聯(lián)動柜、事故廣播、通信柜為標準產品，亦應提供其產品說明書。4.防排煙設備(含風機、風閥等)產品說明書。5.防火分隔設備(防火門、防火卷簾及閉門裝置、啟動控制裝置等）的產品說明書。(四)文獻１.消防設備的運轉記錄2．系統(tǒng)編程表及系統(tǒng)軟件三、運營和使用者的責任和配合(１)指定負責消防系統(tǒng)運營的負責人2—3人,運營負責人必須由具有相關專業(yè)知識的人員擔任。（２)運營負責人應對維修保養(yǎng)記錄和報告進行審查和簽字確認。(３）運營負責人的職責：1)負責提供維修保養(yǎng)所需的水、電供應;2）負責提供維修保養(yǎng)所需的垂直運送;3)負責告知樓宇住戶(租客)有關維修保養(yǎng)的工作時間,避免導致不必要的恐慌；4）負責協(xié)助維修保養(yǎng)人員進入安裝有消防系統(tǒng)的室內；5）負責加強維修保養(yǎng)期間的巡查,防止事故發(fā)生。四、維修保養(yǎng)人員職責(1)維修保養(yǎng)人員應由有消防設施調試維修保養(yǎng)資格和經驗的工程技術人員擔任。（2)維修保養(yǎng)人員進入現(xiàn)場后,在５個工作日內提供所保養(yǎng)設備的現(xiàn)狀報告，并對存在問題提出解決方案,由有關領導確認。(3)維修保養(yǎng)人員進入現(xiàn)場后,提交月、季、年度保養(yǎng)計劃,經審核批準后實行,并交運營負責人以便配合。(4)按照計劃對建筑消防設施進行定期檢查、維修和保養(yǎng)。(５)對維修保養(yǎng)的消防設施運營情況,每月不少于二次到現(xiàn)場做一般性檢并記錄。檢查結果應如實記錄,并會同運營負責人共同簽字確認。(6)實行24小時值班制度，對消防設施出現(xiàn)的故障及時修復,保證其正常運營。（７)接到運營人員告知后，應在４小時內解決一般故障，2小時內解決嚴重故障；對無法解決的故障要作出書面說明，并將解決的具體日期作出書面保證，同時應得到運營負責人認可。五、月、季度檢查(１)在進行每月檢查時要對下列各系統(tǒng)逐項抽查,如實記錄檢查結果，發(fā)現(xiàn)故障應及時修復，保證消防設施的正常運營并記錄故障修復的全過程。（抽查比例應在月、季、年度檢查計劃中列明,但全年必須100%覆蓋）1)消火栓系統(tǒng)：水槍噴水實驗、水泵自動啟動。2)自動噴淋系統(tǒng)：末端排水實驗水流指示報警、水泵自動啟動、濕式報警閥水力警鈴檢測?！ぃ常┳詣訄缶到y(tǒng)（季度實驗比例按安裝設備的3０%以上進行)：加煙實驗報警(年終實驗100％)、加溫實驗報警、手動觸發(fā)報警。4)防排煙系統(tǒng)：報警信號聯(lián)動風閥、風閥聯(lián)動風機、手動啟動風機。5)氣體滅火系統(tǒng):手動啟動實驗、自動啟動實驗。６）聯(lián)動系統(tǒng)：事故廣播播音、對講電話通話。(2)季度檢查原始記錄必須由參與維修保養(yǎng)的運營負責人簽字。（3）季度檢查結果和解決意見一式二份,由運營負責人和維修保養(yǎng)人員簽字后各執(zhí)一份。六、半年檢查和書面報告維修保養(yǎng)人員和運營負責人每半年將消防設施維修保養(yǎng)的情況和檢查結果,形成書面報告并存檔。其內容涉及：(1）消防設施各系統(tǒng)的運轉情況;(2)半年維修保養(yǎng)和檢查記錄；(3)消防設施各系統(tǒng)穩(wěn)定性和可靠性的分析；(4）保證消防設施正常運轉的建議。七、更換材料、設備的供應(1）維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)需更換的材料、設備由維修保養(yǎng)人員以書面報告的形式,經批準后領用或采購。(2)定期檢查需要重新灌裝的滅火劑由運營負責人負責,維修保養(yǎng)人員協(xié)助進行拆裝。八、安全工作(１）維修保養(yǎng)人員應按安全工作有關規(guī)定,采用嚴格、科學的安全防護措施,保證操作者安全和第三者的安全。(２)維修保養(yǎng)人員在動力設備、易燃易爆和貴重的設備中進行維修保養(yǎng)時應向運營負責人提出安全保護措施,運營負責人應派員在現(xiàn)場監(jiān)督和協(xié)助維修保養(yǎng)人員進行有關工作。(3)在有毒有害環(huán)境中施工,應按有關規(guī)定提供相應的防護措施。課后練習比照教材中“[案例分析]編制房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃---消防設施維修保養(yǎng)計劃”的內容和模式，編制一套該高層住宅所使用的兩部乘客電梯的維修保養(yǎng)計劃。第1５講第15講講義共用設施設備的運營管理第七章房屋及設施設備管理第三節(jié)共用設施設備的運營管理一、制訂合理的運營計劃根據(jù)設施設備和物業(yè)的實際情況所制訂的合理使用計劃，應涉及開關機時間、維護保養(yǎng)時間、使用的條件和規(guī)定等方面的內容,如電梯的運營時間、臺數(shù)和?？繕菍?中央空調機組的開關機時間和制冷量、供應范圍和溫度,路燈或噴泉的開關時間等。這些內容會根據(jù)具體物業(yè)的實際情況和季節(jié)、環(huán)境等因素的變化而有所區(qū)別,以滿足安全、使用、維護和經濟運營方面的需要。二、配備合格的運營管理人員物業(yè)管理公司應根據(jù)設施設備的技術規(guī)定和復雜限度，配備相應工種的操作者,并根據(jù)設備性能、使用范圍和工作條件安排相應的工作量,保證設施設備的正常運營和操作人員的安全。必須采用多種形式,對職工進行多層次的培訓，培訓內容涉及技術教育、安全教育和管理業(yè)務教育等,目的是幫助職工熟悉設施設備的構造和性能。操作人員經培訓考核合格后，才干獨立上崗操作相關工作專業(yè)的設備。供配電、電梯、鍋爐運營等特殊工種還須經政府主管部門組織考核發(fā)證后憑證上崗。三、提供良好的工作環(huán)境工作運營環(huán)境不僅與設施設備的正常運轉,減少故障，延長使用壽命有關,并且對操作者的情緒也有重大影響。為此，應安裝必要的防腐蝕、防潮、防塵、防震裝置,配備必要的測量、保險、安全用儀器裝置,還應有良好的照明和通風設備等。四、建立健全必要的規(guī)章制度（1)實行定人、定機和憑證操作設備制度，不允許無證人員單獨操作設備，對多人操作的設施設備，應指定專人負責。(2)對于連續(xù)運營的設施設備，可在運營中實行交接班制度和值班巡視記錄制度。（3)操作人員必須遵守設施設備的操作和運營規(guī)程。五、設施設備的狀態(tài)管理（一)設備的檢查設備的檢查就是對其運營情況、工作性能、磨損限度進行檢查和校驗,通過檢查可以全面掌握設備技術狀況的變化和劣化限度,針對檢查發(fā)現(xiàn)的問題，改善設備維修工作,提高維修質量和縮短維修時間。按檢查時間的間隔,通常分為平常檢查和定期檢查：平常檢查是操作人員天天對設備進行的檢查，在運營值班巡視中實行;定期檢查是在操作人員參與下,由技術人員按計劃定期對設備進行的檢查,屬定期維護保養(yǎng)內容。(二)設備的狀態(tài)監(jiān)測設備的狀態(tài)監(jiān)測分為停機監(jiān)測和不斷機監(jiān)測（又稱在線監(jiān)測),是在設備運營使用過程中通過相關的儀器儀表所指示的參數(shù),直接或間接地了解掌握設備的運營情況和設備自身狀態(tài)。設備的狀態(tài)監(jiān)測應根據(jù)不同的檢測項目采用不同的方法和儀器，通常采用的方法有直接檢測、絕緣性檢測、溫度檢測、振動和噪聲檢測、泄漏檢測、裂紋檢測和腐蝕檢測等。(三)定期防止性實驗對動力設備、壓力容器、電氣設備、消防設備等安全性規(guī)定較高的設備,應由專業(yè)人員按規(guī)定期限和規(guī)定規(guī)定進行實驗，如耐壓、絕緣、電阻等性能實驗，接地、安全裝置、負荷限制器、制動器等部件實驗，發(fā)電機啟動、消防報警、水泵啟動，管道試水等系統(tǒng)實驗。通過實驗可以及時發(fā)現(xiàn)問題,消除隱患，安排修理。(四)設備故障診斷技術在設備運營中或基本不拆卸的情況下,采用先進的信息采集、分析技術掌握設備運營狀況,鑒定產生故障的因素、部位,預測、預報設備未來狀態(tài)的技術,稱為故障診斷技術。設備診斷技術是防止維修的基礎，目前應用中的技術手段重要是紅外線溫度檢測、潤滑油品化學分析、噪聲與振動頻譜分析、超聲與次聲波檢測以及計算機專家分析與故障診斷系統(tǒng)等。設備故障診斷技術在設備綜合管理中具有重要的作用，重要表現(xiàn)在:（1)它可以監(jiān)測設備狀態(tài),發(fā)現(xiàn)異常狀況，防止突發(fā)故障和事故的發(fā)生,建立維護標準，開展防止性維修和改善性維修;(2)較科學地擬定設備修理間隔期和內容；（３）預測零件壽命，搞好備件管理。六、節(jié)能管理（一)采用管理手段節(jié)能降耗通過各種管理手段，在不投資或少量投資的情況下杜絕能源浪費,減少各種非正常的能源消耗，是一種最經濟的節(jié)能方式。能源消耗可以用下式表達:∑Wn=Wb+Wc＋Ｗs＋Wf＋Wsｂ式中∑Wn——設備系統(tǒng)的綜合能耗量;Wb——設備(或產品)標準能耗；Wc——操作人員非正常操作浪費的能源；Ws——因維護保養(yǎng)不善設備損壞導致的能耗;Wf——傳輸、保管及其他非正常消耗;Ｗsｂ——設備狀況不良,運營中浪費的能源。以上除Wb外,其余均屬浪費掉的能源，因此,節(jié)能的重要任務，就在于用各種管理手段，減少這些能源的浪費。具體措施涉及:(１)貫徹組織和管理體系。要建立有物業(yè)管理公司領導和業(yè)主參與的,覆蓋各個管理環(huán)節(jié)和所有用能設施設備的節(jié)能體系。業(yè)主和有關物業(yè)管理公司領導在財力上、計劃上、人力上等的多方面支持是節(jié)能工作順利開展的主線保證。(2)加強節(jié)能宣傳和培訓,樹立節(jié)能意識。加強對各級管理人員、技術人員和操作工的培訓。要系統(tǒng)地對上述人員進行能源科學管理知識、熱工基礎理論和節(jié)能技術改造途徑等方面的教育,使其增強責任感和緊迫感。(3)建立能源消耗的計劃和考核制度。要做到能源有計劃的使用與消耗,據(jù)物業(yè)設施設備的運營規(guī)定與性質，準確測算各年、季、月的能源需要量,擬定能源考核標準。(4）在運營管理上，盡量安排設備可以連續(xù)、滿載開動使用。這樣可以減少設備的能量相對損失,減少固定能耗部分。(5）調整設備運營時間,實行節(jié)能運營程序,特別注意控制空調、室外照明和霓虹燈等的開關時間。(6)合理設定運營參數(shù)（如空調溫控點)，既保證正常使用功能，又節(jié)省能源。(二)采用技術改造節(jié)能技術改造節(jié)能也稱為投資性節(jié)能,通過對設備或工藝進行局部或所有改造，必要時涉及對耗能較大設備的更換,提高設備技術水平或工藝水平,減少能源消耗。在設備和技術狀況一定的情況下,采用管理手段節(jié)能是有一定限度的。由能源消耗表達式可見，當一切浪費的能源都得到了控制，剩下的就是設備或產品的合理消耗，這時以管理手段節(jié)能就達成了極限，要進一步提高節(jié)能水平,還可以靠改造和更換設備及技術。由于技術和工藝的改善,一方面可以使標準耗能狀況大幅度下降，即改變了Wｂ；另一方面，在新設備、新工藝的條件下,又會產生新的非正常消耗。例如,由于工人的技術純熟限度局限性、設備未達成最佳狀態(tài)及未合理使用等因素，又會導致新的浪費，就需要通過管理手段來逐步提高、解決問題。由于管理水平的提高，管理節(jié)能效益也會不斷提高,又會進一步提出需要解決的技術問題。通過科技進步，解決了生產中的技術問題或提高了技術水平，又會促進管理水平的提高。房屋及設施設備的節(jié)能管理，必須將管理手段和技術改造兩者有機結合，方能達成最佳效果。除了上述所列的方法外尚有許多具體方法，設施設備管理人員可在不影響物業(yè)正常合理使用的前提下，根據(jù)實際情況采用相應的措施,實事求是，因地制宜。房屋及共用設施設備維護管理項目的外包控制第四節(jié)房屋及共用設施設備維護管理項目的外包控制一、共用設施設備外包的選擇由于技術的不斷發(fā)展，共用設施設備的技術含量、復雜化限度也越來越高，對物業(yè)管理公司的設施設備管理提出了更高的規(guī)定。為了達成最佳和最經濟的管理狀態(tài),實現(xiàn)共用設施設備系統(tǒng)的維護、保養(yǎng),物業(yè)管理公司要進行綜合的評估確認，在此基礎上選擇和擬定適合本公司特點的管理維護方式。目前常見的管理模式重要是自行管理模式和外包管理模式。(一)項目外包分析假如物業(yè)管理公司采用外包模式，則可從以下幾個方面進行綜合分析：(1)物業(yè)管理公司的管理規(guī)模；（2)所管物業(yè)中共用設施設備的復雜限度及數(shù)量情況;(３)設施設備的生產年代、技術先進限度；(4)政府部門對此類設施設備系統(tǒng)管理的技術、標準規(guī)定；(5)自行管理此類設施設備的技術難度、管理風險大??；(６)設施設備生產廠家的技術服務情況，涉及維修網點的分布、服務及時性、技術壟斷限度等;(7)市場上此類設施設備管理維護技術人員的供求情況、社會平均工資水平；(8)本地市場可以提供系統(tǒng)分包服務的專業(yè)機構發(fā)展的成熟度，涉及從業(yè)機構數(shù)量情況、技術水平、服務價格、業(yè)務規(guī)模、公司信譽、經濟實力等。(二)承包方評估假如需要將設施設備業(yè)務實行外包管理模式,就應選擇在服務質量和服務價格方面均滿足公司需要的合格承包方。通常要從以下幾個方面對承包方進行評估：（1)公司品牌狀況;(2)公司規(guī)模；(3）資信信譽;(４)技術能力(是否具有相關許可、技術資質證書等）;(5)公司