第一章 房地產(chǎn)估價概論

第一章房地產(chǎn)估價概論

第一節(jié)對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識第二節(jié)房地產(chǎn)估價的要素第三節(jié)房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要第四節(jié)房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德第五節(jié)中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況1第一節(jié)對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識一、房地產(chǎn)估價的含義（熟悉）（一）專業(yè)估價與非專業(yè)估價的不同五大點(diǎn)：□由專業(yè)人員和專業(yè)機(jī)構(gòu)完成□是一種專業(yè)意見□具有公信力□實行有償服務(wù)□承擔(dān)法律責(zé)任2第一節(jié)對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識（二）房地產(chǎn)估價的概念房地產(chǎn)估價是指房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵守估價原則，運(yùn)用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點(diǎn)的特定價值進(jìn)行分析、測算和判定并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。3第一節(jié)對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識分析：價值分析，對影響估價對象價值的各種因素進(jìn)行分析；測算：價值測算，利用數(shù)學(xué)公式或模型和數(shù)據(jù)，對估價對象價值進(jìn)行計算；判斷：價值判斷，根據(jù)測算出來的結(jié)果以及市場行情和自己的專業(yè)經(jīng)驗，對價值進(jìn)行最終判定。4第一節(jié)對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識（三）估價與評估的異同估價是指價值評估，其含義更加精準(zhǔn)、明確和具體（范圍窄）評估的范圍較廣，不僅包括價值評估，還包括質(zhì)量評估、投資風(fēng)險評估、制度政策評估等（范圍廣）房地產(chǎn)估價師以及估價機(jī)構(gòu)除了進(jìn)行價值評估外，還可以進(jìn)行其它相關(guān)評估和咨詢顧問業(yè)務(wù)5第一節(jié)對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識（四）國外和港臺地區(qū)對房地產(chǎn)估價的稱謂及定義美國RealEstateAppraisal英聯(lián)邦國家PropertyValuation日本和韓國不動產(chǎn)鑒定評價香港物業(yè)估值或物業(yè)估價臺灣不動產(chǎn)估價

6第一節(jié)對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識

二、房地產(chǎn)估價的本質(zhì)（掌握）（一）房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格□盡管叫價格評估，但評估的是價值而非價格□原因是為了避免與政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中價值概念產(chǎn)生混淆和誤解

7第一節(jié)對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識□價值與價格的區(qū)別■價值是物的真實所值，是內(nèi)在的、相對客觀和相對穩(wěn)定的，是價格波動的中心■價格是價值的外在表現(xiàn)，圍繞價值上下波動，是實際發(fā)生、已經(jīng)完成并且可以觀察到的事實□價值與價格的關(guān)系■理論上，價值決定價格（心理支配行為）■估價上，從價格來推導(dǎo)出價值（通過行為來了解心理）8第一節(jié)對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識（二）房地產(chǎn)估價應(yīng)是模擬市場定價而不是替代市場定價□估價和定價的關(guān)系（估價是提供關(guān)于價值的專業(yè)意見；定價是相關(guān)當(dāng)事人自己的行為）□房地產(chǎn)估價模擬大多數(shù)市場參與者的思維和行為，在充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場形成房地產(chǎn)價格的機(jī)制和過程，以及深入調(diào)查了解房地產(chǎn)市場行情的基礎(chǔ)上，通過科學(xué)的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來□價值原本存在，估價師利用知識去揭示這個價值，而非發(fā)明創(chuàng)造出價值9第一節(jié)對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識（三）房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證□要點(diǎn)■估價結(jié)果是專業(yè)意見，而不是價格保證■估價師對自己的專業(yè)意見要承擔(dān)法律責(zé)任10第一節(jié)對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識□估價專業(yè)意見分類■咨詢性或參考性意見——為委托人自己使用而提供的估價，屬私人產(chǎn)品■鑒證性或證據(jù)性意見——為第三方使用而提供的估價，屬公共產(chǎn)品□鑒證性或證據(jù)性作用的估價所承擔(dān)的法律責(zé)任，一般要大于咨詢性或參考性作用的估價□承擔(dān)法律責(zé)任時，能證明自己沒有過錯的除外（有舉證責(zé)任）11第一節(jié)對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識（四）房地產(chǎn)估價都有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)□對估價準(zhǔn)確性的認(rèn)識（5點(diǎn)認(rèn)識）①由于信息的不完全與不確定，使得合格的估價師也只能得出近似的評估價值（誤差不可避免）②所有的估價都會有誤差：評估價值＝真實價值＋誤差③估價的允許誤差較大（10%~20%）12第一節(jié)對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識□對估價準(zhǔn)確性的認(rèn)識（5點(diǎn)認(rèn)識）④判斷估價誤差大小，一般不與實際成交價格相比，而是與合格的估價師對同一估價對象在同一目的、同一估價時點(diǎn)下的重新估價結(jié)果進(jìn)行比較⑤一般不會重復(fù)評估來確定誤差，而是通過考察估價師和估價機(jī)構(gòu)在履行估價程序上有無疏漏，在估價過程中有無失誤來間接地對其估價結(jié)果肯定或否定13第一節(jié)對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識□防止出現(xiàn)較大誤差的方法——制定估價業(yè)務(wù)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范等①房地產(chǎn)估價規(guī)范②城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見③房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見14第一節(jié)對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識（五）房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)□估價師的實踐經(jīng)驗很重要（估價須依靠科學(xué)的理論和方法，但又不完全拘泥于理論方法）□影響房地產(chǎn)價格的因素眾多，只通過數(shù)學(xué)公式或模型難以把握與量化□必須對不同估價方法的局限性進(jìn)行調(diào)整和綜合平衡，也依賴于綜合判斷藝術(shù)水平□因此估價師一般要求有一定年限以上的估價實踐經(jīng)驗15第一節(jié)對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識

三、房地產(chǎn)估價的必要性（熟悉）（一）專業(yè)估價存在的基本前提□獨(dú)一無二□價值量大16第一節(jié)對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識（二）房地產(chǎn)需要專業(yè)估價□典型的不完全市場（完全市場的條件：八條）■獨(dú)一無二性■價值量大□有許多阻礙房地產(chǎn)價格合理形成的因素，不會自動地形成常人容易識別的適當(dāng)價格，所以需要房地產(chǎn)估價師提供市場信息，進(jìn)行替代市場的估價□評估一般分專業(yè)17第一節(jié)對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識（三）房地產(chǎn)估價在估價行業(yè)中占主體□房地產(chǎn)“量大面廣”，其他資產(chǎn)數(shù)量相對較少□房地產(chǎn)需要估價的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價的情況相對較少□房地產(chǎn)估價還普遍提供咨詢顧問服務(wù)，其他資產(chǎn)估價主要限于價值評估本身18第一章房地產(chǎn)估價概論

第一節(jié)對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識第二節(jié)房地產(chǎn)估價的要素第三節(jié)房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要第四節(jié)房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德第五節(jié)中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況19第二節(jié)房地產(chǎn)估價的要素一、估價當(dāng)事人（熟悉）房地產(chǎn)估價人員房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)估價委托人20第二節(jié)房地產(chǎn)估價的要素□房地產(chǎn)估價人員——估價服務(wù)的提供者，估價主體■執(zhí)業(yè)資格——房地產(chǎn)估價師■從業(yè)資格——房地產(chǎn)估價員【關(guān)于估價師的重要規(guī)定】房地產(chǎn)估價師只能且必須受聘于一個房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)從事估價業(yè)務(wù)房地產(chǎn)估價師不得以個人名義承攬業(yè)務(wù)房地產(chǎn)估價師不能以個人名義收費(fèi)，必須由所在的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托并統(tǒng)一收費(fèi)

21第二節(jié)房地產(chǎn)估價的要素□房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)——估價服務(wù)的提供者，估價主體一級資質(zhì)二級資質(zhì)三級資質(zhì)暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)

22第二節(jié)房地產(chǎn)估價的要素【關(guān)于房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的重要規(guī)定】

由自然人出資以有限責(zé)任公司或合伙企業(yè)形式設(shè)立法定代表人或合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的房地產(chǎn)估價師估價活動不受行政區(qū)域、行業(yè)限制不同資質(zhì)等級機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍按照估價目的劃分房地產(chǎn)估價報告應(yīng)由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)出具

23第二節(jié)房地產(chǎn)估價的要素□估價委托人——估價服務(wù)的需求者，估價服務(wù)的對象

【辯析】估價委托人、估價對象權(quán)利人、估價利害關(guān)系人、估價報告使用人之間的關(guān)系

24第二節(jié)房地產(chǎn)估價的要素□概念

■估價對象權(quán)利人：估價對象的所有人、使用人、抵押權(quán)人等權(quán)利人■估價對象利害人：估價結(jié)果的客觀合理與否會直接影響其利益的單位或個人■估價報告使用者■估價委托人：直接向估價機(jī)構(gòu)提出估價需求，與估價機(jī)構(gòu)訂立估價委托合同的單位或個人。25第二節(jié)房地產(chǎn)估價的要素□關(guān)系■權(quán)利人一般是估價利害關(guān)系人，估價對象的潛在投資者、受讓人往往是估價利害關(guān)系人；而利害關(guān)系人不一定是權(quán)利人■委托人不一定是權(quán)利人或報告使用者；可能自己使用、可能特定的第三方使用、可能不特定的第三方使用■委托人和估價報告使用者通常是估價利害關(guān)系人，但也有例外。26第二節(jié)房地產(chǎn)估價的要素二、估價目的（掌握）□是指一個估價項目中估價委托人對估價報告的預(yù)期用途□估價目的來源于委托人的估價需要□估價目的將影響估價對象的范圍、估價時點(diǎn)、價值類型、估價依據(jù)、估價方法，最終影響估價結(jié)果□估價目的限制了估價報告的用途27第二節(jié)房地產(chǎn)估價的要素三、估價對象（掌握）□概念■即估價客體，也稱為被估價房地產(chǎn)，估價標(biāo)的■當(dāng)估價對象為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)以外的某種房地產(chǎn)權(quán)益（如抵押權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)）時，也可稱為被估價權(quán)益

28第二節(jié)房地產(chǎn)估價的要素□可作為估價對象的情況

■在建工程■未來狀況下的房地產(chǎn)（期房）■對已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)（如已損毀的房屋）■房地產(chǎn)的局部■現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分（如承租房的裝飾）■含有房地產(chǎn)附屬財產(chǎn)

29第二節(jié)房地產(chǎn)估價的要素□概括起來

■土地■房屋■構(gòu)筑物■在建工程■以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)■整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)

30第二節(jié)房地產(chǎn)估價的要素四、估價時點(diǎn)（熟悉）□也稱為價值日期、估價基準(zhǔn)日□是指估價項目中由估價目的決定的需要評估的價值所對應(yīng)的時間□一般用公歷年、月、日表示□估價時點(diǎn)根據(jù)估價目的來確定□估價時點(diǎn)確定在先，評估價值確定在后31第二節(jié)房地產(chǎn)估價的要素五、價值類型（掌握）□價值類型的兩種含義■價值的種類■由估價目的決定的需要評估的特定價值□理解■同一估價對象可能有不同類型的價值，但同一估價對象的具體一種類型的價值在理論上是唯一的■具體說，某一房地產(chǎn)有買賣價值、抵押價值、征用價值等不同一價值類型，但是針對每一種類型，應(yīng)該有唯一的價值。32第二節(jié)房地產(chǎn)估價的要素□基本價值類型（六種）

■市場價值■快速變現(xiàn)價值■謹(jǐn)慎價值■在用價值■清算價值■投資價值

33第二節(jié)房地產(chǎn)估價的要素【重點(diǎn)難點(diǎn)】市場價值與非市場價值

□市場價值（公開市場價值）的條件（5+3）■一般條件（5個）

①交易雙方自愿進(jìn)行交易

②交易雙方是出于利己動機(jī)進(jìn)行交易

③交易雙方是精明、謹(jǐn)慎行事的，并且了解交易交易對象，知曉市場行情

④交易雙方有充裕的時間進(jìn)行交易

⑤不存在買者因特殊興趣而給予附加出價

34第二節(jié)房地產(chǎn)估價的要素■隱含條件（3個）

①最高最佳使用

②繼續(xù)使用

③市場參與者的集體觀念和行為

35第二節(jié)房地產(chǎn)估價的要素□主要的非市場價值種類（5種）

■快速變現(xiàn)價值

■謹(jǐn)慎價值

■在用價值

■清算價值

■投資價值36第二節(jié)房地產(chǎn)估價的要素六、估價依據(jù)（熟悉）□是指估價項目中估價所依據(jù)的資料和標(biāo)準(zhǔn)■相關(guān)法律、法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)■估價委托人提供的有關(guān)情況和資料■估價機(jī)構(gòu)和估價師掌握、搜集的有關(guān)情況和資料□估價師應(yīng)當(dāng)對委托提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行必要的核查37第二節(jié)房地產(chǎn)估價的要素

七、估價假設(shè)（熟悉）□內(nèi)涵■估價項目中估價師對那些估價所必要，但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作出的某種假定□防止出現(xiàn)的情況（3種情況）■濫用估價假設(shè)■不明確估價假設(shè)■無針對性地列舉一些與本估價項目無關(guān)的估價假設(shè)38第二節(jié)房地產(chǎn)估價的要素八、估價原則（熟悉）□是指在房地產(chǎn)估價的理論與實踐中，總結(jié)、提煉出來的一些簡明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價所應(yīng)依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)□基本原則（最高行為準(zhǔn)則）：獨(dú)立、客觀、公正□技術(shù)性原則：合法原則、最高最佳使用原則、估價時點(diǎn)原則、替代原則39第二節(jié)房地產(chǎn)估價的要素九、估價程序（熟悉）□獲取估價業(yè)務(wù)□受理估價委托□制定估價作業(yè)方案□搜集所需資料□實地查看估價對象□分析估價對象價值

□測算估價對象價值□判斷估價對象價值□撰寫估價報告□內(nèi)部審核□交付估價報告□估價資料歸檔

40第二節(jié)房地產(chǎn)估價的要素十、估價方法（熟悉）41第二節(jié)房地產(chǎn)估價的要素十一、估價結(jié)果（熟悉）□概念■是指估價師通過估價活動得出的估價對象價值的專業(yè)結(jié)論■估價結(jié)果應(yīng)該客觀公正

42第二節(jié)房地產(chǎn)估價的要素□估價師不得有以下行為

■不能在估價結(jié)果上遷就“客戶滿意”

■不能在完成估價之前與估價委托人或者利害關(guān)系人討論估價結(jié)果

■不能在未估價之前就征求估價委托人對估價結(jié)果的意見

■不得以迎合估價委托人的高估或低估要求來爭取估價業(yè)務(wù)43第一章房地產(chǎn)估價概論

第一節(jié)對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識第二節(jié)房地產(chǎn)估價的要素第三節(jié)房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要第四節(jié)房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德第五節(jié)中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況44第三節(jié)房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要一、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要（掌握）二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要（熟悉）三、房地產(chǎn)抵押貸款的需要（掌握）四、房地產(chǎn)征收征用補(bǔ)償?shù)男枰ㄕ莆眨┪濉⒎康禺a(chǎn)稅收的需要（熟悉）六、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰ㄕ莆眨?5第三節(jié)房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要七、房地產(chǎn)分割的需要（熟悉）八、房地產(chǎn)保險的需要（了解）九、房地產(chǎn)爭議調(diào)處和司法鑒定的需要（掌握）十、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要（熟悉）十一、房地產(chǎn)管理的需要（了解）十二、其他方面的需要（熟悉）46第三節(jié)房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要【重點(diǎn)】國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要

□招標(biāo)出讓方式中招標(biāo)底價，投標(biāo)人的投標(biāo)價

□拍賣出讓方式中，出讓人拍賣底價，起叫價；競買人的最高出價

□掛牌出讓方式中，出讓人掛牌底價，起始價；競買人最高報價

□協(xié)議出讓方式中，出讓人協(xié)議出讓的最低價，土地使用者的最高價47第三節(jié)房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要【重點(diǎn)】抵押對房地產(chǎn)估價的需要（7種）

□初次抵押估價

□再次抵押估價

□增加抵押貸款估價

□抵押期間估價

□轉(zhuǎn)抵押估價

□續(xù)貸抵押估價

□處置抵押房地產(chǎn)估價48第三節(jié)房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要【重點(diǎn)】損害賠償?shù)男枰?/p>

□因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失的賠償評估

□在自己的土地上建造建筑物妨礙了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照等造成相鄰房地產(chǎn)價值損失的評估

□因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物傾斜造成鄰近房地產(chǎn)價值損失的評估

□因未能履約使他人工程停緩建，對他人造成的損失的評估

□因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值損失的評估

49第三節(jié)房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要□使他人房地產(chǎn)受到污染，造成他人房地產(chǎn)價值損失的評估

□因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，對房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失的評估

□因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的評估

□因非法批準(zhǔn)征收，使用土地，對當(dāng)事人造成損失的評估

□其他相關(guān)評估50第三節(jié)房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要【重點(diǎn)】其它方面的估價需要（5種）

□建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿