第七組：政府是否應該調控房價

蘭州大學管理學院賈明琪教授房價要不要政府調控

2014MPA指導老師：賈明琪白天翔李昊倫胡晶晶張敏目錄一、調控房價中的經(jīng)濟學原理二、我國房價發(fā)展與現(xiàn)狀三、政府在調控房價中面臨的問題四、各國應對措施五、我們的觀點六、結論

過去一年大家都在談《蝸居》，因為對城市中高房價的寫實，引起極大共鳴。一平米的格子間，每日擠公交，中午一個盒飯，每個月幾千元的房貸，《蝸居》敘述的就是城市里小白領光鮮表面背后所承受的高房價壓迫。

奮斗蝸居

房價為何如此之高？？？一、先來看看房價中有哪些經(jīng)濟學原理吧（一）政府職能房地產(chǎn)市場具有明顯的地域性特點，地方政府特別是城市政府直接掌握著土地資源、決定開發(fā)力度和房屋拆遷規(guī)模，掌握著一定的政策調控手段。對于抑制房價持續(xù)走高、保持房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展責任重大，并可以大有作為。各地切實落實中央政府對房地產(chǎn)市場的一系列宏觀調控措施，必須認真正確履行政府職能。政府是國家行政機關，負有管理經(jīng)濟的職能即組織經(jīng)濟建設，促進社會經(jīng)濟發(fā)展，提高生產(chǎn)力和人民生活水平的職能。有效遏制房價過快增長，必須：

①實施經(jīng)濟調節(jié)。要完善政策，繼續(xù)綜合運用稅收，貨幣，土地等政策，調節(jié)房地產(chǎn)市場的供應關系，增加有效供給，合理引導住房消費。

②實施市場監(jiān)管。依法加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和管理，整頓市場秩序，維護公平競爭，抑制投資性住房消費。

③加強公共服務。加大保障型住房建設力度，增加對中低收入階層保障性住房的供應，改善供給結構遏止房價過快上漲。（二）行政邊界自黨的“十四”大提出建立社會主義市場經(jīng)濟體制以來，我國一直致力于發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟。市場經(jīng)濟的基本特征就是市場在資源配置中起基礎性作用。市場經(jīng)濟倡導自由競爭，避免政府的干預。就房地產(chǎn)市場而言，反對政府干預房價的人認為，我們現(xiàn)在發(fā)展的是市場經(jīng)濟，政府應該尊重市場經(jīng)濟規(guī)律，房價的漲落應該交由市場機制自身調節(jié)，而不應該進行干預，政府的干預就會破壞市場自由競爭的秩序。此話雖沒錯，但如果我國持續(xù)走高的房價真的是因為正常的需求大于供給，那當然要依靠市場自身來調節(jié)。當然，問題在于房價居高不下、普通百姓買不起房的原因是多方面的，若任由市場去自由調節(jié)，無法實現(xiàn)和諧社會建設的目標。（三）看不見的手和看得見的手從市場價值規(guī)律的角度分析任何商品都不能遠離人們的購買力，商品房也是這樣，人們對住房的需求造成了房價的增長。百姓恐懼房價。住房是耐用消費品，一般情況下，一個家庭只要一套?，F(xiàn)在之所以許多家庭擁有多套住房，一是因為恐懼，恐懼房價越來越高，怕兒女買不起?，F(xiàn)在買了，為子孫后代備著.幾代人的房子集中在一個時期購買,房價怎能不高；二是投機，許多人一有錢就購買住房,靠房價上漲獲取豐厚利潤。在所有投機品中，商品房是唯一的人類生活的必需品，所以價格堅挺。要是炒大米，一定還要恐怖。

我們雖然告別了計劃經(jīng)濟，從事社會主義市場經(jīng)濟，但一定要防止對市場的放任，減少和防止那些靠投機行為造成市場經(jīng)濟失控現(xiàn)象的發(fā)生。市場經(jīng)濟就像體育比賽，必須有科學的規(guī)則，有公正的裁判。只有在道德、法律的約束下，經(jīng)濟才能健康發(fā)展。目前我國房產(chǎn)價格飛漲是我們對斯密“看不見的手”的片面認識的結果?！翱床灰姷氖帧辈⒎亲杂煞湃?，斯密在特定的歷史經(jīng)濟和社會條件下提出“看不見的手”，主要是為了解放當時受奴役和壓迫的平民階級，讓道德、法律來確保平民階級進入市場公平競爭的自由?，F(xiàn)在我們是發(fā)揮“看得見的手”的作用的時候了，通過政府的宏觀調控來平抑房產(chǎn)價格。二、我國房價發(fā)展與現(xiàn)狀

近年來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)高速發(fā)展，改革開放以后，進行的城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，從根本上打破了傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場的束縛，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。房地產(chǎn)正成為推動我國經(jīng)濟快速發(fā)展的重要推動力量。

2010年中國房地產(chǎn)政策已由此前的支持轉向抑制投機，遏制房價過快上漲，并且先后采取了土地、金融、稅收等多種調控手段。房價調控的主要目的在于抑制房價過快上漲，穩(wěn)定市場房價。公眾在對房市走勢和房價預期觀望的同時，也對政府的調控行為和調控效果予以觀望。宏觀調控樓市調控當務之急仍是要堅決把調控政策執(zhí)行下去，“減法”和“加法”雙管齊下：一方面，堅決抑制投資投機性需求，遏制部分城市房價過快上漲，且使房價合理回調的風險也在可控之中；另一方面，確保增加商品房、保障房開工及供應的措施能嚴格落實，而保障房的加快推進更有利于彌補商品房開發(fā)可能回落造成的投資及消費拉動的缺口。

三、政府在調控房價中面臨的問題短短十余年，特別是近些年我國土地制度和土地財政制度的變革帶來了巨大的成績，聚集了巨額可支配財力，激發(fā)出潛在的活力，把全國的土地資源盤活了，帶動了區(qū)域內投資增長，進而推動地方經(jīng)濟增長和我國的工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程，間接維護了目前的分稅制財政管理體制。2013年國有土地使用權出讓收入4.13萬億元，全國財政收入12.91萬億元。主要面臨的問題：政府過度依賴土地財政。土地財政雖能短時間帶來可觀的利益，但不利于可持續(xù)發(fā)展。城市規(guī)模的無序擴張和土地資源浪費。地方政府負債居高不下，債務風險不斷攀升。房價調控影響其產(chǎn)業(yè)鏈的健康發(fā)展的問題.難以平衡剛性需求者與投資者對房價的態(tài)度。

房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟關系密切具有很強的聯(lián)系效應

首先，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，可以啟動市場，帶動其他相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠帶動建筑業(yè)、建材、鋼鐵、機械、儀表等50多個物資生產(chǎn)部門的發(fā)展，并且還影響家用電器、家具、金融、園林、運輸、商業(yè)和服務業(yè)的發(fā)展。國外經(jīng)濟學家分析，房地產(chǎn)商品的銷售額每增加1元，就可以帶動其他商品的銷售額相應增加1.34元。

其次，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，有利于解決城市建設資金短缺問題，促進城市建設。城市政府可以通過科學、合理的規(guī)劃，利用房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來加快城市基礎設施和住宅建設，改善城市的投資環(huán)境和生活環(huán)境。第三，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，可以增加就業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)既是資金密集、技術密集的產(chǎn)業(yè)，又是勞動力密集的產(chǎn)業(yè)。其本身就能增加就業(yè)，也能帶動其他相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而增加就業(yè)。正是由于發(fā)展房地產(chǎn)能夠促進國家和地方經(jīng)濟增長，在我國政府管理仍以經(jīng)濟建設為中心、以促進經(jīng)濟增長為重點職能目標前提下，各級政府要推動經(jīng)濟增長，必然要通過其政策引導房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。2013年，全年國內生產(chǎn)總值568845億元，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比上年增長19.8%，占GDP的15.12%。在財政收入結構中，來自房地產(chǎn)鏈條上的稅收占到全部稅收收入的15%，可見土地財政仍是最大支撐。2013年房地產(chǎn)政策大事記

1月11日，全國國土資源工作會議上，國土資源部相關負責人宣布，今年新增建設用地指標原則上不低于去年。2月20日，國務院常務會議出臺樓市調控“新國五條”。重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房，要求各地公布年度房價控制目標。3月5日，十二屆全國人大一次會議提出，今年基本建成470萬套保障性安居房、新開工630萬套，繼續(xù)推進農(nóng)村危房改造。

3月15日，住建部部長姜偉新表示，目前全國已有40個城市完成住房信息聯(lián)網(wǎng)。3月30日～31日，北京、上海、重慶、濟南、大連、合肥等城市均按時發(fā)布了樓市調控地方版細則。5月24日，國務院批轉國家發(fā)改委《2013年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》，要求擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。

7月22日，國土資源部宣布全國農(nóng)村集體土地所有權確權登記發(fā)證工作已基本完成，下一步將著手研究做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的各項準備工作。8月28日，浙江溫州市出臺《農(nóng)村產(chǎn)權交易管理暫行辦法》，宣布包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營權、林地使用權、農(nóng)村房屋所有權、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權均可以交易。

9月25日，國土資源部要求，在穩(wěn)定土地供應的同時，平抑地價信號，供求緊張的城市務必做到年內不再出“地王”。

10月23日，北京發(fā)布“京七條”，首次提出自住改善型商品住房概念。10月29日，在中共中央政治局集體學習會上，習近平總書記強調，加快推進住房保障和供應體系建設，構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。11月15日，十八屆三中全會《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》發(fā)布，針對房地產(chǎn)行業(yè)，重點指出從深化戶籍、土地、金融多要素改革促進房地產(chǎn)長效機制建立健全。11月底，上海、廣州、武漢、廈門、沈陽、長沙、南京等城市相繼推出新一輪調控政策，主要內容均為收緊限購政策及加大土地供應。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展存在的問題

具體表現(xiàn)房價增長過高。經(jīng)濟適用房和廉租房建設嚴重滯后。房地產(chǎn)金融形勢不容樂觀。房地產(chǎn)開發(fā)土地購置呈高速增長。房地產(chǎn)市場發(fā)展不規(guī)范、管理制度不完善。房價收入比過高，導致居民買房困難。2013年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26955元，農(nóng)村居民人均純收入8896元，各地房價依舊高位運行。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈（圖）

專家剛性需求者投資者地產(chǎn)商

四

方

觀

點專家觀點：

加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式，減少GDP對房地產(chǎn)及相關產(chǎn)業(yè)的依賴。剛性需求者觀點

房價過高，保障房建設步伐需加快，政府應積極調控房價。投資者觀點

房價應遵循市場規(guī)律，剛需者可以租住保障房，投資者去買商品房，房價不應打壓。地產(chǎn)商觀點

政府、銀行賺的最多，我們多數(shù)都是舉債經(jīng)營，資金鏈不能斷裂，政府調控要遵循市場規(guī)律，房價不能再跌了。我市房地產(chǎn)調控面臨的問題2013年，蘭州市新建商品房成交總面積達284.57萬平，成交均價為7467元/平，成交新建商品房住宅25360套，成交總金額為212.49億元。2013年全年蘭州公共出讓住宅及商業(yè)用地1.7萬畝。新建商品房供應量將達到1000萬平。蘭州市區(qū)南北群山環(huán)抱，東西黃河川流而過，屬于帶狀的地貌，房地產(chǎn)的建設由于受到地形、交通的限制，能夠利用的土地稀少。有限的城市土地供不應求，城鎮(zhèn)化發(fā)展還沒有達到飽和的狀態(tài)，城市及城市附近土地是極其珍貴的稀缺資源，因此城市土地的稀缺性決定了城市房地產(chǎn)建設用地的緊張。一是地理位置特殊，房地產(chǎn)用地需求較大，土地供應量有限。二是人口密度大，人地矛盾突出，土地利用空間難拓展。

蘭州市人口達到了361.6萬人，每平方公里2241人。特別是城關區(qū)每平方公里達到5760人，而遠郊三縣一區(qū)每平方公里僅為94人。由于人口密度較大，人均土地少，蘭州市用于房地產(chǎn)建設的土地就顯得更加緊張，同時由于蘭州市居民人均收入的不斷增長，市民對于房地產(chǎn)的要求也更加高，但是由于蘭州的特殊地理環(huán)境決定了它拓展的難度，很難在南北環(huán)山地帶進行拓展，向東西方向拓展又面臨著一系列的土地流轉問題。三是房地產(chǎn)土地閑置問題依然存在，行政法規(guī)不健全，人為干預較多。

由于土地的購進和售出之間有著巨大的差價，同時可以通過租賃融資，將儲備土地臨時出租，收取租金。因此出現(xiàn)了一些用地者、開發(fā)商長期囤積、閑置、浪費土地，使得房地產(chǎn)的建設用地更加顯得緊張。土地開發(fā)整理工作進展緩慢，企業(yè)閑置土地資源得不到有效利用。一方面項目建設用地緊張，另一方面停產(chǎn)、半停產(chǎn)、破產(chǎn)國有企業(yè)土地閑置的現(xiàn)象依然比較突出。土地利用規(guī)劃的編制，歷經(jīng)前期準備、調查研究、擬定方案、協(xié)調論證到報批、公布等多項環(huán)節(jié)，耗費了大量的物力、人力、財力，但部分地方仍不可避免地存在規(guī)劃跟著項目跑、規(guī)劃圍著領導意志轉的現(xiàn)象。如為確保一個基礎設施項目或招商引資項目落地，或者“政績工程”、“形象工程”的需要，若所選地塊位置不符合縣鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃，就申請調整規(guī)劃，這是上輪規(guī)劃局部調整比較頻繁的重要原因之一。主要原因在于土地利用規(guī)劃調整缺乏全面、系統(tǒng)的土地利用評價和制度約束，使得土地利用規(guī)劃調整容易受人為因素干擾，隨意性大。建筑垃圾對土地的利用也有很大的影響，建筑垃圾的堆積使得土地的開發(fā)滯后了，對土地開發(fā)的效益產(chǎn)生很大的影響。附加概念和數(shù)據(jù)：

（在社會主義宏觀調控中，土地出讓金具有雙重功能：一是調節(jié)土地的利用，改進和調整產(chǎn)業(yè)結構，包括一二三產(chǎn)業(yè)結構、各業(yè)內部結構等，制約或促進經(jīng)濟發(fā)展；二是土地出讓金的分配，作為調整市場經(jīng)濟關系的經(jīng)濟杠桿，調控在國家、土地所有者和土地使用者之間合理分配土地收益，調節(jié)市場競爭關系等。土地出讓金準確地說，是土地使用權的交易價格；也可簡單地理解為地價，其價格高低取決于土地市場的供求關系。2012年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，比上年增長16.2%

；2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年增長27.9%；2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，比上年增長33.2%；2009年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比上年增長16.1%；2008年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資30580億元，比上年增長20.9%。

四、各國應對措施新加坡：政府來當開發(fā)商統(tǒng)一制定價格政府主導組屋的開發(fā)與建設，由建屋發(fā)展局具體實施。政府嚴格控制土地資源，為組屋建設提供了強有力的土地、資金保障。實行良性循環(huán)的公積金制度和住房公積金保障制度。以家庭收入水平為依據(jù)，實行公有住宅的合理配售政策。出臺法律嚴格限制炒賣組屋，確保組屋政策的順利實施。德國：“社會住房”成房價穩(wěn)定器明確房地產(chǎn)業(yè)的定位。政府通過稅收手段，加大房地產(chǎn)投機炒作的成本，壓縮炒房者“低買高賣”的利潤空間。住房金融制度為穩(wěn)定房價提供了制度保障。由于戰(zhàn)爭對國民經(jīng)濟和住房的嚴重破壞，“二戰(zhàn)”后的一段時間里，德國既是經(jīng)濟困難國家，又是住房十分困難的國家。對購建住房者給予補助。德國政府根據(jù)家庭人口、收入及房租支出情況給予居民以適當補貼，保證每個家庭都能夠有足夠的住房支付能力，86%的德國人可以享有不同額度的購房補貼和租金補貼。賺取房價、房租暴利視為犯罪并予以嚴懲。德國法律規(guī)定，對于房價、房租超高乃至暴利者要承擔刑事責任。英國：5次上調利率為房地產(chǎn)降溫貨幣政策，抑制房屋需求。行政手段，增加住房供應。稅收手段，減輕首次置業(yè)者負擔，抑制投資和投機性住房需求。五、我們的觀點“調”面對高房價，政府也出臺了一系列的調控措施2004年—2005年，房地產(chǎn)價格的過快上漲使輿論壓力越來越大，促使國家下決心對房價開始調控。2005年3月26日，一份名為《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》的文件發(fā)出，業(yè)界稱之“老國八條”。要求各地政府重視房價上漲過快這一現(xiàn)象，如控制措施不力則要追究責任。2005年4月27日，國務院常務會議提出8項措施引導和調控房地產(chǎn)市場，業(yè)界稱之為“新國八條”。內容：與“老國八條”不同的是，“保證中低價位、中小戶型住房的有效供應”被著重提了出來，并指出要“強化規(guī)劃調控，改善商品房結構”，“完善城鎮(zhèn)廉租住房制度”。

進入2006年，調控繼續(xù)細化。2006年5月17日，國務院總理溫家寶主持國務院常務會議，提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的6項措施。國六條，5月29日，“九部委37號文”出臺，對“國六條”進一步細化。內容延續(xù)了“新國八條”加強中小戶型供應和廉租房建設的思路，首次提出“90/70”政策