無(wú)錫蠡湖項(xiàng)目市場(chǎng)研究

無(wú)錫蠡湖項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(上海)有限公司2008.03酒店式公寓篇商業(yè)篇寫字樓篇總目錄第一部分寫字樓篇宏觀市場(chǎng)分析1無(wú)錫GDP近年來(lái)保持平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，年均增速都在15％以上，其GDP總量在長(zhǎng)三角城市中處于中等水平宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境——GDP無(wú)錫歷年GDP及年增長(zhǎng)率長(zhǎng)三角城市GDP橫向比較(2007)數(shù)據(jù)來(lái)源：無(wú)錫歷年統(tǒng)計(jì)年鑒以及各地2007年統(tǒng)計(jì)公報(bào)。單位：億元無(wú)錫第三產(chǎn)業(yè)比重近年來(lái)有所上升，但增長(zhǎng)較為緩慢，而且第三產(chǎn)業(yè)增加值絕對(duì)數(shù)要低于上海、蘇州、杭州等城市數(shù)據(jù)來(lái)源：無(wú)錫歷年統(tǒng)計(jì)年鑒以及各地2007年統(tǒng)計(jì)公報(bào)。無(wú)錫歷年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)長(zhǎng)三角城市三產(chǎn)發(fā)展水平橫向比較（2007）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境——第三產(chǎn)業(yè)無(wú)錫歷年房地產(chǎn)投資完成額2001年-2005年，無(wú)錫房地產(chǎn)投資經(jīng)歷了一個(gè)逐步增速轉(zhuǎn)而放緩的周期；從2006年開始，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)重現(xiàn)加速過程宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境——房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來(lái)源：無(wú)錫歷年統(tǒng)計(jì)年鑒。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境——外商投資近幾年，無(wú)錫的外商投資發(fā)展較為平緩，每年的實(shí)際使用外資額基本保持在25-33億美元，變化幅度較小無(wú)錫歷年合同外資額無(wú)錫歷年實(shí)際使用外資額數(shù)據(jù)來(lái)源：無(wú)錫歷年統(tǒng)計(jì)年鑒。2007年無(wú)錫對(duì)主要國(guó)家和地區(qū)的進(jìn)出口情況無(wú)錫歷年進(jìn)出口情況最近三年，無(wú)錫進(jìn)出口增長(zhǎng)有所放緩，年增長(zhǎng)速度基本保持在33%左右；從進(jìn)出口總額來(lái)看，歐美、日韓是無(wú)錫主要的對(duì)外貿(mào)易國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境——進(jìn)出口數(shù)據(jù)來(lái)源：無(wú)錫歷年統(tǒng)計(jì)年鑒。宏觀消費(fèi)市場(chǎng)2007年無(wú)錫市社會(huì)消費(fèi)品零售總額單位：億元數(shù)據(jù)來(lái)源：無(wú)錫市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)、無(wú)錫市統(tǒng)計(jì)公報(bào)2007年無(wú)錫市社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破1134.75億元，同比增長(zhǎng)17.5％。無(wú)錫消費(fèi)市場(chǎng)的繁榮顯示出該城市消費(fèi)者強(qiáng)勁的消費(fèi)實(shí)力，并呈現(xiàn)繼續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，為商業(yè)的發(fā)展奠定宏觀基礎(chǔ)。年度社會(huì)消費(fèi)品零售總額1134.75其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售總額1007.84餐飲業(yè)零售總額108.42其他零售總額18.49產(chǎn)業(yè)分析2加快發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)做大做強(qiáng)電子信息、新材料、機(jī)械裝備、汽車及零部件、高檔紡織五大支柱產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展環(huán)保、新能源、生物醫(yī)藥三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)制造業(yè)的優(yōu)化升級(jí)，推進(jìn)國(guó)際先進(jìn)制造技術(shù)中心的形成，構(gòu)建國(guó)際先進(jìn)制造技術(shù)中心優(yōu)先發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)

構(gòu)建區(qū)域性商貿(mào)物流中心、區(qū)域性創(chuàng)意設(shè)計(jì)中心、區(qū)域性職業(yè)教育中心和區(qū)域性旅游度假中心，并大力發(fā)展信息服務(wù)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)、動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)兩大產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)無(wú)錫產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)IIIIII2007年1.458.540.12006年2.257.640.22005年2.857.539.72004年2.061.236.82003年2.860.336.9無(wú)錫產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展無(wú)錫市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃數(shù)據(jù)來(lái)源：無(wú)錫市統(tǒng)計(jì)局和無(wú)錫市規(guī)劃局。無(wú)錫以電子信息、新材料、機(jī)械裝備、汽車及零部件、高檔紡織為主的制造業(yè)基礎(chǔ)雄厚，目前正在向創(chuàng)造型產(chǎn)業(yè)和服務(wù)型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變無(wú)錫市產(chǎn)業(yè)布局★蠡園區(qū)域★無(wú)錫工業(yè)布局調(diào)整規(guī)劃無(wú)錫城市發(fā)展戰(zhàn)略——“城市南進(jìn)，產(chǎn)業(yè)北移”，“工業(yè)出城入園”工業(yè)園區(qū)規(guī)劃原則——“區(qū)域集中、產(chǎn)業(yè)集聚、開發(fā)集約”無(wú)錫工業(yè)空間格局——“四園八區(qū)”，即新區(qū)、錫山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和濱湖開發(fā)區(qū)四大省級(jí)以上開發(fā)區(qū)，和安鎮(zhèn)-羊尖、胡埭-陽(yáng)山、碩放-鴻山、山北等八大工業(yè)集中區(qū)工業(yè)服務(wù)業(yè)總體產(chǎn)業(yè)布局：重化工業(yè)沿江發(fā)展，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)向沿路高新技術(shù)園區(qū)集中，創(chuàng)意、旅游、商務(wù)、科研等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)向沿湖功能區(qū)集中現(xiàn)代物流業(yè)——主要集中在江陰港區(qū)、下甸橋港區(qū)、碩放、藕塘、錫東等物流集聚區(qū)信息服務(wù)業(yè)——主要發(fā)展軟件業(yè)和影視動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)等金融服務(wù)業(yè)——吸引各類中外金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)來(lái)錫設(shè)立總部或分支機(jī)構(gòu)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)——以蠡園國(guó)家工業(yè)設(shè)計(jì)園、太湖國(guó)際科技園等為載體，大力發(fā)展設(shè)計(jì)研發(fā)業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)源：無(wú)錫市規(guī)劃局。市中心新區(qū)太湖廣場(chǎng)蠡園

重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)市中心重點(diǎn)發(fā)展以旅游、商貿(mào)、金融、會(huì)展、信息咨詢?yōu)橹鞯牡谌a(chǎn)業(yè)，以及房地產(chǎn)、建筑、電子、紡織等產(chǎn)業(yè)。新區(qū)重點(diǎn)發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)、IC產(chǎn)業(yè)、光伏產(chǎn)業(yè)、汽車零部件產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥等為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，紡織、化工、機(jī)械等產(chǎn)業(yè)以及物流等生產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)。蠡園開發(fā)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)設(shè)計(jì)、電子信息、精密制造等產(chǎn)業(yè)；近年來(lái)，政府大力扶持工業(yè)設(shè)計(jì)和集成電路等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快了高新科技產(chǎn)業(yè)孵化基地的建設(shè)。太湖廣場(chǎng)太湖廣場(chǎng)定位為無(wú)錫“城市客廳”，規(guī)劃將發(fā)展成為以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的城市新CBD。無(wú)錫市分區(qū)產(chǎn)業(yè)定位數(shù)據(jù)來(lái)源：無(wú)錫市規(guī)劃局。無(wú)錫市區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃蠡園開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析集芯片設(shè)計(jì)、制造、封裝、測(cè)試為一體的微電子產(chǎn)業(yè)鏈新一代家用電器、高效節(jié)能燈及燈具、通訊設(shè)備、電子計(jì)算機(jī)、電子元器件、半導(dǎo)體器件等蠡園經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東至蠡溪路、北至梁溪河、南至太湖大道、西至梁湖路，區(qū)域面積約2.5平方公里核心產(chǎn)業(yè)基地為國(guó)家工業(yè)設(shè)計(jì)園以地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)也形成一定集聚規(guī)模其它重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)還包括——電子信息產(chǎn)業(yè)以及精密機(jī)械產(chǎn)業(yè)工業(yè)設(shè)計(jì)園主要設(shè)計(jì)范圍精密機(jī)械產(chǎn)業(yè)電子信息產(chǎn)業(yè)精密機(jī)械基礎(chǔ)件、精密模具、精密儀器設(shè)備、精密機(jī)床、精密醫(yī)療設(shè)備等還有，高效電機(jī)、汽車零配件以及大型成套專用設(shè)備等數(shù)據(jù)來(lái)源：DTZ寫字樓部和無(wú)錫市規(guī)劃局。產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)裝飾設(shè)計(jì)平面設(shè)計(jì)IC設(shè)計(jì)模具設(shè)計(jì)精密零件設(shè)計(jì)汽車及工裝設(shè)計(jì)工業(yè)計(jì)算機(jī)應(yīng)用設(shè)計(jì)無(wú)錫產(chǎn)業(yè)分析小結(jié)無(wú)錫市整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀無(wú)錫經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，以電子信息、新材料、機(jī)械裝備、汽車及零部件、高檔紡織為主導(dǎo)的制造業(yè)基礎(chǔ)雄厚目前無(wú)錫正在向創(chuàng)造型產(chǎn)業(yè)和服務(wù)型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，但第三產(chǎn)業(yè)整體增長(zhǎng)緩慢，經(jīng)濟(jì)仍然以工業(yè)為主導(dǎo)無(wú)錫市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃按照無(wú)錫產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，重化工業(yè)沿江發(fā)展，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)向高新技術(shù)園區(qū)集中包括蠡園區(qū)域在內(nèi)的沿湖區(qū)域，規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展創(chuàng)意設(shè)計(jì)、旅游、商務(wù)、科研等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)蠡園區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)前景本項(xiàng)目所在的蠡園區(qū)域，目前已集聚形成了工業(yè)設(shè)計(jì)、建設(shè)服務(wù)業(yè)、電子信息、精密機(jī)械以及商貿(mào)物流等五大行業(yè)未來(lái)蠡園區(qū)域，將逐漸發(fā)展起上述五大行業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)支撐的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，但其發(fā)展速度將受到來(lái)自市中心以及太湖廣場(chǎng)區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)性限制寫字樓市場(chǎng)分析3無(wú)錫寫字樓市場(chǎng)分析——供需狀況無(wú)錫寫字樓市場(chǎng)歷年新增供應(yīng)量相對(duì)不大，歷史供應(yīng)量增長(zhǎng)緩慢到2007年，寫字樓供應(yīng)量?jī)H約36萬(wàn)平方米近年來(lái)，隨著無(wú)錫宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，寫字樓年增去化量有不斷攀升的趨勢(shì)2007年的去化量約為10萬(wàn)平方米目前無(wú)錫寫字樓市場(chǎng)整體平均入駐率約為89%但隨著未來(lái)眾多大體量、綜合型項(xiàng)目的相繼供應(yīng)，預(yù)計(jì)入駐率將有所下降歷年累計(jì)供應(yīng)量及入駐率新增供應(yīng)量及去化量注：數(shù)據(jù)來(lái)源-DTZ寫字樓部；統(tǒng)計(jì)未包括較低品質(zhì)的商住樓以及自用項(xiàng)目；供應(yīng)時(shí)間以項(xiàng)目的竣工交付時(shí)間為準(zhǔn)。市中心新區(qū)太湖廣場(chǎng)蠡園無(wú)錫寫字樓市場(chǎng)分析——區(qū)域分布無(wú)錫寫字樓主要分布在市中心、太湖廣場(chǎng)、新區(qū)以及蠡園區(qū)域等四大板塊市中心板塊屬于無(wú)錫商業(yè)、商務(wù)、金融、文化中心，寫字樓最為集中，租金/售價(jià)較高新區(qū)寫字樓品質(zhì)不高，數(shù)量較少，寫字樓發(fā)展與區(qū)域高新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)眾多，租金/售價(jià)相對(duì)較低蠡園區(qū)域主要依托工業(yè)設(shè)計(jì)園，寫字樓市場(chǎng)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)密切關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)、設(shè)計(jì)類、制造類以及商貿(mào)類企業(yè)為主流，租金/售價(jià)水平一般太湖廣場(chǎng)板塊是未來(lái)的城市新中心，現(xiàn)有寫字樓數(shù)量很少，但是無(wú)錫未來(lái)高品質(zhì)寫字樓重要集中供應(yīng)區(qū)域無(wú)錫寫字樓市場(chǎng)分析——區(qū)域分布無(wú)錫寫字樓的區(qū)域分布租金：1.0-3.0元/天/平方米入駐率：90%租金：1.0-1.7元/天/平方米入駐率：85%租金：1.0-1.6元/天/平方米入駐率：92%租金：1.6-3.0元/天/平方米入駐率：80%無(wú)錫寫字樓市場(chǎng)分析——市中心板塊分布：寫字樓主要分布在人民中路、解放西路和解放東路圍成的三角區(qū)域；品質(zhì)：大多數(shù)寫字樓建成時(shí)間較早，寫字樓品質(zhì)普遍不高；但新建成項(xiàng)目品質(zhì)提升幅度較大，如摩天360、財(cái)富大廈、金陵大飯店項(xiàng)目；未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目將以高品質(zhì)綜合性項(xiàng)目為主；空置率：市中心寫字樓的入駐情況較好，平均空置率約為10%；租金：市中心寫字樓的租金水平相對(duì)較高，金陵大飯店的租金報(bào)價(jià)可達(dá)3.0元/平方米/天，其它項(xiàng)目在1.0-2.2元/平方米/天1.金陵大飯店2.佳福大廈3.摩天3604.華光大廈5.天安大廈6.東方廣場(chǎng)A座7.東方廣場(chǎng)B座8.財(cái)富大廈9.金鼎大廈10.優(yōu)族聯(lián)盟11.泰翔大廈12.華宇大廈13.站前商貿(mào)區(qū)14.長(zhǎng)慶大廈15.時(shí)代中心大廈注：統(tǒng)計(jì)未包括品質(zhì)較低的商住樓和自用樓；數(shù)據(jù)來(lái)源-DTZ寫字樓部。142465378131211151262725.百腦匯科技大廈26.紅豆國(guó)際廣場(chǎng)27.保利達(dá)廣場(chǎng)28.恒隆廣場(chǎng)29.崇安寺二期30.蘇寧人民路地塊30282529910未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目已交付項(xiàng)目市中心寫字樓案例——摩天360位置： 崇安區(qū)人民中路123號(hào)發(fā)展商： 無(wú)錫三陽(yáng)銀輝房地產(chǎn)開發(fā)公司業(yè)態(tài)組合：商業(yè)，酒店式公寓、辦公樓占地面積：4400平方米規(guī)模：辦公建筑面積約4萬(wàn)平方米建筑層數(shù)：50竣工日期：2005年市中心寫字樓案例——東方廣場(chǎng)位置： 崇安區(qū)中山路人民路發(fā)展商：無(wú)錫商業(yè)大廈集團(tuán)有限公司物業(yè)管理：上海陸家嘴物業(yè)管理公司規(guī)模： 總建筑面積45130平方米；辦公建筑面積21138平方米建筑層數(shù)：29竣工日期：1996年，2004年重新裝修市中心寫字樓案例——財(cái)富大廈位置： 崇安區(qū)人民中路220號(hào)投資商：香港華人國(guó)際投資集團(tuán)發(fā)展商：溫州華晨投資有限公司規(guī)模： 約3萬(wàn)平方米建筑層數(shù)：24竣工日期：2007年面積分割——A

84.93平方米B

83.99平方米C

98.65平方米D

194.68平方米E

161.85平方米F223.72平方米無(wú)錫寫字樓市場(chǎng)分析——新區(qū)板塊分布：新區(qū)現(xiàn)有寫字樓數(shù)量較少，主要分布在長(zhǎng)江路沿線；品質(zhì)：除了百仕達(dá)大廈品質(zhì)相對(duì)較高外，其它寫字樓品質(zhì)都很低；空置率：新區(qū)政府招商力度較大，同時(shí)區(qū)域內(nèi)寫字樓總量不大，目前平均空置率較低，約為8%；租金：租金水平較低，除百仕達(dá)大廈的租金報(bào)價(jià)可達(dá)1.6元/平方米/天之外，其它項(xiàng)目的租金報(bào)價(jià)都在1.0元/平方米/天1234651.軟件園2.科技創(chuàng)業(yè)園3.東方銀座4.百仕達(dá)大廈5.金源大廈

6.創(chuàng)源大廈已交付項(xiàng)目未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目數(shù)據(jù)來(lái)源：DTZ寫字樓部。新區(qū)寫字樓案例——百仕達(dá)大廈位置： 新區(qū)長(zhǎng)江北路6號(hào)發(fā)展商：無(wú)錫百仕達(dá)投資有限公司規(guī)模： 總建筑面積約2.5萬(wàn)平方米辦公建筑面積約1.5萬(wàn)平方米建筑層數(shù)：13竣工日期：2005年無(wú)錫寫字樓市場(chǎng)分析——蠡園板塊分布：寫字樓主要分布在太湖大道沿線以北；品質(zhì)：新竣工項(xiàng)目以及在建項(xiàng)目，相比無(wú)錫寫字樓整體水平，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)普遍提升，如華仁逸景大廈、工業(yè)設(shè)計(jì)大廈、潤(rùn)華國(guó)際大廈等；空置率：該區(qū)域?qū)懽謽强蛻羧腭v表現(xiàn)一般，平均空置率約為15%；租金：華仁逸景大廈的租金報(bào)價(jià)可達(dá)1.7元/平方米/天，其它現(xiàn)有項(xiàng)目的租金報(bào)價(jià)水平在1.0-1.5元/平方米/天1.發(fā)展大廈2.西BD聯(lián)創(chuàng)大廈3.工業(yè)設(shè)計(jì)園一期孵化大廈4.華仁逸景大廈5.創(chuàng)意園一期

6.時(shí)代杰都

7.潤(rùn)華國(guó)際大廈8.工業(yè)設(shè)計(jì)大廈9.佳城國(guó)際大廈10.綠苑大廈11.生產(chǎn)研發(fā)綜合樓12.蠡湖科技研發(fā)樓13.創(chuàng)意大廈14華邸國(guó)際大廈15.萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已交付項(xiàng)目未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目123456789101415★★本項(xiàng)目數(shù)據(jù)來(lái)源：DTZ寫字樓部。111213蠡園區(qū)域?qū)懽謽前咐鰾D聯(lián)創(chuàng)大廈位置：濱湖區(qū)蠡園開發(fā)區(qū)隱秀路發(fā)展商：無(wú)錫市政設(shè)計(jì)研究院規(guī)模：總建筑面積約4.2萬(wàn)平方米電梯系統(tǒng)：三菱LEHY電梯，速度2.5米/秒空調(diào)系統(tǒng)：日本大金VRVⅢ，獨(dú)立新風(fēng)系統(tǒng)竣工日期：2007年底代表客戶——無(wú)錫百泰建筑設(shè)計(jì)有限公司無(wú)錫業(yè)鼎制冷設(shè)備有限公司無(wú)錫中環(huán)國(guó)際建設(shè)設(shè)計(jì)有限公司無(wú)錫埃菲爾廣告設(shè)計(jì)有限公司無(wú)錫威盛文化傳播有限公司無(wú)錫眾合建筑設(shè)計(jì)有限公司無(wú)錫民源裝飾工程有限公司江蘇地基工程有限公司無(wú)錫怡信天成投資顧問蠡園區(qū)域?qū)懽謽前咐A仁逸景大廈位置：濱湖區(qū)太湖大道、明園西路交匯處發(fā)展商：華仁集團(tuán)江蘇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：8,302平方米規(guī)模：總建筑面積約3.3萬(wàn)平方米標(biāo)準(zhǔn)層面積：1350平方米層高：3.8米電梯系統(tǒng)：5部OTIS電梯空調(diào)系統(tǒng)：VRV無(wú)錫寫字樓市場(chǎng)分析——太湖廣場(chǎng)板塊分布：寫字樓主要分布在太湖廣場(chǎng)周邊；品質(zhì)：現(xiàn)有寫字樓數(shù)量很少；未來(lái)供應(yīng)量大，包括世貿(mào)中心、茂業(yè)城以及九龍倉(cāng)項(xiàng)目空置率：現(xiàn)有寫字樓的空置率約為20%；租金：數(shù)碼大廈租金報(bào)價(jià)可達(dá)1.5元/天/平方米，凱燕環(huán)球中心的租金報(bào)價(jià)可達(dá)3.0元/天/平方米1.數(shù)碼大廈2.凱燕環(huán)球中心

3.燕莎商務(wù)中心4.世貿(mào)中心5.茂業(yè)城6.九龍倉(cāng)項(xiàng)目7.君來(lái)廣場(chǎng)已交付項(xiàng)目未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目數(shù)據(jù)來(lái)源：DTZ寫字樓部。1264573主要在售及即將開盤項(xiàng)目情況西BD聯(lián)創(chuàng)大廈（2006年7月）銷售報(bào)價(jià)7200元/平方米華仁逸景國(guó)際大廈（2006年7月）銷售報(bào)價(jià)10,000元/平方米華邸國(guó)際大廈（2006年9月）銷售報(bào)價(jià)11,000元/平方米紅豆國(guó)際廣場(chǎng)(尚未開盤)預(yù)計(jì)報(bào)價(jià)20,000元/平方米潤(rùn)華國(guó)際大廈（2007年7月）銷售報(bào)價(jià)12,000元/平方米天誠(chéng)大廈（2006年12月）銷售報(bào)價(jià)12,800元/平方米注：相關(guān)數(shù)據(jù)截至2008年3月。百腦匯科技廣場(chǎng)(尚未開盤)佳城國(guó)際中心(尚未開盤)工業(yè)設(shè)計(jì)大廈(尚未開盤)預(yù)計(jì)報(bào)價(jià)10,000元/平方米目前的銷售項(xiàng)目主要集中在市中心和蠡園板塊紅豆國(guó)際廣場(chǎng)預(yù)計(jì)2008年5月開盤，預(yù)計(jì)報(bào)價(jià)可達(dá)20,000元/平方米目前蠡園板塊的項(xiàng)目售價(jià)較難突破12,000元/平方米的瓶頸報(bào)價(jià)12,000元/平方米的潤(rùn)華國(guó)際大廈去化情況明顯緩慢創(chuàng)源大廈(2007年10月)銷售報(bào)價(jià)7,000元/平方米END主要銷售項(xiàng)目項(xiàng)目狀態(tài)辦公部分總體量去化率目前可售辦公面積華仁逸景大廈尾盤銷售約22,000平方米約90%約2,200平方米西BD聯(lián)創(chuàng)大廈尾盤銷售約36,000平方米約93%約2,520平方米華邸國(guó)際大廈銷售中約26,000平方米約90%約2,600平方米天誠(chéng)大廈銷售中約22,000平方米約50%約11,000平方米創(chuàng)源大廈銷售中約20,000平方米約10%約18,000平方米潤(rùn)華國(guó)際大廈銷售中約30,000平方米約20%約24,000平方米紅豆國(guó)際廣場(chǎng)即將開盤約30,000平方米-約30,000平方米百腦匯科技大廈即將開盤約17,000平方米-約17,000平方米工業(yè)設(shè)計(jì)大廈即將開盤約55,000平方米-約55,000平方米佳城國(guó)際中心即將開盤約30,000平方米-約30,000平方米在售或即將開盤銷售項(xiàng)目——注：數(shù)據(jù)截至2008年3月，數(shù)據(jù)來(lái)源為項(xiàng)目組調(diào)研后結(jié)合經(jīng)驗(yàn)作出的綜合估計(jì)。主要在售及即將開盤項(xiàng)目情況在售項(xiàng)目戶型分布（按數(shù)量）數(shù)據(jù)來(lái)源：DTZ寫字樓部。在售項(xiàng)目戶型分布（按面積）戶型分割特征目前無(wú)錫寫字樓市場(chǎng)上，300平方米以下戶型的供應(yīng)面積占到了90%以上，分割原則以銷售靈活性為主小面積寫字樓供應(yīng)中，以100-200平方米的戶型分割為主300平方米以上的大面積多為整層供應(yīng)，300-500平方米面積供應(yīng)量相對(duì)較少主要銷售項(xiàng)目情況寫字樓購(gòu)買目的（無(wú)錫市）數(shù)據(jù)來(lái)源：DTZ寫字樓部。寫字樓購(gòu)買目的分析購(gòu)買目的目前無(wú)錫寫字樓銷售市場(chǎng)中，以投資為目的的購(gòu)買占到了約60%的比例項(xiàng)目組調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)，近幾年以滿足自用需求為目的的購(gòu)買有上升趨勢(shì)與市中心相比，蠡園開發(fā)區(qū)內(nèi)的寫字樓購(gòu)買則主要是出于自用需求，占到了約70%的比例而且，為滿足自用需求而購(gòu)買蠡園區(qū)域?qū)懽謽堑钠髽I(yè)主要是無(wú)錫本地企業(yè)寫字樓購(gòu)買目的（蠡園開發(fā)區(qū)）項(xiàng)目案例——潤(rùn)華國(guó)際大廈潤(rùn)華國(guó)際大廈平面圖項(xiàng)目位置：青祁路與太湖大道交叉口北側(cè)開發(fā)商：潤(rùn)地利集團(tuán)占地面積：約1.5萬(wàn)平方米總建筑面積：約14.9萬(wàn)平方米業(yè)態(tài)組合：1-6層商業(yè)，A座7-30層五星級(jí)酒店，A座31-54層酒店式公寓，B座8-45層寫字樓本項(xiàng)目開盤時(shí)間為2007年7月，目前銷售報(bào)價(jià)為12,000元/平方米項(xiàng)目銷售人員對(duì)外宣稱寫字樓部分8-31層已售完，但我司根據(jù)無(wú)錫市場(chǎng)的數(shù)據(jù)積累，估計(jì)該項(xiàng)目截至2008年2月的實(shí)際去化率約為20%，銷售情況很不理想原因一方面在于本項(xiàng)目售價(jià)較高，再者辦公標(biāo)準(zhǔn)層平面不合理、平面利用效率較低等產(chǎn)品品質(zhì)方面的因素也影響較大項(xiàng)目案例——佳城國(guó)際中心項(xiàng)目位置：太湖大道/鴻橋路東北開發(fā)商：無(wú)錫華銳置業(yè)有限公司占地面積：約1萬(wàn)平方米總建筑面積：約6.3萬(wàn)平方米（其中辦公部分約3萬(wàn)平方米）業(yè)態(tài)組合：寫字樓、酒店式公寓建筑層數(shù)：寫字樓26層層高：3.6米標(biāo)準(zhǔn)層面積：約1160平方米竣工時(shí)間：預(yù)計(jì)2009年開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)2008年5月數(shù)據(jù)來(lái)源：DTZ寫字樓部。項(xiàng)目案例——工業(yè)設(shè)計(jì)大廈項(xiàng)目位置：太湖大道/鴻橋路西北開發(fā)商：無(wú)錫江南工業(yè)設(shè)計(jì)園發(fā)展有限公司總建筑面積：約6萬(wàn)平方米建筑層數(shù)：27層標(biāo)準(zhǔn)層面積：約2400平方米竣工時(shí)間：預(yù)計(jì)2009年開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)2008年4月數(shù)據(jù)來(lái)源：DTZ寫字樓部。項(xiàng)目案例——紅豆國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目位置：北大街與解放路交匯開發(fā)商：無(wú)錫紅豆置業(yè)有限公司建筑設(shè)計(jì)：現(xiàn)代設(shè)計(jì)集團(tuán)-華東建筑設(shè)計(jì)研究有限公司開發(fā)顧問：第一太平戴維斯占地面積：約1.17萬(wàn)平方米總建筑面積：13.7萬(wàn)平方米（辦公部分約2.5萬(wàn)平方米）

業(yè)態(tài)組合：酒店式公寓（24層-38層、40層-45層）、辦公樓（8層-22層）、商業(yè)（地下1層-7層）建筑層數(shù)：48層建筑高度：248米銷售報(bào)價(jià)：20,000元/平方米開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)2008年5月數(shù)據(jù)來(lái)源：DTZ寫字樓部。項(xiàng)目案例——華邸國(guó)際大廈華邸國(guó)際大廈平面圖項(xiàng)目位置：梁清路孫蔣路交匯處開發(fā)商：無(wú)錫文博置業(yè)有限公司占地面積：9,042平方米總建筑面積：43,810平方米，辦公部分約26,000平方米開盤時(shí)間：2007年9月業(yè)態(tài)組合：1-3層為商業(yè)配套，4-28層為寫字樓建筑特色：每三層配有空中花園項(xiàng)目案例——天誠(chéng)大廈戶型圖項(xiàng)目位置：清揚(yáng)路26號(hào)開發(fā)商：無(wú)錫市天誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積：約2.6萬(wàn)平方米，辦公部分約2.2萬(wàn)平方米項(xiàng)目類型：公寓式寫字樓竣工日期：預(yù)計(jì)2008年項(xiàng)目案例——百腦匯科技大廈項(xiàng)目位置：人民西路與五愛路交匯處開發(fā)商：百腦匯電子技術(shù)（無(wú)錫）有限公司總建筑面積：約5.4萬(wàn)平方米，辦公部分約1.7萬(wàn)平方米業(yè)態(tài)組合：商業(yè)、寫字樓竣工日期：預(yù)計(jì)2009年項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目案例——?jiǎng)?chuàng)源大廈創(chuàng)源大廈平面圖項(xiàng)目位置：新區(qū)長(zhǎng)江路黃山路交匯處開發(fā)商：無(wú)錫中正房地產(chǎn)有限公司占地面積：7549平方米總建筑面積：約2.5萬(wàn)平方米，辦公部分約2萬(wàn)平方米創(chuàng)源大廈未來(lái)主要供應(yīng)項(xiàng)目分布圖1紅豆國(guó)際廣場(chǎng)2崇安寺二期3恒隆廣場(chǎng)4保利達(dá)廣場(chǎng)5蘇寧人民路地塊6君來(lái)廣場(chǎng)7世貿(mào)中心8茂業(yè)城9九龍倉(cāng)項(xiàng)目10燕莎商務(wù)中心未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈，市中心和太湖廣場(chǎng)區(qū)域?qū)⒂斜姸喔咂焚|(zhì)、綜合性項(xiàng)目供應(yīng)；蠡園區(qū)域的未來(lái)供應(yīng)量也較大未來(lái)供應(yīng)情況11創(chuàng)意大廈12佳城國(guó)際中心13工業(yè)設(shè)計(jì)大廈14潤(rùn)華環(huán)球大廈15萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)16華邸國(guó)際大廈17生產(chǎn)研發(fā)綜合樓18蠡湖科技研發(fā)樓19綠苑大廈崇安寺二期紅豆國(guó)際廣場(chǎng)恒隆廣場(chǎng)世貿(mào)中心茂業(yè)城潤(rùn)華國(guó)際大廈燕莎商務(wù)中心1238741215萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)10保利達(dá)廣場(chǎng)1314★5蘇寧人民路地塊本案工業(yè)設(shè)計(jì)大廈佳城國(guó)際中心6君來(lái)廣場(chǎng)11創(chuàng)意大廈19綠苑大廈16華邸國(guó)際大廈1718生產(chǎn)研發(fā)綜合樓蠡湖科技研發(fā)樓未來(lái)供應(yīng)情況——崇安寺二期5號(hào)地塊1號(hào)地塊占地面積：約3,800平方米容積率：＜12.5建筑規(guī)模：預(yù)計(jì)總建筑面積約4.8萬(wàn)平方米業(yè)態(tài)組合：商業(yè)、酒店、寫字樓竣工日期：預(yù)計(jì)2011年以后占地面積：約1.05萬(wàn)平方米業(yè)態(tài)組合：商場(chǎng)、寫字樓、酒店、酒店式公寓地上建筑面積：約14萬(wàn)平方米建筑高度：總高度258米左右竣工日期：預(yù)計(jì)2011年以后項(xiàng)目現(xiàn)狀物業(yè)位置：人民路和中山路交叉口占地面積：約3.7萬(wàn)平方米建筑規(guī)模：總建筑面積約25.5萬(wàn)平方米，地上約24.3萬(wàn)平方米辦公規(guī)模：約11萬(wàn)平方米建筑形式：兩棟220米、230米的高層建筑項(xiàng)目進(jìn)度：拆遷中竣工日期：預(yù)計(jì)2011年以后未來(lái)供應(yīng)情況——恒隆廣場(chǎng)項(xiàng)目現(xiàn)狀未來(lái)供應(yīng)情況——保利達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目現(xiàn)狀物業(yè)位置：工運(yùn)路解放北路交匯處占地面積：約5.4萬(wàn)平方米建筑規(guī)模：總建筑面積約43.8萬(wàn)平方米，地上約32.2萬(wàn)平方米辦公規(guī)模：待定建筑形式：酒店、寫字樓、住宅項(xiàng)目進(jìn)度：凈地，未動(dòng)工竣工日期：預(yù)計(jì)2011年以后未來(lái)供應(yīng)情況——蘇寧人民路項(xiàng)目項(xiàng)目現(xiàn)狀地理位置：人民路新生路西南角占地面積：約2.3萬(wàn)平方米項(xiàng)目總規(guī)模：約20萬(wàn)平方米辦公規(guī)模：待定業(yè)態(tài)組合：酒店式公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店項(xiàng)目進(jìn)度：拆遷中竣工日期：預(yù)計(jì)2011年以后地理位置：清揚(yáng)路（文化路至革命陳列館路段）開發(fā)商：茂業(yè)國(guó)際控股有限公司辦公樓規(guī)模：約7萬(wàn)平方米項(xiàng)目進(jìn)度：地基施工竣工日期：預(yù)計(jì)2010年未來(lái)供應(yīng)情況——茂業(yè)城項(xiàng)目現(xiàn)狀地理位置：位于太湖大道、清揚(yáng)路交叉口東南角

開發(fā)商：無(wú)錫世界貿(mào)易中心有限公司占地面積：約5.5萬(wàn)平方米項(xiàng)目規(guī)模：31.5萬(wàn)平方米，地上約24.9萬(wàn)平方米辦公規(guī)模：約6.4萬(wàn)平方米項(xiàng)目進(jìn)度：地基施工竣工日期：預(yù)計(jì)2010年未來(lái)供應(yīng)情況——世界貿(mào)易中心項(xiàng)目現(xiàn)狀地理位置：陳列館路南側(cè)、清揚(yáng)路西側(cè)、文化路北側(cè)開發(fā)商：九龍倉(cāng)集團(tuán)業(yè)態(tài)組合：寫字樓、酒店、商業(yè)、住宅辦公規(guī)模：一期約4.7萬(wàn)平方米項(xiàng)目進(jìn)度：地基施工竣工日期：預(yù)計(jì)2010年未來(lái)供應(yīng)情況——九龍倉(cāng)一期項(xiàng)目現(xiàn)狀未來(lái)供應(yīng)情況——君來(lái)廣場(chǎng)地理位置：永和路清揚(yáng)路交匯處無(wú)錫市人民大會(huì)堂旁

項(xiàng)目總規(guī)模：約11萬(wàn)平方米辦公規(guī)模：待定業(yè)態(tài)組合：寫字樓、酒店項(xiàng)目進(jìn)度：凈地，未動(dòng)工竣工日期：預(yù)計(jì)2011年以后物業(yè)位置：梁青路、青祁路交匯處占地面積：約18萬(wàn)平方米建筑規(guī)模：總建筑面積約72萬(wàn)平方米業(yè)態(tài)組合：23萬(wàn)平方米購(gòu)物中心，3.6萬(wàn)平方米五星級(jí)萬(wàn)達(dá)酒店，2.8萬(wàn)平方米寫字樓，25萬(wàn)平方米住宅，兩棟高層酒店式公寓項(xiàng)目進(jìn)度：拆遷中竣工日期：預(yù)計(jì)2011年以后未來(lái)供應(yīng)情況——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目現(xiàn)狀地理位置：西臨凱賓斯基大飯店，北臨永樂路，南為永和路項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積約15萬(wàn)平方米辦公規(guī)模：待定業(yè)態(tài)組合：寫字樓、公寓、商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度：凈地，未動(dòng)工竣工日期：預(yù)計(jì)2011年以后未來(lái)供應(yīng)情況——燕莎國(guó)際購(gòu)物中心地理位置：北臨伯瀆港，東側(cè)至金鉤橋街，南側(cè)至永樂路，西至規(guī)劃中的通揚(yáng)路開發(fā)商：無(wú)錫中住房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目總規(guī)模：約7萬(wàn)平方米辦公規(guī)模：約8,000平方米業(yè)態(tài)組合：酒店式公寓、寫字樓、商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度：地基施工竣工日期：預(yù)計(jì)2010年未來(lái)供應(yīng)情況——新天地休閑廣場(chǎng)寫字樓未來(lái)供應(yīng)情況注：此處體量為項(xiàng)目辦公體量，供應(yīng)時(shí)間指項(xiàng)目竣工交付時(shí)間；數(shù)據(jù)來(lái)源為項(xiàng)目開發(fā)商提供，部分在建及規(guī)劃項(xiàng)目的信息未來(lái)可能出現(xiàn)變化。50,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000500,000200820092010預(yù)計(jì)＞500,000太湖廣場(chǎng)市中心新區(qū)蠡園區(qū)域單位：平方米約219,000世貿(mào)中心

64,000茂業(yè)城

70,000九龍倉(cāng)一期

47,000約173,000潤(rùn)華國(guó)際大廈30,000紅豆國(guó)際廣場(chǎng)30,000佳城國(guó)際中心30,000工業(yè)設(shè)計(jì)大廈55,000百腦匯科技大廈28,000河埒廣場(chǎng)2011-華邸國(guó)際大廈26,000創(chuàng)源大廈20,000金源大廈30,000綠苑大廈15,000創(chuàng)意大廈50,000蠡湖科技研發(fā)樓45,000天誠(chéng)大廈22,000生產(chǎn)研發(fā)綜合樓11,000約189,000恒隆廣場(chǎng)110,000萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)28,000崇安寺二期>100,000蘇寧項(xiàng)目保利達(dá)廣場(chǎng)燕莎商務(wù)中心君來(lái)廣場(chǎng)創(chuàng)意園三期140,000新天地休閑廣場(chǎng)8,000九龍倉(cāng)二期無(wú)錫寫字樓市場(chǎng)分析小結(jié)無(wú)錫寫字樓市場(chǎng)供需狀況每年新增去化量有不斷攀升的趨勢(shì)，2007年新增去化量約有10萬(wàn)平方米，目前無(wú)錫寫字樓市場(chǎng)平均入駐率約為89%但未來(lái)市中心、太湖廣場(chǎng)以及蠡湖區(qū)域都有眾多大體量、綜合型項(xiàng)目相繼供應(yīng)，寫字樓去化壓力較大寫字樓租賃市場(chǎng)狀況無(wú)錫寫字樓租金水平普遍較低，大多數(shù)寫字樓的租金報(bào)價(jià)集中在1.0-2.2元/天/平方米蠡園區(qū)域目前的租金報(bào)價(jià)在1.0-1.7元/天/平方米，空置率約為15%無(wú)錫(國(guó)家)工業(yè)設(shè)計(jì)園出于稅收任務(wù)以及導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè)集聚的訴求，下轄辦公項(xiàng)目在推向市場(chǎng)時(shí)，市場(chǎng)收益并非首先考慮因素寫字樓銷售市場(chǎng)狀況目前紅豆國(guó)際廣場(chǎng)未開盤，預(yù)計(jì)報(bào)價(jià)為20,000元/平方米，蠡園區(qū)域最高銷售報(bào)價(jià)為12,000元/平方米目前無(wú)錫寫字樓市場(chǎng)上，在售寫字樓項(xiàng)目以300平方米以下的小面積分割為主寫字樓購(gòu)買客戶中，市中心的投資客戶比重較高，但蠡園區(qū)域則以無(wú)錫本地的自用型客戶為主寫字樓客戶分析4無(wú)錫寫字樓客戶行業(yè)分布數(shù)據(jù)來(lái)源：DTZ寫字樓部。無(wú)錫寫字樓客戶分析無(wú)錫寫字樓客戶整體特征無(wú)錫寫字樓主要集中在市中心板塊，例如東方廣場(chǎng)、華光大廈，以及新供應(yīng)項(xiàng)目如摩天360、金陵大飯店、財(cái)富大廈等，高品質(zhì)寫字樓所占比例較低入駐客戶以專業(yè)服務(wù)類、房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)以及物流商貿(mào)類企業(yè)為主無(wú)錫寫字樓入駐客戶以無(wú)錫本地企業(yè)為主，占到了75%其次為來(lái)自長(zhǎng)三角其它城市的企業(yè)，所占比例約為17%無(wú)錫寫字樓客戶來(lái)源地分布蠡園區(qū)域?qū)懽謽强蛻粜袠I(yè)分布蠡園區(qū)域?qū)懽謽强蛻籼卣髋c蠡園區(qū)域的產(chǎn)業(yè)特征相符，寫字樓入駐客戶主要以工業(yè)設(shè)計(jì)、機(jī)械制造、房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的企業(yè)為主與上述產(chǎn)業(yè)相配套的服務(wù)類企業(yè)以及物流商貿(mào)類企業(yè)也有一定規(guī)模客戶來(lái)源主要以無(wú)錫本地企業(yè)為主，來(lái)自長(zhǎng)三角其它城市的企業(yè)也相對(duì)較多外資客戶中主要是日韓和歐美企業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)源：DTZ寫字樓部。蠡園區(qū)域?qū)懽謽强蛻魜?lái)源地分布無(wú)錫寫字樓客戶分析為對(duì)無(wú)錫寫字樓駐戶特征進(jìn)行細(xì)致深入的研究，我們選取了綜合品質(zhì)相對(duì)較高的寫字樓作為深度調(diào)研對(duì)象調(diào)研目標(biāo)：了解無(wú)錫高品質(zhì)寫字樓入駐客戶的行業(yè)類型、來(lái)源地、辦公面積等無(wú)錫寫字樓客戶分析——深度調(diào)研對(duì)象租金報(bào)價(jià)入駐率金陵大飯店3.060%東方廣場(chǎng)1.8-2.295%華光大廈2.1（含物管費(fèi)）92%摩天3601.6-2.085%佳福大廈1.890%站前商貿(mào)城5號(hào)樓1.585%天安大廈1.4-1.590%租金報(bào)價(jià)入駐率華仁逸景大廈1.790%發(fā)展大廈1.0-1.585%西BD聯(lián)創(chuàng)大廈1.2-1.550%創(chuàng)意園1.090%市中心板塊蠡園區(qū)域數(shù)據(jù)來(lái)源：DTZ寫字樓部。無(wú)錫高品質(zhì)寫字樓客戶行業(yè)分布（按數(shù)量）數(shù)據(jù)來(lái)源：DTZ寫字樓部。高品質(zhì)寫字樓客戶分析——行業(yè)分布無(wú)錫高品質(zhì)寫字樓客戶行業(yè)分布（按面積）無(wú)錫高品質(zhì)寫字樓入駐客戶的行業(yè)分布特征高品質(zhì)寫字樓中，入駐客戶仍以房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)、專業(yè)服務(wù)類以及物流商貿(mào)類企業(yè)為主而且上述三類企業(yè)，以66%的入駐數(shù)量吸納了70%以上的辦公面積雖然無(wú)錫以機(jī)電設(shè)備、汽車零部件、高檔紡織等產(chǎn)業(yè)為主的生產(chǎn)制造業(yè)相對(duì)較發(fā)達(dá)，但對(duì)寫字樓的需求明顯不如其它行業(yè)強(qiáng)勁，入駐企業(yè)數(shù)量?jī)H占寫字樓入駐客戶總量的16%，辦公面積需求也僅占到12%金融和IT高科技類企業(yè)所占比例相對(duì)較小但金融類企業(yè)以5%的企業(yè)數(shù)量使用了7%的辦公面積，單個(gè)企業(yè)的辦公面積貢獻(xiàn)度相對(duì)較大無(wú)錫高品質(zhì)寫字樓客戶來(lái)源地分布（按數(shù)量）數(shù)據(jù)來(lái)源：DTZ寫字樓部。高品質(zhì)寫字樓客戶分析——來(lái)源地分布無(wú)錫高品質(zhì)寫字樓客戶來(lái)源地分布（按面積）無(wú)錫高品質(zhì)寫字樓入駐客戶的來(lái)源地分布特征無(wú)錫高品質(zhì)寫字樓的入駐客戶，仍以無(wú)錫本地企業(yè)為主，占到了66%，但是要低于無(wú)錫整體市場(chǎng)中本地企業(yè)所占的比例（75%）無(wú)錫高品質(zhì)寫字樓的入駐客戶中，來(lái)自長(zhǎng)三角其它城市的企業(yè)數(shù)量（20%）也相對(duì)較多，比17%的全市整體水平高3個(gè)百分點(diǎn)，與無(wú)錫本地企業(yè)數(shù)量之和占到了所有寫字樓入駐客戶總數(shù)的80%以上目前無(wú)錫寫字樓市場(chǎng)上，外資客戶較少（6%），但外資客戶的辦公使用面積達(dá)到了11%，單個(gè)外資企業(yè)對(duì)辦公面積吸納量的貢獻(xiàn)度較高高品質(zhì)寫字樓客戶分析——辦公面積分布從平均辦公面積看，金融類企業(yè)最大，其次為房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)、專業(yè)服務(wù)類企業(yè)；而從辦公面積分布來(lái)看，200平方米以下的企業(yè)數(shù)量占到了70%無(wú)錫高品質(zhì)寫字樓客戶平均辦公面積（按行業(yè)）無(wú)錫高品質(zhì)寫字樓客戶辦公面積分布數(shù)據(jù)來(lái)源：DTZ寫字樓部。單位：平方米大面積客戶分析——行業(yè)分布大面積客戶行業(yè)分布（按數(shù)量）注：數(shù)據(jù)來(lái)源-DTZ寫字樓部，大面積客戶指辦公面積在400平方米以上的寫字樓入駐客戶。大面積客戶行業(yè)分布（按面積）無(wú)錫大面積客戶行業(yè)分布特征相比高品質(zhì)寫字樓的整體客戶構(gòu)成，大面積客戶中物流商貿(mào)類企業(yè)所占比重（13%）明顯下降而生產(chǎn)制造類企業(yè)，從客戶數(shù)量或是辦公使用面積角度，所占比例都有所提高，但只以25%的數(shù)量貢獻(xiàn)了18%的辦公面積IT高科技類大面積客戶的辦公面積貢獻(xiàn)度也同樣較小，以10%的數(shù)量貢獻(xiàn)了5%的辦公面積此外，金融類大面積客戶所占比例明顯提高大面積客戶中，房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)對(duì)辦公面積的貢獻(xiàn)度明顯較高，以24%的數(shù)量貢獻(xiàn)了36%的辦公面積大面積客戶分析——來(lái)源地分布大面積客戶來(lái)源地分布（按數(shù)量）大面積客戶來(lái)源地分布（按面積）無(wú)錫大面積客戶來(lái)源地分布特征大面積客戶中，無(wú)錫本地企業(yè)仍然占了大多數(shù)，占到了70%以上，與全市整體狀況相似而且，無(wú)錫本地大面積客戶對(duì)辦公面積的吸納（79%）要高于其數(shù)量占大面積客戶總量的比例（73%）來(lái)自長(zhǎng)三角其它城市大面積客戶的數(shù)量（19%）也相對(duì)較多但是，非無(wú)錫本地的大面積客戶（數(shù)量之和占27%）所吸納的辦公面積只占大面積客戶辦公面積總量的21%注：數(shù)據(jù)來(lái)源-DTZ寫字樓部，大面積客戶指辦公面積在400平方米以上的寫字樓入駐客戶。大面積客戶分析——辦公面積分布注：數(shù)據(jù)來(lái)源-DTZ寫字樓部，大面積客戶指辦公面積在400平方米以上的寫字樓入駐客戶。無(wú)錫大面積客戶的平均辦公面積(按行業(yè))無(wú)錫大面積客戶的平均辦公面積(按來(lái)源地)平均辦公面積（按行業(yè)）無(wú)錫大面積客戶中，房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)企業(yè)的平均辦公面積最大，要明顯高于其它行業(yè)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)大客戶主要包括無(wú)錫知名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑設(shè)計(jì)類以及裝飾工程類企業(yè)其次是金融類和物流商貿(mào)類企業(yè)，平均辦公面積分別為1108平方米和804平方米平均辦公面積（按來(lái)源地）無(wú)錫本地和外資大面積客戶的平均辦公面積較大，在1000平方米左右其它區(qū)域大面積客戶的平均辦公面積則在600平方米左右單位：平方米單位：平方米無(wú)錫外資客戶分析——行業(yè)分布無(wú)錫外資客戶行業(yè)分布（按數(shù)量）無(wú)錫外資客戶行業(yè)分布（按面積）無(wú)錫外資客戶行業(yè)分布特征目前無(wú)錫寫字樓的入駐客戶中，外資企業(yè)比重較小，并且主要集中在東方廣場(chǎng)、華光大廈和摩天360等幾個(gè)市中心的高品質(zhì)項(xiàng)目中從行業(yè)角度看，無(wú)錫外資企業(yè)主要集中在生產(chǎn)制造類、物流商貿(mào)類以及專業(yè)服務(wù)類三大行業(yè)但是，雖然外資金融類客戶的數(shù)量較少（占無(wú)錫外資企業(yè)總量的6%），其吸納的辦公面積則占到外資企業(yè)辦公面積總量的18%數(shù)據(jù)來(lái)源：DTZ寫字樓部。無(wú)錫外資客戶分析——來(lái)源地細(xì)分無(wú)錫外資客戶來(lái)源地分布無(wú)錫外資客戶來(lái)源地分布特征目前無(wú)錫寫字樓市場(chǎng)上，約有62%的外資客戶來(lái)自美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)、法國(guó)等歐美國(guó)家其中，以美國(guó)企業(yè)最多，占到外資客戶總量的約32%其次數(shù)量較多的是日韓客戶來(lái)自其它國(guó)家的外資客戶約占9%，其中又以新加坡企業(yè)最多入駐無(wú)錫寫字樓的外資企業(yè)中，大面積客戶主要來(lái)自美國(guó)因此，無(wú)錫寫字樓市場(chǎng)上，美國(guó)企業(yè)的平均辦公面積最大，為314平方米其它國(guó)家企業(yè)的平均辦公面積在135-180平方米之間大多數(shù)外資客戶的辦公面積在100-200平方米之間無(wú)錫外資客戶的平均辦公面積數(shù)據(jù)來(lái)源：DTZ寫字樓部。單位：平方米無(wú)錫寫字樓客戶分析小結(jié)無(wú)錫高品質(zhì)寫字樓的入駐客戶特征以房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)、專業(yè)服務(wù)類和商貿(mào)物流類客戶為主，主流辦公面積需求在300平方米以下房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)、專業(yè)服務(wù)類和金融類企業(yè)的平均辦公面積較大，分別為186、190和210平方米從寫字樓客戶來(lái)源地看，主要是無(wú)錫本地和來(lái)自長(zhǎng)三角其它城市的企業(yè)，占到80%以上無(wú)錫大面積（400平方米以上）客戶特征大面積客戶中，房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的企業(yè)比例最高，其次是生產(chǎn)制造類、商貿(mào)物流類、專業(yè)服務(wù)類和金融類企業(yè)其中，房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的平均辦公面積（1402平方米）最大，其次是金融類和物流商貿(mào)類企業(yè)大面積客戶仍以無(wú)錫本地企業(yè)為主，平均辦公面積為1091平方米，其次外資客戶平均辦公面積也較大無(wú)錫外資客戶特征無(wú)錫寫字樓市場(chǎng)上的外資客戶主要入駐在市中心的高品質(zhì)項(xiàng)目中從行業(yè)角度看，無(wú)錫外資企業(yè)主要集中在生產(chǎn)制造類、物流商貿(mào)類以及專業(yè)服務(wù)類三大行業(yè)，外資金融類客戶的數(shù)量很少外資客戶主要來(lái)自歐美、日韓國(guó)家，其中來(lái)自美國(guó)的寫字樓客戶的平均辦公面積為314平方米，其它國(guó)家寫字樓客戶的平均辦公面積在150平方米左右附件——無(wú)錫大面積客戶舉例市中心板塊金陵大飯店友邦保險(xiǎn)無(wú)錫營(yíng)銷服務(wù)部約1,180平方米金陵大飯店無(wú)錫民生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司約1,180平方米金陵大飯店無(wú)錫中住集團(tuán)約1,180平方米金陵大飯店江蘇華地企業(yè)集團(tuán)約1,180平方米佳福大廈無(wú)錫市金茂對(duì)外貿(mào)易有限公司約1,800平方米東方廣場(chǎng)A座江蘇東方名流投資有限公司約900平方米東方廣場(chǎng)A座韋博國(guó)際英語(yǔ)無(wú)錫中心約900平方米東方廣場(chǎng)B座無(wú)錫中興裝飾設(shè)計(jì)有限公約1,530平方米時(shí)代中心大廈無(wú)錫信誠(chéng)人壽保險(xiǎn)公司約1,800平方米時(shí)代中心大廈金百靈投資咨詢有限公司約1,800平方米蠡園區(qū)域華仁逸景大廈中絲進(jìn)出口無(wú)錫有限公司約2,500平方米華仁逸景大廈華仁集團(tuán)約3,750平方米華仁逸景大廈江蘇興達(dá)文具集團(tuán)約2,500平方米華仁逸景大廈江蘇中創(chuàng)機(jī)電工程約1,250平方米華仁逸景大廈無(wú)錫和潤(rùn)大地投資發(fā)展約1,250平方米西BD聯(lián)創(chuàng)大廈無(wú)錫市政設(shè)計(jì)研究院有限公司約6,300平方米西BD聯(lián)創(chuàng)大廈無(wú)錫民用建筑設(shè)計(jì)院有限公司約4,200平方米附件——無(wú)錫外資客戶舉例市中心板塊金陵大飯店中外運(yùn)阪急國(guó)際貨運(yùn)有限公司中日合資金陵大飯店大金（中國(guó)）投資有限公司日本金陵大飯店友邦保險(xiǎn)無(wú)錫營(yíng)銷服務(wù)部美國(guó)東方廣場(chǎng)西門子（中國(guó)）無(wú)錫辦事處德國(guó)東方廣場(chǎng)諾基亞投資有限公司芬蘭東方廣場(chǎng)歐姆龍自動(dòng)化有限公司日本東方廣場(chǎng)伯靈頓全球貨運(yùn)物流有限公司美國(guó)華光大廈日本宇部技術(shù)工程柱式會(huì)社有限公司日本華光大廈愛美克空氣過濾器無(wú)錫辦事處美國(guó)華光大廈瑞典環(huán)境出口公司瑞典華光大廈德國(guó)梅尼辰醫(yī)藥有限公司德國(guó)摩天360J.MRESOURCE韓國(guó)吉姆柱式會(huì)社韓國(guó)摩天360普瑞瑪泰棉業(yè)公司中國(guó)代表處英國(guó)摩天360SIMON西蒙電氣（中國(guó)）-無(wú)錫辦事處西班牙蠡園區(qū)域華仁逸景大廈美華科技（法國(guó)）無(wú)錫代表處法國(guó)發(fā)展大廈TIMKEN鐵姆肯公司

美國(guó)發(fā)展大廈賽普（無(wú)錫）膜科技發(fā)展有限公司美國(guó)附件——無(wú)錫金融類客戶舉例市中心板塊金陵大飯店友邦保險(xiǎn)無(wú)錫營(yíng)銷服務(wù)部摩天360中國(guó)出口信用保險(xiǎn)公司無(wú)錫辦事處摩天360瑞泰人壽保險(xiǎn)江蘇分公司無(wú)錫營(yíng)銷服務(wù)部摩天360江蘇中盈投資擔(dān)保有限公司東方廣場(chǎng)A座無(wú)錫瑞銀投資擔(dān)保有限公司華光大廈華證期貨有限公司華光大廈無(wú)錫天一投資擔(dān)保有限公司化輕大廈泰康人壽保險(xiǎn)股份有限公司無(wú)錫中心佳福大廈中華聯(lián)合財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司無(wú)錫中心支公司佳福大廈新華人壽保險(xiǎn)公司佳福大廈國(guó)泰君安證券時(shí)代中心大廈無(wú)錫信誠(chéng)人壽保險(xiǎn)公司時(shí)代中心大廈建證期貨公司無(wú)錫營(yíng)業(yè)部蠡園區(qū)域發(fā)展大廈江蘇潤(rùn)富泰投資擔(dān)保有限公司新區(qū)百仕達(dá)大廈中國(guó)平安財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)無(wú)錫分公司百仕達(dá)大廈華泰財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司無(wú)錫中心軟件園日本瑞穗實(shí)業(yè)銀行無(wú)錫分行軟件園三菱東京日聯(lián)銀行無(wú)錫分行附件——無(wú)錫蠡園區(qū)域入駐企業(yè)舉例小精密有限公司

瑞士PSR有限公司獨(dú)資企業(yè)，注冊(cè)資本和投資總額均為140萬(wàn)美元，主要生產(chǎn)集成電路用鍵合劈刀及微小精密零件。瑞士無(wú)錫鐵姆肯軸承有限公司

由美國(guó)英格索蘭（中國(guó)）有限公司與無(wú)錫軸承集團(tuán)公司共同出資建辦，注冊(cè)資本2700萬(wàn)美元，投資總額3000萬(wàn)美元，主要產(chǎn)品為滾針軸承、滾子軸承、圓筒滾子軸承、球面滾子軸承、滾球軸承等。美國(guó)雷華—環(huán)球電子設(shè)備有限公司由國(guó)家航空航天工業(yè)總公司607所下屬的雷華實(shí)業(yè)公司和美國(guó)環(huán)球通訊公司共同出資組建，注冊(cè)資本262.5萬(wàn)美元，投資總額420萬(wàn)美元，主要開發(fā)、研制、生產(chǎn)和銷售電視電纜激光傳輸設(shè)備和寬帶綜合信息網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品。美國(guó)無(wú)錫微研有限公司

由日本半導(dǎo)體行業(yè)中四大精密模具制造公司之一的日本微研有限公司獨(dú)資建立，主要生產(chǎn)集成電路、空調(diào)散熱器翅片、顯像管和微型馬達(dá)四個(gè)大類的精密模具以及高精密的各類機(jī)械零件，其空調(diào)散熱器的翅片模具產(chǎn)品，已占有國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的90%以上。日本無(wú)錫民用建筑設(shè)計(jì)院有限公司建設(shè)部批準(zhǔn)的甲級(jí)建筑設(shè)計(jì)、甲級(jí)巖土工程勘察、風(fēng)景園林乙級(jí)資質(zhì)的綜合性勘察設(shè)計(jì)單位無(wú)錫無(wú)錫信達(dá)翻譯事務(wù)所

江蘇省翻譯家聯(lián)盟創(chuàng)辦的一家專業(yè)翻譯機(jī)構(gòu)，是無(wú)錫市相關(guān)政府職能部門的唯一一家指定翻譯機(jī)構(gòu)。無(wú)錫無(wú)錫貝斯特精密機(jī)械有限公司專業(yè)從事汽車零部件及工裝、摩托車零部件、通信產(chǎn)品零部件、塑料產(chǎn)品模具制造的無(wú)錫市高新技術(shù)企業(yè)無(wú)錫第二部分酒店式公寓篇無(wú)錫酒店式公寓供應(yīng)市場(chǎng)分析1戶型面積配比去化情況客戶群體組成優(yōu)劣勢(shì)分析面積配比建議尋找潛在客戶操作模式研判經(jīng)營(yíng)思路開拓市場(chǎng)典型個(gè)案研究市場(chǎng)案例研究目前無(wú)錫市場(chǎng)的高檔公寓體量較少，主要集中在太湖廣場(chǎng)以及蠡園科技園；中心區(qū)、新區(qū)以及惠山區(qū)有少量分布。中心區(qū)傳統(tǒng)的金融商務(wù)中心，目前已經(jīng)成熟，代表項(xiàng)目有紅豆國(guó)際中心，摩天360大廈，客戶資源可以覆蓋全市以及周邊地區(qū)太湖廣場(chǎng)片區(qū)未來(lái)的城市中心，目前已經(jīng)初具規(guī)模，新的高端項(xiàng)目較多蠡湖科技園相對(duì)其他區(qū)域擁有環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，靠近新的蠡園經(jīng)濟(jì)區(qū)，前景看好，目前區(qū)域內(nèi)已有佳城國(guó)際中心。新區(qū)主要針對(duì)新區(qū)內(nèi)的外資企業(yè)，目前項(xiàng)目?jī)H有雷迪森廣場(chǎng)酒店，產(chǎn)品為產(chǎn)權(quán)式酒店以及酒店式公寓。惠山區(qū)價(jià)格相對(duì)其他區(qū)域較低，2007年底華美達(dá)公館推出，主要優(yōu)勢(shì)為價(jià)格、行政配套以及品牌號(hào)召力。中心區(qū)域惠山區(qū)太湖廣場(chǎng)新區(qū)蠡園科技園市場(chǎng)案例研究市場(chǎng)案例研究——市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀：無(wú)錫酒店式公寓市場(chǎng)起步晚、起點(diǎn)低，目前為止凱燕環(huán)球中心屬于市場(chǎng)金字塔頂端的產(chǎn)品；市場(chǎng)在初期表現(xiàn)出良好的信心和購(gòu)買力，但在部分高端項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后暴露出較多問題，使市場(chǎng)受到了一定傷害。中威國(guó)際公寓紅豆國(guó)際廣場(chǎng)佳城國(guó)際中心潤(rùn)華國(guó)際大廈凱燕環(huán)球中心雷迪森廣場(chǎng)世貿(mào)中心萬(wàn)豪國(guó)際公寓九龍倉(cāng)大廈恒隆中心已經(jīng)推出未來(lái)投入禾嘉國(guó)際公寓經(jīng)營(yíng)中萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)市場(chǎng)案例研究——項(xiàng)目分布摩天360大廈研究案例選取依循“典型、競(jìng)爭(zhēng)”原則，因此摒棄了部分市場(chǎng)案例，例如：卡摩爾公寓、賽維拉公寓等燕莎國(guó)際中心市場(chǎng)案例研究—摩天360大廈物業(yè)位置:

人民路123號(hào)物業(yè)規(guī)模

:

占地4400㎡，建筑面積

5.72萬(wàn)㎡，50層，酒店公寓132套開盤時(shí)間

:2004年6月22日建筑形式:單棟48層銷售情況：基本銷售完畢，物業(yè)公司統(tǒng)一管理招租項(xiàng)目類型:商業(yè)，酒店式公寓、辦公樓銷售均價(jià):

酒店式公寓均價(jià)9000元/㎡購(gòu)買客戶類型:自主與投資群體不明確，因面積過大，租賃情況

不理想，部分客戶選擇自住配套設(shè)施：內(nèi)部，西餐廳，會(huì)所

周邊，市中心的配套1－5層商業(yè)；6－8層小戶型挑高躍層辦公；9－15層酒店式公寓；15－

46層辦公；47-48層3000平米商務(wù)會(huì)所市場(chǎng)案例研究—摩天360大廈酒店式公寓面積175—395㎡之間主力面積180㎡無(wú)專屬大堂，走廊、電梯廳等裝修過于簡(jiǎn)陋，缺乏功能分割，并不能達(dá)到專業(yè)酒店式公共空間要求項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)：項(xiàng)目是原有爛尾樓改造，高度及外形較為突出，但是內(nèi)部空間劃分較差，酒店式公寓產(chǎn)品缺乏專業(yè)服務(wù)，戶型面積過大，且與辦公樓分區(qū)不明顯，定位混亂；過分依靠位置優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)案例研究—摩天360大廈物業(yè)位置:

太湖大道與青祁路物業(yè)規(guī)模

:

占地15144㎡，建筑面積

148795，55層，酒店公寓299套開盤時(shí)間

:2007年7月8日建筑形式:A、B兩座，A座為55層酒店及酒店式公寓；B

座為45層辦公樓項(xiàng)目類型:美國(guó)豪生酒店，酒店式公寓、辦公樓目前銷售狀況

:

均價(jià)15000元/㎡，銷售率10％左右

購(gòu)買客戶類型:投資為主，占到90%

區(qū)域包括無(wú)錫市區(qū)以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)配套設(shè)施：內(nèi)部，購(gòu)物中心，酒店，會(huì)所

周邊，體育中心，超市等市場(chǎng)案例研究—潤(rùn)華國(guó)際大廈1-6層：商業(yè)中心8-45層：創(chuàng)意空間辦公樓31-54層：酒店式公寓7-31層：五星級(jí)酒店A座B座55層：空中景觀會(huì)館市場(chǎng)案例研究—潤(rùn)華國(guó)際大廈戶型面積（標(biāo)準(zhǔn)層）1-bedroom:48平方米*1套1-bedroom:80~108平方米*11套2-bedroom:225平方米*1套（注：主力面積80-105平方米）公共空間入口大堂:12米挑空入戶大堂裝修配套裝修標(biāo)準(zhǔn):五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)、配備全部家具家電

low-e低反射斷橋鋁合金雙層中空玻璃外墻墻壁進(jìn)口墻紙貼面主門入口鋪設(shè)羊毛地毯、室內(nèi)實(shí)木地板天花板藝術(shù)吊頂設(shè)備設(shè)施;分戶式計(jì)量空調(diào)系統(tǒng)雙路供電、供水系統(tǒng)；網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)、智能化安防系統(tǒng)（該項(xiàng)目尚處于品牌招標(biāo)階段、品牌尚未確定)225平米套房80－108平米一房市場(chǎng)案例研究—潤(rùn)華國(guó)際大廈項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)：位于太湖廣場(chǎng)和蠡湖新城的中間地帶，硬件品質(zhì)及形象比較出色；產(chǎn)品戶型劃分不夠合理，一房面積偏大，再加上營(yíng)銷推廣方面的很多缺陷，目前銷售情況一般，但價(jià)格在推出后有一定幅度的上漲。在未來(lái)與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)最為直接。市場(chǎng)案例研究—潤(rùn)華國(guó)際大廈物業(yè)位置

:

解放西路與北大街交叉物業(yè)規(guī)模

:

占地1.4萬(wàn)㎡，建筑面積

6.8萬(wàn)平方米，36，層酒店公寓546套開盤時(shí)間

:2005年5月28日建筑形式

:單棟，6層裙房商業(yè)，30

層住宅銷售進(jìn)度

:目前已銷售完畢項(xiàng)目類型

:酒店式公寓、商業(yè)銷售均價(jià)

:8500元/㎡購(gòu)買客戶類型

:投資、自主各約50%

區(qū)域無(wú)錫本地市區(qū)為主居住客戶類型：市區(qū)高級(jí)白領(lǐng)，少量新區(qū)外籍人士配套設(shè)施：底層商業(yè)，主要依靠周邊市中心配套市場(chǎng)案例研究—禾嘉國(guó)際公寓項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)：無(wú)錫最早的酒店式公寓，產(chǎn)品品質(zhì)以及外部形象較差，地段優(yōu)勢(shì)明顯；戶型以小面積為主，總價(jià)較低，目前租賃情況良好，投資回報(bào)情況較好市場(chǎng)案例研究—禾嘉國(guó)際公寓物業(yè)位置:

太湖大道與鴻橋路交口物業(yè)規(guī)模

:

占地10814㎡，建筑面積63225㎡，酒店式公寓88套開盤時(shí)間

:預(yù)計(jì)2008年5月項(xiàng)目類型:酒店式公寓、辦公樓預(yù)計(jì)均價(jià):12000元/㎡配套設(shè)施：底層商業(yè)，周邊配套目前較為匱乏市場(chǎng)案例研究—佳城國(guó)際中心戶型面積1-bedroom:75平方米*2套2-bedroom:150平方米*2套3-bedroom:220平方米*2套（注：主力面積75平方米）裝修配套裝修標(biāo)準(zhǔn):1500元/㎡

地板，墻面，吊頂；無(wú)家具家電；

設(shè)備設(shè)施;博世彩色樓宇對(duì)講系統(tǒng)富士地下車庫(kù)管理系統(tǒng)

HONEYWELL智能樓宇控制

VIDEX電子巡更系統(tǒng)進(jìn)口空調(diào)、品牌未定德國(guó)蒂森克虜伯電梯市場(chǎng)案例研究—佳城國(guó)際中心項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)：與本地塊一路之隔，項(xiàng)目形象一般，以寫字樓為主，酒店式公寓體量較少，裝修不包括家具家電。市場(chǎng)案例研究—佳城國(guó)際中心物業(yè)位置:

惠山新城吳韻路文惠路物業(yè)規(guī)模

:

占地7337㎡，建筑面積31850㎡

，酒店公寓538套開盤時(shí)間

:預(yù)計(jì)2007年12月裝修標(biāo)準(zhǔn)：2000元/㎡

精裝修無(wú)家具家電戶型面積：40–150㎡項(xiàng)目類型:酒店式公寓、辦公樓銷售均價(jià):7000-8000元/㎡去化情況：2007年12月7日開盤，一期推出40余套，基本銷售完畢客戶類型：投資與自住各占50%，區(qū)域無(wú)錫市區(qū)購(gòu)買以投資為主，少量其他區(qū)域以及境外購(gòu)買自住配套設(shè)施：酒店，商業(yè)街，周邊配套缺乏市場(chǎng)案例研究—中威國(guó)際公寓項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)：位置偏遠(yuǎn)，但在區(qū)域內(nèi)具有唯一性，同時(shí)擁有華美達(dá)酒店的聯(lián)體效應(yīng)；價(jià)格極具競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)投資和自住客戶都有很強(qiáng)的吸引力。市場(chǎng)案例研究—中威國(guó)際公寓物業(yè)位置:

北大街與解放路交匯物業(yè)規(guī)模

:

占地1.17萬(wàn)㎡，建筑面積10.5萬(wàn)㎡，酒店公寓420套開盤時(shí)間

:預(yù)計(jì)2008年5月8-22層：酒店式公寓項(xiàng)目類型:酒店式公寓、辦公樓、商業(yè)預(yù)計(jì)均價(jià):20000元/㎡戶型面積：標(biāo)準(zhǔn)層28套，50–60㎡，少量100~120㎡配套設(shè)施：內(nèi)部購(gòu)物廣場(chǎng)，以及周邊市中心的豐富配套市場(chǎng)案例研究—紅豆國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)：依靠?jī)?yōu)秀的地段以及周邊成熟完善的配套，可以實(shí)現(xiàn)突破性的價(jià)格；但產(chǎn)品并沒有實(shí)質(zhì)性的飛躍，并未引進(jìn)酒店市場(chǎng)案例研究—紅豆國(guó)際廣場(chǎng)凱燕環(huán)球中心太湖廣場(chǎng)燕莎購(gòu)物中心市人民大會(huì)堂物業(yè)位置:

無(wú)錫太湖廣場(chǎng)物業(yè)規(guī)模

:

占地12867㎡，建筑面積134254㎡55層，酒店公寓726套開盤時(shí)間

:2006年4月22日操作模式：出售后統(tǒng)一管理項(xiàng)目類型:凱賓斯基酒店，酒店式公寓、少量辦公樓目前銷售均價(jià):18000元/㎡去化情況：2006年4月22日開盤，目前已銷售完畢購(gòu)買客戶類型:區(qū)域分類：無(wú)錫70%，蘇州常州上海港臺(tái)等占3％；自住投資分類：投資95%，主要是私營(yíng)企業(yè)主。自住5%，高級(jí)金領(lǐng)為主；職業(yè)：私營(yíng)業(yè)主、服裝、貿(mào)易、鋼材、政府機(jī)關(guān)市場(chǎng)案例研究—?jiǎng)P燕環(huán)球中心1-5層：公共部分7-19層：凱賓斯基酒店標(biāo)準(zhǔn)客房層20-22層：凱賓斯基行政樓層及總統(tǒng)套房39層：凱燕環(huán)球商務(wù)行宮空中豪景會(huì)館23-52層：凱燕環(huán)球商務(wù)行宮標(biāo)準(zhǔn)層凱燕環(huán)球中心市場(chǎng)案例研究—?jiǎng)P燕環(huán)球中心經(jīng)營(yíng)管理方式23-48層

:酒店式公寓，可自住，物業(yè)服務(wù)可委托凱賓斯基物業(yè)49-52層

:產(chǎn)權(quán)式酒店，售后返租給凱賓斯基，由凱賓斯基酒店統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理租期10年，業(yè)主每年擁有5天使用權(quán)業(yè)主收益按照出租收益扣除5%租賃稅計(jì)算（出租率以酒店平均出租率計(jì)）甲方承諾業(yè)主頭兩年投資回報(bào)率不低于7%。市場(chǎng)案例研究—?jiǎng)P燕環(huán)球中心戶型面積(標(biāo)準(zhǔn)層）*28套1-bedroom:65-72平方米*22套1-bedroom:80平方米*4套2-bedroom:151平方米*2套（注：主力面積65-70平方米）公共空間入口大堂:6米挑空酒店大堂每層大堂:每層利用電梯廳扇形空間設(shè)置敞式迎賓lobby裝修配套室內(nèi)設(shè)計(jì):JohnDavidEdison，世界著名設(shè)計(jì)師（曾設(shè)計(jì)科威特皇宮、麗茲酒店等）裝修標(biāo)準(zhǔn):3000元/㎡

五星酒店精裝修標(biāo)準(zhǔn)，配置全套家具電器(裝修及家電多為歐洲知名品牌）設(shè)備設(shè)施;中央空調(diào)（麥克維爾）、冷熱水系統(tǒng)、國(guó)際衛(wèi)星電視、瑞士迅達(dá)高速電梯（4.5米/秒）市場(chǎng)案例研究—?jiǎng)P燕環(huán)球中心會(huì)所凱賓斯基酒店配套：23-48層客戶持凱賓斯基尊爵卡，可以6-7折優(yōu)惠價(jià)格享受凱賓斯基酒店1-4層餐飲配套（德國(guó)普拉那啤酒餐廳、豪景國(guó)宴館、國(guó)賓級(jí)千人大禮堂、世界美食自助餐廳、波普藝術(shù)酒吧）及5層健康養(yǎng)生中心（麗景空中游泳池、豪華影視健身房、溫泉概念SPA館、極品油壓推拿室）。商務(wù)行宮白鉆卡：49-52層客戶，專享酒店公寓空中會(huì)所，包括多功能宴會(huì)大廳、商務(wù)秘書群、視訊會(huì)議室、藍(lán)天健身房及自主洗衣房、商務(wù)網(wǎng)絡(luò)中心等市場(chǎng)案例研究—?jiǎng)P燕環(huán)球中心優(yōu)秀的建筑形象無(wú)錫首個(gè)高端酒店式公寓項(xiàng)目引進(jìn)凱賓斯基酒店稀缺硬件品質(zhì)軟件服務(wù)品牌效應(yīng)統(tǒng)一物業(yè)管理太湖廣場(chǎng)核心位置地段無(wú)錫首個(gè)成功的酒店式公寓銷售案例市場(chǎng)案例研究—?jiǎng)P燕環(huán)球中心交房時(shí)部分硬件并未達(dá)到承諾標(biāo)準(zhǔn)租賃情況一般、與銷售時(shí)所描述情景相差甚遠(yuǎn)眾多小業(yè)主自行尋找租賃途徑酒店與公寓物業(yè)管理脫節(jié)但是……業(yè)主對(duì)酒店式公寓的投資信心受到影響“凱燕式營(yíng)銷”已經(jīng)無(wú)法復(fù)制，如何尋找我們自己的成功方式？市場(chǎng)案例研究—?jiǎng)P燕環(huán)球中心禾嘉國(guó)際公寓凱燕環(huán)球中心潤(rùn)華國(guó)際大廈佳城國(guó)際中心中威國(guó)際公寓紅豆國(guó)際廣場(chǎng)60009000120001500018000200008500180001500012000750020000價(jià)格分布范圍較大，多種層次品質(zhì)的項(xiàng)目并存元/㎡市場(chǎng)案例研究—物業(yè)單價(jià)對(duì)比禾嘉國(guó)際公寓凱燕環(huán)球中心潤(rùn)華國(guó)際大廈佳城國(guó)際中心中威國(guó)際公寓紅豆國(guó)際廣場(chǎng)4075㎡60㎡506070809010011012013014015047-60㎡80-100㎡180㎡65-72㎡80㎡151㎡80-105㎡48㎡225㎡150㎡220㎡市場(chǎng)兩個(gè)主要面積區(qū)間，小戶型在50-100㎡之間，較大戶型在150-180㎡之間市場(chǎng)案例研究—物業(yè)戶型對(duì)比50-100150-180禾嘉國(guó)際公寓凱燕環(huán)球中心潤(rùn)華國(guó)際大廈佳城國(guó)際中心中威國(guó)際公寓紅豆國(guó)際廣場(chǎng)50709010012014016018020022024055-92105-144240-288萬(wàn)元市場(chǎng)案例研究—物業(yè)總價(jià)對(duì)比市場(chǎng)案例研究——市場(chǎng)發(fā)展未來(lái)：無(wú)錫酒店式公寓市場(chǎng)面臨迅速發(fā)展，未來(lái)有大量項(xiàng)目集中上市，綜合項(xiàng)目總體量將超過300萬(wàn)方，且主要集中在太湖廣場(chǎng)及蠡湖片區(qū)，巨大的未來(lái)供應(yīng)將給無(wú)錫酒店公寓市場(chǎng)帶來(lái)劇烈競(jìng)爭(zhēng)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)：物業(yè)位置：河埒口梁青路青祁路建筑規(guī)模：占地面積18萬(wàn)㎡，建筑面積72萬(wàn)㎡建筑形式：23萬(wàn)㎡購(gòu)物中心，3.6萬(wàn)㎡五星級(jí)萬(wàn)達(dá)酒店，2.8萬(wàn)㎡寫字樓，25萬(wàn)㎡住宅，兩棟高層酒店式公寓開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)2008年5月（非酒店式公寓）萬(wàn)豪國(guó)際公寓：物業(yè)位置：太湖廣場(chǎng)清揚(yáng)路、清名路交叉口建筑規(guī)模：占地面積15萬(wàn)㎡，建筑面積45萬(wàn)㎡，其中66層酒店及酒店式公寓占地1.17萬(wàn)㎡，建筑面積10.5萬(wàn)㎡建筑形式：20萬(wàn)㎡購(gòu)物中心，4萬(wàn)㎡五星級(jí)酒店，萬(wàn)豪酒店品牌，7萬(wàn)㎡寫字樓樓，10萬(wàn)㎡酒店式公寓開盤時(shí)間：2007年10月推出一期毛坯住宅均價(jià)12000元/㎡

酒店式公寓將在2009年推出酒店式公寓酒店式公寓毛坯高層住宅市場(chǎng)案例研究—未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)案例世貿(mào)中心：物業(yè)位置：太湖廣場(chǎng)太湖大道與清揚(yáng)路交叉口建筑規(guī)模：占地面積5.5㎡，建筑面積31萬(wàn)㎡建筑形式：五星級(jí)酒店3.5萬(wàn)㎡；服務(wù)式公寓9.8萬(wàn)㎡；寫字樓6萬(wàn)㎡；交流中心2.7萬(wàn)㎡；商業(yè)用房1.5

萬(wàn)㎡；世貿(mào)中心1.5萬(wàn)㎡；開盤時(shí)間：一期國(guó)際公寓預(yù)計(jì)2008年5月開盤酒店式公寓推出時(shí)間2010年九龍倉(cāng)大廈：物業(yè)位置：太湖廣場(chǎng)南部中軸線建筑規(guī)模：占地面積2.9㎡，建筑面積28萬(wàn)㎡，一棟70層建筑形式：馬可波羅酒店4萬(wàn)平方米、商場(chǎng)3萬(wàn)平方米、辦公樓10萬(wàn)平方米和酒店式公寓11萬(wàn)平方米推出時(shí)間：未知市場(chǎng)案例研究—未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)案例恒隆廣場(chǎng)：物業(yè)位置：人民路和中山路交叉口建筑規(guī)模：占地面積3.7萬(wàn)㎡，建筑面積26萬(wàn)㎡建筑形式：購(gòu)物中心10萬(wàn)㎡，兩棟220米、230米高層酒店式公寓推出時(shí)間：未知市場(chǎng)案例研究—未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)案例燕莎國(guó)際中心：物業(yè)位置：西臨凱賓斯基大飯店，北臨永樂路，南為永和路建筑規(guī)模：占地2.5萬(wàn)㎡,建筑面積15萬(wàn)㎡物業(yè)形式：酒店式公寓、酒店、辦公樓、商業(yè)推出時(shí)間：未知紅豆國(guó)際中心世茂中心萬(wàn)豪國(guó)際公寓凱燕環(huán)球中心九龍倉(cāng)大廈潤(rùn)華國(guó)際大廈本項(xiàng)目太湖廣場(chǎng)片區(qū)項(xiàng)目建筑形象優(yōu)勢(shì)明顯，而本項(xiàng)目雖無(wú)絕對(duì)物理高度，但是目前無(wú)錫唯一雙塔建筑，同樣具有引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)的硬件潛力市場(chǎng)案例研究—物業(yè)形象對(duì)比2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年禾嘉國(guó)際公寓凱燕環(huán)球中心潤(rùn)華國(guó)際大廈佳城國(guó)際中心中威國(guó)際公寓紅豆國(guó)際廣場(chǎng)世茂中心