不動產(chǎn)行業(yè)營改增政策

主講人：劉祖國不動產(chǎn)行業(yè)“營改增”政策解讀1不動產(chǎn)行業(yè)“營改增”政策解讀增值稅基本概念《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》《銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理辦法》

第一部分基本概念納稅人在中華人民共和國境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團(tuán)體及其他單位。個(gè)人，是指個(gè)體工商戶和其他個(gè)人納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。第一部分基本概念第一部分基本概念稅率和征收率：提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。增值稅征收率為3%，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。第一部分基本概念增值稅的計(jì)稅方法:包括一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法。一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。一般納稅人發(fā)生特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。第一部分基本概念一般計(jì)稅方法應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額銷項(xiàng)稅額=銷售額×稅率銷售額＝含稅銷售額÷（1+稅率）第一部分基本概念進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)項(xiàng)稅額，是指納稅人購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。第一部分基本概念有下列情形之一者，應(yīng)當(dāng)按照銷售額和增值稅稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票：一般納稅人會計(jì)核算不健全，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的。應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。第一部分基本概念三、對增值稅小規(guī)模納稅人中月銷售額未達(dá)到2萬元的企業(yè)或非企業(yè)性單位，免征增值稅。2017年12月31日前，對月銷售額2萬元（含本數(shù)）至3萬元的增值稅小規(guī)模納稅人，免征增值稅。第一部分基本概念不動產(chǎn)標(biāo)的物不動產(chǎn)，是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)行其他活動的建造物。構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。第一部分基本概念房屋，即建筑物，包括住宅、商業(yè)用房、辦公樓、廠房等等。住房，是指住宅、居民用房。不動產(chǎn)>房屋>住房第一部分基本概念納稅地點(diǎn)原營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，納稅人銷售、出租不動產(chǎn)，應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅?！稜I業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施方案》確定的改革原則是“試點(diǎn)期間保持現(xiàn)有財(cái)政體制基本穩(wěn)定”不動產(chǎn)所在地預(yù)繳，機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)繳納第一部分基本概念征收機(jī)關(guān)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》規(guī)定：營業(yè)稅改征的增值稅，由國家稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收。納稅人銷售取得的不動產(chǎn)和其他個(gè)人出租不動產(chǎn)的增值稅，國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。第一部分基本概念對改革前不動產(chǎn)給予過渡政策按照國務(wù)院“確保行業(yè)稅負(fù)只增不減”原則，對老項(xiàng)目均給予特殊政策，如為增值稅一般納稅人，可以選擇簡易征收辦法。過渡政策的增值稅征收率為原營業(yè)稅稅率增加5%征收率，相當(dāng)于原營業(yè)稅4.76%5%÷（1+5%）=4.76%第二部分《轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征管辦法》第一條政策依據(jù)根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號）及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定制定本辦法?！掇D(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》第二條適用范圍納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，適用本辦法。本辦法所稱取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不適用本辦法?！掇D(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》第三、四條政策規(guī)定（一）不動產(chǎn)所在地地稅預(yù)繳稅款。1、非自建不動產(chǎn)：（全部價(jià)款+價(jià)外費(fèi)用-不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià))/(1+5%)*5%的預(yù)征率2、自建不動產(chǎn):（全部價(jià)款+價(jià)外費(fèi)用)/(1+5%)*5%的預(yù)征率《轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》第三、四條政策規(guī)定（二）機(jī)構(gòu)所在地國稅申報(bào)繳納范圍：除自然人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)1、納稅人適用簡易計(jì)稅方法（一般納稅人和小規(guī)模）非自建：差額，5%計(jì)算增值稅。自建：全額，5%計(jì)算增值稅。與不動產(chǎn)所在地預(yù)繳時(shí)一致?！掇D(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》第三、四條政策規(guī)定（二）機(jī)構(gòu)所在地國稅申報(bào)繳納2、納稅人適用一般計(jì)稅方法，（包括一般納稅人銷售改革前、后取得的不動產(chǎn)）：非自建和自建一致：以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照適用稅率11%計(jì)算應(yīng)納稅額。與不動產(chǎn)所在地預(yù)繳時(shí)計(jì)算不一致?！掇D(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》第五條個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房政策（一）個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買的住房，全額繳納增值稅的：應(yīng)納稅額=（全部價(jià)款+價(jià)外費(fèi)用）/(1+5%)*5%（個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額繳納增值稅）（二）個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買的住房，差額繳納增值稅的：應(yīng)納稅額=（全部價(jià)款+價(jià)外費(fèi)用-購買住房價(jià)款）/(1+5%)*5%。（個(gè)人將購買2年以上的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。北、上、廣）《轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》第五條個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房納稅地點(diǎn)個(gè)體工商戶向住房所在地地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；其他個(gè)人向住房所在地地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅?！掇D(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》第六條：預(yù)繳稅款計(jì)算（一）全額預(yù)繳：應(yīng)預(yù)繳稅款=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%)×5%（二）差額預(yù)繳：應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5%《轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》第七條自然人銷售不動產(chǎn)，在不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。應(yīng)納稅額為：差額或者全額依照5%征收率計(jì)算?！掇D(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》第八條：納稅人差額計(jì)算的，應(yīng)取得合法有效憑證，否則，不得扣除。合法有效憑證是指：（一）稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。（二）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。（三）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證?！掇D(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》例：某納稅人2005年購買一層寫字樓，價(jià)格2000萬，取得《不動產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票》。2016年6月，將該層寫字樓易5000萬價(jià)格售出。請問，如何預(yù)繳，如何納稅？如納稅人為一般納稅人選擇簡易計(jì)稅方法：在不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳：（5000-2000）÷（1+5%）×5%=A在機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅:（5000-2000）÷（1+5%）×5%-A=0《轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》如納稅人為一般納稅人,且選擇一般計(jì)稅方法：在不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳：（5000-2000）÷（1+5%）×5%=A在機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅:5000÷（1+11%）×11%-進(jìn)項(xiàng)=B應(yīng)納稅款:B-A如納稅人為小規(guī)模納稅人:在不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳：（5000-2000）÷（1+5%）×5%=A在機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅:（5000-2000）÷（1+5%）×5%-A=0《轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》第九條預(yù)繳稅款抵減機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)繳納增值稅=當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額-預(yù)繳增值稅預(yù)繳增值稅抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證?！都{稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》第十條、十一條，有關(guān)增值稅發(fā)票問題。小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請代開。納稅人向其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。第十二條罰則納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過6個(gè)月沒有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，未按照本辦法規(guī)定繳納稅款的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理?！掇D(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》納稅人銷售不動產(chǎn)相關(guān)政策

一般納稅人小規(guī)模納稅人不動產(chǎn)來源轉(zhuǎn)讓4月30日前取得轉(zhuǎn)讓4月30日前自建轉(zhuǎn)讓5月1日后取得轉(zhuǎn)讓5月1日后自建轉(zhuǎn)讓取得轉(zhuǎn)讓自建計(jì)稅方法簡易計(jì)稅一般計(jì)稅簡易計(jì)稅一般計(jì)稅一般計(jì)稅一般計(jì)稅簡易計(jì)稅稅率/征收率征收率5%稅率11%征收率5%稅率11%稅率11%稅率11%征收率5%不動產(chǎn)所在地地稅（銷價(jià)-進(jìn)價(jià)）/(1+5%)*5%預(yù)繳

銷價(jià)/(1+5%)*

5%預(yù)繳

（銷價(jià)-進(jìn)價(jià)）/(1+5%)*5%預(yù)繳

銷價(jià)/(1+5%)*

5%預(yù)繳

（銷價(jià)-進(jìn)價(jià)）/(1+5%)*5%預(yù)繳

銷價(jià)/(1+5%)*

5%預(yù)繳

機(jī)構(gòu)所在地國稅與預(yù)繳一致銷價(jià)/(1+11%)*

11%-進(jìn)項(xiàng)稅-預(yù)繳與預(yù)繳一致銷價(jià)/(1+11%)*

11%-進(jìn)項(xiàng)稅-預(yù)繳銷價(jià)/(1+11%)*

11%-進(jìn)項(xiàng)稅-預(yù)繳銷價(jià)/(1+11%)*

11%-進(jìn)項(xiàng)稅-預(yù)繳與預(yù)繳一致與預(yù)繳一致第三部分：《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》第一條政策依據(jù)根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號）及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定制定本辦法?！都{稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》第二條適用范圍納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)，適用本辦法。取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。納稅人提供道路通行服務(wù)不適用本辦法?！都{稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》第三條一般納稅人出租不動產(chǎn)（一）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。不在同一縣（市、區(qū)）的，5%預(yù)繳。在同一縣（市、區(qū)）的，不預(yù)繳《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（二）一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。不在同一縣（市、區(qū)）的，3％預(yù)繳在同一縣（市、區(qū)）的，不預(yù)繳一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，同上。《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》第四條小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)（一）單位和個(gè)體工商戶出租不動產(chǎn)，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。個(gè)體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。不在同一縣（市、區(qū)）的，按上述方法預(yù)繳。在同一縣（市、區(qū)）的，不預(yù)繳?！都{稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（二）其他個(gè)人出租不動產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。其他個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅?！都{稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃

服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》第五條納稅人出租的不動產(chǎn)所在地與其機(jī)構(gòu)所在地在同一直轄市或計(jì)劃單列市但不在同一縣（市、區(qū)）的，由直轄市或計(jì)劃單列市國家稅務(wù)局決定是否在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款?！都{稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》第六條預(yù)繳期納稅人出租不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定需要預(yù)繳稅款的，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報(bào)期或不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款。如5月份收取的租金，在6月申報(bào)期內(nèi)，15日前，到不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)，填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》申報(bào)繳納?！都{稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)

增值稅征收管理暫行辦法》第七條預(yù)繳稅款的計(jì)算（一）納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）×3%（二）納稅人出租不動產(chǎn)適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，除個(gè)人出租住房外，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%（三）個(gè)體工商戶出租住房：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增

值稅征收管理暫行辦法》例：某納稅人自2014年起出租寫字樓一層，月租金為15萬元。營改增后，請問，如何預(yù)繳，如何納稅？如納稅人為一般納稅人選擇簡易計(jì)稅方法：在不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳：15÷（1+5%）×5%=A在機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅：15÷（1+5%）×5%=A如納稅人為小規(guī)模納稅人，同上《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)

增值稅征收管理暫行辦法》例：某納稅人自2014年起出租寫字樓一層，月租金為15萬元。營改增后，請問，如何預(yù)繳，如何納稅？如納稅人為一般納稅人選擇一般計(jì)稅方法：在不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳：15÷（1+11%）×3%=B在機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅：15÷（1+11%）×11%-進(jìn)項(xiàng)稅額=C應(yīng)納稅額：C-B《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》第八條其他個(gè)人出租不動產(chǎn)，應(yīng)納稅款計(jì)算：（一）出租住房：應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%（二）出租非住房：應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》第九條單位和個(gè)體工商戶出租不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款時(shí)，應(yīng)填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》?！都{稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》第十條單位和個(gè)體工商戶出租不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證?！都{稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》第十一條、十二條有關(guān)增值稅發(fā)票問題。小規(guī)模納稅人（除自然人）不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。其他個(gè)人出租不動產(chǎn)，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。納稅人向其他個(gè)人出租不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票?！都{稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》第十三條罰則

納稅人出租不動產(chǎn)，應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過6個(gè)月沒有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)按照《稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

納稅人出租不動產(chǎn)，未按照本辦法規(guī)定繳納稅款的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。第一條政策依據(jù)根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號）及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定制定本辦法。第四部分：銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理辦法第二、三條適用范圍房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用本辦法。自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理辦法第四、五條政策規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目：適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)管理辦法當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理辦法第八、九條政策規(guī)定一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可選擇簡易計(jì)稅方法按5%的征收率計(jì)稅。36個(gè)月內(nèi)不得變更。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：1.《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；2.《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理辦法第八、九條政策規(guī)定一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，銷售額=(取得的全部價(jià)款+價(jià)外費(fèi)用)/(1+5%)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理辦法預(yù)繳稅款一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理辦法進(jìn)項(xiàng)稅額一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進(jìn)行劃分。不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（簡易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理辦法納稅申報(bào)：一般納稅人按