市場購物中心的發(fā)展研究

115/115購物中心的進展研究第一節(jié)購物中心的產生和演變今天，購物中心差不多經歷了１００多年的進展歷程。其進展演變，一方面是由于經濟進展和社會進步；另一方面是由于購物中心在傳播過程中與各地具體情況相結合的結果。在不同的國家、社會和經濟水平下，購物中心的進展模式既有自身的特點，又彼此阻礙。美國購物中心的建設始終居于領先地位，對歐洲、澳洲和亞洲國家產生了顯著的阻礙。

一、早期探究時期

早期的購物中心探究和實踐要緊集中在美國、英國和澳大利亞，特不是美國，它乃是進展購物中心的先驅。

早在19世紀，美國購物中心建設差不多拉開序幕，然而它在20世紀往常的進展相當緩慢。在早期探究過程中，具有代表性的原型有1827年西魯斯·巴特勒(CyrusButler)在羅得島普羅維登斯(Providence，RhodeIsland)建筑的三層封閉購物廊，以及1907年愛德華·H·博爾頓(EdwardH．Boulton)在巴爾的摩建筑的羅蘭帕克(RolandPark)中心。

20世紀20～30年代，購物中心在設計、開發(fā)和運營方面取得了顯著的進步。一種較為固定的平面布局方式——立即一組商店圍繞小汽車布置，或者商店被小汽車包圍——專門快得到重視，并逐漸流行起來。美國郊區(qū)化勢頭迫使零售商業(yè)設施適應汽車需要向郊區(qū)交通樞紐擴散，迎合新的區(qū)位選擇。開發(fā)商嘗試將沿街帶櫥窗的商店組合起來，并在商店群背后設置停車場。1921年，西爾斯·羅巴克(SearsRoebuck)公司在芝加哥郊區(qū)公路交叉點上建立了一家綜合商店，以它為核心形成了帶形中心(StripCenter)。帶形中心是美國早期購物中心的典型代表，在30年代的美國郊區(qū)特不普遍。

探究時期的購物中心盡管還比較原始，然而差不多具備了一些差不多特征，它們在布局上一般沿著一條中央大街布置。1923年建成的康薩斯城鄉(xiāng)村俱樂部廣場(TheCountryC1ubPlaza)包括280家承租戶，由互相獨立的一系列商店協(xié)調開發(fā)，其建筑、景觀和招牌等都有統(tǒng)一風格。1937年建成的休斯敦奧克斯河中心(TheRiverOaKsCenter)有47家商店，并有32500平方米可出租面積(GLA)。

特不值得一提的是1931年建成的達拉斯海蘭帕克中心(HighlandParkCenter)，它的一些制造性革新，要緊體現(xiàn)在立面不正對街道、停車場不沿街。后來，都市土地機構將海蘭帕克中心列為購物中心的原型，并歸納出購物中心的特征：使用不被公共街道分割的整塊土地；擁有眾多個體商店；統(tǒng)一商店形象；由唯一的所有者操縱經營；依照需要提供一定數(shù)量的即時停車場。

英國對早期購物中心同樣作了重要探究。20～30年代，英國郊區(qū)的獨立商店紛紛組合成小型鄰里中心，開發(fā)商將鄰里中心作為居住區(qū)的配套建設內容。鄰里中心是英國購物中心的先驅。20年代在澳大利亞，購物中心的建設差不多納入首都堪培拉的規(guī)劃。由于地廣人稀的環(huán)境，要緊汲取了美國經驗進展小型郊區(qū)帶形中心。30年代中期建設了一些小型鄰里中心，為郊區(qū)興起的居住區(qū)提供服務.二、進展成型時期30～40年代，鄰里中心和郊區(qū)帶形中心的建設，以及堪培拉購物中心的規(guī)劃思想，為購物中心的設計、建設和治理積存了寶貴的經驗。開發(fā)商有能力將一組商業(yè)設施作為一個整體來規(guī)劃、建設和治理，規(guī)劃師和建筑師也能夠適應郊區(qū)的要求進行設計。政府和私人投資者都為購物中心建設提供了金融支持。零售商樂于在新的商業(yè)環(huán)境中開展業(yè)務，購物者也樂于光顧能夠滿足多種購物需求的郊區(qū)購物中心，這一切為戰(zhàn)后購物中心的興起奠定了基礎。

20世紀50年代，現(xiàn)代意義上的大型區(qū)域購物中心在美國郊區(qū)正式登場，百貨商店與小商店群的結合形成了第一個區(qū)域購物中心。郊區(qū)集中的人口和購買力足以維持大型購物中心的存在，大規(guī)模高速公路建設迎來了購物中心進展的黃金時代。大百貨商店除了在郊區(qū)購物中心開設分店外，還迫切要求建設以自己為核心的購物中心。50年代中期，郊區(qū)區(qū)域購物中心的布局和組成差不多趨于固定，最常見的啞鈴形模式出現(xiàn)了。百貨公司作為核心商店的角色和地位差不多得到了充分的認識，此外，通過景觀設計和環(huán)境設計來強化購物行為、增加購物興趣的一系列設計方法也日臻成熟。

1956年，在明尼阿波利斯郊區(qū)伊代納(Edina)建成的南谷購物中心(SouthdaleShoppingCenter)具有重要的歷史地位，它的革新體現(xiàn)在通過人工操縱環(huán)境營造舒適宜人的購物環(huán)境和花園氣氛，提供開放的公共空間以滿足人們社會活動的需要，提供大面積的免費停車場，并將汽車限制在購物中心周圍，在內部建立絕對的排除汽車干擾的步行區(qū)。這一切使之成為后來購物中心建設的范例。它的設計師維克托·格倫(VictorGruen)是購物中心的積極倡導者，主持了許多雄心勃勃的購物中心開發(fā)打算，他對都市的以后進展充滿了信心，甚至把解決都市問題的希望寄予在購物中心上。郊區(qū)購物者要求交通便利、購物空間寬敞和免費停車場地充足的商業(yè)設施。購物中心不僅滿足了這種要求，而且還在精神上滿足人們更多的需求。它通過增加更多有吸引力的因素，在步行的環(huán)境中制造社會生活和文化活動的氣氛，讓郊區(qū)居民參與社區(qū)的生活，制造一種古老的理想社會生活氣氛，吸引人們前來購物體閑，從而豐富人們的生活。

郊區(qū)大型購物中心的進展，標志著購物中心差不多成型。

與此同時，英國政府為了滿足新建居住區(qū)居民的購物需求，在某種程度上差不多參與了購物中心的開發(fā)。伴隨都市重建和新城建設，一些大型區(qū)域購物中心也取得了成功。三、蓬勃進展時期20世紀50年代末期到60年代是購物中心蓬勃進展的時期，美國大型郊區(qū)購物中心迅速崛起，郊區(qū)大面積的廉價土地為購物中心提供了寬松、理想的設計和建設條件，環(huán)境工程的進步制造出不受自然環(huán)境限制的大型封閉式建筑，舒適的購物條件和環(huán)境使購物者紛至沓來，大量以南谷購物中心為藍本的大型室內購物中心相繼建成，遍布美國各大都市。60年代末期，美國大小購物中心數(shù)量差不多超過10000個。

戰(zhàn)后歐洲購物中心的進展速度雖不及美國，但一些經濟發(fā)達的國家也不甘落后。英國試圖借鑒美國郊區(qū)購物中心的經驗進行都市市區(qū)的改造。60年代，科隆、斯德哥爾摩和哥本哈根等歐洲都市也陸續(xù)建成了購物中心。60年代中期在亞洲，日本差不多著手建設購物中心。

這一時期，購物中心在各地的進展盡管各具特色，然而由于彼此互相阻礙，仍然呈現(xiàn)出共同的特征，要緊表現(xiàn)在熱衷于采納封閉室內步行街模式；過分依靠人工照明和人工空調。這些能源消耗方面的潛在問題到70年代才完全暴露出來。四、進展成熟時期

20世紀60年代的建設勢頭一直持續(xù)到70年代早期。歐洲都市的購物中心建設方興未艾，日本的購物中心也正在積極建設當中，同時，美國出現(xiàn)了巨型購物中心。然而好景不長，70年代中期的石油危機給購物中心，特不是郊區(qū)購物中心的進展帶來了巨大沖擊。

石油危機之后，郊區(qū)購物中心的輝煌時代迅速成為過去，人們開始對都市郊區(qū)化和郊區(qū)購物中心大規(guī)模的建設進行反思。購物中心的進展重點從郊區(qū)轉向都市市區(qū)。面對新的復雜的環(huán)境和地段，它在規(guī)模、類型和設計方法方面都發(fā)生了適應性變化，并逐漸走向成熟。五、多樣化進展時期20世紀80年代以來，購物中心建設進入了一個新高潮，這也是20世紀最富成效的建設時期。以美國為例，統(tǒng)計資料表明，從數(shù)量上看，80年代中期是60年代以來的購物中心建設的第三次也是最高一次高峰。在1984年到1987年，每年約有2000個購物中心開工建設。值得注意的是，一些進展中國家在這一時期開始掀起購物中心建設熱潮。

這一時期，購物中心類型趨于多樣化，盡管面積變化不大，然而類型演變異?；钴S，并針對人口分布狀況、區(qū)位和市場、競爭消費方式的變化做出反應。新的類型和亞類型迅速涌現(xiàn)，彼此之間相互作用，從而推動了購物中心的演變。

由于種種緣故，80年代，購物中心的改造和更新成為要緊的工作。以購物中心模式改造舊城商業(yè)區(qū)也得到了重視，購物中心建筑常常成為都市景觀的主角。購物中心設計面臨著新的挑戰(zhàn).除了考慮自身的內在功能之外，還需要考慮處理與都市的關系.都市市區(qū)用地和各種條件的限制更加促使購物中心類型的多樣化。六、戰(zhàn)后兩種不同進展模式由于具體條件的差異，北美洲、歐洲、澳洲和亞洲國家的購物中心有各自不同的進展模式，其中大致能夠分為兩類，即以美國為代表的郊區(qū)進展模式和以英國為代表的都市市區(qū)進展模式。

１、都市郊區(qū)進展模式

在郊區(qū)進展模式中，購物中心最初立足于都市郊區(qū)，石油危機之后被迫轉向都市市區(qū)，經歷了從郊區(qū)到市區(qū)的過程。

美國、加拿大、澳大利亞和新西蘭等國最初優(yōu)先進展郊區(qū)購物中心。在北美國家，都市郊區(qū)擁有大量廉價土地，高速公路交通發(fā)達，汽車普及率高，都市郊區(qū)化明顯。因此，購物中心以郊區(qū)中高收入居住區(qū)和高速公路交叉點為立足點，因為那個地點服務人口密集，購買力強，汽車交通方便。而澳州國家，由于地廣人稀，結合草原新城建設，其購物中心要緊出現(xiàn)在新都市區(qū)或郊區(qū)空曠地上。

郊區(qū)購物中心依據(jù)規(guī)模能夠明顯地分為鄰里中心、社區(qū)中心、區(qū)域中心等，除鄰里中心之外，它們的共同特點是需要大片的郊區(qū)用地才能運轉。

鄰里中心作為差不多的購物設施，在許多國家的郊區(qū)居住區(qū)中大量存在。

50～70年代，郊區(qū)社區(qū)中心在美國特不盛行，在加拿大、澳大利亞、新西蘭和日本等國也相當具有代表性。澳洲的郊區(qū)進展與美國有相似之處，因此社區(qū)中心普遍存在，它們大多與高速公路網有關，或者為郊區(qū)居住區(qū)服務。日本的社區(qū)中心與郊區(qū)鐵路網關系緊密，它們大多建于70年代的東京和大阪郊區(qū)或衛(wèi)星城。

區(qū)域中心要緊集中在大都市，在中小都市也有一定程度的開發(fā)。美國都市周圍的環(huán)路建設為區(qū)域中心提供了選址機會。在日本、加拿大、澳大利亞和南美都市，區(qū)域中心的進展模式也大致相同，只因各自地點特色的差異而有所變化。與美國相比，日本土地資源昂貴，實際投資費用也高得多，因此土地利用率比美國高得多，以多層區(qū)域中心為主，停車場配置率較低，這是由于郊區(qū)的公共交通比較便利，因此乘私人汽車購物者比例較低。購物中心要緊集中在車站附近或者新城中心，像美國那樣距都市市區(qū)專門遠的購物中心特很多。超級區(qū)域中心特不依靠于大面積的郊區(qū)用地，因此要緊出現(xiàn)在美國和加拿大。２、都市市區(qū)進展模式以英國為代表的歐洲國家出于防止都市無限膨脹的需要，通過立法愛護郊區(qū)的都市綠帶，因此購物中心進展之初就立足于都市市區(qū)。

英國購物中心的進展速度明顯超過歐洲其他地區(qū)，第一時期要緊結合都市重建和更新進行。戰(zhàn)后，英國都市不管是否受到戰(zhàn)爭破壞，舊的都市結構差不多破舊，也不能適應汽車的需要。都市街道汽車交通堵塞，商業(yè)街購物和服務交通混雜，人車混流，環(huán)境特不惡劣。為了改善這種狀況，保障購物者安全，考文垂、普利茅斯和南安普敦等都市結合都市更新建成了第一批購物中心。第二時期要緊在新城新建商業(yè)中心區(qū)中建設購物中心。第三個時期是運用封閉式購物中心大面積更新都市市區(qū)。

歐洲國家普遍實施了疏散人口打算。50年代，瑞典等許多歐洲國家實施新城打算，并結合郊區(qū)社區(qū)開發(fā)建設購物中心。盡管新城開發(fā)為購物中心在都市邊緣地區(qū)的進展提供了機會，然而歐洲郊區(qū)區(qū)域中心的建設仍然極為有限。1981年美國有1350家區(qū)域中心開業(yè)，而在歐洲僅有75家。由于在高速公路交叉點上進展區(qū)域中心遭到規(guī)劃部門的反對，因此歐洲都市的購物中心要緊出現(xiàn)在原有都市結構中，這種都市市區(qū)進展模式相當?shù)湫汀＃?、兩種進展模式的融合

在80年代往常，在美國都市市區(qū)開發(fā)購物中心是難以想像的，而今天，許多購物中心都扎根在都市市區(qū)。英國開發(fā)商追求這種典型完美的北美式購物中心；就在現(xiàn)在，美國的開發(fā)商卻差不多把開發(fā)目光轉向都市市區(qū)。在英國和美國兩個具有代表性的購物中心建設舞臺上出現(xiàn)了不同的趨勢，其郊區(qū)進展模式和市區(qū)進展模式出現(xiàn)了相互融合的趨勢。第二節(jié)國外購物中心的進展概況購物中心在世界各國都取得了長足的進展，從進展模式上看，歐美購物中心起源早，已進入成熟期，日本、東南亞以及我國的香港和臺灣大體上于80-90年代興起，目前已進入了快速成長期，但依舊有相當大的進展空間。一、美國及北美的購物中心美國是世界上購物中心最發(fā)達的國家之一。那個與“汽車王國”孿生的“Mall王國”成為美國零售業(yè)中最重要的業(yè)態(tài)。當前，我國各大都市正在涌動一股進展“Mall熱”，研究美國購物中心的進展和現(xiàn)狀，分析他們的經驗教訓，關于指導我國理性進展這一業(yè)態(tài)確信會有借鑒作用。，

1、現(xiàn)代大型購物中心的誕生嚴格講來，美國是現(xiàn)代大型購物中心的誕生地，其進展能夠追溯到20世紀20年代初期由西爾斯羅巴克（Sears,Robuck&Co）公司所規(guī)劃建筑的許多獨立的商店街，它們遠離市中心，處于都市邊緣地帶，具有初步的整體規(guī)劃，同時附設了免費的停車場，這也是現(xiàn)代購物中心的雛型。而被視為大型購物中心鼻祖的，是土地建筑商人尼克斯于20年代中期在美國密蘇里州堪薩斯市所規(guī)劃興建的CountryClubPlaza,其目的在于提供住宅區(qū)內居民一個能夠享受消費服務的場所，具有統(tǒng)一治理的商店承租戶、特定而遠離道路的停車空間，以及全面統(tǒng)一的治理策略，而這些特色，都成為日后大型購物中心所遵循的差不多規(guī)范。

現(xiàn)代意義上的摩爾起源于1940年以后的美國，并從50年代后期起迅速進展起來的。50年代，西雅圖市Northgate購物中心、佛萊明罕市ShoppersWorld購物中心相繼設立，這是最早以百貨公司為要緊承租戶的兩個購物中心，其中Northgate是最原始的Mall型購物中心，要緊由兩條面對面的帶狀中心組成，中間由一條人行通道連結。50、60年代，美國郊區(qū)都市與原有大中都市商業(yè)中心之間存在的土地差價，使許多大公司紛紛把自己的總部遷往郊區(qū)都市，新興產業(yè)也在郊區(qū)興起，大規(guī)模的摩爾購物中心也落戶于郊區(qū)，形成了大量位于高速公路交叉口、由于進展大型購物中心而"繁榮"起來的邊緣都市。六、七十年代，大型購物中心在美國的興起，具有經濟進展與城鎮(zhèn)建設的兩層意義。在此之后，隨著摩爾購物中心產業(yè)的逐步成熟，其要緊經營思想也就被專門自然地被移植到都市中心地區(qū)的摩爾購物中心上。從70年代起部分摩爾購物中心又開始開進美國市中心，且市區(qū)摩爾的業(yè)績也都相當不錯，市區(qū)內的摩爾在一定程度上也緩解了都市中心空心化的難題。購物中心的這種重視整體環(huán)境和功能提升的結果，使消費者的購物不再是單純的購物，而是一種享受。如此的概念再配合“一次性購足”的新消費觀念，無疑會給消費者一種全新的購物體驗。而美國購物中心專家米爾斯先生認為，美國摩爾購物中心始于本世紀50年代中期。實際上其雛形在二三十年代就顯現(xiàn)了，一般認為H·巴桑氏是購物中心的創(chuàng)始者，他在1931年就曾進行商業(yè)區(qū)的統(tǒng)一開發(fā)，1937年建筑了大棚式的巴屋枯斯購物中心。美國購物中心的進展是在第二次世界大戰(zhàn)之后，從19501970年，持續(xù)進展了20年。伴隨著人們遷移至郊區(qū)，郊區(qū)購物中心進展專門快。每家購物中心都附有大面積的停車場，其功能越來越綜合化，一些購物中心不僅附有娛樂室、健身房，而且還開發(fā)了保育室和旅館。70年代初，西方世界爆發(fā)了能源危機，石油價格暴漲，依靠小汽車到郊區(qū)購物顯得費用太高，都市中心商業(yè)區(qū)的摩爾開始進展。2、美國購物中心的進展歷程Ghosh與McLafferty（1991）回憶了美國購物中心的進展過程之后指出，美國的購物中心產業(yè)一共經歷了三個進展時期，本研究將三個時期整理列表如下：表2-1：美國購物中心進展歷程進展時期時期特色講明該時期進展的購物中心第一時期（1950-1975）快速成長與區(qū)域差異化（Regionaldiversification）一開始集中在美國東北部與加州地區(qū)進展，隨后推展到全國。購物中心推展的過程具有層級性，通常由地區(qū)的最大都市擴展至中小型都市。1970年代中期時，該時期的三種購物中心差不多成功建立零售市場的地位與普遍性。區(qū)域型、社區(qū)型、鄰里型第二時期（1970-1980）差異化以適應社會的變化新型的購物中心的商店經常聚焦于某類商品。較第一時期的購物中心更為專門（specialization）時尚精品型（FashionCenter）、工廠直銷型、自動型（Auto-careMall）第三時期（1990-今）產業(yè)成熟與飽和1、購物中心產業(yè)因建筑開發(fā)成本、人口與所得成長的遲緩、無法找到適合開發(fā)的土地等因素逐漸成飽和。2、購物中心的重建或擴建多余重建建筑。N/A資料來源：AvijitGhoshandSaraMcLafferty,“TheShoppingCenter:ARestructuringofPost-warRetailing”,JournalofRetailing,volume67,Number3,Fall1991,P.255-256依照臺灣購物中心進展協(xié)會（1990年）的專文指出，美國的購物中心產業(yè)正面臨以下的趨勢：表2-2：美國大型購物中心當前趨勢現(xiàn)今趨勢講明1．革新與改建革新與改建的緣故是為了增加銷售量的潛能。隨著興建新的購物中心的各方條件漸趨困難，開發(fā)的重點差不多轉向使現(xiàn)有的購物中心再現(xiàn)活力。重新定位成為購物中心改建的考慮重點。2．邀集高傳播效力的商店為核心商店專門多重新修建的或是擴張的購物中心傾向選擇價格取向以及單一產品種類的商店（Price-orientedCategoryKillers）為主力商店。.假如核心商店維持不變，則其特色及市場區(qū)隔就無法達成，因此核心商店如能再租約到期時能被淘汰，則購物中心將能夠自然的逐漸更新。3．促進廢棄市中心的重生許多開發(fā)者正從事市中心區(qū)重新改建購物中心的工程。單獨零售業(yè)者不可能從事這種重新繁榮市中心的工作，同時，綜合使用型的購物中心將給與市中心區(qū)其他新的或是改建中的購物中心予以沖擊。消費者期待以后這些零售中心（RetailCenter）認知并迎合他們獨特的需求與欲望。資料來源：購物中心進展協(xié)會，空間雜志，120/121期，1990年9月，P57許慧琪（2000）翻譯美國籍購物中心領域專家Alexander的講法，還指出美國當前購物中心產業(yè)的進展趨勢包括了下列幾點：（1）鄰里型（購物中心）占百分之六十五：典型的鄰里型購物中心包括了一個超級市場、化妝店及25到30個服務性商店。這種形態(tài)的購物中心是美國產業(yè)中的標準模式。（2）封閉性走向開放自然：由于消費者趨向走向自然的喜好，購物中心將頂蓋移開，直接迎接環(huán)境的變化。例如加州的Stanford購物中心確實是一例。（3）適應高年齡層和雙薪家庭講究生活形態(tài)的購物中心。（4）同業(yè)種店家集中重回經營主潮流：將同業(yè)種的店家集中的做法有重回潮流的趨勢，現(xiàn)行主流的配置將店家分散，要緊目的是期待消費者能夠被引導至整個商場，然而，許多消費者，如上班族婦女差不多沒有太多時刻逛街。因此將同業(yè)種店家集中的作法又重回主流。（5）多元化商品、餐飲選擇、娛樂設施增加休閑方式。3、美國購物中心的分布截至目前，美國有大大小小的購物中心43000多個，各種規(guī)模一應俱全，其中27000個購物中心不足100000平方英尺，因而只能算作小型購物中心。由此看來，平均每個美國人擁有19平方英尺的零售市場，盡管店面過多，然而在過去的幾年中，除了每逢夏季生意會略有減少外，零售業(yè)一直紅紅火火。在美國，摩爾目前差不多占有52％以上的零售銷售額，2000年的營業(yè)額已達1萬億美元，一家摩爾的有效商圈是數(shù)百公里。美國摩爾購物中心迅速進展，并衍生出按規(guī)模劃分的近鄰型(小型)、社區(qū)型、自然景觀型、都市再開發(fā)型、休閑娛樂型、超地區(qū)廣域型的巨型摩爾等類型。

表2-3：2001年美國各州、區(qū)購物中心的地域分布、購物中心人均銷售額和人均擁有面積。

州名總人口銷售額人均銷售額購物中心總面積人均擁有面積（千人）（百萬美元）（美元）（GLA）（GLA）

佛羅里達16,397112,467.316,859.02452,443,44227.6

Florida特拉華7965,303.326,662.4622,847,28228.7

Delaware康涅狄格3,42522,743.156,640.3497,575,19728.5

Connecticut科羅拉多4,41827,542.056,234.05107,432,28724.3

Colorado亞利桑那5,30729,170.105,496.53134,234,41925.3

Arizona馬里蘭5,37529,425.765,474.56131,792,26724.5

Maryland維吉尼亞7,18837,766.585,254.11177,472,59324.7

Virginia堪薩斯2,69513,583.335,040.2059,832,49722.2

Kansas路易斯安那4,46521,843.374,892.1386,200,10819.3

Louisiana德克薩斯21,325102,529.344,807.94384,605,65818.0

Texas密蘇里5,63026,638.944,731.61117,905,10320.9

Missouri田納西5,74027,004.894,704.68137,928,63624.0

Tennessee南卡羅萊納4,06318,215.634,483.3087,728,00421.6

SCarolina喬治亞8,38436,855.654,395.95189,644,22122.6

Georgia麻薩諸塞6,37927,950.124,381.58116,472,04218.3

Massachusetts夏威夷1,2245,332.404,356.5320,199,35416.5

Hawaii俄克拉荷馬3,46014,990.494,332.5161,131,21517.7

Oklahoma俄亥俄11,37448,620.704,274.72257,300,95522.6

Ohio加利福尼亞34,501146,595.064,249.00713,369,19820.7

California新罕布什爾1,2995,500.174,234.1525,388,50919.5

NewHampshire羅得島1,0594,472.594,223.4019,961,11418.8

RhodeIsland北卡羅萊納8,18633,973.324,150.17183,542,75822.4

NCarolina印地安那6,11525,004.374,089.02124,330,57620.3

Indiana新墨西哥1,8297,428.374,061.4431,674,12017.3

NewMexico新澤西8,48434,090.924,018.26178,522,22721.0

NewJersey阿拉巴馬4,46417,915.544,013.3479,012,79517.7

Alabama伊利諾斯12,48249,980.574,004.21267,275,11421.4

Illinois肯塔基4,06616,147.373,971.3268,852,37216.9

Kentucky緬因1,2875,104.623,966.3017,886,92313.9

Maine北達科他6342,501.253,945.199,960,17115.7

NDakota內布拉斯加1,7136,704.973,914.1737,499,03121.9

Nebraska阿拉斯加6352,478.253,902.767,612,10612.0

Alaska賓夕法尼亞12,28747,665.843,879.37254,884,41020.7

Pennsylvania內華達2,1067,993.453,795.5653,328,47725.3

Nevada哥倫比亞特區(qū)5722,024.893,540.029,580,08416.7

D.C.華盛頓5,98821,110.543,525.47102,116,17617.1

Washington佛蒙特Vermont6132,157.613,519.758,341,67913.6

明尼蘇達4,97216,493.483,317.2771,300,87614.3

Minnesota猶他2,2707,488.693,298.9838,600,25717.0

Utah密西西比2,8589,322.093,261.7544,726,35915.6

Mississippi俄勒岡Oregon3,47311,195.503,223.5860,673,74217.5

威斯康星5,40217,293.853,201.3878,840,10014.6

Wisconsin懷俄明4941,574.203,186.636,196,17212.5

Wyoming阿肯色2,6928,550.633,176.3137,155,90313.8

Arkansas愛荷華Iowa2,9238,787.143,006.2144,851,10915.3

密歇根9,99129,738.542,976.53147,633,63414.8

Michigan愛達荷Idaho1,3213,810.352,884.4419,945,63515.1

紐約NewYork19,01152,435.712,758.18253,272,04013.3

蒙大納9042,375.122,627.359,883,93310.9

Montana西維吉尼亞1,8024,270.802,370.0322,829,04312.7

WestVirginia南達科他7571,505.271,988.466,976,2009.2

SDakota總計Total284,7971,221,674.204,289.633,786,888,69419.9

(1)購物中心地域分布相對集中。排行前十個州、區(qū)擁有購物中心共24940個，占全美國45827個的54%。

(2)排行前十個州擁有購物中心總面積（GLA）共計3，134,860,023平方英尺,占全美國5,678,768,123平方英尺的55%。

(3)各州單位面積平均銷售額（平銷數(shù)）排行前十個州的總的平均銷售水平為215.13美元／平方英尺.

(4)網點密集地區(qū)盡管購物中心進展較繁榮，但因銷售分流，單個中心的平銷指標反而下降。

(5)平銷指標是評估商業(yè)設施的重要指標。平銷指標是指：購物中心一年實現(xiàn)的總銷售除以中心的總面積（平方英尺）。這是一個大致的輪廓未通過審計的數(shù)字，可能包括或不包括旗艦店銷售額和面積。這取決于資料提供者的口徑。美國購物中心分類中中型的購物中心（20萬-80萬平方英尺），其平銷額最低；小型的（小于10萬平方英尺）或超大型的（大于100萬平方英尺）其平銷額較高。

（6）從購物中心歷年來平銷水平的變化上能夠明白：平銷額呈逐年上升趨勢，但平銷額的上升幅度低于網店擴張的幅度。同樣顯示網點擴張效果呈遞減效應。表2-4：美國購物中心平均覆蓋的人口

大小分類（平方英尺）數(shù)量（個）平均覆蓋人口約*

小于1000，00128，47510，000

100，001-200，00011，10025，000

200，001-400，0004，03870，000

400，001-800，0001，466190，000

800，001-1，000，000329850，000

大于1，000，000420650，088

*取整數(shù)、大數(shù)。

摩爾產業(yè)在美國成功后，摩爾這一業(yè)態(tài)便迅速地在加拿大、澳大利亞、日本、歐洲各國進展了起來。加拿大、澳大利亞等地的摩爾與美國的摩爾差不多相同。4、美國和加拿大的部分購物中心

MallofAmerica--美國購物中心位于明尼蘇達州Bloomington市，是目前美國規(guī)模最大的超級室內摩爾購物商場，建筑面積約39萬平方米，占地78英畝，總投資高達6億多美元。中心集購物與娛樂于一體，建筑宏偉壯觀，包括：400個零售商店、4個大型百貨公司、1個多功能娛樂中心、2個大型停車場(12，750車位)。

加拿大愛a頓市的"西愛民頓"--westedmontonmall。是目前世界最大的Mall，年營業(yè)額達28.8億美元。該摩爾建筑面積超過50萬平方米，商場的出入門達50個之多、停車位達2萬輛，有800多個商家進入、商場內有100多家餐館。經營的要緊項目是各類生活日用品專賣店、各種餐館、娛樂設施。如人造海灘沖浪、蹦高、游戲機、游樂園(項目比錦江樂園還多)、WHL幾級溜冰場、迷你高爾夫球場、8個電影院、1個賭場、1個三星級賓館等，還有一些免費娛樂性服務項目，如海豚表演、哥倫布發(fā)覺新大陸使用的復制船、水生動物展、樂隊表演等，消費者在此能夠購物、娛樂、運動、就餐。由于這類大型商場是全場封閉室、不受外界天氣干擾，加之功能齊全，能滿足消費者各種不同需要、專門受消費者青睞、在地廣人稀的加拿大，商場內消費者熙熙攘攘、與室外見不到人的情景，形成了極大的反差。大型Mall(集購物、娛樂、餐飲、服務為一體的大型功能齊全的場所)為主體、表現(xiàn)出高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結構特征。1997年1月至10月，進入美國“安大略米爾斯摩爾”的顧客已高達1400萬人次，而大名鼎鼎的迪斯尼樂園1995年創(chuàng)歷史紀錄的全年游客也只是1420萬人次。安大略米爾斯購物商場為美國1996年開張的最大摩爾購物中心，坐落在洛杉磯以東65公里處，商場面積18萬多平方米，內有商店237家，工作人員約7300人。安大略米爾斯公司總經理曼斯指出，人們開始厭倦大同小異的購物商場是該公司開設新型商場的要緊緣故。因為米爾斯商場與眾不同之處在于，逛街的消費者平均至少花三個小時在商場內。在安大略米爾斯購物商場內，既有美國知名的中低價位百貨公司進駐，如潘尼百貨連鎖店等，也有像帆薩奇如此高級時裝的國際品牌在內設店。逛累的消費者或陪逛者可在商場內通過巨大的屏幕看電影，或前往游樂區(qū)消磨時刻。置身在商場內，周圍的電視屏幕、嘈雜的音樂、會唱歌的動物、會舞蹈的植物、變幻莫測的燈光，讓整個商場無時不充滿新奇感和動感。新的調查發(fā)覺，商場方圓16公里以內約有100萬名消費者，但從簽帳卡的地址看，現(xiàn)在方圓160公里內的居民差不多上商場的消費者，商場56％的顧客是來自方圓32公里遠的地點。目前，安大略米爾斯商場每月固定發(fā)出200班觀光購物巴士，除此之外還增設了一名觀光主管，因為日本觀光客為商場帶來的收入特不可觀。曼斯表示，逛商場的所有消費者平均每次花費109美元，而國際觀光客每次平均消費435美元。“南海岸廣場”（SOUTHCOASTPLAZA）。這是公認的加州最大MALL，在全美國也數(shù)一數(shù)二。占地比北京中山公園加勞動人民文化宮還大，簡直是個大公園或者一座名符事實上的“都市”。那個地點有免費的內部公共汽車供游人觀光，有可存放上萬輛汽車的免費停車場。那個MALL由6家美國聞名的大型百貨公司如西爾斯（SEARS）、羅濱遜--梅（ROBINSONS-MAY）等作為支柱組成，分不占據(jù)四角，各店面積均在1萬平方米以上。它們的特點是：（1）設施先進，中央空調、滾動扶梯、地毯、人工采光；（2）商品陳列布局清新悅目、通透開闊；（3）購物環(huán)境優(yōu)美，店外如花園，店內寬松潔凈；（4）商品種類齊全，花色新穎，檔次甚高；（5）除珠寶玉器外，各類商品一律開架售貨；（6）平常顧客不多，節(jié)假日頗喧鬧。在6家大型百貨公司之間，有多條各長近百米的通道相連。這些通道也是密封的，由200多家各具特色的專業(yè)商店分布通道兩旁，自然形成多條商業(yè)街。閑逛其間有逛街的同樣感受，但絕無車輛之擾和日曬雨淋之慮，而且隨處有座椅能夠休息。這些專業(yè)店給人的印象是：（1）每個店不大，一般是一二百平方米；（2）以男女時裝、鞋類店為多，約占一半，照相器材、音響、計算機、瓷器、水晶制品、工藝品、樂器等均有多家專業(yè)店；（3）有電影院等娛樂中心5家；（4）有咖啡店、各種餐飲店33家。

“主街”（MAINPLACE）。那個MALL位于加州圣安娜市第十七街，是在城區(qū)新建的一座龐大的商業(yè)大樓，面積不下五六萬平方米，不處看似一個大倉庫，密封，中央空調。樓外有可停幾千輛汽車的停車場。樓分三層，一、二層由西爾斯等大百貨公司占據(jù)四角形成支柱。四角之間是眾多的專業(yè)店組成的商業(yè)街。格局和前面介紹的“南海岸廣場”相仿，只只是前者是一群建筑物，后者是宏偉壯觀的一整座建筑物。樓內有多處噴泉，附近有各種小吃店、飲料店。第三層有一個大型電影院。那個地點的專業(yè)店一般不大，但各有特色。比如有一家廚房、餐具商店，專門出售木、竹、藤制的桌椅和玻璃、瓷器、陶器制成的餐具、茶具，款式花色極為繁多而不致，商店陳列也獨具匠心。

美國最大的購物中心進展商曾是ROUSE公司，現(xiàn)在最大的購物中心進展商據(jù)講是“雀兒喜”公司。其他購物中心進展商有：WestfieldHoldings，美國RodamcoNorthAmerica公司等。WestfieldHoldings是世界上最大的購物中心進展商與經營商，旗下?lián)碛忻绹?9家、澳大利亞30家、新西蘭11家、英國7家共87家WestfieldShoppingtown摩爾購物中心，總面積超過600萬平方米，合作商戶超過13,600家。2002年1月Westfield美國分公司又收購了另外28家購物中心，WestfieldHoldings的購物中心總數(shù)達到108家，總面積超過700萬平方米。

美國弗吉尼亞州的米爾斯公司，在全美有7家大型摩爾和11家社區(qū)購物中心。

美國JBM不動產機構在美國和加拿大投資并經營治理著幾十家大型摩爾，旗下摩爾的面積達到800萬平方米。5、摩爾購物中心是美國的主流業(yè)態(tài)美國有如此一種理論，認為搞多店鋪的商業(yè)街是小生產的形態(tài)，而大生產則要求搞商業(yè)城和商業(yè)廣場Shoppingmall（摩爾購物中心），更便于規(guī)劃，更體現(xiàn)經濟性，商業(yè)的集聚功能更容易發(fā)揮。

在美國和加拿大人們到Shoppingmall（摩爾購物中心）去購物是一種要緊的購物方式，因此摩爾購物中心也成了美國、加拿大要緊的商業(yè)形式。購物中心中有完整的百貨公司、超級市場、專業(yè)商店、專賣店、餐飲店，還有折扣店、會員制商店等。能夠講，一些大型的摩爾購物中心是所有的零售業(yè)態(tài)的集合。摩爾購物中心之因此成為美、加等國要緊的商業(yè)形式，是因為這些國家的消費者購物要緊是用車，而不是靠步行。在用車購物的國家起碼有如此幾個條件，公路網發(fā)達，人人有自備車，地域寬敞有條件建大型商業(yè)設施和大型停車場。購物中心在如此的國家才是最經濟、最方便的。因此，在這些國家，除都市中心的商業(yè)街和一些大型折扣店、超級市場外，一般商店都不單獨選地開店，而都在摩爾購物中心中選擇區(qū)域和樓層開店，如此才能得到有規(guī)模流量的消費者光顧。購物中心的開發(fā)商是房地產商，但他們明白得商業(yè)，在購物中心開張之前，就差不多詳細地規(guī)劃了一切，包括購物中心周圍的顧客需求調查，主力商店選哪種業(yè)態(tài)，選哪一家，需要其他多少什么樣業(yè)態(tài)店配合等等。這些房地產商既是物業(yè)的投資開發(fā)商，又是商業(yè)功能的策劃商，具有相當?shù)膶I(yè)。選好主導業(yè)態(tài)，堅持同業(yè)差異、異業(yè)互補是他們策劃購物中心商業(yè)功能的差不多原則。在商業(yè)業(yè)態(tài)的創(chuàng)新與變革中，美國與加拿大的商業(yè)也在作出專門大的努力。如百貨公司都在走縮短產品線，有限專業(yè)化的改革之路，一般只賣幾類商品。如服飾、化妝品、臥房用品等，綜合性百貨店的面貌蕩然無存，每一家百貨公司都有一類商品與其他百貨公司相比具有自己的專業(yè)特色。百貨公司都在追求與其他的業(yè)態(tài)店一起共同的進展，專門少有單獨開店的。百貨公司在美、加都已進入飽和期，它們的生存與進展需要進一步細分市場，明確自己的目標顧客，與其讓綜合類的各商品部都無法充分展示自己的專業(yè)特色，還不如向只經營某幾類商品的專門店進展，這是美國、加拿大百貨公司進展變革的一個差不多方向。在業(yè)態(tài)的創(chuàng)新上，最近幾年工廠直銷店進展專門快，在工廠直銷店中同類品牌的商品要比市場平均價格低得多，大約在30%左右。這些工廠直銷店大都開設在旅游區(qū)附近，對觀光者特不是國外的旅游者吸引力大。在工廠直銷店中銷售的商品一般不是最新開發(fā)設計的產品，因此，工廠直銷店也往往成為制造商處理存貨和等級產品的消化器。另外，在美國和加拿大也了一種新形態(tài)的商店――“斷碼店”，即出售的商品只有一種規(guī)格和尺碼，門類多，品種雜，商品價格特低，品牌正宗，品質上佳。這種商店關于有時刻購物的人來講，就等因此用時刻換金鈔票。這對金鈔票確實是時刻、消費者追求購物快捷的社會來講，從逆向思維的方式來制造了一種新的業(yè)態(tài)。美國、加拿大商業(yè)形式和業(yè)態(tài)創(chuàng)新變革和啟發(fā)對我們是有借鑒的。

二、歐洲購物中心的進展英國目前的購物中心家數(shù)超過1,400家，零售產業(yè)為整個英國第二大的就業(yè)市場，大約20%的勞動力直接參與零售部門服務，至2000年底，購物中心總面積為2,090萬平方公尺(22,500萬平方尺)，就整個英國經濟體而言，那個產業(yè)仍不斷的成長而其重要性也不斷的提升。英國對早期購物中心同樣作了重要探究。20—30年代，英國郊區(qū)的獨立商店紛紛組合成小型鄰里中心，開發(fā)商將鄰里中心作為居住區(qū)的配套建設內容。鄰里中心是英國購物中心的先驅。50年代，現(xiàn)代意義上的大型區(qū)域購物中心在美國郊區(qū)正式登場，與此同時，英國政府為了滿足新建居住區(qū)居民的購物需求，在某種程度上差不多參與了購物中心的開發(fā)。伴隨都市重建和新城建設，一些大型區(qū)域購物中心也取得了成功。以英國為代表的歐洲國家出于防止都市無限膨脹的需要，通過立法愛護郊區(qū)的都市綠帶，因此購物中心進展之初就立足于都市市區(qū)。

英國購物中心的進展速度明顯超過歐洲其他地區(qū)，第一時期要緊結合都市重建和更新進行?？嘉拇?、普利茅斯和南安普敦等都市結合都市更新建成了第一批購物中心。第二時期要緊在新城新建商業(yè)中心區(qū)中建設購物中心。第三個時期是運用封閉式購物中心大面積更新都市市區(qū)。80年代往常，英國的郊區(qū)區(qū)域中心特很多，80年代以后，這種狀況有所改變，區(qū)域中心差不多逐漸從都市市區(qū)解脫出來。繼1976年布倫特·克羅斯(TheBrentCross)建成開業(yè)之后，1986年，第一個真正的郊區(qū)區(qū)域購物中心在蓋茨黑德(Gateshead)開業(yè)。英國開發(fā)商開始追求這種典型完美的北美式購物中心。英國購物中心進展趨勢：休閑與"餐飲娛樂化"－過去五年之中，研究發(fā)覺25%的新購物中心開發(fā)案中皆包括了要緊的娛樂設施(電影院、保齡球場、賓果猜獎與夜總會)。2000年的百分比則調高至38%的水準。大部份新購物中心包括了許許多餐廳、Cafe，不論是包含在美食街、美食中心亦或是獨立的販售亭或獨立單位。零售園區(qū)至購物園區(qū)－零售園區(qū)(郊區(qū)購物中心擁有大量平面戶外停車空間與許多大型工廠式鋼架構的零售單位)原始的使用目的是為電器、DIY與家具零售業(yè)者所進展。然而許多營運單位現(xiàn)在則代以折扣流行連鎖店、玩具、兒童服飾、運動用品等等業(yè)者，使整個打算轉為更近似購物中心的架構。大都會商業(yè)中心的復興－在政府新聞開發(fā)案總量管制下，許多大型計劃目前皆規(guī)劃在市鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)當中，其中大部分都在大都市，如伯明罕、利物浦、諾丁漢、布里斯托，在南漢普敦的WestQuay購物中心與在雷汀的TheOracle購物中心是近期在要緊市鎮(zhèn)中開幕的實例。擴張、整修更新與銷售－整體零售實質成長幅度縮小，使新樓面積需求專門難確定，因此許多購物中心的投資案皆以整修更新舊有的購物中心為開發(fā)方式，擴充或購買需要重新引入承租戶的購物中心，以使用更好的行銷策略吸引更多的消費顧客。戰(zhàn)后歐洲購物中心的進展速度雖不及美國，但一些經濟發(fā)達的國家也不甘落后。英國試圖借鑒美國郊區(qū)購物中心的經驗進行都市市區(qū)的改造。60年代，科隆、斯德哥爾摩和哥本哈根等歐洲都市也陸續(xù)建成了購物中心。

50年代，瑞典等許多歐洲國家實施新城打算，并結合郊區(qū)社區(qū)開發(fā)建設購物中心。60年代的建設勢頭一直持續(xù)到70年代早期，歐洲都市的購物中心建設方興未艾。盡管新城開發(fā)為購物中心在都市邊緣地區(qū)的進展提供了機會，然而歐洲郊區(qū)區(qū)域中心的建設仍然極為有限。1981年美國有1350家區(qū)域中心開業(yè)，而在歐洲僅有75家。由于在高速公路交叉點上進展區(qū)域中心遭到規(guī)劃部門的反對，因此歐洲都市的購物中心要緊出現(xiàn)在原有都市結構中，這種都市市區(qū)進展模式相當?shù)湫汀?/p>

歐洲的購物中心與美國式購物中心大體上較相象，但歐洲購物中心的規(guī)模一般比美國購物中心小許多。其他不同點有，歐洲購物中心大都建在城鄉(xiāng)交界處，（但英國是例外，英國購物中心大多建在市區(qū)）；美國的購物中心有的在城中有的在城郊。法國購物中內心主題店以特級市場為多，不像美國購物中內心主題店以百貨商店居多。歐洲購物中心以經營日常生活用品為主，而不像是以美國購物中心以選購品為主，歐洲購物中心則以有用品為主。總體而言，歐洲的摩爾進展不如東南亞的菲律賓、泰國、馬來西亞、新加坡等國迅猛，且歐洲的摩爾的面積規(guī)模也比菲律賓等國的摩爾要小。三、日本的購物中心符合日本購物中心協(xié)會定義的購物中心，包括有車站大樓、地下街。這是日本獨特的購物中心，事實上此類型購物中心正是日本購物中心先驅性的存在。第一家車站大樓是購物中心的在1950年，美國百貨公司首次到郊外的購物中心開店，開始展開購物中心的「豐橋車站大樓」，當初被稱為民眾車站的那個設施，在都市改造的意義下，有札幌、水戶、京都、金澤、小倉庫等約60處，1971年以后由日本國鐵出資的約有60家，光是1971年新設的部分，樓面積已達150萬㎡。民營化為了消除國鐵時代的虧損及擴張事業(yè)，使用分散在全國各地的鐵路用地型購物中心開發(fā)持續(xù)在進行。第一家地下街是1952年開發(fā)的「東京車站名店街（52家店），接著1957年“數(shù)寄屋橋中心”開幕，1963年“梅田地下街”在擁有260家專專柜店鋪下開店，現(xiàn)在有“全國地下街聯(lián)合會”的組織，在與東京八重洲、新宿、橫濱車站東、西口，名古屋車站前，大阪梅田、難波、神戶三之宮、福岡天神等周邊設施之整體關聯(lián)性上，發(fā)揮了轉運站特有的功能。進展過程日本的購物中心以1969年建設的玉川高島屋為代表，只是那時的購物中心理念，仍未擺脫百貨公司的格局，所提供的服務也較為有限同時集中。從70年代初期到中期，通過整體專業(yè)規(guī)劃、景觀設計以及經營治理的大型購物中心開始成為主流，其中尤以位于大阪商業(yè)區(qū)的幾個摩爾購物中心最具代表。例如千里新城的"謝爾西"購物中心、巴恩環(huán)購物中心等，它們專門的建筑景觀，例如挑空廣場、庭園、噴泉等，都成為都市外圍引人注目的消費人潮集中地。從70年代中期到80年代初期，日本開始產生了集文化、娛樂、休閑、運動等消費行為于一體的新型購物中心。例如1978年于東京原宿區(qū)開業(yè)的拉佛雷原宿，便是一個具有整合功能的購物中心；同時在那個時期也產生了以下關Seawall以及青森的三路德購物中心為代表的許多遠離都市、構筑于都市外圍的購物中心，同時提供了日本大型購物中心在郊區(qū)進展構建的經驗基礎。為了因應消費服務多樣化以及設施復合化的趨勢，還產生了許多超過10萬平方公尺的大規(guī)模購物中心。在福岡市西日前開張了一間占地25萬平方米的大型摩爾購物中心,除購物外,電影院,游樂中心,餐飲店外加能容納4500輛的停車場使之成為了大型商業(yè)中心。但由于日本特大型商業(yè)地塊較難取得，故日本摩爾的規(guī)模一般較美國、加拿大、菲律賓等地的摩爾要小許多。日本的傳統(tǒng)百貨集團如高島屋百貨、三越百貨、西武百貨、SOGO崇光、東武百貨是日本摩爾的要緊投資開發(fā)商之一。目前，美國的摩爾開發(fā)集團"雀兒喜"也已開始進入日本進行摩爾的投資開發(fā)。大型購物中心在日本之因此能夠迅速進展，具有兩個差不多背景條件：第一，日本是島國、人口眾多，因此追求土地及空間效率的極大化，幾乎成為所有日本人一致的追求目標。在這種情況下，能夠在一個特定的空間內提供各種消費服務，同時又能夠提供定量停車空間的購物中心便成為實現(xiàn)那個目標的最佳手段。加之經濟巨大進展條件下國民消費能力提高，使得消費者在購物時不僅追求方便性、多樣性、注重個運氣牌的需求，同時更注重整體購買經歷的愉悅，這種趨勢促成了大型購物中心在日本的產生。2、購物中心類型（1）郊區(qū)型購物中心的起源郊區(qū)型購物中心的起源要溯至1968年3月泉屋(IZUMIYA)在南海高野線的MOZU車站前開了“百舌鳥購物中心”，同年11月DAIEI也在寢屋川市開了“DAIEI香里SHOPPER'SPLAZA”，兩者雖在規(guī)模、內容等方面，并未引起全國性的關懷，但卻成為關西地點社區(qū)型購物中心急速進展的契機。當時差不多有以國內為對象的行銷構想來規(guī)劃購物中心開發(fā)的動向，1969年11月，以正統(tǒng)專業(yè)開發(fā)商為志向的東神開發(fā)，在世田谷國道246號旁的多摩川邊所開設的“玉川高島屋購物中心”即為其例，也確實是講，在事前進行周密的調查，決定一個符合地區(qū)的購物中心概念，配合汽車化的購物中心構造，首次以百貨公司為核心店，追求都市感受的高品味等意義上，被稱為是“真正的購物中心時代的開幕”。特不是藉斜坡道跨越國道，讓車子停到不棟立體停車場的操縱交通技法，以及在中庭設置裝飾階梯，可在活動時使用的構想，皆為過去購物中心所沒有的劃時代性嘗試，能夠講是后來帶動日本購物中心進展的契機。（2）MERCHANDISER型購物中心通過1969年到1975年的試驗錯誤期，日本的購物中心經營(開發(fā)、治理)KNOW-HOW大體確立，直到今日，強力主導購物中心開發(fā)的正是以量販店為主力、負責商品者所開發(fā)的購物中心，日本購物中心的進展依靠此類開發(fā)商的地點特不多。近年來，好不容易才開始有百貨公司的加入，但其聲勢怎么講不足，這也是日本地點型購物中心難以興起的要緊緣故。（3）汽車立地型購物中心之起源從1975年左右起，在中京地區(qū)有像“豐田JUSCO”、“一宮UNI”、“春日井西友”等不利用電車、巴士等大量運輸系統(tǒng)，而靠寬敞的停車場、腳踏車場的購物中心陸續(xù)登場，日本的購物中心從此進入了另一個新的紀元。在大眾交通系統(tǒng)尚未發(fā)達的大部分地點都市，該類型購物中心的進駐隨汽車化的普及相對急速推展起來，目前所謂地點都市型購物中心，差不多進入依據(jù)停車場的大小來競爭繁榮的時代，1981年開幕的船橋“LALAPORT”即是代表該類型購物中心的超廣域型購物中心，其今后進展性令人期待。（4）再開發(fā)型或設施舊地開發(fā)型購物中心汽車立地型購物中心開始進展的同時，都市再開發(fā)型大型購物中心也登場，其典型的案子有“池袋SUNSHINECITY”、“下關SEAMALL”、“福岡DAIEIKATAKURAMALL”等；因地價暴騰，購買新地作購物中心開發(fā)困難，因此活用廢棄設施舊地、鐵路用地、工廠舊地的開發(fā)案件也不在少數(shù)。3、簡介日本的部分摩爾2000年初，日本共有2658家購物中心。其中以大阪地區(qū)的194家最多，東京地區(qū)（184家）與北海道地區(qū)（141家）居次。其詳細的數(shù)據(jù)列表于下：表2-5：日本購物中心概況數(shù)據(jù)購物中心數(shù)量2，658銷售額（1998）251，083（億日圓）專門店數(shù)量116，914占總體零售業(yè)營業(yè)額的比例17.33%零售87，360平均銷售額9，589（百萬日圓）餐飲198，355零售8，340服務11，199餐飲913平均購物中心承租廠商數(shù)量44服務336全部購物中心面積35，538，006（M2）承租商店的平均營業(yè)額87，661（日圓）平均購物中心面積13，370平均主力商店面積6，272資料來源：購物中心協(xié)會提供。到2000年12月底購物中心總家數(shù)為2,803家，其中7月～12月下半年家數(shù)為99，要緊緣故是2001年開始實施針對量販店的大店法造成提早開店的情形所造成，下半年期99件為前所未有之紀錄。表2-6：購物中心面積前五大購物中心名稱開幕日面積開發(fā)商所在地TOPIREKKUPLAZA．KOTO11/2979,050㎡TOPI工業(yè)、JUSCO東京都江東區(qū)南砂町AEON岡崎購物中心9/2271,093㎡AEON興產愛知縣岡崎市AEON成田購物中心3/1864,966㎡AEON興產千葉縣成田市TOKIWA12/264,505㎡TOKIWA大分縣大分市FAIRMALL10/2756,355㎡UNI.福井SHOPPINGMALL福井縣福井市要緊購物中心開發(fā)商：以具日本特色之量販店系統(tǒng)開發(fā)商為中心，進展顯著(2000年有71家，占整體49.0%、1999年54，占整體51.4%)，其中，開發(fā)件數(shù)JUSCO連續(xù)6年取得第一名。表2-7：前4名開發(fā)商2000年(下半年期)

1999年JUSCO17(11)JUSCO11UNI12(12)UNI6MYCAL11(7)MYCAL5ItoYokado8(5)ItoYokado5表2-8：OUTLETCENTER熱潮盛行--2000年導入OUTLET的購物中心(依開幕順序)購物中心名稱開幕日期面積店鋪數(shù)所在地RIVERSIDEMALL3/2431,050㎡66岐阜縣本巢郡GRANDBERRYMALL4/2120,000㎡43東京都町田市御殿場PREMIUMOUTLET7/1322,000㎡84靜岡縣御殿場市LAFETE多摩南大澤9/118,000㎡75東京都八王子市LASPA10/1213,466㎡30愛媛縣溫泉郡MARINWOACITY福岡10/2031,250㎡67福岡縣福岡市GADERNWALK幕張10/2611,600㎡56千葉縣千葉市RINKUPREMIUMOUTLET11/2316,800㎡79大阪府泉佐野市其它受注目之購物中心：外資系統(tǒng)：購物中心御殿場PREMIUMOUTLET(CHELSEAJAPAN)、RINKUPREMIUMOUTLET(CHELSEAJAPAN)、CARREFOUR家樂福幕張店(CARREFOURJAPAN)。娛樂型態(tài)：KSPIARI7/7開幕，面積30,000m2，店鋪數(shù)121店(千葉縣浦安市、迪斯尼樂園)。大阪的心齊橋是全日本最大的購物中心，有多達二千間的商鋪，物資無奇不有、琳瑯滿目。

日本Kspiari摩爾是學習迪斯尼樂園將娛樂和購物融在一起的經驗。Gotemba摩爾是美國最大的購物中心之一"雀兒喜"的海外分支。那個地點有弗里斯轉輪和環(huán)滑車，還有迷人的溫泉度假村。"Kspiari購物區(qū)，除了121家商店外，還有超寬銀幕影院、流行樂隊演奏的免費交響樂、童話般樂園等。那個地點，每到周末，能吸引近20萬購物兼娛樂的日本人，可能今年可接待將消費3億美元的900萬顧客。“高島屋TIMESSQUARE”百貨摩爾于開幕之后，加速了原本冷清的南口的交通建設與開發(fā)，一時之間，南口反而搖身一變成為不可同日而語的東京熱門逛街去處。這家高島屋百貨究竟有什么魅力能夠讓一個原先備受冷落的地區(qū)起死回生？答案就在于它乃是當今東京都內機能最為豐富多元的“新復合式商場”。先不論這家高島屋百貨有什么創(chuàng)新的特色，光看它樓上的CD專賣連鎖店HMV、具有高18m大畫面專門放映立體3D映像的TOKYOIMAXTHEATER、SEGA最新體驗型電玩游樂場JOYPOLIS；以及隔鄰的“東急手”(TokyuHands)，與以空橋相聯(lián)結的整棟全日本賣場面積最大的紀伊國屋書店，便不難想見這座百貨巨艦的龐大模。至于這家引起轟動的高島屋百貨，除了網羅34個品牌的巨型化妝品賣場之外，那些散布在每個樓層，提供消費者歇腳休息兼用餐的「吃茶店」但是造成好一陣轟動喔！因為這些或者是日本聞名老鋪，又或者是新引進的海外料理，幾乎差不多上首次在東京都內的百貨公司亮相。另外12F～14F的RestaurantPark集結了28家餐館，是新宿地區(qū)規(guī)模最大的美食街，在那個地點的每間餐廳用餐都可眺望一覽新宿的繁華街景。

東武百貨池袋店是全日本最大的百貨公司型摩爾──那個地點的總賣場面積共80,3000平方公尺。日本福岡縣的博多水城是由美國捷得事務所設計建筑的日本最大的私人房產進展項目。那個占地250萬平方英尺的巨大綜合型建筑物形似峽谷狀，位于一條新開發(fā)的運河兩岸。整個商城顯現(xiàn)出濃郁的西方建筑色彩，融飯店、辦公和貿易等多種功能為一體，是當?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品市場推廣及社區(qū)公益表演的最佳場所。商城內部分為5大主題區(qū)域，分不命名為：星際天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太陽廣場。博多水城與眾不同的設計給傳統(tǒng)的百貨零售領域注入了新的血液，游客們能夠通過商場內特有的拱廊往返運河兩岸。日本聞名的建筑師ArataIsozaki先生在同意紐約時報記者采訪時，曾把該建筑推崇為20世紀后期最重要的建筑物之一。博多水城的成功引起了全球的關注，同時它也成為零售業(yè)大型綜合性商城的標志性建筑。日本有許多沒有主力承租商店的購物中心，例如地下商店街或與車站大廳結合的購物中心。另外，以販售平價商品為主的PowerCenter與OutletCenter，則是近期受到關注的進展趨勢。日本購物中心產業(yè)進展的幾項趨勢：（1）強調主題性與故事性：日本購物中心業(yè)者善用自然或人工造景，塑造故事性與獨特效果。（2）復合式開發(fā)：購物中心與超高樓層商業(yè)大樓或地鐵站相互連結開發(fā)的情形普遍。（3）OutletCenter受到歡迎：日本泡沫經濟后，民間消費意愿減弱，但由于日本消費者喜好國際知名品牌的風氣興盛，故以販售折扣時尚精品服飾為主的OutletCenter獲得相當?shù)某晒?。?）屬于垂直模式：由于土地取得成本高昂，日本的購物中心絕大多數(shù)屬于垂直式進展。日本購物中心協(xié)會會長巖琦雄一（2002）在日本購物中心全國大會致詞中表示當前該國購物中心產業(yè)所面對的趨勢與挑戰(zhàn)如下：（1）當前的日本的消費者具有兩極化的現(xiàn)象，即由于泡沫經濟，節(jié)約日常開銷，但關于有價值認同感的商品或服務卻又情愿支付高價，能夠有效因應此一趨勢的業(yè)者即可獲利。（2）購物中心業(yè)者應該持續(xù)追求顧客中意。（3）企業(yè)應加入人力資源的培訓。四、東南亞地區(qū)購物中心的進展由于東南亞地區(qū)經濟起步比較晚，因此購物中心的進展不如美、日等國家成熟。然而其蓬勃進展的無限商機，已被東南亞各國作為重要的趨勢性業(yè)種加以進展。東南亞經濟的快速進展，帶動了居民消費能力的大幅提升，加之土地利用極大化觀念的阻礙，80年代起大型摩爾購物中心在該地區(qū)得以形成一股新的產業(yè)風潮。以購物中心必須投入15種以上不同行業(yè)的特性而言，十分符合東南亞經濟高速進展、各種資源實現(xiàn)最有效整合的效率要求。從購物中心進展的具體情況看，東南亞各國的購物中心數(shù)量差不多專門大，同時預期其數(shù)量及營業(yè)額對經濟面的阻礙會更加擴大和深遠。東南亞各國大型購物中心進展的直接緣故除了零售業(yè)自身需求迫切以外，更具有市鎮(zhèn)進展及休閑觀光等其它產業(yè)相關意義，特不值得國內企業(yè)加以借鑒和學習。由于東南亞的摩爾進展得專門好，且東南亞各國的人均收入、文化習俗等國情與我國的北京、上海等都市較相似。因此我們在進展摩爾時，不僅要學習歐美的成功經驗，更應該借鑒菲律賓等東南亞國家的進展經驗與教訓。1、菲律賓的購物中心進展菲律賓馬尼拉的摩爾有近30家，平均35萬人口擁有1家摩爾。新加坡的摩爾有20多家，平均15萬人口擁有1家摩爾。目前菲律賓幾乎所有的大型百貨公司、大賣場都位于摩爾內，單體建筑的百貨公司、大賣場已極少。菲律賓馬尼拉33萬平方米的SMMEGAMALL世界上前十大的購物中心。目前在建的超級MA摩爾--SMASIAMALL面積達50萬平方米。菲律賓馬尼拉的MALL是美式的；不僅規(guī)模龐大，且業(yè)態(tài)復合度高，環(huán)境舒適優(yōu)雅。以SM-MEGAMALL為例，其兼?zhèn)淞?萬平方米的時尚的大型SM百貨公司（如太平洋百貨）、200余家高級專賣店、100余家聞名快餐店、餐廳、COFFEE、2000座的FOODJUNCTION（如上海的大食代）、12廳的SM大影城（每廳均為1000座的大廳，總座位達1萬2千）、1萬平方米的SM大賣場（如家樂福）、還有藥店（如WASTON'S）、大型書城、音像店、大型電子游戲城、KTV、TOYKINGDOM玩具反斗城、真冰溜冰場、花店、寵物店、工藝禮品店、大型五金超市（如百安居）、大型家具超市（如IKEA）、家電大賣場（如上海的國美）、銀行、票務中心甚至還有展覽中心、小型室內迪斯尼游樂中心、賭場等。且常常進行定期的大減價（onsale），菲律賓馬尼拉的SM購物中心MALL適合各階層人士休閑消費。馬尼拉的購物中心還有SMSOUTHMALL、SMNEDSA、SMMANILA、ROBINSON'SPLACEMANILA、FILVESTMALL、FESTIVALMALL、SHANGRILAPLAZA（25萬平方米，另有特大型停車場附樓及SHANGRILAHOTEL香格里拉賓館）、RobinsonsGalleriaMALL（20萬平方米，2期正在擴建中）、STARMALL、EVERGOTESCOORTIGASMALL、AyalaCommercialCenter，RUSTAN'S，AYALAMALL、GREENBELTMALL，SMMAKATI、LANDMARK、ALIMALL、SMCENTREPOINT、UNIWIDECOASTALMALL、METROPOLIS等30多家。菲律賓4大連鎖購物中心集團依次是：SM、ROBINSON'S、EVER、UNIWIDE。菲律賓的SMSUPERMALL集團更成為了亞洲最大、全世界排名第3大的摩爾購物中心集團。SMPRIME集團旗下?lián)碛?0家大型連鎖摩爾SMSUPERMALL，總面積超過300萬平方米.該集團曾多次獲得歐美財經雜志的"亞洲最佳治理獎"，其業(yè)績年年大幅度增長。

2、泰國的購物中心進展泰國曼谷的西康廣場/施康廣場（SeaconSquare）全泰之冠的購物廣場是亞洲最大的集購物與娛樂于一體的綜合購物廣場，也是世界排行第五大購物中心，位于席那克林(Srinakarin)路上，鄰近拉瑪六世公園，西康廣場結合了購物娛樂的功能，集合聞名商店近400家，還有6家世界級的大型店宇。Seacon其建筑面積達50萬平方米，相當于96個足球場那么大。在Seacon購物廣場內，消費者能夠到各種各樣的商店里采購，其中包括：Robinson羅賓森百貨店、LotusSupercenter蓮花超級商場、娛樂主題公園"YoyoLand"、多元化的電影院"Seacon14"、InternationalBookForum亞洲國際圖書市、泰國第一家動作模擬劇院"TheSimulator"多媒體電影院及立體電影院，以及具有18個球孔的微型高爾夫球道、國際飲食苑和400家國際知名品牌商店。泰國曼谷WorldTradeCentre（世貿中心）是全泰第2大的購物中心，場內時裝、精品、家私、食肆等林立，更有日本"伊勢丹"，"Zen"及"DutyFree"的名牌店鋪。7樓有免稅品商店；6樓是餐廳區(qū)，除了有憑餐券進食的餐廳外，還有許多日本餐廳。中心地下部分開設了時髦商品集市，氣氛不錯。中心內部的溜冰場頗受年輕人的喜愛。THEMALL是泰國最大的連鎖購物中心集團。曼谷還有TheEmporium、GaysornPlaza、Robinson、SOGO等購物中心。THEMALL集團還進展出了獨特且專門成功的“連鎖摩爾”經營模式。3、馬來西亞的購物中心進展號稱亞洲最大的馬來西亞MidvallyMegamall，單從其外觀看，只是平平無期，毫不吸引。但它有一個大的優(yōu)點，確實是有專門多方便的出入口，而且四通八達。最大最佳，從實際數(shù)據(jù)上看，MidvallyMegamall稱為亞洲之最實在當之無愧。它占地450方呎，樓高5層半，每層