房地產(chǎn)估價(jià)練習(xí)題-1

房地產(chǎn)估價(jià)練習(xí)題1、某套住宅總價(jià)30萬元，套內(nèi)建筑面積125㎡，套內(nèi)墻體面積20㎡，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e25㎡，則該住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為（）元。A．1765 ;B．2000;C．2069;D．2400一、單項(xiàng)選擇題建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e＝125＋25＝150㎡，300000÷150＝2000元/㎡2、某期房預(yù)計(jì)2年后竣工交付使用，目前與其類似的現(xiàn)房價(jià)格為4500元/㎡，出租的年末凈收益為500元/㎡。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房價(jià)格的3%，則該期房目前的價(jià)格為（）元/㎡。A．3473 ;B．4365;C．4500;D.4635期房價(jià)格＝現(xiàn)房價(jià)格－預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，

3、某房地產(chǎn)價(jià)格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個(gè)月末一次付清，當(dāng)時(shí)月利率為1%。該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為（）萬元。Ａ、87；B、124；C、130；D、13450+80/(1+1%)^8=1244、甲、乙兩宗相鄰?fù)恋?，價(jià)格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價(jià)格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價(jià)范圍是（）萬元。A．0～50；B．50～75；C．50～100；D．100～1505.為評估某房地產(chǎn)2007年9月1日的市場價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2007年3月1日，合同交易價(jià)格為4000元/㎡，約定建筑面積為95㎡，合同約定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款，實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記面積為l00㎡。自2007年1月1日起至2007年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0．3%，則就上述情況對該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后的單價(jià)為（）元/㎡。A．3868．92；B．4000．00；C．4072．54；D．4286．894000×（1＋0.3%）6＝4072.54，面積誤差為（100－95）÷95＝5.26%，超過《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的面積誤差范圍（3%），但由于合同約定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款，因此對此問題可不予考慮。6、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27ｍ，前街路線價(jià)為2000元／m2，后街路線價(jià)為1000元／m2，若按重疊價(jià)值法估價(jià)，則前街影響深度為（）。Ａ、9； B、13.5；Ｃ、15；Ｄ、18前街影響深度=前街路線價(jià)/（前街路線價(jià)+后街路線價(jià)）×總深度7、有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價(jià)格估算可采用（）。Ａ、類似寫字樓的客觀收益；Ｂ、市場比較法；Ｃ、該寫字樓的實(shí)際收益；Ｄ、無法估算8、在建筑物折舊中，產(chǎn)生超額持有成本的原因是（）。Ａ、功能缺乏；Ｂ、功能過剩；Ｃ、修復(fù)時(shí)間較長；Ｄ、修復(fù)時(shí)間較短9、路線價(jià)法估價(jià)的第二個(gè)步驟為（）。Ａ、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度； Ｂ、選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地；Ｃ、編制深度百分率表； Ｄ、劃分路線價(jià)區(qū)段10、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/m2，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/m2，開發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/m2，開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-土地取得成本-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)1）樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積土地總價(jià)=樓面地價(jià)*總建筑面積=1000*10000*(1+10%)^1.52）開發(fā)成本和管理費(fèi)用=1200*10000*(1+10%)^1.5/23）銷售費(fèi)用=3000*10000*2%4）銷售稅費(fèi)=3000*10000*5.5%3000*10000-1000*10000*（1+10%）^1.5-1200*10000*(1+10%)^1.5/2-3000*10000*2%-3000*10000*5.5%3000*10000=1-88.9%=11.08%11、將房地產(chǎn)稱為物業(yè)的國家或地區(qū)是（）。Ａ、法國；Ｂ、意大利；Ｃ、日本；Ｄ、香港12、下列房地產(chǎn)中，哪一項(xiàng)存在替代關(guān)系？（）Ａ、經(jīng)濟(jì)適用住房與高級別墅；Ｂ、住宅與其配套的商業(yè)房地產(chǎn)Ｃ、賓館與寫字樓； Ｄ、大城市郊區(qū)的住宅與高速公路收費(fèi)13、在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的凈收益流模式下，資本化率（）。Ａ、等于報(bào)酬率；Ｂ、大于報(bào)酬率；Ｃ、小于報(bào)酬率；Ｄ、無法知道14、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)是6％，自有資本要求的資本化率為9％，則該類房地產(chǎn)的資本化率為（）％。Ａ、6；Ｂ、6.9；Ｃ、8.8；Ｄ、９計(jì)算過程：70%*6%+(1-70%)*9%抵押貸款與自有資金的組合：R0--綜合資本化率M--貸款價(jià)值比率，即抵押貸款占房地產(chǎn)價(jià)值的比率，一般介于60%~90%之間RM--抵押貸款常數(shù)RE--自有資金資本化率。15、住宅與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)之間的關(guān)系是（）。Ａ、替代關(guān)系；Ｂ、互補(bǔ)關(guān)系；Ｃ、附屬關(guān)系；Ｄ、沒有關(guān)系16、為估算某建筑物的重新購建價(jià)格，經(jīng)測算其土建工程直接費(fèi)為780元/㎡，安裝工程直接費(fèi)為450元/㎡（其中人工費(fèi)為50元/㎡），裝飾裝修工程直接費(fèi)為900元/㎡（其中人工費(fèi)為45元/㎡），又知該地區(qū)土建工程綜合費(fèi)率為土建工程直接費(fèi)的15%，安裝工程綜合費(fèi)率為安裝工程人工費(fèi)的75%，裝飾裝修工程綜合費(fèi)率為裝飾裝修工程人工費(fèi)的72%，稅金為3.5%，則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費(fèi)為（）元/㎡。A．2204．55；B．2397．99；C．3237．60；D．3345．64［780×（1＋15％）＋450＋50×75％＋900＋45×72％］×（1＋3.5％）＝2397．99元/㎡17、某寫字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時(shí)的價(jià)格為5616萬元，報(bào)酬率為8％，則該寫字樓目前的收益價(jià)格為（）。Ａ、4858；B、5200；Ｃ、2700；D、6264 ＝216／8％×［1－1／（1＋8％）2］＋5616／（１＋8％）2＝5200（萬元）18、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的總收益和總費(fèi)用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2％和1％，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8％，該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬元。Ａ、100；B、42；Ｃ、63；Ｄ、77計(jì)算過程：12/(8%-2%)-7/(8%-1%)19、評估城市商業(yè)街道兩側(cè)的土地價(jià)格，最適合的估價(jià)方法是（）。Ａ、市場法；Ｂ、收益法；Ｃ、路線價(jià)法；Ｄ、假設(shè)開發(fā)法20、某估價(jià)對象為一舊廠房改造的超級市場，建設(shè)期為2年，該廠房建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，建筑物也無償收回。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)年折舊率為（）。A．2．00%；B．2．13%；C．2．22%；D．2．50%對于在土地使用權(quán)出讓合同中約定土地使用期間屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，建筑物也無償收回的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后計(jì)算建筑物折舊。50－5－40＝5，50－5＝45，在建筑物的殘值率為零的情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命＝1÷年平均折舊率，年平均折舊率＝1÷建筑物經(jīng)濟(jì)壽命，即1÷45＝2.22%。21、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加１萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8％，該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬元。Ａ、225.00；Ｂ、237.50；Ｃ、381.25；D、395.83建筑物經(jīng)濟(jì)壽命50年5年后出讓土地使用年限40年5年凈收益按等差級數(shù)遞增的公式，式中，a為第一年凈收益，b為凈收益逐年遞增的數(shù)額，r為資本化率22、作為房產(chǎn)登記和建立產(chǎn)籍資料的索引和參考資料的房地產(chǎn)圖是（）。

A.宗地圖；B.房產(chǎn)分幅圖；C.房產(chǎn)分丘圖；

D.房產(chǎn)分戶圖房產(chǎn)分幅圖是房產(chǎn)登記和建立產(chǎn)籍資料的索引和參考資料。23、某宗房地產(chǎn)是于3年前通過出讓方式取得，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用期限為50年并約定不可續(xù)期，判定其未來每年的凈收益基本穩(wěn)定。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)在正常情況下未來4年的凈收益分別為：31萬元、29萬元、30．5萬元、29．5萬元，報(bào)酬率為8%。用“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。 A．358．85；B．360．49；C．362．93；D．365．29V＝30．03/8%×［1－1/（1＋8%）50－3］＝365．29萬元24、下列哪種房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的類型？（）A、出租的房地產(chǎn);Ｂ、自用的房地產(chǎn)；Ｃ、餐飲的房地產(chǎn)；Ｄ、營業(yè)的房地產(chǎn)房地產(chǎn)按經(jīng)營使用方式分為：銷售的房地產(chǎn)、出租的房地產(chǎn)、營業(yè)的房地產(chǎn)和自用的房地產(chǎn)。25、現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府規(guī)定土地用途、容積率屬于（）方面的制約。Ａ、建筑技術(shù)；Ｂ、土地權(quán)利設(shè)置和行使；Ｃ、相鄰關(guān)系；Ｄ、土地使用管制政府規(guī)定土地用途、容積率屬于城市規(guī)劃的內(nèi)容，而在土地利用所受的限制當(dāng)中，城市規(guī)劃屬于土地使用管制方面的內(nèi)容26、在一塊土地上投資建造寫字樓，當(dāng)樓高為５層時(shí)，預(yù)期投資利潤率為4.36％；在5～20層時(shí)，每增高一層，投資利潤率上升0.18％；而在20～30層時(shí)，每增高一層，投資利潤率下降0.14％。由此可見，超過20層之后，這塊土地的邊際收益開始出現(xiàn)遞減，揭示了（）。Ａ、收益遞增規(guī)律；Ｂ、收益遞減規(guī)律；Ｃ、規(guī)模的收益遞增規(guī)律；Ｄ、規(guī)模的收益遞減規(guī)律收益遞減原理揭示的是一種投入產(chǎn)出關(guān)系，指在僅有一種投入量逐漸增加的情況下，其他投入量不變，在開始時(shí)，產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的，但當(dāng)可投入變量增加到某一點(diǎn)時(shí)，產(chǎn)出量的增加會(huì)越來越小。27、某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受保險(xiǎn)公司的委托，對被火災(zāi)完全燒毀的房屋進(jìn)行價(jià)值鑒定，為保險(xiǎn)理賠提供參考價(jià)值，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，則其估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況分別為（）。A．估價(jià)對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去；B．估價(jià)對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

C．估價(jià)對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在；D．估價(jià)對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件中。如建筑物被火災(zāi)燒毀后，評估其損失價(jià)值或程度時(shí)，通常是估計(jì)將損毀后的狀況恢復(fù)到損毀前的狀況（估價(jià)對象已不存在），在現(xiàn)行的國家財(cái)稅制度和市場體系下所必需的花費(fèi)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象狀況房地產(chǎn)市場狀況過去（回顧性估價(jià)）過去過去現(xiàn)在過去現(xiàn)在現(xiàn)在未來未來未來未來28、某宗熟地的原生地取得費(fèi)為540元/㎡，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費(fèi)第一年和第二年分別為90元/㎡和60元/㎡，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價(jià)值時(shí)，其中的投資利息為（）元/㎡。

A．55.20；B．103.22；C．109.63；D．114.82I=P[(1+i)n－1]=540*[(1+8%)^2-1]+90*[(1+8%)^1.5-1]+60*[(1+8%)^0.5-1]29、某套住宅的采光受到影響。受影響前的年租金為3萬元，受影響后的年租金為2.5萬元。該住宅的預(yù)期剩余價(jià)值壽命為30年，報(bào)酬率為8%。該住宅因采光受影響導(dǎo)致的價(jià)值減損為（）萬元A．0.50；B．5.63；C．6.25；D．28.14=(3/8%)*(1-1/((1+8%)^30))-(2.5/8%)*(1-1/((1+8%)^30))30、某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為10%，銀行可提供6成、5年利率8%、按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為（）。A．8.8%

B．10%

C．18%

D．18.6%R0--綜合資本化率M--貸款價(jià)值比率，即抵押貸款占房地產(chǎn)價(jià)值的比率，一般介于60%~90%之間RM--抵押貸款常數(shù)RE--自有資金資本化率。31、通過市場提取法求出的估價(jià)對象建筑物的年折舊率為5%，則估價(jià)對象建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是（）年。Ａ、50；Ｂ、10；Ｃ、20；Ｄ、無法知道32、在一般情況下，（）適用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件建筑和設(shè)備，或因建筑技術(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等，使用建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價(jià)。Ａ、重建價(jià)格；Ｂ、重置價(jià)格；Ｃ、重新購建價(jià)格；Ｄ、積算價(jià)格33、下列估價(jià)公式中，錯(cuò)誤的是（）。A．土地價(jià)格=房地價(jià)格-建筑物價(jià)格；B．房地產(chǎn)價(jià)格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格+債權(quán)-債務(wù)；C．建筑物折舊=建筑物重新購建價(jià)格-建筑物市場價(jià)值；D．房地產(chǎn)價(jià)格=含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價(jià)格-非房地產(chǎn)成份的價(jià)格34、某工業(yè)用地的土地面積為10000㎡，規(guī)劃容積率為1.0，樓面地價(jià)為500元/㎡。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價(jià)為1500元/㎡，則因規(guī)劃調(diào)整所需的補(bǔ)地價(jià)為（）萬元

A．500；B．1000；C．2250；D．2500補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）＝現(xiàn)樓面地價(jià)×現(xiàn)容積率－原樓面地價(jià)×原容積率補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）=補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）×土地總面積1500*2-500*1.0=2500補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）=2500*10000=2500萬元35、某宗房地產(chǎn)，凈收益每年50萬元，建筑物價(jià)值200萬元，建筑物資本化率為12％，土地資本化率為10％，則該宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為（）萬元。Ａ、417；Ｂ、500；Ｃ、460；Ｄ、45建筑物的凈收益=200萬元*12%=24萬土地凈收益=50-24=26萬元土地價(jià)格=26/10%=260萬元房地價(jià)格=200+260=460萬元36、一幢舊廠房改造的超級市場，在該舊廠房建成6年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)年限為40年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。則這種情況下，計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（）年。A．50；B．40；C．46；D．不確定建筑物經(jīng)濟(jì)壽命50年土地使用年限40年4年6年后出讓37、某宗土地的面積為1000m2，其上建筑物的建筑面積為5000m2，建筑物的基底面積為700m2，建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地的容積率為（）。A.8.0B.5.6C.5.0D.0.738、房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的（）三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。A、有用性、稀缺性、有效需求；B、供給、需求、利用狀況C、權(quán)利、租金、利率；D、價(jià)值、使用價(jià)值、供求在現(xiàn)實(shí)中，不同房地產(chǎn)的價(jià)格之所以有高低，同一宗房地產(chǎn)的價(jià)格之所以有變動(dòng)，歸總起來也是由有用性、稀缺性、有效需求的程度不同及其變化所引起的。39、有一宗房地產(chǎn)，土地面積1000m2，其價(jià)格為1500元／m2，建筑面積5000m2，其重置價(jià)格為1200元／m2。該房地產(chǎn)價(jià)格為1250／m2，則該建筑物的單價(jià)為（）元／m2。A、950；B、1000；C、1200；D、1250Ａ，（1250×5000－1000×1500）／5000＝950（元／m2）40、某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價(jià)值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報(bào)酬率為6%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00。D，建筑物的凈收益=200萬元*12%=24萬土地凈收益=60-24萬=36萬土地價(jià)格=36/6%=600萬，房地價(jià)格=600+200=800萬41、某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費(fèi)30萬元，每年增加電費(fèi)等運(yùn)營費(fèi)用5萬元。該寫字樓的預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，報(bào)酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為（）萬元。A.35.00B.56.29C.86.29D.18030萬元+5萬元/8%[1-1/(1+8%)^30]=86.2942、某一房地產(chǎn)，其土地價(jià)值是總價(jià)值的30%，土地資本化率為5%，建筑物資本化率為7%，綜合資本化率為（）。A、6.6%；B、5.8%；C、6.2%；D、6.4%根據(jù)R0＝L×RL＋B×RB＝30％×5％＋（１－30％）×7％＝6.4％43、一臨街深度22.86ｍ（即75英尺），臨街寬度30m的矩形土地，其所在區(qū)段的路線價(jià)（土地單價(jià)）為5500元/m2，臨街深度75英尺的單獨(dú)、累計(jì)和平均深度價(jià)格修正率分別為20%、90%和120%，該宗土地的總價(jià)為（）。A、452.63萬元；B、75.44萬元；C、339.47萬元；D、377.19萬元當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用平均深度價(jià)格修正率，所以根據(jù)下面兩個(gè)公式：該宗土地的單價(jià)＝路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率，該宗土地的總價(jià)＝土地單價(jià)×土地面積，將已知參數(shù)代入以上兩公式即得所求。44、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元，水電供暖費(fèi)40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為（）萬元。

A.245B.275C.315D.345500萬-50萬元-40萬元-65萬元=345萬元45、某工業(yè)用地總面積為3000m2，容積率為0.5，樓面地價(jià)為1000元/m2，現(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0，相應(yīng)的樓面地價(jià)為1500元/m2。該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為（）萬元。A.500B.525C.600D.1650 補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）＝現(xiàn)樓面地價(jià)×現(xiàn)容積率－原樓面地價(jià)×原容積率補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）=補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）×土地總面積補(bǔ)地價(jià)=（新樓面地價(jià)×新容積率-舊樓面地價(jià)×舊容積率）×土地面積=（1500×4.0-1000×0.5）元/m2×3000m2=1650萬元。1、某餐廳的資產(chǎn)可分為土地、建筑物、裝飾裝修、動(dòng)產(chǎn)、特許經(jīng)營權(quán)。當(dāng)該餐廳不適宜在現(xiàn)位置繼續(xù)經(jīng)營下去而轉(zhuǎn)讓時(shí)，為確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考的估價(jià)對象范圍一般包括（）。A．土地；B．建筑物；C．裝飾裝修；D．動(dòng)產(chǎn)；E．特許經(jīng)營權(quán)二、多項(xiàng)選擇題2、房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法是（）。

A、市場法；Ｂ、路線價(jià)法； Ｃ、成本法；Ｄ、收益法3．根據(jù)求取建筑物重新購建價(jià)格中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價(jià)格的方法有（）。 A．單位比較法；B．市場提取法；C．分解法；D．工料測量法；E．分部分項(xiàng)法4、在下列情形中，通常會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格降低的有（）。Ａ、農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地；Ｂ、在寫字樓旁新建大型游樂場Ｃ、住宅區(qū)內(nèi)道路禁止貨車通行；Ｄ、常常遭受洪水威脅建筑物重新購建價(jià)格的求取方法有：單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。5、某估價(jià)對象為一宗熟地，當(dāng)進(jìn)行可比實(shí)例權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。A．后退道路紅線距離；B．土地使用期限；C．基礎(chǔ)設(shè)施完備程度；D．容積率；E．合并的可能性6、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格，還可用于（）。A．假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的預(yù)測B．收益法中未來租金、運(yùn)營費(fèi)用的預(yù)測C．成本法中對先前發(fā)生費(fèi)用的正確性的校核D．市場比較法中對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)整E．某些缺乏的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的填補(bǔ)長期趨勢法主要用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格，例如用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，此外還有一些其他作用：（1）用于收益法中未來租金、經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率、凈收益等；（2）用于市場法中對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場狀況調(diào)整；（3）用來比較、分析兩宗以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢或潛力；（4）用來填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏。7、房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。Ａ、交通建設(shè)；Ｂ、市場供求變化；Ｃ、人口素質(zhì)變化；Ｄ、所在地區(qū)衰落8、在商品房交易中，常見的最低價(jià)格有（）。Ａ、商品房銷售中的起價(jià)；Ｂ、拍賣活動(dòng)中的保留價(jià)；Ｃ、拍賣中減價(jià)拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價(jià)；Ｄ、招標(biāo)活動(dòng)中，開發(fā)建設(shè)方案最為合理的中標(biāo)價(jià)9、下面（）是計(jì)入商品住宅價(jià)格的費(fèi)用。Ａ、征地費(fèi)；Ｂ、建筑安裝工程費(fèi)；Ｃ、住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房建設(shè)費(fèi)用；Ｄ、住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用10、經(jīng)濟(jì)適用住宅基準(zhǔn)價(jià)格由（）構(gòu)成。Ａ、開發(fā)成本；Ｂ、稅金；Ｃ、經(jīng)營用房的建筑安裝費(fèi)；Ｄ、利潤11、下列屬于房地產(chǎn)真正自然增值的有（）。Ａ、通貨膨脹引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升Ｂ、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升Ｃ、外部經(jīng)濟(jì)引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升Ｄ、對其本身進(jìn)行的投資改良引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升通貨膨脹引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升其實(shí)質(zhì)意義是保值而非增值。對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良而使房地產(chǎn)增值既非保值也非自然增值。12、需要補(bǔ)地價(jià)的情形有哪幾種？（）Ａ、增加容積率； Ｂ、改變原土地用途；Ｃ、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)；Ｄ出讓土地使用權(quán)需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有４種：①增加原土地使用權(quán)出讓時(shí)規(guī)定的容積率；②改變原土地使用權(quán)出讓時(shí)規(guī)定的用途；③轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)（要求補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等）；④出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期。13、在目前的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)取得土地的途徑主要有：（）。Ａ、通過征收農(nóng)地取得的；Ｂ、通過征用城市土地取得的;Ｃ、通過在城市中房屋拆遷取得的；Ｄ、通過在農(nóng)村中拆遷房屋取得的目前取得土地的途徑主要有征收農(nóng)地、城市拆遷、購買三種方式。14、建筑物的重新購建價(jià)格是（）的價(jià)格。Ａ、扣除折舊后；Ｂ、估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)；Ｃ、客觀；Ｄ、建筑物全新狀態(tài)下建筑物的重新購建價(jià)格沒有扣除折舊。15、通過下列哪幾種方式可在市場購買土地？（）Ａ、政府招標(biāo)出讓；Ｂ、政府拍賣出讓；Ｃ、政府掛牌出讓；Ｄ、征收通過購買方式取得的土地使用權(quán)一般都屬于出讓土地使用權(quán)。16、下面屬于收益性房地產(chǎn)的是（）。Ａ、未出租的餐館；Ｂ、旅店；Ｃ、加油站；Ｄ、未開發(fā)的土地未開發(fā)的土地不產(chǎn)生收益，也沒有潛在收益。17、預(yù)期原理是（）等估價(jià)方法的理論依據(jù)。Ａ、市場比較法；Ｂ、收益法；Ｃ、成本法；Ｄ、假設(shè)開發(fā)法；Ｅ、路線價(jià)法收益法與假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)同是預(yù)期原理18、下列哪幾項(xiàng)是以營業(yè)方式獲取收益的房地產(chǎn)？（）Ａ、旅館；Ｂ、歌城；Ｃ、寫字樓；Ｄ、加油站Ｃ屬于以租賃方式獲取收益的房地產(chǎn)。19、開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式有（）。Ａ、預(yù)售；Ｂ、建成后出售；Ｃ、出租；Ｄ、娛樂開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式有出售、出租、營業(yè)，其中出售包括預(yù)售和建成后出售兩種方式。20、以下適用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的房地產(chǎn)有（）。Ａ、將在建工程續(xù)建成房屋；Ｂ、將舊房裝飾裝修改造成新房；Ｃ、將生地開發(fā)成熟地； Ｄ、將門市出售；Ｄ適用于市場法估價(jià)21、房地產(chǎn)按其經(jīng)營使用方式來劃分，主要分為下列幾類，其中正確的是（）。A、銷售；B、娛樂；Ｃ、營業(yè)；D、商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式主要有銷售、出租、營業(yè)和自用四種。22、下列哪些情況需要進(jìn)行房地產(chǎn)評估？（）A、產(chǎn)權(quán)注銷；B、企業(yè)破產(chǎn)清算；Ｃ、房地產(chǎn)典當(dāng)；D、確定定期公布的基準(zhǔn)地價(jià)房地產(chǎn)在注銷產(chǎn)權(quán)（如滅籍）時(shí)不需要估價(jià)。現(xiàn)實(shí)中需要對房地產(chǎn)估價(jià)的情況有：土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)征收和征用補(bǔ)償、房地產(chǎn)損害賠償、房地產(chǎn)糾紛調(diào)處和有關(guān)司法鑒定。23、城市房屋拆遷補(bǔ)償實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且調(diào)換房屋為期房的，在結(jié)算房屋產(chǎn)權(quán)差價(jià)時(shí)，（）。A．估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與評估被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格的估價(jià)時(shí)點(diǎn)一致B．期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)=所調(diào)換期房的未來市場價(jià)值-被拆遷房屋的現(xiàn)在市場價(jià)值C．期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)=所調(diào)換期房的現(xiàn)在市場價(jià)值-被拆遷房屋的未來市場價(jià)值D．期房的區(qū)位、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)等，應(yīng)以拆遷人與被拆遷人在拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中約定的為準(zhǔn)；E．在原地實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，差價(jià)不應(yīng)大于被拆遷房屋市場價(jià)格的20%24、某三層樓房，每層建筑面積相等，房地總價(jià)值為200萬元，其中一層價(jià)值是二層價(jià)值的2倍，三層價(jià)值是二層價(jià)值的0.7倍。若建筑物總價(jià)值為120萬元，下列關(guān)于土地份額分?jǐn)偟谋硎鲋姓_的有（）。A．按建筑面積分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為33.33%

B．按房地價(jià)值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為17.57%C．按房地價(jià)值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為27.03%

D．按土地價(jià)值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為17.57%

E．按土地價(jià)值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為27.03%按建筑面積分?jǐn)偅憾油恋胤蓊~=1/3=33.33%按房地價(jià)值分?jǐn)偅旱贸龆臃康乜們r(jià)=54.05萬元，二層土地份額=54.05/200=27.03%按照土地價(jià)值分?jǐn)偅和恋乜們r(jià)=200萬元-120萬元=80萬元，二層土地總價(jià)=80萬元×33.33%=26.67萬元，二層土地份額=26.67萬元/80萬元=33.33%25、標(biāo)價(jià)是商品房出售者在其“價(jià)目表”上標(biāo)注的不同（）的商品房的出售價(jià)格。Ａ、樓層；B、朝向；C、戶型；D、面積標(biāo)價(jià)又稱報(bào)價(jià)、表格價(jià)，是商品房出售者在其“價(jià)目表”上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價(jià)格。26、某宗居住房地產(chǎn)，城市規(guī)劃規(guī)定既可用做商業(yè)用途，也可用做居住用途，而估價(jià)人員堅(jiān)持以居住用途進(jìn)行估價(jià)，你認(rèn)為估價(jià)人員可能出于什么考慮？（）Ａ、預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費(fèi)用Ｂ、預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價(jià)值的增加額小于轉(zhuǎn)換用途所需的費(fèi)用Ｃ、認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利。Ｄ、按商業(yè)用途的估價(jià)結(jié)果小于按居住用途的估價(jià)結(jié)果。最高最佳使用原則要求評估價(jià)值應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。轉(zhuǎn)換用途的條件是：預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費(fèi)用。27、預(yù)計(jì)一年后建成的某在建工程，可能存在的估價(jià)情形為（）。Ａ、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為現(xiàn)時(shí)狀況下的價(jià)格Ｂ、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為未來狀況下的價(jià)格Ｃ、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對象為未來狀況下的價(jià)格Ｄ、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對象為現(xiàn)實(shí)狀況下的價(jià)格28、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括（）。A、區(qū)位狀況的調(diào)整；B、實(shí)物狀況的調(diào)整；Ｃ、環(huán)境狀況的調(diào)整；Ｄ、權(quán)益狀況的調(diào)整環(huán)境狀況屬于區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容。29、下列哪些屬于房地產(chǎn)市場狀況的內(nèi)容？（）A、政府出臺(tái)新的政策措施；B、利率發(fā)生變化；Ｃ、出現(xiàn)通貨膨脹；Ｄ、未正常負(fù)擔(dān)交易稅費(fèi)未正常負(fù)擔(dān)交易稅費(fèi)屬于交易情況的內(nèi)容。30、下列因素中會(huì)導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)上的折舊的是（）。Ａ、使用磨損；Ｂ、現(xiàn)行政策重大改變；Ｃ、城市規(guī)劃重大改變；Ｄ、建筑技術(shù)進(jìn)步經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價(jià)值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。如在一個(gè)高級住宅區(qū)附近興建一座工廠，導(dǎo)致該居住區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值下降。1、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時(shí)應(yīng)出資多少萬元購買甲方的權(quán)益。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85％，年運(yùn)營費(fèi)用約占租賃有效毛收入的35％，報(bào)酬率為10%。１）計(jì)算辦公樓現(xiàn)值①辦公樓整體年凈收益＝80×3000×85％×（1－35％）×12＝159.12（萬元）②收益年限＝40－6＝34（年）③辦公樓現(xiàn)值為＝159.12／10％×［1－1／(1＋10%)^34]＝1528.92(萬元)２）計(jì)算乙方的使用權(quán)價(jià)格①乙方使用權(quán)年凈收益＝80×2000×85％×（1－35％）×12＝106.08（萬元）②乙方使用權(quán)剩余收益年限＝15－4＝11（年）③乙方使用權(quán)剩余收益年限價(jià)格為：＝106.08／10％×［1－1／（1＋10％）11］＝689（萬元）③甲方權(quán)益價(jià)格＝辦公樓現(xiàn)值－乙方使用權(quán)價(jià)格＝1528.92－689＝839.92萬元2、為評估某商品住宅2007年8月15日的正常市場價(jià)格，在該住宅附近調(diào)查選取了A、B、C三宗類似住宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例的成交價(jià)格及成交日期可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格3700元/㎡4200元/㎡3900元/㎡成交日期2007年3月15日2007年6月15日2007年7月15日（2）交易情況的分析判斷結(jié)果，見下表。表中交易情況的分析判斷是以正常市場價(jià)格為基準(zhǔn)，正值表示可比實(shí)例成交價(jià)格高于其正常市場價(jià)格的幅度，負(fù)值表示低于其正常市場價(jià)格的幅度。可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易情況－2%0＋l%（3）該類住宅2007年2月至8月的價(jià)格指數(shù)，見下表，價(jià)格指數(shù)為定基價(jià)格指數(shù)。月份2345678價(jià)格指數(shù)10092．498．398．6100．3109．0106．8（4）房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價(jià)對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C區(qū)位狀況0．510010510080實(shí)物狀況0．3100100110120權(quán)益狀況0．2100120100100請利用上述資料測算該商品住宅2007年8月15日的正常市場價(jià)格。（1）測算公式：

（2）求取交易情況修正系數(shù)：可比實(shí)例A的交易情況修正系數(shù)可比實(shí)例B的交易情況修正系數(shù)（3）求取市場狀況調(diào)整系數(shù)：可比實(shí)例A的市場狀況調(diào)整系數(shù)可比實(shí)例B的市場狀況調(diào)整系數(shù)可比實(shí)例C的市場狀況調(diào)整系數(shù)（4）求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：可比實(shí)例B的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：可比實(shí)例C的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：可比實(shí)例A的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=（5）求取比準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）VA，VB，VC：（6）將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為市場法的測算結(jié)果，則估價(jià)對象的正常市場價(jià)格（單價(jià)）=（4097.56+4341.93+3941.09）÷3=4126.86（元/m2）3、王某于2006年6月18日將其擁有的某個(gè)商鋪抵押貸款，貸款成數(shù)為6成，貸款金額為200萬元，貸款年利率為8%，貸款期限為5年，按月等額還。2009年10月18日，王某欲將該商鋪再次抵押貸款。預(yù)測該商鋪未來第一年的有效毛收入為50萬元，運(yùn)營費(fèi)用為26萬元，此后每年的有效毛收入和運(yùn)營費(fèi)用分別在上一年的基礎(chǔ)上增長5%和3%，未來收益期限為36年。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為7%，抵押貸款成數(shù)一般為6成。請計(jì)算該商鋪2009年10月18日的再次抵押價(jià)值。（1）計(jì)算已抵押貸款余額利用公式求出A=（200×8%/12）萬元÷[1-（1+8%/12）-60]=4.06萬元；已抵押貸款金額=4.06萬元/（8%/12）×[1-(1+8%/12)-40]=142.14萬元已抵押貸款余額=200萬元-142.14萬元=57.86萬元（2）測算在2009年10月18日的未設(shè)立法定優(yōu)先受償款的價(jià)格V收益期限為有限年時(shí)，凈收益按一定比率遞增的公式：g-凈收益逐年遞增的比率，其中，凈收益未來第1年為A，第2年為A(1+g)，未來第3年為A(1+g)2，依此類推，未來第n年為A(1+g)n-1。公式原型為：此公式的假設(shè)前提是：1）凈收益未來第1年為A，此后按比率g逐年遞增；2）凈收益逐年遞增的比率g不等于報(bào)酬率Y（當(dāng)g=Y時(shí)，V=A×n/(1+Y);3）收益期限為有限年n。V=50/(7%-5%){1-[(1+5%)/(1+7%)]36}-26/(7%-3%){1-[(1+3%)/(1+7%)]36}=747.43萬元根據(jù)：再次抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-拖欠工程價(jià)款-已抵押貸款余額占社會(huì)一般貸款成數(shù)-其他法定優(yōu)先受償款可得：再次抵押價(jià)值=V-0-57.86萬元/0.6-0=747.43萬元-96.43萬元=651.00萬元?jiǎng)t該商鋪在2009年10月18日的再次抵押價(jià)