劍南大道地塊營(yíng)銷策劃方案

劍南大道地塊營(yíng)銷策劃方案2015-12-1101030402項(xiàng)目概況區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位營(yíng)銷思路目錄1項(xiàng)目概況地塊位置地塊東側(cè)緊鄰劍南大道。地塊南側(cè)為已經(jīng)建成的騎龍安置小區(qū)。地塊北側(cè)為已經(jīng)建成的華宜上錦小區(qū)。地塊西側(cè)為內(nèi)部小路。本案華宜上錦地塊處于劍南大道南段與華府大道交界處,東側(cè)為益州大道,緊臨地鐵1號(hào)線府河站和未來(lái)地鐵5號(hào)線延長(zhǎng)線。本案交通狀況緊鄰歐尚西南旗艦店、近高新伊藤旗艦店，教育、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑等配套一應(yīng)俱全。商業(yè)：伊藤洋華堂旗艦店、歐尚超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等

幼兒園：成都七中育才學(xué)校附屬幼兒園、華陽(yáng)幼兒園

中小學(xué):成都七中、玉林中學(xué)、石室外國(guó)語(yǔ)中學(xué)、錦江小學(xué)、華陽(yáng)中學(xué)、華陽(yáng)二中

銀行:工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、成都銀行

醫(yī)院：成都市第一人民醫(yī)院、瑞麗醫(yī)院、華西口腔醫(yī)院、石油醫(yī)院、雙流縣二醫(yī)院。地塊區(qū)域配套2區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目周邊主要樓盤分析保利錦湖林語(yǔ)均12000元/㎡戛納灣金棕櫚均7300元/㎡IMC國(guó)際廣場(chǎng)均9500元/㎡高盛金融中心均12800元/㎡嘉祥瑞庭南城均8800元/㎡朗基天香均11000元/㎡仁美大源印象均8000元/㎡一品CG均價(jià)8800元/㎡凱德世紀(jì)名邸均價(jià)9500元/㎡美城悅榮府均7000元/㎡中鐵城錦南匯均7500元/㎡嘉年華青年smart城均24萬(wàn)/套中德英倫聯(lián)邦均8800元/㎡紅樹灣Ⅲ均9000元/㎡龍湖世紀(jì)峰景均15000元/㎡世龍廣場(chǎng)均9500元/㎡美登高A座均7500元/㎡本案根據(jù)項(xiàng)目位置和周邊產(chǎn)品形態(tài)，我們選取以下幾個(gè)樓盤作詳細(xì)分析。嘉年華青年smart城戛納灣金棕櫚朗基天香朗基天香位于天府五街與益州大道交匯處，毗鄰銀泰城購(gòu)物中心。項(xiàng)目占地60000平方米，建筑面積240096平方米，規(guī)劃有7棟住宅及2萬(wàn)平社區(qū)商業(yè)，ART-DECO立面，建面70-128平米兩房/三房戶型組合，2梯4戶配置，總1653戶。項(xiàng)目配有入戶品牌指紋鎖，門窗采用斷橋鋁合金雙層中空玻璃，WiFi社區(qū)，陽(yáng)光車庫(kù)。定位：優(yōu)質(zhì)改善型物業(yè)。戛納灣金棕櫚總規(guī)劃面積190畝，開發(fā)凈用地面積146畝，總建筑面積39萬(wàn)㎡，其中住宅規(guī)劃面積33萬(wàn)㎡，商業(yè)面積6萬(wàn)㎡，一期面積區(qū)間為82-173㎡，戶數(shù)約1100戶

；項(xiàng)目的總體規(guī)劃由美國(guó)阿特金斯親自操刀設(shè)計(jì)，內(nèi)部雙軸+雙灣設(shè)計(jì)國(guó)內(nèi)僅有，小區(qū)采用雙軸雙灣設(shè)計(jì)，雙軸是整個(gè)社區(qū)的主脈絡(luò)，規(guī)劃一條東西走向的中心主軸、從而把雙灣串聯(lián)起來(lái)，再與南北走向的一條軸交匯，景觀效果極好。建筑立面為跨界成的簡(jiǎn)約ArtDeco，由澳大利亞柏濤公司為之設(shè)計(jì)；世界五大行擔(dān)當(dāng)物業(yè)顧問(wèn)。小區(qū)的六大配套讓你盡享品質(zhì)生活（五星級(jí)酒店、鄰里中心、藝術(shù)會(huì)所、休閑商業(yè)、電影博物館、美吉姆旗艦店），另有近5000㎡的大型會(huì)所，將提供更多生活配套服務(wù)。定位：品質(zhì)剛需和首改物業(yè)。嘉年華青年城SMART公寓位于成都城區(qū)正南方天府新區(qū)核心區(qū)域，北鄰正在打造的領(lǐng)事館區(qū)，南鄰新川創(chuàng)新科技園區(qū)，西北面向錦江府河河段。產(chǎn)品為L(zhǎng)OFT，青年城SMART公寓除了大型超市，購(gòu)物公園，美食街，精品服務(wù)式酒店外，配套有食堂，圖書館，健身房，社區(qū)洗衣房等等。除此之外，針對(duì)新推的主題女生樓，還增加了女性專屬定制配套：美甲室、萌寵美容寄養(yǎng)室、美容美體室、專屬家政服務(wù)、化妝造型、快遞入戶等。定位：剛需和投資型物業(yè)。區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)分析當(dāng)前，城南大源組團(tuán)的開發(fā)已日趨成熟，后續(xù)土地儲(chǔ)備有限。經(jīng)過(guò)上一輪的集中開發(fā)，面向剛性需求的產(chǎn)品已去化殆盡，大多數(shù)樓盤的余貨均是面積較大，總價(jià)較高的產(chǎn)品。所以，大源組團(tuán)以剛需住宅為主要方向?qū)⒊蔀橹匾臋C(jī)會(huì)點(diǎn)。同時(shí)，區(qū)域相鄰金融后臺(tái)區(qū)企業(yè)已開始規(guī)模性入駐，也預(yù)示本板塊的后勁將愈來(lái)愈足。社區(qū)規(guī)模及配套:區(qū)域內(nèi)大盤、中檔規(guī)模的樓盤的樓盤密集分布，小盤較少。大盤和中盤的社區(qū)內(nèi)都有不同程度的生活配套設(shè)施。各開發(fā)商的產(chǎn)品也有不同程度的創(chuàng)新，來(lái)避免同質(zhì)化。區(qū)域客戶分析根據(jù)項(xiàng)目所處區(qū)域以及項(xiàng)目的檔次、品質(zhì)，分析購(gòu)買心理和需求的差異。劃分為三類：純居住剛需型，這是本區(qū)域的主力客戶。居住享受型，這是本區(qū)域的重要客戶。居住兼顧投資型，這是本區(qū)域的輔助、補(bǔ)充客戶。

主力客戶群的總體特征分析年齡在25-35歲，收入穩(wěn)定，大多以生活居住或工作在城南天府新城的企業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員為主。大多接受過(guò)良好的教育，具有專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)資歷及相應(yīng)的職業(yè)專業(yè)技能。這類客戶往往追求時(shí)尚、對(duì)小區(qū)內(nèi)外環(huán)境，產(chǎn)品檔次、物業(yè)管理、項(xiàng)目品牌及周邊生活設(shè)施的配套完善程度關(guān)注度較高。3項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅優(yōu)勢(shì)地段優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊位于城南天府新區(qū)，該區(qū)域?yàn)槌啥嘉磥?lái)建設(shè)重點(diǎn)，尤其是天府新區(qū)政務(wù)中心的啟用及周邊金融企業(yè)的入駐，將直接促使周邊配套趨于完善，形成良好的居住環(huán)境。交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊緊鄰劍南大道，進(jìn)出城都相當(dāng)方便。規(guī)模優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊規(guī)模小，屬于短、平、快的項(xiàng)目，投資較少，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)降低。劣勢(shì)地段劣勢(shì)項(xiàng)目地塊緊鄰劍南大道，車流量大，噪聲污染嚴(yán)重。規(guī)模劣勢(shì)項(xiàng)目體量小，其打造對(duì)開發(fā)商在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的要求很高。小區(qū)環(huán)境，配套設(shè)施有很大局限，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。機(jī)會(huì)項(xiàng)目所在區(qū)域配套趨于成熟，企業(yè)增多，潛在客戶很多。目前區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品較為單一，雷同性大，這就為本項(xiàng)目細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)，提供差異化產(chǎn)品、順利入市提供了較大的契機(jī)。同時(shí)項(xiàng)目規(guī)模小，更利于提升后期物業(yè)管理的品質(zhì)，提升口碑。威脅項(xiàng)目所在區(qū)域大開發(fā)商云集，總體去化量有限，項(xiàng)目一旦陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，將面臨滯銷。綜上，根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位及市場(chǎng)訴求情況，我方建議，本項(xiàng)目定位為大源組團(tuán)青年城，主要面向購(gòu)買力相對(duì)較強(qiáng)的城南剛需人群，提供首置（55-85㎡）緊湊套二、套三的產(chǎn)品。另外因?yàn)轫?xiàng)目體量小，亦可劍走偏鋒，走豪宅路線，品質(zhì)、創(chuàng)新就是差異化。這就需要開發(fā)商更為精細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，抓取市場(chǎng)亮點(diǎn)元素。朗基望今緣就是一個(gè)典型的案例。項(xiàng)目定位4營(yíng)銷思路房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)必備兩點(diǎn)，一是精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，二是差異化的營(yíng)銷策略?？梢姺康禺a(chǎn)的營(yíng)銷也是房地產(chǎn)中的重要環(huán)節(jié)，以產(chǎn)品差異化為出發(fā)點(diǎn)的營(yíng)銷策略是房地產(chǎn)營(yíng)銷手段中的一種，對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈化的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，如何“求同存異”就成了房地產(chǎn)開發(fā)商從眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出的重要途徑之一。010203開盤前蓄客階段的營(yíng)銷思路開盤當(dāng)日營(yíng)銷思路銷售期間的營(yíng)銷思路電視、廣播微信、微博DM單報(bào)刊開盤前蓄客階段的營(yíng)銷思路在短時(shí)間的蓄水期內(nèi)，進(jìn)行全城地毯轟炸式宣傳，提升項(xiàng)目知名度。剛需產(chǎn)品重點(diǎn)突出優(yōu)惠，抓住客戶的心理預(yù)期；豪宅類產(chǎn)品重點(diǎn)突出品質(zhì)，增強(qiáng)客戶