2023年電大房地產(chǎn)其他案例分析已整理

1、1983年春，被告A、B隨其父在野外開墾了一塊荒地,種植土豆等蔬菜以解決家中吃菜問題。分析提醒：該案例的核心問題是荒地的歸屬權(quán)問題,根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和法院對該案的判決，可以了解我國法律關(guān)于荒地所有權(quán)的歸屬問題的規(guī)定。該案所涉案例雖然發(fā)生時間較早，但是不影響大家對相關(guān)法律法規(guī)的理解，由于關(guān)于荒地所有權(quán)的法律規(guī)定，從土地管理法到新的物權(quán)法并沒有實質(zhì)性的改變。2、1993年1１月２3日,原告(乙方)與被告土地局（甲方）經(jīng)協(xié)商一致簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議》。分析提醒：雖然本地政府有關(guān)于出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例實行辦法中有關(guān)于“受讓方不履行協(xié)議的，出讓方可以依法解除協(xié)議,所支付的定金及出讓金不予退還”的規(guī)定，但本案中原告交付的400萬元中有一部分屬于出讓金，因此應(yīng)當(dāng)看作部分履行了協(xié)議，而非“不履行協(xié)議”。被告土地局不能以原告未履行協(xié)議為由，對其定金及出讓金一律不予退還。法院應(yīng)當(dāng)判決土地管理局退還出讓金,但對于定金部分則不予返還。3、廈門市中級人民法院（199６)廈門初字第２號民事判決書認定：黃振煌與第三人陳和基原于1985年１月１日共承包縣后村委會5０畝場地種植經(jīng)營,雙方簽訂一份協(xié)議書,每年承包款為3000元，承包期為30年，分析提醒:法院判決依據(jù)在于土地承包經(jīng)營權(quán)的補償權(quán)。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》的相關(guān)規(guī)定,承包方享有補償權(quán)。應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定和協(xié)議規(guī)定給予承包人公平合理的補償。4、原告等訴稱：原告居住的樓房,底層為被告所有,二層以上的產(chǎn)權(quán)為原告等所有。被告擅自在其底層拆改裝潢,為架設(shè)夾層而深挖屋內(nèi)地面將基礎(chǔ)梁暴露在外，用膨脹螺栓把槽鋼固定在樓房框架和四周墻體上，明顯加大了樓房主體的負荷。分析提醒:法院的判決不符合法律規(guī)定。根據(jù),《物權(quán)法》７0條、71條、8４條、85條、91條、92條相關(guān)規(guī)定，原告與被告既是相鄰權(quán)人,又是對樓體框架相連部分的共有權(quán)人。被告對樓體框架和墻體四周等共有部分進行處分,應(yīng)當(dāng)取得全體共有權(quán)人的批準。對自己產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的解決，也應(yīng)當(dāng)以不影響相鄰方的權(quán)益為限。本案中被告雖有批準證明,但并沒有確切證據(jù)證明是在嚴格監(jiān)督下按照批準的施工質(zhì)量標(biāo)準組織施工的。所以被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，支持原告的部分訴訟請求，由被告對受損的樓房主體結(jié)構(gòu)和給排水系統(tǒng)采用補救加固措施。５、2023年6月,王某與李某出于投資的目的,共同出資購買了一處房產(chǎn)，并將該房出租給張某,租金收益雙方按投資比例分享。分析提醒：根據(jù)《民法通則》7８條和《物權(quán)法》101條的規(guī)定和《協(xié)議法》2３0條規(guī)定,共有權(quán)人和承租人都享有優(yōu)先購買權(quán)。但共有權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)利是物權(quán)上的優(yōu)先權(quán)，承租人的權(quán)利是債權(quán)上的優(yōu)先權(quán),物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，基于物權(quán)的優(yōu)先購買權(quán)就優(yōu)先于基于債權(quán)的優(yōu)先購買權(quán)，所以同等條件下，共有權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)利優(yōu)先。6、A與B是夫妻,有一子一女甲和乙。A于199２年12月３０日死亡。在1991年5月30日登記的房地產(chǎn)資料中有權(quán)利人為A的房產(chǎn)，即陳家宅10號，建筑面積合計127平方米,但其中沒有記載土地使用的狀況。分析提醒：B的訴訟請求能得到支持。本案屬于共有權(quán)物的替代后的分割問題。A、B共同共有房屋陳家宅1０號，其中Ａ、Ｂ各擁有一半的權(quán)利,屬于A的一半在A死亡后發(fā)生繼承，由Ｂ、甲和乙按份共有。關(guān)于兩套新安頓房屋,應(yīng)看作本來陳家宅10號的替代物，Ｂ一方面享有一半的權(quán)利;另一方面,在沒有遺囑繼承的情況下，按照法定繼承順序,此外一半的權(quán)利由B、甲和乙三位第一順序的繼承人按份繼承，各享其中三分之一的權(quán)利。對于甲修復(fù)房屋所用的資金和取得新房的差價補貼同樣由B、甲和乙按權(quán)利分額承擔(dān)義務(wù)。7、2023年4月1３日，某號601室的朱某與物業(yè)公司辦妥入戶裝修手續(xù)后,開始對自己的房子進行個性化裝修,在外陽臺內(nèi)貼了深紅色面磚。分析提醒:法院判決合法。專有所有權(quán)人與一般所有權(quán)人所享有的權(quán)利應(yīng)當(dāng)是相同的,即具有絕對性、永久性和排他性。專有所有權(quán)人對其專有部分具有占有、使用、收益和處分的權(quán)能。對于侵犯專有部分權(quán)利的,有權(quán)提出停止侵害、排除防礙、補償損失等民事請求。但是，專有所有權(quán)人在行使其權(quán)利的時候,為了全體建筑區(qū)分所有權(quán)人共同利益其也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。例如,對建筑物的不妥毀損,未按照專有部分的本來用途和使用目的予以使用,隨意改變通過專有部分的電線、水管、煤氣管道等。本案朱某在自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋陽臺內(nèi)貼上紅色面磚，是一種個性化裝飾,是對專有部分所有權(quán)的行使，而非對外墻的損壞，沒有侵害其他業(yè)主的合法權(quán)益。８、張女士、古先生及其女兒從美國回來后購置某號2０1室的一套房屋，一家三口是該房的房屋共有權(quán)人,某物業(yè)管理公司為該居住社區(qū)的前期物業(yè)管理單位。分析提醒:在住宅使用公約未作明確規(guī)定的情況下，對業(yè)主不具有約束力。所謂的成員權(quán)是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的,作為建筑物的一個團隊組織的成員享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。它不僅是財產(chǎn)關(guān)系,更重要的是管理關(guān)系，也是與專有所有權(quán)、共有權(quán)所有權(quán)緊密結(jié)合而不可分割的一種永續(xù)權(quán)。其表現(xiàn)為具有表決權(quán)、參與制定規(guī)約、選舉及解任管理者等,同時承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。隨著建筑物向高空和多層發(fā)展,建筑物內(nèi)部結(jié)構(gòu)愈來愈復(fù)雜，各區(qū)分所有人之間的關(guān)系也隨之而復(fù)雜化，因而完全由法律、法規(guī)來規(guī)定各建筑物區(qū)分所有人內(nèi)部管理關(guān)系,看來是十分困難的。最佳的辦法是借鑒國外的經(jīng)驗,規(guī)定在建筑物區(qū)分所有情況下，由各區(qū)分所有人成立一個自治性的管理團隊組織。通過這個組織,召開全體所有人大會，訂立規(guī)約,設(shè)立常設(shè)性的管理委員會,管理平常事物，并解決因使用專有部分、共有權(quán)部分而產(chǎn)生的糾紛。一般來說，假如章程、協(xié)議無特別規(guī)定,那么每個成員所享有表決權(quán)利大小應(yīng)與專有部分在整個建筑物中占有的份額相聯(lián)系。本案張女士作為該社區(qū)的成員權(quán)人，在公約未明確統(tǒng)一規(guī)定陽臺封閉的模式、規(guī)格和材料的情況下,有權(quán)決定自己家陽臺的裝修風(fēng)格。9、原告開發(fā)建造的京銀大廈和被告開發(fā)的中商大廈相距8米。199５年１0月26日，京銀大廈開工打樁時，中商大廈做基坑圍護。分析提醒：該判決重要依據(jù):我國的《民法通則》第８３條對相鄰關(guān)系的基本內(nèi)容和責(zé)任形式以及解決相鄰關(guān)系的基本原則作了一定的規(guī)范,即“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，對的解決截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方導(dǎo)致妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害,排除妨礙,補償損失”。該案發(fā)生在２0世紀90年代。當(dāng)時的判案依據(jù)是民法通則的相關(guān)規(guī)定。而從2０23年10月1日起1０、1９93年12月,中國銀行廣東某市分行(以下簡稱中行分行）與該市東大集團股份有限公司(以下簡稱東大集團)簽署了一批授信協(xié)議,根據(jù)該批授信協(xié)議，中行分行分別為東大集團項下的12份信用證發(fā)放貸款,共計美元2230９88９.11元。分析提醒:第一種意見認為，東方管理公司不享有優(yōu)先受償權(quán)，理由是(1）本案中當(dāng)事人向市政府、房產(chǎn)局報批的行為不是抵押登記行為;(２)即使是抵押登記行為,也因違反當(dāng)時的法律、法規(guī)的規(guī)定而應(yīng)認定無效。依據(jù)廣東省人大常委會通過的《廣東省抵押借款條例》第11條，以建筑物設(shè)定抵押權(quán)時，須憑建筑物產(chǎn)權(quán)證,而當(dāng)時東大集團公司并無房產(chǎn)證書，且至今也未取得房產(chǎn)權(quán)證書。這種意見有著強烈的地方性，局限性強,因此不具有一定的說服力。第二種意見較第一種意見更為合理合法。其理由是：（1)本案中當(dāng)事人的行為,是一種意思表達非常清楚、明確的抵押登記行為;(2)該抵押行為合法有效。東大集團公司在設(shè)定抵押時,雖然沒有房屋產(chǎn)權(quán)證書，但已非常清楚地向登記部門說明了是在建工程,且該工程至今也無任何權(quán)屬爭議。最高人民法院關(guān)于合用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第47條明確規(guī)定：“以依法獲準尙未建造或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定有效?！碑?dāng)然，該案發(fā)生時間較早，假如發(fā)生在當(dāng)前，物權(quán)法已經(jīng)頒布實行，其中第1８０條和1８7條就相關(guān)問題已經(jīng)規(guī)定的比較清楚，即“正在建造的建筑物可以抵押,抵押權(quán)自登記時設(shè)立”,該問題已經(jīng)不存在疑問。并且為了配合物權(quán)法的實行,北京市還就相關(guān)問題做了地方性的規(guī)定，即“市、區(qū)（縣)國土資源部門在辦理在建工程抵押登記時應(yīng)到現(xiàn)場核算,其抵押部位必須是實際竣工部分”。1１、A公司、B研究所和C公司簽訂協(xié)議，成立賽艇倶樂部有限公司。注冊資金人民幣1200萬元。分析提醒：根據(jù)2023年開始實行的新公司法相關(guān)規(guī)定,A公司和B研究所具有訴訟主體的資格。應(yīng)當(dāng)支持原告的訴訟請求。這是新公司法增長和并有較大改動的股東直接和派生訴訟制度。根據(jù)本案的事實,C公司未按照協(xié)議約定將土地使用權(quán)進行變更手續(xù),并且挪用資金,這些都屬于違反法律和章程規(guī)定損害股東利益的行為,因此股東可以間接或直接提起訴訟，維護賽艇倶樂部有限公司和個股東的利益。法院受理該案件后,在查明事實的基礎(chǔ)上，可以判令：被告交足注冊資金；償還挪用的資金;按出資比例分擔(dān)被告賽艇倶樂部的虧損，并根據(jù)公司法150條的相關(guān)規(guī)定，判令有關(guān)負責(zé)人員承擔(dān)補償責(zé)任。12、１999年4月,吉安斯科貿(mào)中心以大發(fā)公司隱瞞事實與其簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議,使其遭受巨大損失為由起訴至法院規(guī)定確認雙方簽訂的協(xié)議無效,大發(fā)公司補償吉安斯中心設(shè)計費1０0萬元，為履行協(xié)議支付的房租、電話費、工資15454７元及孽息。分析提醒：根據(jù)上述案例通過，大發(fā)公司與金鵬公司雖然已經(jīng)簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但并未履行土地移交手續(xù),且已經(jīng)在法院調(diào)解下達成協(xié)議,協(xié)議無效，返還土地轉(zhuǎn)讓費。在明確了大發(fā)公司與金鵬公司之間協(xié)議無效的基礎(chǔ)上，吉安斯科貿(mào)中心以大發(fā)公司隱瞞事實與其簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議,使其遭受巨大損失的訴由就不再成立。在吉安斯科貿(mào)中心的訴訟理由已經(jīng)不再成立的情況下,關(guān)于大發(fā)公司將其房地產(chǎn)（而非僅僅土地的轉(zhuǎn)讓)轉(zhuǎn)讓給吉安斯公司的協(xié)議是否有效的問題就迎刃而解了。為了減少交易成本和社會資源的浪費,在爭取當(dāng)事人意見的基礎(chǔ)上，既然轉(zhuǎn)讓的主體、客體合格，權(quán)利義務(wù)比較明確,雙方的協(xié)議簽訂和履行過程也基本符合自愿、公平、等價有償、誠實信用”的原則，所以本著促進協(xié)議有效原則，法院認定雙方協(xié)議為有效協(xié)議,應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。本案爭議的焦點在于大發(fā)公司是否具有轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的資格,根據(jù)案例提供條件,特別是“北京市規(guī)劃管理局向大發(fā)公司發(fā)出告知書”這一細節(jié)，可以證明大發(fā)公司是事實上的土地使用權(quán)人，但其應(yīng)當(dāng)補辦土地使用權(quán)證書。分析此類案例的重要參考依據(jù)是建設(shè)部202３年8月修改發(fā)布的<＜城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定>>。１3、199２年潘甲與李某再婚。李某原居住房屋是其女婿胡某承租,再婚后李某將該房屋與潘甲的公房合并調(diào)換成一處，然后又與潘甲的兒子潘乙的單位換房，潘甲作為承租人與李某共同居住。分析提醒:根據(jù)該案的通過，該案是在公有住房出售過程中出現(xiàn)的公房購買問題，并且該案還涉及繼承的問題。綜合本案例提供的條件，潘甲與李某共同居住的由潘甲作為承租人的房屋,潘甲與李某作為共同使用權(quán)人，胡某是合法的居住權(quán)人，潘乙和潘某也是合法的居住權(quán)人，在胡某購買之前應(yīng)當(dāng)根據(jù)該房的置換過程,分別擬定胡某、潘甲、潘乙對該房的份額。鑒于該房已經(jīng)由胡某購買,在認可胡某的購買權(quán)的同時，也應(yīng)當(dāng)認可李某的居住權(quán)和繼承權(quán)、潘乙的居住權(quán)和繼承權(quán)、潘某的居住權(quán)。因此應(yīng)當(dāng)由胡某根據(jù)實際情況給予潘乙和潘某一定的補償后，房屋由李某居住，由胡某所有。該案發(fā)生在我國城鄉(xiāng)住房制度改革的過程中，所涉及問題復(fù)雜并且具有計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌的特色,解決這種問題的原則應(yīng)當(dāng)遵循民法的公平原則，在不違反公房購買政策的情況下,兼顧各方當(dāng)事人權(quán)益。14、2023年，吳先生等70多位業(yè)主與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房預(yù)售協(xié)議》，以分期付款的方式購買了商品房，雙方約定：逾期交樓180天以內(nèi),違約金按銀行利息的１。2倍計算;假如超過180天，則按每日購房款的0。0５%計算。分析提醒：本案所涉及問題是對格式條款的解釋的原則。格式協(xié)議的解釋需遵循兩個原則：一是不利于條款提供人的原則,即當(dāng)協(xié)議有兩種以上解釋的,應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋，也就是作出有助于其相對方的解釋:二是非格式條款優(yōu)于格式條款,例如房地產(chǎn)買賣協(xié)議中雙方約定的補充條款,假如與格式條款不一致，當(dāng)然采用補充條款的約定。根據(jù)該解釋規(guī)則,應(yīng)當(dāng)作出不利于協(xié)議中格式條款提供方的解釋。即按原告的理解來解釋該格式條款。１5、2023年3月，王某與某房產(chǎn)公司簽訂《商品房屋買賣協(xié)議》，購買了該房產(chǎn)公司開發(fā)的別墅一套。分析提醒:《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)公司不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位批準的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)協(xié)議當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的,房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起1０日內(nèi)，書面告知買受人。買受人有權(quán)在告知到達之日起１5日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在告知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的,視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)公司未在規(guī)定期限內(nèi)告知買受人的,買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》有關(guān)規(guī)定,該案購房人王某有權(quán)規(guī)定換房或退房，由房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)違約責(zé)任。１6、１99６年8月，被告應(yīng)某與原告房產(chǎn)公司簽訂了某公寓商品房預(yù)售協(xié)議，房款總計為人民幣18８5378元，1997年3月２0日前支付完畢，交房期為19９6年12月31日。例分析提醒:《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣協(xié)議糾紛案件合用法律若干問題的解釋》第１2條規(guī)定：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格,買受人請求解除協(xié)議和補償損失的，應(yīng)予支持。第1３條規(guī)定：因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除協(xié)議和補償損失的,應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題,在保修期內(nèi),出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)遲延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托別人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間導(dǎo)致的其他損失由出賣人承擔(dān)。根據(jù)案件事實，本案存在的問題屬于交付使用的房屋存在一般質(zhì)量問題,購房人不能解除買賣協(xié)議。但根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的內(nèi)容，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任,出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)遲延修復(fù)的,買受人可以自行或者委托別人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間導(dǎo)致的其他損失由出賣人承擔(dān)。又《協(xié)議法》第六十六條規(guī)定：當(dāng)事人互負債務(wù)，沒有先后履行順序的,應(yīng)當(dāng)同時履行。一方在對方履行之前有權(quán)拒絕其履行規(guī)定。一方在對方履行債務(wù)不符合約定期，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行規(guī)定。本案中存在房產(chǎn)公司履行債務(wù)即交付房屋不符合約定的情況，所以應(yīng)某可以拒絕房產(chǎn)公司的履行規(guī)定,在房產(chǎn)公司承擔(dān)了保修任務(wù)后，按照約定履行支付余款的義務(wù)。17、黃某承租了中國工商銀行某支行房屋2７間,對轉(zhuǎn)租問題未約定。分析提醒:該轉(zhuǎn)租協(xié)議的效力取決于是否有原出租人的批準轉(zhuǎn)租的書面意見,假如原告取得了該書面意見,該轉(zhuǎn)租協(xié)議有效,雙方應(yīng)當(dāng)?shù)椒课莨芾聿块T進行房產(chǎn)租賃登記備案，被告應(yīng)按照約定支付租金。假如原告不能取得原出租人的批準轉(zhuǎn)租的書面意見,轉(zhuǎn)租協(xié)議無效,應(yīng)當(dāng)返還租金,但被告要根據(jù)市場價格給原告一定的房屋使用費。18、２０23年5月1日,原告上海某食品公司與山東甲集團公司簽訂房屋租賃協(xié)議,租賃該集團公司在上海的房屋為辦公用房，租期４8個月。分析提醒:本案中承租人的優(yōu)先購買權(quán)并沒有受到侵犯。由于法院查封了甲集團公司出租給原告的房屋,并委托山東某拍賣公司拍賣，拍賣公司在其所在地的報紙登了拍賣公告。該拍賣公告可以看作對社會所有人涉及對原告的通告，原告若欲行使優(yōu)先購買權(quán),就應(yīng)參與拍賣會競買。既然沒有參與拍賣會競買,視為沒有購買的意思表達,拍賣程序結(jié)束，優(yōu)先購買權(quán)喪失。所以該案原告的訴訟請求不會得到支持，該房產(chǎn)可以進入強制執(zhí)行程序。19、19９７年12月31日，原告王某與被告某置業(yè)征詢有限公司簽訂了《房屋出租委托協(xié)議》，約定由原告委托被告出租101０室房屋,出租房屋的面積為110m2,原告意向的租金為每月5000元；分析提醒:按照協(xié)議法的誠信原則,被告置業(yè)征詢有限公司應(yīng)當(dāng)誠信守法經(jīng)營，對客戶進行具體告知說明義務(wù)，將租賃中的互相權(quán)利和義務(wù)解釋清楚，而該案中被告未盡相應(yīng)義務(wù)，未將互相權(quán)利義務(wù)解釋清楚，所以被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。按照原告的主張,對原告承擔(dān)違約責(zé)任并進行補償。此外《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》規(guī)定:房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動中不得有索取、收受委托協(xié)議以外的酬金和其它財物，或者運用工作之便,牟取其他不合法利益的行為;假如有這種行為的，由市、縣土地房屋管理部門會同有關(guān)部門對責(zé)任者給予處罰。20、朱先生把自己一套房子委托中介公司掛牌出售。在居間委托協(xié)議中,他與中介公司約定，委托期限為15天,若朱先生在1５天內(nèi)單方面撤消委托，需付違約金1000元；分析提醒：本案所問問題是司法實踐對于違約金問題的解決。根據(jù)2023年6月１日開始實行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣協(xié)議糾紛案件合用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定:當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應(yīng)當(dāng)以違約金超過導(dǎo)致的損失30％為標(biāo)準適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于導(dǎo)致的損失為由請求增長的，應(yīng)當(dāng)以違約導(dǎo)致的損失擬定違約金數(shù)額?？梢娺`約金的問題要根據(jù)協(xié)議對此規(guī)定是否公平合理,是否存在過高或過低的問題，發(fā)展到訴訟的話要看具體的訴訟請求，參照行業(yè)標(biāo)準和價款來解決類似案例。21、２023年6月,甲與乙簽訂協(xié)議書,約定甲將其一套房屋賣給乙，價格1８萬元。同時雙方約定了付款期限、房屋交付的時間等事項。此后雙方按照約定履約。分析提醒：乙既不是房屋的產(chǎn)權(quán)人也不是中介人，其冒用甲的名義把房屋出售給第三人的行為存在效力瑕疵,既主體不合格,因此乙以甲的名義把房屋出售給第三人的行為無效。乙對甲自稱是房地產(chǎn)經(jīng)紀人,又冒用甲名義將該房屋出售給了第三人，乙對的行為有欺詐故意,因此乙應(yīng)當(dāng)承擔(dān)補償責(zé)任。房屋買賣行為無效,乙的獲利3萬元由于缺少相應(yīng)法律依據(jù),應(yīng)屬不妥得利。根據(jù)民法通則第九十二條規(guī)定：沒有合法根據(jù),取得不妥利益，導(dǎo)致別人損失的,應(yīng)當(dāng)將取得的不妥利益返還受損失的人。實踐中防范措施是作為持證方,要提高警惕，不要容易將有效證件交給沒有確切證據(jù)可信的組織或個人，需要交證前要查驗對方有效證件。作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等引起登記變更的,須本人持有效證件辦理有關(guān)手續(xù)。22、２02３年7月初的一天,王大媽找到了某房產(chǎn)經(jīng)紀公司,委托該公司將其位于金州社區(qū)31號3０１室、建筑面積為7９平方米的住宅，以１５萬元的價格出售。分析提醒：該案中劉某與王大媽簽訂的《房屋買賣契約》，王大媽又向李某簽發(fā)委托書，將兩份法律文書的內(nèi)容聯(lián)系起來看，事實上該房地產(chǎn)經(jīng)紀公司存在著運用知識和經(jīng)驗優(yōu)勢制造顯示公平協(xié)議的故意，所以協(xié)議效力存在瑕疵,該買賣行為是否有效，有待于王大媽的真實意思表達。所以可以將該買賣行為看作可以變更或者可以撤消的協(xié)議。又聯(lián)系房地產(chǎn)經(jīng)紀公司后來將該房向袁某出售的行為,基本應(yīng)當(dāng)將這一系列的行為調(diào)解為可以變更協(xié)議價款,達成對王大媽和袁某都比較公平這一標(biāo)準。所以綜合分析的話，應(yīng)當(dāng)將案件前后有機聯(lián)系，整體分析,重新綜合認定一系列行為的性質(zhì)與效力,調(diào)整為原協(xié)議的可變更，即在尊重王大媽真實意思表達的基礎(chǔ)上，變更協(xié)議價款，調(diào)整委托金價款。假如簡樸認定為“以合法的形式掩蓋非法的目的”，結(jié)果是協(xié)議無效，不利于維護交易穩(wěn)定,不利于維護當(dāng)事人利益。法院判決應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)議法的相關(guān)規(guī)定,一方面決定協(xié)議效力問題，當(dāng)事人民事責(zé)任問題。而不是將重心放在非法所得問題的解決上。本案法院的判決依據(jù)是“以合法的形式掩蓋非法的目的”這種認定欠妥。至于該中介公司的有關(guān)行為違反從業(yè)規(guī)定的問題,法院可以向工商行政管理部門發(fā)出司法建議書,由工商行政管理部門核算后根據(jù)相關(guān)規(guī)定進行解決。23、原告胡某與妻子于某感情不合分居。于某在丈夫出國時把房子轉(zhuǎn)賣別人。胡某回國得知后，將妻子和現(xiàn)在房主夫婦告上法庭。分析提醒:在該案中胡某起訴于某和房屋受讓人,規(guī)定確認房屋買賣行為無效的請求沒有得到法院的支持。根據(jù)法律的規(guī)定，法院的判決合法?！段餀?quán)法》規(guī)定:受讓人受讓該不動產(chǎn)時是善意的,受讓人取得該不動產(chǎn)的所有權(quán)；又轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯洸⒁呀?jīng)登記的，受讓人取得該不動產(chǎn)的所有權(quán)。胡某可以起訴登記機關(guān)撤消頒發(fā)給買家的房地產(chǎn)權(quán)證,這樣會得到法院的支持。參照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的相關(guān)規(guī)定：申報不實的，登記機關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書。以虛報、瞞報房屋權(quán)屬情況等非法手段獲得房屋權(quán)屬證書的,由登記機關(guān)收回其房屋權(quán)屬證書或者公告其房屋權(quán)屬證書作廢,并可對當(dāng)事人處以1千元以下罰款。據(jù)此，于某找了一個和丈夫相貌相似的人陪同,自己替丈夫簽字的行為屬于申報不實,瞞報房屋權(quán)屬情況。法院可以判決登記機關(guān)撤消頒發(fā)給買家的房地產(chǎn)權(quán)證,從而使房屋買賣行為無效。善意第三人可以請求于某補償損失。從該案例可以看出,同一案件事實在起訴理由不同、被告不同的情況下，卻可以有不同的法律后果。２４、甲與乙在夫妻關(guān)系存續(xù)期間購買了房屋。該房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的產(chǎn)權(quán)人為甲。分析提醒:本案與前一案例都可以判決撤消登記機關(guān)的頒證行為,區(qū)別在于撤消登記機關(guān)的頒證行為的因素不同。前一案例中由于當(dāng)事人的不實陳述和找人冒充等欺瞞行為而使得登記機關(guān)頒發(fā)證書,登記申請人有過錯。后面的案例登記機關(guān)并未進行全面詳實的審查,特別是未審查共有人是否批準出售房屋，屬登記機關(guān)認定事實不清，所以頒證行為存在過失。我國法律對于登記機關(guān)審查登記申請行為的性質(zhì)缺少明確的法律規(guī)定，在司法實踐中存在很大爭議。２5、2023年４月20日,郭某與曾某簽訂了一份房屋買賣協(xié)議，雙方約定：郭某自愿將其所有的一套商品房，作價1０0０00元出售給曾某,簽訂協(xié)議之日曾某預(yù)付房款80000元,余款20２30元于同年8月２０日前郭某交付房屋時一次性支付。分析提醒：該案意見分歧的兩方所依據(jù)的法律法規(guī)和司法解釋均是在１９87年前后頒布實行的,假如該案發(fā)生在1987年前后，那么這種分歧是存在的,即由于法律法規(guī)之間存在矛盾和沖突,導(dǎo)致同一案件,不同的分析推理,不同的法律合用,會產(chǎn)生不同的法律后果。但是根據(jù)后來即19９5年頒布實行的《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定,該案所涉及問題已經(jīng)基本明確?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。而第五章規(guī)定國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時,應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記。這些規(guī)定基本明確了房屋權(quán)屬登記的效力,其實際含義是不經(jīng)登記不發(fā)生權(quán)屬變動的效力。但畢竟措辭方面尚有些欠缺,有失嚴謹。到了2023年《物權(quán)法》頒布實行后，該問題就非常明確了。《物權(quán)法》規(guī)定:不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力。該案發(fā)生在2023年,根據(jù)從新的法理原則，應(yīng)當(dāng)合用《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)確認房屋買賣行為無效。２6、原告Ａ金融租賃公司具有融資擔(dān)保的資格。分析提醒：法院的判決合法。由于根據(jù)擔(dān)保法的相關(guān)規(guī)定和本案抵押協(xié)議的有關(guān)條款,抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人批準,不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的其轉(zhuǎn)讓行為無效。本案被告未經(jīng)原告的批準擅自將抵押的房屋出售給第三人，違反了擔(dān)保法和抵押協(xié)議的有關(guān)規(guī)定,所以轉(zhuǎn)讓行為無效。關(guān)于本案中Ｂ與C簽訂《商品房預(yù)售協(xié)議》并在7月7日作預(yù)售登記備案的行為,案發(fā)時該登記備案行為的性質(zhì)根據(jù)當(dāng)時的法律規(guī)定還不明確。假如按照2０23年已經(jīng)頒布實行的《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定來分析，該登記備案行為的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)屬于預(yù)告登記。房地產(chǎn)登記管理部門未對預(yù)售協(xié)議和預(yù)售登記內(nèi)容進行嚴格審查，導(dǎo)致已經(jīng)抵押財產(chǎn)的的預(yù)售登記，屬于過失登記，應(yīng)予撤消,而給抵押權(quán)人的利益導(dǎo)致的損害,房地產(chǎn)登記管理部門應(yīng)當(dāng)負有一定的法律責(zé)任。27、原告Ａ、B與第三人是兄弟關(guān)系，A、Ｃ早年參與工作，１9７５年前后兄弟三個在其母親主持下在該市城關(guān)鎮(zhèn)新橋村老院蓋起三間堂屋瓦房。分析提醒:對于政府管轄的范圍問題,《土地管理法》第十六條有相關(guān)規(guī)定:土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議,由當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的,由人民政府解決。單位之間的爭議,由縣級以上人民政府解決;個人之間、個人與單位之間的爭議,由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府解決。當(dāng)事人對有關(guān)人民政府的解決決定不服的，可以自接到解決決定告知之日起三十日內(nèi),向人民法院起訴。在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議解決前,任何一方不得改變土地運用現(xiàn)狀。該案爭議標(biāo)的是房屋的歸屬而非土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議,該種糾紛不屬于政府管轄的范圍。28、199５年１0月７日，四川蜀星公司與川南旅游公司簽訂合作協(xié)議，約定：雙方共同投資、合作開發(fā)旅游公司在自貢市的仿古商業(yè)街項目,利益共享、風(fēng)險共擔(dān);分析提醒：本案的關(guān)鍵問題是協(xié)議雙方是否具有合法的資質(zhì)條件,是否具有簽定協(xié)議應(yīng)當(dāng)具有的基本主體資格。在沒有合法的資質(zhì)條件時，不具有簽定協(xié)議應(yīng)有的主體資格,因而協(xié)議無效。經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)是指由專業(yè)化的房地產(chǎn)開發(fā)公司進行,通過房地產(chǎn)的投資開發(fā)活動將開發(fā)商品(房屋、基礎(chǔ)設(shè)施、土地使用權(quán))作為商品進行交易,以追求利潤回報的開發(fā)活動。自用性的房地產(chǎn)開發(fā)是指為自用而進行的房地產(chǎn)開發(fā)活動,開發(fā)者即使用者，開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品不進入流通領(lǐng)域，只是滿足開發(fā)者自己進行生產(chǎn)、經(jīng)營或消費的需要，開發(fā)環(huán)節(jié)自身不追求營利。２9、1９92年2月1２日，政府部門將某社區(qū)土地劃撥給發(fā)展公司，但未發(fā)給土地使用證。分析提醒：本案在土地使用權(quán)取得的程序上存在以下問題:１、政府部門是將某社區(qū)土地劃撥給發(fā)展公司的,就不應(yīng)當(dāng)簽定《國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議書》。名義出讓實際劃撥導(dǎo)致土地使用權(quán)性質(zhì)的混淆。2、在發(fā)展公司與中部房地產(chǎn)公司的協(xié)議簽定及履行過程中，國土局與發(fā)展公司簽定了《國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議書》，卻把土地使用證直接發(fā)給未參與出讓協(xié)議簽定的中部房地產(chǎn)公司，導(dǎo)致出讓協(xié)議簽定主體與實際取得土地使用證證書主體的不統(tǒng)一，在實踐中會導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)的不統(tǒng)一。對的的做法是由國土局收回劃撥土地,再另行出讓給中部房地產(chǎn)公司,并簽定出讓協(xié)議。３、后來受讓土地的置地公司并非劃撥取得土地,所以應(yīng)主張出讓協(xié)議的補簽，并在取得土地的過程中按照法律的規(guī)定辦妥一書兩證,即選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。在辦理這