低丘緩坡政策解析

低丘緩坡政策解析2013.07一、政策背景二、優(yōu)惠政策三、報批條件四、工作流程低丘緩坡政策解析用地背景全國：人多地少、耕地資源稀缺和大部分縣市地處丘陵山區(qū)。云南:山區(qū)、半山區(qū)占全省總面積的94%;壩子（盆地、河谷）僅占6%;其中:面積在1平方公里以上的壩子有1557個,面積2.51萬平方公里；面積在10平方公里以上的壩子有375個，面積2.2萬平方公里;現(xiàn)狀：全省面積在10平方公里以上的壩子，目前已被建設(shè)用地占用近30%。結(jié)論：可利用的平地資源已相當(dāng)有限，為保護(hù)好優(yōu)質(zhì)耕地，必須拓展新的用地空間。一、政策背景2011年5月，國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于支持云南省加快建設(shè)面向西南開放重要橋頭堡的意見》(國發(fā)[2011]11號）。

明確“對云南年度建設(shè)用地計劃實行傾斜，改革完善建設(shè)用地審批制度，簡化手續(xù)，保障重點工程建設(shè)用地”。2011年9月，在云南省保護(hù)壩區(qū)農(nóng)田建設(shè)山地城鎮(zhèn)工作會議上，云南省委書記秦光榮提出城市上山理念。一、政策背景

2011年9月，省政府下發(fā)《云南省人民政府關(guān)于加強耕地保護(hù)促進(jìn)城鎮(zhèn)化科學(xué)發(fā)展的意見》（云政發(fā)[2011]185號）。提出：調(diào)整和完善《土地利用總體規(guī)劃》（2006—2020）、《林地保護(hù)利用規(guī)劃》（2011—2020）、《城鎮(zhèn)近期建設(shè)規(guī)劃》，用好用活國家下達(dá)的年度土地利用計劃指標(biāo)，加大對“上坡進(jìn)山”項目的支持力度。一、政策背景

2011年10月，國土資源部下發(fā)《關(guān)于貫徹落實國務(wù)院支持云南省加快建設(shè)面向西南開放重要橋頭堡有關(guān)措施的通知》（國土資發(fā)〔2011〕170號）。

明確：支持云南省在保護(hù)生態(tài)環(huán)境的前提下，按照“統(tǒng)一規(guī)劃、分期開發(fā)、規(guī)范管理、穩(wěn)步推進(jìn)”的原則，積極開展低丘緩坡土地綜合開發(fā)利用試點，充分利用低丘緩坡土地進(jìn)行城鎮(zhèn)和工業(yè)建設(shè)，探索城鎮(zhèn)化、工業(yè)化發(fā)展的土地利用新模式。一、政策背景

2011年11月，省國土廳下發(fā)《關(guān)于開展低丘緩坡土地綜合開發(fā)利用試點工作的通知》（征求意見稿）。確定：昆明、曲靖、玉溪、楚雄等8個地州為國家級試點，各選擇2－3個縣、區(qū)開展工作；保山、昭通、臨滄、普洱等8個地州為省級試點，各選擇1－2個縣、區(qū)開展工作。每個項目控制在1-2萬畝規(guī)模。

2012年3月，國土資源部在昆明召開低丘緩坡土地利用觀摩會，出臺《低丘緩坡荒灘等未利用土地開發(fā)利用試點工作指導(dǎo)意見》。

要求：

1、市、縣政府組織實施低丘緩坡未利用地綜合開發(fā)利用試點。

2、列入低丘緩坡未利用地開發(fā)利用試點的地方，可同步開展土地利用總體規(guī)劃評估修改試點。

3、國土資源部在批復(fù)試點工作方案和分解下達(dá)年度土地利用計劃指標(biāo)時，根據(jù)低丘緩坡未利用土地開發(fā)建設(shè)的進(jìn)展情況和實際需要，專項安排建設(shè)用地指標(biāo)。一、政策背景2012年3月，省國土資源廳、省發(fā)改委、南省財政廳、人民銀行昆明支行下發(fā)了《云南省壩區(qū)耕地質(zhì)量補償費征收使用管理辦法（試行）》（云國土資〔2012〕49號）。

內(nèi)容：在全省范圍內(nèi)，在面積1平方公里（含1平方公里）以上、平均海拔在2500米以下的壩區(qū)耕地和園地內(nèi)，進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地的用地者，除按“占一補一，先補后占”的要求完成占補平衡任務(wù)或繳納耕地開墾費外，征收“壩區(qū)耕地質(zhì)量補償費”。一、政策背景類別征收標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）縣（市、區(qū)）名稱一類區(qū)1280官渡區(qū)、盤龍區(qū)、五華區(qū)二類區(qū)1120西山區(qū)三類區(qū)840紅塔區(qū)四類區(qū)560東川區(qū)、麒麟?yún)^(qū)五類區(qū)480安寧市六類區(qū)400大理市、個舊市、石林縣、古城區(qū)、昭陽區(qū)、河口縣七類區(qū)320隆陽區(qū)、呈貢區(qū)、澄江縣、江川縣、晉寧縣、景洪市、開遠(yuǎn)市、芒市、水富縣、思茅區(qū)、通?？h、宜良縣、楚雄市八類區(qū)280賓川縣、大姚縣、洱源縣、富民縣、富源縣、華寧縣、會澤縣、建水縣、景東縣、蘭坪縣、臨翔區(qū)、陸良縣、祿豐縣、祿勸縣、綠春縣、羅平縣、馬龍縣、勐?？h、勐臘縣、彌渡縣、彌勒縣、牟定縣、南華縣、寧洱縣、師宗縣、雙柏縣、嵩明縣、綏江縣、騰沖縣、文山市、武定縣、祥云縣、新平縣、宣威市、尋甸縣、姚安縣、易門縣、永仁縣、元江縣、元謀縣、沾益縣、玉龍縣、峨山縣、屏邊縣、瑞麗市、石屏縣、蒙自市九類區(qū)200滄源縣、昌寧縣、大關(guān)縣、德欽縣、鳳慶縣、福貢縣、富寧縣、耿馬縣、貢山縣、廣南縣、鶴慶縣、紅河縣、華坪縣、劍川縣、江城縣、金平縣、景谷縣、瀾滄縣、梁河縣、龍陵縣、隴川縣、瀘水縣、瀘西縣、魯?shù)榭h、麻栗坡縣、馬關(guān)縣、孟連縣、墨江縣、南澗縣、寧蒗縣、巧家縣、丘北縣、施甸縣、雙江縣、威信縣、巍山縣、維西縣、西疇縣、西盟縣、鹽津縣、硯山縣、漾濞縣、彝良縣、盈江縣、永德縣、永平縣、永善縣、永勝縣、元陽縣、云龍縣、云

縣、鎮(zhèn)康縣、鎮(zhèn)雄縣、鎮(zhèn)沅縣、香格里拉縣云南省壩區(qū)耕地質(zhì)量補償費分類及征收標(biāo)準(zhǔn)一、政策背景

2013年2月，省國土廳發(fā)下發(fā)《云南省低丘緩坡土地綜合開發(fā)利用試點項目管理暫行辦法》（云國土資[2013]33號）。

2013年6月，昆明市政府下發(fā)《昆明市低丘緩坡土地綜合開發(fā)利用試點項目管理實施細(xì)則》（昆政辦[2013]56號）。一、政策背景一、政策背景概念低丘緩坡土地：

指經(jīng)審查確認(rèn)的壩子除外，坡度在8。－25。之間的山坡土地。

地類一般為其它草地、低質(zhì)低效耕地、林地、園地等生產(chǎn)能力差的土地。低丘緩坡綜合開發(fā)利用專項規(guī)劃指在對轄區(qū)土地資源調(diào)查的和用地需求分析的基礎(chǔ)上，選擇具有一定規(guī)模、具備成片開發(fā)利用條件的低丘緩坡土地，按照“宜農(nóng)則農(nóng)、宜林則林、宜耕則耕、宜建則建”的原則，確定合理的開發(fā)方式、規(guī)模、用途、布局和時序，促進(jìn)低丘緩坡地塊的科學(xué)、高效利用。

低丘：外省指海拔低于300米的丘陵區(qū)；

云南指海拔低于2500米的山區(qū)。緩坡：坡度分為6級：平坡：坡度<5°緩坡：坡度5～14°斜坡：坡度15～24°陡坡：坡度25～34°急坡：坡度35～44°險坡：坡度≥45°

一、政策背景試點項目：

指經(jīng)國土部和省國土廳批準(zhǔn)試點的地區(qū)按照要求開展的對低丘緩坡土地進(jìn)行綜合開發(fā)利用的具體項目序號優(yōu)惠內(nèi)容政策解讀對應(yīng)成本項文件出處1列入試點的地方，可同步開展土地利用總體規(guī)劃評估修改試點。按照低丘緩坡開發(fā)利用的用地需求，推動對上位規(guī)劃的修改，排除用地障礙。無直接成本優(yōu)惠，主要是通過低丘緩坡土地綜合開發(fā)利用試點，松綁上位規(guī)劃，適應(yīng)用地需要?！对颇鲜∪嗣裾P(guān)于加強耕地保護(hù)促進(jìn)城鎮(zhèn)化科學(xué)發(fā)展的意見》（云政發(fā)[2011]185號）。《云南省國土廳關(guān)于開展低丘緩坡土地綜合開發(fā)利用試點工作的通知》。2國土部在批復(fù)試點工作方案時，下達(dá)低丘緩坡土地開發(fā)規(guī)模；在分解下達(dá)年度土地利用計劃指標(biāo)時，專項安排建設(shè)用地指標(biāo)。充分用足國土部下達(dá)的試點控制規(guī)模和試點專項計劃指標(biāo)，省級試點州市在省級計劃指標(biāo)內(nèi)單列試點用地指標(biāo)?！扒鹁徠戮C合開發(fā)利用試點”單列用地計劃指標(biāo)，為開發(fā)商爭取用地指標(biāo)設(shè)置了新的通道。無直接成本優(yōu)惠，但是因為設(shè)置了低丘緩坡用地專項指標(biāo)，為開發(fā)地塊取得建設(shè)用地征轉(zhuǎn)指標(biāo)設(shè)置了新通道，可以加快土地交易進(jìn)程。《國土資源部低丘緩坡荒灘等未利用土地開發(fā)利用試點工作指導(dǎo)意見》。《云南省國土廳關(guān)于開展低丘緩坡土地綜合開發(fā)利用試點工作的通知》。3對使用山坡地、未利用地發(fā)展城鎮(zhèn)和各類產(chǎn)業(yè)項目的，可適當(dāng)降低建筑密度和建設(shè)用地的基準(zhǔn)地價。降低建筑密度，意味著可以提高項目品質(zhì)；降低基準(zhǔn)地低，則屬于政府直接讓利，起到引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)上山的作用。未明確具體的降低指標(biāo)，也沒明確具體的降價金額。給有條件的開發(fā)商預(yù)留了做工作的空間?！对颇鲜∪嗣裾P(guān)于加強耕地保護(hù)促進(jìn)城鎮(zhèn)化科學(xué)發(fā)展的意見》（云政發(fā)[2011]185號）?！对颇鲜翉d關(guān)于開展低丘緩坡土地綜合開發(fā)利用試點工作的通知》。二、優(yōu)惠政策序號優(yōu)惠內(nèi)容政策解讀對應(yīng)成本項文件出處4對使用未利用地的工業(yè)項目，土地出讓金最低標(biāo)準(zhǔn)可按《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》的10%－50%執(zhí)行。

在原屬于未利用地上實施工業(yè)項目開發(fā)，政府收取的土地出讓金可按《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》的10%－50%執(zhí)行。

側(cè)重點是鼓勵工業(yè)上山。政府減讓幅度為全國工業(yè)用地出讓最低價的10%――50%。

經(jīng)查滇池西岸片區(qū)的工業(yè)用地出讓最低價為336元/㎡。下浮后的工業(yè)用地價為33.6元/㎡―168元/㎡（2.24－11.2萬元/畝）。《云南省人民政府關(guān)于加強耕地保護(hù)促進(jìn)城鎮(zhèn)化科學(xué)發(fā)展的意見》（云政發(fā)[2011]185號）?！对颇鲜翉d關(guān)于開展低丘緩坡土地綜合開發(fā)利用試點工作的通知》。5對在宜建山地開發(fā)建設(shè)配套水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施的，免交新增建設(shè)用地土地有償使用費；對低且緩坡開發(fā)項目的水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施配套用地，免收新增建設(shè)用地土地有償使用費?？晒?jié)省新增建設(shè)用地土地有償使用費為：56元/㎡（3.73萬元/畝）。《云南省人民政府關(guān)于加強耕地保護(hù)促進(jìn)城鎮(zhèn)化科學(xué)發(fā)展的意見》（云政發(fā)[2011]185號）。《云南省國土廳關(guān)于開展低丘緩坡土地綜合開發(fā)利用試點工作的通知》。6對利用山地進(jìn)行土地綜合開發(fā)的，可實行征轉(zhuǎn)分離審批，即先辦理土地征收手續(xù)，進(jìn)行前期開發(fā)造地，再按照實際需要分年度辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)；所謂征轉(zhuǎn)分離，就是改變過去土地征收前，如果擬征用土地是農(nóng)用地的，需要先辦理或同時辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地手續(xù)。

此政策將土地征收和農(nóng)地轉(zhuǎn)用分離開來辦理，可先征后轉(zhuǎn)。無直接成本優(yōu)惠，但采取先征后轉(zhuǎn)后，縮短了拿地時間，延后了土地轉(zhuǎn)用稅費支出，可節(jié)省部分拿地資金的財務(wù)成本。

《云南省人民政府關(guān)于加強耕地保護(hù)促進(jìn)城鎮(zhèn)化科學(xué)發(fā)展的意見》（云政發(fā)[2011]185號）。《云南省國土廳關(guān)于開展低丘緩坡土地綜合開發(fā)利用試點工作的通知》。二、優(yōu)惠政策序號優(yōu)惠內(nèi)容政策解讀對應(yīng)成本項文件出處7試點項目范圍內(nèi)保留的地貌景觀和生態(tài)保護(hù)用地，不再辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，可只辦理土地征收；即只征不轉(zhuǎn)，保留原來的土地用途。主要是減少占用農(nóng)林地的指標(biāo)，減少了審批內(nèi)容，節(jié)省了農(nóng)林地轉(zhuǎn)用支出。為點征土地留下了空間。

可節(jié)省一部分農(nóng)林地轉(zhuǎn)用政府收費。

《國土資源部低丘緩坡荒灘等未利用土地開發(fā)利用試點工作指導(dǎo)意見》。8項目區(qū)內(nèi)的合法集體建設(shè)用地，不需要征收、保留集體建設(shè)用地的，可在對地上地下附著物進(jìn)行補償后，采用集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的方式供地，所得收益歸集體所有，但不得用于房地產(chǎn)開發(fā)和禁止、限制類項目建設(shè)。原來已是建設(shè)用地性質(zhì)、權(quán)屬單位是集體的，可以保留建設(shè)用地性質(zhì)和集體權(quán)屬關(guān)系，不征不轉(zhuǎn)，可采取向集體租賃、合作等其他用地方式供地。減少征收成本和審批環(huán)節(jié)。經(jīng)查滇池西岸片區(qū)集體建設(shè)用地征地補償費：25萬元/畝?！对颇鲜〉颓鹁徠峦恋鼐C合開發(fā)利用試點項目管理暫行辦法》（云國土資[2013]33號）。9對符合國家產(chǎn)業(yè)政策、供地政策及單獨選址條件的建設(shè)項目，可一并上報項目的征、轉(zhuǎn)、供土地審批手續(xù);把原來分三次上報的改為一次報，減少了重復(fù)審批，提高了審批效率。無直接成本優(yōu)惠，主要是減少審批流程和節(jié)約了時間?！对颇鲜∪嗣裾P(guān)于加強耕地保護(hù)促進(jìn)城鎮(zhèn)化科學(xué)發(fā)展的意見》（云政發(fā)[2011]185號）。二、優(yōu)惠政策序號優(yōu)惠內(nèi)容政策解讀對應(yīng)成本項文件出處10經(jīng)批準(zhǔn)的各類城鎮(zhèn)批次、產(chǎn)業(yè)建設(shè)用地，對占用25度以上劣質(zhì)坡耕地的，不計入補充耕地范圍。對占用25度以下耕地的，按照先補后占，占一補一的要求補充耕地。分兩種情況：一種是占用25度以上的耕地的，不需要占補平衡；一種是占用25度以下耕地的，需要占補平衡，即由企業(yè)交耕地開墾費。直接減免政府收費。經(jīng)查滇池西岸片區(qū)耕地開墾費1.68萬元/畝

《云南省人民政府關(guān)于加強耕地保護(hù)促進(jìn)城鎮(zhèn)化科學(xué)發(fā)展的意見》（云政發(fā)[2011]185號）。11經(jīng)審計部門認(rèn)定投融資主體參與試點項目土地一級開發(fā)整理的資金，享有合理的投資回報＝經(jīng)審計認(rèn)定的項目總投入資金×20%。投融資主的投入資金及回報計入試點項目的開發(fā)成本。專門針對社會投資的優(yōu)惠政策，比其它土地一級開發(fā)社會投資人回報（最高16%）多了4個百分點。是目前土地一級開發(fā)給的回報最高的。投資回報＝經(jīng)審計認(rèn)定的項目總投入資金×20%《昆明市低丘緩坡土地綜合開發(fā)利用試點項目管理實施細(xì)則》（昆政辦[2013]56號）。12在全省范圍內(nèi)，在面積1平方公里（含1平方公里）以上、平均海拔在2500米以下的壩區(qū)耕地和園地內(nèi)進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，除按“占一補一，先補后占”的要求完成占補平衡任務(wù)或繳納耕地開墾費外，征收“壩區(qū)耕地質(zhì)量補償費”。通過經(jīng)濟(jì)杠桿手段引導(dǎo)城鎮(zhèn)、工業(yè)上山。即使用壩區(qū)土地的，需交耕地開墾費和壩區(qū)耕地質(zhì)量補償費，使用非壩區(qū)耕地（園地）的就不用交。對在25度以上的坡耕地搞建設(shè)的，不交耕地開墾費（25度以下的坡耕地還得交）。對在不屬于壩區(qū)耕地和園地搞建設(shè)的，不用交壩區(qū)耕地質(zhì)量補償費。經(jīng)查滇池西岸片區(qū)的壩區(qū)耕地質(zhì)量補償費1120元/㎡（74.66萬元/畝）?！对颇鲜螀^(qū)耕地質(zhì)量補償費征收使用管理辦法（試行）》（云國土資〔2012〕49號）。二、優(yōu)惠政策三、報批條件1、擬開發(fā)利用的低丘緩坡地具有一定規(guī)模，具備成片開發(fā)利用條件，地形高差相對適中