第三章 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則

人們在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，逐漸認(rèn)識(shí)了房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律，在此基礎(chǔ)上總結(jié)出了一些簡明扼要的、在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)，這就是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則。第三章不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則基本原則：獨(dú)立、客觀、公正原則1技術(shù)性原則：合法原則2技術(shù)性原則：最高最佳使用原則3技術(shù)性原則：估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則4技術(shù)性原則：替代原則5特殊原則：謹(jǐn)慎原則6重點(diǎn)掌握內(nèi)容：

掌握合法原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的含義和內(nèi)容；熟悉獨(dú)立、客觀、公正原則、替代原則、謹(jǐn)慎原則的含義和內(nèi)容；

所謂獨(dú)立，一是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)本身應(yīng)當(dāng)是一個(gè)獨(dú)立機(jī)構(gòu)；二是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與估價(jià)對象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系；三是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)中不應(yīng)受外部干擾因素的影響。所謂客觀是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不帶著自己的好惡、情感和偏見，完全從實(shí)際出發(fā)，按照事物的本來面目去估價(jià)。所謂公正，是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)中應(yīng)公平正直，不偏袒任何一方。

一、獨(dú)立、客觀、公正原則合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。

遵循合法原則，具體來說應(yīng)當(dāng)做到下列幾點(diǎn)：

(1)在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記載或者其他合法證件為依據(jù)；同時(shí)要注意各類證書是否齊全、各類證書是否真實(shí)、各類證書是否有效。二、合法原則(2)在合法使用方面，應(yīng)以使用管制(如城市規(guī)劃、土地用途管制等)為依據(jù)（包括規(guī)劃用途、容積率與建筑面積、建筑高度、建筑密度）；規(guī)劃用途：專一用途時(shí)，根據(jù)已批準(zhǔn)規(guī)劃文件和規(guī)劃許可證，比較容易核實(shí)。兩種或多種用途時(shí)，一是核實(shí)建筑面積和容積率是否超出；二是核實(shí)各類比例是否與要求符合。(3)在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)；(4)在其他方面，如評估出的價(jià)格必須符合固家的價(jià)格政策。例1：合法原則在國有土地上房屋征收估價(jià)中的應(yīng)用關(guān)于被征收房屋性質(zhì)和面積的確定1.一般以被征收房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)。2.各地對被征收房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。如有的地方對臨街住宅改為鋪面房的，規(guī)定經(jīng)過工商登記、依法納稅、在一年以上的，根據(jù)實(shí)際用途予以拆遷補(bǔ)償。3.征收人和被征收人對被征收房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可以根據(jù)協(xié)商結(jié)果進(jìn)行估價(jià)。4.在對被征收的房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。例2：合法原則在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中的應(yīng)用1.評估建設(shè)用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)抵押價(jià)值不應(yīng)包含劃撥建設(shè)用地使用權(quán)變?yōu)槌鲎尩慕ㄔO(shè)用地使用權(quán)應(yīng)繳納的出讓金等費(fèi)用。2.評估有拖欠建設(shè)工程價(jià)款、尚未竣工或者雖然竣工但自竣工之日起六個(gè)月內(nèi)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款。3.評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。4.法律、法規(guī)和政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以抵押貸款為估價(jià)目的的估價(jià)對象；其抵押價(jià)值為零。例2：合法原則在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中的應(yīng)用5.法律、法規(guī)和政策規(guī)定抵押無效的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以抵押貸款為估價(jià)目的的估價(jià)對象；其抵押價(jià)值為零。如以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。6.法律、法規(guī)和政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)符合轉(zhuǎn)讓條件。不符合轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以抵押貸款為估價(jià)目的的估價(jià)對象；其抵押價(jià)值為零。如共有房地產(chǎn)只有其他共有人書面同意抵押的情況下，才能作為以抵押貸款為估價(jià)目的估價(jià)對象。合法權(quán)益應(yīng)包括：（）A．合法產(chǎn)權(quán)B．合法使用C．合法手續(xù)D．合法處分？最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。最高最佳使用必須同時(shí)符合4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：①法律上許可；②技術(shù)上可能；（房屋結(jié)構(gòu)體系的安全性、建筑設(shè)計(jì)的適用性、建材和設(shè)備的選用、施工適用技術(shù)）③經(jīng)濟(jì)上可行；④價(jià)值最大化。三、最高最佳使用原則③經(jīng)濟(jì)上可行和④價(jià)值最大化主要體現(xiàn)在最佳效益和最佳集約度。A.當(dāng)估價(jià)對象為存量收益性房地產(chǎn)時(shí)，要根據(jù)現(xiàn)有物質(zhì)和環(huán)境條件，在當(dāng)前每種使用方式下用有效毛收益扣除運(yùn)營費(fèi)用求其凈現(xiàn)值。B.當(dāng)估價(jià)對象假定為新增項(xiàng)目時(shí)，是否能以最低的投入取得更高的銷售價(jià)值進(jìn)行分析。C.當(dāng)估價(jià)對象為不確定的商業(yè)用途時(shí)，從獲取潛在收入出發(fā)，從餐飲、寫字樓、零售購物、休閑娛樂、賓館或綜合幾種用途去分析。最高最佳使用具體包括3個(gè)方面：①最佳用途；②最佳規(guī)模；③最佳集約度。最佳用途，是指房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)受現(xiàn)實(shí)的使用狀況的限制，而應(yīng)對其最佳的使用方式作出判斷。是土地使用證規(guī)定的使用用途、是規(guī)劃確定的用途、是通過技術(shù)和經(jīng)濟(jì)比較后的用途、是最合理的設(shè)計(jì)用途、是與周邊環(huán)境與設(shè)計(jì)最協(xié)調(diào)匹配的用途。（適合原理）最佳規(guī)模表現(xiàn)為適度規(guī)模和最佳的利用集約度，收益遞增遞減原理可以幫助我們確定最佳規(guī)模和集約度。A.是最合理的總面積規(guī)模。比如居住小區(qū)，在戶數(shù)、人口、建筑面積上與要求是否一致，過大、過小都不見得合理面積和相應(yīng)設(shè)計(jì)和配套。B.在一個(gè)建筑群中，在總面積下，各部分的面積分配是否合理。（均衡原理）C.在單體建筑中，當(dāng)為多種用途時(shí)，各部分面積的分配是否合理D.估價(jià)對象本身建筑物與土地規(guī)模是否達(dá)到最佳。E.最佳規(guī)模意味著最佳體量，即建筑物的長寬高尺寸以及造型、美觀或?qū)徝佬Ч?。最佳集約度以最佳投入方式（包括時(shí)間、數(shù)量、方式）取得單位面積的最佳效益和總效益。當(dāng)估價(jià)對象已做了某種使用，在估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價(jià)前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明：(1)保持現(xiàn)狀前提。

基本判斷：是指估價(jià)對象保持現(xiàn)狀。不轉(zhuǎn)換用途、不做任何裝修改造繼續(xù)使用最為有利。

現(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額。最高最佳原則的使用前提可按保持現(xiàn)狀使用前提的房地產(chǎn)類型新投入使用的房地產(chǎn)。由于是新設(shè)計(jì)、新施工、新裝修，往往功能齊全、室內(nèi)外環(huán)境好。雖已使用多年但在近期又裝修的房地產(chǎn)。情況基本同上。雖已使用多年，證明現(xiàn)狀用途與使用方式為最有利使用的房地產(chǎn)。(2)裝飾裝修改造前提。

基本判斷：是指將估價(jià)對象裝飾裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途進(jìn)行使用最為有利的情形。

對現(xiàn)有建筑物應(yīng)進(jìn)行裝飾裝修改造的條件是：預(yù)計(jì)裝飾裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于裝飾裝修改造費(fèi)用。(3)轉(zhuǎn)換用途前提。轉(zhuǎn)換用途的條件是：預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需要的費(fèi)用。(4)重新利用前提。認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除現(xiàn)有建筑物后再予以利用為前提進(jìn)行估價(jià)。(5)上述情形的某種組合。最常見的是第三種轉(zhuǎn)換用途與第二種裝飾裝修改造的組合。

1.當(dāng)估價(jià)對象已做了某種使用時(shí)，且現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則該估價(jià)前提應(yīng)為（）A．保持現(xiàn)狀B．裝修改造C．重新利用D．轉(zhuǎn)換用途2.最高最佳使用要經(jīng)過下列幾個(gè)方面篩選：A．法律上許可B．政府批準(zhǔn)C．經(jīng)濟(jì)上可行D．專家認(rèn)同估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。

這個(gè)特定的時(shí)間既不是委托人也不是估價(jià)人員可以隨意假定的，必須根損估價(jià)目的來確定，這個(gè)特定的時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)，一般用公歷年、月、日表示。在實(shí)際估價(jià)中，通常是評估現(xiàn)在的價(jià)值，將估價(jià)人員實(shí)地查勘估價(jià)對象期間或“估價(jià)作業(yè)期”內(nèi)的某個(gè)日期確定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則不論是何種估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)市場狀況始終是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，但估價(jià)對象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。(1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對過去的估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價(jià)或估價(jià)鑒定。(2)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件中。(3)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為現(xiàn)時(shí)狀況下的情形，是估價(jià)中最常見、最大量的，包括在建工程估價(jià)。(4)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為未來狀況下的情形，如評估期房的價(jià)值。

(5)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來開發(fā)完成后的價(jià)值。

估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象狀況房地產(chǎn)市場狀況過去過去過去現(xiàn)在過去現(xiàn)在現(xiàn)在將來將來將來將來1.在評估房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購價(jià)格時(shí)，通常認(rèn)為（）A．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為未來狀況B．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去，估價(jià)對象為未來C．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對象為未來D．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為現(xiàn)在2.判斷：建筑物被火災(zāi)燒毀后，在其價(jià)值的評估中，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為歷史（）替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

類似房地產(chǎn)：是在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對象相同或者相當(dāng)，并與估價(jià)對象處在同一供求范圍內(nèi)的房地產(chǎn)。同一供求范圍，又稱同一供求圈，是指與估價(jià)對象具有一定的替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的其他房地產(chǎn)的區(qū)域范圍。五、替代原則1.在同一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一個(gè)城市，同一估價(jià)目的，同一時(shí)期，對不同位置、檔次的房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果應(yīng)有一個(gè)合理的價(jià)格差，這符合（）原則A．合法