環(huán)球財(cái)智中心

環(huán)球財(cái)智中心營(yíng)銷深化報(bào)告博思堂·博瑞行商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司2013-4-10在銷售的大前提下，需要解決的問題：1、如何定位，使項(xiàng)目在吳江脫穎而出？2、如何劃分產(chǎn)品，契合客戶需求，保證推案節(jié)奏？3、項(xiàng)目如何包裝、推廣，使得項(xiàng)目資金順利回籠？項(xiàng)目本體屬性回顧項(xiàng)目區(qū)位

地段好，三大中心重疊板塊，既能擁有高規(guī)格配套便利服務(wù)的同時(shí)，又能共享幾乎可以預(yù)見的區(qū)域升值前景。吳江之心：位于四大中心幾何中心、心臟地帶；行政中心：政府機(jī)構(gòu)云集，如吳江市政府、稅務(wù)局、檢察院等；商務(wù)中心：東恒盛國(guó)際大酒店、大潤(rùn)發(fā)、恒大廣場(chǎng)、萬寶商業(yè)廣場(chǎng)、華邦國(guó)際；居住中心：中高檔社區(qū)集中，如奧林清華、鱸鄉(xiāng)園等；地段優(yōu)越：處于城市發(fā)展主軸線上，項(xiàng)目?jī)r(jià)值無需多言，購(gòu)買客戶自有評(píng)斷。項(xiàng)目本體屬性回顧大交通及可達(dá)性本案僅中山南路有公共交通網(wǎng)點(diǎn)，項(xiàng)目東側(cè)人流導(dǎo)入相對(duì)較差。中山南路城市交通中軸、體育路區(qū)域主干道以及地鐵4號(hào)線，暢通全市。中山南路對(duì)面就是青少年活動(dòng)中心；3分鐘可以達(dá)到大潤(rùn)發(fā)、居住區(qū)；5分鐘可以到達(dá)市政府、稅務(wù)局、監(jiān)察局等行政機(jī)構(gòu)；10分鐘可以達(dá)到市民廣場(chǎng)、地鐵4號(hào)線；12分鐘可以達(dá)到吳江汽車客運(yùn)站；15分鐘可以到達(dá)永康路萬亞廣場(chǎng)；中山路青少年活動(dòng)中心站公交：102、111、112、115路BADC項(xiàng)目昭示性及動(dòng)線示意項(xiàng)目本體屬性回顧人流動(dòng)線車流動(dòng)線主要車流入口主要人流入口一級(jí)昭示區(qū)域：A、B處：A為項(xiàng)目主入口，增設(shè)精神堡壘并強(qiáng)化商業(yè)氛圍的營(yíng)造包裝等；B為項(xiàng)目次入口，建議增強(qiáng)燈光亮化，讓從老城區(qū)過來的人流、車流獲取較好的項(xiàng)目昭示、導(dǎo)視效應(yīng)；二級(jí)昭示區(qū)域：C、D、E處：在二級(jí)昭示區(qū)域節(jié)點(diǎn)處設(shè)置導(dǎo)視；E處增設(shè)停車設(shè)施，增加外部人流的導(dǎo)入。項(xiàng)目昭示性及動(dòng)線EA、B處昭示性最好，建議臨路口引進(jìn)知名品牌，拉升項(xiàng)目形象，提高售價(jià)；C、D處應(yīng)增設(shè)導(dǎo)視系統(tǒng)，提升項(xiàng)目對(duì)外展示效應(yīng)，同時(shí)利用E處停車設(shè)施，提高客群達(dá)到率，提高物業(yè)售價(jià)。項(xiàng)目本體屬性回顧銷售物業(yè)價(jià)值排序A2A1A3A4BDE從項(xiàng)目本體屬性來看：A區(qū)：臨街展示面較弱，需優(yōu)化人流到達(dá)率才能對(duì)應(yīng)提升物業(yè)售價(jià)；B區(qū)：處于中山南路與體育路交叉口，與市政府大樓無阻隔，價(jià)值較高，但金融定制性，面積較大，限制了物業(yè)價(jià)值最大化；D區(qū)：處于中山南路與文苑路交叉口，對(duì)面為東恒盛國(guó)際大酒店，商務(wù)氛圍叫濃，商業(yè)價(jià)值得到較好展示，是本案利潤(rùn)最大化的主要考量點(diǎn)；E區(qū)：處于整個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部，展示面較差，戶型分割零碎，且屬于先期快速去化產(chǎn)品，物業(yè)利潤(rùn)價(jià)值相對(duì)其他區(qū)較差。

綜合分析，我司認(rèn)為銷售物業(yè)商業(yè)價(jià)值面為中山路﹥體育路﹥文苑路﹥花園路；銷售物業(yè)的價(jià)值排序?yàn)镈區(qū)﹥B區(qū)﹥A區(qū)﹥E區(qū)。區(qū)塊樓層建筑面積（㎡）產(chǎn)品A1B1-2F1139點(diǎn)式獨(dú)棟A2B1-2F1504點(diǎn)式獨(dú)棟A3B1-3F2028點(diǎn)式獨(dú)棟A4B1-3F3294點(diǎn)式獨(dú)棟B1F7922.8裙樓大面積商業(yè)2F7782.9裙樓大面積商業(yè)3F8147.7裙樓大面積商業(yè)4F2360裙樓大面積商業(yè)5-25F52558.6塔樓寫字樓CB1F16501金鷹地下商業(yè)1F-5F72389金鷹百貨6-21F金鷹凱撒酒店D1F3540裙樓大面積商業(yè)2F3797裙樓大面積商業(yè)3F3796裙樓大面積商業(yè)4-20F17445塔樓公寓E1F3510.5小面積分割商鋪2F3510.5小面積分割商鋪3F3849影院（科教/演示中心）B1F8000小面積分割商鋪項(xiàng)目本體屬性回顧經(jīng)濟(jì)指標(biāo)S.W.O.T優(yōu)勢(shì)（Strength）劣勢(shì)（Weak）商務(wù)、政務(wù)、居住三個(gè)中心重疊板塊；區(qū)域高起點(diǎn)、高規(guī)格規(guī)劃，利于項(xiàng)目中高檔形象打造；金鷹百貨和凱撒國(guó)際大酒店的簽約入駐，加強(qiáng)項(xiàng)目中高檔次的說服力；項(xiàng)目較之萬寶、華邦，無軌道交通利好；開發(fā)商無成熟在營(yíng)項(xiàng)目，招商、運(yùn)營(yíng)方面缺乏成熟可以運(yùn)用的成功經(jīng)驗(yàn)；機(jī)會(huì)（Opportunity）SO戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)）WO戰(zhàn)略（利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)）城市規(guī)劃向南，區(qū)域前景向好；吳江私營(yíng)企業(yè)發(fā)達(dá)，帶來大量的投資、消費(fèi)客群；地塊產(chǎn)權(quán)為40年，無限購(gòu)、無限貸，為項(xiàng)目銷售帶來更多的機(jī)會(huì)；突出地段價(jià)值，高品質(zhì)配套；利用金鷹高端形象，建立口碑效應(yīng)；戶型創(chuàng)新，增加產(chǎn)品附加值；區(qū)域板塊的唯一性，突出商務(wù)、政務(wù)氛圍；利用我司成功招商、運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)資源，勾勒美好藍(lán)圖，弱化劣勢(shì)；威脅（Threaten）ST戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅）WT戰(zhàn)略（減小劣勢(shì)，避免威脅）南部新城區(qū)域入駐率較低，且規(guī)劃具有一定的不可控性；城南大量商業(yè)項(xiàng)目的興建開業(yè)，加劇區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)；利用已在逐步完善新政務(wù)中心、且強(qiáng)化新商圈的逐步形成，繞開區(qū)域入駐率較低的現(xiàn)狀；產(chǎn)品差異化，突破競(jìng)爭(zhēng)瓶頸；樹立產(chǎn)品價(jià)值標(biāo)桿，強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)市場(chǎng)；制定合理的價(jià)格策略，突出項(xiàng)目的性價(jià)比；項(xiàng)目整體定位SWOT分析項(xiàng)目整體定位價(jià)值提煉重塑項(xiàng)目?jī)r(jià)值：政務(wù)中心區(qū)域周邊政府機(jī)構(gòu)云集新興商圈新型商業(yè)繁榮中心都市居住區(qū)周邊大量居住小區(qū)興建、入住吳江之心城市升級(jí)，未來吳江區(qū)的三心合一區(qū)域價(jià)值順應(yīng)區(qū)域價(jià)值逐步升級(jí)，凸現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值全新、變革、接軌國(guó)際、擎動(dòng)城市蛻變！項(xiàng)目整體定位新吳江，新中心，頂級(jí)都會(huì)綜合體項(xiàng)目引領(lǐng)的是吳江商業(yè)的全新變革，城市的蛻變；項(xiàng)目引領(lǐng)的是接軌國(guó)際化大都市的生活方式；項(xiàng)目引領(lǐng)的是一種全新的生活高度。一種趨勢(shì)！

一種必然！根據(jù)3月28日會(huì)議溝通成果，我司分別針對(duì)經(jīng)營(yíng)、銷售層面給出了兩種不同的業(yè)態(tài)布局—E區(qū)業(yè)態(tài)布局地下業(yè)態(tài)布局A1區(qū)業(yè)態(tài)布局—經(jīng)營(yíng)層面1F-2F建筑面積：1140㎡業(yè)態(tài)：特色私房菜館（代官山、外婆家）A1：1FA1：2FD區(qū)業(yè)態(tài)布局B區(qū)業(yè)態(tài)布局A區(qū)業(yè)態(tài)布局E區(qū)業(yè)態(tài)布局地下業(yè)態(tài)布局D區(qū)業(yè)態(tài)布局B區(qū)業(yè)態(tài)布局A區(qū)業(yè)態(tài)布局142314鋪位分割經(jīng)營(yíng)面積（㎡）可行性業(yè)態(tài)建議商家/品牌舉例1256.6（38.8+217.8）西式快餐Pizza等271.1私房菜代官山等3107.94379.8（189.9+189.9）A1區(qū)業(yè)態(tài)布局—銷售層面A2：1FA2：2F1F-2F建筑面積：1504㎡業(yè)態(tài)：品牌餐飲（水天堂、金錢豹、俏江南）E區(qū)業(yè)態(tài)布局地下業(yè)態(tài)布局D區(qū)業(yè)態(tài)布局B區(qū)業(yè)態(tài)布局A區(qū)業(yè)態(tài)布局A2區(qū)業(yè)態(tài)布局—經(jīng)營(yíng)層面E區(qū)業(yè)態(tài)布局地下業(yè)態(tài)布局D區(qū)業(yè)態(tài)布局B區(qū)業(yè)態(tài)布局A區(qū)業(yè)態(tài)布局12344156鋪位分割經(jīng)營(yíng)面積（㎡）可行性業(yè)態(tài)建議商家/品牌舉例1531.4（181.2+350.2）韓式精品料理釜山料理等2106.3金權(quán)道等5106.34375.5（69.5+306）休閑娛樂會(huì)所韓式酒吧等371.1西式正餐王品、西堤牛排6106.3消防樓梯、洗手間外移A2區(qū)業(yè)態(tài)布局—銷售層面1F-3F建筑面積：2028㎡業(yè)態(tài)：時(shí)尚酒吧（BabyFace、百度酒吧）A3：1FA3：2FA3：3FE區(qū)業(yè)態(tài)布局地下業(yè)態(tài)布局D區(qū)業(yè)態(tài)布局B區(qū)業(yè)態(tài)布局A區(qū)業(yè)態(tài)布局A3區(qū)業(yè)態(tài)布局—經(jīng)營(yíng)層面E區(qū)業(yè)態(tài)布局地下業(yè)態(tài)布局D區(qū)業(yè)態(tài)布局B區(qū)業(yè)態(tài)布局A區(qū)業(yè)態(tài)布局135624124653879鋪位分割經(jīng)營(yíng)面積（㎡）可行性業(yè)態(tài)建議商家/品牌舉例1220（110+110）日式精品料理朝日屋等2142.2（71.1+71.1）竹之月日本料理等3142.2（71.1+71.1）4212.6（106.3+106.3）竹村日本餐廳等5142.2（71.1+71.1）筑前日本料理等6355.6（177.8+177.8）禾綠回轉(zhuǎn)壽司等771.1休閑娛樂會(huì)所日式足浴、桑拿等8106.39177.8A3區(qū)業(yè)態(tài)布局—銷售層面1F-3F建筑面積：3308㎡業(yè)態(tài)：休閑娛樂會(huì)所（足浴、KTV、桑拿、SPA等）A4：1FA4：2FA4:3FE區(qū)業(yè)態(tài)布局地下業(yè)態(tài)布局D區(qū)業(yè)態(tài)布局B區(qū)業(yè)態(tài)布局A區(qū)業(yè)態(tài)布局A4區(qū)業(yè)態(tài)布局—經(jīng)營(yíng)層面E區(qū)業(yè)態(tài)布局地下業(yè)態(tài)布局D區(qū)業(yè)態(tài)布局B區(qū)業(yè)態(tài)布局A區(qū)業(yè)態(tài)布局鋪位分割經(jīng)營(yíng)面積（㎡）可行性業(yè)態(tài)建議商家/品牌舉例1694（347+347）大型餐飲小南國(guó)、水天堂等2（1F）386.42（2F）386.4俏江南等3（1F）370.13（2F）370.13（3F）551.11231233A4區(qū)業(yè)態(tài)布局—銷售層面E區(qū)業(yè)態(tài)布局地下業(yè)態(tài)布局D區(qū)業(yè)態(tài)布局B區(qū)業(yè)態(tài)布局A區(qū)業(yè)態(tài)布局B區(qū)業(yè)態(tài)布局1-2F（一拖二分割銷售）建筑面積：15706.7㎡（7922.8+7783.9）業(yè)態(tài)：銀行機(jī)構(gòu)（建設(shè)、工商、中國(guó)等）3F建筑面積：8147.7㎡業(yè)態(tài)（以下為經(jīng)營(yíng)面積）：1、保險(xiǎn)證劵：3752㎡(如國(guó)泰君安等）2、健身中心：1267㎡（如英派斯等）3、美容SPA：975㎡（如康駿養(yǎng)生會(huì)館等）4、咖啡廳：660㎡（如兩岸咖啡等）3142E區(qū)業(yè)態(tài)布局地下業(yè)態(tài)布局D區(qū)業(yè)態(tài)布局B區(qū)業(yè)態(tài)布局A區(qū)業(yè)態(tài)布局D區(qū)業(yè)態(tài)布局—經(jīng)營(yíng)層北側(cè)經(jīng)營(yíng)面積：約1209㎡1F南側(cè)經(jīng)營(yíng)面積：約1546㎡業(yè)態(tài)：1、餐飲躍層（如KFC、麥當(dāng)勞等）2、生活配套類（便利店、通訊、干洗、藥店等）3、餐飲躍層（如味千拉面等）4、精品零售（珠寶首飾、專賣店等）、少量餐飲2-3F經(jīng)營(yíng)面積：約6300㎡業(yè)態(tài)：5、餐飲（3-5家餐飲店，如江南公社等）6、大型餐飲（如外婆家、望湘園等）7、休閑娛樂（如神采飛揚(yáng)、湯姆熊等）8、休閑娛樂（如兒童樂園等）PS：D區(qū)中部確定增設(shè)垂直電梯設(shè)施2E區(qū)業(yè)態(tài)布局地下業(yè)態(tài)布局D區(qū)業(yè)態(tài)布局B區(qū)業(yè)態(tài)布局A區(qū)業(yè)態(tài)布局D區(qū)商鋪產(chǎn)品面積較大，單價(jià)高，總價(jià)過高；首尾七間商鋪建議：1F、2F采用一拖二銷售，主力面積為100-150㎡，降低總價(jià)。D區(qū)業(yè)態(tài)布局—銷售層面內(nèi)部動(dòng)線1.8-2.5米1F12345672F2345671E區(qū)業(yè)態(tài)布局E區(qū)：1FE區(qū)：2FE區(qū)：3F（自持）1F（3510.5㎡）：零售品牌集合店（哥弟、海瀾之家、JACKJONES等）

休閑小吃、品牌快餐（COCO、鮮芋仙、滿記甜品、食其家等）2F（3510.5㎡）：男女服飾、童裝（七色店、雷朵、寶姿、法納貝爾、小豬班納等）

家居、家紡（水星、羅萊、紫羅蘭、一伍一拾等）3F（3849㎡）：影院（金逸影院等）E區(qū)業(yè)態(tài)布局地下業(yè)態(tài)布局D區(qū)業(yè)態(tài)布局B區(qū)業(yè)態(tài)布局A區(qū)業(yè)態(tài)布局E區(qū)業(yè)態(tài)布局地下業(yè)態(tài)布局D區(qū)業(yè)態(tài)布局B區(qū)業(yè)態(tài)布局A區(qū)業(yè)態(tài)布局地下業(yè)態(tài)布局地下部分經(jīng)營(yíng)面積：約11500㎡業(yè)態(tài)（以下為經(jīng)營(yíng)面積）：4、快速餐飲（自持物業(yè)）：2500㎡（如好人民間小吃等）5、精品休閑、時(shí)尚淘寶街區(qū)：9000㎡（如箱包、配飾等）。金鷹負(fù)一樓經(jīng)營(yíng)面積：12000㎡業(yè)態(tài)（以下為經(jīng)營(yíng)面積）：1、品牌餐飲：6500㎡(如避風(fēng)塘、豆撈坊、廚娘等）2、美食廣場(chǎng)：1795㎡（如瓦城泰統(tǒng)等）3、精品超市：3600㎡（如BLT、BHG等）51342內(nèi)部動(dòng)線PS：E區(qū)地下停車位改為商鋪面積約1000㎡（沒有產(chǎn)品，不做銷售考慮）業(yè)態(tài)配比統(tǒng)計(jì)區(qū)域定位經(jīng)營(yíng)面積（㎡）零售營(yíng)面配比餐飲營(yíng)面配比休閑娛樂營(yíng)面配比配套營(yíng)面配比A水岸風(fēng)情街區(qū)6441//571089%73111%//B金融服務(wù)區(qū)2902//66023%97534%126743%D時(shí)尚生活區(qū)8766227826%355340%241428%5216%E精品零售區(qū)10870682163%2002%384935%//地下時(shí)尚淘寶街區(qū)11500900078%250022%////合計(jì)404791809945%1262331%796920%17884%A區(qū)D區(qū)地下B區(qū)E區(qū)全案關(guān)于銷售價(jià)格，營(yíng)銷模式我們給出了這樣的建議整體推案順序建議先商鋪后公寓再寫字樓立標(biāo)桿聚人氣樹品質(zhì)前期通過商鋪樹立項(xiàng)目大盤配套的完善性，為公寓的銷售建立客戶信心；在商業(yè)銷售取得一定進(jìn)展的情況下，再推出公寓產(chǎn)品，更能吸引市場(chǎng)關(guān)注，短時(shí)間聚集人氣，引起區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)轟動(dòng)，快速去化房源；寫字樓樹品質(zhì)，通過后期產(chǎn)品檔次、價(jià)格的拉升，實(shí)現(xiàn)整盤項(xiàng)目的價(jià)值平衡；金融裙樓商業(yè)采取潛銷模式，和商鋪同時(shí)蓄客。A區(qū)銷售價(jià)格建議區(qū)塊樓層面積（㎡）單價(jià)建議總銷（萬）產(chǎn)品營(yíng)銷模式營(yíng)銷難點(diǎn)A11-2F1139180002050點(diǎn)式獨(dú)棟市場(chǎng)化、渠道銷售臨街展示面較差，戶型偏大，客源面窄，客戶抗性大A21-2F1504150002256點(diǎn)式獨(dú)棟A31-3F2028150003042點(diǎn)式獨(dú)棟A41-3F3294165005435點(diǎn)式獨(dú)棟E區(qū)A1B區(qū)B1區(qū)B2區(qū)D1區(qū)D區(qū)C區(qū)A2A3A4A區(qū)4棟點(diǎn)式獨(dú)棟：總面積約8000㎡，銷售均價(jià)建議16000元/㎡左右。物業(yè)臨街展示面較差，目的性業(yè)態(tài)的布局規(guī)劃，導(dǎo)致投資回報(bào)率相對(duì)較低，需打消投資者購(gòu)買顧慮。B區(qū)1F-4F裙樓商業(yè)（金融類）：總面積約26000㎡，銷售均價(jià)建議18000元/㎡左右。鑒于此產(chǎn)品特殊，客戶群特殊，故在整個(gè)銷售過程中與商鋪同時(shí)進(jìn)行蓄客，并采取潛銷的模式，渠道營(yíng)銷。B區(qū)5F-25F塔樓寫字樓：總面積52000㎡，銷售均價(jià)建議10000元/㎡。建議此產(chǎn)品做面積分割，2015年集中進(jìn)行去化。同時(shí)，利用博濟(jì)科技園的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行客戶整合。B區(qū)銷售價(jià)格建議區(qū)塊樓層面積（㎡）單價(jià)建議總銷（萬）產(chǎn)品營(yíng)銷模式營(yíng)銷難點(diǎn)B1F7922.82600020599裙樓大面積商業(yè)1、整層銷售和定制式分割銷售并舉；2、租售并舉大面積、高總價(jià)，客源面窄，且僅限售給金融類客戶2F7782.91800014009裙樓大面積商業(yè)3F8147.71300010592裙樓大面積商業(yè)4F2360100002360裙樓大面積商業(yè)5-25F52558.61000052558塔樓寫字樓1、渠道營(yíng)銷（博濟(jì)科技園資源）2、租售并舉吳江辦公市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳，投資關(guān)注度較低E區(qū)A1B區(qū)B1區(qū)B2區(qū)D1區(qū)D區(qū)C區(qū)A2A3A4辦公產(chǎn)品分割建議方案一230㎡158㎡192㎡214㎡分割前分割后辦公產(chǎn)品對(duì)采光要求相對(duì)較低；因此劃分為相對(duì)較為方正的戶型，減少購(gòu)買、自用型客戶抗性?？偺讛?shù)28672-100㎡80101-125㎡80126-150㎡124233㎡2138㎡143㎡73㎡72㎡150㎡114㎡125㎡B區(qū)銷售價(jià)格建議230㎡158㎡192㎡214㎡分割前分割后125㎡106㎡142㎡72㎡73㎡143㎡138㎡2.0-2.5米總套數(shù)28672-100㎡80101-125㎡80126-155㎡124233㎡2辦公產(chǎn)品分割建議方案二B區(qū)銷售價(jià)格建議戶型采光性較好，但出現(xiàn)次動(dòng)線，影響自用、租賃企業(yè)形象，影響產(chǎn)品去化周期。D區(qū)裙樓商業(yè)（1F-3F）：總面積約11000㎡，銷售均價(jià)建議25000元/㎡左右。鑒于此部分商業(yè)面積太大，建議進(jìn)行面積分割，和E區(qū)商鋪同時(shí)進(jìn)行蓄客，同時(shí)去化。D區(qū)酒店式公寓（4F-20F）：總面積約17000㎡，銷售均價(jià)9000元/㎡左右，2014年分批集中去化。D區(qū)銷售價(jià)格建議E區(qū)A1B區(qū)B1區(qū)B2區(qū)D1區(qū)D區(qū)C區(qū)A2A3A4區(qū)塊樓層面積（㎡）單價(jià)建議總銷（萬）產(chǎn)品營(yíng)銷模式營(yíng)銷難點(diǎn)D1F35403600012744中小面積分割商業(yè)市場(chǎng)化分割銷售高價(jià)值稀缺類純沿街鋪位如何實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化2F3797250009493裙樓大面積商業(yè)1、整層銷售和定制式分割銷售并舉；

2、租售并舉投資回報(bào)與售價(jià)不成正比3F3796150005694裙樓大面積商業(yè)面積大，總價(jià)好，客戶選擇面廣4-20F17445900015701塔樓公寓市場(chǎng)化銷售商業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓稅率高、生活成本高、得房率低，導(dǎo)致公寓市場(chǎng)不溫不火建議：酒店式公寓的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行如下：裝修標(biāo)準(zhǔn)：1500元/㎡；對(duì)外報(bào)價(jià)：2200元/㎡精裝修建議D區(qū)銷售價(jià)格建議總套數(shù)425套標(biāo)準(zhǔn)層面積1022㎡24-29㎡374套43-55㎡51套E區(qū)小面積商鋪（B1F-2F）：總面積約15000㎡，銷售均價(jià)（裸價(jià)）建議：20000元/㎡。E區(qū)3F：總面積3849㎡，銷售單價(jià)12000元/㎡。（此部分為資產(chǎn)評(píng)估，不計(jì)算在銷售收益之內(nèi)）整個(gè)E區(qū)產(chǎn)品去化建議和D區(qū)同時(shí)進(jìn)行，充分利用博思堂資源，有效去化。E區(qū)銷售價(jià)格建議E區(qū)A1B區(qū)B1區(qū)B2區(qū)D1區(qū)D區(qū)C區(qū)A2A3A4區(qū)塊樓層面積（㎡）單價(jià)建議總銷（萬）產(chǎn)品營(yíng)銷模式營(yíng)銷難點(diǎn)E1F3510.53000010532小面積分割商鋪售后返租展示面差，目的性消費(fèi)2F3510.5220007723小面積分割商鋪售后返租目的性消費(fèi)、未來不確定因素較大3F3849120004619影院（科教/演示中心）持有資產(chǎn)大面積、高總價(jià)，且僅限售電影院B1F80001600012800小面積分割商鋪售后返租目的性消費(fèi)、未來不確定因素較大PS：地下新添加運(yùn)營(yíng)面積因不做銷售考慮，所有未計(jì)算在內(nèi)E區(qū)營(yíng)銷模式建議關(guān)于E區(qū)B1F-2F商鋪售后返租5年的建議，理由如下：1、市場(chǎng)接受度低，客戶信心不足；2、不統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，招商難度大；3、市場(chǎng)培育較難。策略：第1-2每年8%返租抵押房?jī)r(jià)，3-5年采取9:1分紅產(chǎn)品貨量（㎡）單價(jià)（元）總價(jià)（億元）營(yíng)銷模式A區(qū)點(diǎn)式獨(dú)棟8000160001.28直接裸售B區(qū)商業(yè)

26000180004.68潛銷B區(qū)寫字樓52000100005.2市場(chǎng)化銷售D區(qū)商業(yè)11000250002.75直接裸售D區(qū)公寓1700090001.53市場(chǎng)化銷售E區(qū)商00售后返租E區(qū)商業(yè)（電影院）3849120000.46/總銷金額：18.5億元（不含電影院評(píng)估資產(chǎn)）通過博瑞行在蘇州的商業(yè)資源，借助博思堂大家庭的資源優(yōu)勢(shì)，我們有理由相信，我們能做到：24個(gè)月去化整個(gè)項(xiàng)目的85%，回籠資金15.6個(gè)億總銷金額客觀估計(jì)表總銷金額樂觀估價(jià)18.5億+無極限關(guān)于本案營(yíng)銷執(zhí)行我們給出了這樣的建議總策略——借勢(shì)“金鷹”，銷售推廣同步跟進(jìn)建議一：借勢(shì)金鷹，銷售推廣同步金鷹開工之時(shí)同步進(jìn)行媒體推廣，大品牌帶動(dòng)整體影響力，銷售跟進(jìn)。建議二:主力招商銷售區(qū)域主力店、次主力店招商先行，以品牌商家?guī)?dòng)投資者購(gòu)鋪信心；建議三:統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理為控制項(xiàng)目整體形象，成功運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，考慮引入專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司管理該項(xiàng)目。統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，控制業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)檔次。建議四:帶回報(bào)銷售帶固定回報(bào)銷售，提高商業(yè)整體價(jià)值。首批商鋪入市時(shí)間建議：2013年10月結(jié)合項(xiàng)目工程進(jìn)度；

結(jié)合金鷹的開業(yè)預(yù)期時(shí)間；年內(nèi)分批加推，考慮資金的回籠；傳統(tǒng)的銷售旺季，金九銀十，率先搶占市場(chǎng)。商鋪入市策略1）商鋪銷售時(shí)機(jī)：“小步快跑，盡早開盤”，借助金鷹，率先搶占市場(chǎng)；2）先預(yù)熱再認(rèn)籌：“長(zhǎng)蓄短爆，做足人氣”，每次認(rèn)籌前需積累足夠的人氣與客戶量；3）項(xiàng)目推售節(jié)奏：“內(nèi)外結(jié)合，合理分割，上下搭售”4）制造營(yíng)銷熱點(diǎn)，持續(xù)舉行活動(dòng)：不斷制造營(yíng)銷熱點(diǎn)，舉辦營(yíng)銷推廣活動(dòng)，持續(xù)制造區(qū)域人氣，提高社會(huì)關(guān)注度。區(qū)域商鋪可銷售套數(shù)A區(qū)22套B區(qū)沒有分割（3樓分割4套）D區(qū)45套E區(qū)地下115套+140套=255套商鋪部分預(yù)計(jì)分三期推售：第一期推售E區(qū)部分約120套；第二期推售A區(qū)、B區(qū)、D區(qū)約75套；第三期推售E區(qū)剩余部分約140套項(xiàng)目整體推案時(shí)間軸寫字樓內(nèi)部認(rèn)購(gòu)2015年6月5月4月7月8月9月10月11月12月1月2月3月寫字樓一期開盤寫字樓蓄客6月5月4月7月8月9月10月11月12月2月3月商鋪、公寓蓄客二期ABD區(qū)商鋪開盤公寓開盤公寓加推商鋪、公寓完銷80%2014年6月5月形象傳播、售樓處包裝完畢銷售隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)4月7月8月9月10月11月12月2013年推案時(shí)間銷售物料制作并