商業(yè)項(xiàng)目合作模式

商業(yè)項(xiàng)目合作模式一、全權(quán)委托代理一、名稱說明：進(jìn)展對(duì)自有商業(yè)物業(yè)進(jìn)行自營(yíng)，全程聘請(qǐng)代理公司進(jìn)行全程銷售開店策劃和組織實(shí)施，直至招商和開業(yè)成功。二、效勞內(nèi)容：對(duì)商場(chǎng)純商業(yè)全程運(yùn)作，含：前期市調(diào)、整體營(yíng)銷招商方案、項(xiàng)目定位、計(jì)劃設(shè)計(jì)、廣告策劃、團(tuán)隊(duì)組建、銷售運(yùn)做、招商運(yùn)做、開業(yè)、后期經(jīng)營(yíng)治理。3、適宜對(duì)象：進(jìn)展商缺乏開店體會(huì)、人材團(tuán)隊(duì)極為薄弱。4、操盤主體：代理公司派駐一整套班子。五、效勞成效：全面達(dá)到開發(fā)商約定的銷售經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。六、收費(fèi)說明：【營(yíng)銷策劃費(fèi)+廣告費(fèi)+銷售傭金+招商傭金+經(jīng)營(yíng)治理費(fèi)用+主力商家引進(jìn)費(fèi)（用品牌利用費(fèi)）+其他公關(guān)費(fèi)用】）（視項(xiàng)目大小難易程度、面積大小，派員多少等定）。7、費(fèi)用品級(jí)：高二、合作經(jīng)營(yíng)治理一、名稱說明：進(jìn)展商對(duì)其極為薄弱的板塊派托給代理公司進(jìn)行單板塊（多板塊）委托代理，如：前期策劃、招商朝理、銷售代理等。二、效勞內(nèi)容：針對(duì)板快內(nèi)容，進(jìn)行板快全程負(fù)責(zé)代理效勞。3、適宜對(duì)象：進(jìn)展商雖有團(tuán)隊(duì)，但因人材和專業(yè)所限，將其委托專業(yè)公司代理。4、操盤主體：代理公司對(duì)委托板塊進(jìn)行全程代理操盤效勞。五、效勞成效：對(duì)約定的成效達(dá)到目標(biāo)。六、收費(fèi)說明：參照合作一7、費(fèi)用品級(jí)：高三、全程現(xiàn)場(chǎng)顧問參謀式一、名稱說明：代理公司派出2名以上項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)常駐進(jìn)展商項(xiàng)目地，對(duì)進(jìn)展商所開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行從立項(xiàng)到開業(yè)的全程現(xiàn)場(chǎng)顧問指導(dǎo)式的顧問咨詢效勞。二、效勞內(nèi)容：前期市調(diào)、方案、整體營(yíng)銷招商方案、項(xiàng)目定位、計(jì)劃設(shè)計(jì)、廣告策劃，其他咨詢效勞。3、適宜對(duì)象：進(jìn)展商自有完整的實(shí)力團(tuán)隊(duì)，但項(xiàng)目難度較大的話，需要外援顧問團(tuán)隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)駐點(diǎn)支持。4、操盤主體：進(jìn)展商自有團(tuán)隊(duì)。五、效勞成效：更進(jìn)一步穩(wěn)健操盤、謹(jǐn)慎項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)，保障項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功。六、收費(fèi)說明：萬元/起/年（視項(xiàng)目大小難易程度另定）+前期策劃費(fèi)用7、費(fèi)用品級(jí)：中四、全程開店效勞模式一、名稱說明：進(jìn)展對(duì)自有商業(yè)物業(yè)進(jìn)行自營(yíng)，全程聘請(qǐng)代理公司進(jìn)行全程開店策劃和組織實(shí)施，直至招商和開業(yè)成功。二、效勞內(nèi)容：對(duì)商場(chǎng)純商業(yè)全程運(yùn)作。3、適宜對(duì)象：進(jìn)展商缺乏開店體會(huì)、人材團(tuán)隊(duì)極為薄弱。4、操盤主體：代理公司派駐一整套班子。五、效勞成效：按約定的成效全面達(dá)到。六、收費(fèi)說明：萬元起/1個(gè)店（視項(xiàng)目大小難易程度、面積大小，派員多少等另定），一樣說，高于顧問費(fèi)用。7、費(fèi)用品級(jí)：中五、委托治理效勞模式一、名稱說明：進(jìn)展商對(duì)自己治理的商場(chǎng)無法進(jìn)行有效的專業(yè)治理，將其委托給代理公司進(jìn)行委托治理，按約定利潤(rùn)進(jìn)行分成。二、效勞內(nèi)容：對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行有效的商業(yè)經(jīng)營(yíng)治理。3、適宜對(duì)象：進(jìn)展商不想治理或治理不善的商場(chǎng)。4、操盤主體：代理公司。五、效勞成效：按約定事項(xiàng)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。六、收費(fèi)說明：兩邊協(xié)商。7、費(fèi)用品級(jí)：高第一種，全權(quán)委托代理，理論上成立，若是有這種能力的代理公司，應(yīng)該是沒有商業(yè)地產(chǎn)體會(huì)開發(fā)商的首選。可是有兩個(gè)實(shí)際中產(chǎn)生的問題不行處置，一是代理公司可否情愿參與后期的經(jīng)營(yíng)治理，代理公司的取費(fèi)點(diǎn)是在銷售或招商的傭金方面，經(jīng)營(yíng)治理的利潤(rùn)無法同二者相較，而且費(fèi)時(shí)、費(fèi)力、風(fēng)險(xiǎn)大。到此刻為止，我尚未見過一支能做“全程”的團(tuán)隊(duì)，我想確實(shí)是因?yàn)槟芰腿≠M(fèi)的問題。二是真正有能力情愿做經(jīng)營(yíng)治理的團(tuán)隊(duì)介入的話，在取費(fèi)開發(fā)商也認(rèn)可的情形下，也有一個(gè)治理本錢的問題，通常的做法是將團(tuán)隊(duì)的治理費(fèi)用攤到物業(yè)本錢里面去?？墒巧虡I(yè)物業(yè)的本錢本身就很高，若是硬件配備齊全的話，每平米要在二十到三十元左右（建筑面積），在項(xiàng)目培育期內(nèi)收取很困難，再加上不菲的團(tuán)隊(duì)費(fèi)用，業(yè)主很難同意，除非開發(fā)商在銷售款中支出。還有個(gè)問題，確實(shí)是考核指標(biāo)的問題，怎么才能算是經(jīng)營(yíng)治理的成功？第二種，合作經(jīng)營(yíng)治理，應(yīng)該是此刻大多數(shù)開發(fā)公司所選用的方式。不同的策劃公司有不同的強(qiáng)項(xiàng)，有的偏重與前期策劃和銷售，有的擅長(zhǎng)招商或經(jīng)營(yíng)治理 。集眾家所長(zhǎng)，應(yīng)該是理想的選擇，可是事實(shí)上往往叫人失望。正式因?yàn)槿狈θ痰母拍睿看魏献鞫际菫榱送瓿蓵r(shí)期性任務(wù)，缺乏對(duì)后面工作的持續(xù)性，因此一但顯現(xiàn)障礙性問題，都是往前任者身上推責(zé)任。比如銷售的時(shí)候?yàn)榱隧槙?，代理公司夸大租金的回?bào)率，等到治理公司接盤的時(shí)候問題就來了，前期的宣傳更本就不可能實(shí)現(xiàn)，結(jié)果往往是銷售的往前期策劃上推，經(jīng)營(yíng)治理的往銷售上推，最后倒霉的是開發(fā)商和業(yè)主。這種方式或許能夠解燃眉之急，成功的也不多見。第三種，全程現(xiàn)場(chǎng)顧問參謀式。這種方式計(jì)謀劃公司方面一點(diǎn)壓力也沒有，自然也就沒有什么動(dòng)力。大部份情形下策劃公司的外派人員只有建議權(quán)，這些人還常常做甲方領(lǐng)導(dǎo)的替罪羊，時(shí)刻一長(zhǎng)工作熱情也就沒有了。對(duì)開發(fā)公司來講，通過認(rèn)真觀看，若是對(duì)這些外派人員的能力認(rèn)可的話，能夠高薪把他們挖過來留為己用。這是最節(jié)約本錢和最高效率的做法。只是那些大牌商業(yè)地產(chǎn)顧問公司多數(shù)是些趙括型的人物，實(shí)際處置問題的能力多數(shù)比較低，大連和平廣場(chǎng)昔時(shí)請(qǐng)的是一家大牌公司的顧問，四個(gè)人每一年一百萬。沒多長(zhǎng)時(shí)刻就被開發(fā)商打發(fā)走了，沒有時(shí)刻聽他們廢話，這是當(dāng)初請(qǐng)他們來是敬假設(shè)上賓的老板在酒桌上發(fā)的怨言。可是有些具有全程實(shí)戰(zhàn)體會(huì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)人就不一樣了，商業(yè)地產(chǎn)的大體特點(diǎn)之一是需要持續(xù)運(yùn)營(yíng)的，人材永久是最缺乏的資源。第四種,全程開店效勞模式。是一種快速自殺的方式，且不說隔行隔山，容易失去對(duì)后期的操縱，單確實(shí)是前期的投入也不是一樣開發(fā)功能能夠經(jīng)受的。裝修、人員、物業(yè)、治理、財(cái)務(wù)這些方面發(fā)生的實(shí)際費(fèi)用是很多開發(fā)商剛開始沒有想到的。另外，若是定位于商場(chǎng)就注定要在零售業(yè)里分一杯羹，一家所謂的商業(yè)經(jīng)營(yíng)治理公司的能力很難和正規(guī)零售業(yè)企業(yè)對(duì)抗，還有企業(yè)的信費(fèi)用的問題，經(jīng)銷賞對(duì)結(jié)款的顧慮等等。我能夠舉出很多例子，沒有一個(gè)項(xiàng)目能夠自營(yíng)成功。在所有的商業(yè)項(xiàng)目合作模式中，自營(yíng)是最不可取的一條。第五種,委托治理效勞模式。同二、三種想近，開發(fā)商把商鋪售出后委托商業(yè)治理公司進(jìn)行治理，這確實(shí)是大多數(shù)廣告上標(biāo)榜專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)治理。第一要弄清楚究竟治理些什么，項(xiàng)目開業(yè)后有兩個(gè)治理分支，一個(gè)是商管，一個(gè)是物管。物管不用多說，保障設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)，幸免平安隱患。在這方面開發(fā)公司的人力資源很多，不用外請(qǐng)治理公司來，那些公司來了他們也不懂。而且治理本錢很模糊，比如油耗和易損件，不懂行的人確實(shí)是在你眼皮下耍把戲你也看不出來。我就碰到過進(jìn)一車油開兩車票的情形。另一個(gè)確實(shí)是商管，商管管什么？我以為有以下幾個(gè)方面：空鋪招商，這是最大體的任務(wù)，重要性不用我多說。經(jīng)營(yíng)布局調(diào)整，說調(diào)整不如說引導(dǎo)。比如開業(yè)初期是百花齊放，那是沒有方法，為了填滿鋪?zhàn)娱_業(yè)，但運(yùn)行一段后就不行了，優(yōu)存劣汰，必需把那些經(jīng)營(yíng)不行的商家調(diào)整出去，把有實(shí)力的商戶或有創(chuàng)業(yè)激情的新戶請(qǐng)進(jìn)來。這就需要一個(gè)經(jīng)營(yíng)資源積存的問題，還有一些實(shí)際操作的手腕，有些政策是具有偏向性的，有些是鋼性的，沒方法，要想把項(xiàng)目維持下去就不能同情弱者。吸引客流，我說過一但項(xiàng)目出租或銷售就定性為市場(chǎng)不是商場(chǎng)，既然是市場(chǎng)就不能依照商場(chǎng)那樣去利用打折一類的促銷手腕，把顧客引進(jìn)門確實(shí)是市場(chǎng)促銷的目標(biāo)，有