買房注意事項律師寫給購房人的七個忠告

買房注意事項：律師寫給購房人的七個忠告買房注意事項：律師寫給購房人的七個忠告。好文！需要買房的同學，必須認真讀一讀。“天下熙熙，皆為利來；天下攘攘，皆為利往”，在中國房地產市場經歷了十年九調之后，我們發(fā)現市場每年都在被調控，房價每年都在往上漲。哪些購房者屬于“剛需”，哪些又是在投機炒房，恐怕沒人敢說，自己能夠真正地分清楚。本人僅僅是一名普通的房產律師，既沒有深入研究過土地供應量為什么會影響房價，也不懂得貨幣供應量與房地產市場之間的經濟學關系。但因為常年處理與房產有關的糾紛案件，幾乎每天都在面對開發(fā)商、購房人、二手房主、房產中介。因此，或多或少總結出了一些與房產糾紛有關的經驗，今天把它們匯總起來介紹給廣大購房者，希望能夠提高大家在購房時的法律風險意識，減少無謂的購房損失，未雨綢繆，防患于未然。受篇幅所限，我們不能更加完整、全面地向購房人介紹與買房有關的法律知識，根據我們多年的辦案經驗，在買房時應該引起大家注意的又何止本文中所提到的這七點，其實還有很多很多。我們?yōu)槭裁床粎捚錈┑叵虼蠹医榻B這些法律知識，是因為在房屋買賣糾紛中，最受傷害、最無助的，往往是那些有真實購房需求的“剛需”購房者。希望在閱讀完本文后，能給大家?guī)硪稽c幫助，起到窺一斑而知全豹的效果。忠告一：在支付定金之前，要敢于離開談判桌我們大多數的購房人都沒有經過像律師一樣的專業(yè)談判訓練，在一個賣方占據主導優(yōu)勢的市場環(huán)境下，一旦進入購房談判環(huán)節(jié)，恐怕就只能被動挨打了。所以我們的第一個忠告就是，要敢于離開談判桌。合同就像一把“法鎖”，雙方一旦簽字就必須受它的約束，誰敢違反就必須要承擔法律責任。定金罰則，就是“法鎖”的具體表現，交付定金的一方如果違約，就喪失了收回定金的權利，收取定金的一方如果違約，就必須雙倍返還定金。但我們要告訴大家的是，在交付定金之前，購房人必須有敢于離開談判桌的勇氣，如果一味遷就賣方，害怕買不到房子，將會在整個合同履行中陷入被動。這種被動，可能會讓買方錢房兩空。為了更好地讓大家明白，敢于離開談判桌的必要性，我們給大家介紹一下賣方與中介經常使用的三種談判策略，相信當大家了解對方的這些策略后，就能夠“敢于離開談判桌了”。第一種黑白臉策略，這種策略是一種最常見的雙人配合策略，不僅在房屋買賣中常用，其實只要有談判的場合，就會有人使用。這種策略顧名思義，就是一個人唱黑臉，死活不降價，讓你感到房源非常緊俏，買房機會稍縱即逝；另一個唱白臉，幫你向賣方說好話，并勸你趕緊下決心先交定金，這樣興許賣方還會降低一點價格。第二種不情愿的賣家策略，在經過一番黑白臉策略折騰后，很多購房人因為擔心喪失買房機會，會趕緊向賣方交付定金，這時有經驗的賣方，會表現出很不情愿地接受買方的定金，并認可買方的購房報價。第三種折中策略，在買家表示愿意交付定金并認可賣家報價后，會提出一些相應付款時間、過戶時間的要求，這時中介為了使雙方能夠快速簽約，會出面折中買方的要求，其實這種折中，是不利于買方在合同履行中主張自己權利的。在經過以上的三個策略后，基本上買家就會按照對方的思路，與其簽訂購房合同，而忽略了合同履行中的各種法律風險。所以我們給購房人的第一個忠告就是，要敢于離開談判桌。那么，應該如何做到呢，我們給大家介紹兩個常用的方法，一是要讓對方感到，你也在挑選其他房源，自己看中的并不是只有這一套，而且對方的這一套房子還不是最讓你滿意的。這樣做是想達到一個效果，讓對方感到你隨時都有可能離開談判桌，你隨時都會被其他賣方吸引走。二是每做出一個購房條件的讓步時，就要在其他方面要求賣方給你補償或優(yōu)惠。比如，對方不同意降價，那么你就必須要求降低首付款的數額；再比如，對方要求提高首付款的數額，那你就必須要求提前入住房屋。大家不要擔心這樣做會喪失購房機會，因為在談判中，首先考驗的是雙方的心理底線。如果購房人連這點談判心理素質都沒有，那么，即使簽訂了購房合同，也是被賣方牽著鼻子走，很可能在對方違約時保護不了自己的合法權益。因此，我們建議大家，如果沒有離開談判桌的勇氣，就不要坐下來跟對方談判。忠告二：買二手房時，盡量提高定金支付數額，增加賣方違約成本我曾經參加過很多次購房談判，在談判桌前賣方為了占據主動地位，增加買方支付首付款的數額，總會給買方講一個類似于這樣的故事，“其實已經有人看上這套房了，并且愿意全款購買，但聽中介說，你們很有誠意，所以我才愿意跟你們見面，談談買房的事情?！焙芏嗄贻p的購房人，都是通過銀行商業(yè)貸款或公積金貸款買房，當房主知道購房人是貸款買房時，都會講一遍上面的那個故事。我們暫時不考慮那個故事的真假，先說一下全款購房人的付款特點，全款購房時，買方為了最大限度地降低自己的風險，通常會支付非常少的首付款給對方，因為買方知道自己全款購房的優(yōu)勢，賣方很難抵擋一次性收到一大筆賣房款的誘惑。但是，如果這時的賣方是要賣掉自己的住房，重新購買面積更大或地理位置更好的房屋時，他也需要一大筆錢，用來支付首付。而全款購房人是不會支付太多首付款的，因為這樣對買方來說風險太大。在這種情況下，貸款買房人的優(yōu)勢就顯現出來了，因為是貸款所以在付款風險的掌控上比全款有優(yōu)勢，所以就可以適當地多付首付款。因此，我們要告訴大家的是，千萬不要在談判的開始，被賣方講的所謂全款買房人的故事嚇到，因為他們多半是想讓你提高首付款的比例，以解自己的燃眉之急。在了解了上面所講的內容后，恰巧你又覺得這套房子非常符合你的要求。那么，在你決定購買的同時，你需要提高定金的數額，防止賣方違約，將房屋又賣給他人。因為根據我們以往的經驗，賣方違約的概率與房價上漲的數額成正比，房價漲得越快，賣方違約的幾率就會越大。根據《合同法》定金罰則的規(guī)定，收取定金的一方如果違約，必須將定金雙倍返還給支付方。如果我們支付的定金數額過低，賣方認為即便雙倍返還，也是非常劃算的，那么，他就會公然違約，將房子賣給出價更高的購房人，再支付給你相對低廉的違約金。所以，我們給大家的忠告是，一旦決定購買某一套房屋，應該盡可能提高定金數額，防止對方低成本違約。對于買方來說，在簽訂合同時可以約定，定金將來作為首付款的一部分，這樣既能滿足賣方提高首付款數額的要求，又能降低賣方的違約風險。忠告三：關注購房合同中的三個關鍵點，即付款、過戶、延期履行大多數購房人都沒有經過專業(yè)的法律培訓，在簽訂購房合同時，兩眼一抹黑，只會按照中介的要求填寫，甚至整個合同內容的填寫全部由中介代勞，自己只是最后簽名了事。等對方發(fā)生了違約行為，才發(fā)現自己所簽的合同漏洞百出，沒有一條能維護自己的合法權益。在整個購房合同中，有三個關鍵問題是非常重要的，只要大家把握住了這三點，基本不會出現嚴重的合同履行問題。關鍵點一，購房款需要分幾次支付，時間節(jié)點如何確定。以貸款買房為例，購房款的支付分為四次，依次順序是定金、首付款、按揭款、尾款。相對應的時間節(jié)點是，簽訂定金合同時、簽訂購房合同時、辦理完申請貸款及抵押手續(xù)后、入住并辦理完畢物業(yè)交割。最容易導致糾紛發(fā)生的是，賣方不配合辦理銀行按揭手續(xù)，賣方房屋不能及時辦理抵押，賣方房屋不具備上市交易資格，買方公積金貸款數額不足以支付購房款，買方在入住后發(fā)現房屋存在嚴重的質量問題，賣方拖欠物業(yè)費無法與買方辦理物業(yè)交割。關鍵點二，過戶時間的確定，這是賣方最關心的問題。因為一旦過戶，自己的房產就成為別人的財產，每一個賣房人都擔心錢房兩空。在實際的合同履行中，大多數人都會約定，只要買方支付了首付款就可以先期入住，而不是拿到房屋權屬證書后再入住。其實這樣做容易激化矛盾，一旦買方后續(xù)房款不能按時支付或賣方房子無法順利過戶，雙方的心態(tài)就會發(fā)生變化，買方認為自己已經進駐，不擔心賣方將其趕走，賣方認為，雖然你住著但房子沒過戶，仍舊是我的，我隨時可以將你趕走。雙方一旦具備這樣的心態(tài)，就會出現兩個極端行為，要么用過激的行為刺激對方加快履行合同，要么就是一直拖延合同不管對方如何催告，就是不著急履行合同。在這種情況下，矛盾極易形成。關鍵點三，關于延期履行合同，對于買賣雙方都可能會發(fā)生這種情形。但很多人所簽的合同，都是由中介代填，中介為了快速成單拿到中介費，往往會避重就輕地填寫合同違約責任，避免買賣雙方長時間就違約責任“討價還價”。中介常用的方法是，要么不填全部劃掉，要么填寫的違約責任非常輕，不讓雙方過度關注。為了避免在一方出現延期履行時，守約方無法維權，我們建議，在合同簽訂時，就付款時間、過戶時間，做出明確約定并寫明如超過履行期限，按日計算的延期履行違約金數額或計算方式。如在合理期限內，延期履行方仍未能履行完畢約定的義務，守約方有權解除合同，并追究對方違約責任。再次提醒大家，忠告三中所提到的這三個關鍵點，是合同的關鍵組成部分，買賣雙方必須清楚地約定與其有關的內容，否則后患無窮?！腋嫠模涸谥Ц吨薪橘M前，一定要明確中介提供的全部服務內容有過購買二手房經驗的人可能都知道，只要按照中介的要求簽訂了《存量房買賣合同》（經紀人成交版），中介就會找到購買人催要中介費。但這時候大多數人還并不清楚，中介公司到底會提供哪些居間服務，大多數中介也只會說，我們就是為買賣雙方提供交易信息，撮合簽訂買賣合同，別的事情不歸我們管。關于房屋權籍調查、過戶等事情，好像與他們沒有任何關系，如果他們幫忙做了是賣個人情，不做就是本分。但實際上購房人完全可以按照《合同法》的規(guī)定，及雙方約定的方式，清楚地確定中介公司的服務內容，保證購房人的中介費不會“打水漂”。一般來說，房產中介的基本服務項目必須包括以下四個方面：一、房屋權屬調查。包括調查標的有無抵押、有無權利限制、核實權利人和處分人的身份及權利等。二、房屋使用狀況調查。包括調查房屋使用年限，有否隱瞞缺陷，有無租賃、違章搭建、相鄰關系侵權以及維修基金的繳納和使用情況等。三、房屋市場行情調查。包括同類房屋市場行情比較，陪同買方實地查驗房屋，確定賣方成交意向并訂立買賣合同。四、買賣雙方的身份核實。確認買賣雙方當事人的身份，買方是否具備購房資格。在取得購房人公證授權書后，可以辦理以下業(yè)務：一、代辦貸款。包括提供階段性貸款擔保，辦理房地產抵押貸款及登記手續(xù)。二、單獨辦理產權過戶。一般是由買賣雙方自行成交，僅需要房產中介代為辦理產權過戶手續(xù)。三、辦理房屋入住有關手續(xù)。包括水、電、煤、天然氣、電話、互聯(lián)網等的過戶和結算手續(xù)。在介紹完中介的服務內容后，大家可能會問，我們一般跟中介簽訂的《居間合同》都是中介公司提前打印好的格式合同，根本沒有修改的機會，即便購房人提出修改要求，中介也不會答應。其實，大家的這個問題很好解決，因為一般我們在簽訂《購房合同》都是三方合同，包括賣方、買方、中介方，為了便于合同履行都會簽訂一個補充協(xié)議。這時候，我們就可以把前面提到的中介服務內容加到補充協(xié)議里面。簽訂補充協(xié)議的過程，是中介力量最薄弱的時候。因為這個階段，對于他們來說，買賣雙方已經簽訂了《購房合同》，他們距離拿到中介費只差一步之遙，在這個節(jié)骨眼上，購房人提的任何要求只要不是明顯違反法律規(guī)定，中介或多或少都能答應。只要把握好這個環(huán)節(jié)，我們就能用一把“法鎖”，把中介的服務內容給牢牢鎖住。關于忠告四，大家一定要記住，確定中介服務內容的最佳階段，其實是在購房人支付中介費前，一旦購房人付費完畢，那么，你面前的中介將會是一個無比牛氣的中介，這時再提服務內容，為時已晚。忠告五：了解不同的房屋權屬類型，防止付款后拿不到產權證書在我們國家，房屋的權屬類型可謂是各具特色，種類繁多。首先可以分公房和私房。公房又大概可以分為，房管局直管公房和單位直管。其次，私房又分為普通商品房、單位房改房（成本價購買）等，除此之外，還有經濟適用房、廉租房。在農村還有小產權房、宅基地房等其他權屬類型的房屋。那么，對于購房者來說，在簽訂購房協(xié)議前，必須非常清楚地了解，自己所購買的這套房屋能否正常上市交易，自己在支付了購房款后，是否能順利地取得房屋所有權證書。因為在我們實際遇到的很多案件中，購房人都是僅憑中介或賣房人的一個承諾，就付款買房，結果最后是房、錢兩空，迫不得已訴訟維權。因文章篇幅所限，我們僅以北京為例，給大家介紹購買其中兩種房屋的權屬注意事項，希望能起到窺一斑而知全豹的作用。第一種是，在京中央單位的房屋，因為產權單位的特殊性再加上一些歷史原因，這類房屋一般都處在地理位置比較核心的地段，因此，也就受到很多購房人的追捧。但是要提醒大家的是，在購買此類房屋時，必須要讓房主出示《中央在京單位已購公房上市出售登記表》。很多中介在提供房源時，審查不嚴格，僅僅關注房主是否有產權證書，而不關心能否取得前述登記表。此類案件都是在購房人支付了定金或首付款后，賣房人才去辦理《登記表》，結果不是因為在約定的過戶時間內辦不出來，就是單位本身政策限制不能上市交易，最終買賣雙方不歡而散，對簿公堂。第二種是經濟適用房，在北京購買經濟適用房必須關注一個時間點，就是2008年4月11日，在這個時間前購買的經濟適用房，簽訂購房合同的已購經適房家庭，滿5年后必須通過上市交易的方式轉成商品房。而2008年4月11日之后簽訂購房合同的已購經適房，滿5年后產權人可以補交土地收益后改為商品房，即可同名“轉商”。前后兩者為何在轉成商品房時有區(qū)別，按照相關規(guī)定，2008年4月11日之后的“新”經濟適用住房可以同名轉商的主要原因是，“新”經濟適用住房上市需要交納的土地收益款為原購房價格與當前同地段類似商品房差價的70％，比“老經適房”的上市價10％要高出許多。關于第五個忠告，在購房時一定要嚴格審查所購房屋的權屬情況，千萬不要僅憑中介或房主的簡單承諾就放松警惕，因為有時候，他們也搞不清楚某些房屋上市交易的條件。忠告六：學會區(qū)分《竣工驗收報告》與《竣工驗收備案表》在房地產開發(fā)商延期交付時，為了最大限度地降低自己支付的違約金數額，開發(fā)商通常會跟購房人玩一個文字游戲，就是拿著《竣工驗收報告》忽悠購房人簽收《入住通知書》，進而規(guī)避自己逾期交房的違約責任?！犊⒐を炇請蟾妗放c《竣工驗收備案表》是有著本質區(qū)別的?！犊⒐を炇請蟾妗肥侵福┕挝幌蜷_發(fā)商提交的竣工報告，申請竣工驗收，由開發(fā)商組織施工、勘察、監(jiān)理、設計等單位等5家責任主體對工程進行竣工驗收。《竣工驗收備案表》是指，根據《建設工程質量管理條例》第49條規(guī)定：“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。”開發(fā)商只有按照前述規(guī)定，完成備案后才能取得《竣工驗收備案表》。根據《城市房地產管理法》第二十六條第二款規(guī)定，“房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用”。并且，《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第十七條第一款也規(guī)定，“建筑工程竣工經驗收合格后，