房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 -【CRIC研究中心】2022年09月全國(guó)樓市月報(bào)

克而瑞研究中心克而瑞研究中心9月供應(yīng)增加而成交再跌，熱點(diǎn)城市去化亦轉(zhuǎn)降版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心2/9克而瑞研究中心版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心2/91、新增供應(yīng)：環(huán)比上漲15%，同比“腰斬”。一線高位微降，累計(jì)同比小幅回落5%。二三線供應(yīng)環(huán)比持增，長(zhǎng)沙、南京等顯著放量，環(huán)比翻番，多個(gè)純新盤集中入市。2、成交：整體市場(chǎng)延續(xù)“筑底”行情，環(huán)比持平上月，同比下降25%，前三季度累計(jì)同比跌幅達(dá)43%。一線韌性較強(qiáng)，同環(huán)比增幅分別達(dá)16%和13%。二三線環(huán)比漲跌參半，合肥、成都、西安等前期高熱城市增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱；9月出臺(tái)了紓困政策的城市諸如天津、青島、濟(jì)南、寧波，成交尚未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。福州、廈門、南寧等成交底部回升，環(huán)比持增。佛山、東莞等環(huán)都市圈城市“蠢蠢欲動(dòng)”。3、項(xiàng)目去化：31城去化率由上月40%微降至39%，“強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者積弱”的分化格局延續(xù)：上海、合肥、杭州短期市場(chǎng)熱度依舊較高，去化率均在7成以上；約半數(shù)城市去化率尚在30%以下。4、庫(kù)存：9月30城供求規(guī)模持穩(wěn)，庫(kù)存延續(xù)高位波動(dòng)，去化周期略有拉長(zhǎng)至18個(gè)月。去化周期漲多跌少，長(zhǎng)春、青島、廈門、昆明、南寧等仍維持在24個(gè)月以上。5、二手住宅：12城環(huán)比下降21%，同比持平。各能級(jí)環(huán)比均有不同幅度收窄，一線城市北京環(huán)比縮量、深圳環(huán)比降幅擴(kuò)大；二線城市中杭州規(guī)模回落最為明顯，環(huán)比降44%；三四線城市中衢州、寶雞、資陽(yáng)等環(huán)比均將腰斬。10月市場(chǎng)或能企穩(wěn)止跌但分化加劇，熱點(diǎn)城市熱點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)一步減少“金九”爽約，展望下月，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期企穩(wěn)止跌。一方面月末央行和銀保監(jiān)會(huì)釋放積極信號(hào)，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。另一方面隨著月中二十大召開(kāi)，各地強(qiáng)化保障剛需購(gòu)房需求，紓困政策有增無(wú)減也會(huì)使得購(gòu)房者信心逐步重塑，觀望情緒有所下降。此外，部分9月受疫情影響嚴(yán)重的城市諸如成都、大連，目前疫情已經(jīng)得以階段性控制，成交恢復(fù)如常。不過(guò)就當(dāng)前形勢(shì)來(lái)看，熱點(diǎn)城市個(gè)數(shù)還將減少，各城市分化格局還將延續(xù)。上海、成都等前期高熱城市目前也有行情轉(zhuǎn)淡跡象，且區(qū)域冷熱不均，核心熱、外圍冷，郊縣項(xiàng)目去化不足3成，暗藏風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于弱二線和廣大基本面較差的三四線城市而言，購(gòu)房群體容量與購(gòu)買力雙重收窄，下行趨勢(shì)依舊?？硕鹧芯恐行?月，房地產(chǎn)市9月，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)筑底行情，重點(diǎn)30城供應(yīng)環(huán)比增15%顯著放量，而成交不升反降，同環(huán)比齊跌，環(huán)比下降4%，同比跌幅達(dá)29%，較上月小幅收窄。二手房市場(chǎng)自7-8月高增之后本月上漲動(dòng)力略顯不足。1、新增供應(yīng)：環(huán)比增15%，一線微降、長(zhǎng)沙南京等倍增9月整體供應(yīng)量相比7月和8月有顯著回升，部分核心城市積極推盤入市。30個(gè)重點(diǎn)城市整體新增商約2pcts。一線城市供應(yīng)保持高規(guī)模，環(huán)比微降3%。上海9月新增供應(yīng)規(guī)模再創(chuàng)歷史同期新高，廣州則推貨100平方米，環(huán)比持平微增2%。二三線城市9月迎來(lái)一波供應(yīng)高峰，26個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)1168萬(wàn)平方米，環(huán)比增22%。核心二線及強(qiáng)三線城市9月均有較顯著供應(yīng)加推。具體來(lái)看，二線城市中長(zhǎng)沙、南京9月均有顯著供應(yīng)放量，包括多個(gè)純新盤。南京9月全市(不含高淳溧水)開(kāi)盤/加推項(xiàng)目36個(gè)，其中10個(gè)純新盤上市，3個(gè)現(xiàn)房銷售，共計(jì)近5000套房源入市，包含了河西南、南部新城、鼓樓濱江、江北核心區(qū)、青奧、燕子磯等南京頭部熱門板塊。長(zhǎng)沙9月環(huán)比也翻番，華潤(rùn)置地潤(rùn)樾府、中海星樾府兩項(xiàng)目為純新盤首開(kāi)?？傮w來(lái)看，房企推盤向核心一二線城市傾斜的現(xiàn)象更加明顯。前9月30個(gè)重點(diǎn)城市中北京和合肥累計(jì)同比跌幅小于10%，上海累計(jì)同比正增51%。此外，三季度廈門、杭州等城市新增供應(yīng)面積較二季度也實(shí)現(xiàn)正增。究其原因，一方面上述城市2021年以來(lái)土拍貨量充足，另一方面樓市成交相對(duì)良好，新房存量相對(duì)去化壓力可控。因此房企在核心板塊積極推盤補(bǔ)貨。表：2022年9月全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應(yīng)面積(單位：萬(wàn)平方米)備注：上表中城市供應(yīng)數(shù)據(jù)為新申請(qǐng)預(yù)售證面積，本月根據(jù)25日左右數(shù)據(jù)預(yù)估得到能級(jí)城市環(huán)比累計(jì)同比能級(jí)城市環(huán)比累計(jì)同比一線北京59-33%-56%524-8%二三線南寧4224%-41%225-61%上海-7%781%75551%濟(jì)南40-8%375-36%廣州2%-61%732-23%西安40-36%-45%580-24%深圳6367%-50%330-24%蘇州36-8%-71%362-48%合計(jì)338-3%-36%2340-5%重慶33-25%-81%440-67%二三線杭州31%-20%898-33%寧波3044%-66%254-59%長(zhǎng)沙99%3%551-34%東莞2932%-41%244-46%青島8552%-44%583-48%鄭州28-37%-79%285-61%佛山8061%-45%393-61%無(wú)錫24-7%-42%233-55%合肥8048%39%422-5%21-79%292-54%天津2-42%532-43%常州92%-82%256-63%武漢63-18%-74%716-56%廈門-12%248%-36%南京61101%-68%469-47%福州0%-68%-61%長(zhǎng)春5985%-56%-71%合計(jì)116822%-53%8959-50%徐州5322%-63%414-61%總計(jì)1506-50%11299-45%數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2、新房成交：環(huán)比再降2、新房成交：環(huán)比再降4%繼續(xù)探底，僅一線同環(huán)比皆逆勢(shì)漲13%以上2022年9月，整體市場(chǎng)延續(xù)“筑底”行情，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，9月30個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交面積為1530萬(wàn)平方米，環(huán)比微降4%，同比下降29%，前三季度累計(jì)同比跌幅達(dá)41%，“金九”銷售表現(xiàn)冷淡收?qǐng)?。一線韌性較強(qiáng)，9月總成交為313萬(wàn)平方米，同環(huán)比增幅分別達(dá)16%和13%。北京高熱延續(xù)，環(huán)比上漲37%，主要基于改善需求相對(duì)堅(jiān)挺；深圳也迎來(lái)了階段性放量，同環(huán)比齊增，整體市場(chǎng)熱度有小幅回升態(tài)勢(shì)。上海熱度轉(zhuǎn)降，環(huán)比回落，但總成交規(guī)模依舊達(dá)到了114萬(wàn)平方米，處于高位，9月平均開(kāi)盤去化率依舊在7成以上，廣州整體成交量尚屬低位徘徊，未見(jiàn)明顯起色。二三線城市總成交僅1217萬(wàn)平方米，環(huán)比下降8%，同比降35%。各城市環(huán)比漲跌參半，主要呈現(xiàn)出以下特征：一是前期高熱城市增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱，以合肥、成都、西安為典型代表，同環(huán)比均出現(xiàn)不同程度回落，成都主要受到疫情外部影響；合肥區(qū)域分化冷熱不均，瑤海和新站放開(kāi)限購(gòu)對(duì)郊縣肥東沖擊較大，成交因而出現(xiàn)回落。二是密集出臺(tái)了紓困政策的城市諸如天津、青島、濟(jì)南、寧波，成交尚未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。三是福州、廈門、南寧等成交底部回升，環(huán)比持增，福州主要因公寓集中備案；而南寧則因房貸利率一降再降疊加房企大幅降價(jià)促銷，以價(jià)換量帶動(dòng)成交環(huán)比大增60%。此外，佛山、東莞等環(huán)都市圈城市9月成交環(huán)比也有小幅回升。表：2022年9月全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積(單位：萬(wàn)平方米)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)備注：上表中城市成交量為本月根據(jù)25日左右數(shù)據(jù)預(yù)估得到能級(jí)城市環(huán)比累計(jì)同比能級(jí)城市環(huán)比累計(jì)同比一線北京937%-5%496-32%二三線徐州44-15%-46%414-59%上海-4%68%743-8%南京43-14%-29%581-35%廣州0-7%-14%659-29%南寧4260%22%281-40%深圳4467%295-33%東莞3823%228-41%合計(jì)3132193-25%36-29%-36%389-33%二三線蘇州88%54%527-30%重慶334%-62%458-73%杭州4%-35%738-60%沈陽(yáng)32-36%-45%546-33%天津80%-17%592-38%長(zhǎng)春28-45%-47%293-46%青島6-16%-26%894-25%無(wú)錫21-23%-48%233-57%成都68-47%-59%1093-17%常州20-10%-65%222-63%西安62-23%-40%590-13%寧波-28%-71%269-58%佛山616%0%638-33%?？?9%-55%-42%鄭州6171%-4%420-31%福州-46%-54%濟(jì)南592%-12%517-38%廈門36%-6%-58%武漢54-39%-63%717-55%合計(jì)1217-8%-35%12103-44%長(zhǎng)沙45-19%-49%544-41%總計(jì)1530-4%-29%14296-41%合肥45-8%-13%431-36%以項(xiàng)目開(kāi)盤去化率來(lái)看，步入9月以來(lái)，市場(chǎng)熱度持平上月，“大漲大跌”跡象更為顯著：據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，31個(gè)重點(diǎn)城市平均開(kāi)盤去化率由8月的40%降至9月的39%，僅下降1個(gè)百分點(diǎn)，基本與上月持平。細(xì)化到周度變化呈現(xiàn)出“先降后升”的過(guò)山車走勢(shì)，8月末9月初去化率穩(wěn)中有降，一度跌至36%，而隨著杭州、成都等熱點(diǎn)城市在9月中下旬迎來(lái)了集中供應(yīng)期，適銷對(duì)路產(chǎn)品集中入市結(jié)構(gòu)性拉升了市場(chǎng)熱度，至第39周(9.19-9.25)去化穩(wěn)步回升至59%。圖：31個(gè)重點(diǎn)城市周度項(xiàng)目開(kāi)盤去化率變動(dòng)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC調(diào)研聚焦到單個(gè)城市，“強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者積弱”的分化格局延續(xù)：首先，上海、合肥、杭州短期市場(chǎng)熱度依舊較高，去化率均在7成以上；其次，諸如合肥、長(zhǎng)沙、蘇州、重慶核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，結(jié)構(gòu)性拉動(dòng)8月去化率穩(wěn)步提升了10個(gè)百分點(diǎn)以上。最后，16個(gè)典型城市中約半數(shù)城市去化率尚在30%以下：一方面前期政策利好的南京、天津，政策對(duì)市場(chǎng)的提振效應(yīng)邊際遞減，市場(chǎng)信心有待恢復(fù)，從開(kāi)盤去化率來(lái)看尚無(wú)明顯起色。另一方面核心都市圈邊緣城市諸如常州、珠海、東莞等投資退潮，本地自住需求接棒，8月去化率均不及15%。值得關(guān)注的是，即便是短期市場(chǎng)熱度較高的上海、杭州、成都等也面臨區(qū)域冷熱不均問(wèn)題，“核心熱、外圍冷”，而隨著核心區(qū)域項(xiàng)目集中入市，部分樓盤也出現(xiàn)中簽率提升、積分要求降低、客戶分流等市場(chǎng)熱度回落跡象。表：2022年9月全國(guó)重點(diǎn)城市項(xiàng)目開(kāi)盤平均去化率變動(dòng)情況城市項(xiàng)目個(gè)數(shù)月去化率月去化率變動(dòng)情況率變動(dòng)情況月去化率變動(dòng)情況北京426%40%-14pts22%4pts46%-20pts上海73%80%-7pts62%11pts83%-10pts深圳557%48%9pts26%31pts43%14pts合肥595%78%17pts56%39pts74%21pts杭州78%76%2pts67%11pts84%-6pts長(zhǎng)沙563%43%20pts63%0pts59%4pts蘇州354%40%14pts32%22pts45%9pts重慶554%35pts35pts50%4pts濟(jì)南827%26%1pts23%4pts27%0pts克而瑞研究中心版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心2/9成都22%39%-17pts71%-49pts66%-44pts南京20%22%-2pts2pts32%-12pts東莞560%-47pts29%-16pts28%-15pts常州31pts6%7pts3pts武漢532%-20pts-5pts31%-19pts珠海39%1pts-1pts24%-14pts天津8%-9pts-8pts22%-15pts數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC調(diào)研克而瑞研究中心版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心2/944、庫(kù)存：供求比上升而庫(kù)存穩(wěn)定，滬杭廬等去化周期僅約半年9月監(jiān)測(cè)的30個(gè)重點(diǎn)城市供求比普遍上升。具體來(lái)看，由于各城市積極補(bǔ)貨，新增供應(yīng)規(guī)模已與成交規(guī)模相當(dāng)，其中如廣州、深圳、長(zhǎng)沙、合肥等短期表現(xiàn)為供過(guò)于求狀態(tài)。房企對(duì)上述城市銷售節(jié)點(diǎn)期的市場(chǎng)成交情況報(bào)以較高預(yù)期。而鄭州、昆明、西安、濟(jì)南等城市供求比出現(xiàn)不同幅度回落，主因是新增供應(yīng)規(guī)模環(huán)比回落、房企推貨不積極。相對(duì)應(yīng)地，從商品住宅庫(kù)存和消化周期水平來(lái)看，合肥推貨積極庫(kù)存量環(huán)比上周13%，但去化周期僅5.8個(gè)月。長(zhǎng)沙和杭州庫(kù)存也環(huán)比上漲超過(guò)5%。庫(kù)存消化周期方面，長(zhǎng)春、青島、廈門、昆明、南寧等仍維持在24個(gè)月以上較高水平。總體而言，杭州、合肥、長(zhǎng)沙、寧波和南京等新房成交表現(xiàn)較佳的強(qiáng)二線城市短期新增了較大體量庫(kù)存，從結(jié)果上來(lái)看多處于城市核心板塊，結(jié)合當(dāng)前庫(kù)存消化周期來(lái)看后續(xù)去化壓力尚可。表：2022年9月30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅供求比、存量及消化周期(單位：萬(wàn)平方米，月)城市供求比上月供求比庫(kù)存量消化周期庫(kù)存環(huán)比消化周期環(huán)比北京0.71.51329-1%-1%20.9-7%30%上海01.14530%5%3.7-8%-32%廣州1.314482%19.826%深圳5173%30%13.9-7%65%青島1.10.624290%-5%29.862%47%武漢20.921250%8%26.022%91%天津0.90.81526-1%4%20.32%42%佛山1.30.91477-12%22.824%長(zhǎng)春2.10.614592%-3%30.828%24%0.60.41200-1%3%26.9%27%鄭州0.51.31013-3%-16%20.54%徐州20.99926%21.692%長(zhǎng)沙2.30.99636%2%16.825%59%重慶08760%23.034%262%西安0.60.8861-2%5%11.10%蘇州0.40.7806-7%-22%11.6-15%-20%南寧01.38050%-1%25.6-2%28%南京0.67752%15.625%52%杭州1.17296%7.496%濟(jì)南0.70.6655-3%-7%10.923%無(wú)錫1.10.95730%23.620%180%東莞0.80.6550-2%14.4-14%6%常州0.90.45490%24.421%205%福州0.70.8446-1%-5%24.42%112%寧波1.70.84103%15.938%172%廈門237227.3-3%127%合肥1.1300-12%5.8數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)5、二手住房：后繼需求乏力致成交環(huán)比降5、二手住房：后繼需求乏力致成交環(huán)比降21%，杭州青島跌幅居前9月二手房市場(chǎng)