畢業(yè)設(shè)計(jì)沈陽(yáng)市某新城項(xiàng)目可行性報(bào)告

1.緒論1.1選題的意義研究是決策科學(xué)在項(xiàng)目領(lǐng)域的應(yīng)用。所謂可行性研究，是運(yùn)用多種科學(xué)手段（包括技術(shù)科學(xué)、社會(huì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)及系統(tǒng)工程等）對(duì)一項(xiàng)建設(shè)工程進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的綜合科學(xué)，其基本任務(wù)是通過(guò)廣泛的調(diào)查研究，綜合論證一個(gè)工程項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實(shí)用和可靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財(cái)務(wù)上是否盈利，為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。自1998年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效應(yīng)越來(lái)越大，2008年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)業(yè)增加值占我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)比重超過(guò)5%,在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮了支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)做出了貢獻(xiàn)。然而，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如火如荼的同時(shí)，呈現(xiàn)出地區(qū)房產(chǎn)投資“過(guò)熱”、空置房總量直線攀升、“爛尾”工程此起彼伏的態(tài)勢(shì)，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)諸多的隱患和阻力。究其原因，問(wèn)題較多源于房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃和可行性研究流于形式。本設(shè)計(jì)通過(guò)對(duì)宏發(fā)新城項(xiàng)目的可行性研究，可行使企業(yè)減少風(fēng)險(xiǎn)，可以初步認(rèn)為本項(xiàng)目是可行的，具有一定的開(kāi)發(fā)價(jià)值。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告是房地產(chǎn)市場(chǎng)不可或缺的組成部分。1.2可行性研究的研究現(xiàn)狀在市場(chǎng)國(guó)際化，經(jīng)濟(jì)全球化，競(jìng)爭(zhēng)激烈化的環(huán)境中，項(xiàng)目決策水平直接關(guān)系到競(jìng)爭(zhēng)能力，生存能力，發(fā)展水平?？尚行匝芯孔钤绯霈F(xiàn)于美國(guó)20世紀(jì)30年代初，美國(guó)開(kāi)發(fā)田納西河流域開(kāi)始將其列入開(kāi)發(fā)程序，成為工程項(xiàng)目規(guī)劃的重要階段?？尚行匝芯渴强茖W(xué)方法，我國(guó)在20世紀(jì)50年代學(xué)習(xí)蘇聯(lián)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)一些較大項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證計(jì)算過(guò)一些簡(jiǎn)單的靜態(tài)指標(biāo)。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)引進(jìn)了項(xiàng)目可行性研究技術(shù)，以加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策分析。1983年，國(guó)家計(jì)委頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設(shè)的程序。1987年，1992年，國(guó)家計(jì)委先后發(fā)布了《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》兩個(gè)版本，系統(tǒng)地體現(xiàn)了我國(guó)項(xiàng)目可行性研究的理論與方法。此后，用科學(xué)方法提供的可行性研究報(bào)告為正確決策提供了可靠依據(jù)，對(duì)選擇最佳方案，節(jié)約項(xiàng)目投資，發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)，提高經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力起到了重大的，積極的作用。中國(guó)房地產(chǎn)在起伏跌宕中已經(jīng)行走了十多年,然而,本應(yīng)作為投資決策重要依據(jù)的可行性研究至今卻仍然未能獲得其應(yīng)有的地位。筆者認(rèn)為,造成當(dāng)前可行性研究普及不夠、規(guī)范不夠、受重視程度不夠的原因是復(fù)雜的,而可行性研究本身誤差較大則是其中的一個(gè)重要因素。（1）當(dāng)前可行性研究的誤差有多大可行性研究是指在投資決策前,對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。它一般分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究、項(xiàng)目的評(píng)估和決策四個(gè)階段。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn),建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究隨其工作的開(kāi)展,有一定的精度要求。一般是:投資機(jī)會(huì)研究階段(耗時(shí)1-3個(gè)月,研究費(fèi)用占總投資0.2%～0.8%）,誤差在±30%～20%以內(nèi);初步可行性研究階段(耗時(shí)6個(gè)月左右,研究費(fèi)用占總投（0.25%～1.5%）,誤差在±20～10%以內(nèi)；詳細(xì)可行性研究階段(耗時(shí)8～10個(gè)月,研究費(fèi)用占總投資（0.2～1.0%),誤差在±10%以內(nèi)。當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)可行性研究遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到這樣的精度要求。據(jù)筆者經(jīng)驗(yàn),在詳細(xì)可行性研究階段,成本誤差約在±5～30%之間；售價(jià)誤差在±20～100%之間；資金流量計(jì)算誤差約±20～30%。不少項(xiàng)目竣工結(jié)算后進(jìn)行后評(píng)價(jià)的結(jié)果往往與原可行性研究的結(jié)論相差50%以上。可行性研究的巨大誤差嚴(yán)重阻礙了它的應(yīng)用、普及和作用的發(fā)揮。（2）可行性研究誤差分析決策者對(duì)可行性研究未給予應(yīng)有的重視在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代,可行性研究長(zhǎng)期扮演“可批性研究”的角色。這種畸形發(fā)展使其在投資決策中長(zhǎng)期沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的作用。在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)起步階段,決策者長(zhǎng)期形成的“憑感覺(jué)”、“拍腦袋”上項(xiàng)目的做法不但沒(méi)有改觀,甚至達(dá)到了登峰造極的程度。因?yàn)椤吧w了房子就賺錢(qián)”,因?yàn)椤坝辛隧?xiàng)目(地塊)就賺錢(qián)”,故可行性研究較長(zhǎng)期“缺失”投資機(jī)會(huì)研究和初步可行性研究?jī)蓚€(gè)階段,一直充當(dāng)著“論證研究”或“預(yù)算研究”的作用。當(dāng)前,市場(chǎng)漸趨規(guī)范和成熟,但長(zhǎng)期的受“忽視”,使可行性研究精度不夠,可信度不高;也恰恰因?yàn)檫@個(gè)原因,決策者一直對(duì)其未夠重視。如此惡性循環(huán),形成一個(gè)難解的結(jié)。專業(yè)化程度不高,基礎(chǔ)工作不扎實(shí),缺乏信息支撐，理論與實(shí)踐脫節(jié),可行性研究技術(shù)落后,實(shí)用性差都是誤差形成的主要原因。（3）問(wèn)題的解決方法建立科學(xué)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。在理論上不斷借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家關(guān)于可行性研究的理論與操作方法，綜合考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等各種囚素，建立一套適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系經(jīng)初步研究。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究評(píng)價(jià)指標(biāo)體系可包括規(guī)劃評(píng)價(jià)、設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)、市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等指標(biāo)。建立健全房地產(chǎn)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)。提高人員素質(zhì)，建立投資責(zé)任追究制度。要提高房地產(chǎn)可行性研究準(zhǔn)確性，必須提高可行性研究人員的素質(zhì)。從某種意義上講，可行性研究人員應(yīng)該是“全才”，必須具備工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、法規(guī)、稅務(wù)、金融等專業(yè)知識(shí)。首先，國(guó)家有關(guān)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)可行性研究工作的管理和引導(dǎo)，重視專業(yè)人才培養(yǎng)，完善注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和造價(jià)工程師的陪養(yǎng)和考核體制。建立房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分析師、政策分析師和房地產(chǎn)環(huán)保評(píng)價(jià)師等專業(yè)研究人才的培養(yǎng)和考核機(jī)制，為房地產(chǎn)可行性研究領(lǐng)域輸送高素質(zhì)的專業(yè)化人才。其次，在政策上扶持房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)和房地產(chǎn)咨詢公司的建立和發(fā)展，同時(shí)嚴(yán)格審核其是否具備接受可行性分析業(yè)務(wù)的能力，對(duì)具備能力的單位頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)、評(píng)定等級(jí)并加以行業(yè)規(guī)范，對(duì)不具備資格的單位徹底清理。賦予國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師在可行性研究報(bào)告上簽字生效的權(quán)利和承擔(dān)的法律責(zé)任，建立可行性報(bào)告編制單位和研究人員的權(quán)責(zé)體制，從根源上遏制可行性研究流于形式的可能。加強(qiáng)定性分析工作，做到定量分析與定性分析并重。房地產(chǎn)可行性研究需要在實(shí)際工作中加強(qiáng)定性分析工作，特別應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資環(huán)境分析工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資環(huán)境分析是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性分析的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展謀劃的根本前提，分析房地產(chǎn)投資環(huán)境有利于房地產(chǎn)企業(yè)尋找發(fā)展機(jī)會(huì)，避免環(huán)境威脅。一般來(lái)講，對(duì)具體某個(gè)投資者而言，投資環(huán)境是無(wú)法改變也是不可控制的。尤其在投資前期充分了解和把握投資環(huán)境，對(duì)于制定正確的房地產(chǎn)投資方案，做出正確的房地產(chǎn)投資決策意義重大。因此，在房地產(chǎn)可行性分析中切實(shí)做到實(shí)事求是，定量分析與定性分析并重。還要完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究審批備案制度和引進(jìn)社會(huì)監(jiān)督機(jī)制。首先，國(guó)家要加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究方面的法律法規(guī)建設(shè)，制定相關(guān)的政策。其次，建立房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的社會(huì)監(jiān)督機(jī)制。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)情況和銷(xiāo)售情況進(jìn)行定期的追蹤調(diào)查，暴光”爛尾樓”的開(kāi)發(fā)單位、已經(jīng)被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)資格的可行性研究機(jī)構(gòu)和已經(jīng)被吊銷(xiāo)資格證書(shū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究人員的名單，讓社會(huì)輿論充分發(fā)揮對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)單位和相關(guān)個(gè)人的社會(huì)監(jiān)督作用。加快專業(yè)化及市場(chǎng)培育工作,推進(jìn)行業(yè)規(guī)?；c專業(yè)化,是提高可行性研究水平,確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當(dāng)前市場(chǎng)逐漸走向規(guī)范和成熟,日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)成為企業(yè)重視、加強(qiáng)可行性研究的外在動(dòng)力。提高從業(yè)人員素質(zhì)是控制可行性研究誤差的基本保障。從某種意義上看,可行性研究人員應(yīng)該是“全才”,必須具備相當(dāng)?shù)墓こ碳夹g(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、法規(guī)、稅務(wù)、金融等專業(yè)知識(shí)。建立可行性研究數(shù)據(jù)庫(kù)當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度還不高,可行性研究人員往往難以收集到完整和準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息（在香港,測(cè)量師在分析析時(shí),可以從香港土地注冊(cè)處相當(dāng)于內(nèi)地國(guó)土房管局,查閱最近成交個(gè)案和以往物業(yè)的有關(guān)資料）。信息的缺失或誤差,可能給可行性分析帶來(lái)巨大誤差。在這種情況下,可行性分析人員更需要加強(qiáng)對(duì)信息的收集、整理工作:通過(guò)去粗取精,去偽存真的過(guò)程,將市場(chǎng)上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù),建立可行性研究數(shù)據(jù)庫(kù)。另外,有條件的企業(yè)還可加強(qiáng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作,通過(guò)分析比較,提取有用的信息,進(jìn)一步提高可行性研究的實(shí)用性。隨著改革開(kāi)放的不斷深入、經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)投資逐漸成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的重要組成部分,對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目成敗起關(guān)鍵作用的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究越來(lái)越受業(yè)內(nèi)人士重視,它將成為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資活動(dòng)的一個(gè)組件,與房地產(chǎn)投資其它環(huán)節(jié)一起構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的全部?jī)?nèi)容。1.3可行性研究的基本理論可行性研究的概念初步可行性研究之后，確定本期建設(shè)規(guī)模和建設(shè)期限、落實(shí)選用設(shè)備和取得環(huán)境保護(hù)部門(mén)的批件、落實(shí)工程建設(shè)條件及投資控制指標(biāo)經(jīng)濟(jì)分析、資金來(lái)源等。最后完成編制研究報(bào)告，按規(guī)定向政府提交項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告?？尚行匝芯康奶攸c(diǎn)可行性研究必須從系統(tǒng)總體出發(fā)，對(duì)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)、商業(yè)以至環(huán)境保護(hù)、法律等多個(gè)方面進(jìn)行分析和論證，以確定建設(shè)項(xiàng)目是否可行，為正確進(jìn)行投資決策提供科學(xué)依據(jù)。項(xiàng)目的可行性研究是對(duì)多因素、多目標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行的不斷的分析研究、評(píng)價(jià)和決策的過(guò)程。它需要有各方面知識(shí)的專業(yè)人才通力合作才能完成。可行性研究不僅應(yīng)用于建設(shè)項(xiàng)目，還可應(yīng)用于科學(xué)技術(shù)和工業(yè)發(fā)展的各個(gè)階段和各個(gè)方面。例如，工業(yè)發(fā)展規(guī)劃、新技術(shù)的開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品更新?lián)Q代、企業(yè)技術(shù)改造等工作的前期，都可應(yīng)用可行性研究?？尚行匝芯孔?0世紀(jì)30年代美國(guó)開(kāi)發(fā)田納西河流域時(shí)開(kāi)始采用以后，已逐步形成一套較為完整的理論、程序和方法。1978年聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織編制了《工業(yè)可行性研究編制手冊(cè)》。1980年，該組織與阿拉伯國(guó)家工業(yè)發(fā)展中心共同編輯《工業(yè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)手冊(cè)》。中國(guó)從1982年開(kāi)始，已將可行性研究列為基本建設(shè)中的一項(xiàng)重要程序?？尚行匝芯看篌w可分為三個(gè)大的方面：工藝技術(shù)、市場(chǎng)需求、財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)狀況?？尚行匝芯康某绦颍?）根據(jù)國(guó)家關(guān)于編報(bào)可行性研究報(bào)告的內(nèi)容必須達(dá)到規(guī)定的深度要要求及固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的規(guī)定，結(jié)合化工建設(shè)項(xiàng)目的具體情況，為進(jìn)一步搞好建設(shè)前期工作，努力實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目決策的科學(xué)化，提高投資經(jīng)濟(jì)效益。（2）可行性研究是建設(shè)項(xiàng)目前期工作的重要內(nèi)容，是建設(shè)程序中的重要組成部分。項(xiàng)目立項(xiàng)后必須進(jìn)行可行性研究，編制和報(bào)批可行性研究報(bào)告。（3）可行性研究報(bào)告由項(xiàng)目法人委托有資格的設(shè)計(jì)單位或工程咨詢單位編制?？尚行匝芯繄?bào)告應(yīng)根據(jù)國(guó)家或主管部門(mén)對(duì)項(xiàng)目建議書(shū)的審批文件進(jìn)行編制。應(yīng)按國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃、行業(yè)、地區(qū)發(fā)展規(guī)劃及國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策、技術(shù)政策的要求，對(duì)化工建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)、工程、環(huán)保和經(jīng)濟(jì)，在項(xiàng)目建議書(shū)的基礎(chǔ)上進(jìn)_步論證（4）可行性研究報(bào)告必須實(shí)事求是，對(duì)項(xiàng)目的要素進(jìn)行認(rèn)真的、全面的調(diào)查和詳細(xì)的測(cè)算分析，做多方案的比較論證；具體論述項(xiàng)目設(shè)立在經(jīng)濟(jì)上的必要性、合理性、現(xiàn)實(shí)性；技術(shù)和設(shè)備的先進(jìn)性、適用性、可靠性；財(cái)務(wù)上的盈利性、合法性；環(huán)境上的可行性；建設(shè)上的可行性。為項(xiàng)目法人和領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)決策、審批，提供可靠的依據(jù)。（5）編制的可行性研究報(bào)告，內(nèi)容要完整，文字要簡(jiǎn)練，文件要齊全。應(yīng)有編制單位的行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)負(fù)責(zé)人簽字。負(fù)責(zé)編制可行性研究報(bào)告的單位，提供的數(shù)據(jù)資料應(yīng)準(zhǔn)確可靠，符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定；各項(xiàng)計(jì)算應(yīng)該科學(xué)合理；對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)、生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，留有余地；對(duì)于不落實(shí)的問(wèn)題要如實(shí)反映，并提出有效的解決措施（6）項(xiàng)目主辦單位要為編制可行性研究報(bào)告單位科學(xué)地、客觀地、公正地進(jìn)行工作創(chuàng)造條件；應(yīng)向編制單位提供必要的、準(zhǔn)確的有關(guān)基礎(chǔ)資料；與有關(guān)單位研究落實(shí)建設(shè)條件，并簽訂意向性協(xié)議或取得有關(guān)單位對(duì)擬建項(xiàng)目的意見(jiàn)書(shū)（7）化工建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，一般可按財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，分析項(xiàng)目的盈利能力、清償能力。利用國(guó)際金融組織貸款和有些政府貸款的項(xiàng)目必須作國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。其他大中型項(xiàng)目是否作國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，可視具體情況和有關(guān)部門(mén)要求而定（8）根據(jù)國(guó)家計(jì)委有關(guān)文件的要求，可行性研究報(bào)告是項(xiàng)目決策的依據(jù)，應(yīng)按規(guī)定的深度做到一定的準(zhǔn)確性，投資估算和初步設(shè)計(jì)概算的出入一般不大于10％，否則視超出情況再議可行性研究的工作階段國(guó)外大型工程項(xiàng)目的可行性研究一般包括投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個(gè)階段，我國(guó)的大型工程項(xiàng)目一般也把可行性研究分為三個(gè)階段，只是在提法上有一定的區(qū)別，并沒(méi)有實(shí)質(zhì)的不同。（1）投資機(jī)會(huì)研究階段投資機(jī)會(huì)研究亦稱投資鑒定，亦即尋求最佳投資機(jī)會(huì)的活動(dòng)。投資機(jī)會(huì)研究又分為一般投資機(jī)會(huì)研究和具體投資機(jī)會(huì)研究。一般投資機(jī)會(huì)研究是以一個(gè)地區(qū)，一種行業(yè)或一種資源為對(duì)象進(jìn)行的，以識(shí)別投資機(jī)會(huì)，對(duì)投資方向進(jìn)行的研究。具體項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究則是在一般投資機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，對(duì)按以選定的投資地點(diǎn)和行業(yè)提出的具體投資項(xiàng)目所進(jìn)行的機(jī)會(huì)研究。當(dāng)然，對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)投資者而言，除了地點(diǎn)的選擇以外，其投資機(jī)會(huì)研究都是針對(duì)具體項(xiàng)目進(jìn)行的。投資機(jī)會(huì)研究階段要提供可能進(jìn)行投資建設(shè)的項(xiàng)目，如果投資者認(rèn)為提供的項(xiàng)目有利可圖，再進(jìn)行下一步更為詳細(xì)的研究分析。因而，這一階段的工作比較粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是詳細(xì)的分析。一般是根據(jù)已有的類(lèi)似工程來(lái)估算投資額，按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)來(lái)估算項(xiàng)目收入，并按大致的百分比來(lái)估算稅費(fèi)。（2）初步可行性研究階段初步可行性研究在我國(guó)亦稱預(yù)可行性研究，它是指在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目可行與否所作的較為詳細(xì)的分析論證。初步可行性研究是介于機(jī)會(huì)研究與詳細(xì)可行性研究之間的一個(gè)中間階段，起著承上啟下的作用，對(duì)于大型的、結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜的工程項(xiàng)目而言，是一個(gè)不可缺少的階段。初步可行性研究主要解決的問(wèn)題是分析投資機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，初步判斷項(xiàng)目投資是否可行，決定是否進(jìn)行下一步的可行性分析。初步可行性研究與詳細(xì)可行性研究的區(qū)別主要在于獲得資料的詳細(xì)程度不同，計(jì)算結(jié)果的精度不同，并且分析的深度不同。對(duì)一些中小型投資項(xiàng)目，或某些投資機(jī)會(huì)研究已獲得足夠資料的項(xiàng)目，往往就越過(guò)初步可行性分析階段，直接進(jìn)入詳細(xì)可行性分析階段。（3）詳細(xì)可行性研究階段詳細(xì)可行性研究亦稱最終可行性研究，它是工程項(xiàng)目決策的重要階段。在該階段，要全面分析項(xiàng)目的全部組成部分和可能遇到的各種問(wèn)題，并最終形成可行性研究的書(shū)面成果—可行性研究報(bào)告。1.4研究?jī)?nèi)容對(duì)沈陽(yáng)市宏發(fā)新城住宅工程進(jìn)行可行性研究，從總體上把握可行性研究的發(fā)展形勢(shì)，并結(jié)合到項(xiàng)目中去，理論與實(shí)際相結(jié)合，首先對(duì)項(xiàng)目的背景條件進(jìn)行概述，其次對(duì)沈陽(yáng)地區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)行分析，制定合理的方案和價(jià)格，2項(xiàng)目概況2.1項(xiàng)目介紹所研究的項(xiàng)目為沈陽(yáng)市宏發(fā)新城。此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位為沈陽(yáng)市宏發(fā)房地產(chǎn)有限公司。遼寧省沈陽(yáng)市宏發(fā)房地產(chǎn)有限公司公司主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售及售后服務(wù)。該公司于2002年在沈陽(yáng)市投資3000余萬(wàn)元開(kāi)發(fā)建設(shè)商業(yè)住宅五棟，總面積32000平方米，其中住宅26000平方米，商業(yè)門(mén)店6000平方米。已交付使用，2009年計(jì)劃在沈陽(yáng)市老城區(qū)開(kāi)發(fā)宏發(fā)新城，并于2010年5月競(jìng)拍到土地使用權(quán)及已辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證?，F(xiàn)已進(jìn)入拆遷程序。公司設(shè)置董事會(huì)，設(shè)董事長(zhǎng)，總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理二名，設(shè)監(jiān)事兩名，企業(yè)共有員工32人，其中各類(lèi)專業(yè)職稱人員9人（中級(jí)職稱5人，初級(jí)職稱4人）公司下設(shè)總經(jīng)理辦公室，財(cái)務(wù)部，項(xiàng)目部，工程部，策劃部，銷(xiāo)售部，公司發(fā)展規(guī)劃部。公司的理念是以人為本，追求卓越，為客戶創(chuàng)造舒適優(yōu)美的生活環(huán)境，為社會(huì)創(chuàng)造不可替代的超越價(jià)值，為企業(yè)創(chuàng)造理想的經(jīng)濟(jì)效益，使之成為對(duì)外具有磁性的吸引力，對(duì)內(nèi)有凝聚力和充滿活力的現(xiàn)代化企業(yè)。2.2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要性加快城市改造的需要近年來(lái)，沈陽(yáng)市城市化進(jìn)程速度加快，城區(qū)人口規(guī)模不斷擴(kuò)大。伴隨著住宅產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化的日益推進(jìn)，市民對(duì)住房的需求比例日益增長(zhǎng)。為加快城市建設(shè)的步伐，推動(dòng)城區(qū)的保護(hù)和更新，改善城市環(huán)境質(zhì)量，完善城市功能，塑造城市景觀，提升城市品位，根據(jù)沈陽(yáng)市總體規(guī)劃和區(qū)域詳細(xì)規(guī)劃的要求以及區(qū)域建設(shè)現(xiàn)狀，經(jīng)沈陽(yáng)市建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃評(píng)審委員會(huì)研究確定，同意該區(qū)域項(xiàng)目的建設(shè)。開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略發(fā)展的需要該項(xiàng)目是老城改造的一個(gè)組成部分，通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目可以提高沈陽(yáng)市宏發(fā)房地產(chǎn)有限公司在房地產(chǎn)市場(chǎng)的知名度，在一定程度上可以增加公司在沈陽(yáng)市以至在遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。努力完成該項(xiàng)目可以給沈陽(yáng)市一個(gè)滿意的答卷，在以后的貸款方面也有一定程度的好處。2.3研究依據(jù)和范圍研究依據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建設(shè)部：建標(biāo)[2000]205號(hào)）《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估的通知》及附件（中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11號(hào)）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資［1993］530號(hào)）《沈陽(yáng)市建設(shè)工程價(jià)格信息》《民用建筑設(shè)計(jì)通則》《住宅建筑設(shè)計(jì)通則》《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》有關(guān)項(xiàng)目的基礎(chǔ)資料、技術(shù)資料等研究工作的范圍根據(jù)國(guó)家對(duì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究階段的工作范圍的深度規(guī)定，本報(bào)告對(duì)項(xiàng)目概況及必要性、內(nèi)容與規(guī)模、設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目組織與實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃、投標(biāo)估算與資金籌措、售房盈虧平衡分析、敏感性分析等方面進(jìn)行綜合研究和分析，重點(diǎn)研究和論述項(xiàng)目建設(shè)的必要性、內(nèi)容和規(guī)模、投資估算和資金籌措，為項(xiàng)目的決策和實(shí)施提供可靠和準(zhǔn)確的論證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)容繁雜，涉及因素多，僅依靠個(gè)別指標(biāo)來(lái)衡量其優(yōu)劣是非是非常困難的。評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)劣，還要綜合考慮社會(huì)，技術(shù)，環(huán)境，生態(tài)等諸多方面，因此，需要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。綜合評(píng)價(jià)的方法很多，包括評(píng)分綜合評(píng)價(jià)法，層次分析法，灰色綜合評(píng)價(jià)法，模糊數(shù)學(xué)綜合評(píng)價(jià)法等。最常用的是評(píng)分綜合評(píng)價(jià)法。評(píng)分綜合評(píng)價(jià)法就是對(duì)方案的各項(xiàng)指標(biāo)規(guī)定一個(gè)滿足程度，根據(jù)指標(biāo)的重要性賦予指標(biāo)一個(gè)權(quán)重，根據(jù)計(jì)算模型計(jì)算各個(gè)方案的綜合單指標(biāo)評(píng)分值，由此得出總綜合分值，依次選擇最優(yōu)方案的方法。具體內(nèi)容包括如下:（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)，包括建筑物主要參數(shù)，建筑物布局，市政設(shè)施以及其他公用設(shè)施配套等的確定和選擇；（2）對(duì)多種方案進(jìn)行總體性描述；（3）詳細(xì)介紹選定方案的情況，包括建筑物布局，功能劃分，道路交通，市政設(shè)施及公用設(shè)施分布，建筑物主要技術(shù)參數(shù)，項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是指按照國(guó)家現(xiàn)行會(huì)計(jì)、稅收等制度，選取贏利能力、償債能力等多項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行分析，考察項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況、獲利能力和所取得的經(jīng)濟(jì)效果。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是通過(guò)一系列財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)反映出來(lái)的。這些指標(biāo)可以分為贏利能力指標(biāo)(價(jià)值型、效率型、期限型指標(biāo))，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率、投資報(bào)酬率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等;償債能力指標(biāo)，如借款償還期、資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等。按照是否考慮時(shí)間因素的影響，可以將財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)分為動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)和靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)考慮時(shí)間因素對(duì)資金的影響，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等;靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)不考慮時(shí)間因素對(duì)資金的影響，如靜態(tài)投資回收期、投資報(bào)酬率等。在大型項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)、回收期長(zhǎng)的項(xiàng)目中，為準(zhǔn)確測(cè)算，通常應(yīng)統(tǒng)籌考慮動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)和靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。在中小型項(xiàng)目和回收期短的項(xiàng)目測(cè)算中，可僅使用靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。（1）贏利能力指標(biāo)(價(jià)值型、效率型指標(biāo))a.凈現(xiàn)值(NPV)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指將項(xiàng)目壽命期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，用一個(gè)設(shè)定的折現(xiàn)率逐期折現(xiàn)的現(xiàn)值的代數(shù)和，其計(jì)算公式為:-t公式中，NPV為項(xiàng)目在起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值;CI和CO分別為現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量;t為時(shí)期，ic為折現(xiàn)率，一般用行業(yè)基準(zhǔn)收益率或期望的預(yù)期收益率。一般用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性，如NPV＞0，則項(xiàng)目可以投入:如NPV＜0，則項(xiàng)目應(yīng)該被放棄。b.內(nèi)部收益率(IRR)內(nèi)部收益率的實(shí)質(zhì)就是使投資方案在計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。計(jì)算公式為:(1+FIRR)-t=O公式中，CI和CO分別為現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量，(CI-CO)t為項(xiàng)目在第t年的凈現(xiàn)金流量。IRR主要是反映資金的使用效率。c.投資報(bào)酬率(投資收益率R)投資報(bào)酬率是指項(xiàng)目在正常年份的凈收益或項(xiàng)目壽命期的年平均凈收益與投資總額的比率，通常用百分?jǐn)?shù)表示，計(jì)算公式為:投資收益率=(年凈收益/投資總額)100%投資收益率可分為稅前投資收益率和稅后投資收益率，在項(xiàng)目評(píng)價(jià)中，該指標(biāo)通常用來(lái)和行業(yè)的平均投資收益率進(jìn)行比較，以判斷該項(xiàng)目投資贏利能力能否達(dá)到行業(yè)的平均水平。（2）償債能力指標(biāo)項(xiàng)目有無(wú)支付債務(wù)能力也是項(xiàng)目是否能成功的關(guān)鍵因素，項(xiàng)目?jī)攤芰χ笜?biāo)包括借款償還期、資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等，在項(xiàng)目回收期較短時(shí)，通?？刹豢紤]償還期，僅測(cè)算項(xiàng)目的其他償債指標(biāo)。在具體項(xiàng)目運(yùn)作中，可編制“資金來(lái)源及使用計(jì)劃表”“借款還本付息表”等表格。2.4項(xiàng)目的建設(shè)條件項(xiàng)目建設(shè)條件包括項(xiàng)目建設(shè)自然條件、項(xiàng)目建設(shè)用地條件以及項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件等。項(xiàng)目建設(shè)自然條件沈陽(yáng)位于中國(guó)東北地區(qū)南部，遼寧省中部，以平原為主，山地、丘陵集中在東南部，遼河、渾河、秀水河等途經(jīng)境內(nèi)。屬于溫帶季風(fēng)氣候，年平均氣溫6.2-9.7℃，自1951年有完整的記錄以來(lái)，沈陽(yáng)極端最高氣溫為38.3℃(1952年7月18日)，極端最低氣溫為-32.9℃（2001年1月15日）；之前沈陽(yáng)還觀測(cè)到39.3℃（1920年）的高溫，和-33.1℃（1950年）的低溫。全年降水量600-800毫米，1951年至2010年市區(qū)年平均降水量716.2mm,全年無(wú)霜期155-180天。受季風(fēng)影響，降水集中在夏季，溫差較大，四季分明。冬寒時(shí)間較長(zhǎng)，達(dá)近六個(gè)月，降雪較少，最大降雪為2007年3月4日47.0毫米的特大暴雪；夏季時(shí)間較短，多雨，1973年8月21日曾下過(guò)215.5毫米的大暴雨。春秋兩季氣溫變化迅速，持續(xù)時(shí)間短；春季多風(fēng)，秋季晴朗。項(xiàng)目建設(shè)用地條件占地面積150畝，規(guī)劃建筑面積215210平方米，其中住宅建筑面積為192940平方米。項(xiàng)目市政配套條件網(wǎng)絡(luò)：家庭綜合布線系統(tǒng)，高標(biāo)準(zhǔn)寬帶信息網(wǎng)絡(luò)；電話通訊：小區(qū)室外電話通訊網(wǎng)將在施工圖設(shè)計(jì)后期由電信公司配合設(shè)計(jì)實(shí)施；天然氣：小區(qū)天然氣管線，將在施工圖設(shè)計(jì)后期由天然氣公司配合設(shè)計(jì)實(shí)施；供電：小區(qū)供電管線，將在施工圖設(shè)計(jì)后期由供電局配合設(shè)計(jì)實(shí)施；排水：駁接城市專用的排水道；供水：小區(qū)供水管線，將在施工圖設(shè)計(jì)后期由供水局配合設(shè)計(jì)實(shí)施。3市場(chǎng)分析本項(xiàng)目的市場(chǎng)分析將從宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)、沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)、周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目以及本項(xiàng)目自身所具有的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、投資機(jī)會(huì)和項(xiàng)目威脅等方面進(jìn)行分析，最后對(duì)項(xiàng)目的功能、目標(biāo)群體、品牌形象和價(jià)格等進(jìn)行初步定位。3.1宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析目前整體經(jīng)濟(jì)處最低時(shí)期，走勢(shì)止跌已經(jīng)成為大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)的共識(shí)。而有一部分認(rèn)為隨著國(guó)家從10年底就開(kāi)始在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控方面不斷出臺(tái)旨在刺激國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求的一系列政策，并且在此后的幾個(gè)月時(shí)間里其政策效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，對(duì)沈陽(yáng)房地產(chǎn)的發(fā)展有一定程度的幫助。沈陽(yáng)樓市的發(fā)展相對(duì)東部沿海城市，其自身內(nèi)部水分較少，基本不存在泡沫。主要依靠當(dāng)?shù)氐娜丝趦?yōu)勢(shì)，以及購(gòu)房者的理性購(gòu)房，使其健康發(fā)展3.1.2社會(huì)環(huán)境分析我國(guó)正全面建設(shè)現(xiàn)代化，加快實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)。其中規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出了新的更高要求，主要表現(xiàn)在：調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房，按照保障供給、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的原則加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)等方面，提高行業(yè)的市場(chǎng)化程度。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)仍是未來(lái)國(guó)家發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，發(fā)展前景廣闊。3.1.3技術(shù)環(huán)境分析進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，中國(guó)的科技發(fā)展戰(zhàn)略開(kāi)始發(fā)生轉(zhuǎn)變。國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”規(guī)劃與科技部隨后制訂的科技發(fā)展規(guī)劃和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃明確提出了實(shí)現(xiàn)技術(shù)跨越式發(fā)展的總體目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)要在“促進(jìn)產(chǎn)業(yè)技術(shù)升級(jí)”和“提高科技持續(xù)創(chuàng)新能力”兩個(gè)層面進(jìn)行戰(zhàn)略部署，在進(jìn)一步發(fā)揮勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)比較優(yōu)勢(shì)的同時(shí)逐步形成中國(guó)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的群體優(yōu)勢(shì)和新的比較優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)代技術(shù)的發(fā)展給企業(yè)提供了一些機(jī)遇，技術(shù)的進(jìn)步使企業(yè)可以通過(guò)利用新的生產(chǎn)方法，新的生產(chǎn)工藝過(guò)程或新材料等各種途徑，生產(chǎn)出高質(zhì)量、高性能的產(chǎn)品，同時(shí)也可能使得產(chǎn)品的成本大大降低。建筑節(jié)能是我國(guó)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。國(guó)家出臺(tái)的一系列相關(guān)政策法規(guī)，促使開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中考慮各種建筑節(jié)能新技術(shù)，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)緊跟技術(shù)的腳步，接受新的開(kāi)發(fā)理念，利用節(jié)能材料提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，以更好的滿足消費(fèi)者的需求。3.2沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析沈陽(yáng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況農(nóng)業(yè)：沈陽(yáng)地處東北地區(qū)，水繞山環(huán)、沃野千里是東北區(qū)地面結(jié)構(gòu)的基本特征，土質(zhì)以黑土為主，是形成大經(jīng)濟(jì)區(qū)的自然基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)作物為春麥、大豆、馬鈴薯、玉米、甜菜、高粱，其農(nóng)作物分布有些微的區(qū)域差異，北部盛產(chǎn)大豆、甜菜、大米等，中部則盛產(chǎn)高粱、小米、棉、花生等，南部則盛產(chǎn)溫帶水果、玉米、棉花等，“寒暖農(nóng)分異，干濕林牧全，麥菽遍北地，花果布南山”即說(shuō)明了當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)作物分布現(xiàn)象。工業(yè)：沈陽(yáng)是建國(guó)初期國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)起來(lái)的以裝備制造業(yè)為主的全國(guó)最重要重工業(yè)基地之一。經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，沈陽(yáng)的工業(yè)門(mén)類(lèi)已達(dá)到14200個(gè)，現(xiàn)在規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)33533家。近年來(lái)，沈陽(yáng)市委、市政府以振興東北大環(huán)境為背景，以振興沈陽(yáng)老工業(yè)基地為主線，提出“東北大振興，沈陽(yáng)要先行”的口號(hào)，在堅(jiān)持改革開(kāi)放和工業(yè)立市方略的同時(shí)，加快國(guó)有經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性調(diào)整步伐，外資和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)迅速成長(zhǎng)壯大；城市發(fā)展空間和產(chǎn)業(yè)布局得到優(yōu)化和拓展；汽車(chē)及其零部件產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)、電子信息、化工醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，已成為全市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要支撐；科技創(chuàng)新能力和企業(yè)研發(fā)能力不斷提高，形成了一批具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品和企業(yè)；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯加快，軟環(huán)境建設(shè)得到了進(jìn)一步改善。沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)環(huán)境得到長(zhǎng)足發(fā)展，人民生活水平迅速提升，沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)步入了快速發(fā)展的嶄新時(shí)期。與此同時(shí)，沈陽(yáng)還先后獲得“國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市”、“國(guó)家森林城市”、“國(guó)家園林城市”、“中國(guó)最具幸福感城市”等稱號(hào)，連續(xù)兩年進(jìn)入全國(guó)百?gòu)?qiáng)城市前十名，并躋身中國(guó)十大最具經(jīng)濟(jì)活力城市行列。根據(jù)遼寧省及沈陽(yáng)市規(guī)劃，沈陽(yáng)將建成遼寧省省會(huì)、國(guó)家中心城市、國(guó)家先進(jìn)制造業(yè)基地、國(guó)家歷史文化名城，以期進(jìn)一步提升沈陽(yáng)在國(guó)家城市中的地位。到2020年，沈陽(yáng)市常住人口將達(dá)到1000萬(wàn)，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到87%；到2030年，常住人口達(dá)到1200萬(wàn)，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到90%，同時(shí)全面實(shí)現(xiàn)建設(shè)國(guó)家中心城市和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)明顯的東北亞重要城市的目標(biāo)。在經(jīng)濟(jì)全球化迅猛發(fā)展的今天，面對(duì)全面實(shí)施振興東北老工業(yè)基地的重要戰(zhàn)略機(jī)遇，沈陽(yáng)市政府確定，到2012年把沈陽(yáng)建成全國(guó)裝備制造、東北地區(qū)商貿(mào)物流和金融三大中心，成為遼寧乃至東北地區(qū)全面振興的重要增長(zhǎng)極。沈陽(yáng)以其優(yōu)越的地理位置，雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)及科技實(shí)力，完善的市場(chǎng)體系和發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)必將成為中國(guó)最具吸引力的投資地區(qū)之一?？萍冀逃?009年承擔(dān)國(guó)家863計(jì)劃、科技支撐計(jì)劃、973等計(jì)劃立項(xiàng)245項(xiàng)。舉辦重大科技活動(dòng)30項(xiàng)。中科儀羅茨干泵等20個(gè)項(xiàng)目列入國(guó)家重大科技專項(xiàng)，沈陽(yáng)IC裝備產(chǎn)業(yè)基地成為國(guó)家集成電路裝備高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地，輝山農(nóng)業(yè)科技園晉升為國(guó)家級(jí)科技園區(qū)。沈陽(yáng)市成為“國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)工作示范城市”。2009年，全市擁有市及市以上獨(dú)立科學(xué)研究與技術(shù)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)107個(gè)；省級(jí)以上工程（技術(shù)）研究中心136個(gè)，其中國(guó)家級(jí)14個(gè)；省級(jí)以上重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室166個(gè)，其中國(guó)家級(jí)10個(gè)。全年市以上登記認(rèn)定的科技成果312項(xiàng)，其中應(yīng)用技術(shù)成果281項(xiàng)。應(yīng)用技術(shù)成果中，達(dá)到國(guó)際水平139項(xiàng)（國(guó)際領(lǐng)先35項(xiàng)，國(guó)際先進(jìn)104項(xiàng)）；達(dá)到國(guó)內(nèi)水平136項(xiàng)（國(guó)內(nèi)領(lǐng)先93項(xiàng)，國(guó)內(nèi)先進(jìn)43項(xiàng)）。軟科學(xué)成果及基礎(chǔ)理論成果31項(xiàng)。各類(lèi)技貿(mào)機(jī)構(gòu)技術(shù)貿(mào)易成交額67.47億元。專利申請(qǐng)7708件，其中發(fā)明專利申請(qǐng)2920件；專利授權(quán)3637件，其中發(fā)明專利授權(quán)802件。全年承擔(dān)國(guó)家863計(jì)劃、科技支撐計(jì)劃、973計(jì)劃立項(xiàng)150項(xiàng)。舉辦重大科技活動(dòng)35項(xiàng)。擁有兩院院士26人（1人為雙院士）。沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析（1）沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀：沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成的時(shí)間較短，與傳統(tǒng)行業(yè)相比，還不太成熟，行業(yè)發(fā)展、規(guī)范的政策法規(guī)不夠健全，隊(duì)伍比較新，駕馭行業(yè)發(fā)展的能力還不太強(qiáng)，而周?chē)h(huán)境復(fù)雜多變，經(jīng)營(yíng)成本高、風(fēng)險(xiǎn)大，抗災(zāi)御變的能力欠缺，稍有閃失，一些開(kāi)發(fā)公司就會(huì)敗下陣來(lái)，從而減緩整個(gè)行業(yè)乃至城市建設(shè)的前進(jìn)步伐。當(dāng)前，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)的總體狀況是：房地產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)快速增長(zhǎng)，2001年全年房地產(chǎn)市場(chǎng)共投資6.74億元，比97年增長(zhǎng)了2.57倍；城區(qū)住房已基本告別短缺時(shí)代，由賣(mài)方市場(chǎng)進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)；商品房銷(xiāo)售價(jià)升量增，去年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入5.47億元，比97年增長(zhǎng)了2.16倍，平均房?jī)r(jià)為947元/m2，增長(zhǎng)了55、，銷(xiāo)量57.76萬(wàn)平方米，比97年增長(zhǎng)了1.04倍，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理性化程度進(jìn)一步提高，開(kāi)發(fā)商魚(yú)龍混雜，競(jìng)爭(zhēng)不規(guī)則，整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了調(diào)整分化期。（2）發(fā)展趨勢(shì)目前開(kāi)發(fā)商太多：在冊(cè)的就有116家之多，還有相當(dāng)數(shù)量掛靠正規(guī)在冊(cè)開(kāi)發(fā)公司的“無(wú)名英雄”，而且大量外行企業(yè)和個(gè)人認(rèn)為房地產(chǎn)錢(qián)好賺，抱著“一本萬(wàn)利”的愿望，信心十足地進(jìn)入沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著這次全國(guó)上下整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序活動(dòng)的開(kāi)展以及沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的規(guī)范發(fā)展，大多數(shù)小個(gè)劣勢(shì)企業(yè)將遭受滅頂之災(zāi)，陸續(xù)被淘汰出局。入世即將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生雙面影響，加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩極分化。（3）房地產(chǎn)行業(yè)的階段性進(jìn)步和市場(chǎng)的發(fā)育都要進(jìn)行必要的調(diào)整和分化：當(dāng)前沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從以下八大方面進(jìn)行調(diào)整分化：一是市場(chǎng)的調(diào)整與分化：大眾市場(chǎng)與小眾市場(chǎng)在各自的領(lǐng)域內(nèi)競(jìng)相成長(zhǎng)；二是政策的調(diào)整與分化：房地產(chǎn)行業(yè)政策繼續(xù)成熟化、趨同化、穩(wěn)定化、標(biāo)準(zhǔn)化；三是“門(mén)檻”的調(diào)整與分化：政府將用新的技術(shù)性、經(jīng)濟(jì)性“門(mén)檻”適度地限制開(kāi)發(fā)商和引導(dǎo)規(guī)?；?，引導(dǎo)消費(fèi)者高水平生活，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商高水平競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)價(jià)格特征分析2008年以來(lái)，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，走勢(shì)強(qiáng)勁，呈現(xiàn)出供銷(xiāo)兩旺的格局，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。其中多層普通住宅平均售價(jià)為2800~3200元/平方。但由于在建項(xiàng)目的層次因?yàn)榈囟魏团涮椎囊蛩?銷(xiāo)售價(jià)格相差很大。3.3項(xiàng)目的SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析一、項(xiàng)目地理位置優(yōu)越項(xiàng)目位于沈陽(yáng)市重建的核心地帶，是未來(lái)城市發(fā)展的重心。隨著政府加大舊城投資力度以及沈陽(yáng)戰(zhàn)略的實(shí)施，項(xiàng)目周邊區(qū)域的發(fā)展?jié)摿⒃絹?lái)越大。環(huán)境優(yōu)美，交通便利。二、項(xiàng)目周邊良好的社會(huì)環(huán)境本項(xiàng)目所在地屬于沈陽(yáng)規(guī)劃重建的核心位置，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有建立小學(xué)、花園酒店等商業(yè)、教育配套設(shè)施，社會(huì)環(huán)境良好。三、開(kāi)發(fā)商的知名度不斷提升宏發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在沈陽(yáng)陽(yáng)成功開(kāi)發(fā)了多個(gè)標(biāo)志性樓盤(pán)，創(chuàng)造了多項(xiàng)榮譽(yù)，市場(chǎng)知名度不斷提升，公司的品牌得到了廣泛的認(rèn)可。這些都為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售提供了有利條件。項(xiàng)目劣勢(shì)分析從目前來(lái)看，項(xiàng)目的劣勢(shì)主要體現(xiàn)在周邊城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有待完善，項(xiàng)目周邊作為拆遷開(kāi)發(fā)用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有待進(jìn)一步的完善，建議開(kāi)發(fā)商與新區(qū)城建部門(mén)積極聯(lián)系爭(zhēng)取早日解決。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，影響喜愛(ài)消費(fèi)者心理預(yù)期。本項(xiàng)目現(xiàn)在處于初步設(shè)計(jì)階段，預(yù)計(jì)一期純住宅工程將于2012年竣工并交付使用，社區(qū)內(nèi)配套的完善需要一個(gè)過(guò)程，遠(yuǎn)期樓盤(pán)的建設(shè)以及項(xiàng)目周邊環(huán)境的形成與完善等等很多不確定性因素在一定程度上會(huì)影響消費(fèi)者對(duì)未來(lái)情況的心理預(yù)期。項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析，本項(xiàng)目符合國(guó)家促進(jìn)住房制度改革，加快住宅建設(shè)步伐的住房政策，是舊城改造的重要組成部分。從公司角度出發(fā)有利于提高開(kāi)發(fā)公司的知名度，也為以后的項(xiàng)目打下良好的政府關(guān)系。項(xiàng)目威脅分析在項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)不久，周邊又有樓盤(pán)相繼開(kāi)工建設(shè)，在同等的條件下競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，有可能展開(kāi)價(jià)格戰(zhàn)，心理戰(zhàn)，對(duì)本項(xiàng)目樓盤(pán)的銷(xiāo)售，成本開(kāi)支有一定的威脅。對(duì)策以上分析了本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)以及外部環(huán)境提供的機(jī)會(huì)和帶來(lái)的威脅。開(kāi)發(fā)商要充分利用自身的優(yōu)勢(shì)避免或減少外部環(huán)境的威脅，同時(shí)利用外部環(huán)境提供的機(jī)會(huì)克服項(xiàng)目?jī)?nèi)部的劣勢(shì)。具體采取的策略可以從四個(gè)方面考慮：SO、ST、WO、WT，現(xiàn)僅就其中一種（WO）進(jìn)行分析如下：（1）沈陽(yáng)宏發(fā)地產(chǎn)有限公司應(yīng)加強(qiáng)與政府的合作，爭(zhēng)取政府部門(mén)的更多的支持和政策上的優(yōu)惠。（2）本項(xiàng)目目前還處于初步設(shè)計(jì)階段，建議開(kāi)發(fā)商增加適當(dāng)而有效的廣告投放，加強(qiáng)企業(yè)自身的宣傳，擴(kuò)大企業(yè)的知名度，突現(xiàn)自身已有的和將有的優(yōu)勢(shì)。以準(zhǔn)確的形象策劃和公關(guān)宣傳活動(dòng)，進(jìn)一步提升產(chǎn)品的知名度、美譽(yù)度和社會(huì)認(rèn)知度，加強(qiáng)企業(yè)品牌建設(shè)與宣傳，向消費(fèi)者宣傳公司良好信譽(yù)以及“致力于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)，改善人居環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境，推動(dòng)城市文化建設(shè)，將把所在城區(qū)建設(shè)成為國(guó)際化、市場(chǎng)化、生態(tài)化、人文化、最適宜人居的城市新區(qū)而努力”的公司理念。同時(shí)企業(yè)還應(yīng)該提高產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量。（3）要加快樓盤(pán)開(kāi)發(fā)進(jìn)度以及規(guī)劃中基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)速度，降低潛在消費(fèi)者的心理預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。（4）借鑒其它成功樓盤(pán)的經(jīng)驗(yàn)，作為參考，以順利完成本項(xiàng)目的具體開(kāi)發(fā)。特別值得注意的是，如此大的項(xiàng)目需要開(kāi)發(fā)商具有較強(qiáng)的資金支持和管理運(yùn)作能力，因此對(duì)于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，需要在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中加強(qiáng)資金和投資的管理?？傊_(kāi)發(fā)商必須重視項(xiàng)目的弱勢(shì)，充分利用外部的機(jī)會(huì)，以期通過(guò)此項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，使公司能夠在短期內(nèi)躋身于沈陽(yáng)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的前列，成為沈陽(yáng)最具影響力和最具核心競(jìng)爭(zhēng)力的大型房地產(chǎn)企業(yè)之一。3.4項(xiàng)目初步定位綜合以上的市場(chǎng)分析，可以得出以下結(jié)論：住宅市場(chǎng)供需兩旺，穩(wěn)中有升，消費(fèi)者需求理念有所變化，更加關(guān)注住宅的品質(zhì)，中檔價(jià)位的住宅市場(chǎng)供給量與需求量之間仍有足夠大的市場(chǎng)空間。本項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)較為明顯，在所處市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)大于威脅，區(qū)域整體開(kāi)發(fā)的進(jìn)展會(huì)更加突顯本項(xiàng)目的價(jià)值，市場(chǎng)前景樂(lè)觀。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)本著超前、實(shí)用、創(chuàng)造、舒適的原則，把“人性化”、“綠色建筑”、“節(jié)能建筑”等一些先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念融為一體，全面提升社區(qū)品質(zhì)，開(kāi)創(chuàng)生活新概念。項(xiàng)目的功能本項(xiàng)目是商品住宅小區(qū)，在滿足居住功能的前提下，結(jié)合一期開(kāi)發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)，提出項(xiàng)目的功能定位如下。（1）營(yíng)造良好的小區(qū)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)人與自然的融合；建立一個(gè)舒適的、和諧的、健康的、可持續(xù)發(fā)展的高品質(zhì)家園；（2）為業(yè)主提供一個(gè)安全、恬靜、溫馨的居住生活空間，促進(jìn)鄰里關(guān)系；（3）建立方便快捷、完完善的智能化化系統(tǒng)，為業(yè)業(yè)主提供全方方位的便利服服務(wù)，構(gòu)建和和諧的居住小小區(qū)。項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)根據(jù)市場(chǎng)的需要，充充分利用項(xiàng)目目在地理位置置、自然條件件、文化氛圍圍等方面的天天然優(yōu)勢(shì)，借借助“和諧社區(qū)”、“節(jié)能社區(qū)”等新理念的的推廣，創(chuàng)造造出產(chǎn)品的差異性，進(jìn)而而確定項(xiàng)目的的市場(chǎng)目標(biāo)客客戶群體如下下。（1）沈陽(yáng)的中高收入入階層；（2）有意在此二次置業(yè)業(yè)的周邊城市市工薪階層人人群；（3）有意對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行行保值、增值值的外地投資資者；該項(xiàng)目地理位置確確實(shí)很好，因因此該項(xiàng)目具具有開(kāi)發(fā)的價(jià)價(jià)值。周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分分析（1）萬(wàn)正公館萬(wàn)正大公館是萬(wàn)正正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的以公館文文化為背景的的主題商住社社區(qū)。外部環(huán)環(huán)境優(yōu)越，交交通便利。小小區(qū)總用地面面積640664平方米，建筑筑面積985564.266平方米。

項(xiàng)目由多棟多層組成成，主要戶型型以三室二廳廳二衛(wèi)為主力力戶型.。銷(xiāo)售平均價(jià)為29000元/㎡左右。（2）鴻源小區(qū)住宅鴻源小區(qū)住宅在南南陽(yáng)光武東路路與獨(dú)山大道道交叉東北角角，三室二廳二二衛(wèi)一陽(yáng)，售售價(jià)3300元/平方。（3）萬(wàn)通園房萬(wàn)通園地產(chǎn)十年一一劍鑄就60萬(wàn)㎡輝煌之之作，交通、配套套設(shè)施日臻完完善，和眾多多居住項(xiàng)目共共同撐起新的的中心居住區(qū)區(qū)，全新時(shí)尚尚陽(yáng)光戶型，97㎡二室二廳廳，138㎡三室兩廳廳，157㎡四室兩廳廳。銷(xiāo)售平均價(jià)為27000元/㎡項(xiàng)目的初步價(jià)格本項(xiàng)目在對(duì)近期相相似樓盤(pán)進(jìn)行行調(diào)研，以確確定項(xiàng)目?jī)r(jià)格格的初步范圍圍，根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，本本項(xiàng)目的價(jià)格格初步定為：：高層2900元-3100元／㎡。項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方方案建立小區(qū)的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案從設(shè)設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想想、總平面設(shè)設(shè)計(jì)、建筑設(shè)設(shè)計(jì)、專項(xiàng)設(shè)設(shè)計(jì)等幾個(gè)方方面進(jìn)行說(shuō)明明，最后對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)方案的技技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)進(jìn)行闡述。（1）設(shè)計(jì)理念建立小區(qū)摒棄傳統(tǒng)統(tǒng)的建筑風(fēng)格格，采用高層層、低密度式式布局，公共共空間充足，環(huán)環(huán)境優(yōu)美和諧諧，充足的綠綠地隔離了外外界的紛擾。這這里的安靜閑閑適是新城市市生活的代表表，展現(xiàn)了人人類(lèi)對(duì)環(huán)境、健健康、輕松、閑閑適的詩(shī)意居居住的追求，創(chuàng)創(chuàng)造一種舒適適感和滿足感感，強(qiáng)調(diào)社會(huì)會(huì)與自然、人人文歷史等關(guān)關(guān)系的完美和和諧。（2）環(huán)境景觀景觀設(shè)計(jì)作為社區(qū)區(qū)主要特色的的體現(xiàn)，同時(shí)時(shí)也是居民室室外活動(dòng)的場(chǎng)場(chǎng)地形態(tài)，它它的設(shè)計(jì)直接接影響到項(xiàng)目目的整體形象象。本項(xiàng)目景景觀設(shè)計(jì)以貼貼近自然、享享受生活為出出發(fā)點(diǎn)，提供供開(kāi)敞流動(dòng)的的空間感和通通透的景觀面面，項(xiàng)目綠化化率達(dá)51%。規(guī)模大，每棟棟樓前有綠地地空間，給居居民提供經(jīng)常常使用的公共共場(chǎng)所。首層住戶均均設(shè)落地窗，且且窗前都有室室外小花院，減減少了外部干干擾，大多數(shù)數(shù)住戶能夠看看到中心花園園的景觀，多多數(shù)居民到達(dá)達(dá)中心花園的的路程最短?？紤]細(xì)致周周到，重視每每一個(gè)細(xì)微之之處，考慮不不同年齡居民民的不同需求求，真正做到到“想客戶所想”。宅間綠地相相對(duì)幽靜，為為居民提供良良好的居住環(huán)環(huán)境和休閑、活活動(dòng)、散步、交交往空間。在在不同宅間的的景觀要分別別采用不同特特色的園林景景觀設(shè)計(jì)，使使其具有識(shí)別別性。（3）道路交通體系規(guī)劃劃道路設(shè)計(jì)原則：便便捷性原則：：主干道盡量量直達(dá)，次干干道盡量靠近近景觀區(qū)，舒舒適性原則：：道路與環(huán)境境相結(jié)合。交通體系設(shè)計(jì)：居居住區(qū)道路按按照三級(jí)路網(wǎng)網(wǎng)系統(tǒng)布置，在在保證內(nèi)外交交通聯(lián)系便利利、順暢的前前提下，創(chuàng)造造適度的人車(chē)車(chē)分流交通系系統(tǒng)。其中，主主干道路寬99米，次干道6米，宅前小路路3米。在整個(gè)小小區(qū)規(guī)劃中設(shè)設(shè)一主入口，一個(gè)次入口，使小區(qū)的交通更便捷美觀。停車(chē)場(chǎng)地：考慮到到小區(qū)規(guī)模不不大，選擇在在1號(hào)、2號(hào)樓后，商商場(chǎng)前和3號(hào)樓前設(shè)置置臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)，1號(hào)、2號(hào)樓和商場(chǎng)場(chǎng)下設(shè)置地下下停車(chē)場(chǎng)。地地上85個(gè)車(chē)位，地地下322個(gè)車(chē)位，車(chē)車(chē)子放置采取取就近原則，力力求對(duì)居民生生活影響最小小。（4）公建配套從項(xiàng)目整體出發(fā)，按按國(guó)家有關(guān)政政策及設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范要求，建建立小區(qū)項(xiàng)目目的公建配套套設(shè)施完善，主主要有物業(yè)管管理中心、商商業(yè)服務(wù)設(shè)施施等，各項(xiàng)成成熟的配套設(shè)設(shè)施在為客戶戶提供良好服服務(wù)的同時(shí)，也也解除了他們們的后顧之憂憂。（5）住宅類(lèi)型根據(jù)市場(chǎng)需求的調(diào)調(diào)查，針對(duì)人人們普遍喜歡歡的樓型，同同時(shí)依照小區(qū)區(qū)原有的地形形地貌，方案案中選擇以高高層為主，住宅所有戶戶型設(shè)計(jì)均考考慮到自然通通風(fēng)，創(chuàng)造良良好的室內(nèi)氣氣候，依據(jù)人人的生活模式式，以起居室室為中心，做做到公私、污污潔、鬧靜分分區(qū)。廳、房房朝向均以景景觀視線為主主。還要注意意管線的隱蔽蔽設(shè)計(jì)，各種戶戶型均設(shè)計(jì)了了相應(yīng)配套的的儲(chǔ)藏空間，并并優(yōu)化住宅陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)。（6）戶型設(shè)計(jì)在戶型方面，鑒于于現(xiàn)代家庭結(jié)結(jié)構(gòu)的變化和和家庭規(guī)模的的縮小，市場(chǎng)場(chǎng)上提供的主主力戶型一般般為中小面積積的兩室兩廳廳、三室兩廳廳的戶型。同同時(shí)，還有一一些開(kāi)發(fā)商提提供面積更小小的迷你戶型型。建筑類(lèi)型型一般都是以以小高層為主主，占到了所所有建筑類(lèi)型型的55%左右，考慮慮到容積率、總總建筑面積，最最重要的是開(kāi)開(kāi)發(fā)商自身的的經(jīng)濟(jì)效益，一一些開(kāi)發(fā)商還還提供了相當(dāng)當(dāng)比例的高層層住宅。在我我們調(diào)查的11個(gè)項(xiàng)目中，項(xiàng)項(xiàng)目占地面積積100畝以上的有5個(gè)，占45.5%。這在一定定程度上體現(xiàn)現(xiàn)了小區(qū)的規(guī)規(guī)模效應(yīng)，強(qiáng)強(qiáng)大的規(guī)模不不僅可以節(jié)約約成本，還可可在市場(chǎng)上產(chǎn)產(chǎn)生巨大影響響，提升項(xiàng)目目的知名度。（7）專項(xiàng)設(shè)計(jì)保安監(jiān)控系統(tǒng)：小小區(qū)設(shè)保安中中心，內(nèi)設(shè)監(jiān)監(jiān)控制主機(jī)及及相關(guān)設(shè)備，實(shí)實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控控。小區(qū)各出出口處設(shè)防盜盜探測(cè)器。小小區(qū)主要出入入口、車(chē)庫(kù)、走走廊、電梯轎轎箱等安裝攝攝像機(jī)，采用用半球形吸頂頂安裝，既有有隱蔽性，又又有裝飾性。采采用多畫(huà)面分分割器。可以以更多的顯示示、記錄、回回放圖像。公公寓樓設(shè)置用用戶平臺(tái)，將將防盜、防火火、防煤氣泄泄露、對(duì)講信信號(hào)等通過(guò)用用戶平臺(tái)傳送送至管理中心心。交通及停車(chē)場(chǎng)管理理系統(tǒng)：停車(chē)管理，是是針對(duì)建設(shè)安安全文明小區(qū)區(qū)的需要，以以物業(yè)小區(qū)內(nèi)內(nèi)的停車(chē)場(chǎng)智智能化管理為為目標(biāo)，以達(dá)達(dá)到停車(chē)用戶戶進(jìn)出方便、快快捷、安全，物物業(yè)公司管理理科學(xué)高效、服服務(wù)優(yōu)質(zhì)文明明的目的。對(duì)對(duì)提高物業(yè)管管理公司的管管理層次和綜綜合服務(wù)水平平方面將起重重要的作用。停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)采用自動(dòng)化系統(tǒng)，用于停車(chē)場(chǎng)內(nèi)車(chē)況的監(jiān)測(cè)、車(chē)輛的服務(wù)管理、場(chǎng)內(nèi)環(huán)境狀況監(jiān)視、計(jì)時(shí)計(jì)費(fèi)管理等，并在東道出入口設(shè)讀卡機(jī)和欄桿機(jī)，入口處和機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)有空位數(shù)量顯示。3.5總體設(shè)計(jì)計(jì)思路根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃的思思路，以項(xiàng)目目中心景觀為為核心，分組組團(tuán)進(jìn)行規(guī)劃劃，各棟單體體建筑平行布布局，在空間間營(yíng)構(gòu)上，力力求構(gòu)筑人性性化生態(tài)空間間，發(fā)掘園林林藝術(shù)適合人人居的精華要要素，體現(xiàn)和和諧與自然，構(gòu)構(gòu)成一座精雕雕細(xì)琢的精品品。3.6項(xiàng)目主要要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)表3項(xiàng)目的技術(shù)指標(biāo)匯匯總表Tablet.33Summmaryooftheeprojjectsspecifficatiions規(guī)劃用地面積：100048㎡㎡居住建筑密度：24.7%總建筑面積：215210㎡㎡住宅棟數(shù)：18棟其中：地上：200090㎡㎡住宅平均層數(shù)：12.8層地下:15120㎡總居住戶數(shù)：1716戶住宅建筑面積：192940㎡㎡總居住人口：5269人住宅用地面積：15120㎡停車(chē)位：1034個(gè)公共建筑面積：7150㎡其中地下車(chē)位：602個(gè)公共建筑用地面積積：9365.5㎡㎡地上車(chē)位：432個(gè)道路面積：13316㎡綠化率：51.4%總面積：51446.5㎡容積率（不含地下下）：24項(xiàng)目的總投資估算算4.1項(xiàng)目總投投資估算的依依據(jù)與原則本設(shè)計(jì)對(duì)宏發(fā)新城城項(xiàng)目進(jìn)行可可研過(guò)程中，項(xiàng)項(xiàng)目總投資估估算主要依據(jù)據(jù)：（1）《投資項(xiàng)目可行行性研究報(bào)告告》計(jì)辦投資資[20022]15號(hào)；（2）《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指指南》咨經(jīng)[19988]11號(hào)；（3）《全國(guó)統(tǒng)一安裝裝工程預(yù)算定定額》；（4）《遼寧省建筑安安裝工程費(fèi)用用定額》；（5）《遼寧省建筑裝裝飾工程綜合合基價(jià)（2002）》豫建設(shè)設(shè)標(biāo)[20022]66號(hào)；（6）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；（7）類(lèi)似工程的相關(guān)造造價(jià)費(fèi)用水平平；（8）國(guó)家配套的相關(guān)關(guān)文件等；項(xiàng)目總投資估算主主要原則：（1）項(xiàng)目投資估算盡可可能反映項(xiàng)目目的實(shí)際情況況的原則；（2）項(xiàng)目總投資估算盡盡量符合節(jié)約約的原則；（3）項(xiàng)目總投資估算盡盡量符合安全全的原則；（4）項(xiàng)目總投資估算盡盡量符合各項(xiàng)項(xiàng)規(guī)范的原則則；（5）項(xiàng)目總投資估算盡盡量符合合理理性原則；（6）項(xiàng)目總投資估算對(duì)對(duì)于無(wú)法準(zhǔn)確確估算或因市市場(chǎng)變化導(dǎo)致致投資增加的的項(xiàng)目在預(yù)備備費(fèi)中考慮。4.2項(xiàng)目總投投資估算項(xiàng)目的總投資包括括土地費(fèi)用、前前期工程費(fèi)用用、城建費(fèi)用用、建安總造造價(jià)、管理費(fèi)費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)費(fèi)以及投資利利息等項(xiàng)。土地費(fèi)用“宏發(fā)新城”一期住住宅項(xiàng)目占地地面積150畝。土地費(fèi)費(fèi)用總計(jì)為5000萬(wàn)元，包括括得到土地使使用權(quán)的各項(xiàng)項(xiàng)稅費(fèi)。前期費(fèi)用（1）三通一平費(fèi)：220元/平方米，以以此計(jì)算三通通一平費(fèi)為200.1萬(wàn)元。（2）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：依依據(jù)國(guó)家發(fā)改改委、建設(shè)部部關(guān)于發(fā)布《工工程勘察設(shè)計(jì)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)規(guī)定》的通知知（計(jì)價(jià)格[20022]10號(hào)）文件，計(jì)計(jì)算設(shè)計(jì)費(fèi)為為847.334萬(wàn)元。依據(jù)據(jù)勘察收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算勘勘察費(fèi)用為84.73萬(wàn)元。（3）招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)費(fèi)和前期工程程咨詢費(fèi)：依依據(jù)國(guó)家發(fā)改委關(guān)于印印發(fā)《招標(biāo)代代理服務(wù)收費(fèi)費(fèi)管理暫行辦辦法》的通知知（計(jì)價(jià)格〔2002〕1980號(hào)）文件中工程招招標(biāo)代理服務(wù)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)計(jì)算本項(xiàng)目的的招標(biāo)代理服服務(wù)費(fèi)為41.31萬(wàn)元。依據(jù)據(jù)國(guó)家發(fā)改委制定的《建設(shè)項(xiàng)目目前期工作咨咨詢收費(fèi)暫行行規(guī)定》（計(jì)價(jià)格[19999]12833號(hào)）文件，計(jì)算前前期工程咨詢?cè)冑M(fèi)為28萬(wàn)元。城建費(fèi)用依據(jù)沈陽(yáng)市建設(shè)委委員會(huì)關(guān)于印印發(fā)《〈沈陽(yáng)陽(yáng)市建設(shè)項(xiàng)目目城建費(fèi)用統(tǒng)統(tǒng)一征收辦法法〉實(shí)施細(xì)則則》的通知（市市建發(fā)[20000]418號(hào)），計(jì)算算城建費(fèi)用表表4-1所示：表4-1城建費(fèi)用用統(tǒng)一征收一一覽表單位：萬(wàn)元元Tablet.44-1LiistoffurbaanconnstrucctionfeesofcoollecttionUniit:tennthouusand項(xiàng)目費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)市政公用設(shè)施配套套費(fèi)1576.0550元/平方米消防設(shè)施配套費(fèi)62.423元/平方米（住宅）2.864元/平方米（公建）天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)費(fèi)424.4722元/平方米（地上住宅宅建筑面積）抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)4.30.2元/平方米米定額編制管理費(fèi)40.971.3‰建安總造造價(jià)質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)31.521‰建安總造價(jià)勞保統(tǒng)籌基金1618.843.55﹪建安總總造價(jià)新型墻體材料專項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用129.136元/平方米合計(jì)3890.564.2.4建安安總造價(jià)依據(jù)沈陽(yáng)市建設(shè)委委員會(huì)關(guān)于印印發(fā)《〈沈陽(yáng)陽(yáng)市建設(shè)項(xiàng)目目城建費(fèi)用統(tǒng)統(tǒng)一征收辦法法〉實(shí)施細(xì)則則》的通知（市市建發(fā)[20000]418號(hào)），計(jì)算算住宅造價(jià)、公公建造價(jià)如下下：住宅造價(jià)表4-2住宅建安安造價(jià)表Tablet.44-2Reesidenntialinstaallatiioncoosttaable項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)建筑面積費(fèi)用18F1800元/平方方米14820平方米米2667.6萬(wàn)元元12+1、12FF1400元/平方方米193240平方方米27053.6萬(wàn)萬(wàn)元合計(jì)215210平方方米29721.2萬(wàn)萬(wàn)元注：上表中的建筑面積積包含地下部部分。（2）公建造價(jià)表4-3公共建筑筑造價(jià)表Tablet.44-3PubblicBuilddingCCostTTable項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)建筑面積費(fèi)用幼兒園、會(huì)所1200元/平方方米4740平方米568.8萬(wàn)元變電室500元/平方米米160平方米8萬(wàn)元其他700元/平方米米2250平方米157.5萬(wàn)元合計(jì)7150平方米734.3萬(wàn)元（3）綠化化景觀造價(jià)沈陽(yáng)市綠化費(fèi)用一一般為100-1150元/平方米，本本項(xiàng)目由于有有國(guó)際知名景景觀設(shè)計(jì)公司司進(jìn)行景觀設(shè)設(shè)計(jì)，將綠化化景觀費(fèi)用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)取為150元/平方米，計(jì)計(jì)算綠化景觀觀費(fèi)用為771.7萬(wàn)元。（4）道路造價(jià)道路費(fèi)用一般為1120元/平方米，由由此計(jì)算道路路費(fèi)用為289.339萬(wàn)元。將上述四項(xiàng)費(fèi)用相相加，得到建建安總造價(jià)為為315166.59萬(wàn)元。4.2.5管理理費(fèi)用依據(jù)遼寧省發(fā)改委委編制的《遼遼寧省建設(shè)工工程其他費(fèi)用用定額》，管管理費(fèi)用以前前四項(xiàng)費(fèi)用為為計(jì)價(jià)基數(shù)，即即土地費(fèi)用、前前期費(fèi)用、城城建費(fèi)用、建建安總造價(jià)之之和，其計(jì)價(jià)價(jià)費(fèi)率為3%，計(jì)算管理理費(fèi)用為1218..26萬(wàn)元。4.2.6預(yù)備費(fèi)費(fèi)（1）基本預(yù)備費(fèi)依據(jù)遼寧省發(fā)改委委編制的《遼遼寧省建設(shè)工工程其他費(fèi)用用定額》，基基本預(yù)備費(fèi)以以前五項(xiàng)中未未發(fā)生的費(fèi)用用為計(jì)價(jià)基數(shù)數(shù),即前期費(fèi)用用、城建費(fèi)用用、建筑總造造價(jià)、管理費(fèi)費(fèi)用之和，其其計(jì)價(jià)費(fèi)率為為10%—13%，本次可行行性研究設(shè)計(jì)計(jì)中將基本預(yù)預(yù)備費(fèi)的費(fèi)率率取為10%，計(jì)算得基基本預(yù)備費(fèi)為為3682..69萬(wàn)元。（2）漲價(jià)預(yù)備費(fèi)依據(jù)近幾年沈陽(yáng)市市物價(jià)上漲水水平，確定年年物價(jià)總水平平平均上漲系系數(shù)為2.8%,則每半年的的物價(jià)上漲系系數(shù)為（1+2.88%）1/2-1≈1.39%，依次計(jì)算算每半年的漲漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，漲漲價(jià)預(yù)備費(fèi)總總計(jì)為2181..95萬(wàn)元。4.2.7投資資利息投資利息總計(jì)為4484.888萬(wàn)元。4.2.8項(xiàng)目目總投資估算算綜合前面七項(xiàng)費(fèi)用用，項(xiàng)目投資資估算總計(jì)為為481766.41萬(wàn)元。（詳詳見(jiàn)下表4-4）。表4-4“宏發(fā)新城城”一期住宅總總投資估算表表Tablet.44-4Annestiimateddtotaalinvvestmeentfoorressidenttialttableof"HHongFFaXinnchengg"序號(hào)名稱費(fèi)用（萬(wàn)元）備注1土地費(fèi)用50002前期費(fèi)用1201.483城建費(fèi)用2890.564建安總造價(jià)31516.5995管理費(fèi)用1218.26（1+2+3+4）×3﹪6預(yù)備費(fèi)5864.647投資利息484.88投資估算總計(jì)48176.4115財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)主要從項(xiàng)目目的財(cái)務(wù)盈利利能力、清償償能力兩個(gè)方方面進(jìn)行分析析評(píng)價(jià)，從而而判斷項(xiàng)目在在財(cái)務(wù)上是否否可行。5.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的的原則（1）費(fèi)用與效益計(jì)算算范圍相一致致的原則費(fèi)用與效益計(jì)算范范圍相一致即即是把投入與與產(chǎn)出范圍限限定在同一范范圍內(nèi)。（2）動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)態(tài)分析相結(jié)合合，以動(dòng)態(tài)分分析為主的原原則根據(jù)資金的時(shí)間價(jià)價(jià)值原理，考考慮項(xiàng)目整個(gè)個(gè)計(jì)算期內(nèi)各各年的效益與與費(fèi)用，采用用現(xiàn)金流量分分析的方法，計(jì)計(jì)算內(nèi)部收益益率、凈現(xiàn)值值等評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)。（3）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)確定中中的穩(wěn)妥原則則（4）費(fèi)用與效益識(shí)別別的有無(wú)對(duì)比比原則5.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)測(cè)算5.2.1基準(zhǔn)收收益率的確定定基準(zhǔn)收益率=（11+銀行貸款利利率）×（1+風(fēng)險(xiǎn)貼補(bǔ)率率）×（1+通貨膨脹率率）-11-3年（含3年年）的銀行貸貸款利率為：：5.40%%風(fēng)險(xiǎn)貼補(bǔ)率：33%通貨膨脹率為：33%基準(zhǔn)收益率為：（1+5.440%）×（1+3%）×（1+3%）-1≈12%半年基準(zhǔn)收益率為為（1+12%）1/2-1≈5.83%%5.2.2計(jì)算期期的確定“宏發(fā)新城”一期住住宅工程的計(jì)計(jì)算期為4.25年，即從2011年1月開(kāi)始，到2015年3月項(xiàng)目樓盤(pán)盤(pán)銷(xiāo)售完畢時(shí)時(shí)結(jié)束。5.2.3銷(xiāo)售費(fèi)費(fèi)用的確定各期的銷(xiāo)售費(fèi)用取取當(dāng)期銷(xiāo)售收收入的4%。5.2.4銷(xiāo)售稅稅金及附加的的確定營(yíng)業(yè)稅取銷(xiāo)售收入入的5%，城市維護(hù)護(hù)建設(shè)稅取營(yíng)營(yíng)業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附附加取營(yíng)業(yè)稅稅的3%，三項(xiàng)相加加即為銷(xiāo)售稅稅金及附加，總總體取銷(xiāo)售收收入的5.5%。5.2.5資金來(lái)來(lái)源根據(jù)開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目目建設(shè)資金的的安排，本建建設(shè)項(xiàng)目自有有資金180000萬(wàn)元，約約為總投資的的37.366%，銀行貸款7380萬(wàn)元，占總總投資的15.322%，其余部分分由預(yù)售收入入的滾動(dòng)使用用作為自有資資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)投資。建設(shè)貸款年限約為為一年半，貸貸款利率取央央行一至三年年期的基準(zhǔn)利利率5.40%。根據(jù)央行行的規(guī)定，對(duì)對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目目可以在純利利率的基礎(chǔ)上上再上浮一定定比例，上限限為70%，本項(xiàng)目的的貸款銀行——浦發(fā)銀行認(rèn)認(rèn)為該項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小小，規(guī)定貸款款利率為在純純利息的基礎(chǔ)礎(chǔ)上再上浮10%，為5.94%。另外為了了體現(xiàn)資金的的流動(dòng)性，本本項(xiàng)目以半年年為一個(gè)計(jì)算算分期，將一一年的貸款利利率折合為半半年利率，為為2.97%（詳見(jiàn)附錄A-1-2：資金籌措措與使用計(jì)劃劃表），部分分資金籌措與與使用計(jì)劃見(jiàn)見(jiàn)表5-1資金籌措與與使用計(jì)劃表表。5.2.6利潤(rùn)總總額及所得稅稅利潤(rùn)總額及分配詳詳見(jiàn)附錄A-1-6：損益表，所所得稅按利潤(rùn)潤(rùn)總額的33%計(jì)取。5.3盈利能力分分析5.3.1損益表表與靜態(tài)盈利利能力（1）開(kāi)發(fā)商投資利潤(rùn)潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資額×100%%其中：利潤(rùn)總額為為12073萬(wàn)元，項(xiàng)目目總投資為48176萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商投投資利潤(rùn)率=120773/481176×1000%≈25.066%（2）開(kāi)發(fā)發(fā)商投資利稅稅率=（利潤(rùn)總額+銷(xiāo)售稅金及及附加）/總投資額×100%%其中：利潤(rùn)總額、項(xiàng)項(xiàng)目總投資同同上，銷(xiāo)售稅稅金及附加為為3662萬(wàn)元。計(jì)算開(kāi)發(fā)商投資利利稅率=（120733+36622）/481776×1000%≈32.666%（3）全部投資的所得得稅后資本金金利潤(rùn)率=（稅后利潤(rùn)/資本金總額額）×100%%其中：所得稅后利利潤(rùn)總額為8089萬(wàn)元，資本本金總額為18000萬(wàn)元。全部投資的所得稅稅后資本金利利潤(rùn)率=80899/180000×1000%≈44.944%（4）全部投資的所得得稅前資本金金利潤(rùn)率=（利潤(rùn)總額/資本金總額額）×100%%其中：利潤(rùn)總額和和資本金總額額同上。全部投資的所得稅稅前資本金利利潤(rùn)率=120773/180000×1000%≈67.077%詳見(jiàn)：附錄A-11-6：損益表表5-1資金籌措措與使用計(jì)劃劃表單位：萬(wàn)元元Tablet.55-1FiinanciingannduseeplannstabbleUnitt:Tenthoussand序號(hào)時(shí)間項(xiàng)目合計(jì)2010年2011年2012年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1總投資481769868645266177661862389551.1建設(shè)投資476929868645265417476839989551.2建設(shè)期利息4857618622302資金籌措479539868645266177661839989552.1自有資金40796986864521680544283998955資本金18000986864521680銷(xiāo)售收入的滾動(dòng)使使用227965442839989552.2長(zhǎng)期借款7380493722202230貸款本金6895048612034利息485761862230半年貸款利率2.97%5.3.2現(xiàn)金流流量表（全投投資）與動(dòng)態(tài)態(tài)盈利能力根據(jù)現(xiàn)金流量表（全全投資）計(jì)算算的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)有所得得稅前、稅后后的財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率、財(cái)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金值值、靜態(tài)投資資回收期以及及動(dòng)態(tài)投資回回收期。其中中所得稅后的的半年財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率為為6.40%，折算成稅稅后年財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率為為13.211%，稅后財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值（基基準(zhǔn)半年收益益率為5..833%）為576.117萬(wàn)元，所得得稅前的半年年財(cái)務(wù)內(nèi)部收收益率為8.66%，折算成稅稅前年財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率為為18.077%，稅前財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值（基基準(zhǔn)半年收益益率為5.83%）為3067..18萬(wàn)元。財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收益率率大于基準(zhǔn)收收益率，說(shuō)明明盈利能力滿滿足了行業(yè)最最低要求，財(cái)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均均大于零，該該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)務(wù)上是可以考考慮的。所得稅后的靜態(tài)投投資回收期為為3.53年，所得稅稅前靜態(tài)投資資回收期為3.52年，均小于于項(xiàng)目的總開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間間4.25年，項(xiàng)目資資金能按時(shí)回回收。詳見(jiàn)附附錄A-1-4：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)報(bào)表中現(xiàn)金金流量表（全全部投資）.5.3.3現(xiàn)金流量量表（自有資資金）與動(dòng)態(tài)態(tài)盈利能力根據(jù)該表計(jì)算以下下指標(biāo)：稅后后的半年財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收益率率為6.64%，折算成稅稅后年財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率為為13.722%，稅后自有有資金財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值（半年年基準(zhǔn)收益率率為5.83%）為739.665萬(wàn)元；稅前前的半年財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收益率率為9.09%，稅前自有有資金財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值（半年年基準(zhǔn)收益率率為5.83%）為3230..66萬(wàn)元。項(xiàng)目目財(cái)務(wù)內(nèi)部收收益率大于基基準(zhǔn)收益率，盈盈利能力滿足足了行業(yè)最低低要求，財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值大于于零，該項(xiàng)目目在財(cái)務(wù)上是是可行的。（見(jiàn)見(jiàn)附錄A-4-5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)報(bào)表中現(xiàn)金金流量表（自自有資金））。5.4清償能力分分析通過(guò)對(duì)附錄A-11：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)報(bào)表中“借款還本付付息表”和“資金來(lái)源與與運(yùn)用表”的計(jì)算，考考察項(xiàng)目計(jì)算算期內(nèi)財(cái)務(wù)狀狀況，項(xiàng)目的的長(zhǎng)期借款償償還期（從借借款年2011年上半年開(kāi)開(kāi)始借款起計(jì)計(jì)算）為1.48年，可知本本項(xiàng)目在1.5年內(nèi)即可全全部還清貸款款，本項(xiàng)目的的借款償還期期滿足貸款機(jī)機(jī)構(gòu)的要求。5.5不確定分分析本項(xiàng)目的不確定分分析包括盈虧虧平衡分析和和敏感性分析析，以此分析析為基礎(chǔ)，判判斷投資方案案對(duì)不確定性性因素變化的的承受能力，以以及相關(guān)指標(biāo)標(biāo)對(duì)這些不確確定因素的敏敏感程度，對(duì)對(duì)項(xiàng)目的最終終決策提供參參考依據(jù)。5.5.1盈虧虧平衡分析據(jù)線性盈虧平衡分分析基本公式式：銷(xiāo)售收入方程：RR=P×Q，成本費(fèi)用用方程：C=V×QQ+T×Q++F其中:R——實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)銷(xiāo)售收入，P——計(jì)劃銷(xiāo)售收收入，Q——銷(xiāo)售收入的的實(shí)現(xiàn)率，C——總成本費(fèi)用用，V——銷(xiāo)售費(fèi)用，為為銷(xiāo)售收入的的4%，T——銷(xiāo)售稅金及及附加，為銷(xiāo)銷(xiāo)售收入的5.5%，F(xiàn)——總投資令B=R-C=0,,即可求出Q的值。本項(xiàng)目的計(jì)劃銷(xiāo)售售收入為66573萬(wàn)元，總投投資為48176萬(wàn)元，得：：66573×Q==481766+665773×Q×((5.5%++4%)解此方程，得到：：Q≈79.966%故銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)率Q≈79.966%為本項(xiàng)目的的盈虧平衡點(diǎn)點(diǎn)，即當(dāng)銷(xiāo)售售收入實(shí)現(xiàn)79.966%時(shí)，項(xiàng)目即即可以實(shí)現(xiàn)盈盈虧平衡。從從項(xiàng)目的盈虧虧平衡點(diǎn)79.966%來(lái)看，可以以說(shuō)本項(xiàng)目具具有一定的抗抗風(fēng)險(xiǎn)能力。5.5.2敏感感性分析本項(xiàng)目主要進(jìn)行內(nèi)內(nèi)部收益率對(duì)對(duì)銷(xiāo)售收入和和建設(shè)投資的的敏感性分析析，主要包括括當(dāng)銷(xiāo)售收入入、建設(shè)投資資分別發(fā)生變變化時(shí)全部投投資內(nèi)部收益益率對(duì)它們的的單因素敏感感性分析以及及這兩個(gè)因素素同時(shí)發(fā)生變變化時(shí)內(nèi)部收收益率對(duì)它們們的雙因素敏敏感性分析。在在單因素敏感感性分析時(shí)假假定其他因素素都不發(fā)生變變化。半年基基準(zhǔn)收益率為為5.83%%（1）內(nèi)部收益率對(duì)銷(xiāo)售售收入的敏感感性分析銷(xiāo)售收入變化時(shí)對(duì)對(duì)內(nèi)部收益率率的影響如下下列表5-2和圖5-2所示：表5-2銷(xiāo)售收入入對(duì)內(nèi)部收益益率的影響Tablet.55-2Reevenueeimpaactonntheinterrnalrrateoofretturn銷(xiāo)售收入的變化幅幅度-15%-10%-5%0%5%10%15%IRR2.60%4.71%6.73%8.66%10.51%12.30%14.02%圖5-2銷(xiāo)售收入入對(duì)IRR的影響Figure.55-2ReevenueeimpaactonntheIRR依據(jù)上圖,采用插插入法找出銷(xiāo)銷(xiāo)售收入變動(dòng)動(dòng)的臨界點(diǎn)：：-10%+(5..83%-44.71%))÷(6.773%-4..71%)××[-5%--(-10%%)]≈-7.233%由此可以看出，本本項(xiàng)目的銷(xiāo)售售收入是一個(gè)個(gè)比較敏感的的因素，銷(xiāo)售售收入允許變變動(dòng)的幅度為為(-7.233%,+∞)。在此建議議開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)銷(xiāo)售過(guò)程中做做好銷(xiāo)售收入入的管理工作作，當(dāng)下調(diào)價(jià)價(jià)格和實(shí)施優(yōu)優(yōu)惠措施時(shí)，銷(xiāo)銷(xiāo)售收入的變變化幅度不要要超過(guò)7.23%。否則項(xiàng)目目將達(dá)不到基基準(zhǔn)的收益水水平。（2）內(nèi)部收益率對(duì)建設(shè)設(shè)投資的敏感感性分析建設(shè)投資變化時(shí)對(duì)對(duì)內(nèi)部收益率率的影響如下下表5-3和圖5-3所示表5-3建設(shè)投資資對(duì)內(nèi)部收益益率的影響Tablet.55-3Coonstruuctionnonttheinnternaalratteofreturrnof建設(shè)投資變化幅度度-15%-10%-5%0%5%10%15%IRR14.91%12.69%10.61%8.66%6.82%5.08%3.43%圖5-3建設(shè)投資資對(duì)IRR的影響Figure5--3BuilldanimpacctofinvesstmenttoverrIRR依據(jù)上圖,采用插插入法找出建建設(shè)投資變動(dòng)動(dòng)的臨界點(diǎn)：：10%-（5.883%-5..08%）÷（6.82%%-5.088%）×（10%-55%）≈7.84%%從以上計(jì)算結(jié)果看看出，建設(shè)投投資也是一個(gè)個(gè)比較敏感的的因素。建設(shè)設(shè)投資允許變變動(dòng)的幅度是是（-∞，7.84%），建設(shè)投投資上漲到7.84%時(shí)，半年財(cái)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益益率達(dá)到臨界界值5.83%。即建設(shè)投投資在（-∞，7.84%）的范圍內(nèi)內(nèi)變動(dòng)時(shí)，項(xiàng)項(xiàng)目盈利大于于最低的盈利利水平。否則則，項(xiàng)目達(dá)不不到最低的期期望的盈利水水平。在此，建建議開(kāi)發(fā)商在在保證工程質(zhì)質(zhì)量的前提下下，在項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)過(guò)程中中一定要嚴(yán)格格控制建設(shè)投投資，使投資資上漲幅度控控制在7.84%以內(nèi)。（3）內(nèi)部收益率對(duì)銷(xiāo)售售收入、建設(shè)設(shè)投資的雙因因素敏感性分分析銷(xiāo)售收入、建設(shè)投投資的變化對(duì)對(duì)內(nèi)部收益率率影響結(jié)果如如下表5-4所示。利用雙因素來(lái)分析析做兩個(gè)因素素變化時(shí)項(xiàng)目目的抗風(fēng)險(xiǎn)能能力。包括同同方向變化的的敏感度分析析和反方向變變化的敏感性性分析，這為為了判斷項(xiàng)目目在一般情況況和最佳情況況以及不利情情況下的抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能力。進(jìn)行雙因素分析時(shí)時(shí)，當(dāng)銷(xiāo)售收收入和建設(shè)投投資反方向變變化時(shí)，項(xiàng)目目的內(nèi)部收益益率大幅度變變化。隨著銷(xiāo)銷(xiāo)售收入的增增加和建設(shè)投投資的減少，內(nèi)內(nèi)部收益率大大幅度增加；；隨著銷(xiāo)售收收入的減少和和建設(shè)投資的的增加，內(nèi)部部收益率則大大幅度降低。所所以本項(xiàng)目要要同時(shí)注意成成本的控制和和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的的管理。而當(dāng)銷(xiāo)售收入和建建設(shè)投資同方方向變化時(shí)，若若建設(shè)投資增增加的幅度大大于銷(xiāo)售收入入增加的幅度度，內(nèi)部收益益率減少，反反之則增加；；若建設(shè)投資資減少的幅度度大于銷(xiāo)售收收入減少的幅幅度，內(nèi)部收收益率增加，反反之則減少。因因此，建設(shè)投投資增加的幅幅度小于銷(xiāo)售售收入增加的的幅度時(shí)和當(dāng)當(dāng)建設(shè)投資減減少的幅度大大于銷(xiāo)售收入入減少的幅度度時(shí)，項(xiàng)目的的抗風(fēng)險(xiǎn)能力力相對(duì)較強(qiáng)。特別地，當(dāng)建設(shè)投投資與銷(xiāo)售收收入同方向、同同幅度變化時(shí)時(shí)，本項(xiàng)目的的內(nèi)部收益率率保持8.66%不變，此時(shí)時(shí)，銷(xiāo)售收入入和建設(shè)投資資的變化對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力影響不不大。表5-4銷(xiāo)售收入入、建設(shè)投資資對(duì)內(nèi)部收益益率雙因素敏敏感性分析Table.5--4Salles,Consstructtionoontheeinteernalrateofreeturnsensiitivittyanaalysissofttwo-faactor雙因素敏感性分析析銷(xiāo)售收入變化幅度度-15%建設(shè)投資變化幅度度-15%-10%-5%5%10%15%IRR8.66%6.51%4.49%0.81%-0.87%-2.47%銷(xiāo)售收入變化幅度度-10%建設(shè)投資變化幅度度-15%-10%-5%5%10%15%IRR10.83%8.66%6.62%2.90%1.20%-0.41%銷(xiāo)售收入變化幅度度-5%建設(shè)投資變化幅度度-15%-10%-5%5%10%15%IRR12.91%10.72%8.66%4.90%3.18%1.55%銷(xiāo)售收入變化幅度度5%建設(shè)投資變化幅度度-15%-10%-5%5%10%15%IRR16.82%14.58%12.48%8.66%6.90%5.24%銷(xiāo)售收入變化幅度度10%建設(shè)投資變化幅度度-15%-10%-5%5%10%15%IRR15.64%16.40%14.29%10.43%8.66%6.98%銷(xiāo)售收入變化幅度度15%建設(shè)投資變化幅度度-15%-10%-5%5%10%15%IRR20.44%18.16%16.03%12.13%10.35%8.66%6項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論論及建議6.1合理化的的建議根據(jù)我們?cè)诒卷?xiàng)目目在評(píng)價(jià)過(guò)程程中對(duì)項(xiàng)目的的認(rèn)識(shí)，對(duì)本本項(xiàng)目的實(shí)施施提出如下建建議：（1）在項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)發(fā)周期內(nèi)，建建立完善的市市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)統(tǒng)，及時(shí)跟進(jìn)進(jìn)市場(chǎng)信息，并并制定應(yīng)對(duì)措措施；（2）針對(duì)公司目前的多多項(xiàng)目運(yùn)作局局面，建議采采用扁平化的的項(xiàng)目管理模模式，合理利利用現(xiàn)有的人人力資源，提提高人員的工工作效率，并并適時(shí)借助外外部資源；（3）建議在施工階段采采用項(xiàng)目管理理公司代管的的模式，對(duì)工工程實(shí)施監(jiān)督督與管理，確確保工程的質(zhì)質(zhì)量和進(jìn)度，按按時(shí)按質(zhì)完工工；（4）在保證工程質(zhì)量的的前提下，有有效的實(shí)施成成本控制，防防止“三超”現(xiàn)象的發(fā)生生；（5）建立完善的風(fēng)險(xiǎn)管管理系統(tǒng)，制制定一套針對(duì)對(duì)突發(fā)事件的的應(yīng)急措施，加加大事前控制制的力度，尤尤其做好項(xiàng)目目的前期規(guī)劃劃論證。6.2綜合評(píng)價(jià)和和結(jié)論由于認(rèn)識(shí)上的分歧歧以及技術(shù)上上的原因，采采用單一指標(biāo)標(biāo)作為判據(jù)對(duì)對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行的綜合評(píng)評(píng)價(jià)，目前在在投資項(xiàng)目決決策分析與評(píng)評(píng)價(jià)的實(shí)踐上上并不多見(jiàn)。實(shí)實(shí)際上，設(shè)置置單一指標(biāo)的的綜合評(píng)價(jià)方方法基本上只只用于方案的的比較。對(duì)于于投資項(xiàng)目的的決策分析與與評(píng)價(jià)大多是是采用綜述的的方式，將各各種指標(biāo)進(jìn)行行羅列，并通通過(guò)分析形成成項(xiàng)目決策分分析與評(píng)價(jià)結(jié)結(jié)論。任何項(xiàng)目方案都有有利有弊，且且要具備一定定的條件才能能揚(yáng)長(zhǎng)避短，實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目方案案的整體優(yōu)化化。另外某些些風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策還還有待在實(shí)施施和運(yùn)營(yíng)過(guò)程程中加以落實(shí)實(shí)。因此在對(duì)對(duì)投資項(xiàng)目決決策分析與評(píng)評(píng)價(jià)的各步工工作完成之后后，對(duì)在項(xiàng)目目實(shí)施階段和和運(yùn)營(yíng)階段應(yīng)應(yīng)注意的有關(guān)關(guān)問(wèn)題和應(yīng)采采取的措施提提出相應(yīng)的解解決方案，包包括對(duì)項(xiàng)目下下一步工作中中的重要意見(jiàn)見(jiàn)，例如在商商務(wù)談判、設(shè)設(shè)計(jì)、建設(shè)和和運(yùn)營(yíng)中需引引起重視的問(wèn)問(wèn)題和關(guān)于工工作安排的方方案；項(xiàng)目實(shí)實(shí)施中需要協(xié)協(xié)調(diào)解決的方方案和對(duì)策等等。由于項(xiàng)目有關(guān)方面面，包括項(xiàng)目目發(fā)起人（或或兼投資者）、投投資者、審批批人、債權(quán)人人對(duì)項(xiàng)目有著著不同要求，同同時(shí)也肩負(fù)不不同責(zé)任，上上述建議應(yīng)有有針對(duì)性，特特別是針對(duì)各各級(jí)政府和項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)起人。例例如關(guān)系國(guó)計(jì)計(jì)民生的重大大項(xiàng)目，國(guó)家家作為國(guó)有資資本的出資者者和政策制訂訂者可以根據(jù)據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)的的要求，給以以必要的政策策和資金支持持。針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可可行性，綜合合前面五章內(nèi)容所述述，我們提出出以下以下結(jié)結(jié)論：（1）項(xiàng)目建設(shè)能夠增加加沈陽(yáng)陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)有效供供給的需要，滿滿足城市化建設(shè)的的需要，改善善項(xiàng)目所在地地區(qū)的周?chē)h(huán)環(huán)境，并且進(jìn)進(jìn)一步拓展開(kāi)開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)務(wù)，項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)是必必要的；（2）項(xiàng)目已取得《國(guó)有土土地使用權(quán)證證》和《建設(shè)設(shè)用地規(guī)劃許許可證》，前前期準(zhǔn)備工作作充分，建設(shè)設(shè)條件成熟；；（3）項(xiàng)目規(guī)劃方案科學(xué)學(xué)、合理，經(jīng)經(jīng)初步論證是是可行的；（4）通過(guò)對(duì)項(xiàng)目客觀的的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可可以看出，項(xiàng)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)在經(jīng)經(jīng)濟(jì)上是可行行的；（5）項(xiàng)目投資額雖然較較大，但投資資回收期短，經(jīng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小。如果評(píng)價(jià)結(jié)論顯示示在當(dāng)時(shí)條件件下，因受到到某些因素的的制約，項(xiàng)目目達(dá)不到預(yù)定定的目標(biāo)，或或者風(fēng)險(xiǎn)較大大，那么就可可以放棄或暫暫時(shí)放棄項(xiàng)目目的操作，或或者是提出對(duì)對(duì)項(xiàng)目方案的的根本性修正正意見(jiàn)。致謝本設(shè)計(jì)是在王丹老老師的熱情關(guān)關(guān)心下指導(dǎo)下下，不斷修改改完成的。在在此