沈陽市某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告

“****國際花園”可行性研究報(bào)告(商務(wù)計(jì)劃書)沈陽****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二○○六年四月三十日一、總論1、項(xiàng)目背景宏觀大環(huán)境：沈陽市提出“三大發(fā)展目標(biāo)”“十一五”期間，沈陽市提出了“三大發(fā)展目標(biāo)”：第一個(gè)目標(biāo)是基本實(shí)現(xiàn)老工業(yè)基地的振興。到“十一五”末期，沈陽市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值要由現(xiàn)在的2200多億元增加到8000億元，也就是說，五年后全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的總量要達(dá)到現(xiàn)在的三倍多。按照這樣的發(fā)展速度，沈陽必須實(shí)現(xiàn)超越式、跨越式的發(fā)展，工業(yè)的增長速度要達(dá)到35％～45％。而地區(qū)生產(chǎn)總值要從現(xiàn)在的2240億增長到5000億元，這樣一個(gè)目標(biāo)也要求沈陽地區(qū)生產(chǎn)總值每年必須保持20％左右的增長速度。這對我們既是一個(gè)挑戰(zhàn)，同時(shí)也是機(jī)遇。沈陽經(jīng)濟(jì)如果有較大發(fā)展，也一定能夠帶動(dòng)沈北新區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。第二個(gè)目標(biāo)是建設(shè)東北地區(qū)的中心城市。主要是建設(shè)裝備制造業(yè)中心、現(xiàn)代物流中心、金融中心。這些中心的建設(shè)，無疑會(huì)對沈北新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到拉動(dòng)作用。第三個(gè)目標(biāo)就是要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)入全國“第一集團(tuán)”。現(xiàn)在全國的排名依次是上海、北京、深圳、廣州、杭州、青島、南京、武漢、沈陽，沈陽排名第九。沈陽計(jì)劃要用五年時(shí)間追到第五位的位置上。沈陽市實(shí)現(xiàn)了這“三大發(fā)展目標(biāo)”，也必然會(huì)帶動(dòng)沈北新區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的快速發(fā)展。去年，市委、市政府召開全市社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)工作會(huì)議，確定了“十一五”時(shí)期全市新農(nóng)村建設(shè)的核心任務(wù)就是要推動(dòng)郊區(qū)的城市化?，F(xiàn)在，沈陽近郊有東陵、于洪、蘇家屯、新城子四個(gè)區(qū)和張士、渾南、輝山、棋盤山四個(gè)開發(fā)區(qū)，按照郊區(qū)城市化的發(fā)展目標(biāo)，“十一五”時(shí)期沈陽市要在近郊規(guī)劃建設(shè)六個(gè)副城（組團(tuán)）。這六個(gè)副城（組團(tuán)）中，除蘇家屯副城、張士副城以外，其余的輝山副城、虎石臺副城、道義組團(tuán)、新城子副城都在沈北新區(qū)。這樣，在全市城市化的布局當(dāng)中，近郊的副城和組團(tuán)，沈北新區(qū)已經(jīng)占據(jù)了四個(gè)重要的位置。而虎石臺副城又是沈北新區(qū)的核心，是遼寧省唯一一個(gè)由國務(wù)院批準(zhǔn)的沈陽副城。作為中國東北地區(qū)中心城市的沈陽市現(xiàn)已成為東北地區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)、我國北方發(fā)展速度最快、對外最開放的城市之一。在新世紀(jì)初期，沈陽正在向現(xiàn)代化國際性城市邁進(jìn)，城市規(guī)模呈現(xiàn)迅猛的外延擴(kuò)張發(fā)展之勢，新老城區(qū)共同發(fā)展的概念正在形成。按照沈陽市21世紀(jì)城市發(fā)展的功能定位，要將沈陽市建設(shè)成為我國重要的加工制造基地和區(qū)域性的國際航空港、商業(yè)中心、金融中心、旅游中心和信息中心。目前沈陽市委、市政府又提出了“建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村、推進(jìn)郊區(qū)城市化”的發(fā)展戰(zhàn)略，意欲通過加速城市建設(shè)發(fā)展，推動(dòng)沈陽經(jīng)濟(jì)邁上新臺階。目前沈陽市房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)超過了其他任何產(chǎn)業(yè)，極大地改善了城市的人居環(huán)境和投資環(huán)境，為拉動(dòng)沈陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了重大貢獻(xiàn)。“郊區(qū)城市化”發(fā)展戰(zhàn)略的提出為沈陽市房地產(chǎn)業(yè)提供了難得的發(fā)展機(jī)遇，沈陽房地產(chǎn)業(yè)因沈陽市向現(xiàn)代化國際城市邁進(jìn)步伐的加快而迎來新的發(fā)展高峰。近幾年來，沈陽市政府以土地招投標(biāo)的方式大力推動(dòng)棚戶區(qū)改造工作，充分顯示了市政府改造棚戶區(qū)、提升沈陽市的市容市貌、改善居民居住和生活條件的決心。而虎石臺鎮(zhèn)又是沈北新區(qū)的核心區(qū)，地理位置十分優(yōu)越。正在建設(shè)中的沈北開發(fā)大道預(yù)計(jì)今年10月竣工。這條道路由市里總體規(guī)劃，東接世博園，經(jīng)輝山農(nóng)高區(qū)、虎石臺、道義、造化、大興，西接沈西工業(yè)走廊，在新區(qū)境內(nèi)有20多公里。其中，農(nóng)高區(qū)的7公里路段已經(jīng)建設(shè)完畢，新城子區(qū)境內(nèi)還有16.7公里。沈北新區(qū)今年還將構(gòu)建“三橫三縱”的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。這都將極大的提高本項(xiàng)目與外界聯(lián)系的交通便捷程度。作為沈陽市房地產(chǎn)業(yè)新生力量杰出代表的沈陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，抓住“沈陽市推進(jìn)郊區(qū)城市化”的歷史契機(jī)，在新世紀(jì)沈陽房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的進(jìn)程中，迎合消費(fèi)者房地產(chǎn)消費(fèi)需求的新趨勢，選擇棚戶區(qū)改造地塊，興建總建筑面積近26萬余平方米的住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目——“××”。2、投資開發(fā)商概況2.1公司名稱：沈陽×××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2.2注冊地址：沈陽市新城子區(qū)×××2.3法定代表人：2.4注冊資本：×××萬元2.5經(jīng)營范圍：房屋開發(fā)2.6投資商簡介×××是由中外合資組建的房地產(chǎn)開發(fā)公司。香港****家具集團(tuán)是一家集技、工、貿(mào)、服務(wù)為一體的現(xiàn)代化企業(yè)集團(tuán)，集團(tuán)以設(shè)計(jì)、制造、銷售辦公家具為龍頭，現(xiàn)已涉足地產(chǎn)、貿(mào)易、航空物流、造紙業(yè)等多種行業(yè)。香港****家具集團(tuán)創(chuàng)始于七十年代，1987年正式在香港注冊成立。目前在香港擁有“****實(shí)業(yè)國際有限公司，****辦公系列（香港）有限公司、香港****投資公司、香港德雅家具有限公司”4家全資直屬機(jī)構(gòu)。1993年起先后投資在中國大陸建成規(guī)模經(jīng)營三大生產(chǎn)基地：****家具（中國）有限公司，深圳****家具廠和****五金鋼具廠，專業(yè)化生產(chǎn)高中檔辦公家具、高檔酒店家具、廚房家具。2003年初，集團(tuán)投資1000余萬元對深圳廠進(jìn)行擴(kuò)建，擴(kuò)大30余畝，廠房擴(kuò)建2萬多平方米。2003年5月，集團(tuán)再次投資近2000萬元收購原福建萬進(jìn)文義家具有限公司土地、廠房、設(shè)備等固定資產(chǎn)，同期投資3000多萬元進(jìn)行改造，計(jì)劃生產(chǎn)酒店家具及民用家具。香港××集團(tuán)旗下的××房地產(chǎn)有限公司成立于2001年，投資2個(gè)億，開發(fā)迄今福清最大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目——“****世紀(jì)園”。“****世紀(jì)園”項(xiàng)目總建筑面積達(dá)12萬平方米，引進(jìn)最新的房地產(chǎn)開發(fā)理念，“****世紀(jì)園”現(xiàn)已成為福清地區(qū)最好的居民社區(qū)。3、項(xiàng)目概況3.1項(xiàng)目名稱：×××花園3.2項(xiàng)目地址：沈陽市新城子區(qū)××××3.3占地面積：130,732.00平方米3.4總建筑面積：261,464.00平方米其中：商業(yè)建筑面積52,292.80平方米住宅建筑面積209,171.20平方米3.5容積率：2.03.6綠化率：30.5%3.7建設(shè)內(nèi)容：住宅及相應(yīng)的會(huì)所和配套設(shè)施3.8計(jì)算期：5年，其中建設(shè)期：3年3.9投資與收益概況該項(xiàng)目總投資×××萬元，預(yù)計(jì)銷售收入××萬元（售價(jià)按住宅平均價(jià)格2400元/㎡、網(wǎng)點(diǎn)平均價(jià)格3500元/㎡），扣除各項(xiàng)稅費(fèi)，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤13,470.64萬元。

序號指標(biāo)指標(biāo)值1全部投資利潤率×××2全部投資利稅率×××3資本金投資凈利潤潤率×××5全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值（FNPV）××萬元(稅后))7資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FFNPV）×××萬元(稅后后)4、編制依據(jù)與研究范圍4.1編制依據(jù)根據(jù)中華人民共和國的有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合該項(xiàng)目的具體情況，該可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)主要有：①國家計(jì)委與建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》；②遼寧省建筑工程概預(yù)算指標(biāo)及有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；③新城子地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃；④建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》⑤沈陽市城市總體規(guī)劃；⑥開發(fā)商提供的其它有關(guān)資料。4.2研究范圍該可行性研究報(bào)告的研究范圍包括：總論；項(xiàng)目建設(shè)必要性分析；項(xiàng)目市場分析；建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排；項(xiàng)目的規(guī)模和性質(zhì)；工程設(shè)計(jì)和功能要求；消防、環(huán)保和勞動(dòng)衛(wèi)生；投資估算與資金籌措；財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算；財(cái)務(wù)效益分析；盈虧平衡分析；風(fēng)險(xiǎn)因素及對策；結(jié)論。在此基礎(chǔ)上，考察項(xiàng)目建設(shè)的必要性、可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性，為政府有關(guān)部門審批項(xiàng)目、投資者進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款決策提供比較可靠的依據(jù)。二、項(xiàng)目建設(shè)必要性分析1、該項(xiàng)目的建設(shè)對改善沈陽沈北市區(qū)市民的居住環(huán)境，提升沈陽市的整體形象有積極意義沈陽市是我國東北地區(qū)最大的城市，也是東北地區(qū)最重要的交通樞紐和物流集散地，更是以其雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)、技術(shù)實(shí)力和周邊豐富的礦產(chǎn)資源而著稱于世，被譽(yù)為“東方的魯爾”。而現(xiàn)如今，一方面隨著沈陽市經(jīng)濟(jì)及城市規(guī)模的不斷發(fā)展，人口激增，市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的住宅數(shù)量和質(zhì)量明顯滿足不了日益增長的人口的需要,；另一方面郊區(qū)存在著大面積的棚戶區(qū)，這在形象上與沈陽市的整體市容市貌不相匹配，并且大片的郊區(qū)土地也亟待開發(fā)升值。為了解決這些問題，沈陽市委、市政府大膽地提出了“推進(jìn)郊區(qū)城市化”的戰(zhàn)略構(gòu)想。沈陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也正是為順應(yīng)市委市政府的政策，為促進(jìn)土地的升值，進(jìn)而改善舊城區(qū)居民的居住、生活條件，并提升城市的整體形象而開發(fā)了“花園”這一個(gè)項(xiàng)目。2、該項(xiàng)目的建設(shè)對促進(jìn)沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進(jìn)沈陽市住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程有重要意義沈陽市作為中國北方的中心城市，城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力居全國同等城市前列，相應(yīng)的城市居民對住宅的需求也早已經(jīng)超越了滿足居住空間的階段，而開始追求更高質(zhì)量、更大空間的居住環(huán)境。同時(shí)，沈陽市政府也正在積極推動(dòng)住宅商品化、市場化、產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程。房改作用突出，住宅產(chǎn)業(yè)化趨勢明顯。隨著住房制度改革的深入、公積金制度和個(gè)人住房抵押貸款制度的完善及有關(guān)住房市場的啟動(dòng)，沈陽市個(gè)人購房的比例會(huì)進(jìn)一步提高，住宅市場將進(jìn)一步產(chǎn)業(yè)化。該項(xiàng)目是沈陽市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目的建設(shè)必然對沈陽市的住宅房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的示范效應(yīng)，進(jìn)而對推動(dòng)沈陽市住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程有積極意義。三、項(xiàng)目市場分析1、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略環(huán)境分析1.1沈陽市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析沈陽市國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)事業(yè)運(yùn)行情況分析沈陽市國民經(jīng)濟(jì)近幾年來持續(xù)保持兩位數(shù)的高速增長，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均表現(xiàn)出良好的增長性特征。人口：全市總?cè)丝跒?93.9萬人，其中非農(nóng)人口446.3萬。男性人口348.5萬人，女性人口345.4萬人。沈陽市是多民族居住的地區(qū)，除漢族外，還有滿族、朝鮮族、回族、錫伯族、蒙古族等32個(gè)少數(shù)民族。其中漢族人口最多，占92%，少數(shù)民族中以滿、朝、回等民族人口最多。經(jīng)濟(jì)總量：2004年沈陽市經(jīng)濟(jì)總量創(chuàng)造了12年來的最高增速，財(cái)政收入連續(xù)4年以30％以上的幅度增加，利用外資是2000年的5倍。城市居民人均可支配收入由2003年的8000元增加到8880元，增加880元。據(jù)有關(guān)部門預(yù)計(jì)，2004年，沈陽市地區(qū)生產(chǎn)總值可實(shí)現(xiàn)1896億元，同比增長15.5％；固定資產(chǎn)投資可完成970億元，增長66.5％；社會(huì)消費(fèi)品零售總額可實(shí)現(xiàn)808.8億元，增長12.1％；利用外商直接投資可實(shí)現(xiàn)22億美元，增長50.7％；財(cái)政收入可完成138億元，增長33％；城市居民人均可支配收入可達(dá)8880元，增長11.5％；農(nóng)民人均純收入可達(dá)4280元，增長12％。2004年，全市投資3000萬元以上的大項(xiàng)目簽訂了919個(gè)，其中億元以上的重點(diǎn)項(xiàng)目有369個(gè)。這使得沈陽去年一年的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資，接近“九五”期間的總和。其中工業(yè)投資占30％，同比增長了88.1％。財(cái)政稅收：2004年沈陽市的財(cái)政收入167.3億元的成績創(chuàng)歷史新高。據(jù)來自沈陽市財(cái)政局的消息，按原可比口徑，2004年，沈陽市財(cái)政收入完成167.3億元，居全省第一；財(cái)政支出200.1億元，居全省第一；地稅收入完成100.2億元，在全省也是排名第一。固定資產(chǎn)投資：2004年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資971.4億元，比上年增長66.7％。多元投資格局進(jìn)一步形成，民資、外資的投資主體地位進(jìn)一步加強(qiáng)。全年完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資937.8億元，比上年增長68.4％。其中，國有經(jīng)濟(jì)投資223.5億元，增長15.9％，增幅同比提高76.7個(gè)百分點(diǎn)；民間投資591.9億元，增長90.3%，增幅同比提高8.3個(gè)百分點(diǎn)。投資結(jié)構(gòu)在調(diào)整中不斷優(yōu)化，第二產(chǎn)業(yè)投資比重大幅度提高，工業(yè)投資首次突破200億元。2004年，我市第一產(chǎn)業(yè)完成投資14.7億元；第二產(chǎn)業(yè)完成投資304.0億元，增長87.6％，其中工業(yè)投資289.1億元，增長87.5％；第三產(chǎn)業(yè)完成投資652.7億元，增長61.2％。基本建設(shè)、更新改造投資加快增長，全年完成基本建設(shè)投資275.8億元，增長35.1％；更新改造投資196.3億元，增長56.3％。增速分別加快3.4和24.3個(gè)百分點(diǎn)。2004年，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資342.6億元，增長93.2％，增幅比上年提高40.4個(gè)百分點(diǎn)。全年房屋施工面積2805.3萬平方米，增長61.3％；房屋竣工面積806.1萬平方米，增長37.6％。實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積524.3萬平方米，增長61.4％，其中商品住宅銷售489.0萬平方米，增長67.7％；商品房銷售額152.6億元，增長61.2％，其中住宅139.5億元，增長73.7％。對外貿(mào)易：2004年全市進(jìn)出口總額為515157萬美元，比上年增長21.49%。外商直接投資242277萬美元，比上年增長8.045%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額：2004年上半年，全市商業(yè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出消費(fèi)增長、投資強(qiáng)勁、供應(yīng)充足、市場活躍的良好態(tài)勢，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額808.8億元，比上年同期增長13.39％；限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)商品銷售總額2089.682億元，限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入1786.20億元，主營業(yè)務(wù)利潤80.602億元，企業(yè)增加值30.399億元。居民收入：2004年全市人均可支配收入8923.96元，比上年增長6.5%。年人均消費(fèi)性支出7212.90元，增長9.3%。農(nóng)村居民年人均純收入4346.99元，比上年增長6.2%；農(nóng)村居民年人均生活消費(fèi)支出2377.2元。沈陽市國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)事業(yè)發(fā)展趨勢分析沈陽市國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展十五規(guī)劃確定了沈陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展未來幾年內(nèi)的發(fā)展方向和目標(biāo)：總體目標(biāo)：基本確立起全國性制造業(yè)中心，區(qū)域性商貿(mào)中心、金融中心、旅游中心、信息中心地位；在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游會(huì)展業(yè)、縣域經(jīng)濟(jì)、非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展和信息化建設(shè)等領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)新突破；在城鎮(zhèn)環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、國有企業(yè)改革和發(fā)展、擴(kuò)大開放等方面再上新臺階。通過5至10年的調(diào)整與發(fā)展，使沈陽城市綜合競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力均居中國北方大城市前列，在東北地區(qū)率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)：國內(nèi)生產(chǎn)總值年均預(yù)期增長10%左右，為提前實(shí)現(xiàn)2010年國內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻一番奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到5000美元。地方財(cái)政收入年均增長8%以上。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長6%，總規(guī)模達(dá)到1600億元以上；外貿(mào)自營出口年均增長14%左右；社會(huì)消費(fèi)品零售額年均增長10%左右。而在沈北新區(qū)的發(fā)展構(gòu)想中，仍然要“農(nóng)”字當(dāng)頭，沈北新區(qū)的新農(nóng)業(yè)將擁有極高的科技附加值。根據(jù)規(guī)劃，“十一五”期間，沈北新區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值要實(shí)現(xiàn)558億元，經(jīng)濟(jì)總量將是現(xiàn)在的3倍，年均遞增32.6%，這個(gè)速度預(yù)計(jì)是沈城“十一五”期間發(fā)展速度的2.5倍。5年間，沈北新區(qū)固定資產(chǎn)投資將達(dá)到400億元，財(cái)政收入達(dá)到30億。結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)：初步完成老工業(yè)基地經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)，服務(wù)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重提高到48%左右，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占全市工業(yè)總產(chǎn)值1/4以上，城市化率提高到45%左右。經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)：全市人口年均自然增長率為1.2‰，常住人口控制在694萬人左右。完善覆蓋全社會(huì)的社會(huì)保障體系。全市的高中階段教育普及率提高到70%左右，適齡人口高等教育毛入學(xué)率提高到30%，全市新增勞動(dòng)力平均受教育年限延長到12年以上，勞動(dòng)人口接受繼續(xù)教育有較大提高。人人享有衛(wèi)生保健。廣播電視人口覆蓋率達(dá)到98%。社會(huì)治安環(huán)境良好，精神文明和民主法制建設(shè)取得明顯進(jìn)展。1.2沈陽市房地產(chǎn)市場分析沈陽市房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行情況經(jīng)過十幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為沈陽國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。近年來，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，占固定資產(chǎn)投資總額的比重逐年攀升，成為有效擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的新增長點(diǎn)，為城市發(fā)展，居民居住水平的提高做出了巨大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)作為民國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展健康與否對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著舉足輕重的作用。特別是現(xiàn)階段，國家針對房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、房價(jià)漲幅過快等問題出臺一系列的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)業(yè)面臨的外部環(huán)境發(fā)生了巨大的變化。在這種背景下，在現(xiàn)有的規(guī)模基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)業(yè)還有多大的發(fā)展空間，市場供求關(guān)系將怎么變化，成了社會(huì)各界關(guān)注的問題。為此，我們從分析近十年的統(tǒng)計(jì)資料入手，對我市房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀、特點(diǎn)以及發(fā)展?jié)摿椭萍s因素進(jìn)行由淺入深的剖析，以滿足各級領(lǐng)導(dǎo)的決策需要，促進(jìn)房地產(chǎn)市場保持協(xié)調(diào)健康發(fā)展。沈陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析近年來，隨著國家住房制度改革的深化、擴(kuò)大內(nèi)需政策的實(shí)施以及沈陽城市建設(shè)步伐的加快，我市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出投資高速增長，市場成交活躍，價(jià)格穩(wěn)中有升的良好發(fā)展態(tài)勢。1、房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，住宅的主導(dǎo)地位進(jìn)一步加強(qiáng)。2004年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資342.6億元，比1998年增長了8.6倍，年均增長45.8%。1998年—2004年，全市房地產(chǎn)開發(fā)新開工面積累計(jì)達(dá)到了3912.0萬平方米，平均每年新開工558.9萬平方米。施工面積也以年均28.9%的速度逐年增長，2004年達(dá)到2805.3萬平方米，比1998年增長3.6倍；商品房屋竣工面積為806.1萬平方米，比1998年增長2.4倍，年均增長22.5%，平均每年竣工房屋431.3萬平方米。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，商品住宅投資由1998年的20.1億元增加到2004年的233.3億元，增長了10.6倍，平均每年增長50.5%，比房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高4.7個(gè)百分點(diǎn)；占房地產(chǎn)投資的比重由1998年的56.5%提高到2004年的68.1%，主導(dǎo)地位得到了進(jìn)一步加強(qiáng)。2004年施工面積中商品住宅占71.1%，比1998年提高7.4個(gè)百分點(diǎn)；竣工面積中商品住宅占88.9%，比1998年提高8.6個(gè)百分點(diǎn)。2、購置土地大幅增長，土地價(jià)格不斷攀升。1998年以來，我市房地產(chǎn)開發(fā)購置土地面積逐年遞增且增幅較大，7年中累計(jì)購置土地面積達(dá)2784.8萬平方米，年均增長69.5%。1998年購置土地面積49.8萬平方米，2004年增加到1181.1萬平方米。在房地產(chǎn)開發(fā)購置土地面積大幅度增加的同時(shí)，土地交易價(jià)格也不斷攀升，帶動(dòng)土地購置費(fèi)上漲較快。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地交易平均價(jià)格由1998年的602元/平方米提高到971元/平方米，年均增長8.3%；土地成交價(jià)款由1998年的3.0億元上漲到114.7億元，年均增長83.5%。3、商品房銷售日趨活躍，價(jià)格穩(wěn)中有升。1998年全市商品房實(shí)際銷售面積僅有120.5萬平方米，到2004年達(dá)524.3萬平方米，增長3.4倍。1998年—2004年，商品房實(shí)際銷售面積累計(jì)達(dá)到1730.4萬平方米，年均銷售247.2萬平方米。其中住宅實(shí)際銷售面積由1998年的99.1萬平方米增加到2004年的489.0萬平方米，增長3.9倍。商品房的市場消費(fèi)需求趨旺，帶動(dòng)了商品房價(jià)格的穩(wěn)步上升。2004年，商品房實(shí)際銷售平均價(jià)格為每平方米2911元，比1998年上漲了490元，年均增長3.1%。其中，商品住宅實(shí)際銷售平均價(jià)格由1998年的2311元上漲到2004年的2852元，年均增長3.6%。4、房地產(chǎn)二、三級市場良性互動(dòng)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。近年來，我市在優(yōu)先發(fā)展房地產(chǎn)二級（增量房）市場的同時(shí)，積極放開和培育房地產(chǎn)三級（存量房）市場，使我市存量房市場交易日常活躍，進(jìn)一步滿足了不同消費(fèi)群體的需要。而房地產(chǎn)二、三級市場的良性互動(dòng)，激活了整個(gè)房地產(chǎn)市場。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年存量房交易面積597.2萬平方米，比1998年增長12.4倍，年均增長54.2%；交易金額117.5億元，比1998年增長34.9倍，年均增長81.7%。二、三級市場的互為補(bǔ)充，消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)了“小房換大房，舊房換新房”的迫切愿望，形成了順暢的住房梯次消費(fèi)，推動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的積極影響房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高具有重要作用。1、房地產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要產(chǎn)業(yè)之一。據(jù)了解，2004年房地產(chǎn)業(yè)上繳各種稅費(fèi)約30億元，占一般預(yù)算收入的28.0%，成為地方財(cái)政收入的新亮點(diǎn)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)的建筑成本70%左右是材料消耗，能帶動(dòng)冶金、建材、化工、裝飾材料、家電等50多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步促進(jìn)了裝飾、裝修、物業(yè)管理等新興服務(wù)業(yè)的發(fā)展，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要產(chǎn)業(yè)之一。2、房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)投資需求和消費(fèi)需求的重要?jiǎng)恿Α?004年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資342.6億元，比1998年增長了8.6倍，年均增長45.8%，高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資13.8個(gè)百分點(diǎn)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重也由1998年的19.4%提高到了35.3%，成為固定資產(chǎn)投資渠道中表現(xiàn)最為活躍的部分。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)關(guān)聯(lián)度高、產(chǎn)業(yè)鏈長的行業(yè)，它的發(fā)展一方面可以直接刺激投資需求，另一方面也可以間接拉動(dòng)消費(fèi)需求。目前國際上通用的房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)消費(fèi)需求系數(shù)是1.34，按照2004年全市商品房銷售額152.6億元計(jì)算，帶動(dòng)社會(huì)整體商品銷售額204.5億元，成為拉動(dòng)消費(fèi)需求的重要?jiǎng)恿Α?、房地產(chǎn)業(yè)是提高人民生活水平的重要途徑。房地產(chǎn)投資的持續(xù)快速增長，特別是商品住宅投資高速增長，促進(jìn)了城市建設(shè)的發(fā)展，人們的居住條件得到極大改善，人民生活水平進(jìn)一步提高。截止2004年末，全市實(shí)有住宅面積達(dá)8758萬平方米，比1998年增加了2492萬平方米，年均增長5.7%；居民人均住房建筑面積由1998年的16.16平方米提高到了21.55平方米。、我市房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的趨勢（一）房地產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，發(fā)展空間廣闊1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展將帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。1998年以來，我市國民經(jīng)濟(jì)以年均12.2%的速度持續(xù)快速增長，經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）由1998年的938.8億元增至2004年的1900.7億元。從目前我市經(jīng)濟(jì)走勢看，未來幾年我市經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持這樣的發(fā)展速度，它必將帶動(dòng)我市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，以適應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。2、宏觀調(diào)控政策將支持房地產(chǎn)開發(fā)投資保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。從中長期看，國家最近出臺的宏觀調(diào)控政策，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展具有積極作用。全面建設(shè)小康社會(huì)奮斗目標(biāo)的提出、國家振興東北老工業(yè)基地政策的出臺，以及沈陽市政府提出的“土地分塊出讓，配套分期付款，分割發(fā)證，分批次預(yù)售，審辦聯(lián)動(dòng)，強(qiáng)化拆遷，配套先行，活躍房地產(chǎn)市場，加大金融支持”等多項(xiàng)措施，也將激發(fā)房地產(chǎn)商的投資信心和積極性，為我市房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)增長提供了強(qiáng)有力的政策保障。3、良好的投資環(huán)境為房地產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大創(chuàng)造了條件。目前，我市城市建設(shè)日新月異，道路交通明顯改觀，供水、供電情況明顯改善，中心城市的載體和輻射功能日趨增強(qiáng)，周邊地區(qū)的聚集作用進(jìn)一步加大。隨著“環(huán)保模范城市”、“森林城市”、“活力城市”等榮譽(yù)的取得，沈陽的名片越來越亮麗，對房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力也進(jìn)一步增強(qiáng)，為投資規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大創(chuàng)造了條件。在加強(qiáng)城市硬環(huán)境建設(shè)的同時(shí)，沈陽市政府注重軟環(huán)境建設(shè)，積極轉(zhuǎn)變政府工作作風(fēng)，努力打造“服務(wù)型”政府，減少行政審批手續(xù)，提高行政效率，對吸引房地產(chǎn)開發(fā)投資，增加房地產(chǎn)供應(yīng)起到了促進(jìn)作用。4、較大的利潤空間驅(qū)使房地產(chǎn)供給不斷增加。任何一個(gè)行業(yè)，任何一個(gè)企業(yè)的最終目標(biāo)都是追求利潤最大化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。據(jù)業(yè)內(nèi)專家測算，目前單個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤率在15-20%，這就必然形成了房地產(chǎn)投資的內(nèi)驅(qū)力。沈陽作為東北特大中心城市之一，具備較大的市場空間，擁有持續(xù)穩(wěn)定的房地產(chǎn)開發(fā)市場需求，可使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，擁有相當(dāng)寬泛的余地來進(jìn)行市場定位，來尋求市場的縫隙，進(jìn)行差異化競爭，獲得更多利潤。（二）房地產(chǎn)需求十分旺盛，開發(fā)潛力巨大1、消費(fèi)升級轉(zhuǎn)型帶動(dòng)住房改善型需求增長。一方面，從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看，國外先進(jìn)國家發(fā)展的一般規(guī)律表明，恩格爾系數(shù)為40%左右時(shí)，是房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展時(shí)期。2004年，我市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的恩格爾系數(shù)略低于40%，居民消費(fèi)重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行和教育等方面，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級轉(zhuǎn)型，將較大幅度地提高住房消費(fèi)在居民消費(fèi)中的比例，增加住房消費(fèi)總量，提高住房消費(fèi)質(zhì)量，由“有其房”向“優(yōu)其房”轉(zhuǎn)變，改善型需求增長。另一方面，從消費(fèi)水平看，城鎮(zhèn)居民收入的增長，消費(fèi)水平的提高，無疑也為住房質(zhì)量的改善奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。1998年以來，我市GDP和人均GDP增長均在10%以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從4931元上升至2004年的8924元，年均增長10.4%；城鎮(zhèn)居民人均儲(chǔ)蓄存款也從11994元提高至2004年的22357元，年均增長10.9%。2、城市化進(jìn)程加快提供自動(dòng)型住房需求。城市化是世界各國共同的發(fā)展規(guī)律。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)步增長時(shí)期，城市化也將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)與一個(gè)國家或地區(qū)的城市化發(fā)展水平有著很強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。因?yàn)槌鞘谢l(fā)展所帶來的人口增長，將提供巨大的自動(dòng)型住房需求。2004年，我市城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貫?4.3%。按照政府提出的每年要提高一個(gè)百分點(diǎn)城鎮(zhèn)化的發(fā)展指標(biāo)，到2010年將達(dá)到70%，在未來幾年中，如果我市人口自然增長率仍保持2004年的0.03‰，預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)人口凈增加約40萬人，以人均住房面積30平方米（小康標(biāo)準(zhǔn)）計(jì)算，每年就需要約200萬平方米的住房。3、危舊房改造產(chǎn)生被動(dòng)型住房需求。近年來，我市以“經(jīng)營城市”為理念，以政府為主導(dǎo)，采取市場化運(yùn)作舊房的拆遷、改造工作，將舊城改造目標(biāo)化，由政府有關(guān)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織實(shí)施，為住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展準(zhǔn)備了充足的被動(dòng)型需求潛力。2004年，拆除各類危險(xiǎn)破舊房屋172.2萬平方米，其中住宅94.8萬平方米。據(jù)了解，至2010年預(yù)計(jì)拆遷改造危舊房900萬平方米，每年約150萬平方米，按照1:2膨脹系數(shù)測算，每年要新建300萬平方米以上的住房，才能滿足被動(dòng)型住房需求。4、人均居住面積偏低，主動(dòng)型住房需求大。2004年，我市城鎮(zhèn)人均住房面積21.55平方米，雖比1998年提高了5.39平方米，但與全國平均水平24.97平方米相比，相差3.42平方米；在全國15個(gè)副省級市中位次偏后，居第9位。國際經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房建筑面積達(dá)到35平方米之前，會(huì)保持旺盛的住房需求。剔除其他因素，以現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口每人每年住房增加1.0平方米保守估算，每年就需要約440萬平方米的住房。因此，潛在的主動(dòng)型市場需求將為我市住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展提供廣闊的發(fā)展空間。5、外向度擴(kuò)大，需求多樣化。隨著外向經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，越來越多國際資本注入沈陽，越來越多外資企業(yè)登陸沈陽，通過實(shí)施“金廊”工程，吸引一些金融、貿(mào)易企業(yè)落戶沈陽，進(jìn)而加大了對高檔寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房的需求。在提升房地產(chǎn)質(zhì)量和人氣的同時(shí)，為沈陽房地產(chǎn)市場發(fā)展創(chuàng)造了良好的契機(jī)。綜上所述，我市每年住房需求在940萬平方米以上，按現(xiàn)在的開發(fā)比例推算，每年各類商品房屋需求可達(dá)1000萬平方米，需求十分旺盛，開發(fā)潛力巨大。（三）房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升，未來前景看好從供給來看，建材成本及地價(jià)的上漲將帶動(dòng)房價(jià)上漲；從需求來看，有效需求的逐漸擴(kuò)大將推動(dòng)房價(jià)上漲。在供求關(guān)系的共同作用下，未來房地產(chǎn)價(jià)格將延續(xù)近年穩(wěn)中有升的良好態(tài)勢，這為我市房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。主要原因：一是我市房價(jià)與其他城市比相對較低，具有很大的上升空間，具有較強(qiáng)的增值潛力，房價(jià)的穩(wěn)步上升將會(huì)增強(qiáng)投資者的信心。2004年，我市商品房的平均價(jià)為每平方米2911元，明顯低于深圳（6771）、廣州（4537）和廈門（4146）等市，在15個(gè)副省級市中居第九位。二是我市房價(jià)收入比逐年下降，人們購房能力不斷增強(qiáng)，房價(jià)的穩(wěn)步上升不會(huì)影響市場需求。相反，人們“買漲不買跌”的心理會(huì)刺激消費(fèi)需求增加。2004年房價(jià)收入比為6.9，接近國際公認(rèn)3—6合適水平。（四）未來幾年我市房地產(chǎn)開發(fā)趨勢預(yù)測從我市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)近十年的發(fā)展，我們不難看出，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展是呈周期性螺旋式上升的（見圖1）。從房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展速度曲線看，五年為一個(gè)周期。1997至2001年，前三年逐年上升，后兩年回落，回落速度介于第一年、第二年速度之間。按此推算，2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展速度將回落至122-148%之間，根據(jù)今年上半年投資完成情況，預(yù)計(jì)2005年完成投資420億元，“十五”期間累計(jì)完成投資達(dá)1134億元，年均增長45.7%。從房地產(chǎn)開發(fā)投資柱形圖看，開發(fā)投資逐年攀升。運(yùn)用回歸分析方法推算，2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資將超過1200億元，“十一五”期間累計(jì)投資可達(dá)4000億元，年均投資800億元。具體地講，應(yīng)該有以下幾大特征：沈陽房地產(chǎn)市場與國際資金接軌隨著振興沈陽老工業(yè)基地戰(zhàn)略部署的實(shí)施，加之沈陽投資環(huán)境及城市建設(shè)的重大變化，吸引了全國一大批開發(fā)商紛紛進(jìn)軍沈陽，特別是香港、臺灣、大連、上海、廣東等地的開發(fā)商紛紛搶灘登陸，甚至韓國與國外開發(fā)商也投巨資在沈陽從事房地產(chǎn)開發(fā)。僅僅2005年1-6月份，沈陽吸引外資24億元人民幣用于房地產(chǎn)開發(fā)，約占沈陽房地產(chǎn)業(yè)全部投資27.28%。由此可以知道，沈陽房地產(chǎn)市場正面向全國，穩(wěn)步走向世界。②郊區(qū)規(guī)?；_發(fā)是市場趨勢也是必然對房地產(chǎn)而言，其規(guī)模效益表現(xiàn)在開發(fā)總成本降低，大規(guī)模項(xiàng)目配套服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)的形成，良好空間環(huán)境的創(chuàng)造，全面物業(yè)管理系統(tǒng)的建立，這些因素都能為項(xiàng)目創(chuàng)造更大的效益。從沈陽的情況看，由于大盤在基礎(chǔ)設(shè)施配套、社區(qū)環(huán)境、價(jià)格等方面都具有小社區(qū)不可比擬的優(yōu)勢，以至現(xiàn)今沈陽越來越多大規(guī)模的項(xiàng)目破土而出。例如：沈陽奧林匹克花園、保利花園等。因此，可以預(yù)測郊區(qū)大規(guī)模開發(fā)將是沈陽地產(chǎn)發(fā)展的趨勢。③移沈人口連年增加，在沈購房的人將越來越多沈陽外來人口在沈購房一覽表年份在沈購房總購買面積（萬㎡㎡）總購買金額（億元元）20019007.22.01762002160012.83.58420033500287.84200460004813.44合計(jì)120009626.88（資料來源：遼寧在線。僅按平均每戶購買面積80平方米，均價(jià)2800元/平方米計(jì)算）計(jì)算表格數(shù)據(jù)得，三年內(nèi)12000戶外來人口在沈陽購房就可實(shí)現(xiàn)交易面積96萬平方米，交易額為26.88億元。根據(jù)專業(yè)人士估計(jì)，每年約有70000人遷移進(jìn)沈城定居，而且越來越多。隨著遷移到沈的人越來越多，對地產(chǎn)的需求也將進(jìn)一步擴(kuò)大。僅僅按沈陽每人平均住房面積19.12平方米計(jì)算，每年的住房需求就達(dá)133.48萬平方米。④智能化配套設(shè)施將成為基礎(chǔ)配置智能化小區(qū)有完整的自動(dòng)化系統(tǒng)配套，有區(qū)域智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，極大方便居民的工作、生活與學(xué)習(xí)，提高居民生活品質(zhì)。處于信息時(shí)代的房地產(chǎn)產(chǎn)品，必須在這些方面適應(yīng)信息時(shí)代，在住宅規(guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮現(xiàn)代化要求，例如：視訊寬帶網(wǎng)絡(luò)、安全監(jiān)控系統(tǒng)、高效節(jié)能系統(tǒng)、現(xiàn)代供暖系統(tǒng)等等。因此，可以預(yù)見智能化配套將是沈陽樓盤的必備配置。2、項(xiàng)目區(qū)域市場及競爭情況分析2.1項(xiàng)目區(qū)域市場現(xiàn)狀項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境及功能分析該項(xiàng)目位于沈陽市新城子區(qū)虎石臺鎮(zhèn)火車站前，距離沈陽市界只有6公里。是沈陽北部自然環(huán)境最為優(yōu)越的地區(qū)之一，自然環(huán)境方面的優(yōu)勢增強(qiáng)了對購房者的吸引力。隨著東北振興腳步的加快，即渾南、金廊等區(qū)域成為熱點(diǎn)之后，沈陽市政府2004年提出了“沈北大開發(fā)”的口號，沈北地區(qū)又一次成為熱點(diǎn)。2.1.1.1區(qū)位交通狀況正在建設(shè)中的沈北開發(fā)大道今年10月即將竣工。沈北新區(qū)今年還將構(gòu)建“三縱三橫”的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。三縱：第一縱是沈陽至鐵嶺“沈鐵”路，將改造為雙向6車道，道路兩邊綠化控制在30米。這條路由輝山大街、蒲河大街和清水大街構(gòu)成；第二縱是沈陽至法庫、康平路段，在三環(huán)到新城子區(qū)段將改造為雙向8車道，兩側(cè)30米綠化帶。這條路由虎石臺大街、新城子大街兩部分構(gòu)成；第三縱是沈陽至彰武路段將修到財(cái)落鎮(zhèn)，改為雙向8車道。“三縱”道路改造今年將全部竣工。三橫：第一橫是輝山大道，從“世博園”開始，經(jīng)過輝山、虎石臺、道義、造化、大興，最終連通沈西工業(yè)走廊。整條道路為雙向6車道，配套路燈，兩側(cè)綠化帶控制在20-30米；第二橫是蒲河大道，從棋盤山水庫開始，經(jīng)過蒲河、輝山、虎石臺、道義、造化，一直到鐵西區(qū)，全長47公里，雙向4車道；第三橫為新城子大道，從新城子區(qū)開始，經(jīng)過清水、新城子、財(cái)落，到尹家，整條路為雙向4車道。隨著地鐵的修建，更加會(huì)縮短市區(qū)和郊區(qū)的距離，使之聯(lián)系得更加緊密。由于地鐵有不堵車的優(yōu)點(diǎn)，所以在時(shí)間上更能保證在市區(qū)工作在郊區(qū)生活的人士的要求，隨著時(shí)間的推移這也必將使沈城緊跟世界步伐形成倫敦那樣的城市布局，市區(qū)演變?yōu)樯虡I(yè)區(qū)、郊區(qū)變?yōu)樯顓^(qū)。早上大批人流涌入市區(qū)，工作學(xué)習(xí)，晚上又流向安靜溫馨愜意、有利于休息的郊區(qū)，縱觀世界大都市發(fā)展潮流，都是朝著這樣的“鐘擺式”方向演變的。此外，市委、市政政府及交通主主管部門還計(jì)計(jì)劃開通多條條公交線路連連通市區(qū)。另另據(jù)可靠消息息，虎石臺收收費(fèi)站將要取取消，這更方方便了與市區(qū)區(qū)的聯(lián)系。2.1.1.2人文文環(huán)境及生活活配套設(shè)施狀狀況項(xiàng)目所在地為沈陽陽市近郊農(nóng)村，隨隨著“大沈陽”的建設(shè)，逐步被規(guī)劃劃進(jìn)市區(qū)范圍圍，區(qū)域內(nèi)原原有人文環(huán)境境不是太好，原原居住人口多多為沒受過太太多文化教育育的農(nóng)民，因因此整體素質(zhì)質(zhì)不高，區(qū)域域內(nèi)的配套設(shè)設(shè)施也比較匱乏。但但是，根據(jù)市市里有關(guān)的城城市規(guī)劃布局局，在本項(xiàng)目目的北側(cè)，將將建一個(gè)大型型的圖書批發(fā)發(fā)市場，還將將在周遍陸續(xù)續(xù)建設(shè)一些學(xué)學(xué)校、醫(yī)院、商商場、休閑娛娛樂等生活配配套設(shè)施。考考慮到本項(xiàng)目目目前在配套套設(shè)施方面的的欠缺而影響響了目前的業(yè)業(yè)主生活，本本項(xiàng)目在社區(qū)區(qū)內(nèi)建設(shè)了小小型的商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)和會(huì)館，為為小區(qū)居民的的購物和文娛娛活動(dòng)提供方方便。.3區(qū)位功能狀狀況根據(jù)規(guī)劃，沈北新新區(qū)將建設(shè)“兩區(qū)”、“兩城”、4個(gè)工業(yè)園區(qū)區(qū)和7個(gè)農(nóng)業(yè)化基基地。在沈北北新區(qū)今后的的發(fā)展中，農(nóng)農(nóng)業(yè)仍將作為為重要的支柱柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展展，所不同的的是新農(nóng)業(yè)加加大了科技附附加值的含量量。據(jù)介紹，“綠色沈沈北”成為了沈北北新區(qū)的功能能定位，沈北北新區(qū)將被打打造成農(nóng)產(chǎn)品品加工、食品品加工產(chǎn)業(yè)基基地以及現(xiàn)代代都市農(nóng)業(yè)示示范基地?！笆晃濉逼陂g，沈北北新區(qū)要基本本實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)村村城鎮(zhèn)化、農(nóng)農(nóng)民非農(nóng)化以以及郊區(qū)城市市化。據(jù)規(guī)劃劃部門具體的的介紹：虎石石臺開發(fā)區(qū)的的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)被被規(guī)劃為農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品加工、電電子電氣、汽汽車零部件、木木制品加工等等。道義開發(fā)發(fā)區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃則為為化工制品、機(jī)機(jī)械加工和農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品加工等等。輝山農(nóng)業(yè)業(yè)高新區(qū)將建建成28萬平方米的的標(biāo)準(zhǔn)化廠房房，以筑巢引引鳳，加快招招商步伐。原來的新城子鐵西西工業(yè)改造區(qū)區(qū)將搖身一變變，成為以高高科技工業(yè)、物物流為主導(dǎo)的的新城子經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)；同時(shí)，一一個(gè)集農(nóng)產(chǎn)品品加工、汽車車電子零部件件制造、科技技和物流為一一體的沈北新新型經(jīng)濟(jì)區(qū)也也將在打造之之中。而尹家家、財(cái)落、清清水、馬鋼等等4個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)將建建成工業(yè)園區(qū)區(qū)。伴隨著這一系列項(xiàng)項(xiàng)目逐個(gè)落戶戶沈北新區(qū)而而涌入的大批批工人及技術(shù)術(shù)人員必將在在工業(yè)園區(qū)附附近購買房屋屋，這些人也也必將成為本本房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的潛在在客戶群體。2.2項(xiàng)目市場場競爭情況分分析、以一、二、三環(huán)環(huán)為界，形成成區(qū)域競爭根據(jù)調(diào)查，沈陽的的房地產(chǎn)市場場競爭已經(jīng)形形成了區(qū)域之之分，一環(huán)內(nèi)內(nèi)主要是高檔檔的住宅樓盤盤，因?yàn)橐画h(huán)環(huán)各種建設(shè)比比其他區(qū)域超超前，住宅的的性價(jià)比高。因因此，豪華高高檔盤相對較較多，例如：：曼哈頓國際際莊園、金茂茂國際公寓等等，這類樓盤盤已經(jīng)形成四四大區(qū)域的相相互競爭。一一是城北皇姑姑區(qū)，二是城城南渾南新區(qū)區(qū)，三是城西西鐵西、于洪洪區(qū)，四是城城東大東、東東陵區(qū)；它們們的價(jià)格在3200元/㎡左右，例例如：中房凌凌云花園、萬萬科四季花城城、保利花園園、中房基安安花園、格林林夢夏、在水水一方、國奧奧現(xiàn)代、城鵬鵬程花園等；；三環(huán)以外的的是中檔盤低低檔價(jià)，價(jià)格格一般在2000元/㎡，例如：：金色高爾夫夫、友誼城等等。綜上分析析，沈陽高檔檔盤之爭集中中在一環(huán)內(nèi)，中中低檔盤之爭爭則在二環(huán)和和三環(huán)，低價(jià)價(jià)盤則在三環(huán)環(huán)之外，區(qū)域域與區(qū)域之間間的競爭十分分激烈。、外來軍團(tuán)分食本本土開發(fā)商的的蛋糕編號軍團(tuán)1大連軍團(tuán)以華銳、永嘉、萬萬達(dá)、永來、大連連億達(dá)為代表表2江浙軍團(tuán)以新湖、上海新洲洲、大華為代代表3廣東軍團(tuán)以保利、富力、奧奧林匹克花園園為代表十年前，第一家異異地開發(fā)商萬萬科進(jìn)入沈陽陽，本土開發(fā)發(fā)商并沒有感感覺到競爭壓壓力。從2002年開始，異異地房地產(chǎn)開開發(fā)商開始大大舉進(jìn)入。根根據(jù)統(tǒng)計(jì)，沈沈陽目前有上上千家開發(fā)企企業(yè)，有在建建項(xiàng)目超過400家。去年登登記在案的房房產(chǎn)信用開發(fā)發(fā)商本土化非非常迅速，其其雄厚的資金金和先進(jìn)的技技術(shù)在市場競競爭中占據(jù)了了主動(dòng)。隨著著異地開發(fā)商商產(chǎn)品的多樣樣性，滿足各各類人群需求求，本土開發(fā)發(fā)商的地位就就被異地的所所代替。沈陽房地產(chǎn)產(chǎn)品競競爭之后是品品牌競爭現(xiàn)今沈陽進(jìn)入產(chǎn)品品競爭時(shí)代，從從十年前萬科科進(jìn)入沈陽市市場那時(shí)開始始，市場沖擊擊就產(chǎn)生了。隨隨著人們要求求越來越高，產(chǎn)產(chǎn)品不斷更新新?lián)Q代，新穎穎而有創(chuàng)意的的產(chǎn)品引領(lǐng)市市場的方向。如如：萬科的產(chǎn)產(chǎn)品，注重環(huán)環(huán)境的締造，園園林優(yōu)美，配配套完善，交交通方便，管管理先進(jìn)，以以情景洋房為為代表的產(chǎn)品品在市場很受受歡迎，銷售售一直保持良良好的態(tài)勢。又又有保利花園園以自然，和和諧，舒適的的產(chǎn)品低價(jià)推推出市場，其其戶型合理，實(shí)實(shí)用性強(qiáng)，選選擇性多，性性價(jià)比高，贏贏得人們的垂垂青。還有沈沈陽奧林匹克克花園、河畔畔新城、東方方威尼斯等樓樓盤都以各自自產(chǎn)品的特點(diǎn)點(diǎn)贏得市場的的份額。因此此，在不久的的將來，沈陽陽的房地產(chǎn)將將會(huì)進(jìn)入品牌牌競爭，買家家將會(huì)注重開開發(fā)商的品牌牌與誠信。品品牌競爭是發(fā)發(fā)展商綜合實(shí)實(shí)力的較量，開開發(fā)商開發(fā)樓樓盤必須要注注重品牌塑造造。2.3項(xiàng)目競爭爭優(yōu)勢、沈北大開發(fā)的影響響①工業(yè)改造引起人口口遷移、大量量技術(shù)人員涌涌入隨著東北振興腳步步的加快和沈沈陽市政府提提出的“沈北大開發(fā)發(fā)”的口號及相相關(guān)舉措的逐逐步落實(shí)，工工業(yè)的區(qū)域改改造，必然涉涉及到拆遷問問題，這些動(dòng)動(dòng)遷人群必然然有購房的需需求。同時(shí)，改改造后的工業(yè)業(yè)的發(fā)展需要要大量的技術(shù)術(shù)人員的加入入，引起大量量外來人口的的遷進(jìn)，這一一出一進(jìn)勢必必引起居住需需求的增長，這這無疑對地產(chǎn)產(chǎn)是個(gè)新的契契機(jī)。遷出的的人在附近或或其他區(qū)域居居住，而遷進(jìn)進(jìn)的人一般會(huì)會(huì)選擇工業(yè)區(qū)區(qū)內(nèi)或附近區(qū)區(qū)域居住。兩兩者的需求是是同效的，都都對房地產(chǎn)提提出了需求。②工業(yè)穩(wěn)定發(fā)展為房房地產(chǎn)發(fā)展提提供機(jī)會(huì)現(xiàn)今沈陽工業(yè)正處處振興、改造造時(shí)期，工業(yè)業(yè)帶、工業(yè)區(qū)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)設(shè)必然會(huì)帶來來大量的居民民遷移，有效效的沖擊了房房地產(chǎn)市場，給給房地產(chǎn)的銷銷售一個(gè)良好好的機(jī)會(huì)。同同時(shí)，工業(yè)帶帶、區(qū)建設(shè)完完成后，將有有大量的技術(shù)術(shù)人員進(jìn)入工工作，他們一一般選擇附近近的居住區(qū)居居住，必將為為附近的住宅宅項(xiàng)目侯選良良好的機(jī)會(huì)。2.3.2、周邊環(huán)環(huán)境：.1、旅游資源：虎石臺鎮(zhèn)周圍旅游游資源十分豐豐富，風(fēng)光綺綺麗、歷史悠悠久的風(fēng)景名名勝區(qū)隨處可可見。位于東南部的輝山山風(fēng)景區(qū)融靨靨妮的自然風(fēng)風(fēng)光與秀美的的園林景觀于于一體，是遼遼寧省著名的的風(fēng)景名勝區(qū)區(qū)。聞名遐邇的沈北怪怪坡風(fēng)景區(qū)堪堪稱華夏一絕絕，在沈陽市市十五大旅游游景觀中名列列第五。這里里以其神秘的的自然之迷和和瑰麗的人文文景觀每年都都吸引無數(shù)中中外游客前來來獵奇觀光。近近年來怪坡風(fēng)風(fēng)景區(qū)在其基基礎(chǔ)設(shè)施逐步步完善的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，以“怪破、響山山、嗡頂”等自然奇觀觀為主題，以以人文景觀為為主線，重點(diǎn)點(diǎn)建設(shè)了怪坡坡自然風(fēng)景保保護(hù)區(qū)、霞妹妹泉風(fēng)景游覽覽區(qū)、安靜度度假休憩區(qū)、文文體活動(dòng)游藝藝區(qū)、歷史文文化游覽區(qū)、梨梨花湖水上活活動(dòng)區(qū)、綜合合服務(wù)管理區(qū)區(qū)等起大景區(qū)區(qū)。預(yù)計(jì)在“十五期末”怪坡風(fēng)景區(qū)區(qū)將成為達(dá)到到國家標(biāo)準(zhǔn)等等級的景區(qū)。東部山區(qū)充分發(fā)揮揮了森林河流流資源優(yōu)勢，以以沈陽國家森森林公園為龍龍頭，以展示示原始森林等等自然風(fēng)光為為主題，以輝輝山風(fēng)景區(qū)為為依托，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)特色發(fā)展。東東部山區(qū)將成成為休閑、娛娛樂、觀光為為一體的森林林旅游度假區(qū)區(qū)。鐘靈毓秀的七星山山風(fēng)景區(qū)因有有著眾多的歷歷史遺跡和濃濃郁的朝鮮族族、錫伯族風(fēng)風(fēng)情，故以民民風(fēng)古跡為特特色，展示了了沈陽地區(qū)的的古代建筑文文化和以錫伯伯族為主的少少數(shù)民族歷史史文化。形成成了集歷史、民民俗風(fēng)情為一一體的旅游勝勝地。還有其他的如：地地下溫泉、平平原水庫和觀觀光農(nóng)業(yè)緊密密聯(lián)系在一起起，共同構(gòu)成成了沈北旅游游帶。2.3.2.2、生生態(tài)綠化：規(guī)劃建設(shè)47公里里長的蒲河生生態(tài)走廊。高高標(biāo)準(zhǔn)建成沈沈北新區(qū)境內(nèi)內(nèi)的蒲河河道道及兩側(cè)道路路、綠化，使使之成為一條條生態(tài)走廊。預(yù)預(yù)計(jì)明年10月竣工。2.3.2.3、空空氣質(zhì)量指標(biāo)標(biāo)及水文狀況況：沈北新區(qū)和沈陽其其他區(qū)域比較較來說空氣清清新，水質(zhì)優(yōu)優(yōu)良。據(jù)沈陽陽市環(huán)境質(zhì)量量監(jiān)測數(shù)據(jù)，該該區(qū)域常年年年平均空氣污污染指數(shù)為80左右，空氣氣質(zhì)量等級多多為Ⅱ級。場址周周邊無污染性性生產(chǎn)企業(yè)。區(qū)區(qū)域的環(huán)境狀狀況較佳。3、項(xiàng)目市場營銷策策略3.1項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)市場分析消費(fèi)者分析㈠、沈陽購房群體體的現(xiàn)狀1、以往購房群體非非富則貴以往購房群體主要要集中在“暴富階層”，這些客戶戶群里面的人人一般是私營營企業(yè)主、政政府機(jī)關(guān)官員員、國有大中中型企業(yè)管理理者等，月收收入基本在5000元左右，并并且在各自的的單位擁有較較大的權(quán)力，大部分收收入都是帶有有灰色成分。這這類客戶的住住房消費(fèi)是高高檔的產(chǎn)品，價(jià)價(jià)格一般在4000元/平方米以上上，其消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)屬于偏向向金字塔的頂頂尖部分。2大眾住房消費(fèi)將逐逐漸演變?yōu)槭惺袌鲋髁麟S著沈陽城市化的的發(fā)展，政策策的推動(dòng)，沈沈陽市將建設(shè)設(shè)為中國東北北地區(qū)核心的的區(qū)域經(jīng)濟(jì)、金金融、服務(wù)中中心。在國家家政策振興東東北，沈陽先先行推動(dòng)下，沈沈陽的第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)得到蓬勃勃發(fā)展，同時(shí)時(shí)也為第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提供良好好的發(fā)展空間間。到2004年底，沈沈陽人均住房房建筑面積為為20.12平方米，比全國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人均住宅建建筑面積233.67平方米低3.55平方米，甚至至比遼寧省城城鎮(zhèn)人均住宅宅建筑面積220.24平方米還低0.12平方米，歷史欠賬較較多，廣大人人民群眾要求求改善居住條條件的愿望十十分強(qiáng)烈。由由于居民收入入逐年增多，年年收入在3-6萬元之間的的中等收入家家庭，占全市市居民40%左右，已成成為市場購房房主力，由此此推動(dòng)當(dāng)前我我市整體消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生重重大變化。同時(shí)，在沈陽實(shí)行行的拆遷政策策的推動(dòng)下，這這也為沈陽購購房整體消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生重重大變化增加加催化劑，由由居民住房相相間梯次消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)已經(jīng)形形成，由以往往金領(lǐng)階層、銀銀領(lǐng)階層購房房為主，向銅銅領(lǐng)階層購房房為主轉(zhuǎn)化，占占居民40%左右的銅領(lǐng)領(lǐng)階層大批量量進(jìn)入購房市市場，這就標(biāo)標(biāo)志著沈陽市市住房消費(fèi)發(fā)發(fā)生了重大變變化，大眾住住房消費(fèi)將逐逐漸演變?yōu)槭惺袌鲋髁鳌Ｅc此同時(shí)，隨著時(shí)時(shí)間的推移支支柱產(chǎn)業(yè)第二二產(chǎn)業(yè)將帶動(dòng)動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展，人事服服務(wù)行業(yè)的人人群隊(duì)伍將日日漸龐大，也也將開始出現(xiàn)現(xiàn)“中堅(jiān)”購房群體。㈡、中堅(jiān)購房群體體的構(gòu)成1、中等偏低階層客客戶群他們包括了教師、警警察、公務(wù)員員、企業(yè)管理理人員、技術(shù)術(shù)人員、個(gè)體體戶等等。他他們有一定的的經(jīng)濟(jì)壓力，家家庭收入在4000元左右，他他們?yōu)榱烁淖冏兣f的環(huán)境，追追求更好的環(huán)環(huán)境，良好的的居住氛圍與與便利的配套套設(shè)施。對他他們而言，價(jià)價(jià)格在3000元/㎡以下的樓樓盤是他們可可以做到收支支平衡的選擇擇。2、本土拆遷戶由于沈陽發(fā)展涉及及的拆遷，使使得本土的拆拆遷戶成為購購房軍團(tuán)的新新生力量，其其住房需求是是最為急切的的，而且是購購買意向最為為強(qiáng)烈，主要要是滿足住房房需求的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，再要求求居住環(huán)境比比以前好。這這類人的收入入不高，家庭庭收入在3000元/月左右，由由于有拆遷補(bǔ)補(bǔ)助，他們只只有能力選擇擇購買價(jià)格在在3000元/㎡以下的房房子。㈢、沈陽居民住房房現(xiàn)狀根據(jù)2004年年底對對全市居民住住房消費(fèi)大規(guī)規(guī)模問卷調(diào)查查，針對沈陽陽目前居民居居住環(huán)境進(jìn)行行調(diào)查與統(tǒng)計(jì)計(jì)，具體居住住現(xiàn)狀如下：：居民住房現(xiàn)狀調(diào)查表編號不滿意的原因所占比例1現(xiàn)今居住的面積太太小39%2房子的結(jié)構(gòu)不合理理18%3戶內(nèi)的功能不齊全全8%4離上下班的地方遠(yuǎn)遠(yuǎn)8%5其他原因7%6房屋環(huán)境破舊6%7周邊的環(huán)境不好6%8開發(fā)商提供的物業(yè)業(yè)管理不好5%9房子質(zhì)量不好3%從這項(xiàng)調(diào)查可以看看出，對住房房面積太小的的需求占主導(dǎo)導(dǎo)地位，約占占總比例近40%；其次是改改善住房設(shè)計(jì)計(jì)、環(huán)境、交交通狀況等。㈣、可以承受的價(jià)價(jià)格2000-30000元/㎡的房子是是大眾理想價(jià)價(jià)，但在沈陽陽已經(jīng)很少。根根據(jù)問卷了解解到沈陽市居居民所能承受受的價(jià)格在3000--4000元/㎡這個(gè)區(qū)間間；其他價(jià)格格區(qū)間已經(jīng)失失去了重心，3000元/㎡以下的房房子一掃而空空，而4000元/㎡以上的房房子讓普通人人望塵莫及。㈤、住房面積需求求80-100平方方米左右是市市民普遍的選選擇。根據(jù)沈沈陽住房消費(fèi)費(fèi)者需求的住住房面積供求求調(diào)查，80平方米以下下商品房不適適宜居住，而80-1000平方米這個(gè)個(gè)面積范圍是是市民普遍的的選擇。120平方米以上上的商品房供供遠(yuǎn)大于求，出出現(xiàn)許多大戶戶型商品房空空置的現(xiàn)象。項(xiàng)目市場細(xì)分根據(jù)沈陽房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司營營銷部對有意意向購買產(chǎn)品品的潛在顧客客近300名各界人士士的抽樣調(diào)查查分析，可以以用以下幾個(gè)個(gè)市場細(xì)分變變量對該項(xiàng)目目的目標(biāo)市場場進(jìn)行細(xì)分：：客戶年齡根據(jù)客客戶年齡可以以將市場細(xì)分分為以下幾組組：25~30歲（所占比比重為31.8%）、31~35歲（所比重重為占20.6%）、36~40歲（所占比比重為16.8%）、40歲以上（所所占比重為30.8%）。家庭月收入水平根據(jù)客戶家家庭月收入水水平可以將市市場細(xì)分為以以下幾組：11500元以下（占占59%）、15000~2000元（占26.8%）、20000~25000元（占11.2%）、2500~3000元（占3%）。原居住地域根據(jù)據(jù)客戶源家庭庭住址可以將將市場細(xì)分為為兩組：即本本市居民和外外地居民。其其中，本市居居民還可以細(xì)細(xì)分為：新城城子區(qū)（占44.9%）、皇姑區(qū)（占13..1%）、大東區(qū)（占22.4%）、鐵西區(qū)占（119.6%）。項(xiàng)目目標(biāo)市場選擇擇綜合考慮該項(xiàng)目所所處的區(qū)位以以及市場競爭爭情況等因素素，可將該項(xiàng)項(xiàng)目的目標(biāo)市市場確定為原原動(dòng)遷居民回回遷及隨市區(qū)區(qū)工業(yè)企業(yè)搬搬遷而來的企企業(yè)職工及技技術(shù)人員，該該客戶群體主主要具有如下下特征：①年齡為30~455歲；②家庭結(jié)構(gòu)：三口之之家為主；③家庭月收入：平均均收入15000元/月；④文化程度：初中、大大專和本科；；⑤客戶來自區(qū)域：主主要以農(nóng)村城城市化改造進(jìn)進(jìn)程中的當(dāng)?shù)氐鼐用駷橹鳎?；其次是隨著著新投資興建的企業(yè)以及市市內(nèi)搬遷至此此落戶的企業(yè)業(yè)而流入本地地區(qū)的工人及及技術(shù)人員在在目標(biāo)客戶群群體中將占有較大比重重；另外還有有市內(nèi)臨近各區(qū)的動(dòng)遷戶也將將占有一定的的比例，其中中以來自皇姑區(qū)、鐵鐵西區(qū)、大東區(qū)的市市民為主。3.2項(xiàng)目市場場定位“花園”項(xiàng)目是沈陽陽房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司開開發(fā)的住宅項(xiàng)項(xiàng)目，該項(xiàng)目目是香港*****投資集團(tuán)首次次與沈陽地區(qū)區(qū)企業(yè)合作而而做出的第一一個(gè)大手筆的的投資。標(biāo)志志著香港*****集團(tuán)進(jìn)進(jìn)軍大陸北方方房地產(chǎn)市場場的開始。而而該項(xiàng)目更是是針對該地區(qū)區(qū)特定人群量量身定制，綜綜合考慮目標(biāo)標(biāo)客戶的家庭庭可支配收入入狀況，在該該區(qū)域居民財(cái)財(cái)力允許的范范圍內(nèi)，以人性化設(shè)計(jì)計(jì)為理念，推推陳出新，最最大程度地發(fā)發(fā)揮當(dāng)?shù)刭Y源源優(yōu)勢，最大大限度的方便便居民的生活活。3.3項(xiàng)目市場場營銷組合項(xiàng)目產(chǎn)品策略.1項(xiàng)目品牌內(nèi)內(nèi)涵取名“****”，是因因?yàn)轫?xiàng)目所在在地虎石臺鎮(zhèn)鎮(zhèn)是國務(wù)院1983年首批命名名的衛(wèi)*****，同時(shí)取“新城”諧音“****”。“花園”是最傳統(tǒng)的的理念和最時(shí)時(shí)尚的生活方方式的完美結(jié)結(jié)合。.2項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新理念“花園”住宅產(chǎn)品將將堅(jiān)持以下三三個(gè)方面的創(chuàng)創(chuàng)新：①該項(xiàng)目將按建設(shè)部部商品住宅性性能認(rèn)定AA級示范小區(qū)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)建建設(shè)商品住宅性能認(rèn)定定是建設(shè)部面面向全國推廣廣的21世紀(jì)換代住住宅產(chǎn)品的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在按按此標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)發(fā)建設(shè)的住宅宅產(chǎn)品并不多多見，至少在在沈陽地區(qū)很很少的，“花園”必將成為沈陽市建設(shè)部商品品住宅性能認(rèn)認(rèn)定示范小區(qū)區(qū)。②戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新產(chǎn)品的戶型做到四四明設(shè)計(jì)，居居室、餐廳、廚廚房、衛(wèi)生間間均有直接采采光通風(fēng)窗，淺淺進(jìn)深、大開開間、高使用用率。③項(xiàng)目的庭院設(shè)計(jì)組團(tuán)間庭院化，地地上均為綠化化景觀點(diǎn)綴于于樓宇間。除以上創(chuàng)新外，產(chǎn)產(chǎn)品還具有與與沈陽一般豪宅宅同步的建設(shè)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的特點(diǎn)點(diǎn)：一是智能化，先進(jìn)進(jìn)智能管理系系統(tǒng)，依據(jù)建建設(shè)部智能化化小區(qū)三星級級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，閉閉路監(jiān)控，電電子巡更，可可視對講，四四表遠(yuǎn)傳，寬寬帶入戶。二是健康，35%%綠化率，健健康會(huì)所、休休閑、運(yùn)動(dòng)等等設(shè)施齊備。三是時(shí)尚，網(wǎng)上銀銀行、證券、購購物，e時(shí)代時(shí)尚生生活方式，可可以在小區(qū)內(nèi)內(nèi)輕松實(shí)現(xiàn)。四是價(jià)值，項(xiàng)目擁擁有極具競爭爭力的價(jià)格性性能比，充分分體現(xiàn)顧客價(jià)價(jià)值最大化，讓讓顧客花更少少的錢，住更更好的房子。五是服務(wù)，“您的的物業(yè)，我的的事業(yè)”是****物業(yè)業(yè)的理念。真真正的星級售售后服務(wù)，營營造星級社區(qū)區(qū)。該項(xiàng)目將在上述諸諸多方面繼續(xù)續(xù)精雕細(xì)琢，不不斷提升項(xiàng)目目的市場吸引引力，關(guān)注業(yè)業(yè)主的生活方方式和住宅的的未來發(fā)展，體體現(xiàn)顧客價(jià)值值最大化，從從而實(shí)踐公司司對項(xiàng)目開發(fā)發(fā)的三個(gè)核心心理念。3.3.1.3項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)該項(xiàng)目樓體為511棟，其中小高高層9棟，每棟11層；多層42棟，每棟6層、8層不等。戶型型為一室一廳廳一衛(wèi)、二室室二廳一衛(wèi)、三三室二廳一衛(wèi)衛(wèi)、三室二廳廳二衛(wèi)四種，其中前三三種戶型為主主導(dǎo)戶型，面面積在50㎡～90㎡之間，最最后一種戶型型面積在128平方米左右，均采用四明設(shè)設(shè)計(jì)。小區(qū)采用全封閉管管理，綠化率率為35%。項(xiàng)目價(jià)格策略根據(jù)對沈陽市競爭爭項(xiàng)目的充分分調(diào)查研究和和對潛在顧客客的分析，結(jié)結(jié)合項(xiàng)目的成成本、利潤分分析，以及系系列項(xiàng)目對品品牌價(jià)值的提提升，將該項(xiàng)項(xiàng)目的平均價(jià)價(jià)格確定為22100-2500元/平方米，這這樣的價(jià)格水水平是有競爭爭力的。項(xiàng)目銷售渠道策略略該項(xiàng)目的銷售渠道道可以選擇自自主銷售為主主，通過內(nèi)部部培訓(xùn)和外部部智力機(jī)構(gòu)的的培訓(xùn)，充分分發(fā)揮現(xiàn)有銷銷售人員的潛潛力，提高銷銷售人員的能能力和水平，以以使項(xiàng)目的銷銷售工作有較較高的效率。同同時(shí)，由于該該項(xiàng)目是虎石石臺火車站附附近棚戶區(qū)地地塊整體拆遷遷改造項(xiàng)目的的一個(gè)子項(xiàng)目目，整個(gè)項(xiàng)目目規(guī)模巨大，也也可以輔以代代理機(jī)構(gòu)銷售售，提高項(xiàng)目目的銷售進(jìn)度度與效率，但但應(yīng)當(dāng)均衡考考慮成本與收收益的比較情情況來確定自自銷與代理銷銷售的比重。此外，還要加強(qiáng)與周邊由市區(qū)新搬遷到虎石臺落戶的企業(yè)的聯(lián)系，爭取與其簽定團(tuán)購協(xié)議，以適當(dāng)優(yōu)惠的價(jià)格批量銷售，這樣也可以此來幫助新落戶企業(yè)解決職工的居住問題。項(xiàng)目推廣策略推廣花園品牌通過花園項(xiàng)目的運(yùn)運(yùn)作，*****房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司將初步確立在在沈陽市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)樹立起后后起之秀的公公司形象，項(xiàng)項(xiàng)目品牌的核核心理念就是是創(chuàng)新，“戶型革命”的宣傳口號號在沈陽市場上形形成強(qiáng)烈的沖擊力力，盡可能贏贏得市場的認(rèn)認(rèn)同。這將對對項(xiàng)目的銷售售產(chǎn)生重大影影響。推廣虎石臺棚戶區(qū)區(qū)拆遷改造項(xiàng)項(xiàng)目的概念，樹樹立公司形象象，增強(qiáng)客戶戶信心虎石臺棚戶區(qū)拆遷遷改造項(xiàng)目是是2006年沈陽市政府關(guān)注的重點(diǎn)工工程，由于該該地塊區(qū)位位位置優(yōu)越，開開發(fā)規(guī)模較大大，將周邊地地區(qū)連為一個(gè)個(gè)整體，因而而倍受市場矚矚目。沈陽房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司作作為該地塊的的開發(fā)商顯示示了公司的實(shí)實(shí)力。因此，應(yīng)應(yīng)在推廣過程程中借勢發(fā)力力，通過推廣廣虎石臺棚戶戶區(qū)拆遷改造造項(xiàng)目樹立起起公司新形象象。另外，虎虎石臺棚戶區(qū)區(qū)拆遷改造項(xiàng)項(xiàng)目作為市政政的重點(diǎn)工程程，政府的支支持會(huì)在一些些問題的解決決上有一定的的優(yōu)勢，這也也會(huì)增強(qiáng)客戶戶的信心。進(jìn)行整合營銷傳播播在項(xiàng)目推廣期間，依依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度度和銷售費(fèi)用用計(jì)劃，有效效整合公司內(nèi)內(nèi)外資源，整整合電視、報(bào)報(bào)紙、廣播、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)等各種傳傳媒資源以及及人員、戶外外廣告牌、售售樓處展示等等各種推廣媒媒介，向市場場進(jìn)行整合傳傳播推廣。但但應(yīng)當(dāng)注意的的是，在銷售售的不同時(shí)期期要有針對性性的選擇不同同媒體組合，以以期使用最小小的成本獲得得最大的市場場收益。四、建設(shè)條件分析析和工程進(jìn)度度安排1、建設(shè)條件分析1.1場址選擇擇該項(xiàng)目位于沈陽市市新城子區(qū)虎虎石臺鎮(zhèn)火車車站附近。地塊周圍環(huán)境現(xiàn)狀狀該地塊是屬于虎石石臺火車站附附近棚戶區(qū)拆拆遷改造項(xiàng)目目中的一部分分。經(jīng)規(guī)劃后，地塊周周圍環(huán)境將發(fā)發(fā)生以下重大大變化經(jīng)沈陽市規(guī)劃設(shè)計(jì)研研究院對“虎石臺地區(qū)控控制性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃”后，該地塊塊周圍環(huán)境將將發(fā)生如下變變化：.1城市品位得得以提高，遼遼寧省唯一由由國務(wù)院批準(zhǔn)準(zhǔn)的沈陽副城城、省級開發(fā)發(fā)區(qū)——虎石臺開發(fā)發(fā)區(qū)功能更加加完善，從而而帶動(dòng)該地區(qū)區(qū)升值。規(guī)劃在該地區(qū)建商商業(yè)金融區(qū)、文文化區(qū)兩個(gè)功功能區(qū)。其中中，將在本項(xiàng)項(xiàng)目的北部建建設(shè)一個(gè)大型型圖書批發(fā)市市場。還將建建設(shè)一些街心心花園供居民民休閑娛樂、鍛鍛煉身體、陶陶冶情操。1.1.2.2文文化教育設(shè)施施增加因該地區(qū)新增居住住人口約24000人，該區(qū)原有有大專院校15所，又將規(guī)劃劃新建2所小學(xué)和1所中學(xué)，從從而提高了該該地區(qū)的文化化氛圍。.3綠化系統(tǒng)規(guī)劃建設(shè)三期工程程，即3個(gè)小區(qū)，面積積分別為588433㎡、232911.7㎡和752033.9㎡，園區(qū)內(nèi)以喬木木及草坪綠化為為主，方磚路路面，一期和和二期中心修修建中心廣場場，廣場中央央設(shè)計(jì)音樂式式噴水池一個(gè)個(gè)，既提高小小區(qū)的檔次和和文化品位又又方便了小區(qū)區(qū)內(nèi)居民在夏夏日茶余飯后后圍池休閑散散步娛樂，廣廣場周邊集中中設(shè)置商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)，形成小小型商業(yè)區(qū)，方方便居民日常常購物需要。.4景觀控制每個(gè)地帶建設(shè)都應(yīng)應(yīng)注意把自然然景觀（水景景、綠化）引引入建筑群體體，并通過建建筑與自然的的對比、襯托托、呼應(yīng)等手手法，將建筑筑景觀與城市市景觀有機(jī)融融合。該場地交通便利，地地理位置得天天獨(dú)厚，是建建設(shè)住宅小區(qū)區(qū)的理想場地地。1.2外部配套套條件該項(xiàng)目屬于棚戶區(qū)區(qū)拆遷改造工工程，周邊已已具備給水、排排水、電、供供熱、煤氣、通通訊、有線電電視的配套設(shè)設(shè)施。棚戶區(qū)整體拆遷改改造項(xiàng)目完成成后，將建成成目前市區(qū)內(nèi)內(nèi)規(guī)模最大的的住宅小區(qū)。由由于整個(gè)社區(qū)區(qū)的綜合配套套將進(jìn)行統(tǒng)一一規(guī)劃、整體體設(shè)計(jì)，故該該社區(qū)建成后后必然布局合合理、設(shè)施先先進(jìn)，能最大大限度地滿足足居民的日常常生活需求。1.3工程地質(zhì)質(zhì)條件原場地為居民簡易易平房，該場場地的地質(zhì)條條件能滿足住住宅建設(shè)的要要求。1.4自然條件1.地理位置

沈陽陽市位于中國國東北地區(qū)的的南部，遼寧寧省的中部，在在東經(jīng)122°225＇9＂～123°°48＇24＂；北緯41°111＇51＂～43°2＇13＂之間。全全市國土總面面積為13008平方公里，其其中市區(qū)面積積3495平方公里。

2.地形

沈陽陽地區(qū)以平原原為主，地勢勢平坦，山地地丘陵集中在在東南部，屬屬遼東山地丘丘陵的延伸部部分。西部是是遼河、渾河河沖積平原，地地勢由東北向向西南緩緩傾傾斜。境內(nèi)有有遼河、蒲河河、渾河、北北沙河、新開開河、南運(yùn)河河等河流。

3.氣候

沈陽陽地區(qū)屬于溫溫帶半濕潤大大陸性氣候，受受季風(fēng)影響較較大，四季分分明，每年4~10月是旅游的的黃金季節(jié)。

2、工程進(jìn)度安排該項(xiàng)目的一期工程程將于20006年3月至2006年5月為前期準(zhǔn)準(zhǔn)備工作，完完成項(xiàng)目規(guī)劃劃和方案設(shè)計(jì)計(jì)，2006年6月動(dòng)工興建建，2007年6月底一期工程竣工工交付使用。整整個(gè)項(xiàng)目由三三期工程組成成，采取交叉叉滾動(dòng)開發(fā)的的方式進(jìn)行，每每個(gè)項(xiàng)目的具體進(jìn)度安安排詳見附表。五、項(xiàng)目的規(guī)模和和性質(zhì)該項(xiàng)目是現(xiàn)代化小小高層居住小小區(qū)，由611幢住宅樓組組成。該項(xiàng)目占地面積1130,7332.00平方米，總建建筑面積2661,464.000平方米，容積積率2.0，建筑筑密度34.7%，綠化率30.5%。該項(xiàng)目規(guī)模和性質(zhì)質(zhì)如下表所示。序號建筑名稱層數(shù)建筑面積（㎡）1商品房住宅11層209,171..202商業(yè)52,292.880合計(jì)264,464..00六、工程設(shè)計(jì)和功功能要求1、工程設(shè)計(jì)1.1建筑設(shè)計(jì)計(jì)該項(xiàng)目嚴(yán)格遵照國國家頒布的現(xiàn)現(xiàn)行各設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范及沈陽市有關(guān)城城市規(guī)劃，消消防和交通要要求，并按照照設(shè)計(jì)任務(wù)書書所確定的條條件進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)。考慮城市景觀及區(qū)區(qū)域內(nèi)已有的的建筑風(fēng)格，發(fā)發(fā)揮項(xiàng)目優(yōu)勢勢，利用建筑筑造型、體量量、顏色、創(chuàng)創(chuàng)造出一個(gè)造造型大方得體體、簡潔具有有超時(shí)代氣息息的現(xiàn)代建筑筑群體新形象象。該項(xiàng)目設(shè)計(jì)體現(xiàn)了了“以人為本”的設(shè)計(jì)原則則，傾力打造造舒適、安全全、經(jīng)濟(jì)、健健康文明的現(xiàn)現(xiàn)代化居住小小區(qū)。小區(qū)整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)構(gòu)清晰，道路路系統(tǒng)簡潔、流流暢和高效，體體現(xiàn)“人車分流”的特點(diǎn)，減減少了噪聲、尾尾氣排放及夜夜間汽車燈光光對人的污染染，給住戶創(chuàng)創(chuàng)造了一個(gè)安安全、寧靜和和舒適的步行行室外活動(dòng)環(huán)環(huán)境。小區(qū)內(nèi)住宅宜南北北向布置，具具有良好的采采光和通風(fēng)。1.2平面布局局每幢住宅分3個(gè)單單元，各單元元一層2戶或3戶，每幢住宅宅戶數(shù)為700戶左右，共10幢，住宅總總戶數(shù)為7000戶左右。建筑面面積每戶50㎡～128㎡不等等，戶型分別為一室一廳一一衛(wèi)、二室二二廳一衛(wèi)、三三室二廳一衛(wèi)衛(wèi)、三室二廳廳二衛(wèi)。1.3裝修外裝修：外墻涂料料，塑鋼窗。內(nèi)裝修：每套住宅宅天棚、墻面面刮大白，地地面水泥沙漿漿壓光。1.4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)該項(xiàng)目采用筏板基基礎(chǔ)，主體框框架剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆鋼鋼筋砼樓板，層層高為3米，外墻墻體體為粉煤灰空空心磚。抗震震設(shè)防裂度為為7度。2、功能要求2.1生活給水水系統(tǒng)該項(xiàng)目從臺山自來來水廠和解放放廣場自來水水廠兩條給水水管網(wǎng)中各引引1條DN100管道接入小小區(qū)給水管網(wǎng)網(wǎng)，要求供水水壓力0.445MPa，形成小小區(qū)室外環(huán)狀狀供水管網(wǎng)。在在其中一條發(fā)發(fā)生故障時(shí)，另另一條進(jìn)水管管仍能保證不不間斷用水。小高層住宅由地下下室中設(shè)置的的變頻調(diào)速水水泵供水，屋屋頂設(shè)置消防防水箱?？傆糜盟考s2550立方米/天（按每人人120L/天）。2.2排水系統(tǒng)統(tǒng)該項(xiàng)目雨、污分流流排出。雨水水由水落管流流入市政雨水水管網(wǎng)。小區(qū)生活污水排入入各樓的化糞糞池內(nèi)，經(jīng)處處理發(fā)酵后排排到污水處理理池中處理；；地下室污水水應(yīng)集中到地地下室污水池池中，通過排排污泵將污水水排入化糞池池中。然后排排入市政污水水管網(wǎng)，最后后全部排入遼遼河污水節(jié)流流管網(wǎng)，送入入污水處理廠廠。2.3空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)住宅按分體式空調(diào)調(diào)考慮（外墻墻預(yù)設(shè)空調(diào)室室外機(jī)擱板并并預(yù)留冷凝水水管孔洞）。2.4供熱系統(tǒng)統(tǒng)熱源由發(fā)電總廠供供熱。通過小小區(qū)熱交換站站的熱水管網(wǎng)網(wǎng)引入供暖熱熱水，由配水水泵分別送入入各住宅內(nèi)，向向高壓暖氣片片供熱。采暖暖總熱量4300KKW（每平米指指標(biāo)為50W）。2.5電氣系統(tǒng)供電電源及電壓該項(xiàng)目從保留的大大起66千伏變電所所改造為城市市變電所的供供電管網(wǎng)供電電。由兩個(gè)不不同的供電地地點(diǎn)引入兩回回路10KVV電源，用地地下電纜直接接接入小區(qū)變變電所，形成成小區(qū)室外環(huán)環(huán)狀供電管網(wǎng)網(wǎng)。在其中一一條發(fā)生故障障時(shí)，另一條條電路仍能保保證不間斷供供電。用電負(fù)荷小區(qū)內(nèi)設(shè)一座變電電所，用電負(fù)負(fù)荷約6000KKW（按每戶8KW）。變配電室采用高壓壓真空開關(guān)柜柜，低壓抽屜屜式配電屏，操操作電源采用用硅整流鎘鎳鎳電池組，作作分合閘直流流操作電源。采采用電磁操作作。斷電保護(hù)與計(jì)量進(jìn)進(jìn)線柜采用過過電流保護(hù)，變變壓器柜采用用過電流過負(fù)負(fù)荷保護(hù)。各樓層配電箱對本本層的負(fù)荷供供電。照明工程該項(xiàng)目按照國際照照度標(biāo)準(zhǔn)，采采用新型節(jié)能能光源及燈具具，選用格柵柵日光燈；室室外設(shè)泛光照照明；室內(nèi)設(shè)設(shè)應(yīng)急照明裝裝置，由鎘鎳鎳電池屏供電電。防雷系統(tǒng)在小高層樓頂周邊邊設(shè)10m×10m網(wǎng)格狀避雷雷帶，通過柱柱筋接地，電電阻不大于1歐姆。2.6弱電工程程通訊及有線電視系系統(tǒng)每戶住宅設(shè)1個(gè)外外線電話插座座及1個(gè)有線電視視電視插座。2.6.2保安電電視監(jiān)控及防防盜報(bào)警系統(tǒng)統(tǒng)在小區(qū)主要出入口口、地下室停停車場出入口口設(shè)置監(jiān)控?cái)z攝像機(jī)，在住住宅各單元樓樓下設(shè)置對講講門。系統(tǒng)控制主機(jī)及分分控機(jī)分別設(shè)設(shè)在地下室消消防控制中心心。2.7煤氣系統(tǒng)統(tǒng)煤氣由新城子區(qū)煤煤氣管網(wǎng)總干干線引入小區(qū)區(qū)煤氣調(diào)壓站站后，再引入入各住宅用戶戶。煤氣總用用量約800立方米/天。七、消防、環(huán)保和和勞動(dòng)衛(wèi)生1、消防1.1總平面布局該項(xiàng)目四周有城市市道路，形成成環(huán)形消防車車道，寬度大大于4米，建筑物與與周圍建筑物物保留一定的的防火間距，主主要出入口及及疏散口的位位置符合城市市交通規(guī)劃要要求。小高層住宅屬于二二類建筑，每每個(gè)單元設(shè)1個(gè)疏散樓梯梯，1部消防電梯梯，設(shè)正壓前前室。小區(qū)內(nèi)內(nèi)建筑物之間間的間距均大大于20米，符合消防防規(guī)范要求。1.2消防用水水系統(tǒng)在小區(qū)地下設(shè)2550立方米消防水水池，作為全全區(qū)消防用水水水源。小高層屋頂設(shè)122立方米消防水水箱，以供樓樓內(nèi)消防使用用。各水箱連連有加壓泵，以以保證各層的的水壓達(dá)到消消防要求。1.3消火栓系統(tǒng)統(tǒng)商品房住宅、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)內(nèi)設(shè)有有消火栓，消消火栓的布置置要保證噴水水能達(dá)到建筑筑物的任何部部位，小區(qū)內(nèi)內(nèi)設(shè)置室外消消火栓。1.4自動(dòng)噴灑灑系統(tǒng)和水幕幕系統(tǒng)網(wǎng)點(diǎn)、會(huì)所等公共共場所設(shè)自動(dòng)動(dòng)噴灑系統(tǒng)和和水幕系統(tǒng)。1.5滅火器配配置會(huì)所、網(wǎng)點(diǎn)及住宅宅配置5A型2kg手提式干干粉型（磷酸酸銨鹽）滅火火器放置在樓樓梯、電梯及及明顯和便于于取用的地方方。2、環(huán)境保護(hù)2.1排污水小區(qū)生活污水排入入各樓的化糞糞池內(nèi)，經(jīng)處處理發(fā)酵后排排到污水處理理池中處理，再再排入市政污污水管網(wǎng)，送入污水處處理廠。中水利用：沈陽市市是水資源缺缺少的城市，水水資源的重復(fù)復(fù)利用和采用用節(jié)水設(shè)備是是很重要的，建建議小區(qū)建設(shè)設(shè)中水設(shè)施，將將生活污水經(jīng)經(jīng)中水設(shè)施處處理后，用于于衛(wèi)生間沖廁廁及綠化、洗洗車等。2.2排廢氣住宅內(nèi)的廚房設(shè)抽抽油煙機(jī)，衛(wèi)衛(wèi)生間設(shè)有通通風(fēng)口。2.3防噪音小區(qū)實(shí)行“人車分分流”，減少噪聲聲、尾氣排放放及夜間燈光光的污染。3、勞動(dòng)衛(wèi)生3.1綠化該項(xiàng)目的周邊及小小區(qū)內(nèi)有道路路及大面積綠綠化，小區(qū)內(nèi)內(nèi)視野廣闊，環(huán)環(huán)境優(yōu)美，采采光、自然通通風(fēng)效果良好好。3.2衛(wèi)生條件件小區(qū)內(nèi)實(shí)行物業(yè)化化管理，衛(wèi)生生有專人清掃掃，垃圾進(jìn)行行分類收集，提提高小區(qū)的文文明生活方式式。3.3空氣質(zhì)量量小區(qū)綠化覆蓋率高高，小區(qū)內(nèi)及及周邊沒有污污染源，空氣氣質(zhì)量良好。八、投資估算與資資金籌措1、投資估算1.1建設(shè)投資資估算土地征用及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)估算該地塊綜合地價(jià)為為1,3055.00元/m2（綜合地價(jià)價(jià)包括土地出出讓金和拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)用），該該地塊面積1130,7332.00mm2，據(jù)此估算算土地使用權(quán)權(quán)費(fèi)用為177,060..526萬元元。建筑安裝工程費(fèi)估估算該項(xiàng)目土建筑安裝裝工程費(fèi)共計(jì)計(jì)18,4999.62萬萬元。前期工程費(fèi)用估算算該項(xiàng)目前期工程費(fèi)費(fèi)（包括規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)、可可研、水文地地質(zhì)勘察、土土地平整等費(fèi)費(fèi)用）共計(jì)720..75萬元?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用用估算該項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)用（包包括供電、供供水、供氣、排排污等市政工工程費(fèi)用及小小區(qū)綠化工程程）共計(jì)3,773..448萬元元。預(yù)備費(fèi)該項(xiàng)目預(yù)備費(fèi)以開開發(fā)建設(shè)投資資和其他費(fèi)用用之和作為取費(fèi)費(fèi)基礎(chǔ)，費(fèi)率率為3%，共計(jì)1,2215.166萬元。建設(shè)單位管理費(fèi)管理費(fèi)是房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)的管管理部門為組組織和管理房房地產(chǎn)項(xiàng)目的的開發(fā)經(jīng)營活活動(dòng)而發(fā)生的的各項(xiàng)費(fèi)用。以開發(fā)建設(shè)投資作為取費(fèi)基礎(chǔ)，費(fèi)率為0.1%，共計(jì)35.56萬元。綜上所述，該項(xiàng)目目建設(shè)投資如如下表所示：：序號項(xiàng)目總費(fèi)用（萬元）1開發(fā)建設(shè)投資35,560.1151.1土地取得成本17,060.5531.2建安工程費(fèi)用18,499.662土建工程費(fèi)17,017.991給排水工程費(fèi)418.87采暖工程費(fèi)320.29電器照明324.22防雷196.10通訊222.242其他費(fèi)用4,977.1002.1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)406.992.2城市基礎(chǔ)設(shè)施配套套費(fèi)4,026.5552.3建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi)129.502.4建設(shè)單位管理費(fèi)35.562.5工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)37.002.6工程招標(biāo)費(fèi)27.752.7前期費(fèi)用313.763預(yù)備費(fèi)1,216.1224項(xiàng)目總投資41,753.3371.2建設(shè)期利利息估算該項(xiàng)目建設(shè)投資借借款10,0000萬元，用于資資本金不足時(shí)時(shí)投入項(xiàng)目建建設(shè)使用。該該項(xiàng)目一期工工程將于2006年6月開工建設(shè)，整整個(gè)項(xiàng)目(共三期)建設(shè)期三年，在在竣工驗(yàn)收前前，用于建筑筑安裝工程投投資的銀行貸貸款產(chǎn)生的利利息全部記入入建設(shè)期利息息。按年利率率6.4322%計(jì)算，建設(shè)設(shè)期利息共11,692..07萬元。綜上，該項(xiàng)目投資資總額43,,445.444萬元，其其中建設(shè)投資資41,7533.37萬元，建建設(shè)期利息11,692..07萬元。2、資金籌措該項(xiàng)目建設(shè)投資總總額41,7533.37萬元，所需需資金擬由以以下三個(gè)渠道道籌集：①銀行借款10,000.000萬元，由由企業(yè)向金融融機(jī)構(gòu)申請借借款解決；②②自籌資金31,7753.377萬元(包括部分承包包商墊資)。貸款本息償償還由逐年累累積的預(yù)售收收入償還。九、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)估算1、概述考慮沈陽市房地產(chǎn)產(chǎn)市場行情變變化、物價(jià)指指數(shù)上漲趨勢勢和該項(xiàng)目地地理位置的升升值趨勢，本本報(bào)告通過對對財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行估算算，以期更好好地反映項(xiàng)目目在各種市場場狀況下的收收益情況。初初步方案，考考慮各種內(nèi)、外外部因素所確確定比較貼近近市場實(shí)際情情況的價(jià)格：：住宅部分由于結(jié)構(gòu)構(gòu)、層數(shù)、是是否安裝電梯梯等因素的不不同，成本也也隨之不同。出出于以上諸多多因素的考慮慮，小高層住住宅銷售價(jià)格格與多層住宅銷銷售價(jià)格每建建筑平方米均均價(jià)初步定為2400元(該數(shù)據(jù)根據(jù)據(jù)小高層和多多層住宅所占占商品房住宅宅的總建