機(jī)密資料-贈(zèng)送面積

增加客戶附加值贈(zèng)送面積專題2008年7月贈(zèng)送面積的三種方法北京、長(zhǎng)春、青島、鞍山、天津：凸窗可以偷面積，天津凸窗只能偷600凸窗贈(zèng)送面積：沈陽(yáng)、大連不能通過(guò)凸窗偷面積。平面報(bào)建圖紙變更圖紙（紅色部分可拆）——凸窗1、除北京外，兩層高開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)變封閉房間，偷全部面積。陽(yáng)臺(tái)偷面積：2、開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)變封閉房間，偷一半面積。（天津?qū)﹃?yáng)臺(tái)大小有限制）如何偷面積：1、客戶自己改造。2、統(tǒng)一改造：驗(yàn)收、實(shí)測(cè)后，客戶委托開(kāi)發(fā)商指定的第三方進(jìn)行統(tǒng)一改造。需要一線公司對(duì)兩種做法的可行性進(jìn)行評(píng)估?！?yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積的三種方法層高偷面積：結(jié)論：北京、天津、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)可以做4.8米以內(nèi)loft偷空間，鞍山、青島可以做loft偷空間，驗(yàn)收后增加樓板偷面積；。大連無(wú)法做loft偷面積執(zhí)行尺度執(zhí)行情況特殊規(guī)定城市執(zhí)行尺度1寬松可作無(wú)鞍山、青島、執(zhí)行尺度2嚴(yán)格可作（層高<4.9m)層高4.9-7.6m，2倍；層高≥7.6m，3倍北京執(zhí)行尺度3更嚴(yán)格，高于3.6米或4米要算1.5倍不可做層高3.6-4.8m，1.5倍；層高4.8-5.4m，2倍；長(zhǎng)春不可做住宅層高不應(yīng)大于3米天津不可做層高1.2-2.1m；0.5倍；層高4-4.9m，1.5倍；層高≥4.9m，2倍沈陽(yáng)不可做不允許做3.6米以上層高的住宅大連——層高贈(zèng)送面積的三種方法城市假凸（飄）窗開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)層高北京可做可做可做(4.9m以下)天津可做（出挑小于６００）可做不可做沈陽(yáng)不可作可做可做（4米算1.5倍）長(zhǎng)春可做可做可做（3.6米算1.5倍）鞍山可做可做可做大連不可作可做不可做青島可做可做可做總結(jié)＿七個(gè)不同城市的可行性結(jié)論：偷面積優(yōu)先考慮假凸窗（除了沈陽(yáng)、大連），然后是開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)改房間（均可，天津有面積控制），最后是做loft偷層高（大連不能做，長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、天津算1.5倍）。案例——飄窗、花池、空調(diào)機(jī)位、陽(yáng)臺(tái)飄窗（地面出一個(gè)臺(tái)即算飄窗，高１５０，上部?jī)舾邿o(wú)要求）金色城品假凸窗偷面積的風(fēng)險(xiǎn)：未經(jīng)規(guī)委審核，存在報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)劃驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)。為做得更象凸窗而設(shè)的假管井空調(diào)機(jī)位飄窗飄窗花池飄窗陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)入戶花園＋雙層挑高露臺(tái)＋大進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)案例——雙層高入戶花園案例——飄窗、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)沈陽(yáng)萬(wàn)科城2期沈陽(yáng)飄窗偷面積的風(fēng)險(xiǎn)：萬(wàn)科城2期已經(jīng)做的飄窗沒(méi)有被發(fā)現(xiàn)，已獲通過(guò)。外飄窗偷面積的辦法已經(jīng)引起政府關(guān)注，并在新里程項(xiàng)目中禁止使用。今后沈陽(yáng)做外飄窗必須控制在2.2米層高以內(nèi)、上下為結(jié)構(gòu)板、飄窗凸出外墻——即做真飄窗，才可通過(guò)。案例——把臥室標(biāo)成陽(yáng)臺(tái)把臥室標(biāo)成陽(yáng)臺(tái)在北京區(qū)域操作的風(fēng)險(xiǎn)：可操作。高教新城偷面積手法比較明顯，操作難度大，華潤(rùn)橡樹(shù)灣手法比較隱蔽，可達(dá)到同樣的目的，容易通過(guò)，操作風(fēng)險(xiǎn)小。根據(jù)政府執(zhí)行尺度，需注意控制尺度北京華潤(rùn)橡樹(shù)灣雙層挑高露臺(tái)＋大進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)案例——把客廳（2層）標(biāo)成陽(yáng)臺(tái)——成都金域藍(lán)灣法規(guī)與地方規(guī)定市設(shè)計(jì)要求文件發(fā)文時(shí)間實(shí)施時(shí)間北京無(wú)北京市地方標(biāo)準(zhǔn)《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DBJ01-602-20042004年6月8日2004年7月1日天津北向臥室、起居室（廳）不宜設(shè)置凸窗凸窗挑出主墻體外皮不得大于600?！短旖蚴芯幼〗ㄖ?jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》07年5月10日07年6月1日沈陽(yáng)建筑物北側(cè)不應(yīng)設(shè)凸窗和落地窗。沈陽(yáng)市地方規(guī)范《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》06年1月26日06年3月1日大連外墻不宜選用凸窗，凸窗（僅限于南向）凸出外墻尺寸不應(yīng)大于300?！洞筮B市居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)（節(jié)能65％）規(guī)定》05年9月9日06年1月1日長(zhǎng)春無(wú)《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住部分）吉林省實(shí)施細(xì)則》1998年3月25日1998年4月2日鞍山無(wú)民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)(采暖居住建筑部分)JGJ26-951995年12月7日1996年7月1日青島外窗不宜采用對(duì)節(jié)能不利的凸（飄）窗。如采用，需保證一定的傳熱系數(shù)限值。<居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)>，山東省工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)06年3月27日06年6月1日真凸窗——定義及法規(guī)GB/T50353-2005《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》，2005-4-15發(fā)布，2005-07-01實(shí)施2．0．23

凸（飄）窗定義：（baywindow，為房間采光和美化造型而設(shè)置的突出外墻的窗）3．0．24

下列項(xiàng)目不應(yīng)計(jì)算面積：

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、勒腳、附墻柱、垛、臺(tái)階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻、空調(diào)室外機(jī)擱板(箱)、飄窗、構(gòu)件、配件、寬度在2.10m及以內(nèi)的雨篷以及與建筑物內(nèi)不相連通的裝飾性陽(yáng)臺(tái)、挑廊。

假凸窗——實(shí)際執(zhí)行尺度執(zhí)行情況分類：執(zhí)行尺度執(zhí)行情況特殊規(guī)定城市飄窗1寬松地面出一個(gè)臺(tái)即算飄窗北京150即可，青島需要300高臺(tái)，長(zhǎng)春可做600臺(tái)北京、青島、長(zhǎng)春、鞍山飄窗2嚴(yán)格層高小于2.2米飄窗不能大于600天津飄窗3更嚴(yán)格層高小于2.2米飄窗不能大于600，上下必須是結(jié)構(gòu)板沈陽(yáng)層高小于2.2米飄窗不能大于300，上下必須是結(jié)構(gòu)板，不能落地大連風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)院審圖報(bào)方案報(bào)規(guī)證測(cè)繪規(guī)劃驗(yàn)收北京可做可做可做有風(fēng)險(xiǎn)可做有風(fēng)險(xiǎn)天津可做可做可做可做可做可做沈陽(yáng)可做可做可做可做測(cè)繪不能通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)未知鞍山可做可做可做可做可做可做大連可做可做可做不能通過(guò)不能通過(guò)

不能通過(guò)長(zhǎng)春可做可做可做可做風(fēng)險(xiǎn)未知可做青島可做可做可做可做可做可做風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)評(píng)估（北京區(qū)域飄窗偷面積僅限于毛坯房）市普通開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)雙層挑高陽(yáng)臺(tái)(露臺(tái)）大進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)北京計(jì)一半（注1）不計(jì)（測(cè)繪新規(guī)定，未正式下文）不控制天津計(jì)一半不計(jì)（注2）不控制沈陽(yáng)計(jì)一半不計(jì)（注2）不控制長(zhǎng)春計(jì)一半不計(jì)不控制鞍山計(jì)一半不計(jì)（注2）不控制大連計(jì)一半不計(jì)不控制青島計(jì)一半不計(jì)不控制陽(yáng)臺(tái)——定義及法規(guī)注1：北京二ＯＯ六年七月十日發(fā)布的《容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則》市規(guī)發(fā)〔2006〕851號(hào)中規(guī)定無(wú)論開(kāi)敞封閉陽(yáng)臺(tái)均計(jì)全面積，咨詢多家設(shè)計(jì)院（除清華院）還是沿用原來(lái)開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)計(jì)一半的規(guī)定。GB/T50353-2005《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》，2005-4-15發(fā)布，2005-07-01實(shí)施2．0．16陽(yáng)臺(tái)定義：（

balcony供使用者進(jìn)行活動(dòng)和晾曬衣物的建筑空間。）3．0．18建筑物的陽(yáng)臺(tái)均應(yīng)按其水平投影面積的1／2計(jì)算。測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)封閉陽(yáng)臺(tái)：計(jì)算全面積。開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)：計(jì)算半面積。跳層及屋頂露臺(tái)：算為露臺(tái)，不計(jì)算面積．注2：上陽(yáng)臺(tái)或雨蓬小于下陽(yáng)臺(tái)投影時(shí)，下陽(yáng)臺(tái)按露臺(tái)考慮，不計(jì)建筑面積。陽(yáng)臺(tái)——實(shí)際執(zhí)行尺度市普通開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)雙層挑高陽(yáng)臺(tái)(露臺(tái)）大進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)多設(shè)花池多設(shè)空調(diào)機(jī)安放處錯(cuò)陽(yáng)臺(tái)入戶花園正常功能空間標(biāo)為陽(yáng)臺(tái)北京可作可作可作可作（按陽(yáng)臺(tái)計(jì)）不確定，可操作天津可作可作可作可作（按陽(yáng)臺(tái)計(jì)）限制陽(yáng)臺(tái)面積（注）沈陽(yáng)可作可作可作可作（按陽(yáng)臺(tái)計(jì)）可作長(zhǎng)春可作可作可作可作（按陽(yáng)臺(tái)計(jì)）可作（注）鞍山可作可作可作可作（按陽(yáng)臺(tái)計(jì)）可作大連可作可作可作可作（按陽(yáng)臺(tái)計(jì)）可作青島可作可作可作可作（按陽(yáng)臺(tái)計(jì)）可作注：天津住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)5.1.1陽(yáng)臺(tái)建筑面積不宜大于以下標(biāo)準(zhǔn)：一類5平米，二類6平米，三類7平米，四類8平米。四類指的是4個(gè)居住空間（廳加室），未來(lái)陽(yáng)臺(tái)面積無(wú)限增大有一定的風(fēng)險(xiǎn)。注：長(zhǎng)春公司提出可操作，保溫和防水要按陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，增加成本．市不同層高建筑面積計(jì)算規(guī)定來(lái)源發(fā)文時(shí)間北京住宅層高4.9以上算2倍單層面積，住宅層高7.6以上算3倍；市規(guī)發(fā)〔2006〕851號(hào)06年7月10日天津住宅層高大于3.6米且小于等于4.8米（2.7米+2.1米）時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，按1.5倍算；當(dāng)層高大于4.8米且小于等于5.4米（2.7米×2）時(shí)，按2倍算。市規(guī)劃局以局文件形式《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范建筑層高和容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則的通知》06年9月30日沈陽(yáng)層高1.2-2.1m；0.5倍；層高4-4.9m，1.5倍；層高≥4.9m，2倍市規(guī)劃局長(zhǎng)春住宅高3.6米－4.8米時(shí)，按的1.5倍計(jì)算;層高4.8米－5.4米時(shí)，不論層內(nèi)有無(wú)隔層，按2倍計(jì)算，高5.4米－7.6米時(shí)，按2.5倍計(jì)算，當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)層高大于等于7.6米時(shí)，按3倍計(jì)算。層高小于2200不計(jì)算面積（含地上、地下）《長(zhǎng)春市房屋面積測(cè)繪計(jì)算規(guī)程》7月1日鞍山暫時(shí)無(wú)要求大連不允許做3.6米以上層高的住宅（規(guī)劃局不批）不允許做5.4米以上層高的商業(yè)性質(zhì)的LOFT（規(guī)劃局不批）地下和半地下除車庫(kù)外都全計(jì)入容積率市規(guī)劃局青島暫時(shí)無(wú)要求層高——面積計(jì)算法規(guī)（規(guī)劃局執(zhí)行的尺度）：GB/T50353-2005《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》，2005-4-15發(fā)布，2005-07-01實(shí)施3．0．1單層建筑物的建筑面積，應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水