中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展概況1

房地產(chǎn)金融浙江工商大學(xué)金融學(xué)院

程大濤708833466@cdt@2/6/20232中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展概況學(xué)習(xí)要點(diǎn)1.舊中國(guó)房地產(chǎn)金融的類型與發(fā)展概況2.改革開(kāi)放前房地產(chǎn)投資問(wèn)題3.改革開(kāi)放后房地產(chǎn)金融業(yè)重新興起4.房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的影響2.1舊中國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)概況2.2新中國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的恢復(fù)2.3住房制度改革后房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展2/6/2023房地產(chǎn)抵押貸款投資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)發(fā)行房地產(chǎn)股票和債券設(shè)立房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)空地抵押、地上權(quán)抵押、造屋抵押、房地押款2.1舊中國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的概況2/6/2023房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款是銀行或其他金融機(jī)構(gòu)以借款人提供房產(chǎn)或地產(chǎn)作為還款的物質(zhì)保證的抵押貸款。它是房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的主要形式，在貸款業(yè)務(wù)中占據(jù)了重要地位。在房地產(chǎn)抵押貸款中，不轉(zhuǎn)移房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)，但產(chǎn)權(quán)人和債權(quán)人都不能隨意處理房屋或地產(chǎn)。房地產(chǎn)抵押貸款的貸款額度由貸款人根據(jù)借款人的資信程度、經(jīng)營(yíng)狀況。申請(qǐng)借款金額和借款時(shí)間長(zhǎng)短確定，一般最高不超過(guò)抵押物現(xiàn)行評(píng)估價(jià)的70%。貸款的期限主要有兩種：短期建設(shè)貸款以建設(shè)周期為限，一般3一5年；長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)貸款15一30年左右。貸款利息實(shí)行按季結(jié)息的辦法，利息的收取方法是由貸款人按季直接從借款人的存款賬戶中收取。2.2新中國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的恢復(fù)與發(fā)展民國(guó)時(shí)期，土地、房產(chǎn)實(shí)行私有制。個(gè)人可以通過(guò)買賣、繼承等方式獲得土地和房產(chǎn)的所有權(quán)。1949年，根據(jù)當(dāng)時(shí)具有憲法性質(zhì)的《中國(guó)人民政治協(xié)商會(huì)議共同綱領(lǐng)》和隨后的《中華人民共和國(guó)土地改革法》、《城市郊區(qū)土地改革條例》等的規(guī)定，在全國(guó)農(nóng)村和城市郊區(qū)實(shí)行了土地改革，廢除了封建地主土地私有制，使廣大農(nóng)民分得土地并取得了土地所有權(quán)。2/6/2023在城市，建國(guó)初期，首先沒(méi)收了敵偽財(cái)產(chǎn)，接收國(guó)民黨政府房地產(chǎn)檔案，代管無(wú)主房產(chǎn)，確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬，建立了新中國(guó)房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，按照歷史延續(xù)的房地產(chǎn)制度，確認(rèn)了公民個(gè)人房產(chǎn)所有權(quán)和土地所有權(quán)制度。1952年，全國(guó)性的農(nóng)業(yè)合作化運(yùn)動(dòng)，初期采用農(nóng)民土地入股、集體耕種、收益分紅，但土地所有權(quán)仍然屬于原入股農(nóng)民所有。后經(jīng)過(guò)高級(jí)農(nóng)業(yè)合作社和人民公社化，農(nóng)村的土地私有制轉(zhuǎn)變?yōu)榧w所有制，但農(nóng)民的宅基地、自留地、自留山仍然屬于農(nóng)民個(gè)人所有。這種制度在1954年我國(guó)的第一部憲法里得到確認(rèn)。1956年社會(huì)主義改造中，對(duì)資本主義工商業(yè)實(shí)行了贖買政策。對(duì)出租私有房產(chǎn)的房產(chǎn)主，以給付定金的方式，逐步使城市房產(chǎn)發(fā)展成為以公有制為主體的房產(chǎn)體制，但對(duì)于城市居民用于個(gè)人居住的私有房產(chǎn)仍然保留了私有制，而已對(duì)私產(chǎn)房所占有的城市土地，以征收房地稅的方式確認(rèn)了私產(chǎn)房主享有了城市土地使用權(quán)。“文化大革命”時(shí)期。公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)得不到保障，公民的私產(chǎn)房可以任意地被強(qiáng)占或收歸公有"。房地產(chǎn)法律制度被廢除，政策成為調(diào)整各種社會(huì)關(guān)系的唯一依據(jù)。1982年《憲法》第十條規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市效區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用。”首次在憲法中明確了土地公有制度。改革開(kāi)放前我國(guó)住房體制在上世紀(jì)五十年代的社會(huì)主義改造和六十年代的文化大革命運(yùn)動(dòng)中，城市的私人住房或被沒(méi)收充公，或受到嚴(yán)格限制，至1976年，城市私房所占比例已下降到10%左右。1949年新中國(guó)成立后，國(guó)家實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，承擔(dān)了為城市居民家庭提供新建住房的責(zé)任，住房建設(shè)被納入了全國(guó)性的基本建設(shè)計(jì)劃。地方政府和單位從國(guó)家預(yù)算中獲得住房投資資金，然后建造公房，無(wú)償分配給職工。住房對(duì)職工而言是一項(xiàng)權(quán)利和一種福利安排，僅僅繳納一些低額的象征性房租，其數(shù)額甚至不夠支付住房的維護(hù)費(fèi)用，更不用說(shuō)償付住房的建設(shè)成本。國(guó)家也實(shí)行低薪制度，企事業(yè)單位職工的薪資構(gòu)成中，也不包含必須的住房支出成本。2/6/2023改革開(kāi)放前我國(guó)住房體制特征第五，除極少數(shù)居民擁有私人住房外，絕大多數(shù)居民家庭都是租住公房，除此之外別無(wú)選擇。至上世紀(jì)90年代住房制度改革前，我國(guó)住房供給制度具有鮮明的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特征：第一，住房體制完全是公有制為主導(dǎo)，并完全由國(guó)家控制，國(guó)家在城市住房的投資、建設(shè)和分配上都處于壟斷性地位。第二，住房投資不足，導(dǎo)致城市住房嚴(yán)重短缺，人均住房面積從建國(guó)初期的4.5平方米下降到1978年的3.6平方米。第三，住房以單位為基礎(chǔ)，按照行政等級(jí)進(jìn)行分配；職工一直租住單位分配的住房，甚至可以由子女繼承。第四，住房被視為一種社會(huì)福利，職工只須交納很低的租金；由于實(shí)行低租金制度，政府在住房維護(hù)方面沒(méi)法實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的資金循環(huán)。2/6/20232.2新中國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的恢復(fù)1978年全國(guó)人均住房面積3.6平方米，比1949年4.5平方米下降0.9平方米前30年全國(guó)累計(jì)住宅投資374億元城鎮(zhèn)家庭缺房戶869萬(wàn)戶，面臨1000多萬(wàn)知青回城壓力1978年9月，召開(kāi)全國(guó)城市住宅建設(shè)工作會(huì)議國(guó)務(wù)院副總理谷牧傳達(dá)鄧小平指示：

解決住房問(wèn)題能不能路子寬些，譬如允許私人建房或者私建公助，分期付款，把個(gè)人手中的錢動(dòng)員起來(lái)，國(guó)家解決材料，這方面的潛力不小，建筑業(yè)是可以為國(guó)家增加收入、增加積累的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)部門。在長(zhǎng)期規(guī)劃中，必須把建筑業(yè)放在重要位置。2/6/20231979年7月1日，五屆人大地次會(huì)議通過(guò)《中外合資企業(yè)法》，提出“土地使用法”概念，可以出租批租土地給外商使用12月21日第一個(gè)商品房小區(qū)——廣州東湖小區(qū)開(kāi)建6月，中共中央、國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)《全國(guó)基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱》，宣布將實(shí)行住宅商品化的政策。1980年1月6日，中國(guó)房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)總公司（中房集團(tuán)前身）成立9月，廣州東湖麗苑一期交付使用，開(kāi)創(chuàng)性地引入有償服務(wù)的物業(yè)管理12月，五屆人大五次會(huì)議通過(guò)憲法修正案，城市土地屬于國(guó)家所有9月，建設(shè)部出臺(tái)《關(guān)于城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司暫行辦法》1984年1982年1981年1986年2月，城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展城鎮(zhèn)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、核發(fā)產(chǎn)權(quán)證工作的通知》，要求從1987年開(kāi)始核發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證6月，人大通過(guò)《中華人民共和國(guó)土地管理法》，次年1月正式實(shí)施9月8日，深圳首次以協(xié)議方式有償出讓土地，面積5300平方米，中航工貿(mào)中心以106萬(wàn)元議標(biāo)成交，用于建造單身職工宿舍，使用期限50年9月11日，深圳首次以招標(biāo)形式出讓土地，九家公司投標(biāo)，深華工程開(kāi)發(fā)公司中標(biāo)，土地面積46355平方米，為住宅用地，使用期限50年12月1日，深圳拍賣H409-4地塊8588平方米50年土地使用權(quán)，43家企業(yè)競(jìng)拍，包括9家外資企業(yè)，深圳特區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以525萬(wàn)競(jìng)買成功1987年2/6/20234月12日，七屆人大一次會(huì)議修改《憲法》，刪除“禁止出租土地”，規(guī)定“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”；《土地管理法》相應(yīng)修改，規(guī)定“國(guó)有土地和集體土地的使用權(quán)可依法轉(zhuǎn)讓，國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度”1988年1990年8月，國(guó)務(wù)院頒布《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，規(guī)定居住用地年限這70年，工業(yè)和教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地年限為40年1991年1月29日，萬(wàn)科A股在深圳證券交易所掛牌交易，是我國(guó)第一家上市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)12月，中國(guó)第一個(gè)業(yè)主委員管理委員會(huì)——深圳萬(wàn)科天景花園業(yè)委會(huì)成立1993年6月23日，國(guó)務(wù)院宣布終止房地產(chǎn)公司上市，控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域7月，深圳推行商品房預(yù)售制度12月13日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，決定于1994年1月1日起在全國(guó)開(kāi)征土地增值稅1994年5月，央行公布《住宅擔(dān)保貸款管理辦法》，為按揭業(yè)務(wù)提供法律依據(jù)7月5日，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》頒布，次年1月1日實(shí)施11月15日，建設(shè)部頒布《城市商品房預(yù)售管理辦法》，從立法上對(duì)商品房預(yù)售制度加以確認(rèn)2/6/20231996年2月，《工商銀行個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》出臺(tái)，貸款期限1-10年2月，《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》出臺(tái)國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。但是，國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外。以出讓等有償使用方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地。住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。1997年4月28日，央行頒布《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》，規(guī)定貸款比例最高限額是房?jī)r(jià)的70%，貸款年限最長(zhǎng)為20年5月，北辰實(shí)業(yè)在香港掛牌上市，成為登陸港股的第一家內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)8月，中央北戴河會(huì)議提出把居民住宅業(yè)列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，住宅開(kāi)始成為支柱產(chǎn)業(yè)1998年5月，央行推出《個(gè)人住房貸款管理辦法》7月3日，國(guó)務(wù)院發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，開(kāi)啟住房制度市場(chǎng)化改革10月，北京回龍觀、天通苑、建東苑等19個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目正式展示，開(kāi)啟經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)1999年2007年2/6/2023住房制度市場(chǎng)化改革綱領(lǐng)性文件1998年7月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)）要求：

各地停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；

建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；

全面推行和不斷完善住房公積金制度。

對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購(gòu)買、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房。2/6/2023我國(guó)住房供應(yīng)體系2/6/2023廉租房廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔廉租房房源多樣化，包括新建住房、空置樓盤(pán)、改造危房、老舊公房等。廉租房只租不售。廉租房面向城市特困人口出租，只收取象征性的房租。1、至少有一人具有杭州市區(qū)(不含蕭山、余杭區(qū))常住城鎮(zhèn)居民戶口(不包括學(xué)生戶口)并居住5年以上；2、持有效期內(nèi)的《杭州市困難家庭救助證》或《殘疾人基本生活保障證》或區(qū)級(jí)困難家庭《救助證》、《援助證》、《救助卡》或共同生活的家庭成員人均月收入低于杭州市區(qū)城鎮(zhèn)居民低保標(biāo)準(zhǔn)的2.5倍(含)；3、人均現(xiàn)有住房建筑面積在15平方米(含)以下，或3人以上家庭現(xiàn)有住房建筑面積在45平方米(含)以下。杭州市廉租房申請(qǐng)條件2/6/2023經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性，是指住房的價(jià)格相對(duì)同期市場(chǎng)價(jià)格來(lái)說(shuō)是適中的，適合中等及低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。適用性，是指在房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)上不能削減和降低，要達(dá)到一定的使用效果。經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃，由城市政府組織建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。1、具有市區(qū)常住城鎮(zhèn)居民戶口(含符合杭州市安置條件的軍隊(duì)人員)；2、已婚(含未滿35周歲離異(或喪偶)帶小孩)或年齡在35周歲及以上的單身無(wú)房戶；3、申請(qǐng)家庭(2人及以上)現(xiàn)有(或已有過(guò))住房建筑面積小于48平方米(含48平方米)；4、屬中低收入家庭(家庭中低收入，指按市統(tǒng)計(jì)局每年向社會(huì)公布的上年度居民人均可支配收入乘以家庭人口數(shù)以下者)。杭州市經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)條件2/6/2023公共租賃房公共租賃房，是解決新就業(yè)職工、和既無(wú)廉租房申請(qǐng)條件、又買不起經(jīng)濟(jì)適用房，不能買經(jīng)濟(jì)適用房，卻買不起商品房的“夾心層”群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品。公共租賃住房不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者承受起的價(jià)格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。1、符合經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)條件又暫無(wú)力購(gòu)買的城市中等偏下收入住房困難家庭須同時(shí)滿足下列條件：

1）符合2010年杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)條件；

2）申請(qǐng)人及家庭成員無(wú)房。

2、大學(xué)畢業(yè)生、創(chuàng)業(yè)人才須同時(shí)符合下列條件：

1）具有市區(qū)常住城鎮(zhèn)居民戶籍，或已辦理居住登記，并持有相應(yīng)證件；

2）申請(qǐng)人具有全日制普通高校本科（含）以上學(xué)歷，或中級(jí)（含）以上職稱，或高級(jí)（含）以上職業(yè)資格證書(shū)；

3）申請(qǐng)人與市區(qū)用人單位簽訂一年（含）以上勞動(dòng)合同，并連續(xù)繳納住房公積金或社會(huì)保險(xiǎn)金12個(gè)月以上。

4）申請(qǐng)家庭上年度人均可支配收入低于24177.6元（該標(biāo)準(zhǔn)為2009年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入90%）；

5）申請(qǐng)人及家庭成員在市區(qū)無(wú)房。杭州市公共租賃房申請(qǐng)條件2/6/2023商品房商品房是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的住宅，按市場(chǎng)價(jià)出售。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。商品房按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)符合下列條件：(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預(yù)售，真正受到損失的將會(huì)是善意購(gòu)買人。(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，開(kāi)發(fā)商投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間。(4)已經(jīng)同金融機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。(5)已經(jīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明；向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)取得向境外銷售的批準(zhǔn)文件。商品房預(yù)售條件2/6/2023我國(guó)用地供應(yīng)方式2/6/2023拆遷拆遷是指根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，將保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃需要，房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安置，并對(duì)其所受損失予以補(bǔ)償?shù)姆尚袨?。?011）拆遷集體土地住宅房屋的拆遷補(bǔ)償方式分為貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換和農(nóng)民自建三種方式。拆遷國(guó)有土地住宅房屋的拆遷補(bǔ)償方式分為貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換和面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換三種方式。拆遷集體土地或國(guó)有土地住宅房屋，拆遷人還應(yīng)當(dāng)給予被拆遷人搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過(guò)渡期內(nèi)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。拆遷住宅房屋補(bǔ)償方式第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。拆遷住宅房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)2/6/20232.3住房制度改革后房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展非典政府換屆東南亞金融危機(jī)政府換屆全球金融危機(jī)政府換屆2/6/20232002年8月26日，建設(shè)部國(guó)家計(jì)委財(cái)政部國(guó)土資源部中國(guó)人民銀行國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)（建住房[2002]217號(hào)）1.控制土地供應(yīng)，清理閑置土地。2.商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須按照法定的規(guī)劃條件，采取招標(biāo)、拍賣和掛牌方式供應(yīng)。3.嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款條件，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款使用的監(jiān)管。對(duì)未取得土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證(開(kāi)工報(bào)告)的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式貸款。2/6/20232003年6月13日，央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)121號(hào)文件）重申對(duì)未取得土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款；只允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，禁止流動(dòng)資金貸款；貸款禁止跨地區(qū)使用。開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金率為30%。對(duì)土地抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。首套房首付比例20%，二套房適當(dāng)提高。2003年8月12日，國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知1.確立房地產(chǎn)業(yè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位2.調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，多數(shù)家庭購(gòu)買或承租普通商品住房，同時(shí)，確定經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供應(yīng)對(duì)象的具體收入線標(biāo)準(zhǔn)和范圍，并做好其住房供應(yīng)保障工作。3.加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度。2005年3月26日國(guó)辦發(fā)明電〔2005〕8號(hào)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》1.充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)的重要性和住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)塊的危害性，采取有效措施，抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲。2.增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供給，提高其在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例。3.避免拆遷帶來(lái)的被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)，進(jìn)一步減輕市場(chǎng)壓力。要綜合采取土地、財(cái)稅、金融等相關(guān)政策措施，利用輿論工具和法律事段，正確引導(dǎo)居民住房消費(fèi)，控制不合理需求。2005年4月30日《建設(shè)部發(fā)展改革委財(cái)政部國(guó)土資源部人民銀行稅務(wù)局銀監(jiān)會(huì)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》1.征收營(yíng)業(yè)稅，住房不足2年轉(zhuǎn)手交易全額征收營(yíng)業(yè)稅；普通住房超過(guò)2年(含2年)免征營(yíng)業(yè)稅；非普通住房超過(guò)2年(含2年)差額征收營(yíng)業(yè)稅。2.普通住房定義，120平方米（可上下浮動(dòng)20%）2/6/20232005年3月，央行宣布取消房貸的優(yōu)惠利率2006年5月24日國(guó)辦發(fā)［2006］37號(hào)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》1.90/70政策，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。2.住房轉(zhuǎn)讓征收營(yíng)業(yè)稅，購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)5年（含5年）免征；個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，差額征收。3.限價(jià)房，在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)，以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。4.人住房按揭貸款首付款比例不低于30%，自住首套90平方米以下20%。5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資本金比例提高到35%。2007年1月，國(guó)土資源部開(kāi)始清查土地增值稅。

3月，全年共計(jì)6次加息，10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。

8月，2007年8月7日國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》提出回歸保障、健全廉租住房制度。規(guī)定廉租住房資金來(lái)源：地方財(cái)政預(yù)算，住房公積金增值收益，土地出讓凈收益的10%。9月，央行規(guī)定以家庭為單位，第2套住房貸款首付不得低于40%，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。2008年1月，國(guó)務(wù)院打擊囤地3月，發(fā)布政策免征廉租房租金收入營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使