第2章：土地權(quán)屬調(diào)查

第二章土地權(quán)屬調(diào)查

第一節(jié)土地權(quán)屬一、土地權(quán)屬的含義土地權(quán)屬:是指土地產(chǎn)權(quán)的歸屬，是存在于土地之中的排他性完全權(quán)利。它包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利。它是國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)安定的基礎(chǔ)。(一)土地所有權(quán)土地所有權(quán):指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)土地?fù)碛姓加?、使用、收益和處分的?quán)利，包括與土地相連的生產(chǎn)物、建筑物的占有、支配、使用的權(quán)利。是所有制在法律上的表現(xiàn)。按我國(guó)現(xiàn)行的法律規(guī)定:城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有；土地所有權(quán)受國(guó)家法律的保護(hù)。(二)土地使用權(quán)土地使用權(quán):指依照法律對(duì)土地加以利用并從土地上獲得合法收益的權(quán)利。按照有關(guān)規(guī)定，我國(guó)的政府、企業(yè)、團(tuán)體、學(xué)校、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以及其他企事業(yè)單位和公民，根據(jù)法律的規(guī)定并經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)，可以有償或無(wú)償使用國(guó)有土地或集體土地。土地使用權(quán)是由土地所有權(quán)派生出來(lái)的一項(xiàng)權(quán)能，可分(1)所有權(quán)人的土地使用權(quán)(2)非所有權(quán)人的土地使用權(quán)第一節(jié)土地權(quán)屬(三)土地權(quán)屬主土地權(quán)屬主(以下簡(jiǎn)稱權(quán)屬主，或權(quán)利人):指具有土地所有權(quán)的單位和土地使用權(quán)的單位或個(gè)人。二、土地權(quán)屬的確認(rèn)(簡(jiǎn)稱確權(quán))方式土地權(quán)屬的確認(rèn)是指依照法律對(duì)土地權(quán)屬狀況的認(rèn)定，包括土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的性質(zhì)、類別、權(quán)屬主及其身份、土地位置等的認(rèn)定。確權(quán)是地籍調(diào)查中一件細(xì)致而復(fù)雜的工作。一般情況下，確權(quán)工作由當(dāng)?shù)卣跈?quán)的土地管理部門主持，土地權(quán)屬主(或授權(quán)指界人)、相鄰?fù)恋貦?quán)屬主(或授權(quán)指界人)、地籍調(diào)查員和其他必要人員都必須到現(xiàn)場(chǎng)。具體的確認(rèn)方式有以下四種：(1)文件確認(rèn)(2)慣用確認(rèn)(3)協(xié)商確認(rèn)(4)仲裁確認(rèn)第一節(jié)土地權(quán)屬三、土地權(quán)屬的確認(rèn)(一)農(nóng)村地區(qū)(含城市郊區(qū))土地所有權(quán)和使用權(quán)的確認(rèn)確權(quán)涉及村與村、鄉(xiāng)與鄉(xiāng)、鄉(xiāng)村與城市、村與獨(dú)立工礦及事業(yè)單位的邊界等。它不但形式復(fù)雜，而且往往用地手續(xù)不齊全。因此，應(yīng)將文件確認(rèn)、慣用確認(rèn)、協(xié)商確認(rèn)或仲裁確認(rèn)幾種方式結(jié)合起來(lái)確認(rèn)農(nóng)村土地所有權(quán)和使用權(quán)。鐵路、公路、軍隊(duì)、風(fēng)景名勝區(qū)和水利設(shè)施等用地其所有權(quán)屬國(guó)家，使用權(quán)歸各管理部門。第一節(jié)土地權(quán)屬三、土地權(quán)屬的確認(rèn)城市的土地所有權(quán)為國(guó)家所有，權(quán)屬主只有土地使用權(quán)。城市土地使用權(quán)主要按下述文件確認(rèn)：(1)單位用地紅線圖(2)房地產(chǎn)使用證(3)土地使用合同書、協(xié)議書、換地書等(4)征(撥)地批準(zhǔn)書和合同書(5)有償使用合同書(協(xié)議書)和國(guó)有土地使用權(quán)證書(6)城市住宅用地確權(quán)的文件(二)城市土地使用權(quán)的確認(rèn)第二節(jié)土地劃分與編號(hào)一、土地劃分(一)城鎮(zhèn)地區(qū)土地劃分

首先按各級(jí)行政區(qū)劃的管理范圍進(jìn)行劃分土地，城鎮(zhèn)可劃分區(qū)和街道兩級(jí)，在街道內(nèi)劃分宗地(地塊)。當(dāng)街道范圍太大時(shí)，劃分若干街坊，在街坊內(nèi)劃分宗地(地塊)；當(dāng)城鎮(zhèn)比較小，無(wú)街道建制時(shí)，也可在區(qū)或鎮(zhèn)的管轄范圍內(nèi)，劃分若干街坊，在街坊內(nèi)劃分宗地(地塊)。對(duì)城鎮(zhèn)，完整的土地劃分就是：××省××市××區(qū)××街道××街坊××宗地(地塊)。(二)農(nóng)村地區(qū)土地劃分按我國(guó)目前農(nóng)村行政管轄系統(tǒng)，末級(jí)行政區(qū)是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))，按城鎮(zhèn)模式，完整的土地劃分應(yīng)是：××省××縣(縣級(jí)市)××鄉(xiāng)(鎮(zhèn))××行政村××宗地(地塊)××圖斑。(三)地籍區(qū)和地籍子區(qū)地籍區(qū)相當(dāng)于街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)，地籍子區(qū)相當(dāng)于街坊或行政村。二、地塊、宗地與界址1、地塊的定義地塊是可辨認(rèn)出同類屬性的最小土地單元。“同類屬性”可以是權(quán)利的，或生態(tài)的，或經(jīng)濟(jì)的，或利用類別的等等。如權(quán)利地塊、分類地塊、質(zhì)量地塊、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)等等。2、地塊的特征(1)在空間上具有連續(xù)性。(2)空間位置是固定的，邊界是相對(duì)明確的。(3)“同類屬性”既可以是某一種屬性，也可以是某一類屬性的集合。3、宗地的定義宗地是指權(quán)利上具有同一性的地塊，即同一土地權(quán)利相連成片的用地范圍。根據(jù)地塊的含義，宗地具有固定的位置和明確的權(quán)利邊界，并可同時(shí)辨認(rèn)出確定的權(quán)利、利用、質(zhì)量和時(shí)態(tài)等土地基本要素。(二)土地權(quán)屬界址土地權(quán)屬界址(簡(jiǎn)稱界址)包括界址線、界址點(diǎn)和界標(biāo)。1土地權(quán)屬界址線(簡(jiǎn)稱界址線)是指相鄰宗地之間的分界線，或稱宗地的邊界線。2界址點(diǎn)是指界址線或邊界線的空間或?qū)傩缘霓D(zhuǎn)折點(diǎn)。3界標(biāo)是指在界址點(diǎn)上設(shè)置的標(biāo)志。注：(城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程)設(shè)計(jì)了5種界標(biāo)（如界標(biāo)種類圖）圖中數(shù)值的單位為毫米界標(biāo)種類圖1混凝土界址標(biāo)樁石灰界址標(biāo)樁

帶鋁帽的鋼釘界址標(biāo)樁

界標(biāo)種類圖2帶塑料套的鋼棍界址標(biāo)樁

噴漆界址標(biāo)志

(三)邊界類型與邊界系統(tǒng)1.邊界類型邊界，也稱界線，在地籍中有著特殊的地位，根據(jù)土地劃分的方法,形成了三種邊界,即行政邊界、宗地邊界和地塊邊界。(1)行政邊界包括省界、縣界、市界、區(qū)界、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、行政村等。(2)宗地邊界：根據(jù)宗地劃分方法而劃分出的地塊邊界。(3)地塊邊界2.邊界系統(tǒng)邊界系統(tǒng)：是人們或政府管理機(jī)構(gòu)通常以某種方式所承認(rèn)的界線存在形式。一般由普通邊界和法律邊界組成。（1）普通邊界是指主要依靠自然的或人造的邊界要素，依據(jù)各地的普通規(guī)則，但沒(méi)有精確的邊界數(shù)據(jù)，或有邊界數(shù)據(jù)但沒(méi)有法律手續(xù)固定下來(lái)的邊界。在我國(guó)農(nóng)村地區(qū)普遍存在。至今我國(guó)的行政邊界也大都屬于此類，我國(guó)土地利用現(xiàn)狀的調(diào)查中的地塊邊界也屬此類。（2）法律邊界是指對(duì)人造的或自然的邊界要素進(jìn)行精確的測(cè)量，獲取測(cè)量數(shù)據(jù)，通過(guò)法律程序給予承認(rèn)，并在實(shí)地以法律的形式固定下來(lái)的邊界。注：在我國(guó)的地籍管理工作中，這兩種邊界都存在。(四)宗地的劃分1.基本方法(1)一主一宗(2)一主多宗(3)多主一宗（也稱組合宗地）(4)宗地的再劃分2.集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)宗地劃分農(nóng)村居民地內(nèi)村民建房用地(宅基地)和其他建設(shè)用地，可按集體土地的使用權(quán)單位的用地范圍劃分為宗地，一般反映在農(nóng)村居民地地籍圖(島圖)上。3.集體土地所有權(quán)宗地的劃分（1）《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村可根據(jù)集體土地所有權(quán)單位(如村民委員會(huì)、農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織、村民小組、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織等)的土地范圍劃分土地所有權(quán)宗地。（2）一個(gè)地塊由幾個(gè)集體土地所有者共同所有，其間難以劃清權(quán)屬界線的，為共有宗地。共有宗地不存在國(guó)家和集體共同所有的情況。4.城鎮(zhèn)以外的國(guó)有土地使用權(quán)宗地的劃分城鎮(zhèn)以外，鐵路、公路、工礦企業(yè)、軍隊(duì)等用地，都是國(guó)有土地，這些國(guó)有土地使用權(quán)界線大多與集體土地的所有權(quán)界線重合，其宗地的劃分方法與前述相同。5.爭(zhēng)議地、間隙地和飛地三、土地編號(hào)(一)城鎮(zhèn)地區(qū)土地編號(hào)通常以行政區(qū)劃的街道和宗地兩級(jí)進(jìn)行編號(hào)，如果街道下劃分有街坊(地籍子區(qū))就采用街道、街坊和宗地三級(jí)編號(hào)。地籍編號(hào)統(tǒng)一自西向東、從北到南的“弓”字形編號(hào)，從“001”開(kāi)始順序編號(hào)。如03-05-012表示××省××市××區(qū)第3街道、第5街坊、第12宗地。宗地號(hào)在圖上宗地內(nèi)以分?jǐn)?shù)形式表示，分子為宗地編號(hào)，分母為地類號(hào)。(二)農(nóng)村地區(qū)地籍編號(hào)農(nóng)村應(yīng)以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、宗地和地塊三級(jí)組成編號(hào)。如02-04-005表示××省××縣(縣級(jí)市)××鄉(xiāng)(鎮(zhèn))第2行政村、第4宗地、第5地塊(圖斑)。(三)其他的編號(hào)方法根據(jù)宗地的劃分情況，每個(gè)宗地編號(hào)共有13位，如圖：

宗地編號(hào)格式在編號(hào)中的位置每1、2位每3、4位每5、6位每7、8位每9、10位每11、12、13位宗地編號(hào)××××××××××××代碼數(shù)字范圍00~9900~9900~9900~9900~99001~999代碼意義省級(jí)代碼城市級(jí)代碼縣、縣級(jí)市、區(qū)代碼街道、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)代碼街坊、行政村代碼宗地序號(hào)注：城鎮(zhèn)中在劃分街坊時(shí)一般以馬路、巷道、河溝等線狀地物為界來(lái)劃分。街坊劃分不宜過(guò)大，以宗地不超過(guò)999個(gè)為宜，并且要給變更編號(hào)留有較大的余地。第三節(jié)土地權(quán)屬調(diào)查一、土地權(quán)屬調(diào)查的內(nèi)容(1)土地的權(quán)屬狀況(2)土地的位置(3)土地的行政區(qū)劃界線(4)對(duì)城鎮(zhèn)國(guó)有土地，調(diào)查土地的利用狀況和土地級(jí)別。二、土地權(quán)屬調(diào)查的程序(1)擬訂調(diào)查計(jì)劃。(2)物質(zhì)方面準(zhǔn)備。(3)調(diào)查底圖的選擇。(4)街道和街坊的劃分。(5)發(fā)放通知書。(6)土地權(quán)屬資料的收集、分析和處理(7)實(shí)地調(diào)查(8)資料整理三、土地權(quán)屬狀況調(diào)查(一)土地權(quán)屬來(lái)源調(diào)查土地權(quán)屬來(lái)源(簡(jiǎn)稱權(quán)源)是指土地權(quán)屬主依照國(guó)家法律獲取土地權(quán)利的方式。1.集體土地所有權(quán)來(lái)源調(diào)查集體土地所有權(quán)的權(quán)屬來(lái)源種類主要有7種（同學(xué)參見(jiàn)書P23）2.城鎮(zhèn)土地使用權(quán)來(lái)源調(diào)查迄今為止，我國(guó)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)屬來(lái)源主要分兩種情況：一種是1982年5月(國(guó)家建設(shè)征用土地條例》頒布之前權(quán)屬主取得的土地，通常叫歷史用地。另一種是1982年5月(國(guó)家建設(shè)征用土地條例》頒布之后權(quán)屬主取得的土地。具體有：——經(jīng)人民政府批準(zhǔn)征用的土地，叫行政劃撥用地，一般是無(wú)償使用的。——1990年5月19日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第55號(hào)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》發(fā)布后權(quán)屬主取得的土地，叫協(xié)議用地，一般是有償使用的。3.土地權(quán)屬來(lái)源調(diào)查的注意事項(xiàng)(二)其他要素的調(diào)查1.權(quán)屬主名稱

2.取得土地的時(shí)間和土地年期

3.土地位置

4.土地利用分類和土地等級(jí)調(diào)查

四、土地權(quán)屬界址調(diào)查界線調(diào)查時(shí)，必須向土地權(quán)屬主發(fā)放指界通知書，明確土地權(quán)屬主代表到場(chǎng)指界時(shí)間、地點(diǎn)和需帶的證明與權(quán)源材料。1.界址調(diào)查的指界2.權(quán)屬主不明確的界線調(diào)查3.鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政境界調(diào)查4.界標(biāo)的設(shè)置5.界址的標(biāo)注和調(diào)查表的填寫五、土地權(quán)屬界址的審核與調(diào)查處理有爭(zhēng)議的土地權(quán)屬界線，短期內(nèi)確實(shí)難以解決的，調(diào)查人員填寫《土地爭(zhēng)議原由書》一式5份，權(quán)屬雙方各執(zhí)1份，市、縣(區(qū))、鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、街道)各1份。六、宗地草圖的繪制宗地草圖是描述宗地位置、界址點(diǎn)、線和相鄰宗地關(guān)系的實(shí)地草編記錄。1.宗地草圖記錄的內(nèi)容(1)本宗地號(hào)和門牌號(hào)，權(quán)屬主名稱和相鄰宗地的宗地號(hào)、門牌號(hào)、權(quán)屬主名稱。(2)本宗地界址點(diǎn)，界址點(diǎn)序號(hào)及界址線，宗地內(nèi)地物及宗地外緊靠界址點(diǎn)線的地物等。(3)界址邊長(zhǎng)、界址點(diǎn)與鄰近地物的相關(guān)距離和條件距離。(4)確定宗地界址點(diǎn)位置，界址邊長(zhǎng)方位所必須的建筑物或構(gòu)筑物。(5)概略指北針和比例尺、丈量者、丈量日期。2.宗地草圖的特征(1)它是宗地的原始描述。(2)圖上數(shù)據(jù)是實(shí)量的，精度高。(3)所繪宗地草圖是近似的，相鄰宗地草圖不能拼接。3.宗地草圖的作用(1)它是地籍資料中的原始資料。(2)配合地籍調(diào)查表，為測(cè)定界址點(diǎn)坐標(biāo)和制作宗地圖提供了初始信息。(3)可為界址點(diǎn)的維護(hù)、恢復(fù)和解決權(quán)屬糾紛提供依據(jù)。4.繪制宗地草圖的基本要求繪制宗地草圖時(shí)，圖紙質(zhì)量要好，能長(zhǎng)期保存，其規(guī)格為3