梅嶺國際匯報方案

惠天然·梅嶺國際項目銷售代理投標(biāo)方案2014年09月謹(jǐn)呈：湖南高瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

品牌目標(biāo)2核心目標(biāo)3戰(zhàn)略目標(biāo)1樹立區(qū)域的價值標(biāo)桿，引領(lǐng)市場的地標(biāo)價值新風(fēng)向標(biāo)！初步樹立惠天然品牌在長沙的影響力。為后續(xù)項目的開發(fā)做可持續(xù)性的高端發(fā)展的品牌鋪墊。完成項目一期的快速走量，為項目后續(xù)產(chǎn)品儲備客戶資源。項目使命的思考目前面臨問題項目核心價值點不夠突出價值點客戶拓展渠道及推廣方式缺少針對性營銷項目形象定位及形象塑造缺乏個性形象發(fā)現(xiàn)問題>市場環(huán)境>本體分析>營銷難點策略問題>整合策略>營銷策略解決問題>營銷執(zhí)行>營運保障匯報思路報告框架第一部分第二部分第三部分市場環(huán)境理解項目本體理解項目整合策略項目營銷執(zhí)行策略第四部分項目營運保障第五部分項目發(fā)展相關(guān)建議第六部分第一部分項目市場環(huán)境理解PART1

市場環(huán)境分析

區(qū)域競爭格局

市場機會點分析

區(qū)域競爭態(tài)勢市場解讀市場環(huán)境理解市場分析長沙市在信貸緊縮、降價潮、購房者觀望情緒濃厚等因素的影響下，今年上半年的房地產(chǎn)市場走勢持續(xù)低迷。2014年1—6月，長沙新建商品房共成交45110套，同比下跌50.4%；長沙內(nèi)六區(qū)新建商品房累計成交460.34萬平方米，同比跌51.7%。2014年1—6月長沙內(nèi)五區(qū)內(nèi)(不含望城)上半年共有45宗地掛牌出讓，供應(yīng)同比降近11.8%，共成交38宗，同比降15.6%，成交總金額約117.6億元，同比下降29.6%，成交總面積約181萬平方米，土地市場略顯示冷清。市場環(huán)境理解市場分析2014年1—6月以來，多政策利好下半年長沙樓市限購松綁契稅優(yōu)惠劃片入學(xué)單獨兩孩目前長沙已經(jīng)放開90平方米以下戶型銷售限制，未來限購政策將逐步放開。2014年1月1日起，在長沙內(nèi)五區(qū)購房，購房人須自行繳納契稅和印花稅，外地人購房有契稅優(yōu)惠。長沙小升初將全面實行劃片入學(xué)，以學(xué)位定區(qū)域，學(xué)區(qū)房逆市上揚。"單獨兩孩"政策落地湖南，或?qū)⒏纳迫丝诮Y(jié)構(gòu)。"單獨二胎"利好改善型置業(yè)。一個供過于求將長期存在的市場；1一個只有少部分開發(fā)商能屹立江湖的市場；2一個個性化生存的市場。3未來1-3年市場聲音。。。市場環(huán)境理解市場分析1沒有特點的項目沒有出路。用出彩的規(guī)劃、個性的主題為項目找個性特點。2產(chǎn)品品質(zhì)沒有保障的項目沒有前途？產(chǎn)品品質(zhì)凸顯四板斧：寬松建筑布局、主題鮮明社區(qū)文化、立體園林景觀、高性價比的戶型設(shè)計、精細配套。。。3營銷沒有針對性的項目沒有殺傷力不要指望將產(chǎn)品賣給所有人，而應(yīng)將產(chǎn)品賣給最適合本項目的人。未來的市場將是怎樣的。。。市場環(huán)境理解市場分析競爭解讀北部板塊中心板塊南部板塊市場環(huán)境理解競爭態(tài)勢靠近西站，交通及配套優(yōu)勢明顯。以金茂梅溪湖、振業(yè)城為代表項目。處于梅溪湖板塊最中心位置，生態(tài)宜居優(yōu)勢明顯。以中建梅溪湖一號、金茂悅為代表項目。處于梅溪湖西南方向，交通、配套、景觀資源較弱。以旭輝御府、梅溪清秀為代表項目。我們將梅溪湖片區(qū)按照位置關(guān)系分為三大板塊——北部板塊、中心板塊、南部板塊。區(qū)域已成交土地現(xiàn)狀市場環(huán)境理解競爭態(tài)勢區(qū)域已成交土地現(xiàn)狀市場環(huán)境理解競爭態(tài)勢350萬方根據(jù)對梅溪湖片區(qū)區(qū)域重點項目的在售余量、周邊項目未來推量、以及土地市場未來兩年可能形成的低密度物業(yè)供應(yīng)量的合計分析，梅溪湖區(qū)域未來1-2年內(nèi)可能將形成約350萬方高端物業(yè)，競爭壓力大。備注：在土地潛在可供應(yīng)量中，為整個項目的體量，這其中可能涵蓋部分高層、商業(yè)等物業(yè)，因每塊土地的規(guī)劃情況目前無法獲知，顧以項目總體體量預(yù)估可能會有一定偏差。50萬方100萬方200萬方區(qū)域市場容量研判市場環(huán)境理解競爭態(tài)勢資源相當(dāng)——有優(yōu)異的資源環(huán)境，為項目的品質(zhì)有一定的支撐作用。Resources品牌相當(dāng)——有一定的品牌號召力，在市場上能得到消費者的關(guān)注與認(rèn)可。Brand品質(zhì)相當(dāng)——品質(zhì)感高，能為客戶提供優(yōu)異的增值服務(wù).Quality產(chǎn)品相當(dāng)——產(chǎn)品面積奢華，居住的舒適性高。Products總價相當(dāng)——產(chǎn)品面積段、總價段相對接近的項目。Price競品的選擇必須與本項目有較高的契合點。競品選擇依據(jù)市場環(huán)境理解競爭態(tài)勢市場環(huán)境理解競爭格局本案區(qū)域內(nèi)在售項目多達12個以上，多于2012-2013年新近入市量，以知名開發(fā)商開發(fā)的中等容積率產(chǎn)品為主，住宅市場競爭較為激烈。市場環(huán)境理解競爭格局住宅類產(chǎn)品以高層為主，容積率平均值在3.0以上，如是時間集中在2013年下半年，項目規(guī)模均比較大?；厩闆r：地段：梅溪湖映日路與看云路交匯處商業(yè)：自帶社區(qū)型商業(yè)生態(tài)：梅溪湖教育：自帶幼兒園、岳麓區(qū)實驗小學(xué)和長郡中學(xué)醫(yī)療：湘雅附三物業(yè)：和宏物業(yè)品牌：和宏地產(chǎn)戶型：80-128平二至三房容積率：3.5綠化率：42.3%建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡歐體量：建筑面積約50萬方競品解讀：和泓梅溪四季市場環(huán)境理解競爭格局項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：●開發(fā)品牌：12年謀局全國10余城，成就中國責(zé)任地產(chǎn)“TOP25”；●產(chǎn)品優(yōu)勢：N+N空中院落，圍合式庭院布局，戶型高贈送面積，實用性高，景觀視野開闊；●景觀資源：暫時擁有龍王港河、梅溪湖一線湖景資源，梅嶺公園、體育公園零距離接觸；●交通路網(wǎng)：與地鐵站口僅有5分鐘路程，且臨近梅溪湖環(huán)湖干道，未來交通將較為便利；●教育配套：臨近百年長郡、岳麓區(qū)實驗小學(xué)，享受板塊內(nèi)高質(zhì)的教學(xué)配套資源；劣勢：●交通路網(wǎng)：項目不臨城市主干道，無公交線路直達項目，交通不便；●周邊配套：項目周邊生活配套、商業(yè)氛圍都未形成，還需較長時間發(fā)展成形；●景觀資源：梅溪湖與項目之間有較大的空地，今后將會進行地產(chǎn)開發(fā)，屆時形成的高層建筑將會對項目的景觀視野造成一定的遮擋?；厩闆r：占地面積：110789平方米總建面積：455000平方米棟數(shù)及套數(shù)：高層住宅9棟，總戶數(shù)2186戶開盤時間：2013年5月品牌：弘德地產(chǎn)主力戶型：65-127平二至三房容積率：4.0綠化率：36%項目地址：梅溪湖楓林路與騎龍路交匯處西南角競品解讀：好萊城市場環(huán)境理解競爭格局項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：●地理交通：岳麓區(qū)梅溪湖CBD區(qū)楓林路與騎龍路交匯處西南角，項目前設(shè)有長東路口(好萊城)站，途經(jīng)的公交車有913、315、902路，另距離未來地鐵2號線延長線梅溪湖西站約800米左右。●產(chǎn)品優(yōu)勢：項目主打商業(yè)地產(chǎn)，將打造50萬平米雙Mall國際綜合體，所以整個營銷中心的設(shè)計也非常具有現(xiàn)代感。●景觀資源：梅嶺國際公寓、梅溪湖等外部景觀資源豐富；●商業(yè)配套：項目內(nèi)部建有家居MALL和百貨SHOPPINGMALL構(gòu)成的雙MALL城市超級購物中心；項目對面已經(jīng)逐漸成熟的羅馬商業(yè)廣場?！窠逃涮祝喉椖繉⒆越ê萌R城幼兒園，并與梅溪湖小學(xué)以及長郡中學(xué)相鄰，項目對面即為湖南涉外經(jīng)濟學(xué)院。劣勢：周邊配套：項目周邊生活配套、商業(yè)氛圍都未形成，還需較長時間發(fā)展成形；●區(qū)域位臵：處于二線湖景區(qū)域，離梅溪湖國際新城內(nèi)的優(yōu)質(zhì)資源尚有一定距離?；厩闆r：占地面積：74027平方米總建面積：309358平方米棟數(shù)及套數(shù)：高層住宅11棟，3棟商業(yè)及一棟幼兒園開盤時間：2013年12月品牌：合能地產(chǎn)主力戶型：63平米公寓、79-119平米二至三房容積率：3.5綠化率：41%項目地址：梅溪湖映日路與看云路交匯處西北角競品解讀：合能·璞麗市場環(huán)境理解競爭格局項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：●商業(yè)配套：內(nèi)部自帶臨河風(fēng)情商街；●周邊配套：國際文化藝術(shù)中心、國際商務(wù)中心、國際研發(fā)中心；●景觀配套：3000畝市區(qū)最大內(nèi)湖梅溪湖、五大城市公園群(梅嶺公園、麓景公園、體育公園、梅溪湖人工濕地和桃花嶺公園)、4360畝岳麓山支脈桃花嶺；●物業(yè)配套：源自法國巴黎的84年金鑰匙，為客戶提供歐洲貴族式管家服務(wù)；●教育配套：臨近百年長郡、岳麓區(qū)實驗小學(xué)，享受板塊內(nèi)高質(zhì)的教學(xué)配套資源；劣勢：●交通路網(wǎng)：項目不臨城市主干道，無公交線路直達項目，交通不便；●周邊配套：項目周邊生活配套、商業(yè)氛圍都未形成，還需較長時間發(fā)展成形；●景觀資源：梅溪湖與項目之間有較大的空地，今后將會進行地產(chǎn)開發(fā)，屆時形成的高層建筑將會對項目的景觀視野造成一定的遮擋。產(chǎn)品庫存積壓嚴(yán)重，銷售壓力巨大。首改--供需平衡，庫存穩(wěn)定，壓力大，價格平穩(wěn)，持續(xù)消化庫存階段；再改--供大于求，庫存上漲，銷售壓力巨大；部分產(chǎn)品設(shè)計存在缺陷，影響客戶認(rèn)可度。區(qū)域競爭市場小結(jié)市場：產(chǎn)品：政策：版塊：競品：同一版塊內(nèi)同品質(zhì)項目數(shù)量較多,供應(yīng)充足,競爭激烈；高價格產(chǎn)品的示范區(qū),價值展示較為充分；競品存量分析得出：首改和再改產(chǎn)品的去化率相對較低，存量大，未來供應(yīng)量也相對較大。樓市調(diào)控逐漸去政策化，回歸市場，多政策利好房地產(chǎn)市場。供應(yīng)充足，同質(zhì)化嚴(yán)重，去化率較低，受交通影響，客戶上門量較低，現(xiàn)場氛圍不濃。在信貸緊縮、降價潮、購房者觀望情緒濃厚等因素的影響下，今年上半年的房地產(chǎn)市場走勢持續(xù)低迷。市場環(huán)境理解市場機會01020304立個性——項目整體形象塑造高價值——項目價值體系挖掘精營銷——爭對性的營銷執(zhí)行體系拓客源——高效的推廣拓客手段基于當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢及未來預(yù)判，結(jié)合整個梅溪湖片區(qū)競爭態(tài)勢，柒拾年認(rèn)為本項目市場機會挖掘需從以下四點下手。第二部分項目本體理解PART2

項目區(qū)域占位

項目屬性定位

產(chǎn)品優(yōu)化建議區(qū)位解讀長沙05年以前的發(fā)展方式是典型的單核心發(fā)展模式，五一廣場是城市唯一的核心區(qū)，承載整個城市的核心功能多核心發(fā)展有利于城市的均衡發(fā)展，分散城市發(fā)展壓力，新核心區(qū)發(fā)展成為城市發(fā)展的動力源，將拉動城市快速發(fā)展第一階段：單核心擴張第二階段：多核化發(fā)展第三階段：都市群形成長沙、湘潭、株洲的“一體化”發(fā)展是城市發(fā)展成為“都市群”的結(jié)果。多核心發(fā)展有利于城市群的形成在大河西先導(dǎo)區(qū)的規(guī)劃推動下，河西迎來新的發(fā)展契機。長沙發(fā)展態(tài)勢：基于城市快速發(fā)展，長沙由單核進入多核發(fā)展階段項目本體理解區(qū)域占位長沙發(fā)展態(tài)勢：武廣開通、地鐵修建、輕軌規(guī)劃、舊改熱潮，一個國際化大都市崛起的身影若現(xiàn)武廣客運線開通高檔次物業(yè)地鐵效果圖長沙新城地鐵修建項目本體理解區(qū)域占位長沙發(fā)展態(tài)勢：升級、西進、裂變過程中不斷產(chǎn)生新的中心國際化大都市若現(xiàn)，長沙迎來歷史性革新【升級】【西進】【裂變】成為主旋律…【升級】——城市功能、檔次升級，一個國際大都市的身影漸現(xiàn)。【西進】——大河西先導(dǎo)區(qū)新規(guī)劃，帶動西部城區(qū)影響力及凝聚力的提升。【裂變】——城市中心由一極到多極。項目本體理解區(qū)域占位濱江新城CBD、梅溪湖國際新城、洋湖垸總部經(jīng)濟區(qū)，未來長沙城市新中心初具雛形大河西先導(dǎo)區(qū)為長沙城市發(fā)展中優(yōu)先發(fā)展區(qū)域，目前形成以濱江新城、梅溪湖片區(qū)、洋湖垸片區(qū)三大片區(qū)為重點的新城核心區(qū)域；濱江新城CBD：以都市居住為依托的復(fù)合型新都會中心；梅溪湖國際新城：大河西先導(dǎo)區(qū)的未來城市中心；洋湖垸總部經(jīng)濟區(qū)：集酒店、辦公、商業(yè)為一體的總部經(jīng)濟區(qū)濱江新城CBD洋湖垸總部經(jīng)濟區(qū)梅溪湖國際新城項目本體理解區(qū)域占位梅溪湖國際新城：大河西的“靈魂城市”，長沙的掌上明珠梅溪湖，未來長沙市河西城市中心。將梅溪湖投建成一個國際性綜合功能區(qū)，規(guī)劃包括國際會展中心、頂級辦公區(qū)、國際智力拓展中心、創(chuàng)新中心和生活區(qū)等設(shè)施，預(yù)計投資超過200億。梅溪湖國際功能服務(wù)區(qū)將重點建設(shè)8大社區(qū)、8大山群、8個島嶼。形成一個居住容量為35.5萬人的新城市中心。梅溪湖國際功能服務(wù)區(qū)，將成為大河西先導(dǎo)區(qū)發(fā)展的一顆明珠，并對周邊區(qū)域發(fā)揮強大聚能效應(yīng)。項目本體理解區(qū)域占位區(qū)域位置：東起二環(huán)，西接三環(huán)，北起龍王港，南至岳麓山支脈桃花嶺占地面積：763萬㎡開發(fā)面積：945萬㎡物業(yè)類型配比：住宅面積約710萬平米，商業(yè)商務(wù)面積約240萬平米物業(yè)形態(tài)：住宅、超五星級酒店、5A級寫字樓、酒店式公寓、文化藝術(shù)中心、科技創(chuàng)新中心等945萬㎡建面，400m超高，超五星酒店，花園式國際商務(wù)辦公物業(yè)，國際會展中心，國際研發(fā)中心…頂級規(guī)劃——近千萬開發(fā)面積，高端商業(yè)、商務(wù)、居住物業(yè)，大河西國際級新城項目本體理解區(qū)域占位國際化規(guī)劃——九大功能區(qū)中央商務(wù)區(qū)：金融商務(wù)區(qū)形象窗口國際研發(fā)中心濱湖區(qū)國際文化藝術(shù)中心TOD混合功能區(qū)高端居住區(qū)國際商務(wù)區(qū)混合功能區(qū)居住社區(qū)藍色+綠色+山脈項目本體理解區(qū)域占位規(guī)劃價值：未來城市商務(wù)聚集地商務(wù)區(qū)最高建筑400米多種城市功能匯集，中央商務(wù)區(qū)24小時充滿活力。

溪湖中央商務(wù)區(qū)圍繞梅溪湖西段而建，其建筑物的高度自東向西逐步增高，在中心區(qū)域最高位置達400米，然后隨著湖泊南端逐步降低。中央商務(wù)區(qū)的天際線類似賽車道的弓形邊緣，又對應(yīng)山體的起落。中央商務(wù)區(qū)橫向分布湖畔人行道、有軌電車道、機動車道、龍王港干道，縱向分布運河、公園或城市廣場，中間還點綴有都市標(biāo)志性建筑物或紀(jì)念性建筑物。項目本體理解區(qū)域占位世界級對接：連接世界的國際文化藝術(shù)中心按照計劃，所有交通和基礎(chǔ)設(shè)施將在2012年完成。梅溪湖內(nèi)將規(guī)劃建設(shè)一座中部地區(qū)一流的會展中心和研發(fā)中心，新產(chǎn)品研發(fā)后，可通過會展中心第一時間向全世界推廣。梅溪湖的第一要素是水，水在這里匯聚成一個40公頃的湖泊，相當(dāng)于未來新城區(qū)的“客廳”，而多元化的中央商務(wù)區(qū)圍繞著梅溪湖依水而建，居民不論在家還是在工作，都可享受迷人風(fēng)景。在每個住宅區(qū)都配備了圖書館、學(xué)校、派出所、郵局和商店，市民在步行距離內(nèi)就能滿足豐富的生活需求。與CBD隔湖相望的是國際文化藝術(shù)中心項目本體理解區(qū)域占位生態(tài)價值：生態(tài)公園、千畝湖面、3條景觀帶貫穿梅溪湖片區(qū)規(guī)劃了3條環(huán)形綠化景觀帶，3條景觀帶貫穿全區(qū)。自西向東規(guī)劃了3座縱跨湖面的橋梁。第一條為步行長廊，沿湖步行帶向湖畔西北走向，通過這條步行長廊到達棧橋，從而穿越文化群島以及高新技術(shù)研發(fā)校園區(qū)。第二條綠化景觀帶則沿主商業(yè)大道（有軌電車行駛的大道）設(shè)置，人們在這里將欣賞到另一片綠樹蔥籠，就像巴塞羅那的LasRamblas大道一樣，那里最繁華熱鬧的街道也是最富有自然風(fēng)景的街道。第三條則位于龍王港河岸，長約10公里，為區(qū)域內(nèi)最長的公共線性公園，最適宜人們早上在這里慢跑、鍛煉身體，傍晚則悠閑地散步。利用河道防洪堤建成10公里長線性公園項目本體理解區(qū)域占位地鐵帶領(lǐng)長沙進入新時代??！2013年10月長沙地鐵2號線運營！地鐵的建設(shè)，也必將使長沙進入快速擴張期；主城區(qū)二環(huán)以外，尤其是大河西先導(dǎo)區(qū)臨二環(huán)最近的梅溪湖板塊，將是最先、最快受益的地區(qū)；附：地鐵2號線，連通：梅溪湖、汽車西站、溁灣鎮(zhèn)、五一路、火車站、星沙、武廣等。梅溪湖區(qū)域二環(huán)內(nèi)擴張擴張擴張擴張武廣站地鐵規(guī)劃：劃時代的地鐵規(guī)劃拉近區(qū)域成為距離主城區(qū)（市中心）最近的高尚區(qū)域。項目本體理解區(qū)域占位城西綜合交通樞紐的建設(shè)，帶來大量轉(zhuǎn)換乘人/車流，對區(qū)域發(fā)展起到不可估量的作用重建后效果16億重建汽車西站，形成長沙大河西綜合交通樞紐。西站綜合交通樞紐：綜合三加一交通樞紐——地鐵、公交、城市快速公交、長途客運站，客運站現(xiàn)已完成建筑主體工程長沙大河西綜合交通樞紐是長沙市政府主導(dǎo)建設(shè)的第一個綜合交通樞紐站，地處長沙大河西梅溪湖國際新城與國家高新區(qū)門戶核心，集地鐵、長途巴士、旅游巴士、城市公交、出租車、社會車輛等交通運具一體化零換乘，與長益?！L株潭城際軌道交通、武廣/滬昆高鐵樞紐、航空樞紐無縫銜接，換乘量為25萬人次/日。國家交通運輸部、世界銀行全球環(huán)境基金、長沙市已將該項目列為十二五國家級交通樞紐示范項目。項目本體理解區(qū)域占位梅溪湖當(dāng)前尚處在發(fā)展完善期，注水、道路、學(xué)校等各項基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)已基本完善，未來尚有地鐵，酒店，寫字樓、醫(yī)院等城市配套第一步：完成項目包裝、報批、征地拆遷等開工前準(zhǔn)備工作，完成梅溪湖湖面建設(shè)和蓄水，啟動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（2008—2011年）第二步：綜合實力全面提升，核心區(qū)主體功能基本建成（2012—2014年）第三步：步入成熟發(fā)展階段，梅溪湖片區(qū)建設(shè)基本完成（2015—2016年）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)啟動，龍王港整治及截污工程、梅溪湖環(huán)湖路和東方紅路道路工程項目動工；年初啟動一期拆遷工作，總面積10300畝，約1500戶，6月啟動第二批拆遷工作，總面積1700畝，約350戶；同時啟動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)梅溪湖環(huán)湖路和東方紅路持續(xù)建設(shè)，龍王港整治及截污工程年內(nèi)完工，長東路、高新路年內(nèi)動工，雷鋒西大道及跨湖橋梁工程3月動工、麓松路9月動工；2月前完成整體拆遷等開工前準(zhǔn)備，動工建設(shè)湖體西北角的濱湖居住組團；10月動工建設(shè)梅溪湖中學(xué)；11月動工建設(shè)湖體東北角的國際會展中心長東路年內(nèi)建設(shè)完工；梅溪湖路、東方紅路、騎龍路、高新路建成通車、雷鋒西大道道路工程項目完工；6月底市政廣場基本建成可投入使用，梅溪湖（長郡）中學(xué)年底建成，建設(shè)梅溪湖景觀湖工程和梅溪湖國際歌劇院主體工程梅溪湖片區(qū)基本建設(shè)初步完成，形成CBD中心、8大居住社區(qū)、國際歌劇院、科技創(chuàng)新中心為一體的高端城市功能區(qū)完成所有道路及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；梅溪湖國際會展中心建成，啟動梅溪湖科技創(chuàng)新中心項目建設(shè)地鐵2號線2期工程梅溪湖片區(qū)站點啟動建設(shè)，包括梅溪湖西站、商業(yè)中心站、商務(wù)中心站、秀峰路站4個站點梅溪湖片區(qū)綜合項目建設(shè)啟動，完成項目包裝、報批等準(zhǔn)備2009年2010年2011年2016年2012年2015年2008年項目本體理解區(qū)域占位開發(fā)進展：土地開發(fā)、道路建設(shè)、龍王港等多項基礎(chǔ)工程及配套設(shè)施的現(xiàn)已動工建設(shè)，各項規(guī)劃正在有條不紊的落實基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：梅溪湖路、東方紅路、高新路（麓谷大道）、科技路（麓松路）、雷鋒西大道、騎龍路以及區(qū)域電網(wǎng)等40多項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；大型工程建設(shè)：梅溪湖土地開發(fā)進展順利，2011年，全面加速龍王港河道綜合整治工程、4360畝桃花嶺規(guī)劃設(shè)計施工以及梅溪湖湖泊工程建設(shè)等景觀工程；教育配套建設(shè)：2011年，梅溪湖小學(xué)、長郡中學(xué)等公用配套工程施工啟動。龍王港千畝桃花嶺梅溪湖小學(xué)長郡中學(xué)梅溪湖北面地塊已全部平整，地塊條件趨好梅溪湖路西段已經(jīng)拉通，東段建設(shè)中項目本體理解區(qū)域占位千萬級長沙，多核裂變，城市迎來多中心時代，大河西建設(shè)進入快速啟動期；濱江新城CBD、梅溪湖國際新城、洋湖垸總部經(jīng)濟區(qū)，未來長沙新城初具雛形。梅溪湖近千萬開發(fā)面積，高端商業(yè)、商務(wù)、居住物業(yè)，大河西綠色國際化功能服務(wù)區(qū)；劃時代地鐵規(guī)劃，城市綜合交通樞紐，瞬息通達全城，交通價值不可估量；央企巨頭與政府聯(lián)袂運作，區(qū)域基礎(chǔ)開發(fā)加速進行，未來城市中心初具雛形；千萬級城市，大規(guī)模高端開發(fā)，交通條件優(yōu)越，政府規(guī)劃助力運作，城市新中心價值極大凸顯，梅溪湖片區(qū)呈現(xiàn)良好的發(fā)展預(yù)期！項目本體理解區(qū)域占位本體解讀惠天然·梅嶺國際項目項目位于梅嶺山邊、梅溪湖畔，緊臨騎龍路、騎川路、秀峰路，距離河西主干道楓林路僅百余米，步行10分鐘即可抵達梅溪湖風(fēng)景區(qū)，交通條件便利，生活環(huán)境優(yōu)越。項目占地面積128畝，建筑密度28%，綠化率35%，總建筑面積32萬m2，包括住宅面積20.43萬m2，商業(yè)5.11萬m2

，地下車庫6.93萬m2，總車位數(shù)1845個，內(nèi)有社區(qū)會所、集中商業(yè)、幼兒園等品質(zhì)設(shè)施，外有梅溪湖實驗小學(xué)、長郡梅溪湖中學(xué)、羅馬商業(yè)廣場等生活配套。項目總投資18億元，定位為中高端國際化、生態(tài)化、節(jié)能綠色樓盤，采用美式簡約建筑和簡歐園林風(fēng)格。本項目以公園題材和學(xué)區(qū)房為主，面向整個湖南市場開發(fā)、銷售。主要客戶定位為有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入、注重子女教育的中高產(chǎn)階層。締造精品，具有濃厚的社區(qū)文化氛圍的品質(zhì)樓盤。項目本體理解屬性分析項目經(jīng)濟指標(biāo)項目本體理解屬性分析項目本體理解屬性分析梅溪湖西站麓云站文化藝術(shù)中心站楓林路映日路本案項目交通項目配套項目品牌項目產(chǎn)品項目南北均臨近城市主干道：楓林路與映日路，地鐵二號線梅溪湖西站不行8分鐘距離，城市交通比較便利。項目本體理解屬性分析本案梅嶺公園CBD商務(wù)中心文化藝術(shù)中心象鼻山桃花嶺岳麓山麓松公園長郡中學(xué)實驗小學(xué)體育公園項目交通項目配套項目品牌項目產(chǎn)品項目周邊配套齊全，其中梅嶺公園，長郡中學(xué)、岳麓實驗小學(xué)、國際CBD商務(wù)中心緊鄰項目，配套優(yōu)勢比較明顯。項目本體理解屬性分析項目交通項目配套項目品牌項目產(chǎn)品上?；萏烊煌顿Y控股集團旗下業(yè)務(wù)涉及貿(mào)易、能源、環(huán)保、地產(chǎn)等行業(yè)，具有比較雄厚的開發(fā)實力與品牌傳播優(yōu)勢。項目本體理解屬性分析項目交通項目配套項目品牌項目產(chǎn)品3房94㎡3房129㎡3+1房155㎡本項目線階段入市產(chǎn)品，設(shè)計特點不明確，觀景性不強，實用性有待提高，下階段產(chǎn)品因多考慮這些不足。第三部分項目整合策略PART3

核心價值梳理

營銷難點價值挖掘頂級區(qū)域價值：

長沙兩型社會建設(shè)的核心區(qū)域，最宜居城市群，未來的城市發(fā)展的新中心項目價值理解之一：全城焦點——未來長沙新核心二長沙的國際服務(wù)區(qū)長沙未來年發(fā)展的新型中心區(qū)長沙未來的CBD區(qū)域價值長沙國際服務(wù)區(qū)、科技創(chuàng)新城區(qū)域功能區(qū)域形象區(qū)域發(fā)展區(qū)域?qū)傩员景疙椖空喜呗詢r值梳理項目價值理解之二：梅溪湖目前唯一無縫對接梅嶺公園大盤項目的景觀、生態(tài)優(yōu)勢：項目北面與450畝梅嶺公園無縫對接，今后小區(qū)會所后方是有直接進入公園的登山步道，可直接將梅嶺公園當(dāng)作小區(qū)后花園；從競爭上來看，此為項目的核心競爭優(yōu)勢之一，特別是梅溪湖片區(qū)其它項目所欠缺的稀有資源。項目整合策略價值梳理產(chǎn)業(yè)價值：國際文化藝術(shù)中心、國際研發(fā)中心、國際CBD三大核心商業(yè)項目的打造，將片區(qū)打造成為高端的新型國際新城，擁有獨一無二的產(chǎn)業(yè)價值。國際文化藝術(shù)中心國際頂級大師設(shè)計，15億大手筆，1800座規(guī)模、領(lǐng)先全國比肩世界；國際研發(fā)中心即將啟動零碳展示中心、科學(xué)家中心、院士工作站和研發(fā)中心樣板區(qū)；國際CBD一個大型、高端，代表長沙未來最高水平的城市綜合體即將啟動，包括五星級酒店、國際甲級寫字樓、大型SHOPPINGMALL和頂級酒店公寓；國際文化藝術(shù)中心項目價值理解之三：梅溪湖未來最強產(chǎn)業(yè)集中群國際研發(fā)中心國際商務(wù)區(qū)項目整合策略價值梳理項目價值理解之四：長沙第一教育集中地第一師范湖南省立第一師范學(xué)校（湖南省立第一師范、湖南省立一師范）湖南第一師范學(xué)院，其前身為南宋時期張栻創(chuàng)辦的長沙城南書院，1903年始立為湖南師范館。1912年和1914年相繼改為湖南公立第一師范學(xué)校和湖南省立第一師范學(xué)校，解放后更名為湖南省第一師范學(xué)校。2008年升格為普通高等本科院校，并更為現(xiàn)名。長郡中學(xué)原湖南省長沙市系省重點中學(xué)，是全民所有制正縣級單位。學(xué)校創(chuàng)立于1904年，為長沙市百年名校，梅溪湖長郡中學(xué)是此校在梅溪湖開設(shè)分校區(qū)。長郡中學(xué)第一師范岳麓區(qū)實驗小學(xué)岳麓區(qū)實驗小學(xué)岳麓區(qū)實驗小學(xué)（原名梅溪湖小學(xué)）是由金茂投資（長沙）有限公司投資建設(shè)，岳麓區(qū)教育局主辦的公辦示范性小學(xué)。學(xué)校位于梅溪湖西北側(cè)，西靠長郡梅溪中學(xué)，南接秀川路，北臨肖河路，相依青山綠水，環(huán)境優(yōu)美，交通便利。學(xué)校建設(shè)了全市小學(xué)中唯一的恒溫游泳館以及計算機教學(xué)中心、實驗教學(xué)中心、文藝中心、國學(xué)文化走廊、手工創(chuàng)意中心、心理咨詢中心、自然觀景區(qū)等設(shè)施。同時通過屋頂綠化、太陽能、雨水收集系統(tǒng)等綠色技術(shù)，將學(xué)校建為一所設(shè)施先進、現(xiàn)代化程度高的兩型示范性小學(xué)。項目整合策略價值梳理完善的城市地面交通價值：項目交通路網(wǎng)發(fā)達，同時無縫接駁梅溪湖西站的出入口，為項目帶來大量人流。交通通達性良好，擁有完善的城市交通體系。項目價值理解之五：交通優(yōu)勢明顯321地鐵2號線經(jīng)過，西面有雙地鐵站點，東面臨國際商務(wù)中心站、國際商業(yè)中心站，三大站點匯聚項目周邊；項目路網(wǎng)發(fā)達，東西暢通，可由梅溪湖路通往二環(huán)線，通達性以及介入性較好秀峰路梅溪湖路環(huán)湖路二環(huán)線1國際商務(wù)中心站2國際商業(yè)中心站3梅溪湖西站本地塊4地鐵2號線站點4項目整合策略價值梳理項目價值理解之六：二星綠色節(jié)能建筑在節(jié)能、環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展成為生活主題的今天，綠色建筑應(yīng)運而生，旨在節(jié)約利用和循環(huán)使用能量，從而促進了資源的綜合利用，建設(shè)節(jié)約型社會和發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟。本項目所作的方案如下：節(jié)水灌溉復(fù)層綠化通風(fēng)隔熱屋面節(jié)能燈具太陽能熱水系統(tǒng)雨水綜合利用分類垃圾收集節(jié)水器具項目整合策略價值梳理項目價值梳理·小結(jié)具有6大全資源的核心價值引領(lǐng)長沙國際居住新視野項目整合策略價值梳理項目SWOT分析項目整合策略價值梳理優(yōu)勢Strengths梅嶺公園無縫對接.地鐵口、主干道交通便利優(yōu)質(zhì)教育資源未來規(guī)劃前景機會Opportunities區(qū)域板塊未來升值空間大周邊居住氛圍日漸成熟梅溪湖核心優(yōu)勢日漸凸顯劣勢Weaknesses客戶對項目形象認(rèn)知度不高目前生活等配套不足.項目推廣體系不具備競爭力周邊同質(zhì)化競爭激烈威脅Threats片區(qū)內(nèi)道路分段施工影響蓄客未來區(qū)域競爭力較大現(xiàn)場營銷力度不夠通過對項目本體分析和市場研究，我們進一步分析出本案的優(yōu)劣勢。營銷難點梳理項目整合策略價值梳理“高項目價值”VS“低價值呈現(xiàn)”項目具備強有力的區(qū)域競爭資源優(yōu)勢，但是在推廣表現(xiàn)這塊卻沒有抓住項目核心價值，導(dǎo)致客戶對項目認(rèn)知度偏低，項目產(chǎn)品對客戶吸引力不夠?！案邇r格目標(biāo)”VS“低價格競品”區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化競爭較為激烈，同品質(zhì)樓盤間存在價格競爭，目前營銷策略難以實現(xiàn)高價格目標(biāo)“快速度銷售”VS“低迷化市場”項目面臨一期1#、4#、5#棟快速去化的目標(biāo)，目前市場表現(xiàn)低迷，觀望情緒較濃，成交不理想。難題一難題二難題三第四部分項目營銷執(zhí)行策略PART4

客戶策略

形象策略

推廣策略

銷售現(xiàn)場策略

價格策略

銷售進度計劃核心問題如何有效地拓展新客戶群體及深挖老客戶群體，通過現(xiàn)場強有力的殺傷力的銷售戰(zhàn)術(shù)，完成項目一期快速走量，為后續(xù)開發(fā)奠定基礎(chǔ)？客戶策略項目銷售策略客戶策略從項目目前成交的29組客戶情況分析來看，地州市及長沙河西將是本項目目前及未來客戶的主要來源區(qū)域。項目客戶分析項目銷售策略客戶策略客戶關(guān)注重點主要集中在產(chǎn)品性價比、綠建、學(xué)位、戶型這四點。項目客戶分析項目銷售策略客戶策略客戶年齡主要分布于25-45歲之間。項目客戶分析項目銷售策略客戶策略區(qū)域客戶分析區(qū)域客戶年齡區(qū)域客戶構(gòu)成初判區(qū)域客戶區(qū)域區(qū)域客戶職業(yè)客戶關(guān)注點以中青年為主，30-45歲客戶占主力；分布較為分散，河?xùn)|和地州市客戶較多，但主要還是河西的客戶。以私營企業(yè)主、企業(yè)中高層、大學(xué)城老師為主；梅溪湖發(fā)展、教育資源、景觀、環(huán)境、升值潛力是客戶關(guān)注的主要因素項目銷售策略客戶策略客戶變化趨勢區(qū)域：由單一的西站為主開始向整個河西及河?xùn)|擴散，隨著梅溪湖在全省的影響力，地州市客戶的比重在逐漸增加，同時，由于價格的走高，區(qū)域的剛需客戶反而被擠壓到房價較低的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)客戶在減少；職業(yè)：由區(qū)域內(nèi)麓谷及大學(xué)城為主的剛需群體轉(zhuǎn)變?yōu)楦叨?、更有實力的精英群體；年齡段：年齡由之前的小太陽之家（25-35）向太陽之家、三代同堂轉(zhuǎn)變；認(rèn)同點：從交通、升值潛力、戶型等硬性剛需條件開始環(huán)境、景觀、教育配套方向轉(zhuǎn)變。區(qū)域客戶變化趨勢：客戶來源范圍越來越大、客戶檔次越來越高、品位越來越高端。項目銷售策略客戶策略客戶變化趨勢通過對客戶的趨勢分析我們得出重大利好消息引起的客戶變化。項目銷售策略客戶策略客戶來源鎖定項目客戶來源鎖定：制定系統(tǒng)的客戶拓展策略，立足西站、大學(xué)城及麓谷高新區(qū)客戶，挖掘大河西和河?xùn)|五區(qū)的高端客戶，拓展地州市等更廣泛的客戶來源。推廣策略項目銷售策略推廣策略之前推廣計劃診斷從之前項目推廣計劃及效果分析來看，項目核心價值未突出，各階段推廣計劃缺乏層次感、連續(xù)性項目銷售策略推廣策略從目前項目成交的客戶組分析，口碑傳播成交占據(jù)較大比例客戶媒體分析項目銷售策略推廣策略客戶了解渠道分析從目客戶了解項目渠道分析，行銷、現(xiàn)場活動、電話CALL客效果最為明顯項目銷售策略推廣策略地州市補充客戶主流：市區(qū)對梅溪湖環(huán)境和配套認(rèn)可、不喜歡河?xùn)|環(huán)境的客戶。西站、麓谷、大學(xué)城客戶河西其他區(qū)域及河?xùn)|客戶主流：寧鄉(xiāng)及婁底、益陽等地州市客戶主流：區(qū)域各企事業(yè)單位職工、企業(yè)主、公務(wù)員、教師等主要客戶群：項目重點補充+類核心群體核心客戶群：項目核心客戶量及特征回鄉(xiāng)/外地客戶/其他客戶通過戶外、報廣、微信、網(wǎng)絡(luò)、活動等渠道，以景觀、配套吸引，通過企業(yè)團購活動、行銷攔截、戶外、現(xiàn)場包裝、主題活動等方式吸引上門。通過柒拾年地州市項目客戶推薦、地州市巡展等方式挖掘重點客戶群：項目重要潛在客戶群，重點牽引群體推廣策略：精準(zhǔn)的戶外廣告投放、微信口碑傳播、主題活動、地州市項目客戶推薦、企業(yè)團購等建立立體化的傳播渠道。階段推廣方案項目銷售策略推廣策略推廣在于訴求項目高市場形象品質(zhì)任務(wù)在于短時間快速實現(xiàn)產(chǎn)品銷售去化線上推廣品牌——重視微信營銷，圈層傳播線下實現(xiàn)成交——加強行銷，現(xiàn)場營銷殺傷力在不同時間階段進行不同主題和訴求點推廣，結(jié)合當(dāng)期推售產(chǎn)品類型，充分借用內(nèi)外條件，達到更好的效果。項目銷售策略推廣策略階段推廣方案階段主題推廣，以點帶面線上線下結(jié)合，造勢借勢商業(yè)及后續(xù)產(chǎn)品區(qū)域潛力和價值企業(yè)團購、活動引爆項目形象造勢第四階段(9月至后期)第三階段(4月-8月)第二階段(15年1-3月)第一階段(10-12月)配套及整合后期持續(xù)推廣階段項目銷售策略推廣策略階段推廣方案形象策略項目銷售策略形象策略區(qū)域形象立足梅溪湖國際新城的大規(guī)劃，借勢梅溪湖，樹立區(qū)域形象標(biāo)桿。充分結(jié)合項目核心價值點，以個性鮮明的項目形象突圍市場競爭。項目形象項目形象分為區(qū)域形象與項目本體形象項目銷售策略形象策略梅溪湖地鐵學(xué)校知名校區(qū)提供的教育體系保障

地鐵規(guī)劃帶來的交通優(yōu)勢

梅溪湖片區(qū)未來規(guī)劃及景觀資源

核心賣點縱觀整個梅溪湖住宅競爭市場，各類住宅項目賣點總結(jié)為以下三點區(qū)域形象項目銷售策略形象策略別人有的我都有資源占據(jù)均好性——與目前梅溪湖片區(qū)競爭項目對比發(fā)現(xiàn)，本項目在三大核心資源上相對占有比較均衡，在配套競爭這塊不輸于其它項目。我有的別人沒有獨有資源優(yōu)勢突出——唯一無縫對接梅嶺公園，生態(tài)景觀優(yōu)勢明顯。本體形象芯動梅溪湖惠天然·梅嶺國際核心資源梅嶺公園、名校滿足客戶核心訴求，實現(xiàn)項目核心價值傳播?？可接^湖、名校傳家梅嶺公園，綠色之芯梅溪湖，生態(tài)之芯CBD，未來之芯綠色、生態(tài)宜居、完善配套、升值潛力。項目銷售策略形象策略項目整體形象闡述現(xiàn)場策略FourFactors（7）現(xiàn)場提升策略：承接項目價值，建立現(xiàn)場體驗系統(tǒng)，是客戶的絕對體驗；客戶提升策略：營銷爭對性，多點覆蓋，針對性全面網(wǎng)絡(luò)客戶，實現(xiàn)客戶量的保證！項目銷售策略現(xiàn)場策略FourFactors（7）現(xiàn)場策略1234…外圍導(dǎo)示工地圍擋道旗、樓體發(fā)光字現(xiàn)場展示營銷中心看房通道樣板展示區(qū)服務(wù)體驗現(xiàn)有營銷中心生態(tài)會所體驗設(shè)置現(xiàn)場物業(yè)服務(wù)體現(xiàn)活動嫁接現(xiàn)場提升策略項目銷售策略現(xiàn)場策略企業(yè)活動主題活動

由于從二環(huán)線進入梅溪湖里售樓公園還有一定的距離，且梅溪湖交通昭示性不強，建議從河?xùn)|經(jīng)過橘子洲大橋進入河西楓林路路口處和西二環(huán)進入項目的路口處設(shè)置交通導(dǎo)視牌，對來往客戶進行指引。交通導(dǎo)視的運用橘子洲大橋至楓林路口和西二環(huán)進入項目路口處設(shè)置交通導(dǎo)視牌項目銷售策略現(xiàn)場策略交通導(dǎo)視工地圍擋樓體發(fā)光字外圍導(dǎo)視

由于從二環(huán)線和楓林路進入項目還有一定的距離，建議在路兩側(cè)，通過懸掛項目主形象畫面道旗把現(xiàn)場信息向外傳遞直至車流最大的地方。道旗的運用建議兩段路：1.二環(huán)線路口至項目2.楓林路口至項目項目銷售策略現(xiàn)場策略交通導(dǎo)視工地圍擋樓體發(fā)光字外圍導(dǎo)視工地圍擋傳遞項目信息引導(dǎo)客戶進入項目項目銷售策略現(xiàn)場策略惠天然·梅嶺國際》》》交通導(dǎo)視工地圍擋樓體發(fā)光字外圍導(dǎo)視樓體發(fā)光字項目昭示升級，增加樓宇昭示廣告增加項目臨街面條幅昭示，樓頂發(fā)光字項目銷售策略現(xiàn)場策略交通導(dǎo)視工地圍擋樓體發(fā)光字外圍導(dǎo)視項目銷售策略現(xiàn)場策略會所前坪接待中心現(xiàn)場展示會所前坪將原來封閉式前廣場打開，現(xiàn)場布置指示牌結(jié)合工地圍擋，形成流暢的導(dǎo)視效果項目銷售策略現(xiàn)場策略會所前坪接待中心現(xiàn)場展示接待中心形成清晰的銷售動線劃分（項目講解區(qū)、客戶洽談區(qū)、會所體驗區(qū)）優(yōu)化現(xiàn)有看房通道設(shè)計項目銷售策略現(xiàn)場策略生態(tài)會所物業(yè)服務(wù)服務(wù)體驗泛會所在現(xiàn)有會所北部開辟泛會所區(qū)域，并將會所區(qū)域與梅嶺公園生態(tài)景觀結(jié)合起來，提升整個會所檔次。會所項目銷售策略現(xiàn)場策略生態(tài)會所物業(yè)服務(wù)服務(wù)體驗項目銷售策略現(xiàn)場策略生態(tài)會所物業(yè)服務(wù)服務(wù)體驗他們是幕后英雄，他們服務(wù)的直接或間接的為營銷團隊提供支持。他們展現(xiàn)萬科GOLF的品質(zhì)。物業(yè)人員形象保安項目銷售策略現(xiàn)場策略企業(yè)活動主題活動活動嫁接企業(yè)活動發(fā)揮現(xiàn)有會所的音效功能，形成公眾體驗區(qū)，對外開放提升人氣重要嫁接周邊中小學(xué)老師及家長、麓谷工業(yè)園區(qū)職工長郡中學(xué)岳麓區(qū)實驗小學(xué)項目銷售策略現(xiàn)場策略企業(yè)活動主題活動活動嫁接主題活動發(fā)揮梅嶺公園的生態(tài)優(yōu)勢，發(fā)起綠色低碳生態(tài)主題活動結(jié)合項目綠色建筑特性，發(fā)起相關(guān)大眾性活動項目銷售策略價格策略企業(yè)團購優(yōu)惠1親情1+1優(yōu)惠2限時特價房源搶購3在保證現(xiàn)有價格的基礎(chǔ)上，推出以下價格策略銷售進度項目銷售策略銷售進度目前在售1#、4#、5#棟產(chǎn)品剩余240套梅嶺國際貨量盤點。項目銷售策略銷售進度宣傳推廣活動線10月12月3月11月1月推售線2月4月5月6月所處階段后期商業(yè)及一期住宅同時上市，形成聯(lián)動戶外/圍擋/網(wǎng)絡(luò)/報廣/微信/電臺全面啟動，配合階段主題炒作一期100%推出企業(yè)團購7月8月9月10月二期商業(yè)、三期住宅戶外、微信、行銷、地州市客戶導(dǎo)入后期推廣預(yù)熱商業(yè)形象及商業(yè)價值塑造14年15年利用強勢推廣與正對拓客，現(xiàn)場活動等實現(xiàn)快速去化項目知名度與品牌度提升推廣線暖場活動業(yè)主答謝會商家簽約活動親子活動一期去化大型主題活動現(xiàn)場線泛會所開放、營銷中心升級外部導(dǎo)視及會所廣場改造使用商業(yè)啟動梅嶺國際銷售進度安排。第五部分項目營運保障PART5

渠道工作保障計劃

案場工作保障計劃

客戶滿意度保障計劃

最大化簽約回款保障計劃

渠道工作保障計劃

團隊成長及穩(wěn)定保障計劃柒拾年團隊遍及7個地州市，超過30個優(yōu)質(zhì)大盤服務(wù)經(jīng)驗，累計服務(wù)客戶資源超過10萬保障1：渠道工作保障計劃召集大量的渠道人員，開展線下工作，通過call客、陌拜、派單、直投、攔截等行銷形式拓展并挖掘客戶；定期對渠道人員進行培訓(xùn)，使其掌握土地、市場、競品、本品等專業(yè)知識渠道人員的工作安排、日?？己艘约芭嘤?xùn)等工作由渠道負(fù)責(zé)人進行統(tǒng)管；渠道人員為全日制工作，薪資以底薪+獎勵的形式按日或月結(jié)算。費用由萬科承擔(dān)渠道組建渠道獎懲制度為加強渠道人員的工作積極性和順利展開渠道工作，制定合理的獎懲制度：制定渠道人員每月帶客及成交任務(wù)；渠道到訪獎勵5元/組，渠道來客和成交按量進行額外獎勵；按周考核渠道人員任務(wù)，末位淘汰。為促進渠道攬客的成功率，制作渠道物料：渠道客戶禮品，；制作渠道宣傳DM單或者折頁；渠道銷講道具，如便攜式模型。保障2：案場品質(zhì)保障計劃案場品質(zhì)監(jiān)管及考核體系品質(zhì)監(jiān)管制度保障3：客戶滿意度保障計劃簽約并回款，才是銷售結(jié)果的最終體現(xiàn)，如何最大化地保證完成這項工作呢建立制度●人員管理●細節(jié)管理●保障4：最大化簽約和回款保障計劃激勵政策培訓(xùn)體系團隊建設(shè)輪換制度保障團隊成長與穩(wěn)定開單獎\銷冠獎\超越獎\團隊獎..初級、中級、高級銷售代表晉升年度終極大獎…銷售經(jīng)理培訓(xùn)季度述職分享月度培訓(xùn)講堂市場競品培訓(xùn)萬科優(yōu)才計劃團隊拓展訓(xùn)練團隊郊游團隊考察月度聚餐…公司項目調(diào)整渠道銷售晉升后備人員替換…保障5：團隊成長及穩(wěn)定保障計劃柒拾年顧問具有一個高度執(zhí)行力的營銷團隊。在惠天然·梅嶺國際項目上完善職能配置，挑選最優(yōu)秀的精英人員組成團隊。并通過柒拾年顧問專業(yè)全面系統(tǒng)的管理理念，打造戰(zhàn)斗力十足的營銷團隊保障5：團隊成長及穩(wěn)定保障計劃在傳統(tǒng)項目團隊架構(gòu)下保證坐銷的同時，重點建設(shè)渠道營銷隊伍，走出項目營銷中心，主動出擊，把銷售戰(zhàn)場擴大到整個湖南保障6：團隊成長及穩(wěn)定保障計劃—完善團隊配置管理理念與專業(yè)系統(tǒng)保障6：團隊成長及穩(wěn)定保障計劃—專業(yè)團隊管理柒拾年營銷管理體系營銷績效管理體系運用營銷績效管理的思想，提高精細化，保障執(zhí)行力先進的營銷績效管理保障6：團隊成長及穩(wěn)定保障計劃—專業(yè)團隊管理房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)、專業(yè)禮儀培訓(xùn)、銷售技巧培訓(xùn)、奢侈品基礎(chǔ)知識入門、國家政策及經(jīng)濟運行情況培訓(xùn)、項目業(yè)務(wù)針對性培訓(xùn)、成功案例及市場競品培訓(xùn)……培訓(xùn)系統(tǒng)保障6：團隊成長及穩(wěn)定保障計劃—專業(yè)團隊管理管理制度：案場管理制度案場銷售接待程序案場作息時間制度案場獎懲制度案場客戶管理制度案場統(tǒng)計資料匯報制度服務(wù)體系：專業(yè)化服務(wù)微笑服務(wù)風(fēng)險提示服務(wù)及時服務(wù)滿意度服務(wù)投訴處理服務(wù)專業(yè)管理系統(tǒng)保障6：團隊成長及穩(wěn)定保障計劃—專業(yè)團隊管理客戶滿意度執(zhí)行保障6：團隊成長及穩(wěn)定保障計劃—專業(yè)團隊管理方式一：周例會溝通機制解釋：項目確定在每周五或每周一舉行雙方例會,就本周工作總結(jié)和下周工作計劃進行梳理；方式二：不定期溝通機制解釋：項目臨時工作溝通，不定期，有事情及可立馬溝通。方式三：突發(fā)事件溝通機制解釋：項目如遇突發(fā)事件，需要雙方立馬進行協(xié)商解決。方式四：日報，周報，月報，季報，年報等溝通機制解釋：按照時間進度提交銷售統(tǒng)計報表。溝通機制保障6：團隊成長及穩(wěn)定保障計劃—專業(yè)團隊管理團隊配置1總監(jiān)+4經(jīng)理（按需浮動到8）+2策劃+2內(nèi)務(wù)銷售小組1銷售經(jīng)理1名置業(yè)顧問6名銷售小組2銷售經(jīng)理1名置業(yè)顧問6名策劃1策劃2內(nèi)務(wù)1本項目總監(jiān)不再兼任其他項目總監(jiān)總監(jiān)設(shè)計小組設(shè)計總監(jiān)1名設(shè)計師2名第六部分項目發(fā)展相關(guān)建議PART6

分期策略

后期產(chǎn)品建議

商業(yè)定位分期策略發(fā)展建議分期策略一期二期三期目前梅溪湖片區(qū)商業(yè)處于發(fā)展初級階段，我司建議在一期2#、3#棟啟動銷售同時，將集中商業(yè)入市，既可以保證項目商業(yè)占據(jù)有利時機，又能拉動一期住宅的銷售。一期二期三期發(fā)展建議分期策略商業(yè)提前入市可以帶動一期住宅銷售加速1#、4#棟的工程建設(shè)，以便體現(xiàn)項目外立面特色三期開發(fā)順序建議由西往東，利用臨路，展示項目。商業(yè)定位發(fā)展建議商業(yè)定位集中商業(yè)項目集中商業(yè)面積除去公寓外，商場面積為2萬方左右，在規(guī)模上不具備競爭優(yōu)勢，建議以主題型商業(yè)打造，提示項目商業(yè)價值。發(fā)展建議商業(yè)定位商業(yè)定位之主題定位——兒童主題充分利用項目地周邊學(xué)區(qū)資源集中地優(yōu)勢，考慮到梅溪湖未來較大人口規(guī)劃，兒童主題無論在現(xiàn)在與未來都將會是最有利于本項目商業(yè)發(fā)展的定位方向。兒童主題兒童購物兒童教育01040302兒童影視兒童游樂發(fā)展建議商業(yè)定位本項目兒童主題商業(yè)主要業(yè)態(tài)產(chǎn)品建議

戶型設(shè)計原則——

戰(zhàn)略目標(biāo)——通過標(biāo)桿創(chuàng)新產(chǎn)品樹立項目形象，并利用市場主流產(chǎn)品快速回現(xiàn)，為整個戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。

客戶需求——目前置業(yè)觀念處于上升期，對新事物有非常強的心理接受度，但是仍以實用性創(chuàng)新為主，對于一些概念性創(chuàng)新尚需時日。

市場現(xiàn)狀——站在長沙整個城市視角來看，當(dāng)?shù)卦O(shè)計水平趨于成熟，在滿足基本功能需求的基礎(chǔ)上普遍加入了一些情趣空間和特色功能空間的設(shè)計，贏得客戶青睞。

市場競爭——產(chǎn)品戶型并非項目核心競爭力的關(guān)鍵組成部分，在日趨激烈的競爭環(huán)境下，本項目力爭通過產(chǎn)品形象、園林及營銷展示三個方面跳出平臺，形成競爭優(yōu)勢。

本項目戶型設(shè)計與創(chuàng)新的指導(dǎo)原則：適度創(chuàng)新的標(biāo)準(zhǔn)化戶型設(shè)計 關(guān)鍵詞：舒適、實用、創(chuàng)新發(fā)展建議戶型建議發(fā)展建議戶型建議客戶需求分析

95㎡——13