2021-2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法?？碱A(yù)測題庫(奪冠系列)

2021-2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法?？碱A(yù)測題庫(奪冠系列)單選題（共50題）1、“……三陽脈衰于上，面皆焦，發(fā)始白……”是指A.男子，六八B.男子，七八C.女子，六七D.女子，七七【答案】C2、有效毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的（）除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。A.價(jià)格B.租金C.潛在毛收入D.凈收益【答案】A3、某商場是6年前一幢已使用5年的舊廠房改變用途并簡單裝修而成，同時(shí)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，出讓合同約定建設(shè)用地使用期限屆滿時(shí)建筑物的殘余價(jià)值應(yīng)給予相應(yīng)補(bǔ)償。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘值為零，采用直線法計(jì)算該商場建筑物目前的成新率為（）。A.75.56%B.81.67%C.85.00%D.86.67%【答案】B4、銷售期是從開始銷售已開發(fā)完成或未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)之日起至（）的日期。A.房屋驗(yàn)收合格B.房屋可使用C.將其售出D.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束【答案】C5、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中位置因素的是（）。A.朝向B.樓層C.方位D.交通條件【答案】D6、城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)用地，即使形狀相同、面積相等、位置相鄰，但由于()不同，價(jià)值會有所不同，而且差異可能很大。A.區(qū)域規(guī)劃B.臨街狀況C.周圍環(huán)境D.地形地勢【答案】B7、在統(tǒng)一采用單價(jià)方面，土地除了單價(jià)之外還可為（）。A.樓層單價(jià)B.有效地價(jià)C.樓面地價(jià)D.總價(jià)【答案】C8、某辦公樓的建筑面積為20000m2，土地面積為10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前該辦公樓的市場價(jià)格為5200元/m2，土地重新購置價(jià)格為4800元/m2，建筑物重置價(jià)格為3200元/m2，建筑物自然壽命為50年，殘值率為2%，建筑物折舊總額為（）萬元。A.800B.878C.896D.1129【答案】A9、對于不同類型的房地產(chǎn)，例如商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等類房地產(chǎn)，同一因素或者其變化引起房地產(chǎn)價(jià)格變動的方向()。A.相同B.不相同C.可能相同，也可能不同D.單邊波動【答案】B10、下列與報(bào)酬率性質(zhì)不同的名詞是（）。A.利息率B.折現(xiàn)率C.內(nèi)部收益率D.空置率【答案】D11、某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，不可續(xù)期，已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報(bào)酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.95.40B.97.87C.98.55D.99.33【答案】A12、某幢應(yīng)用中央空調(diào)而沒有用中央空調(diào)的寫字樓，重建價(jià)格3000萬元，現(xiàn)增設(shè)中央空調(diào)的成本是280萬元，假設(shè)現(xiàn)在建寫字樓時(shí)一同安裝中央空調(diào)只需200萬元。則該寫字樓因沒有中央空調(diào)而引起的折舊后的價(jià)值為（）萬元。A.2720B.2800C.2920D.3000【答案】C13、采用定基價(jià)格指數(shù)時(shí)，進(jìn)行市場狀況修正的公式：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×價(jià)值時(shí)點(diǎn)的定基價(jià)格指數(shù)÷（）＝可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。A.某個固定日期的定基價(jià)格指數(shù)B.成交日期的定基價(jià)格指數(shù)C.當(dāng)年年底定基價(jià)格指數(shù)D.當(dāng)年年初定基價(jià)格指數(shù)【答案】B14、下列選項(xiàng)中，（）不是引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因。A.內(nèi)部經(jīng)營管理B.通貨膨脹C.外部經(jīng)濟(jì)D.需求增加導(dǎo)致稀缺性增加【答案】A15、某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2。假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為（）元/m2。A.2593B.2619C.2727D.2862【答案】A16、商品經(jīng)濟(jì)是A.以自給自足為特征的經(jīng)濟(jì)形式B.為他人而生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)形式C.直接以交換為目的的經(jīng)濟(jì)形式D.存在于一切社會的經(jīng)濟(jì)形式【答案】C17、房地產(chǎn)使用權(quán)目前主要是()。A.土地占有權(quán)B.土地收益權(quán)C.土地所有權(quán)D.土地使用權(quán)【答案】D18、某商品住宅期房建筑面積為100平米，尚需6個月建成交付使用，類似商品住宅現(xiàn)房的市場價(jià)格為5000元/平方米，該房每月末凈租金收益為2000元/套，年折現(xiàn)率為12%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房價(jià)格的5%，則該期房目前的市場價(jià)格為（）萬元。A.46.30B.46.341C.47.50D.50.00【答案】B19、關(guān)于地租測算的說法，錯誤的是（）。A.以農(nóng)地生產(chǎn)農(nóng)作物為途徑測算地租時(shí)，所扣除的土地上投入資本的利息不包括對應(yīng)土地價(jià)值的資本的利息B.測算地租時(shí)，是以土地在最佳用途和最佳集約度下利用為前提的C.從房租中分離出地租時(shí)，扣除項(xiàng)目應(yīng)包括房屋折舊費(fèi)、投資利息、房屋租賃稅費(fèi)等D.未耕地的地租等于同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租減去開墾費(fèi)用【答案】D20、下列購買某宗房地產(chǎn)付款方式中，對買方而言最經(jīng)濟(jì)的是（假定年折現(xiàn)率是6%）（）。A.現(xiàn)在按9.5折一次性支付B.一年后一次性支付C.現(xiàn)在首付30%，余款在未來3年內(nèi)分年等額支付D.現(xiàn)在首付50%，余款在未來10年內(nèi)分年等額支付【答案】D21、一個估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，本質(zhì)上是由（）決定的。A.估價(jià)委托合同簽訂時(shí)間B.估價(jià)目的C.實(shí)地查勘估價(jià)對象的時(shí)間D.委托人意愿【答案】B22、資本化率構(gòu)成中，流動性補(bǔ)償?shù)牧鲃有允侵福ǎ?。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度B.估價(jià)對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度C.估價(jià)對象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)的速度【答案】B23、履行必要的估價(jià)程序是（）的基本要求。A.完成估價(jià)項(xiàng)目B.評定估價(jià)機(jī)構(gòu)C.評定估價(jià)師水平D.確定估價(jià)結(jié)果【答案】A24、政府因公共利益的需要征用、征收企業(yè)房屋，給予的補(bǔ)償不包括（）。A.使用上的補(bǔ)償B.被征用房地產(chǎn)損毀后的價(jià)值的補(bǔ)償C.被征用房地產(chǎn)損毀前后的價(jià)值之差D.因征收房屋造成的企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償【答案】B25、某辦公樓的建筑面積為1500m2，土地面積為1000m2，目前的房地產(chǎn)市場價(jià)值為5000元/m2，同類土地的市場單價(jià)為2200元/m2。在法律、政策允許下，如果對該辦公樓進(jìn)行裝修改造，預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用及應(yīng)得利潤為1300元/m2；裝修改造后的房地產(chǎn)市場價(jià)值可達(dá)6500元/m2；如果將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓，預(yù)計(jì)拆除費(fèi)用為300元/m2，舊建筑物殘值為50元/m2，新建筑物重置價(jià)格為3800元/m2，新建后的房地產(chǎn)市場價(jià)值可達(dá)8000元/m2。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為（）。A.維持現(xiàn)狀B.更新改造C.拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓D.新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓【答案】B26、下列不屬于導(dǎo)致建筑物外部折舊的因素是（）。A.交通擁擠B.建筑技術(shù)提高C.城市規(guī)劃改變D.自然環(huán)境惡化【答案】B27、估價(jià)對象為一舊廠房改造的超級市場，該廠房建設(shè)期為2年，建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回土地上建筑物。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為0，采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)，年折舊率為（）。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.5%【答案】C28、三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，能承接的估價(jià)業(yè)務(wù)是（）。A.在建工程抵押估價(jià)業(yè)務(wù)B.公司上市估價(jià)C.該機(jī)構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)D.司法鑒定估價(jià)【答案】A29、房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵守價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，是因?yàn)椋ǎ?。A.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的B.房地產(chǎn)自身狀況會發(fā)生變化C.必須確定一個價(jià)值所對應(yīng)的時(shí)間D.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動通常有確定的發(fā)生時(shí)間【答案】A30、下列與報(bào)酬率性質(zhì)不同的名詞是（）。A.利息率B.折現(xiàn)率C.內(nèi)部收益率D.空置率【答案】D31、可比實(shí)例的成交價(jià)格一般是在（）的價(jià)格。A.估價(jià)作業(yè)日期B.其成交日期C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)D.建成時(shí)點(diǎn)【答案】B32、收益遞增遞減原理可以幫助我們確定()。A.最佳用途和最佳規(guī)模B.最佳集約度C.最佳規(guī)模和最佳集約度D.最佳用途【答案】C33、下列哪項(xiàng)屬于氣和血的關(guān)系失調(diào)A.氣血不榮經(jīng)脈B.氣隨血脫C.氣血兩虛D.以上均是【答案】D34、兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，當(dāng)其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí)，則該宗房地產(chǎn)的（）。A.資本化率應(yīng)較高，價(jià)值較低B.資本化率應(yīng)較低，價(jià)值較高C.資本化率應(yīng)較高，價(jià)值較高D.資本化率應(yīng)較低，價(jià)值較低【答案】A35、面色白，肢冷，倦臥，面紅，煩熱，口渴，脈大無根的病機(jī)是A.陰偏勝B.亡陽C.陽偏衰D.陰陽格拒【答案】D36、在房地產(chǎn)價(jià)格存在泡沫的情況下，如果是房地產(chǎn)抵押估價(jià)，因要遵循謹(jǐn)慎原則，則估價(jià)結(jié)果不宜采用（）的測算結(jié)果。A.收益法B.成本法C.比較法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】C37、某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價(jià)格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為8%，家電家具價(jià)值為5萬元，現(xiàn)將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，評估類似住宅不含家電家具的市場價(jià)格，可比單價(jià)為（）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887【答案】B38、某估價(jià)事務(wù)所在2006年6月20至7月20日評估了一宗房地產(chǎn)于2006年5月30日的價(jià)格。之后，有關(guān)方面對其估價(jià)結(jié)果有異議。現(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為()。A.2006年5月30日B.現(xiàn)在C.重新估價(jià)的作業(yè)日期D.要求重新估價(jià)的委托方指定的日期【答案】A39、下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說法中，錯誤的是（）。A.估價(jià)上的折舊與會計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失D.建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建成本與市場價(jià)值之間的差額【答案】B40、某估價(jià)報(bào)告中采用收益法評估估價(jià)對象價(jià)值，估價(jià)結(jié)果偏高，其原因可能是（）。A.空置率偏小B.運(yùn)營費(fèi)用偏大C.收益期限偏短D.報(bào)酬率偏高【答案】A41、從科學(xué)且可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是（）。A.估價(jià)對象的真實(shí)價(jià)值B.估價(jià)對象的重置價(jià)格C.估價(jià)對象的實(shí)際成交價(jià)格D.合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果【答案】D42、房地產(chǎn)由于價(jià)值量大，其成交價(jià)格的付款方式往往采?。ǎ┑姆绞街Ц?。A.一次付清B.支付定金C.分期支付D.以一定日期為最后期限一次付清【答案】C43、經(jīng)濟(jì)全球化的實(shí)質(zhì)決定了它的發(fā)展必然A.有利于所有國家B.有利于發(fā)達(dá)資本主義國家C.有利于發(fā)展中國家D.有利于社會主義國家【答案】B44、當(dāng)消費(fèi)者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增加時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求會（）。A.減少B.不變C.增加D.無法確定【答案】C45、買者和賣者的數(shù)目都必須相當(dāng)多才不至于使買者或賣者的個別情況影響價(jià)格，其形成的價(jià)格才可能是（）。A.評估價(jià)格B.正常成交價(jià)格C.市場價(jià)格D.交換價(jià)格【答案】B46、某大廈總建筑面積為10000m2，房地總價(jià)值6000萬元，其中，土地總價(jià)值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬元，建筑面積為240m2。如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t該人占有的土地份額為()。A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2%【答案】C47、在運(yùn)用移動平均法時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的（）進(jìn)行移動平均。A.平均速度B.周期長度C.經(jīng)濟(jì)壽命D.剩余經(jīng)濟(jì)壽命【答案】B48、下列不屬于估價(jià)委托人的義務(wù)的是（）。A.根據(jù)自己的需要提出估價(jià)結(jié)果B.向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供其知悉的估價(jià)所需的資料C.協(xié)助估價(jià)師搜集估價(jià)所必要的資料D.對所提供的資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)【答案】A49、根據(jù)疾病傳變規(guī)律，先安未受邪之地，腎實(shí)證病應(yīng)安A.脾B.心C.腎D.肺【答案】B50、某工業(yè)用房占地面積為5000m2，容積率為1.5，土地單價(jià)為2400元/m2?，F(xiàn)可依法變更為商業(yè)用房并增加2500m2建筑面積，現(xiàn)時(shí)商業(yè)用地的樓面地價(jià)為5600元/m2。該工業(yè)用房變更為商業(yè)用房理論上應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)（）萬元。A.1000B.3000C.3800D.4400【答案】D多選題（共20題）1、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。A.建筑平面布置B.朝向、樓層C.環(huán)境景觀D.土地開發(fā)程度E.房屋完損等級【答案】AD2、成本法估價(jià)中，征收集體土地的土地征收補(bǔ)償費(fèi)用的內(nèi)容包括（）。A.土地補(bǔ)償費(fèi)與安置補(bǔ)助費(fèi)B.地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)C.征地管理費(fèi)D.安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)E.場地平整費(fèi)【答案】ABD3、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對象的（）。A.最佳規(guī)模B.最佳經(jīng)營手段C.最佳集約度D.最佳管理方式E.最佳投資渠道【答案】AC4、關(guān)于估價(jià)委托書的說法，正確的有（）。A.估價(jià)機(jī)構(gòu)接受估價(jià)委托時(shí)應(yīng)要求委托人出具估價(jià)委托書B.估價(jià)委托書應(yīng)由估價(jià)委托人自己撰寫，估價(jià)師不得代其起草C.委托估價(jià)事項(xiàng)屬于重新估價(jià)的，可在估價(jià)委托書注明D.估價(jià)委托書可載明估價(jià)委托人對估價(jià)工作完成時(shí)間的要求E.估價(jià)委托書應(yīng)作為重要的估價(jià)依據(jù)放入完成的估價(jià)報(bào)告附件內(nèi)【答案】ACD5、下列房地產(chǎn)中，通常適用比較法估價(jià)的有（）。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房B.行政辦公室C.寫字樓D.房地產(chǎn)開發(fā)用地E.在建工程【答案】ACD6、下列關(guān)于實(shí)地查勘的說法中，不正確的有()。A.對于面積小、價(jià)值低的房地產(chǎn)可不進(jìn)行實(shí)地查勘B.實(shí)地查勘中應(yīng)將有關(guān)情況和數(shù)據(jù)認(rèn)真記錄下來，形成實(shí)地查勘記錄C.實(shí)地查勘人員應(yīng)在實(shí)地查勘記錄上簽名，而委托人中的陪同人員，可以不在記錄上簽名D.在實(shí)地查勘記錄上應(yīng)注明實(shí)地查勘日期E實(shí)地查勘應(yīng)到實(shí)地對事先收集的有關(guān)估價(jià)對象資料進(jìn)行核實(shí)【答案】AC7、引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括（）。A.地震B(yǎng).電梯數(shù)量不夠C.酸雨D.單行道E.門窗的自然破損【答案】AC8、收集交易實(shí)例及相關(guān)參考資料的途徑主要有（）。A.走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人B.訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員C.查閱政府和有關(guān)部門的房地產(chǎn)價(jià)格資料D.根據(jù)分析和經(jīng)驗(yàn)得出客觀資料E.同行之間相互提供【答案】ABC9、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值的損失，造成建筑物功能折舊的主要原因有（）,。A.意外破壞的損毀B.市場供給的過量C.建筑設(shè)計(jì)的缺陷D.人們消費(fèi)觀念的改變E.周圍環(huán)境條件惡化【答案】CD10、評估某幢住宅樓內(nèi)的一套住宅，下列價(jià)格影響因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。A.公共配套B.朝向、樓層C.環(huán)境景觀D.室內(nèi)設(shè)施設(shè)備E.臨街狀況【答案】ABC11、【2012年真題】下列估價(jià)目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價(jià)的有（）。A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)B.房屋征收評估C.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)E.房地產(chǎn)投資信托基金估價(jià)【答案】BC12、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價(jià)值，往往要求估價(jià)師對其凈收益同時(shí)給出（）。A.較樂觀的估計(jì)值B.較保守的估計(jì)值C.過高的估計(jì)值D.過低的估計(jì)值E.可能的估計(jì)值【答案】AB13、下列關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)修正法的說法中，正確的有（）。A.本質(zhì)上是比較法B.需要做交易情況修正C.需要做市場狀況調(diào)整D.需要做土地狀況調(diào)整E.估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性和調(diào)整系數(shù)體系的完整和合理性【答案】ACD14、下列估價(jià)假設(shè)中，屬于背離事實(shí)假設(shè)的有（）。A.受專業(yè)能力限制，未對估價(jià)對象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地查勘，估價(jià)中對其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定C.房屋已被查封，司法拍賣估價(jià)中假設(shè)其未被查封D.估價(jià)對象已出租，征收估價(jià)中假設(shè)其無租約限制E.對估價(jià)委托人提供的所有資料未進(jìn)行核實(shí)，在估價(jià)假設(shè)中設(shè)定為這些資料均為真實(shí)合法有效的【答案】CD15、按開發(fā)程來對房地產(chǎn)進(jìn)行劃分，可以分為（）。A.自有房地產(chǎn)B.生地C.毛地D.熟地E.現(xiàn)房【答案】BCD16、下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實(shí)物狀況的有（）。A.房屋實(shí)際用途B.土地開發(fā)程度C.房屋建筑結(jié)構(gòu)D.房屋出租情況E.房屋維護(hù)狀況及完損程度【答案】BC17、不能獨(dú)立使用、處分的房地產(chǎn)，如（）不宜作為抵押物。A.一個球場B.一個高爾夫球洞C.一條保齡球球道D.封閉使用的大院深處的一幢房屋E.一個游泳館【答案】BCD18、關(guān)于重新購建價(jià)格的說法，正確的有（）A.重新購建價(jià)格是指重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對象的實(shí)際支出B.重新購建價(jià)格相當(dāng)于賬面價(jià)值C.重新購建價(jià)格是客觀的重新購建價(jià)格D.建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況的建筑物的重新購建價(jià)格E.土地的重新購建價(jià)格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格【答案】CD19、估價(jià)對象房地產(chǎn)是建筑面積300m2的商品住宅，要評估其在2014年5月份的市場價(jià)格，在選取可比實(shí)例時(shí)，下面（）不能作為可比實(shí)例。A.劃撥土地、建筑面積300m2、成交日期為2014年1月的住宅B.建筑面積250m2、成交日期為2011年1月的商品住宅C.建筑面積50m2、成交日期為2014年3月的商品住宅D.成交日期為2014年5月、建筑面積250m2的商品住宅E.成交日期為2014年3月、建筑面積為300m2的商品住宅【答案】ABC20、某宗房地產(chǎn)的價(jià)格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)注意的內(nèi)容包括（）。A.應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本B.應(yīng)采用實(shí)際成本而不是客觀成本C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整D.應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整E.應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整【答案】ACD大題（共10題）一、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請計(jì)算該商場2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購買方式下的購買價(jià)格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）二、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請計(jì)算該商場2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購買方式下的購買價(jià)格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）三、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價(jià)格（1年按365天計(jì)）?！敬鸢浮考僭O(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報(bào)課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房價(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元四、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購建價(jià)格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購建價(jià)格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價(jià)格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）【答案】（1）計(jì)算重新購建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬元）；五、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價(jià)格，選取了三個可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場價(jià)格。【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）六、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價(jià)格（1年按365天計(jì)）。【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報(bào)課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房價(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元七、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居住用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價(jià)格（1年按365天計(jì)）【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一