2021-2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫檢測(cè)試卷A卷附答案

2021-2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫檢測(cè)試卷A卷附答案單選題（共50題）1、收益法是以()為理論依據(jù)的，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素，而是未來的因素。A.均衡原理B.替代原理C.預(yù)期原理D.未來趨勢(shì)原理【答案】C2、一般來講，隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價(jià)格總的趨勢(shì)是（）。A.上升B.下降C.保持相對(duì)穩(wěn)定D.先上升后下降【答案】A3、人們常用距離來衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，下列距離中越來越受重視的是()。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時(shí)間距離D.至市中心距離【答案】C4、某宗房地產(chǎn)的預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為40萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬元。A.667B.1333C.1000D.500【答案】C5、下列哪項(xiàng)不是十二經(jīng)別的生理功能A.加強(qiáng)了十二經(jīng)脈中相為表里的兩條經(jīng)脈在體內(nèi)的聯(lián)系B.加強(qiáng)了體表與體內(nèi)、四肢與軀干的向心性聯(lián)系C.加強(qiáng)了十二經(jīng)脈對(duì)四肢的聯(lián)系D.加強(qiáng)了足三陰、足三陽經(jīng)脈與心臟的聯(lián)系【答案】C6、下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用差異的是（）。A.毛租金乘數(shù)法B.潛在毛收入乘數(shù)法C.有效毛收入乘數(shù)法D.凈收益乘數(shù)法【答案】C7、重置成本的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的體現(xiàn)。因此，重置成本通常（）重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于【答案】A8、房地產(chǎn)估價(jià)的要求是獨(dú)立、客觀、公正，體現(xiàn)了房地產(chǎn)估價(jià)的()。A.根本準(zhǔn)則B.最高行為準(zhǔn)則C.基本行為準(zhǔn)則D.重要準(zhǔn)則【答案】B9、增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降，對(duì)收益性房地產(chǎn)來說，開征（）會(huì)減少房地產(chǎn)凈收益，從而會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。A.房產(chǎn)稅B.契稅C.營(yíng)業(yè)稅D.土地增值稅【答案】A10、循行特點(diǎn)為“離、合、出、入”的是A.十二經(jīng)脈B.奇經(jīng)八脈C.十二經(jīng)別D.十五別絡(luò)【答案】C11、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，開發(fā)完成后的價(jià)值可以采取收益法求取B.投資利息和開發(fā)利潤(rùn)只有在傳統(tǒng)方法中才需要測(cè)算C.假設(shè)開發(fā)法中測(cè)算的“扣除項(xiàng)目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測(cè)的扣除項(xiàng)目在未來發(fā)生的值D.在預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，應(yīng)將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為開發(fā)完成后的價(jià)值【答案】D12、房地產(chǎn)交換代價(jià)的價(jià)格，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為（）。A.交換價(jià)格B.交換價(jià)值C.源泉價(jià)格D.市場(chǎng)價(jià)格【答案】C13、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格所用成本法的倒算法B.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測(cè)算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤(rùn)和最高費(fèi)用C.假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房D.假設(shè)開發(fā)通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余【答案】C14、（）是權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權(quán)利。A.物權(quán)B.債權(quán)C.租賃權(quán)D.所有權(quán)【答案】A15、簽訂了書面估價(jià)委托合同之后，應(yīng)當(dāng)至少明確（）能夠勝任該項(xiàng)目估價(jià)工作的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擔(dān)任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。A.一名B.兩名C.兩名以上D.無明確規(guī)定【答案】A16、某建筑物的建筑面積為200m2，有效年齡為12年，重置成本為800元/m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）。A.10.2萬元B.11.0萬元C.11.3萬元D.11.5萬元【答案】C17、在成本法、假設(shè)開發(fā)法中不計(jì)息的項(xiàng)目有()。A.銷售費(fèi)用B.銷售稅費(fèi)C.開發(fā)利潤(rùn)和銷售稅費(fèi)D.銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)【答案】C18、某房地產(chǎn)的重建成本為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率過大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9％，則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價(jià)值為（）萬元。A.1838.00B.1843.55C.1845.87D.1850.00【答案】B19、估價(jià)資料保存的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價(jià)及管理工作。保存估價(jià)資料的主要作用不包括（）。A.有助于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師展現(xiàn)估價(jià)業(yè)績(jī)B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價(jià)糾紛C.有助于保持估價(jià)機(jī)構(gòu)工作的連續(xù)性D.有助于行政主管部門和行業(yè)組織對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行資質(zhì)審查和考核【答案】C20、()對(duì)價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的。A.區(qū)位B.交通C.環(huán)境景觀D.外部配套設(shè)施【答案】A21、下列關(guān)于地租的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)總價(jià)格是土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量與每個(gè)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格的乘積B.土地中已投入資本的利息包括該土地價(jià)值的資本利息C.生產(chǎn)成本是以社會(huì)平均水平或一般水平計(jì)算的D.經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)是按照全部預(yù)付資本的社會(huì)一般利潤(rùn)率計(jì)算的【答案】B22、假設(shè)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高的百分率為S%，則可比實(shí)例的成交價(jià)格與正常價(jià)格的關(guān)系為：可比實(shí)例的成交價(jià)格×（）＝正常價(jià)格。A.1/（1－S%）B.S%C.1/（1＋S%）D.1－S%【答案】C23、某幢辦公樓應(yīng)配置電梯，但實(shí)際未安裝，現(xiàn)單獨(dú)增加電梯（包括土建工程費(fèi)用、電梯購置與安裝費(fèi)用等）需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置價(jià)格為2500萬元，其中電梯配置費(fèi)用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價(jià)值為（）萬元。A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】A24、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9m2，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為3500元/m2，該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為()元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】C25、下列對(duì)房地產(chǎn)土地權(quán)益狀況的描述，不屬于主要說明的內(nèi)容的是（）。A.他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況B.房屋所有權(quán)狀況C.出租或占用情況D.土地利用現(xiàn)狀【答案】B26、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設(shè)成本為800萬元，管理費(fèi)用為60萬元，投資利息為140萬元，營(yíng)業(yè)稅及附加和其他銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤(rùn)率為25%。該綜合樓的價(jià)值為（）萬元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【答案】A27、某住宅房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000m2，規(guī)劃容積率為1.2，樓面地價(jià)為1500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，其容積率提高到1.6，樓面地價(jià)不變，則該住宅房地產(chǎn)開發(fā)用地因規(guī)劃調(diào)整所需的補(bǔ)地價(jià)為（）萬元。A.375B.450C.500D.600【答案】D28、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設(shè)成本為800萬元，管理費(fèi)用為60萬元，投資利息為140萬元，營(yíng)業(yè)稅及附加和其他銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤(rùn)率為25%。該綜合樓的價(jià)值為（）萬元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【答案】A29、在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用（）測(cè)算。A.指數(shù)修勻法B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度法D.二次拋物線趨勢(shì)法【答案】C30、某建筑物的有效年齡為10年，預(yù)計(jì)可能再使用30年，殘值率為4％，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（）。A.68％B.74％C.76％D.82％【答案】C31、“……肝氣衰，筋不能動(dòng)，天癸竭，精少，腎臟衰，形體皆極……”是指A.四八B.五八C.六八D.七八【答案】D32、肢體麻木或運(yùn)動(dòng)不便，甚則不用；肌膚干燥、瘙癢、欠溫，甚則肌膚甲錯(cuò)，是指A.氣不攝血B.氣血兩虛C.氣血不榮經(jīng)脈D.氣隨血脫【答案】C33、“治痰先治氣”是的()具體應(yīng)用。A.氣能行津B.氣能生津C.津能生氣D.氣能攝津【答案】A34、中國大陸目前的土地使用權(quán)出讓中，拍賣、招標(biāo)的價(jià)格較能反映市場(chǎng)行情，而協(xié)議價(jià)格（）。A.往往偏高B.與市場(chǎng)行情大致是相符合的C.隨情況不同而高低不同D.往往偏低【答案】D35、征地管理費(fèi)，是由用地單位在（）的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費(fèi)用。A.農(nóng)業(yè)人口總數(shù)B.農(nóng)業(yè)人均占有耕地?cái)?shù)量C.農(nóng)業(yè)前三年的生產(chǎn)總額D.征地費(fèi)總額【答案】D36、在評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，錯(cuò)誤的做法是（）。A.模擬房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)B.模擬估價(jià)對(duì)象的潛在客戶群的思維進(jìn)行估價(jià)C.以大多數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的思維為分析判斷的基礎(chǔ)D.從某個(gè)特定房地產(chǎn)投資者的角度進(jìn)行分析判斷【答案】D37、從估價(jià)的角度來看，開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與應(yīng)獲得的()分開。A.利潤(rùn)B.利息C.收入D.收益【答案】A38、按照謹(jǐn)慎原則，運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，當(dāng)估計(jì)未來收益可能會(huì)高也可能會(huì)低時(shí)，一般應(yīng)采用保守的較低的收益估計(jì)值，相比之下，一般的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估采用的是（）的收益估計(jì)值。A.較高B.較低C.居中D.最低【答案】C39、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的總收益和總費(fèi)用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2%和1%。如果該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬元。A.100B.77C.63D.42【答案】A40、下列估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況的描述中，不屬于位置狀況描述的是（）。A.估價(jià)對(duì)象距離機(jī)場(chǎng)35公里B.估價(jià)對(duì)象東面臨街，所臨街道為城市主干道C.估價(jià)對(duì)象建筑物坐北朝南D.估價(jià)對(duì)象附近有三條公交線路經(jīng)過【答案】D41、從估價(jià)的角度看，開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息，也要與其應(yīng)獲的利潤(rùn)分開，不能算做（）：A.利潤(rùn)B.利息C.開發(fā)所得D.開發(fā)成本【答案】A42、房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立客觀公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在（）的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都公平合理的價(jià)值。A.委托人B.估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者C.管理部門D.中立【答案】D43、一般物品的價(jià)格是（）的外在表現(xiàn)。A.勞動(dòng)B.價(jià)值C.利息D.地租【答案】B44、下列關(guān)于開發(fā)經(jīng)營(yíng)期、建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期等之間關(guān)系的說法錯(cuò)誤的是（）。A.開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期B.建設(shè)期的起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同C.經(jīng)營(yíng)期可具體化為銷售期和運(yùn)營(yíng)期D.經(jīng)營(yíng)期可以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)答案【答案】D45、房地產(chǎn)被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于()。A.房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利B.受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利C.受到其他各種限制的房地產(chǎn)權(quán)利D.房地產(chǎn)的額外利益收益【答案】C46、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，對(duì)于資金的時(shí)間價(jià)值（）。A.不必考慮B.根據(jù)實(shí)際情況而定C.必須考慮D.無法確定【答案】C47、某商品住宅項(xiàng)目的土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤(rùn)率為20%，則成本利潤(rùn)率為（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】B48、有一處住房，以維持現(xiàn)狀為前提，經(jīng)專業(yè)估價(jià)為20萬元。如果以更新改造為前提，專業(yè)估價(jià)為25萬元。如果改造為商店，以改變用途為前提，專業(yè)估價(jià)為40萬元。如果以重新開發(fā)為前提，專業(yè)估價(jià)為30萬元，則這所住房的價(jià)值應(yīng)該為（）。A.20萬元B.25萬元C.40萬元D.30萬元【答案】C49、如果采用直接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，則可比實(shí)例在其自身狀況下的價(jià)格×100÷（）＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。A.可比實(shí)例相對(duì)于估價(jià)對(duì)象狀況的得分B.估價(jià)對(duì)象相對(duì)于可比實(shí)例狀況的得分C.可比實(shí)例相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分D.估價(jià)對(duì)象相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分【答案】A50、下列哪項(xiàng)是影響血運(yùn)行的因素A.氣的推動(dòng)、固攝、溫煦、涼潤(rùn)作用B.血液的質(zhì)量C.病邪的影響D.以上均是【答案】D多選題（共20題）1、在求取凈收益中，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（）。A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收B.房地產(chǎn)折舊費(fèi)C.房屋保險(xiǎn)費(fèi)D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額E.為承租人提供的服務(wù)費(fèi)【答案】AC2、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中專門列出估價(jià)的假設(shè)和限制條件的目的是（）。A.說明估價(jià)報(bào)告的合法性、真實(shí)性B.說明估價(jià)的獨(dú)立、客觀、公正性C.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)D.保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】CD3、房地產(chǎn)由于壽命長(zhǎng)久，供給有限，其價(jià)值通常可以得到保持，甚至?xí)S著時(shí)間的推移而自然增加。會(huì)引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。A.對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加C.通貨膨脹D.外部經(jīng)濟(jì)性E.建造成本提高【答案】BD4、評(píng)估一套單元式住宅的抵押估價(jià)，若未做特別說明，應(yīng)包含在估價(jià)對(duì)象范圍內(nèi)的有（）。A.二次裝修時(shí)所鋪的木地板B.可拆卸的水凈化處理設(shè)備C.嵌入式固定衣柜D.隨建筑配置的中央空調(diào)系統(tǒng)E.擺放在室內(nèi)的沙發(fā)【答案】CD5、關(guān)于運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某酒店在建工程的投資價(jià)值（其中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值采用收益法測(cè)算）的說法，正確的有（）。A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價(jià)B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值C.收益法測(cè)算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)可采用投資者的預(yù)算收益測(cè)算D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財(cái)產(chǎn)的購置費(fèi)用E.折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似在建工程項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率【答案】ABC6、選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括（）。A.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)必須相同B.可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)目的吻合C.可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)D.可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格E.可比實(shí)例大類用途與估價(jià)對(duì)象的大類用途相同【答案】BCD7、下列關(guān)于動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法說法正確的是（）。A.在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來B.在動(dòng)態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中C.靜態(tài)分析法不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的不同時(shí)間，即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值，而是直接相加減D.動(dòng)態(tài)分析法要考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的不同時(shí)間，即首先要將它們折算到同一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值（最終是折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)上），然后再相加減E.對(duì)開發(fā)完成后的價(jià)值以及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測(cè)算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)未來發(fā)生時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的【答案】ABCD8、下列房地產(chǎn)中，難以采用市場(chǎng)法估價(jià)的有（）A.房地產(chǎn)開發(fā)用地B.學(xué)校C.在建工程D.別墅E.特殊廠房【答案】BC9、有助于把握房地產(chǎn)估價(jià)的最高最佳使用原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有()。A.收益遞增遞減原理B.均衡原理C.替代原理D.預(yù)期原理E適合原理【答案】AB10、房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，包括（）。A.增加抵押貸款B.抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款D.處置抵押房地產(chǎn)E.租賃抵押房地產(chǎn)【答案】ABCD11、下列房地產(chǎn)中，難以采用比較法估價(jià)的有（）。A.房地產(chǎn)開發(fā)用地B.學(xué)校C.在建工程D.別墅E.特殊廠房【答案】BC12、評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，收益法估價(jià)參數(shù)確定正確的有（）。A.收益期應(yīng)為租賃合同剩余租賃期B.收益期應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命減去租賃合同剩余租賃期C.凈收益應(yīng)為合同租金減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D.凈收益應(yīng)為市場(chǎng)租金減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用E.凈收益應(yīng)為市場(chǎng)租金減去合同租金【答案】A13、估價(jià)中的最高最佳使用具體包括()等。A.最佳用途B.最佳位置C.最佳規(guī)模D.最佳環(huán)境E最佳集約度【答案】AC14、下列估價(jià)假設(shè)中，屬于背離事實(shí)假設(shè)的有（）。A.房屋已被查封，司法拍賣估價(jià)中假設(shè)其未被查封B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地勘察，估價(jià)中對(duì)其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定C.受專業(yè)能力限制，未對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的D.估價(jià)對(duì)象已出租，征收估價(jià)中假設(shè)其無租約限制E.受托對(duì)估價(jià)委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進(jìn)行評(píng)估，對(duì)可能的容積率等指標(biāo)進(jìn)行的合理設(shè)定【答案】AD15、收益法中計(jì)算凈收益時(shí)，扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用時(shí)不包括的項(xiàng)目有（）。A.抵押貸款還本付息額B.房地產(chǎn)折舊額C.重置提撥款D.房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用E.所得稅【答案】ABD16、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合合法原則要求的有（）。A.將學(xué)校用于教學(xué)的辦公樓假設(shè)可改變?yōu)樯虅?wù)辦公樓進(jìn)行估價(jià)B.對(duì)已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋，按抵押價(jià)值進(jìn)行估價(jià)C.對(duì)已抵押房地產(chǎn)進(jìn)行再次抵押估價(jià)，不扣除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額D.對(duì)在建設(shè)工程進(jìn)行抵押估價(jià)，不扣除發(fā)包人已支付承包人的工程價(jià)款E.對(duì)劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價(jià)，扣除相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金【答案】D17、評(píng)估某幢住宅樓內(nèi)的一套住宅，下列價(jià)格影響因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。A.公共配套B.朝向、樓層C.環(huán)境景觀D.室內(nèi)設(shè)施設(shè)備E.臨街狀況【答案】ABC18、某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的，購買總價(jià)為50萬元，首付款為房?jī)r(jià)的30%，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付，銀行貸款年利率為5.58%。則下列說法中正確的有()。A.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格B.該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬元C.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬元D.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬元E該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格【答案】D19、補(bǔ)地價(jià)是指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金、土地收益等。（）是需要補(bǔ)地價(jià)的主要情形。A.出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期B.建設(shè)用地使用權(quán)出讓之后變更容積率C.轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的房地產(chǎn)D.改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓時(shí)規(guī)定的用途E.拍賣土地使用權(quán)【答案】ABD20、反映一般物價(jià)變動(dòng)的指標(biāo)有（）。A.城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)率B.農(nóng)村居民人均純收入增長(zhǎng)率C.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)D.生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)E.居民可支配收入指數(shù)【答案】CD大題（共10題）一、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場(chǎng)較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場(chǎng)除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件下帶抵押合同的購買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購買方式下的購買價(jià)格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評(píng)估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）二、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場(chǎng)較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場(chǎng)除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件下帶抵押合同的購買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購買方式下的購買價(jià)格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評(píng)估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）三、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居住用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場(chǎng)）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營(yíng)銷費(fèi)用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價(jià)值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）四、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮课?、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）?！敬鸢浮考僭O(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場(chǎng)）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報(bào)課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營(yíng)銷費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元六、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮科?、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）八、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購建價(jià)格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購建價(jià)格的6.5%，投資利潤(rùn)率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價(jià)格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元；而市場(chǎng)上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測(cè)算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）【答案】（1）計(jì)算重新購建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（