房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)09-住房消費(fèi)與住房制度

第九章住房消費(fèi)與住房制度本章綱要住房消費(fèi)一住房制度與住房政策二理解住房消費(fèi)什么是住房消費(fèi)住房消費(fèi)面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)住房的功能住房消費(fèi)的可支付性住房制度住房制度類型住房政策本章綱要中國城鎮(zhèn)住房制度改革三住房制度改革的概念住房制度改革的內(nèi)容住房制度改革的過程住房社會(huì)保障四住房社會(huì)保障的內(nèi)涵住房社會(huì)保障的特點(diǎn)住房社會(huì)保障的產(chǎn)品住房社會(huì)保障的對(duì)象一、理解住房消費(fèi)2014年，10月29日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署推進(jìn)消費(fèi)擴(kuò)大和升級(jí)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效。會(huì)議要求重點(diǎn)推進(jìn)6大領(lǐng)域消費(fèi)，包括穩(wěn)定住房消費(fèi)，加強(qiáng)保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件。有人認(rèn)為，此時(shí)再提穩(wěn)定住房消費(fèi)（是繼2009年4月15日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“穩(wěn)定住房、汽車等大宗消費(fèi)”后的又一次），政府托樓市的意圖十分明顯，各種各樣鼓勵(lì)住房購買者進(jìn)入市場(chǎng)的政策會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)。也有人認(rèn)為，要穩(wěn)定住房消費(fèi)，就得通過財(cái)政轉(zhuǎn)移之付來鼓勵(lì)住房的“剛性需求”者進(jìn)入市場(chǎng)，就得進(jìn)一步降低住房的交易稅。又有人認(rèn)為，穩(wěn)定住房消費(fèi)的核心在于加強(qiáng)保障房建設(shè)，突出的是保障公平，及放寬提取公積金支付房租條件等等。你怎么認(rèn)為？第一節(jié)住房消費(fèi)現(xiàn)狀與分析要實(shí)現(xiàn)2020年的發(fā)展目標(biāo)—全面建成小康社會(huì)，需要我國經(jīng)濟(jì)年均增速保持在較高水平上—7.5%以上，然而，自2012年開始，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速不斷放緩（2014年第三季度,GDP增速回落至7.3%），面對(duì)這樣的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，我國政府希望通過擴(kuò)大內(nèi)需來保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長。與家電下鄉(xiāng)，汽車消費(fèi)相比，住房是最大消費(fèi)，而且又能帶動(dòng)家電、裝修、金融等相關(guān)消費(fèi)。所以，讓城市居民的住房消費(fèi)需求更好更多地釋放出來，是當(dāng)前“擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)增長”最為重要的切入點(diǎn)。

二、什么是住房消費(fèi)？一個(gè)居民目前沒有住房，現(xiàn)在付90萬首付，貸款210萬購買一套300萬的住房。他購買之后，把這套住房租出去，然后自己再到邊遠(yuǎn)地方租一套租金更便宜的住房住。當(dāng)房價(jià)上漲后，他又把這套住房賣出，賺錢之后再購買一套便宜的住房等價(jià)格上漲。所以，居民購買住房是消費(fèi)還是投資，并非看居民手中是否持有多套住房，而是看居民購買住房之后，其交易出去是不是有利可圖，如果有利可圖，即使居民手中只持有一套住房，同樣可用于投資。住房消費(fèi)就是指居民購買住房完全是為了其居住使用，目的是為了解決家庭基本的生活需要而購買。住房的雙重屬性經(jīng)濟(jì)屬性社會(huì)屬性經(jīng)濟(jì)基本面房價(jià)收入比住房消費(fèi)1.無論是自住房還是非自住房，所有新房的購買支出都不屬于住房消費(fèi)，而為享受住宅提供的住房服務(wù)支付的房租屬于住房消費(fèi)；2.居民購買的自住房和為租住住房而支付的房租都屬于住房消費(fèi)；3.根據(jù)2010年1月《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，剛需和改善性住房的購買也屬于住房消費(fèi)。一對(duì)矛盾三、住房消費(fèi)面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)1.自2012年開始，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速不斷放緩，我國政府希望通過擴(kuò)大內(nèi)需來保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長；2.我國正處在快速城鎮(zhèn)化發(fā)展階段，每年新增城鎮(zhèn)人口將超千萬，將帶來巨大的住房需求；3.住房問題也是重要的民生問題，改善民生是我國發(fā)展的根本。1.居民家庭的收入與房價(jià)之間存在很大的差距；2.住房政策調(diào)控乏力，無法有效提高居民家庭的住房支付能力。機(jī)遇挑戰(zhàn)四、住房的功能住房的生活資料功能最基本的功能就是滿足居住需要的生活資料功能。滿足人們最基本的生存需要滿足人們居住生活的享受需求住房的發(fā)展資料功能住宅不僅是生活資料，而且也是重要的發(fā)展資料；為人們提高和發(fā)展自己提供物質(zhì)條件。住房的社交功能住房（面積寬敞、布局合理、設(shè)備齊全、環(huán)境優(yōu)美的）為社交活動(dòng)的成功創(chuàng)造了良好的環(huán)境條件。住房的資產(chǎn)功能住宅具有雙重屬性，既是生活資料，又是一種資產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）。住宅是家庭或個(gè)人的資產(chǎn)住宅也是投資增值的資產(chǎn)住房的文化藝術(shù)功能反映不同的建筑文化、生活方式、居住習(xí)慣、居住文化。五、住房消費(fèi)的可支付性如何衡量住房消費(fèi)的可支付性？1.比率法：考慮住房消費(fèi)支出占收入比例；如用住房可支付指數(shù)、住房支付指數(shù)、房價(jià)收入比等。2.剩余收入法：基于比率法的不合理而提出的，是指把用收入減去非住房消費(fèi)支付的余額，用于住房開支。在衡量時(shí)，收入均考慮的是以當(dāng)前收入當(dāng)前住房消費(fèi)的可支付性存在的問題1.住房消費(fèi)的可支付性不足。2.住房消費(fèi)的可支付性過剩。住房消費(fèi)與長期收入的關(guān)系？基于住房消費(fèi)特點(diǎn)如何改善住房消費(fèi)的可支付性1.從政策支撐視角考慮2.房價(jià)理性回歸—降低信貸的杠桿作用13第二節(jié)住房制度與住房政策一、住房制度的內(nèi)涵住房制度是指包括有關(guān)住房的建設(shè)、分配、交接、管理等方面的法律、法規(guī)及政策等調(diào)整有關(guān)各方的關(guān)系并約束其行為的規(guī)范。主要內(nèi)容包括：城鎮(zhèn)住房建設(shè)投資方式、住房供應(yīng)方式、住房分配方式、住房住房社會(huì)保障方式、住房管理方式等。新中國成立以后，我國的住房制度經(jīng)歷了從公有化、福利化住房向私有化、商品化的轉(zhuǎn)變。二、住房制度類型（一）計(jì)劃型、福利性、實(shí)物分配、行政性管理的住房體制采取國家（政府）和單位統(tǒng)包住房建設(shè)投資，對(duì)職工實(shí)行實(shí)物福利分房，低租金使用，實(shí)施行政性住房管理；（二）市場(chǎng)型、商品性、工資化分配、社會(huì)化管理的住房體制

主要通過市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)住房的生產(chǎn)、分配、交換、消費(fèi)，決定住房資源的配置、分配和使用；住房投資建設(shè)由開發(fā)商自主進(jìn)行。住房消費(fèi)包含在職工工資之中。住房分配通過市場(chǎng)交換進(jìn)行，職工以其收入自由選擇購買或租房入住。住房管理與政府和單位分離，由物業(yè)公司進(jìn)行社會(huì)化、專業(yè)化管理。政府的作用主要體現(xiàn)在調(diào)控市場(chǎng)和對(duì)低收入者提供基本的住房社會(huì)保障方面。依據(jù)住房社會(huì)保障的范圍和保障方式的不同，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家的住房制度分類市場(chǎng)社會(huì)保障型住房制度—瑞典以市場(chǎng)配置住房資源為主體，實(shí)施比較廣泛的住房社會(huì)保障政策。政府為住房建設(shè)籌集資金，提供貸款，并通過優(yōu)惠利率和補(bǔ)貼使資金費(fèi)用和房屋成本保持在合理水平。同時(shí)，提供長期住房信貸、建立抵押貸款機(jī)構(gòu)支持居民買房。這種泛福利的模式，好處是保障了中低收入者的基本住房需求，缺陷是住房資源的配置效益低，政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)重，難以為繼。市場(chǎng)救濟(jì)型住房制度—美國住房問題被當(dāng)做私人的事情，政府只對(duì)貧困線以下的低收入者提供救濟(jì)性的住房補(bǔ)貼，住房社會(huì)保障面相對(duì)較窄。好處是有利于調(diào)動(dòng)居民自主地解決住房問題的積極性，而政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)又不致太重，缺陷住房社會(huì)保障范圍相對(duì)較小。三、住房政策住房政策是國家對(duì)住房市場(chǎng)相關(guān)干預(yù)的過程，主要包括：直接的價(jià)格干預(yù)政策，如租金管制、限價(jià)政策等；直接的數(shù)量干預(yù)政策，如土地供應(yīng)限制、土地使用和建設(shè)規(guī)劃限制、增加住房供應(yīng)等；稅收和補(bǔ)貼政策，如稅收優(yōu)惠、房地產(chǎn)稅等；信貸政策，如首付比例、貸款利率優(yōu)惠等。第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度改革一、住房制度改革的概念：住房制度改革是我國經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分，是對(duì)城鎮(zhèn)居民住房保障體制的改革。住房制度改革是指對(duì)傳統(tǒng)的福利分房制度進(jìn)行變革，以建立起符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制的住房體制，實(shí)現(xiàn)住房的商品化和社會(huì)化。17二、住房制度改革的內(nèi)容：1.改革住房建設(shè)投資體制。由原來國家或單位統(tǒng)包的投資體制轉(zhuǎn)變?yōu)閲?、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的投資體制。2.改革住房建設(shè)、分配、維修、管理體制。由原來單位統(tǒng)包職工住房建設(shè)、分配、維修、管理一體化的單位所有制，轉(zhuǎn)變?yōu)樽》康纳a(chǎn)、建設(shè)專業(yè)化，維修、管理社會(huì)化的體制。3.改革住房分配體制。由原來的行政手段、福利性質(zhì)、實(shí)物分配制度，轉(zhuǎn)變?yōu)榘磩诜峙錇橹鞯呢泿欧峙渲贫?。職工根?jù)自己的經(jīng)濟(jì)承受能力，通過向市場(chǎng)購買或租賃住房解決住房問題，滿足住房需求。4.建立雙軌制的住房供應(yīng)體系。即以中低收入家庭為對(duì)象的、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房及廉租住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系。5.建立住房公積金制度。由職工個(gè)人和所在單位分別交繳占職工工資一定比例的資金，作為職工個(gè)人住房基金，以增強(qiáng)職工住房消費(fèi)能力。6.建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系，發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)。7.建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，規(guī)范交易行為，發(fā)展社會(huì)化的房屋維修、管理市場(chǎng)，逐步實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。18三、住房制度改革的過程：第一階段：1978-1988年的探索試階；第二階段：1988-1998年在全國逐步推開和深化階段；第三階段：1998年至今實(shí)行的住房分配貨幣化，建立住房保障制度階段。

19第一階段：探索和試點(diǎn)：1949～1979年，是我國住房發(fā)展相對(duì)緩慢的時(shí)期。根據(jù)相關(guān)資料，國家在這30年內(nèi)雖投入374億元巨資建設(shè)住房，但仍不能滿足城鎮(zhèn)職工居民的需求。1978年，全國城鎮(zhèn)居民人均居住面積僅3.6m2，缺房戶達(dá)869萬，占城市總戶數(shù)的47.5%。由于我國長期實(shí)行低租金的福利分房制度，國家和企業(yè)為解決職工的住房問題背上了沉重的包袱，延緩了我國住房建設(shè)的進(jìn)程。實(shí)踐表明，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下住房完全靠國家包下來，實(shí)行福利分配的路子走不通。20從1978年開始，國家和企業(yè)一方面增加住房投資，加快住房建設(shè)步伐，另一方面開始探索改革住房制度。1978年9月，鄧小平建議，其主要內(nèi)容就是：解決住房問題能不能路子寬些，譬如允許私人建房或者私建公助，分期付款;在長期規(guī)劃中，必須把建筑業(yè)放在重要位置。1980年4月，鄧小平同志明確指出，住房改革要走商品化的路子，從而揭開了住房制度改革的大幕。1982年，國家有關(guān)部門設(shè)計(jì)了“三三制”的補(bǔ)貼出售新建住房方案，即由政府、企業(yè)和個(gè)人各承擔(dān)1/3，并在鄭州、常州、四平、沙市試點(diǎn)。（在試點(diǎn)中，驗(yàn)證了職工有購房需求和一定支付能力，也暴露出在大量舊公房低租金制未觸動(dòng)的情況下，租買比價(jià)不合理，個(gè)人缺乏買房動(dòng)力，住房建設(shè)資金不能自身循環(huán)，國家和企業(yè)難以長期承受這種負(fù)擔(dān)，因而有關(guān)部門于1985年停止這種做法）。211985年，住房制度改革從“三三制”售房轉(zhuǎn)向租金制度改革的研究和設(shè)計(jì)。1986年，選定煙臺(tái)、唐山、蚌埠進(jìn)行房改試點(diǎn)，試行“提租補(bǔ)貼、租售結(jié)合、以租促售、配套改革”的方案。租金按準(zhǔn)成本起步，月租金由原來的0.07～0.08元/m2（使用面積）提高到1元以上，相當(dāng)于成本租金（由維修費(fèi)、管理費(fèi)、折舊費(fèi)、投資利息和房產(chǎn)稅5項(xiàng)因素組成）的70%～80%；公房按包含建筑造價(jià)、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售。（這次試點(diǎn)從根本上動(dòng)搖了根深蒂固的住房福利觀念、等級(jí)觀念和消費(fèi)觀念，分房上的不正之風(fēng)也基本得到解決，國家、企業(yè)以及職工之間的利益關(guān)系得到調(diào)整，為全國的住房改革提供了思路）22第二階段：從分批分期到全面推進(jìn)、深化改革：1988年，國務(wù)院召開第一次全國住房制度改革工作會(huì)議，推出《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》:首先，實(shí)行成本租金，其次，隨著工資調(diào)整，逐步將住房補(bǔ)貼納入工資，實(shí)行市場(chǎng)租金。1988年下半年，出現(xiàn)嚴(yán)重的通貨膨脹，零售物價(jià)總指數(shù)上升18.5%，使較大幅度提租補(bǔ)貼方案的實(shí)施遇到很大困難，用3～5年完成提租補(bǔ)貼方案的計(jì)劃也夭折了。隨后，一些城市想繞開這個(gè)難點(diǎn)，試圖“甩包袱”出售公房，在標(biāo)準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上優(yōu)惠折扣。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這一年全國共出售舊公房654萬m2，每平方米僅回收資金65.7元，實(shí)則以低價(jià)福利售房取代租售并舉的配套改革，既不利于住房機(jī)制轉(zhuǎn)換，也帶來很多不良后果，因而國務(wù)院房改辦明令制止這種做法。23第二階段：從分批分期到全面推進(jìn)、深化改革：1991年6月，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，要求將現(xiàn)有公有住房租金有計(jì)劃、有步驟地提高到成本租金；在規(guī)定住房面積內(nèi)，職工購買公有住房實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。11月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于全面進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》,確定房改的總目標(biāo)是：從改革公房低租金制度入手，從公房的實(shí)物福利分配逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY分配，由住戶通過買房或租房取得住房的所有權(quán)或使用權(quán)，使住房作為商品進(jìn)入市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)住房資金投入、產(chǎn)出的良性循環(huán)。這是我國住房制度改革的一個(gè)綱領(lǐng)性文件。與此同時(shí)，各地方政府的房改房也陸續(xù)開始實(shí)施，其中，一些大城市的運(yùn)作比較規(guī)范，部分中小城市則相對(duì)較差，優(yōu)惠比例越來越高，房改又一次進(jìn)入了低價(jià)售房的怪圈。對(duì)此，1992年6月，國務(wù)院房改工作會(huì)議再次提出制止。24第二階段：從分批分期到全面推進(jìn)、深化改革：1994年7月，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，確定房改的根本目標(biāo)是：建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。房改的基本內(nèi)容，可以概括為“三改四建”?！稕Q定》出臺(tái)后，各地紛紛制定本地區(qū)的房改實(shí)施方案，在建立住房公積金、提高公房租金、出售公房等方面取得較大進(jìn)展。到1998年6月，全國歸集住房公積金總額達(dá)980億元。1997年底，35個(gè)中等城市的公房租金有了較大提高，平均為1.29元/m2。到1998年中，全國城鎮(zhèn)自有住房比例已經(jīng)超過50%，部分省市已超過60%。25第三階段：住房貨幣化和保障制度：1998年7月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣布從同年下半年開始全面停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化，首次提出建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，加快解決城鎮(zhèn)住房困難居民的住房問題。對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。發(fā)放住房補(bǔ)貼。截至1998年底，全國已經(jīng)全面停止實(shí)物分房，中國城鎮(zhèn)住房制度發(fā)生了一次根本性的轉(zhuǎn)變。但在執(zhí)行住房貨幣化改革的過程中，住房補(bǔ)貼的發(fā)放和群眾對(duì)住房需求滿足的程度還不能令人滿意，住房不公平現(xiàn)象進(jìn)一步擴(kuò)大，并隨著房價(jià)的飆升更加惡化。而經(jīng)濟(jì)適用房由于政策目標(biāo)不明確，執(zhí)行過程中失當(dāng)、失控現(xiàn)象嚴(yán)重，1998～2003年，全國經(jīng)濟(jì)適用住房累計(jì)竣工面積僅4.77億m2，累計(jì)解決600多萬戶家庭的住房問題，經(jīng)濟(jì)適用住房并沒有成為供應(yīng)主渠道。26最低收入家庭，由政府或單位提供廉租住房，以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔；最低收入家庭人均廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)，原則上不超過當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的60%，租金由政府按維修費(fèi)、管理費(fèi)兩項(xiàng)因素定價(jià)；中低收入家庭，購買經(jīng)濟(jì)適用住房等普通商品住房；對(duì)高收入家庭，購買、租賃的商品住房實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。新建的經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則出售，其成本包括征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素，原則上企業(yè)管理費(fèi)不超過2%、開發(fā)利潤不超過3%，使中低收入家庭有能力承受。

如果房價(jià)收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60m2的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，政府和單位可以對(duì)無房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼。

第三階段：住房貨幣化和保障制度：2003年8月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，把房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，指出要堅(jiān)持住房市場(chǎng)化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，更大程度地發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用；調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足不同收入家庭的住房需要；堅(jiān)持深化改革，不斷消除影響居民住房消費(fèi)的體制性和政策性障礙；努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定。2005年3月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》，即“國八條”包括：高度重視穩(wěn)定住房價(jià)格工作，切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房價(jià)格的責(zé)任，大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期，全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施，認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房價(jià)格工作的督促檢查。自2006年5月建設(shè)部等九部，聯(lián)合制定了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》，即“國六條”。其中規(guī)定“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上；對(duì)購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按售房收入全額征收營業(yè)稅?！笔菄覍?duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個(gè)重要政策。27第三階段：住房貨幣化和保障制度：2007年8月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，規(guī)定：低收入家庭主要通過廉租住房解決，外加經(jīng)濟(jì)適用住房；中等收入家庭根據(jù)各地實(shí)際可以采取限價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)租用房的辦法解決；高收入家庭主要通過市場(chǎng)解決。這是中國房改歷程中的一個(gè)新的里程碑。2008年12月，國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》出臺(tái)，即“國十三條”，包括：加大保障性住房建設(shè)力度；進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)；支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化；強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)；積極營造良好的輿論氛圍。2010年4月，國務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，即“新國十條”。通知要求遏制房價(jià)過快上漲，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。2011年1月，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，簡稱“新國八條”，提出限購政策。2013年2月，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，即新“國五條”，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。28允許私人建房；私建公助，分期付款鄧小平同志指出，住房改革要走商品化的路子推出“三三制”；在鄭州、常州、四平、沙市試點(diǎn)；1985年叫停。首先，實(shí)行成本租金；其次，實(shí)行市場(chǎng)租金?！叭摹?，從住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制改為國家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制；從國家、單位建房、分房和維修、管理住房的體制改為社會(huì)化、專業(yè)化運(yùn)行體制；住房實(shí)物福利分配方式改為以按勞分配的貨幣工資分配為主的方式?！八慕ā保⑴c社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新住房制度；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融、保險(xiǎn)，建立政策性、商業(yè)性并存的住房信貸體系；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和房屋維修、管理市場(chǎng)。提出建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系

及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，抓緊清理閑置土地；正確引導(dǎo)居民住房消費(fèi)，控制不合理需求；對(duì)部分住房價(jià)格上漲過快的地區(qū)或城市還要進(jìn)行重點(diǎn)督查。

切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

首套90平以下：首付不低于2成；首套90平以上：首付不低于3成；二套，首付不低于40%，利率1.1倍。

增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障