棕櫚泉國際中心推廣思路分析

成都棕櫚泉

國際中心2015年推廣思路PALMSPRINGS寫在提案之前成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS樓市大勢(shì)黃金時(shí)代白銀時(shí)代成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS所謂黃金時(shí)代從最初的保安賣樓時(shí)代到后來的售姐賣樓時(shí)代都是樓市最輝煌的時(shí)代成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS保安賣樓時(shí)代市場(chǎng)供不應(yīng)求，只要有房子，就一定賣得掉成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS售姐賣樓時(shí)代市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變得激烈，但只要有一招鮮，就能吃遍天！我們稱之為“一劍封喉時(shí)代”成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS而一劍封喉的種類，自然也是多種多樣：成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS配套一劍封喉10年來，一座高爾夫球場(chǎng)，讓麓山，始終是成都低密度住區(qū)的旗幟成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS產(chǎn)品一劍封喉一層一戶一泳池，從開盤到結(jié)案，譽(yù)峰，始終是成都豪宅排頭兵成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS服務(wù)一劍封喉例如棕櫚泉，六星級(jí)費(fèi)爾蒙酒店，當(dāng)仁不讓成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS廣告一劍封喉例如南湖，08年地震之后樓市一度跌入冰點(diǎn)，我司接手南湖后，把南湖包裝成一個(gè)城市項(xiàng)目，而非一個(gè)單純的房地產(chǎn)項(xiàng)目，2008起連續(xù)三年，蟬聯(lián)房地產(chǎn)銷售方量冠軍，時(shí)至今日仍然是成都人心目中的絕對(duì)目的地。成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS營銷一劍封喉例如保利花園在大牌云集的新雙楠，之所以能夠力壓中海、綠地、華宇、世豪，正是因?yàn)椋簭V告上，絕對(duì)高大上營銷上，超級(jí)接地氣成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS可以說，在黃金時(shí)代廣告公司，充當(dāng)著一個(gè)化妝師的角色成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS通過市場(chǎng)分析、競(jìng)品分析、客群分析、價(jià)值分析、廣告表達(dá)等常規(guī)手段讓更多人知道項(xiàng)目，看到項(xiàng)目，了解項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)在黃金時(shí)代，作為一個(gè)化妝師，廣告公司的工作歸納為兩點(diǎn)即是：打開知名度，提升價(jià)值預(yù)期成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS但是，那早已是過去式……成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS樓市，已經(jīng)進(jìn)入白銀時(shí)代成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS市場(chǎng)的發(fā)展和需求激勵(lì)著開發(fā)商開發(fā)更多更好的項(xiàng)目也激勵(lì)著廣告公司更全面、更獨(dú)特、更有視點(diǎn)的包裝項(xiàng)目成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS而反過來說，這樣的市場(chǎng)，也同樣激勵(lì)了購房者他們不再盲目跟從，而是對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目有了認(rèn)知判斷準(zhǔn)則也不再是單純的考量一個(gè)點(diǎn)，而是擴(kuò)展至一個(gè)面對(duì)居住的需求越發(fā)理性，成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS在這個(gè)時(shí)代即使有優(yōu)于其他項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)，也不一定能賣掉房子一劍封喉的時(shí)代，已經(jīng)一去不復(fù)返成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS所有希望僅僅通過一個(gè)好產(chǎn)品、一個(gè)好配套、一個(gè)好廣告就完成銷售任務(wù)的想法都是自欺欺人！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS這樣的例子，太多了！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS就如，近年來流行偷面積，大家都偷面積2012年國嘉光華逸家，57㎡三房兩廳，足夠震撼市場(chǎng)，叫座叫好而去年的國嘉天府逸家，同樣講大贈(zèng)送，卻賣得慘淡成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS再如，通過精裝提高溢價(jià)今天的天驕，用盡全力把裝修做到極致，市場(chǎng)卻不買單而早兩年的望今緣，也講裝修，3萬/㎡，早已基本清盤成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS面對(duì)這樣的市場(chǎng)變化對(duì)于廣告公司而言，也是巨大的挑戰(zhàn)如果還用舊時(shí)代的思維，企圖用【化妝】提升銷售注定，被歷史淘汰！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS就如天驕，項(xiàng)目本身，無論地段還是產(chǎn)品，不可謂不好出街的廣告，形象的塑造，不可謂不高端但從天驕面世至今，銷售業(yè)績，完全差的離譜！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS所以，在逆勢(shì)之下，不僅開發(fā)商，甚至廣告公司，都面臨著轉(zhuǎn)型

成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS開發(fā)商的決策視角要從一劍封喉的劍法，到亂棍制敵的陣法成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS廣告公司的行事準(zhǔn)則則要從化妝師變成醫(yī)生成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS進(jìn)入項(xiàng)目成都棕櫚泉國際中心成都棕櫚泉國際中心兵馬未動(dòng)糧草先行PALMSPRINGS先來看看，我們?cè)撊绾慰创隣I銷費(fèi)成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS在樓市好的時(shí)候，營銷費(fèi)實(shí)際上是客戶出的，是通過產(chǎn)品溢價(jià)得到的而在樓市不好的時(shí)候，要做到讓銀行出營銷費(fèi)，快速跑量減少庫存，降低銀行利息成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS成都棕櫚泉國際中心營銷費(fèi)降價(jià)折損要花的錢少收的錢代理廣告PALMSPRINGS如果同樣按照3%的比例來算：任務(wù)100萬，花3萬，明顯多了！營銷部不費(fèi)吹灰之力輕松完成任務(wù)，但財(cái)務(wù)部哭了任務(wù)10億，花3000萬，那簡直太值了！這次財(cái)務(wù)部笑了，結(jié)果營銷部辭職了………成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS所以說根據(jù)任務(wù)的不同，營銷費(fèi)用也要有相應(yīng)的變化不能按照比例來算！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS成都棕櫚泉國際中心任務(wù)與營銷費(fèi)用的比重，對(duì)于開發(fā)商不同部門來說意味著不同的價(jià)值：營銷部：從營銷角度考慮，任務(wù)越高，期望營銷費(fèi)越高項(xiàng)目公司：從開發(fā)角度考慮，在營銷費(fèi)合理的基礎(chǔ)上，完成任務(wù)，確?，F(xiàn)金流集團(tuán)公司：從財(cái)務(wù)角度考慮，兼顧投入成本與收回資金，確保利潤PALMSPRINGS成都棕櫚泉國際中心任務(wù)1億任務(wù)3億任務(wù)8億1%3%8%營銷部項(xiàng)目公司集團(tuán)營銷部項(xiàng)目公司集團(tuán)營銷部項(xiàng)目公司集團(tuán)銷售任務(wù)營銷費(fèi)占比實(shí)現(xiàn)價(jià)值PALMSPRINGS所以，必須站在開發(fā)角度看營銷如果要賣8億成都棕櫚泉國際中心那就什么都要做！PALMSPRINGS10億的貨值，如果賣不掉，銀行利息按10%算，就是1億與其付給銀行，何不拿來當(dāng)營銷費(fèi)？成都棕櫚泉國際中心拿8%當(dāng)營銷費(fèi)=8000萬，賣掉10億，還賺2000萬銀行利息PALMSPRINGS從去年的報(bào)表來看花的每一分錢，都是虧損！

成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS而現(xiàn)在必須以新的眼光看待營銷費(fèi)才有可能完成任務(wù)！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS基于棕櫚泉、費(fèi)爾蒙的品牌價(jià)值，及產(chǎn)品形態(tài)等因素完全可以通過產(chǎn)品加價(jià)來補(bǔ)充營銷費(fèi)！成都棕櫚泉國際中心營銷費(fèi)用得多虧損PALMSPRINGS再有，營銷費(fèi)的50%左右，是有成交有業(yè)績之后才花的！包括成交后給老業(yè)主的送禮、抽獎(jiǎng)、活動(dòng)維護(hù)等成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS綜合來看先花的錢其實(shí)只占了營銷費(fèi)的4%，并且這4%是分階段花！是每一次開會(huì)商議，決定用多少花！是四方團(tuán)隊(duì)，在反復(fù)研究怎么花！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS也只有在營銷費(fèi)達(dá)成共識(shí)之后，才能做到，絕對(duì)保業(yè)績！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS那么，在營銷費(fèi)達(dá)成共識(shí)后所做的就不是依靠一兩個(gè)創(chuàng)意，或是一兩個(gè)好廣告來完成而是要用亂棍制敵的陣法！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS十全大補(bǔ)丸

產(chǎn)品做對(duì)展示做好營銷做穩(wěn)活動(dòng)做夠渠道做廣價(jià)格做高政策做足業(yè)界做深廣告做狠信心做爆成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS結(jié)合產(chǎn)品來看成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS公寓成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS兩大殺招

產(chǎn)品做對(duì)政策做足成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS何為產(chǎn)品做對(duì)？費(fèi)爾蒙酒店公寓，核心價(jià)值即是——服務(wù)即使酒店未開業(yè)服務(wù)體系也必須強(qiáng)制建立，才叫對(duì)！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS針對(duì)服務(wù)升級(jí)，在去年年底已經(jīng)進(jìn)行過討論現(xiàn)在已經(jīng)開啟了早餐及下午茶服務(wù)，更多服務(wù)亦將陸續(xù)建立在此，便不再贅述成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS何為政策做足？酒店公寓剩余房源161套，今年必須清盤既然要絕對(duì)保業(yè)績，就必須用相對(duì)的“促銷”政策，為銷售提供加速度基于棕櫚泉的形象，促銷也必須有面子有份量！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS如何將促銷變得有面子有份量？成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS借鑒華僑城的成功模式：將優(yōu)惠轉(zhuǎn)變?yōu)樵掝}去年一年，華僑城所有營銷動(dòng)作，都是在促銷但是，線上及線下都沒有直接講促銷而是把促銷，包裝成了話題成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS他山之石，可以攻玉！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS今年，對(duì)于公寓而言，同樣如此每套提價(jià)30萬，轉(zhuǎn)化為營銷費(fèi)用，用于話題包裝話題包裝原則：有價(jià)值感！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS實(shí)際上，在這個(gè)環(huán)節(jié)，也就做到了價(jià)格做高、廣告做狠成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的來源包括兩個(gè)方面成都棕櫚泉國際中心產(chǎn)品提價(jià)營銷費(fèi)PALMSPRINGS建議1每賣出10套公寓送一輛賓利歐陸！在10套新成交客戶中抽獎(jiǎng)送出成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS建議2每賣出1套公寓送一次德國鮮活細(xì)胞體檢之旅！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS建議3每賣出1套公寓送一次南極游！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS無論以10套總價(jià)300萬計(jì)算還是以1套總價(jià)30萬計(jì)算為原則全年，每2個(gè)月，包裝一次此類活動(dòng)成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS展示做好公寓目前早已經(jīng)是現(xiàn)房呈現(xiàn)，樣板間也已經(jīng)呈現(xiàn)在此基礎(chǔ)上，需要完善展示的部分即是——服務(wù)細(xì)節(jié)的展示

成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS展示做好因此，基于今年所提供的服務(wù)，鼓勵(lì)老業(yè)主在會(huì)所消費(fèi)將其轉(zhuǎn)換為現(xiàn)場(chǎng)熱度，成為銷售帶客參觀時(shí)的有力說辭

同時(shí)，對(duì)于所有到訪客戶，采用費(fèi)爾蒙茶具，送水果以此體現(xiàn)服務(wù)細(xì)節(jié)成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS展示做好接待到訪客戶，除了置業(yè)顧問外，請(qǐng)費(fèi)爾蒙的外籍服務(wù)人員一起接待，同時(shí)，全部采用費(fèi)爾蒙茶具為客戶提供茶水，送水果以此體現(xiàn)服務(wù)細(xì)節(jié)成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS政策做足除了活動(dòng)中所提到的成交送禮的刺激政策之外針對(duì)老帶新推出細(xì)化政策成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS政策做足建議一：老業(yè)主帶客到訪老業(yè)主帶客或推薦到訪，無論最后成交與否贈(zèng)送老業(yè)主一個(gè)月早餐免費(fèi)消費(fèi)券成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS政策做足建議二：老業(yè)主推薦成交針對(duì)老業(yè)主推薦成交贈(zèng)送老業(yè)主一次加拿大費(fèi)爾蒙之旅或私人定制晚宴成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS業(yè)界做深2014年曾有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在業(yè)界造謠費(fèi)爾蒙酒店不進(jìn)場(chǎng)更有業(yè)界人士針對(duì)此事進(jìn)行傳播或質(zhì)疑可以看出，本案與業(yè)界脫軌，導(dǎo)致謠言散布因此，2015年必須加強(qiáng)建立業(yè)界口碑成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS業(yè)界做深邀請(qǐng)?jiān)跇I(yè)界具備影響力的人舉辦業(yè)界論壇如邀請(qǐng)朱總/郭總/潘總等以茶話會(huì)的形式，在會(huì)所舉辦成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS渠道做廣邀請(qǐng)高爾夫協(xié)會(huì)客戶經(jīng)理、老板、會(huì)員/銀行VIP客戶、高管/高檔4S店客戶、客戶總監(jiān)……在會(huì)所舉辦專場(chǎng)酒會(huì)、Party，同時(shí)，在活動(dòng)當(dāng)天只要發(fā)朋友圈宣傳，即贈(zèng)送相應(yīng)的精美禮品成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS成都棕櫚泉國際中心寫字樓PALMSPRINGS兩大殺招

渠道做廣

活動(dòng)做豪成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS

在做渠道及活動(dòng)之前……成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS產(chǎn)品做對(duì)目前寫字樓并未建立起服務(wù)體系，而對(duì)于明年無論租還是售增強(qiáng)服務(wù)，可為入駐企業(yè)帶來自豪感，營造口碑，形成傳播成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS產(chǎn)品做對(duì)因此我們認(rèn)為，明年開始，可充分利用寫字樓大堂空間設(shè)吧臺(tái)，提供咖啡茶水甜點(diǎn)水果打造小型商務(wù)洽談會(huì)客廳成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS產(chǎn)品做對(duì)在大堂進(jìn)門右邊電梯等候區(qū)空地，擺設(shè)茶幾沙發(fā)，形成會(huì)客洽談區(qū)入駐企業(yè)所以職員，可憑工牌，在會(huì)客洽談區(qū)免費(fèi)享用咖啡茶水而其會(huì)客的客人則需付費(fèi)享用，形成入駐企業(yè)職員的特權(quán)為入駐企業(yè)提供商務(wù)洽談地的同時(shí)，建立服務(wù)特權(quán)，形成口碑傳播成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS廣告做狠寫字樓面臨的最大問題：太久沒有發(fā)聲加上現(xiàn)房呈現(xiàn)，并且有企業(yè)已經(jīng)入駐導(dǎo)致市場(chǎng)不知道棕櫚泉還有寫字樓產(chǎn)品在售成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS因此，對(duì)于寫字樓的推廣，必須在開年重新起勢(shì)！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS成都棕櫚泉國際中心設(shè)計(jì)展示方案一報(bào)廣/轎廂畫面出租車站臺(tái)機(jī)場(chǎng)大牌畫面PALMSPRINGS成都棕櫚泉國際中心設(shè)計(jì)展示方案二報(bào)廣/轎廂畫面出租車站臺(tái)機(jī)場(chǎng)大牌畫面PALMSPRINGS媒介運(yùn)用：報(bào)廣寫字樓集中的金融城、人民南路等周邊公交站臺(tái)集中鋪一波！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS活動(dòng)做豪第一波起勢(shì)之后，馬上配合一個(gè)地面活動(dòng)：2015年，成都最美辦公環(huán)境評(píng)選！交由商報(bào)主辦，號(hào)召企業(yè)報(bào)名，報(bào)名企業(yè)集中于：仁恒、IFS、香格里拉、棕櫚泉……評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)：設(shè)計(jì)、環(huán)保、藝術(shù)……不管多少企業(yè)報(bào)名，第一名泰和泰律師事務(wù)所！直接充當(dāng)活體樣板間！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS實(shí)際上，大堂小型商務(wù)洽談會(huì)客廳的打造以及最美辦公環(huán)境評(píng)選活動(dòng)，也就完成了展示做好成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS后續(xù)活動(dòng)線原則：每月舉辦兩場(chǎng)50萬的活動(dòng)成都棕櫚泉國際中心一場(chǎng)已入駐企業(yè)老板的私人宴請(qǐng)/商務(wù)宴請(qǐng)一場(chǎng)其他資源方企業(yè)老板的私人宴請(qǐng)/商務(wù)宴請(qǐng)PALMSPRINGS活動(dòng)1：已入駐企業(yè)老板豪華商務(wù)宴請(qǐng)Party！為企業(yè)或企業(yè)老板個(gè)人打廣告、請(qǐng)明星蒞臨現(xiàn)場(chǎng)表演、請(qǐng)空姐做服務(wù)、找洲際提供餐點(diǎn)……建立老業(yè)主口碑的同時(shí)，利用已入駐企業(yè)老板人脈擴(kuò)展渠道成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS活動(dòng)做豪→業(yè)界做深活動(dòng)2：合作關(guān)聯(lián)方企業(yè)老板豪華商務(wù)宴請(qǐng)Party！合作方包括代理方老板、關(guān)聯(lián)方企業(yè)老板等以同樣的方式，舉辦活動(dòng)成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS渠道做廣1：利用老業(yè)主人脈資源，給足面子為已入駐企業(yè)老板舉辦豪華Party也是拓寬渠道的方式為客戶輻射面廣能力強(qiáng)的客戶，做答謝會(huì)活動(dòng)上要說清楚，是棕櫚泉辦的，業(yè)主專享的，讓業(yè)主有面子成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS渠道做廣→政策做足1：利用老業(yè)主人脈資源，給足面子同時(shí)配合政策，當(dāng)場(chǎng)宣布：憑客戶人脈入駐棕櫚泉，如果買，直接給百萬優(yōu)惠，如果租，直接提供相應(yīng)免租政策或租約優(yōu)惠！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS渠道做廣2：簽約五大行和五大行都簽約，但都不駐場(chǎng)以此拓寬租賃渠道！成都棕櫚泉國際中心PALMSPRINGS信心做爆對(duì)外，我們塑造了項(xiàng)目形象對(duì)內(nèi)，一定做夠自己人的信心！成都棕櫚泉國際中心公寓&寫字樓PALMSPRINGS信心做爆如果廣告代理、銷售代理、開發(fā)商策劃部對(duì)項(xiàng)目不興奮整個(gè)推廣過程，缺乏熱情激情和信心那……一切等于白談！成都棕櫚泉國際中心公寓&寫字樓PALMSPRINGS信心做爆所以，必須制定一系列激勵(lì)政策，給夠自己人信心，調(diào)動(dòng)所有人熱情！成都棕櫚泉國際中心公寓&寫字樓PALMSPRINGS所有獎(jiǎng)勵(lì)，配合線上推廣比如，公寓線上推送路虎活動(dòng)時(shí)，作為一個(gè)節(jié)點(diǎn)，在此期間建議一：賣出第一套，直接獎(jiǎng)勵(lì)2萬元建議二：賣出10套，整個(gè)團(tuán)隊(duì)一起提高傭金獎(jiǎng)勵(lì)成都棕櫚泉國際中心公