房地產(chǎn)項目開發(fā)與經(jīng)營課件

房地產(chǎn)項目開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)項目開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)項目開發(fā)與經(jīng)營程序房地產(chǎn)開發(fā)項目投資、成本、稅金一、房地產(chǎn)項目開發(fā)與經(jīng)營程序投資決策階段前期工作階段施工實施階段租售和服務(wù)階段前期工作階段籌集開發(fā)建設(shè)資金取得開發(fā)用地的土地使用權(quán)開發(fā)項目立項領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》選擇開發(fā)項目實施階段的監(jiān)理單位選擇勘察、設(shè)計單位申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》項目報建施工實施階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必要的準備工作開發(fā)項目工程管理與控制商品房預(yù)售項目的竣工驗收商品房預(yù)售條件已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過竣工驗收；商品房現(xiàn)售條件拆遷安置已經(jīng)落實；供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具有交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具有交付使用條件或已確定施工進度和交付日期；物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。二、房地產(chǎn)項目投資、成本、稅金房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品成本房地產(chǎn)商品流通環(huán)節(jié)的稅金1.土地費用以出讓方式取得存量國有土地使用權(quán)的土地費用以出讓方式取得增量國有土地使用權(quán)的土地費用存量國有土地使用權(quán)的土地費用毛地土地使用權(quán)出讓金房屋拆遷補償安置費用房屋拆遷補償費用搬遷補助費臨時安置補助費或周轉(zhuǎn)房費用拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費用拆遷管理費土地使用權(quán)出讓契稅房屋拆遷補償費用主要采用貨幣補償方式。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素以房地產(chǎn)市場評估價格確定。農(nóng)地征收稅費土地補償費青苗補償費地上附著物補償費安置補助費房屋拆遷安置補助費耕地占用稅耕地開墾費新菜地開發(fā)建設(shè)基金征地管理費2.前期工程費用房地產(chǎn)項目前期工程費用主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文、地質(zhì)勘察，以及“三通一平”等費用的支出。3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項目規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管的接口費用。5.公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費用，主要包括：居委會、派出所、幼兒園、公共廁所、停車場等。6.開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。主要包括：工資、福利費、折舊費、修理費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)攤銷和其他費用等。7.管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。主要包括：管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、房地產(chǎn)稅、車船使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費用。9.銷售費用銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費及銷售許可證申領(lǐng)費等10.開發(fā)期稅費開發(fā)期稅費是指房地產(chǎn)項目開發(fā)期間按稅法的規(guī)定、國家或擬投資項目所在地城市的規(guī)定應(yīng)交納的稅金以及代收代付費用（或稱“規(guī)費”）。從1995年起，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫停征收。其他費用建設(shè)工程標(biāo)底編制費建設(shè)工程招標(biāo)管理費合同公證費施工許可證費建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費建筑施工安全監(jiān)督管理費工程監(jiān)理費工程保險費建筑工程、市政工程施工圖及抗震設(shè)計審查費（二）房地產(chǎn)產(chǎn)品成本房地產(chǎn)產(chǎn)品成本=經(jīng)營成本+運營費用房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營成本由房地產(chǎn)投資結(jié)轉(zhuǎn)而來經(jīng)營期的運營費用包括經(jīng)營期的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用房地產(chǎn)項目開發(fā)與經(jīng)營周期０１２３４５６７開發(fā)經(jīng)營周期經(jīng)營期開發(fā)期（三）房地產(chǎn)商品流通環(huán)節(jié)的稅收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納的稅經(jīng)營稅金及附加營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加土地增值稅企業(yè)所得稅土地增值稅土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物的單位和個人為土地增值稅的納稅人。其中土地增值稅計算依據(jù)為：增值額未超過扣除項目金額50%的。應(yīng)納稅額=增值額×30%。增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的。應(yīng)納稅額=增值額×40%—扣除項目金額×5%。增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的。應(yīng)納