北京產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展研究

北京產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展研究房地產(chǎn)宏觀調(diào)控導致房地產(chǎn)市場，尤其是住宅市場表現(xiàn)不佳。北京產(chǎn)業(yè)空間的拓展與企業(yè)主投資需求共同推動了北京地區(qū)辦公、研發(fā)類產(chǎn)品的火爆。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展的背景1.

產(chǎn)業(yè)基礎條件2011年北京各區(qū)縣工業(yè)產(chǎn)值分布2011年北京各區(qū)縣工業(yè)產(chǎn)值增長情況從工業(yè)產(chǎn)值的分布和增長情況來看，制造業(yè)及其關聯(lián)產(chǎn)業(yè)是北京郊區(qū)區(qū)縣的支柱性產(chǎn)業(yè)。從產(chǎn)業(yè)擴張的情況來看，制造業(yè)擴張趨勢比較明顯，順義、亦莊等制造業(yè)為傳統(tǒng)較發(fā)達地區(qū)，近年來房山、尤其是通州制造業(yè)發(fā)展較快?？梢哉J為，東南六環(huán)兩側區(qū)域是未來制造業(yè)發(fā)展的重點地區(qū)。2011年北京各區(qū)縣服務業(yè)產(chǎn)值情況2011年北京各區(qū)縣服務業(yè)產(chǎn)值增長情況以服務業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)目前仍高度集中在中心區(qū)域。第三產(chǎn)業(yè)擴張趨勢并不明顯，并沒有出現(xiàn)明顯的圈層式擴散，說明郊區(qū)縣的服務業(yè)發(fā)展仍有待時日。1.

產(chǎn)業(yè)基礎條件從產(chǎn)業(yè)類型來看，服務業(yè)與研發(fā)、高科技產(chǎn)業(yè)是北京產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的重點發(fā)展方向。從產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的空間布局來看，服務業(yè)主要集中在城市中心城區(qū)和各新城中心。研發(fā)、科技類企業(yè)主要分布在五-六環(huán)之間，與現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢基本吻合，是對現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)的提升。該區(qū)域應成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的重點關注區(qū)域。“十二五期間”北京產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點區(qū)域1.

產(chǎn)業(yè)基礎條件2.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)翠湖科技園云中心海淀北部地區(qū)為數(shù)不多的獨棟、連排類銷售項目。主導產(chǎn)業(yè)定位為電子信息、生物醫(yī)藥與區(qū)域產(chǎn)業(yè)屬性一致。產(chǎn)品面積區(qū)間為1500-4500平方米，局部層高6.9米，可兼容生產(chǎn)、研發(fā)、中試需求。2.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)企業(yè)墅昌平區(qū)域較早進行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的項目。項目規(guī)模不大，建筑面積為5.5萬平方米，目前已基本售完。以產(chǎn)業(yè)項目拿地，分割銷售，是目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)較為典型的項目。2.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)天驥智谷位于亦莊東區(qū)，處于亦莊整體產(chǎn)業(yè)環(huán)境內(nèi)，但東區(qū)仍屬于待成熟地區(qū)。首期以連排辦公為主。主力戶型單棟面積2000平方米左右。對入駐企業(yè)無明確納稅要求。2.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)金融街園中園位于溫榆河畔，是通州商務園區(qū)第一個成熟項目。建設用地性質(zhì)為綜合用地。首期開盤為類別墅類500-900平產(chǎn)品。通過二期6000平米左右辦公產(chǎn)品達成對政府的納稅、企業(yè)入駐等承諾。2.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)聯(lián)動U谷開發(fā)商是目前國內(nèi)進行園區(qū)開發(fā)最為成功的開發(fā)之一。聯(lián)動U谷是目前北京市場上規(guī)模較大，產(chǎn)品類型和最為完善的園區(qū)之一。對園區(qū)納稅對政府前期有明確承諾，對入駐企業(yè)把關較為嚴格。產(chǎn)品類型較為完善，見證了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及亦莊地區(qū)的成熟。區(qū)域項目名稱總建筑面積（萬平方米）容積率產(chǎn)品類型用地性質(zhì)單體面積成交價格（元/平方米）銷售時間海淀北部中關村創(chuàng)新園43.21.5獨棟、連排、定制工業(yè)用地-200002009中關村環(huán)保園501.2獨棟、連排、定制工業(yè)用地-200002006云中心241.2獨棟、連排、定制工業(yè)用地3000-4000，700-1000158002011昌平企業(yè)墅5.51.5獨棟、雙拼工業(yè)用地2200-28009500-110002011中科創(chuàng)新園43.21.5-工業(yè)用地--2013順義空港MAX201.5獨棟工業(yè)用地800-50009000-150002010泰達科技園91.3獨棟工業(yè)用地800-20009000-132002007豐臺總部基地1301.8獨棟、雙拼工業(yè)用地1200-600016000-230002004總部基地東區(qū)3301.8土地出讓工業(yè)用地4000-16000200萬/畝2011通州IDC產(chǎn)業(yè)城403獨棟教育科研12000-18000-2012商務公園130.8獨棟綜合用地750-950、2500-4500150002010區(qū)域項目名稱總建筑面積（萬平方米）容積率產(chǎn)品類型用地性質(zhì)單體面積成交價格（元/平方米）銷售時間通州金融街園中園331.1獨棟、雙拼綜合用地500-900、2600-35001400-16002011亦莊BOX企業(yè)匯101.5連排工業(yè)用地1100-18008000-90002011BDA企業(yè)大道302獨棟工業(yè)用地20008000-160002009BDA芯中心81.5獨棟工業(yè)用地3000-400010000-150002009VITA國際162.5整棟分割銷售工業(yè)用地35-5512000-160002010北京總部101.5獨棟工業(yè)用地1900-3000200002011聯(lián)東U谷1001.1廠房、電子廠房、獨棟辦公工業(yè)用地1500-40007000-80002006天驥智谷241.5獨棟、雙拼工業(yè)用地2000-600010000-120002012樞密院40.8獨棟工業(yè)用地70012000-20002011永樂聯(lián)東永樂產(chǎn)業(yè)園1501.5電子廠房工業(yè)用地1500-50004600-500020122.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)園區(qū)規(guī)模從目前市場項目的規(guī)模分布來看，50萬平米以下是園區(qū)的普遍規(guī)模。北京地區(qū)最大的項目為總部基地建筑面積為350平方米。根據(jù)市場經(jīng)驗，50萬平米的園區(qū)建設的較適宜規(guī)模，可形成具有較完善配套建設、較強產(chǎn)業(yè)氛圍和產(chǎn)業(yè)帶動的園區(qū)。2.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)低密度園區(qū)類項目容積率區(qū)間一般處于1.0-1.5之間。2.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)用地性質(zhì)目前除通州商務園內(nèi)項目以外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的主要用地性質(zhì)均為工業(yè)用地。2.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)產(chǎn)品類型生產(chǎn)廠房電子廠房（辦公、研發(fā)中試）獨棟辦公2.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)

生產(chǎn)廠房電子廠房獨棟、連排辦公中關村創(chuàng)新園

中關村環(huán)保園

云中心

企業(yè)墅

中科創(chuàng)新園

空港MAX

泰達科技園

總部基地

總部基地東區(qū)

IDC產(chǎn)業(yè)城

商務公園

金融街園中園

BOX企業(yè)匯

BDA企業(yè)大道

BDA芯中心

VITA國際

北京總部

聯(lián)東U谷

天驥智谷

樞密院

聯(lián)東永樂產(chǎn)業(yè)園

產(chǎn)品類型從市場供給來看，北京目前大多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目項目類型均為辦公類項目，統(tǒng)計未售體量達400-500萬平米，已知的潛在供給超過1000萬平米。從市場需求來看，三類產(chǎn)品均存在市場需求，但從與產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段匹配程度分析，電子廠房和辦公類產(chǎn)業(yè)應是市場主流。2.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)電子廠房類產(chǎn)品面積區(qū)間（平方米）獨棟辦公類產(chǎn)品面積區(qū)間（平方米）產(chǎn)品類型研發(fā)中試用途的電子廠房產(chǎn)品面積區(qū)間主要分布在2000-4000平米。獨棟辦公樓產(chǎn)品面積區(qū)間主要集中在500-2000平米。二者產(chǎn)品區(qū)別還表現(xiàn)在承重、層高、機電設備等方面，但可轉換性也較大。

400050006000700080009000100001100012000130001400015000160001700018000190002000021000海淀北部中關村創(chuàng)新園

中關村環(huán)保園

云中心

昌平企業(yè)墅

順義空港MAX

泰達科技園

豐臺總部基地

通州商務公園

金融街園中園

亦莊BOX企業(yè)匯

BDA企業(yè)大道

BDA芯中心

VITA國際

北京總部

聯(lián)東U谷

天驥智谷

樞密院

永樂聯(lián)東永樂產(chǎn)業(yè)園

市場在售項目售價區(qū)間（元/平方米）2.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)銷售價格產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)類主流報價在9000-16000元/平米之間。北部地區(qū)產(chǎn)品價格普遍高于南部，海淀地區(qū)售價最高在16000-20000元/平米之間。目前價格最低的為聯(lián)動永樂產(chǎn)業(yè)園，售價僅為5000元/平方米之間。多數(shù)項目的市場報價與實際成交價相差較大；一方面因為銷售折扣，另一個不可忽視的隱形原因是園區(qū)優(yōu)惠政策，涉及補貼或稅費減免；電子廠房類產(chǎn)業(yè)售價略低于相同地區(qū)獨棟辦公類產(chǎn)品。2.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)客戶特征從企業(yè)規(guī)模上看，中小企業(yè)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)類項目的主力軍。大型或知名企業(yè)通常以政府招商的形式進入，多數(shù)為拿地自建的模式。民營、中小企業(yè)獲得土地自建的能力有限，進入渠道只能通過向市場購置物業(yè)。受低成本、稅收優(yōu)惠等影響越來越多的民營、中小企業(yè)涌入產(chǎn)業(yè)尚未完全成熟地區(qū)。越來越多的民營、中小企業(yè)選擇購置物業(yè)資產(chǎn)也是基于上市（規(guī)劃）、融資、資產(chǎn)保值、物業(yè)投資等多重考慮。2.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)客戶特征從產(chǎn)業(yè)類型上看，客戶主要表現(xiàn)為溢出類企業(yè)和關聯(lián)類企業(yè)兩種特征。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)客戶主要表現(xiàn)為中小型企業(yè)，這也決定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)客戶并不能成為地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的決定性或龍頭企業(yè)，受區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境影響較大，這也解釋了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)密集區(qū)域與產(chǎn)業(yè)發(fā)育程度的高度吻合性。溢出類客戶主要是由于原地區(qū)房價上漲、面積有限等原因無法滿足企業(yè)發(fā)展要求，企業(yè)不得不進行郊區(qū)化遷移，一般而言，溢出類企業(yè)更傾向于原址周邊，在原址周邊無法滿足需求的情況下會選擇較遠距離遷移。關聯(lián)類企業(yè)主要為區(qū)域內(nèi)大型企業(yè)的配套或下游企業(yè)。該類企業(yè)一般選擇距離大型企業(yè)較近位置。電子信息產(chǎn)業(yè)分布汽車裝備產(chǎn)業(yè)分布生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)分布附

北京近年來工業(yè)用地出讓及出讓條件附

北京近年來工業(yè)用地出讓及出讓條件2008-2011北京工業(yè)用地出讓情況附

北京近年來工業(yè)用地出讓及出讓條件2008-2011北京工業(yè)用地出讓總量（平方米）合計（平方米）門頭溝12100