水游城案例分析

——南京水游城案例分享第四代購物中心培訓(xùn)系列課程石家莊聯(lián)邦偉業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)北京匯博行商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)祥云國際項目組2012年05月中國·石家莊目錄一整體概況概念規(guī)劃樓層平面四設(shè)計亮點水景屋頂花園五空間設(shè)計六不足七圖片欣賞一、整體概況項目區(qū)位水游城位于南京夫子廟區(qū)域夫子廟“水游城”的外觀形象時尚現(xiàn)代，內(nèi)部環(huán)境寬敞明亮，以流動的水系作為主線來進(jìn)行場所布局，顧客走進(jìn)“水游城”，伴著潺潺流水緩步前行，在娛樂、購物、休憩的過程中始終有流水相伴，可以享受到與自然和諧一體的舒適感，在城內(nèi)的活動更加輕松愜意，體現(xiàn)出休閑購物的主題。項目外景圖2.67萬㎡集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化等為一體的休閑購物主題公園地上5層，地下4層（地下3、4層停車場）

功能組合

860個

約15億元人民幣

南京水游城

上海鵬欣集團(tuán)

南京中華路與健康路交匯處

2008年8月29日正式營業(yè)

項目名稱

開發(fā)商

項目地址

開業(yè)時間

投資成本

總建面16.7萬㎡，其中商業(yè)面積約10萬㎡。酒店面積2.07萬㎡，地下停車場4萬㎡建筑規(guī)模

商業(yè)建筑層數(shù)

停車位

1.項目概況占地面積

購物零售僅占60%，餐飲占20%，娛樂占15%，其他的生活服務(wù)（如美容美發(fā)等）占5%購物餐飲休閑娛樂旅游水文化次主力店特色

新潮

時尚2.項目定位以水為主的集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游、文化等為一體的休閑購物主題公園通過建筑空間、景觀營造及豐富多彩的演出活動，不斷更新消費空間，其中包括若干主力店及次主力店，業(yè)態(tài)以時尚、新潮為主打；影院為一線影院標(biāo)準(zhǔn)；餐飲包括大型宴會廳，特色餐飲，地方風(fēng)味...1.良好的可達(dá)性2.和其他娛樂或者旅游目的地結(jié)合，業(yè)態(tài)互補(bǔ)，消費力共享定位分析以廣域集客為目標(biāo)，融商業(yè)購物、影視娛樂、餐飲、酒店等諸多功能于一體的超大型商業(yè)，通過不同生活風(fēng)格的特色店鋪組合，表現(xiàn)出不同于傳統(tǒng)商業(yè)概念的魅力。提倡衣、食、住、游、美等時尚生活方式，引領(lǐng)消費者“現(xiàn)代都市生活”的追求，從而填補(bǔ)了南京現(xiàn)有商業(yè)格局的空白，實現(xiàn)了與新街口，夫子廟，湖南路等商圈的差異化

夫子廟3.規(guī)劃設(shè)計設(shè)計理念是以流動的水為主體，營造一個集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游、文化等為一體的休閑購物主題公園。

建設(shè)背景前期概念規(guī)劃上，以運(yùn)河水系為主線的整體規(guī)劃布局源自于對過往歷史的追憶和民俗的延續(xù)。水游城在成熟的商業(yè)地帶脫穎而出，造就一個新型的商業(yè)中心。二、整體概念規(guī)劃由一條景觀運(yùn)河隔開，形成開放式格局。陽光、空氣、水流、綠色植物等元素被自然地引入城中，球形中庭、運(yùn)河、水岸、水上舞臺、透光天棚燈設(shè)計，新穎獨特，處處體現(xiàn)了開放式購物公園的先進(jìn)理念“時間型消費”的理念通過精妙的手法將陽光、空氣、水流、天然植物等景觀元素引入商業(yè)設(shè)施，把建筑用運(yùn)河隔開,形成開放式體驗空間。水游城的穹宇型中庭、人工運(yùn)河、水岸、瀑布、水上舞臺、空中庭院、天頂花園、透光天棚等特色建筑功能設(shè)施，處處體現(xiàn)了獨一無二的開放、愉悅、親近自然的設(shè)計追求，極力為消費者提供一處愉悅的購物環(huán)境——環(huán)境改變心情，心情改變消費——優(yōu)美的環(huán)境必將吸引大量的消費者和觀光客。內(nèi)景圖步行的街道空間各種尺度的步行街道空間串聯(lián)結(jié)合景觀要素形成趣味空間城中心舞臺在建筑上引入了向心力的概念它將通過365天全天候演出活動，通過不同主題的活動、節(jié)日慶典裝飾、環(huán)境、舞臺、表演照明等使其長時保持新鮮感，從而打造一個“永不落幕的都市劇場”不落幕的演出穿插在商場陽光、水景間，時間就這樣在消費者顧盼流連間不知不覺的流逝，更好的詮釋了時間型消費概念。內(nèi)景圖商業(yè)空間的向心性統(tǒng)治性的中心廣場串聯(lián)街道空間成為人們識別的關(guān)鍵點，形成活動中心區(qū)域超市餐飲三、樓層分布負(fù)二層負(fù)一層酒店H&M綜合進(jìn)駐品牌、店鋪規(guī)模、業(yè)態(tài)比重等考量因素焦點裝修家居網(wǎng)，水游城相對于新街口等傳統(tǒng)商圈，達(dá)到了約60%的差異率。這使得她的客群表現(xiàn)出更大的廣域性和循環(huán)性。水游城各樓層設(shè)定不同的目標(biāo)客層,并合理配置業(yè)態(tài)及體量。娛樂、休閑、餐飲、各類零售店等多種業(yè)態(tài)的200余家店鋪匯集于此焦點房地產(chǎn)網(wǎng)，鱗次櫛比、精當(dāng)配合。一層酒店部分南京水游城假日酒店是由國際著名的洲際酒店管理集團(tuán)管理的一家全球最佳國際品牌酒店。酒店擁有各類優(yōu)雅舒適的高檔豪華客房316間，配備互聯(lián)寬帶接口，語音信箱，衛(wèi)星電視及英語報紙。全日制餐廳提供自助餐和其他中西式美味佳肴，大中小型各式多功能廳為您帶來假日酒店聞名于世的會議體驗—友善的服務(wù)二層UNIQLOH&MZARAONLY水游城各樓層設(shè)定不同的目標(biāo)客層,并合理配置業(yè)態(tài)及體量。目前她已經(jīng)擁有作為主力店的holidayinn(洲際酒店管理集團(tuán)旗下國際四星酒店)和橫店集團(tuán)的橫店影視電影城以及Zara、UNIQLO、H&M、小南國、Starbucks（星巴克）、BHG城市超市、MUJI等著名品牌。三層電玩中心四層影城營業(yè)面積3000多㎡。是一家以五星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計、建設(shè)的電影城，采用最先進(jìn)的影音系統(tǒng)。五層主要品牌組合：（多國餐館）棉氏東南亞菜品味軒潮粵菜美食上海小南國四、建筑設(shè)計特色第一個特色——水景負(fù)1層有一條長280米、深40厘米的人工河環(huán)繞購物中心，最寬處有10米左右，最窄有4米，河邊不設(shè)欄桿，購物者可近距離享受水景，球形開放式中庭與人工河相呼應(yīng)、延伸至負(fù)2層，整體更新穎和諧第二個特色——屋頂花園“水游城”樓頂有一個7000㎡的屋頂花園，其中點綴休閑餐廳，市民可在購物后登上花園享受“綠色呼吸”水邊購物

綠色呼吸水景

陽光灑在流動的水面上，波光粼粼。讓來此處休息或者購物的人們心曠神怡。3層樓高的水柱落下，漫天的水花，讓人們在繁忙中得到一絲清爽景觀與氛圍的營造寬8米，長280米的人工景觀運(yùn)河是水游城的建筑組織軸線。水游城的“水”，不應(yīng)該僅僅理解為液態(tài)的水。置身水游城，你完全是融入了一座水的城市。水游城水景水中表演舞臺獨具一格，觀眾可從里三層、外三層、高三層各個角度觀看表演，成為一景，它將通過365天全天候演出活動，通過不同主題的活動、節(jié)日慶典裝飾、環(huán)境、舞臺、表演照明燈使其長時保持新鮮感，從而打造一個“永不落幕的都市劇場”。屋頂花園五、建筑與空間設(shè)計水游城的主入口，它在外立面的處理上采用了大量的有色材料，外墻色調(diào)以暖橙色作主打，雨林色彩作輔墻，使整個建筑體散發(fā)出一種熱烈、歡快的氣息。次入口的船帆透明外裝飾使輔樓顯得非常別致，與“鋼琴鍵”花式的內(nèi)立面相配合，使整個建筑群在激情奔放之外，增添了一縷神秘與超現(xiàn)代的感覺。水游城的內(nèi)部，讓大家印象最深刻的是中庭的鏤空天球和內(nèi)墻上的廣告窗。我們通常所煩惱的商業(yè)氣息與建筑美學(xué)的融合，就在這別出心裁中自然合一。六、不足——動線規(guī)劃

此圖為水游城的消防人流導(dǎo)視圖（1層）從圖中可以看出購物中心出入口較多，部分出口過于臨近，容易造成人流分散，不能很好的構(gòu)成回型動線；紅色主動線人流較大，藍(lán)色輔動線客流較小，有部分死角存在。樓梯立面以及細(xì)部圖片欣賞七、吸煙室多彩的外面裝飾，流動的水，通透的空間給人安逸放松的感覺。玻璃的搭配也起點睛之筆。曲線變化的流線，高低起落的樓梯，完全讓人置身于呆板的辦公室之外。此處扶梯的設(shè)置也是一大優(yōu)點，完全擺脫別的大廈的直上直下，于整個建筑的流線相結(jié)合，更加靈動。變異的圓形穹頂，透過它，在夜晚能看到夜空中的星星，使整個空間更加的寬敞結(jié)論：創(chuàng)新和差異化經(jīng)營是商業(yè)發(fā)展的永恒主題，也是商業(yè)地產(chǎn)提升競爭力的核心。從商業(yè)發(fā)展的規(guī)律來看，商業(yè)地產(chǎn)必須與時俱進(jìn)，不能無視環(huán)境和市場的變化。中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了幾種主流商業(yè)模式：第一代供銷社商業(yè)模式;第二代百貨商業(yè)模式第三代SHOPPINGMALL購物中心第四代城市生活休閑中心。第四代商業(yè)模式是建立在SHOPPINGMALL和LIFESTYLECENTRE基礎(chǔ)上的一種新的商業(yè)模式，在規(guī)模上更接近MALL，在理念上和美國的LIFESTYLECENTRE更接近，融合了兩種商業(yè)模式，但是不