河南城市新區(qū)景觀式商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)方案文本知名設(shè)計(jì)院

中國(guó)光山專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目投資建議書一、光山縣經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)1、光山縣GDP增速光山縣GDP水平從2008年75億元，增長(zhǎng)到2012年的124億元，年平均增長(zhǎng)率超過12%。2、光山縣三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在2007年至2011年間，光山縣第三產(chǎn)業(yè)比重幾乎沒有增加。3、光山縣人均可支配收入光山縣農(nóng)民純收入及城鎮(zhèn)居民可支配收入近5年高速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入更是在2012年達(dá)到16690元。4、固定資產(chǎn)投資全社會(huì)固定資產(chǎn)投資從2006年的37.8億元增長(zhǎng)到2011年的107億元，年均增長(zhǎng)19.1%。5、社會(huì)消費(fèi)品零售總額全社會(huì)消費(fèi)品零售總額從2006年的18.4億元增長(zhǎng)到2011年的44.2億元，年均增長(zhǎng)15.7%。光山縣穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增速及固定資產(chǎn)的投資為專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。第三產(chǎn)業(yè)比重增速過慢對(duì)建設(shè)專業(yè)市場(chǎng)來(lái)說是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。光山縣縣長(zhǎng)王治學(xué)在第十三屆人民代表大會(huì)第一次會(huì)議上提出產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化目標(biāo)：到2016年，全縣二、三產(chǎn)業(yè)增加值比重大78%以上，在第三產(chǎn)業(yè)方面，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)，努力把光山建成在省內(nèi)外具有較強(qiáng)影響力的特色商業(yè)服務(wù)中心，這將是在光山縣投資專業(yè)市場(chǎng)，發(fā)展商貿(mào)物流的向?qū)?！二、光山縣家居建材、農(nóng)產(chǎn)品、羽絨服、汽配摩配市場(chǎng)現(xiàn)狀家居建材家居建材品類商戶在光山縣分布較分散，遍布各個(gè)街道，目前經(jīng)營(yíng)體量客觀。其中建材類，含陶瓷、地板、門窗、水暖、燈飾、櫥柜衣柜、油漆涂料等，共441家，經(jīng)營(yíng)面積56213平米。其中：司馬路二環(huán)路九龍路弦山路牌坊路海營(yíng)路戶數(shù)㎡戶數(shù)㎡戶數(shù)㎡戶數(shù)㎡戶數(shù)㎡戶數(shù)㎡16228439149307414240158135704600132281興隆路正大街公安街寶相寺陽(yáng)光城羽絨市場(chǎng)戶數(shù)㎡戶數(shù)㎡戶數(shù)㎡戶數(shù)㎡戶數(shù)㎡戶數(shù)㎡3122396373105607726561121592330家具家私類經(jīng)營(yíng)商戶超過102家，經(jīng)營(yíng)面積達(dá)45300平米，其中規(guī)模聚集型55家，經(jīng)營(yíng)面積29400平米，如下表所示：家具市場(chǎng)全友家私位于九友中路上，共共計(jì)六層，每每一層約1200mm2皇朝家私位于皇冠商廈二樓樓上，約1000多m2,樓層歸老板板自已所有雙虎家私位于司馬光中路上上，每層經(jīng)營(yíng)營(yíng)面積約1200多m2，共六層聚龍國(guó)際家具城占地面積70000平方米，建建筑面積26000平方米具不完全統(tǒng)計(jì)，光山縣家居建材經(jīng)營(yíng)商戶多達(dá)543家，經(jīng)營(yíng)面積超過10萬(wàn)平米。但光山縣家居建材行業(yè)內(nèi)大品牌進(jìn)駐較少，如陶瓷行業(yè)全國(guó)30多個(gè)主力大品牌，光山進(jìn)駐不到10家，本地家具市場(chǎng)多為四川家具品牌，廣東中高檔品牌進(jìn)駐較少。2、農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)（農(nóng)貿(mào)農(nóng)資、農(nóng)機(jī)等）光山縣大型農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)只有上官崗農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。上官崗農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)位于縣城興隆路西0.5公里處，東連縣城，西接上官崗農(nóng)民新村，花園路直達(dá)市場(chǎng)，與省道S338線相連，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利，物流暢達(dá)。項(xiàng)目規(guī)劃占地面積200畝，分糧油、蔬菜、水果、水產(chǎn)、畜禽、茶葉、林產(chǎn)品等七個(gè)交易區(qū)，建筑面積在10萬(wàn)平方米以上。所有商鋪以租賃為主，出售為輔，已入駐商戶600戶，水果區(qū)、蔬菜區(qū)已基本入住滿，糧油區(qū)與水產(chǎn)活禽類還有大部分空置商鋪。租金約為15—25元/月/㎡，商戶特惠房為1099元/㎡。但上官崗農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)物業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)落后，且對(duì)城區(qū)的交通及垃圾污染造成了嚴(yán)重影響，而光山縣農(nóng)資農(nóng)機(jī)經(jīng)營(yíng)服務(wù)無(wú)專業(yè)市場(chǎng)，無(wú)集中區(qū)，經(jīng)營(yíng)分散，不利于惠農(nóng)服務(wù)。所以在城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)新的農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)能有效提高市場(chǎng)檔次、緩解城區(qū)壓力、完善經(jīng)營(yíng)品類，能更好的服務(wù)“三農(nóng)”。3、羽絨服產(chǎn)業(yè)規(guī)模：該縣現(xiàn)有充絨戶數(shù)達(dá)1萬(wàn)余家，從業(yè)人員在10萬(wàn)人以上，2009年加工羽絨服裝達(dá)2000余萬(wàn)件，絨毛加工產(chǎn)量達(dá)1萬(wàn)噸，羊毛絨產(chǎn)量達(dá)8000噸，銷售布料7000萬(wàn)米。2009年該縣羽絨產(chǎn)業(yè)完成產(chǎn)值30億元以上，獲利潤(rùn)15億元。羽絨經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)分布：羽絨市場(chǎng)主要分布于弦山南路與光南東路上。在弦山南路有陽(yáng)光羽絨建材城；弦山南路道路兩邊臨街商鋪；在光南東路上有羽絨材料大市場(chǎng)，是2010年8月份正式開業(yè)。經(jīng)營(yíng)物業(yè)規(guī)模：光山縣城區(qū)羽絨經(jīng)營(yíng)商戶超過500家，物業(yè)經(jīng)營(yíng)面積達(dá)7萬(wàn)平米，其中經(jīng)營(yíng)集中區(qū)商戶為297家，經(jīng)營(yíng)面積43130平米：市場(chǎng)/類別租金水平（元/月月/㎡）經(jīng)營(yíng)羽絨產(chǎn)業(yè)戶數(shù)數(shù)總體量（㎡）弦山南路50—11014816110陽(yáng)光羽絨建材城30—80465980羽絨材料大市場(chǎng)80計(jì)29743130光山縣羽絨行業(yè)從業(yè)人員越來(lái)越多，經(jīng)營(yíng)面積也在逐年增加，現(xiàn)城區(qū)內(nèi)多數(shù)新建樓盤底商都能見到羽絨服產(chǎn)業(yè)的蹤影，羽絨服經(jīng)營(yíng)門面供不應(yīng)求。4、汽摩市場(chǎng)目前光山縣汽車、汽摩配、汽修經(jīng)營(yíng)規(guī)模:市場(chǎng)/類別主要經(jīng)營(yíng)區(qū)域經(jīng)營(yíng)戶數(shù)總體量（㎡）摩托車摩托車市場(chǎng)155278電動(dòng)車司馬璐、弦山路263980汽修興隆路、九龍路等等182812汽配、美容分散152325汽車銷售興隆路93580其他相關(guān)分散234320合計(jì)29722295光山縣汽摩市場(chǎng)特點(diǎn)：光山縣摩托車保有量超過10000量，摩托車市場(chǎng)有非常大的擴(kuò)張空間；汽車銷售店或形象展示店較少，有待提高；汽摩配、汽車用品等沒有形成集中經(jīng)營(yíng)區(qū)。如光山縣建設(shè)一個(gè)大型汽車市場(chǎng)，有利于品牌汽車尤其是中低檔品牌汽車直接下縣投建經(jīng)營(yíng)展示窗口，有利于優(yōu)化交通工具市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，有利于汽配摩配汽車裝飾用品市場(chǎng)的快速發(fā)展。我們可以看出，光山縣各專業(yè)品類有著厚實(shí)的基礎(chǔ)，但大型現(xiàn)代、科學(xué)管理的專業(yè)市場(chǎng)非常少，建設(shè)專業(yè)市場(chǎng)不僅具備空間而且也是行業(yè)發(fā)展的需要。三、專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)需求體量分析1、家居建材市場(chǎng)（1）最大容量分析最大容量是指當(dāng)?shù)丶揖咏ú奈磥?lái)5—10年消費(fèi)額能支撐的最大經(jīng)營(yíng)面積。根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)，2009年農(nóng)村新增建筑面積達(dá)到1.21/平米/年/人，每平米投資價(jià)值630.39元，按此標(biāo)準(zhǔn)，光山縣65萬(wàn)農(nóng)民每年建設(shè)裝修房屋投資約為5億元（1.21*630.39*650000），這僅僅是按2009年的標(biāo)準(zhǔn)，隨著僅幾年的新農(nóng)村建設(shè)，農(nóng)村建設(shè)投入的不斷增加，其實(shí)際數(shù)字將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于5億元。根據(jù)居眾裝飾、東易日盛等全國(guó)大型連鎖裝飾公司統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國(guó)商品房平均裝修購(gòu)置家居投入在2010年已突破1000元/平米。按光山縣商品房開發(fā)增長(zhǎng)速度計(jì)算，每年城鎮(zhèn)居民在家居建材方面的消費(fèi)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于5億元。再根據(jù)縣級(jí)城市家居建材市場(chǎng)良好運(yùn)營(yíng)每1萬(wàn)平米銷售額3000萬(wàn)來(lái)計(jì)算，光山縣未來(lái)家居建材經(jīng)營(yíng)物業(yè)規(guī)?？蛇_(dá)到30萬(wàn)平米，現(xiàn)在光山縣家居建材物業(yè)經(jīng)營(yíng)面積僅僅10萬(wàn)平米（僅此10萬(wàn)平米尚有物業(yè)將拆遷或被其他業(yè)態(tài)取代），有20萬(wàn)平米的最大擴(kuò)充空間。（2）近期現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)客戶可擴(kuò)張面積分析下表為本地經(jīng)營(yíng)商戶可拓張面積調(diào)研表統(tǒng)計(jì)客戶意向客戶意向率現(xiàn)經(jīng)營(yíng)面積（平米米）意向擴(kuò)張面積（平米）行業(yè)擴(kuò)張率27017163%46300門店倉(cāng)儲(chǔ)117%278052391051715根據(jù)此走訪情況可推算光山縣現(xiàn)543家家居建材商戶可新拓張面積達(dá)11.7萬(wàn)平米。穩(wěn)守評(píng)估，建議家居建材市場(chǎng)建設(shè)面積在10萬(wàn)平米左右。農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)的建設(shè)須建立在上官崗村農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)改造搬遷的基礎(chǔ)上才有大規(guī)模投建的空間，目前上官崗村農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)約有10萬(wàn)平米，尚沒有規(guī)劃農(nóng)資農(nóng)機(jī)品類，如全部搬遷及規(guī)劃全面，建議投建規(guī)模不低于12萬(wàn)平米。羽絨服市場(chǎng)下表為本地經(jīng)營(yíng)商戶可擴(kuò)張面積調(diào)研表統(tǒng)計(jì)客戶意向客戶意向率現(xiàn)經(jīng)營(yíng)面積（平米米）意向擴(kuò)張面積（平米）行業(yè)擴(kuò)張率29718261%4313055000127%根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)，光山縣近期羽絨服市場(chǎng)可投建規(guī)模近9萬(wàn)平米，然而隨著羽絨服市場(chǎng)的快速發(fā)展，羽絨服市場(chǎng)對(duì)物業(yè)的需求量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)規(guī)模。建議羽絨服市場(chǎng)建設(shè)規(guī)模不低于10萬(wàn)平米。汽車汽摩配市場(chǎng)汽車市場(chǎng)投建規(guī)模建議依據(jù)以下幾點(diǎn)：統(tǒng)計(jì)現(xiàn)有汽車汽配、摩托車、電動(dòng)車等意向擴(kuò)張面積3萬(wàn)平米類比光山經(jīng)濟(jì)水平相差不多的縣級(jí)市，已有投建汽車市場(chǎng)的城市（如湖北公安縣等），投建規(guī)模多做3—6萬(wàn)平米光山縣汽車擁有數(shù)量每年增長(zhǎng)超20%建議光山縣汽車汽摩配市場(chǎng)投建規(guī)模在5萬(wàn)平米左右為宜。5、倉(cāng)儲(chǔ)物流中心大型專業(yè)市場(chǎng)如要長(zhǎng)期良好的運(yùn)營(yíng)下去，配套倉(cāng)儲(chǔ)物流必不可少，倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)是專業(yè)市場(chǎng)貨物囤積及周轉(zhuǎn)中心。根據(jù)專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模，建議倉(cāng)儲(chǔ)物流中心建設(shè)用地不低于100畝，每日可運(yùn)轉(zhuǎn)大型貨車不低于30輛。家居建材市場(chǎng)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)羽絨服市場(chǎng)汽車汽摩配市場(chǎng)自規(guī)模（萬(wàn)平米）1012105需物流運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)貨車車量（日/輛）106105合計(jì)（日/輛）31四、用地指標(biāo)及建設(shè)周期建議：五大項(xiàng)目用地如下圖所示藍(lán)色框內(nèi)部分：1、家居建材市場(chǎng)項(xiàng)目用地指標(biāo)建議項(xiàng)目地塊用地面積（畝）容積率建筑密度建筑面積（平米）A、B901.545%—50%90000建設(shè)主題瓷磚潔具、地板、門門窗、櫥柜衣衣柜廚房電器器、板材、油油漆、涂料、五五金水暖、太太陽(yáng)能、鋁型型材、石材、燈燈飾、窗簾布布藝、墻紙、家家具家私等交交易區(qū)域建設(shè)周期10個(gè)月投資總額2億元2、農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)項(xiàng)目用地指標(biāo)建議項(xiàng)目地塊用地面積（畝）容積率建筑密度建筑面積（平米）C2001.038%—42%130000建設(shè)主題“五大生活交易平臺(tái)臺(tái)”：蔬菜交易易區(qū)、水果交交易區(qū)、水產(chǎn)產(chǎn)品交易區(qū)、干干貨交易區(qū)、糧糧油交易區(qū)?！皟纱笊a(chǎn)服務(wù)平臺(tái)臺(tái)”：農(nóng)機(jī)服務(wù)務(wù)市場(chǎng)、農(nóng)資資服務(wù)市場(chǎng)?！耙粋€(gè)電子信息化平平臺(tái)”：電子信息息化平臺(tái)一可可方便交易結(jié)結(jié)算，實(shí)大惠惠民，二能時(shí)時(shí)刻知悉商品品交易價(jià)格，三三能有效掌握握商品來(lái)源及及去往。建設(shè)周期12個(gè)月投資總額3億元3、羽絨服市場(chǎng)項(xiàng)目用地指標(biāo)建議項(xiàng)目地塊用地面積（畝）容積率建筑密度建筑面積（平米）D1301.545%—50%130000建設(shè)主題半成品交易區(qū)，成成品交易區(qū)，輔輔料交易區(qū)、布布行等。建設(shè)周期10個(gè)月投資總額3億元4、汽車汽摩配市場(chǎng)項(xiàng)目用地指標(biāo)建議項(xiàng)目地塊用地面積（畝）容積率建筑密度建筑面積（平米）E701.140%50000建設(shè)主題規(guī)劃“一街四區(qū)”，一街街指一條4S品店街，主主要進(jìn)行汽車車銷售；四區(qū)區(qū)分別為汽配配摩配件區(qū)、汽汽車裝飾品區(qū)區(qū)、二手車市市場(chǎng)區(qū)、摩托托車電動(dòng)車交交易區(qū)。建設(shè)周期8個(gè)月投資總額1.2億