海南瓊山市某大廈主樓停建工程及附樓涉案房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告

海南瓊山市某大廈主樓停建工程及附樓涉案房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告海南瓊山市某大廈主樓停建工程及附樓涉案房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告報(bào)告摘要本報(bào)告估價(jià)對(duì)象為一幢主樓（停建綜合大廈）及一幢附樓（住宅現(xiàn)房）。主樓于1994年停建，主體結(jié)構(gòu)已封頂，外墻裝飾已完成，內(nèi)裝修、設(shè)備及水電安裝未完成。附樓于1992年建成。估價(jià)對(duì)象宗地由開(kāi)發(fā)商從另一家公司購(gòu)買，未辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，宗地性質(zhì)仍為劃撥，存在補(bǔ)交土地出讓金的遺留問(wèn)題。估價(jià)對(duì)象已辦理房屋所有權(quán)證，因未清償?shù)盅嘿J款而被法院整體查封。針對(duì)估價(jià)對(duì)象停建工程占總建筑面積70.6%，現(xiàn)房為29.4%，既有商業(yè)用房，也有商住用房，劃撥用地等特點(diǎn)，結(jié)合海南房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，采用兩條估價(jià)技術(shù)路線，一是針對(duì)商業(yè)、居住及停建各部分分別運(yùn)用收益法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)；二是采用成本法，然后綜合兩條技術(shù)路線的計(jì)算結(jié)果確定其價(jià)值。****房地產(chǎn)評(píng)估有限公司房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱：*******房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告委托方：******區(qū)人民法院估價(jià)方：****資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司作業(yè)人員：****估價(jià)作業(yè)日期：2002年6月18日至2002年7月20日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：**估字（2002）第445號(hào)目

錄致委托方函估價(jià)師聲明估價(jià)的假設(shè)和限制條件估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)技術(shù)報(bào)告附件致委托方函海南××人民法院：

受貴院委托，本公司對(duì)位于海南省瓊山市府城鎮(zhèn)**大道東側(cè)××大廈主樓(停建工程)及附樓在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2002年10月8日的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)，為貴院辦理案件提供公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值依據(jù)。估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)實(shí)地勘察及市場(chǎng)調(diào)查，并進(jìn)行認(rèn)真的分析和測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值總額為1597.69萬(wàn)元，大寫(xiě)人民幣壹仟伍佰玖拾柒萬(wàn)陸仟玖佰元整，平均市值單價(jià)816.7元/㎡，大寫(xiě)人民幣每平方米捌佰壹拾陸元柒角整。注：1、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果包含應(yīng)向政府補(bǔ)交土地出讓金。經(jīng)計(jì)算，土地出讓金總額為138.392萬(wàn)元，大寫(xiě)人民幣壹佰叁拾捌萬(wàn)叁仟玖佰貳拾元整。若拍賣成交，由法院扣繳。若以物抵債，則應(yīng)從公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值總額中扣除。2、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果包含主樓2-4層室內(nèi)裝修，但不包括室內(nèi)空調(diào)主機(jī)等可移動(dòng)設(shè)備。估價(jià)的測(cè)算過(guò)程及有關(guān)說(shuō)明，請(qǐng)見(jiàn)《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》和《估價(jià)技術(shù)報(bào)告》。此致

****房地產(chǎn)評(píng)估有限公司

二○○二年十月八日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自已公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》GB/T50291-1999進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，擬定本估價(jià)報(bào)告。5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘、拍照。6、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供過(guò)重要專業(yè)幫助。估價(jià)師簽名：估價(jià)的假設(shè)和限制條件1、經(jīng)到瓊山市國(guó)土局查檔及咨詢，估價(jià)對(duì)象宗地仍為無(wú)償劃撥用地，本報(bào)告估價(jià)結(jié)果包含辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)應(yīng)向政府補(bǔ)交土地出讓金等各項(xiàng)稅費(fèi)。2、依據(jù)房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證，房屋所有權(quán)人與土地使用者不一致。經(jīng)查房屋所有權(quán)證及房屋他項(xiàng)權(quán)證記載，估價(jià)對(duì)象由房屋所有權(quán)人海南××有限公司向瓊山市××公司購(gòu)買土地，但未辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，假設(shè)可補(bǔ)辦過(guò)戶手續(xù)。3、依據(jù)房屋所有權(quán)證及房屋分層平面圖，計(jì)算主樓各分層建筑面積如下表，附樓建筑面積從瓊山市房產(chǎn)局查檔而來(lái)，今后以房管部門核發(fā)的分幢（層）房屋所有權(quán)證的面積為準(zhǔn)。幢層次面積(㎡)備注主樓二層1581.012含一層（架空層作設(shè)備用房)及頂層局部分?jǐn)側(cè)龑?028.073含一層(架空層)、二層步梯間、頂層局部分?jǐn)偹膶?66.344五至二十層13803.115附樓整幢1183.156查房產(chǎn)局檔案資料合計(jì)19561.704、依據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象主樓于1994年停建，附樓于1992年建成，假設(shè)與實(shí)際情況相符。5、估價(jià)對(duì)象主樓2-4層已由承租人裝修使用，本報(bào)告估價(jià)結(jié)果包含主樓2-4層室內(nèi)裝修，但不包括室內(nèi)空調(diào)主機(jī)等可移動(dòng)設(shè)備。6、本報(bào)告有效期為半年，隨著時(shí)間的推移或房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大時(shí)，其估價(jià)結(jié)果應(yīng)做相應(yīng)的調(diào)整或復(fù)估。估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一）委托方：海南××人民法院（二）估價(jià)方：****房地產(chǎn)評(píng)估有限公司

住所：**市***路**號(hào)**大廈*座***室

資格等級(jí)：貳級(jí)

法定代表人：

（三）估價(jià)對(duì)象基

本

情

況名

稱××大廈主樓及附樓公共配套齊全坐

落海南省瓊山市府城鎮(zhèn)**大道東側(cè)現(xiàn)

狀主樓主體為停建工程，其中2-4層已裝修使用。附樓為現(xiàn)房面

積總建筑面積19561.70㎡，其中主樓18378.544㎡,附樓1183.156㎡；宗地總面積3596.5㎡地

勢(shì)坡地景

觀良好環(huán)

境良好權(quán)

屬海南××有限公司建

筑

物

情

況

表層

數(shù)主樓共20層（第一層依坡地而建為架空層），附樓9層（錯(cuò)層式）。朝

向座東向西結(jié)

構(gòu)鋼筋混凝土平面布置主樓合理、附樓較差用

途商住綜合工程質(zhì)量主樓19-20層天棚滲水嚴(yán)重，局部梁露筋，附樓未見(jiàn)異常。維

護(hù)稍差建成年月主樓1994年停建,附樓1992年建成主

樓

建

筑

物

裝

修

表外墻面2-3層正面采用落地玻璃墻，配合局部噴涂裝飾；4-20層均以條磚貼面外

門第二層（沿街）正門不銹鋼玻璃地彈門內(nèi)墻面2-4層部分包木墻面，部分刷涂料；5-20層墻面已批擋刷白內(nèi)

門2-4層木夾板門包門套；5-20層已安裝門框及普通夾板門（部分已損壞）地

面2-4層50×50地磚,局部花崗巖地面；5-20層地面未做窗鋁合金玻璃窗(5-20層窗扇及窗框被盜嚴(yán)重)天

棚2-4層部分木夾板吊頂,部分龍骨刷黑吊頂，部分龍骨石膏板吊頂；4-20層，部分批擋刷白，部分未做保

養(yǎng)2-4層一般，5-20層較差衛(wèi)生間2-4層鋪砌20×30墻磚至頂,鋁扣板吊頂，地面鋪地磚，衛(wèi)生潔具齊全；5-20層貼2m高墻磚，已預(yù)埋上下水管道，其余未做樓

梯電梯井未安裝電梯；消防梯為旋轉(zhuǎn)梯，不銹鋼管扶手，樓梯面未做；2-3層室內(nèi)步梯鋪砌花崗巖面，鐵藝護(hù)攔木護(hù)手附

樓

建

筑

物

裝

修

表外墻面條磚外

門鋁合金玻璃門及拉閘防盜門內(nèi)墻面多彩噴涂?jī)?nèi)

門木夾板門地

面40*40地磚，4層以上地板膠地面窗鋁合金玻璃窗(窗扇部分被盜)天

棚二層部分木夾板吊頂,部分輕鋼龍骨石膏板吊頂；其余部分批擋刷白保

養(yǎng)稍差戶型每層兩個(gè)單間和一個(gè)套間，有公用廚房，平面布置不規(guī)則。衛(wèi)生間馬賽克地面，木窗。樓

梯花崗巖貼面，不銹鋼扶手(四)估價(jià)目的：為海南××人民法院辦理案件提供估價(jià)對(duì)象公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的依據(jù)。（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2002年10月8日（六）價(jià)值定義：本次估價(jià)采用的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能形成的客觀合理價(jià)格。估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在商住綜合用途下的房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)價(jià)格。（七）估價(jià)依據(jù)：1、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》2、國(guó)家和地方的法律、法規(guī)和有關(guān)政策文件3、鑒定委托書(shū)[海南××（2002）第××號(hào)]4、房屋所有權(quán)證（瓊山文莊證字第公××號(hào)）5、“××大廈”各層房產(chǎn)平面圖6、國(guó)有土地使用證[瓊山國(guó)用（府城）字第××號(hào)]及土地登記審批表和宗地平面圖7、估價(jià)人員進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和實(shí)地勘察所獲取的有關(guān)資料（八）估價(jià)原則：1、合法原則：以估價(jià)對(duì)象合法使用、合法處分為前提估價(jià)。

2、最高最佳使用原則：以估價(jià)對(duì)象最高最佳使用為前提估價(jià)。3、替代原則：要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)客觀合理價(jià)格或價(jià)值。（九）估價(jià)方法：根據(jù)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)房部分占項(xiàng)目總建筑面積的29.4%，停建工程部分占項(xiàng)目總建筑面積的70.6%，以及不同用途的特點(diǎn)，本次分別采取兩條技術(shù)路線進(jìn)行估價(jià)，然后綜合確定估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。第一條技術(shù)路線：對(duì)現(xiàn)房部分即主樓2-4層和附樓，考慮主樓2-4層為商業(yè)用途，出租具有收益性，故采用收益法進(jìn)行估價(jià)。附樓為居住用途，市場(chǎng)交易實(shí)例較多，故采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)。對(duì)主樓（塔樓）5-20層停建工程部分，根據(jù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)（在計(jì)算續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)采用市場(chǎng)比較法）。第二條技術(shù)路線：因項(xiàng)目主體大部分為停建工程，現(xiàn)房部分因經(jīng)營(yíng)不善等原因也停業(yè)多年，結(jié)合交易市場(chǎng)狀況，對(duì)估價(jià)對(duì)象整體采用成本法進(jìn)行估價(jià)（在計(jì)算重新取得土地價(jià)值時(shí)采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法）。收益法的定義：運(yùn)用某種適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法的定義：將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法的定義：預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法的定義：以開(kāi)發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所需要的各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常利潤(rùn)和稅金，得出房地產(chǎn)的重置價(jià)格，然后再扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)值的方法?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法定義：在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法。（十）估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)認(rèn)真的分析和測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值總額為1597.69萬(wàn)元，大寫(xiě)人民幣壹仟伍佰玖拾柒萬(wàn)陸仟玖佰元整，平均市值單價(jià)816.7元/㎡，大寫(xiě)人民幣每平方米捌佰壹拾陸元柒角整。（十一）估價(jià)人員簽名中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（十二）估價(jià)作業(yè)日期：2002年9月23日至2002年10月8日（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：本報(bào)告書(shū)應(yīng)用有效期為半年，即從2002年10月8日至2003年4月7日止。****房地產(chǎn)評(píng)估有限公司

二○○二年十月八日估價(jià)技術(shù)報(bào)告（一）個(gè)別因素分析1、估價(jià)對(duì)象由一幢主樓20層綜合大廈及9層附樓組成。主樓第一層依坡地而建為架空層，作設(shè)備用房使用，2-4層于1998年出租，經(jīng)營(yíng)餐飲及娛樂(lè)業(yè)，現(xiàn)空置，主樓5-20層現(xiàn)為半拉子工程。主樓二層（沿街首層）大堂兩側(cè)為茶藝館，室內(nèi)中檔裝修，刷黑色龍骨吊頂，包木墻面，拋光磚地面，內(nèi)設(shè)各式茶座、卡座及秋千凳等。南側(cè)夜總會(huì)(浮仕會(huì))高檔裝修，內(nèi)設(shè)豪華KTV包廂、表演舞臺(tái)、音控室、雅座、吧臺(tái)等。第三層（沿街第二層）中檔裝修，有可容納約200桌宴席的餐廳及木夾板隔斷的包廂約36間。第四層（沿街第三層）普通裝修，主要經(jīng)營(yíng)電子游戲及茶藝包廂。五至二十層原設(shè)計(jì)用途為帶衛(wèi)生間的寫(xiě)字間，主體結(jié)構(gòu)已完工，室內(nèi)已做隔墻，外墻貼條磚，內(nèi)墻批擋掃白，已安裝木夾板門，衛(wèi)生間已貼2m高墻磚，預(yù)埋上下水管道，其余未做。走廊已安裝空調(diào)管道（無(wú)主機(jī)），室內(nèi)有空調(diào)出風(fēng)口（部分被盜），地面未做，電梯未安裝。主樓于1994年停建至今尚未完工，物業(yè)維護(hù)差，鋁合金窗扇大部分被盜，頂層滲水嚴(yán)重，局部梁露筋，這些因素制約了估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。2、估價(jià)對(duì)象附樓為框架結(jié)構(gòu)住宅用房，平面布置欠佳，室內(nèi)普通裝修，由于使用已10年，維護(hù)稍差，略顯陳舊，個(gè)別窗扇被盜，加之所處位置建筑密度大，環(huán)境、景觀差，制約了物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。3、估價(jià)對(duì)象主樓門前有較大戶外停車場(chǎng)，這對(duì)物業(yè)的有效利用提供了較好條件。（二）區(qū)域因素分析估價(jià)對(duì)象位于海南省府城鎮(zhèn)主干道**大道東側(cè)，與××樓隔路相望，北面為××公司。區(qū)域內(nèi)有××大廈、××醫(yī)院、××電影院、中學(xué)等，地理位置優(yōu)越，交通便捷，商業(yè)繁華度良好。區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施較為完善。（三）市場(chǎng)背景分析

由于宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，海南省海府地區(qū)積壓商品房和停建工程較多，以致房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求，銷售價(jià)格處于低迷狀態(tài)。加之政府正加大處置積壓商品房力度，四大資產(chǎn)管理公司又下調(diào)價(jià)格加快處置變現(xiàn)不良資產(chǎn)，這些因素勢(shì)必影響到房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的交易價(jià)格。但估價(jià)對(duì)象所處地理位置較好，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看仍具有增值的潛力。（四）最高最佳使用分析根據(jù)建筑物設(shè)計(jì)使用功能及需求市場(chǎng)狀況分析，營(yíng)業(yè)用房及商住用房仍有一定需求市場(chǎng)，主樓若將部分改造為商住兩用房，更能符合當(dāng)前市場(chǎng)的需求。估價(jià)對(duì)象要達(dá)到最高最佳使用，應(yīng)以商住綜合用途最為有利，故本次評(píng)估確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)為商住綜合用途。（五）估價(jià)方法的選用根據(jù)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)房部分占項(xiàng)目總建筑面積的29.4%，停建工程部分占項(xiàng)目總建筑面積的70.6%，以及不同用途的特點(diǎn)，本次分別采取兩條技術(shù)路線進(jìn)行估價(jià)，然后綜合確定估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。第一條技術(shù)路線：對(duì)現(xiàn)房部分即主樓2-4層和附樓，考慮主樓2-4層為商業(yè)用途，出租具有收益性，故采用收益法進(jìn)行估價(jià)。附樓為居住用途，市場(chǎng)交易實(shí)例較多，故采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)。對(duì)主樓（塔樓）5-20層停建工程部分，根據(jù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)（在計(jì)算續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)采用市場(chǎng)比較法）。第二條技術(shù)路線：因項(xiàng)目主體大部分為停建工程，現(xiàn)房部分因經(jīng)營(yíng)不善等原因也停業(yè)多年，結(jié)合交易市場(chǎng)狀況，對(duì)估價(jià)對(duì)象整體采用成本法進(jìn)行估價(jià)（在計(jì)算重新取得土地價(jià)值時(shí)采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法）。(六)估價(jià)測(cè)算過(guò)程第一條技術(shù)路線：分別采用收益法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。A、采用收益法計(jì)算估價(jià)對(duì)象現(xiàn)房主樓2-4層的市場(chǎng)價(jià)值（第一層依坡地而建的架空層作為設(shè)備用房）

采用收益法的計(jì)算公式為:

V＝a/r[1－1/(1＋r)N-n]

公式中:

V:房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值總額

a：為年凈收益

r：資本化率

N：耐用年限

n：已經(jīng)過(guò)年限1、計(jì)算估價(jià)對(duì)象主樓2-4層的年有效毛收入（1）采用市場(chǎng)比較法確定估價(jià)對(duì)象第二層(即沿街首層)租金。①選取可比實(shí)例實(shí)例選用表

表A-1

實(shí)例項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C名

稱紅峰木業(yè)（瓊山市煙草專賣局鋪面）海南新華印刷廠宿舍首層鋪面（茶藝館）來(lái)福樓首層鋪面位

置府城鎮(zhèn)**大道府城鎮(zhèn)紅城湖路府城鎮(zhèn)紅城湖路類

型沿街首層鋪面沿街首層鋪面沿街首層鋪面結(jié)

構(gòu)鋼混鋼混鋼混裝

修普通中等普通成交日期20002．920002．920002．9出租價(jià)格(元/㎡㎡)2030366注：選用實(shí)例均為為實(shí)際可出租租建筑面積租租金，物業(yè)管管理費(fèi)、水電電費(fèi)由承租方方負(fù)擔(dān)。②交易情況修正：根據(jù)所掌握的資料料，可比實(shí)例例A、B、C均為正常交交易，無(wú)需進(jìn)進(jìn)行交易情況況修正。

③交易日期修正：根據(jù)府城房地產(chǎn)租租賃市場(chǎng)狀況況，選取的實(shí)實(shí)例成交日期期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)時(shí)間較近，故故無(wú)需進(jìn)行交交易日期修正正。

④區(qū)域因素修正：根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)勘察和所掌掌握資料，三三個(gè)可比實(shí)例例與估價(jià)對(duì)象象的區(qū)域因素素比較修正列列表如下：

區(qū)域因素比較表

表A-2區(qū)域因素權(quán)數(shù)估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C繁華程度0.221011010..510..5交通便捷度0..2101010010環(huán)境0.2101010010配套設(shè)施0.2210111.511111規(guī)劃限制0.22101101010綜

合1.010001011031103⑤個(gè)別因素修正：

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察和所掌掌握資料，三三個(gè)可比實(shí)例例與估價(jià)對(duì)象象個(gè)別因素比比較修正列表表如下：個(gè)別因素比較表

表A-3個(gè)別因素權(quán)數(shù)估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例B臨街寬深0.331088.511111裝修標(biāo)準(zhǔn)0.22107797新舊程度0.22107710112建筑結(jié)構(gòu)0.22101101010平面布置0.111077.510010綜

合1.0100080.55101101⑥求出比準(zhǔn)價(jià)格

a、把以上比比較修正后的的各項(xiàng)結(jié)果，綜綜合計(jì)算出可可比實(shí)例修正正后的單價(jià)，其其計(jì)算列表如如下：綜合修正計(jì)算表

表A-4

實(shí)例例項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C成交價(jià)格（元/㎡㎡）2033036交易情況修正1100/10001000/100100/1100交易日期修正1100/10001000/100100/1100區(qū)域因素修正1100/10011000/103100/1103個(gè)別因素修正1100/800.51000/1011100//101修正后單價(jià)（元//㎡）2522935b、采用簡(jiǎn)單算術(shù)平平均法計(jì)算出出一個(gè)綜合結(jié)結(jié)果作為比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格:估價(jià)對(duì)象第二層（沿沿街為首層）租租金＝（25＋29＋35）/3

＝30元／㎡（2）鑒于瓊山市府城城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市市場(chǎng)第二、三三層類似出租租案例較少，故故采用海府地地區(qū)類似物業(yè)業(yè)各層之間租租金的價(jià)值環(huán)環(huán)比，求出估估價(jià)對(duì)象各層層租金,環(huán)比百分率率列表計(jì)算如如下：位

置物業(yè)名稱租金二層與首層層租金環(huán)比三層與二層層租金環(huán)比海秀路寶晟大廈廈首層70元/㎡·月二層40元/㎡·月三層30元/㎡·月57%75%五指山路鼎華大大廈首層187元/㎡·月二層80元/㎡·月三層50元/㎡·月43%63%海秀路34號(hào)瑞瑞聯(lián)商場(chǎng)首層150元/㎡·月二層50元/㎡·月三層30元/㎡·月33%60%綜合百分率444.33%66%（3）估價(jià)對(duì)象主樓22-4層營(yíng)業(yè)用房房年有效毛收收入列表計(jì)算算如下：表A-6估價(jià)對(duì)象租金（元/·㎡·月）建筑面積（㎡㎡）出租率(%)可出租面積(%)年（月）年有效毛收收入（萬(wàn)元/年）二層(首層)3015881.0122959921249.744三層(二層)30×44..33%=113.322028.00739009211226..8四層(三層)13.3×666%=8..89666.344909221288.45合計(jì)4575.43384.999

2、計(jì)算主樓樓2-4層年運(yùn)營(yíng)總總費(fèi)用：（1）管理費(fèi)：取有效毛毛收入的3%計(jì)管理費(fèi)＝84.999萬(wàn)元×3%＝2.55萬(wàn)元/年

（2）維修費(fèi)：維修費(fèi)取建筑物重重置價(jià)的1%，建筑物重重置價(jià)按1200元/㎡計(jì)，則：維修費(fèi)＝45755.43㎡×1200元/㎡×1%÷110000＝5.49萬(wàn)元/年年（3）稅金：

營(yíng)業(yè)稅及附加為有有效毛收入的的5.5%計(jì)算，房產(chǎn)產(chǎn)稅為有效毛毛收入的12%，合計(jì)為有有效毛收入的的17.5%。稅金＝84.999×17.55%＝14.87萬(wàn)元/年（4）保險(xiǎn)費(fèi)：按建筑筑物重置價(jià)的的2%0計(jì)，則保險(xiǎn)費(fèi)＝45755.43×11200×22%0÷100000

＝1.1萬(wàn)萬(wàn)元/年（5）年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)計(jì)＝管理費(fèi)＋＋維修費(fèi)＋稅稅金＋保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)

＝2.55＋5.49＋14.87＋1.1

＝24.01萬(wàn)元/年3、計(jì)算主樓2-44層年凈收益益：

年凈收益＝＝年有效毛收收入－年運(yùn)營(yíng)營(yíng)總費(fèi)用

＝884.99－24.011

＝660.98萬(wàn)元/年4、資本化率r的確確定：采用安全利率加風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法法：

安全利率取國(guó)家一一年期存款利利率1.98%%,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值值根據(jù)府城地地區(qū)的社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及預(yù)預(yù)期,結(jié)合估價(jià)對(duì)對(duì)象所處位置置及物業(yè)類型型的特點(diǎn),確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)調(diào)整值為5.02%%。

資本化率rr＝1.98%＋5.02%＝7%5、計(jì)算估價(jià)對(duì)象主主樓2-4層收益價(jià)格

V＝ａ/r[[1－1/(1＋r)N-nn]

估價(jià)對(duì)象耐用年限限60年，已經(jīng)過(guò)過(guò)年限8年，則：

市場(chǎng)價(jià)值總額V＝＝60.988/7%×[[1－1/(1＋7%)600-8]＝845.31萬(wàn)元元B、采用市場(chǎng)比較法法計(jì)算估價(jià)對(duì)對(duì)象現(xiàn)房附樓樓在估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值。1、選取可比實(shí)例

實(shí)例選用表

表B-1

實(shí)例項(xiàng)目目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C名

稱鳳翔山莊A棟3111房天鵝花園C棟807房金竹花園B幢304室位

置瓊山市鳳翔路瓊瓊山市鳳翔路路瓊山市龍昆昆南路類

型住宅住宅住宅結(jié)

構(gòu)鋼混鋼混鋼混裝

修普通普通普通成交日期20001.7.11320001.9.11120001.8.113成交價(jià)格(元/㎡㎡)80007477662、交易情況修正：：根據(jù)所掌握的資料料，可比實(shí)例例A、B、C均為正常交交易，無(wú)需進(jìn)進(jìn)行交易情況況修正。3、交易日期修正：根據(jù)瓊山市府城鎮(zhèn)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)狀況，去年年七月份至今今該區(qū)域房地地產(chǎn)交易市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格較為平平緩，沒(méi)有明明顯上升或下下跌現(xiàn)象，故故無(wú)需進(jìn)行交交易日期修正正。4、區(qū)域因素修正：：根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)勘察和所掌掌握資料，三三個(gè)可比實(shí)例例與估價(jià)對(duì)象象的區(qū)域因素素比較修正列列表如：

區(qū)域因素比比較表

表B-2區(qū)域因素權(quán)數(shù)估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C環(huán)

境0.2101313313景

觀0.2101313313交通便捷度0..2109.599.5100繁華程度0.1110999100小區(qū)配套設(shè)施00.11001211212規(guī)劃限制0.11101101010治安狀況0.11101101010綜

合1.0100011211211145、個(gè)別因素修正：：

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察和所掌掌握資料，三三個(gè)可比實(shí)例例與估價(jià)對(duì)象象個(gè)別因素比比較修正列表表如下：

個(gè)別因素素比較表

表B-3個(gè)別因素權(quán)數(shù)估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C樓

層0.210139..513新舊程度0.2210113.5113.5113.5裝修標(biāo)準(zhǔn)0.11101101010工程質(zhì)量0.11101101010朝

向0.1101010010平面布置0.11101131313設(shè)施設(shè)備0.11101101010建筑結(jié)構(gòu)0.11101101010綜

合1.0100011610911166、求出比準(zhǔn)價(jià)格（1）把以上比較修正正后的各項(xiàng)結(jié)結(jié)果，綜合計(jì)計(jì)算出可比實(shí)實(shí)例修正后的的單價(jià)，其計(jì)計(jì)算列表如下下：

綜合修正正計(jì)算表

表B-4

實(shí)例例項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C成交價(jià)格（元/㎡㎡）8007477766交易情況修正1100/10001000/100100/1100交易日期修正1100/10001000/100100/1100區(qū)域因素修正1100/11121000/112100/1114個(gè)別因素修正1100/11161000/109100/1116修正后單價(jià)（元//㎡）6166125579（2）采用簡(jiǎn)單算術(shù)平平均法計(jì)算出出一個(gè)綜合結(jié)結(jié)果作為比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格。

附樓樓市值單價(jià)＝＝(616＋612＋579)//3

＝602元/㎡（3）附樓市值總額＝＝602×11183.1156㎡

＝7122660元

＝71.23萬(wàn)元C、采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法法計(jì)算估價(jià)對(duì)對(duì)象主樓(塔樓)5-20層的市場(chǎng)價(jià)價(jià)值。假設(shè)開(kāi)發(fā)法的計(jì)算算公式為：停建工程價(jià)格＝續(xù)續(xù)建完成后的的房地價(jià)值―續(xù)建成本―管理費(fèi)用―投資利息―銷售稅費(fèi)―續(xù)建投資利利潤(rùn)―買方購(gòu)買停停建工程的稅稅費(fèi)1、采用市場(chǎng)比較法法測(cè)算續(xù)建完完成后的房地地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值值

①選取可比實(shí)例實(shí)例選用表

表C-1

實(shí)例項(xiàng)目目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C名

稱港苑大廈A17001房鐘誠(chéng)大廈A12011金泰大廈1905房位

置瓊山市龍昆南路瓊山市龍昆昆南路瓊山市龍昆昆南路類

型高層商住兩用高高層商住兩用用高層商住兩兩用結(jié)

構(gòu)鋼混鋼混鋼混裝

修中等中等中等成交日期20001.12..720001.8.22420001.8.113成交價(jià)格(元/㎡㎡)123301000012000②交易情況修正：根據(jù)所掌握的資料料，可比實(shí)例例A、B、C均為正常交交易，無(wú)需進(jìn)進(jìn)行交易情況況修正。

③交易日期修正：根據(jù)瓊山市府城鎮(zhèn)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)狀況，可比比實(shí)例成交日日期至估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)交交易市場(chǎng)價(jià)格格較為平緩，沒(méi)沒(méi)有明顯上升升或下跌現(xiàn)象象，故無(wú)需進(jìn)進(jìn)行交易日期期修正。

④區(qū)域因素修正：根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)勘察和所掌掌握資料，三三個(gè)可比實(shí)例例與估價(jià)對(duì)象象的區(qū)域因素素比較修正列列表如下：

區(qū)域因素比較表

表C-2區(qū)域因素權(quán)數(shù)估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C繁華程度0.22101101010環(huán)

境0.2101210010景

觀0.21011.5911交通便捷度0..11010.510100.5小區(qū)配套設(shè)施00.11001011010規(guī)劃限制0.11101101010治安狀況0.11101101010綜

合1.01000107..598102.55⑤個(gè)別因素修正：

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察和所掌掌握資料，三三個(gè)可比實(shí)例例與估價(jià)對(duì)象象個(gè)別因素比比較修正列表表如下：個(gè)別因素比較表

表C-3個(gè)別因素權(quán)數(shù)估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例B樓

層0.2101413314工程質(zhì)量0.22101111111裝修標(biāo)準(zhǔn)0.11101101010新舊程度0.11101101010朝

向0.1101010010平面布置0.11101101011設(shè)施設(shè)備0.11101101010配套設(shè)施0.11101111111.5綜

合1.010001111091112.5⑥求出比準(zhǔn)價(jià)格

a、把以上比比較修正后的的各項(xiàng)結(jié)果，綜綜合計(jì)算出可可比實(shí)例修正正后的單價(jià)，其其計(jì)算列表如如下：綜合修正計(jì)算表

表C-4

實(shí)例例項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C成交價(jià)格（元/㎡㎡）123001000012000交易情況修正1100/10001000/100100/1100交易日期修正1100/10001000/100100/1100區(qū)域因素修正1100/1007.51100/988100//102.55個(gè)別因素修正1100/11111000/109100/1112.5修正后單價(jià)（元//㎡）103119361041b、采用簡(jiǎn)單算術(shù)平平均法計(jì)算出出一個(gè)綜合結(jié)結(jié)果作為比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格:估價(jià)對(duì)象5-200層市值單價(jià)價(jià)＝（1031＋936＋1041）/3

＝1003元/㎡

2、續(xù)建成本本：根據(jù)估價(jià)對(duì)象5--20層停工現(xiàn)狀狀及瓊山市工工程造價(jià)確定定(按商住兩用用房的設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn))，續(xù)建成本本為450元/㎡。續(xù)建成本估算表

表C-5項(xiàng)

目單方造價(jià)(元/㎡)門窗工程90裝飾工程及局部改改造工程(含腳手架)1300樓地面工程及其他他35水電安裝90電梯95局部改造工程設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)用10合

計(jì)4503、管理費(fèi)用：取續(xù)續(xù)建成本的2%計(jì)

管理費(fèi)用＝4500×2%＝9元/㎡

4、投資利息息：利率按國(guó)國(guó)家一年期貸貸款利率5.31%，續(xù)建期為為半年，設(shè)停停建工程價(jià)值值為×。投資利息＝停建工工程價(jià)值×[（1＋5.31%）0.5－1]+續(xù)建成本和管理費(fèi)費(fèi)×[(1＋5.31%%)0.255－1]

＝××00.02622＋（450＋9）×0.0113

＝（0.0262×＋＋6）元/㎡5、銷售稅費(fèi)：“兩兩稅一費(fèi)”按處置積壓壓房地產(chǎn)政策策免征，銷售售費(fèi)取房地總總價(jià)的1%，交易手續(xù)續(xù)費(fèi)按處置積積壓房地產(chǎn)政政策2元/㎡計(jì):

銷售稅費(fèi)＝10003×1%＋2＝12元/㎡6、續(xù)建投資利潤(rùn)：：取停建工程程價(jià)值和開(kāi)發(fā)發(fā)成本的5%計(jì)算

利潤(rùn)＝（×＋4550）×5%＝（0.05×＋22.5）元/㎡7、買方購(gòu)買停建工工程的稅費(fèi)：：按處置積壓壓房地產(chǎn)政策策免征，故不不計(jì)。8、計(jì)算估價(jià)對(duì)象55-20層（停建工工程）市場(chǎng)價(jià)價(jià)值①停建工程價(jià)值單價(jià)價(jià):×=1003－4450－9－0.02662×－6－12－0.05×－22.5×=551.5元元/㎡②停建工程價(jià)值總額額＝551.5元/㎡×138003.1155

＝761.224萬(wàn)元D：估價(jià)對(duì)象市值總總額＝A＋B＋C

＝845.331＋71.23＋761.224

＝1677..78萬(wàn)元

第二條技術(shù)路線：：采用成本法法計(jì)算估價(jià)對(duì)對(duì)象的整體價(jià)價(jià)值(在計(jì)算土地地價(jià)值時(shí)采用用基準(zhǔn)地價(jià)修修正法和假設(shè)設(shè)開(kāi)發(fā)法)。采用成本法的計(jì)算算公式為：房地產(chǎn)價(jià)格＝土地地重新取得價(jià)價(jià)格＋建筑物物重新建造成成本－建筑物物折舊1、計(jì)算土地重新取取得價(jià)格：（1）采用基準(zhǔn)地價(jià)修修正法和假設(shè)設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)土土地使用權(quán)在在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)測(cè)算，估價(jià)對(duì)象象3596..5㎡土地使用用權(quán)公開(kāi)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值總額為為345.998萬(wàn)元，大寫(xiě)寫(xiě)人民幣叁佰佰肆拾伍萬(wàn)玖玖仟捌佰元整整[詳見(jiàn)附件《土土地估價(jià)報(bào)告告》明正評(píng)(20022)估字第××號(hào)]。（2）主樓、附樓地價(jià)價(jià)分?jǐn)偄俜謹(jǐn)傁禂?shù)＝總地價(jià)價(jià)/建筑面積＝345.98/119561..7＝0.01768666②主樓分?jǐn)偟貎r(jià)＝118378..544×00.01766866＝325.05萬(wàn)元元③附樓分?jǐn)偟貎r(jià)＝11183.1156×0..01768866＝20.93萬(wàn)元2、計(jì)算建筑物重新新建造成本：：

建筑物重重置成本＝開(kāi)開(kāi)發(fā)成本＋管管理費(fèi)＋投資資利息＋銷售售費(fèi)用＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＋＋稅費(fèi)(1)開(kāi)發(fā)成本＝＝建安工程費(fèi)費(fèi)＋勘察設(shè)計(jì)計(jì)及前期工程程費(fèi)＋市政設(shè)設(shè)施配套費(fèi)①建安工程費(fèi)根據(jù)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀狀及瓊山市建建安造價(jià)確定定估價(jià)對(duì)象主主樓及附樓建建安工程費(fèi)如如下表：主樓已完工程造價(jià)價(jià)估算表項(xiàng)

目單方造價(jià)(元/㎡㎡)備

注樁基礎(chǔ)工程1110綜合2-4層二次裝修修及水電安裝裝鋼筋混凝土工程350磚石工程50腳手架工程400門窗工程40樓地面工程222裝飾工程2100其

它18水電安裝20合

計(jì)860附樓工程造價(jià)估算算表項(xiàng)

目單方造價(jià)(元/㎡㎡)基礎(chǔ)工程90鋼筋混凝土工程230磚石工程50腳手架工程400門窗工程1300樓地面工程455裝飾工程1200其

它15水電安裝80合

計(jì)800主樓建安工程費(fèi)＝＝183788.544××860元/㎡/100000

＝1580..55萬(wàn)元附樓建安工程費(fèi)＝＝1183..156×8800元/㎡/100000

＝＝94.65萬(wàn)元②勘察設(shè)計(jì)及前期工工程費(fèi)：按建建安工程費(fèi)的的6%計(jì)，則：主樓勘察設(shè)計(jì)及前前期工程費(fèi)＝＝1580..55×6%%＝94.83萬(wàn)元附樓勘察設(shè)計(jì)及前前期工程費(fèi)＝＝94.655×6%＝5.68萬(wàn)元③市政設(shè)施配套費(fèi)：：按政府有關(guān)關(guān)規(guī)定40元/㎡計(jì)算，則則：主樓市政設(shè)施配套套費(fèi)＝183788.544××40＝73.51萬(wàn)元附樓市政設(shè)施配套套費(fèi)＝1183..156×440＝4.73萬(wàn)元

④開(kāi)發(fā)成本合計(jì)＝①①＋②＋③

主主樓＝1580..55＋94.83＋73.511＝1748.89萬(wàn)萬(wàn)元附樓＝94.655＋5.68＋4.73＝105.06萬(wàn)元元(2)管理費(fèi)：（土土地取得費(fèi)＋＋開(kāi)發(fā)成本）×2％主樓管理費(fèi)＝（3325.055＋1748..89）×2%＝41.48萬(wàn)元附樓管理費(fèi)＝（220.93＋105.006）×2%＝2.52萬(wàn)元

(3)投資利利息:利率按國(guó)家家一年期貸款款利率5.31%%,按現(xiàn)狀建設(shè)設(shè)期為一年計(jì)計(jì)，則①土地費(fèi)用利息主樓:325.05××[（1＋5.31%）1－1]＝17.26萬(wàn)元附樓:20.93×[[（1＋5.31%）1－1]＝1.11萬(wàn)元②開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)費(fèi)利息主樓:（1748.89＋＋41.48）×[(1＋5.31%%)0.5－1]＝46.92萬(wàn)元附樓:（105.06＋22.52）×[(1＋5.31%%)0.5－1]＝2.82萬(wàn)元③投資利息合計(jì)：

主樓:17.26＋446.92＝64.18萬(wàn)元

附樓:1.11＋2..82＝3.93萬(wàn)元

(4)銷售費(fèi)費(fèi)用：未發(fā)生生,故不計(jì)

(5)開(kāi)發(fā)利利潤(rùn)：取土地地價(jià)格、開(kāi)發(fā)發(fā)成本的3%計(jì)

主樓開(kāi)發(fā)發(fā)利潤(rùn)＝（325.005＋1748..89）×3%＝62.22萬(wàn)元附樓開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝（20.93＋105.006）×3%＝3.78萬(wàn)元(6)稅費(fèi)：稅金金按處置積壓壓房地產(chǎn)政策策免征，交易易手續(xù)費(fèi)按2元/㎡計(jì),則:主樓稅費(fèi)＝183378.5444×2/110000＝3.68萬(wàn)元附樓稅費(fèi)＝11883.1566×2/100000＝0.24萬(wàn)元

(7)建筑筑物重置成本本主樓＝1748..89＋41.48＋64.18＋62.22＋3.68＝1920.45萬(wàn)萬(wàn)元附樓＝105.006＋2.52＋3.93＋3.78＋0.24＝115.53萬(wàn)元元3、計(jì)算建筑物折舊舊(1)物質(zhì)折舊：：建筑物耐用用年限為60年，主樓已已經(jīng)過(guò)年限為為8年，附樓已已經(jīng)過(guò)年限為為10年。主樓成成新度＝1－8/60＝86.677%，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)實(shí)際觀察，由由于停工時(shí)間間較長(zhǎng)，物業(yè)業(yè)維護(hù)差，部部分樓層露筋筋、滲水，因因停業(yè)多年,營(yíng)業(yè)用房室內(nèi)裝修部分分損壞，故綜綜合確定主樓樓成新度為83%，附樓自然然成新度＝1－10/60＝833.3%；結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)實(shí)際觀察，由由于查封后無(wú)無(wú)人使用，物物業(yè)維護(hù)稍差差，故綜合確確定附樓成新新度為80%。主樓物質(zhì)折舊額＝＝1920..45×(11－83%)＝326.448萬(wàn)元附樓物質(zhì)折舊額＝＝115.553×(1－80%)＝23.11萬(wàn)元(2)功能折舊::由于建筑物物設(shè)計(jì)至今已已相隔10年,需求市場(chǎng)的的變化必然影影響到原設(shè)計(jì)計(jì)使用功能的的貶值。依據(jù)據(jù)最高最佳使使用原則，主主樓需要改造造為商住兩用用方適應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)需求，附樓樓平面布置不不合理，故分分別取主樓功功能折舊率10%,附樓功能折折舊率15%計(jì)，則:主樓功能折舊額＝＝1920..45×100%＝192.005萬(wàn)元附樓功能折舊額＝＝115.553×15%%＝17.33萬(wàn)元(3)經(jīng)濟(jì)折舊：：由于估價(jià)對(duì)對(duì)象主樓主體體為半拉子工工程，目前市市場(chǎng)積壓半拉拉子工程較多多，變現(xiàn)的難難度較大,附樓所處位位置建筑密度度大、環(huán)境景景觀差，加之之目前瓊山市市府城鎮(zhèn)房地地產(chǎn)交易市場(chǎng)場(chǎng)低迷，結(jié)合合估價(jià)對(duì)象環(huán)環(huán)境狀況及物物業(yè)類型的特特點(diǎn)，綜合確確定主、附樓樓經(jīng)濟(jì)折舊率率為15%。主樓經(jīng)濟(jì)折舊額＝＝1920..45×155%＝288.007萬(wàn)元附樓經(jīng)濟(jì)折舊額＝＝115.553×15%%＝17.33萬(wàn)元(4)建筑物折舊舊總額主樓折舊額＝3226.48＋192.005＋288.007＝806.6萬(wàn)元附樓折舊額＝233.11＋17.33＋17.333＝57.77萬(wàn)元4、