住宅項目設(shè)計主線管線設(shè)計

住宅項目設(shè)計主線:管線設(shè)計_物業(yè)經(jīng)理人住宅工程設(shè)計主線：管線設(shè)計

除去金融價值，房屋的本質(zhì)還是供人們生活使用，首先為使用者供應(yīng)一個遮風(fēng)擋雨的空間（土建），而后供應(yīng)便利舒適的生活（供水、供電、供暖、供燃、通風(fēng)、保溫），還要保障其安全（消防）；

管線即滿意為使用者供應(yīng)生活需求，也會隨著時代進步而不斷提高（如光纖、中水等）；

管線綜合設(shè)計意在將城市管網(wǎng)與建筑單體對接，并準(zhǔn)時滿意業(yè)主的使用。以下以居住區(qū)為例，說說管線綜合設(shè)計相關(guān)的流程；

一、拿地階段

1.調(diào)研周邊市政條件是否已經(jīng)具備《周邊市政配套調(diào)查表及附圖》

地塊在城市中心區(qū)：一般市政管線已經(jīng)鋪設(shè)，可直接連接，但依據(jù)小區(qū)大小，要向各市政部門及對應(yīng)的供給公司了解其供給量是否可滿意需求；（管線綜合報審過程中會組織管線協(xié)調(diào)會，也是各市政口到場，但前期應(yīng)做好相應(yīng)工作，不要到會上去解決問題）；

地塊在郊區(qū)：如別墅工程，我們前期在泰山下的別墅工程，大路雖然已經(jīng)鋪設(shè)到位，但暖氣距離3公里，水電也有肯定距離，這時一方面要協(xié)調(diào)政府的市政配套準(zhǔn)時到位，一方面要實行自建措施，如暖氣，是采納小區(qū)集中熱泵供暖，還是分戶設(shè)置；采納空氣源、地源、還是燃氣供給；

2.測量精確的市政管線位置及接口標(biāo)高；（管線施工圖、道路剖斷面、接口坐標(biāo)、接口標(biāo)高實測）

向政府建立部門找到道路施工圖，并向各相關(guān)市政單位確認(rèn)其精確性，為管線綜合設(shè)計供應(yīng)條件；

工程工程部現(xiàn)場測量接入管井的標(biāo)高，避開因施工誤差導(dǎo)致后期管線無法接入；

二、管線綜合設(shè)計及審批；

管線設(shè)計與單體設(shè)計同步進展，單體審批完成后，可正式報管線綜合設(shè)計，因管線審批時間較長，建議正式報審前，提前1~2月與市政交通處溝通；

1.設(shè)計單位：管線綜合及雨污水建議找專業(yè)設(shè)計的市政設(shè)計單位，價格約1~2萬元/公頃；

2.設(shè)計：走地面還是入車庫？除雨污水外，其余管線能走入車庫不走地上覆土，當(dāng)車庫為人防車庫時，走地上；車庫主體完成較早，頂板各管線協(xié)調(diào)較為便利，地上需要回填前方能埋設(shè)管線，會把工作都壓到最終1個月，而且各市政部門各自管各自的管線，現(xiàn)場易消失錯挖斷管等問題；（目前審批更為嚴(yán)格，覆土層按1.8~2米預(yù)留，也加大了頂板的構(gòu)造載重）

3.審批：一般由規(guī)劃局市政處組織協(xié)調(diào)會（大型工程）及評審會，協(xié)調(diào)會是按管線初步方案與各部門溝通，評審會是組織專家和市政部門確定最終方案；方案審批完成后，作為附件之一，用于報請照圖（初步設(shè)計）取得規(guī)證；（其中接入點的位置會受限較多，市政部門不盼望新修的道路被反復(fù)破壞，一般會限定1~2個接入點）

三、施工圖階段（地面局部）

各分項管線設(shè)計，由各市政部門下屬的設(shè)計單位完成，除了配套費包含的小市政設(shè)計外，還有些需要單獨簽合同付費的設(shè)計，如電力設(shè)計院的物業(yè)及小區(qū)變電站設(shè)計，自來水的水泵房設(shè)計等；

我們公司在市政口對接由工程部門對應(yīng)的工程師負(fù)責(zé)，設(shè)計部負(fù)責(zé)合圖微調(diào)，處理現(xiàn)場局部消失的打架問題，主要如下：

1.管線進入的主要入口狹窄：我們工程三期小區(qū)主要人行入口景觀做了大型臺階+水景景觀設(shè)計，主要管線也在此處出入，按常規(guī)布置會有2~3根管埋在臺階下部，造成檢修困難，我們比擬了多種不同的排列組合模式，按標(biāo)準(zhǔn)各管線之間的最小距離反復(fù)排布，最終避開了管線埋入臺階下；

2.雨污水出口存在較大高差跌落：留意雨污水出小區(qū)的位置，如地形存在高差，尤其簡單消失；小一些的可以用景觀疊級處理，大的跌落需要調(diào)整出口的位置；

3.設(shè)備用房位置調(diào)整導(dǎo)致線路變化：大型設(shè)備用房一般不放在主樓下，但有噪音或振動的最好不要挨著主樓；比方換熱站，早期一般為獨立的地上建筑，后期開發(fā)商為了商品最大化，把換熱站設(shè)置到車庫內(nèi)，或半地下，現(xiàn)在消失了大量的居民投訴，對振動噪音無法忍受，影響了正常生活。我們原設(shè)計的一處換熱站接近主樓，存在隱患，調(diào)整至另一處，相應(yīng)的熱力管線隨之調(diào)整，并且車庫內(nèi)部的供電管線隨之調(diào)整；

美觀問題：主要是市政的井蓋，能否調(diào)至路面以外；是否作雙層井蓋或鑄鐵LOGO井蓋，這些要在招標(biāo)前期考慮清晰；

四、使用階段

交付時，應(yīng)通水電，假如市政還不具備條件，需要臨水臨電交付。這時會產(chǎn)生額外費用作臨時設(shè)施，并要依據(jù)半年到一年內(nèi)小區(qū)供水供電估算狀況做好方案，這個工作需要資深的工程設(shè)備工程師完成，設(shè)計單位或沒有工程閱歷的設(shè)計師無法完成；

即使供給上水電，還存在水電費用的墊付和收取難題；

市政管線是單項設(shè)計，車庫內(nèi)部排布影響美觀，公司現(xiàn)在在推BIM系統(tǒng)，盼望能事先排查出管線沖突的地方，并能整齊美觀；我們工程有閱