智能立體車庫項(xiàng)目科研報(bào)告

———智能立體車庫項(xiàng)目科研報(bào)告

篇1:智能立體車庫項(xiàng)目科研報(bào)告

智能立體車庫項(xiàng)目科研報(bào)告

廣西嶸興中科進(jìn)展有限公司

20**年9月

名目

第一章前言

其次章項(xiàng)目背景

一、南寧市靜態(tài)交通現(xiàn)狀

二、南寧市靜態(tài)交通問題

三、南寧市解決靜態(tài)交通問題的對策

第三章適合南寧市的智能立體車庫分析

一、優(yōu)點(diǎn)

二、類型

第四章廣西嶸興中科進(jìn)展有限公司簡況

一、企業(yè)力量

二、項(xiàng)目運(yùn)作力量

三、后期維護(hù)

四、管理模式

第五章南寧市應(yīng)用機(jī)械式立體停車庫規(guī)劃

一、項(xiàng)目進(jìn)度支配

第六章投資建筑形式

第七章經(jīng)濟(jì)效益

第八章社會(huì)效益

南寧市建設(shè)智能立體車庫項(xiàng)目科研報(bào)告

第一章前言

隨著中國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，人民生活水平不斷提高，車輛開頭進(jìn)入千家萬戶，中國成為一個(gè)汽車大國已經(jīng)是一個(gè)必定的事實(shí)。停車難的問題就擺在了人們的面前，并且會(huì)衍生出了很多社會(huì)沖突，而漸漸成為一個(gè)嚴(yán)峻的社會(huì)問題。尤其是在南寧這樣一個(gè)省會(huì)城市，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，人民群眾生活水平提高的很快，汽車保有量以每天增加幾百輛的速度急速擴(kuò)大，土地資料更加缺乏，停車難更加突出。

南寧作為廣西壯族自治區(qū)的省會(huì)，是自治區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，又是全國的重點(diǎn)旅游城市，具有眾多風(fēng)格各異的旅游風(fēng)景區(qū)，旅游業(yè)正處在蓬勃進(jìn)展時(shí)期。每逢節(jié)假日特殊是黃金周期間，進(jìn)入各大商圈、景區(qū)的游客數(shù)量劇增;其周邊的停車場負(fù)荷極大，基本都消失停車位短缺現(xiàn)象?？梢哉f，靜態(tài)交通的進(jìn)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于機(jī)動(dòng)車進(jìn)展速度。"停車難'問題不僅成為備受廣闊市民關(guān)注的難點(diǎn)之一，而且也成為影響投資環(huán)境和制約城市與區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的瓶頸。

因此，開發(fā)應(yīng)用經(jīng)濟(jì)、美觀、有用的新型停車設(shè)施，充分利用有限的地面和空間，大幅度增加停車位數(shù)目，在城市建設(shè)和旅游業(yè)的進(jìn)展上有非常重要的作用。為了解決停車車位占地面積與住戶商用面積的沖突，立體機(jī)械停車設(shè)備以其平均單車占地面積小的獨(dú)特特性而應(yīng)運(yùn)而生，其應(yīng)用前景已被廣闊業(yè)內(nèi)人士所關(guān)注，成為國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的增長點(diǎn)。

其次章項(xiàng)目背景

國家發(fā)改委在20**年《汽車產(chǎn)業(yè)進(jìn)展政策》中明確指出：大力進(jìn)展城市停車事業(yè)，搞好停車場所及設(shè)施的規(guī)劃與建設(shè)，制訂停車場所用地政策、投資鼓舞政策及相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)城市停車事業(yè)市場化、產(chǎn)業(yè)化。

一、南寧市靜態(tài)交通現(xiàn)狀

隨著中國汽車保有量爆發(fā)式增長，南寧這座進(jìn)展中的現(xiàn)代化大都市與北京、上海、廣州、深圳等城市一樣，相繼消失行車難、停車難問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止至20**年中旬，廣西7座以下小汽車保有量達(dá)386.19萬輛。其中，南寧市的小汽車保有量超過100萬輛。南寧目前機(jī)動(dòng)車數(shù)量且正以每年約14%的速度增長，有關(guān)部門猜測，2年后南寧機(jī)動(dòng)車保有量將突破150萬輛。交通擁堵日益尖銳，違章停車隨處可見，城市交通難以為序。單以停車論，一方面，中心區(qū)停車密度不斷上升，尤其是XX商圈和公共事業(yè)單位醫(yī)院等周邊停車難問題越來越嚴(yán)峻;另一方面，人口稠密住宅小區(qū)由于停車位規(guī)劃不足，頻頻引發(fā)業(yè)主與管理方?jīng)_突。據(jù)統(tǒng)計(jì)，南寧市目前擁有路內(nèi)停車位3萬多個(gè)，路外停車場和小區(qū)停車位近18萬個(gè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿意100萬臺車的停放要求，繁華商圈、醫(yī)院、學(xué)校更是一位(停車位)難求。

二、南寧市靜態(tài)交通問題

1、道路擁堵常常消失，道路(人行道)通行效率嚴(yán)峻下降。

在我國家庭小轎車數(shù)量飛數(shù)增加和土地價(jià)格大幅攀升的今日，哈爾濱市的私家車也隨著潮流越來越多。由于地面的停車位無法滿意更多的停車需求，部分汽車侵占機(jī)動(dòng)車道、人行道、非機(jī)動(dòng)車道，使本不寬敞的機(jī)動(dòng)車道變得更為狹窄，造成交通擁擠、車數(shù)下降，并帶來諸多擔(dān)心全的因素。

2、小區(qū)生活環(huán)境遭到破壞，"無車族'與"有車族'沖突加劇。

隨著大量汽車進(jìn)入居民小區(qū)，現(xiàn)已車滿為患，尤其是早期建設(shè)的小區(qū)，狀況更加嚴(yán)峻，導(dǎo)致為停車而占據(jù)小區(qū)綠化等公共設(shè)施，使得"無車族'與"有車族'沖突加劇，嚴(yán)峻影響我國和諧社會(huì)的建設(shè)。

3、現(xiàn)在的資源沒有得到優(yōu)化利用。

不難發(fā)覺這樣的狀況;地面的停車很擁擠，可是一些大型的車庫卻時(shí)座有虛席。這樣，不僅鋪張了車庫所占的空間，阻礙了原可用車可這個(gè)空間來進(jìn)展其他商務(wù)大廈的寸金之地，又對地面環(huán)境造成了壓力。極大程度造成了城市空間資源的鋪張。

4、經(jīng)濟(jì)進(jìn)展受到制約，投資環(huán)境遭到影響。

一是由于車位稀缺，停車?yán)щy，人們購買汽車的欲望被束縛，導(dǎo)致汽車化進(jìn)程變緩，汽車作為國家將來的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)將受到影響，進(jìn)而阻礙經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步進(jìn)展。二是一些商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)如賓館、飯店、商場和消遣場所因受停車場所的制約，造成客戶流失、痛失商機(jī)，企業(yè)效益受到影響;貨物配送等方面也受到時(shí)空的限制，工作效率下降，運(yùn)輸成本提高，企業(yè)競爭力消弱。三是為查找車位汽車無效形式的歷程大大增加，鋪張能源、時(shí)間、破換環(huán)境。四是停車難也不行避開地影響外地客商對城市投資環(huán)境的信息。

三、南寧市解決靜態(tài)交通問題的對策

南寧市解決靜態(tài)交通問題的方法需要"兩手抓'，一方面，對違章停車實(shí)行嚴(yán)管，將靜態(tài)車輛送進(jìn)停車場(庫);另一方面，加強(qiáng)對繁華商業(yè)區(qū)、集中辦公區(qū)、公眾服務(wù)和人口稠密區(qū)有限停車空間的集約使用，提高停車密度，增加有效停車位供應(yīng)。廣西嶸興中科進(jìn)展有限公司經(jīng)過對南寧市和自治區(qū)內(nèi)多個(gè)城市的停車場現(xiàn)狀進(jìn)行多次了解考察，認(rèn)為開發(fā)一種占地面積小、停車密度高、存取車速度快、運(yùn)行平安牢靠的智能立體泊車系統(tǒng)勢在必行。

第三章適合南寧市智能立體車庫分析

一、優(yōu)點(diǎn)

通過預(yù)先設(shè)定的程序，運(yùn)用電控機(jī)械等手段存取車輛，具有全封閉結(jié)構(gòu)、無人化運(yùn)行模式等特點(diǎn)。

一是占地少。約為平面停車場(庫)面積的1/3～1/25。立體停車場最大的優(yōu)勢就在于其能夠充分利用城市空間，被稱為城市空間的"節(jié)能者'。依據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，傳統(tǒng)平面自走停車場停50輛車至少需要1650平方米，而采納電梯塔式立體停車只需60平方米，也就是說，可以達(dá)到每1平方米左右即停放一輛小車。

二是投資少。機(jī)械式停車設(shè)備每個(gè)泊位投資約2～10萬元，而自行式平面停車場(庫)每個(gè)泊位的造價(jià)約為20萬元以上。從工程造價(jià)方面來比較，同樣以50個(gè)車位計(jì)算，傳統(tǒng)建設(shè)需約750萬元，立體停車建設(shè)造價(jià)僅400萬元。

三是使用便利。按設(shè)計(jì)要求，一般存取車時(shí)間不超過100秒，不會(huì)消失存取車排隊(duì)的現(xiàn)象。

四是削減因路邊停車而引起的交通事故。

五是平安性高，增加了汽車的防盜性和防護(hù)性，改善了市容環(huán)境。

二、類型介紹

(一)巷道堆垛類和平面移動(dòng)類倉儲式全自動(dòng)立體車庫

采納與立體倉庫類似的結(jié)構(gòu)和原理，用有軌巷道堆垛起重機(jī)(或者橫移車)，

將車輛水平且垂直移動(dòng)到存車位，并用存取機(jī)構(gòu)存取車輛的機(jī)械式停車設(shè)備。

A、特點(diǎn)

多適用大容量地下機(jī)械車庫建設(shè)(可實(shí)現(xiàn)成百上千臺存車位規(guī)模)，和個(gè)別地上機(jī)械車庫建設(shè)。能夠有效降低整個(gè)建筑地下深度;便利車輛停放(汽車出入口設(shè)在地面)，節(jié)約出大量的建筑面積用于商業(yè)等。以下說明基于無坡道，出入口均在地面，無特別土建構(gòu)造設(shè)計(jì)等的抱負(fù)狀況。

B、詳細(xì)設(shè)計(jì)參數(shù)

序號

名稱

參數(shù)

設(shè)備型號

pxD800D-YF(按車位數(shù)800舉例說明。)

PPY800D-YF(按車位數(shù)800舉例說明。)

停車尺寸

小轎車Ma*.5200*1950*1550mm(長、寬、高)

吉普車Ma*.5200*1950*1950mm(長、寬、高)

單車位土建尺寸

小轎車5800*2200*1950mm(長、寬、高)

吉普車5800*2200*2350mm(長、寬、高)

整體建筑面積(按每車位20-25平米計(jì))

1.61.65萬平米

停車重量

2200kg

停車層數(shù)

七層及以下

總停車位數(shù)

800停車方式

梳型交換

連續(xù)運(yùn)行平均存取時(shí)間

約90秒

8掌握方式

PLC自動(dòng)掌握

9操作方式

IC卡自動(dòng)/觸摸屏自動(dòng)/手動(dòng)

10電源

AC380V10%,50HZ三相五線制

C、巷道堆垛類(平面移動(dòng)類)立體車庫的投資收益分析

地下巷道堆垛類機(jī)械車庫(車位數(shù)800個(gè)，七臺堆垛機(jī))收支構(gòu)成

金額(元)支出

停車庫的設(shè)計(jì)、制造、運(yùn)輸、保險(xiǎn)、安裝調(diào)試、檢驗(yàn)和鋼結(jié)構(gòu)(或混凝土結(jié)構(gòu))部分

3300萬

消防(水噴淋系統(tǒng))、照明、給排水、機(jī)外配電

800萬左右

土建工程造價(jià)(0.2萬/立方)

3200萬

以上總計(jì)造價(jià)

7300萬/座

單個(gè)車位造價(jià)

9.2萬左右/個(gè)

單個(gè)車位運(yùn)行成本(含水、電、人工費(fèi)等)

0.19萬/個(gè)年

整體車庫年運(yùn)行成本

152萬/年

收入

車位銷售

12萬/個(gè)

車位租賃(50元/個(gè)天)

1.825萬/個(gè)年

整體車庫年租賃收入

1460萬/年

投資回收(按整體租賃計(jì)算)

計(jì)算方法

回收年限

總造價(jià)/租賃收入-運(yùn)行成本

5-6年

考慮到利息等因素，假如能增加部分車位銷售，回收期可望提前。

(二)電梯式停車塔

采納與電梯類似的原理與結(jié)構(gòu)，司機(jī)只需將車輛停到出入口，利用升降機(jī)提升并擺放車輛的機(jī)械停車形式。標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)，形式固定，多建于地上。

A、特點(diǎn)：

1、存取車速度快：采納獨(dú)特的"梳型交換'搬運(yùn)存取車輛方式(專利技術(shù))，較之一般的車臺板搬運(yùn)方式，速度更快，連續(xù)存取車平均等候時(shí)間約60秒。

2、占地?。赫嫉卮蠹s六十平米，滿塔高度約50米，單塔滿塔存車50臺，最高能夠達(dá)到平均一輛車僅占一平米面積?？勺鋈厣匣虬氲厣稀７犀F(xiàn)代社會(huì)要求節(jié)地、環(huán)保的政策方向。

3、管理智能化：計(jì)費(fèi)、監(jiān)控、檢測和身份識別等完全由計(jì)算機(jī)掌握。

4、快捷舒適：操作簡便，無倒車、調(diào)頭等動(dòng)作;車輛在車庫出入口處刷卡存取即可。

5、平安運(yùn)行：針對人員和車輛，設(shè)置多重平安愛護(hù)裝置。杜絕平安隱患。

6、美觀環(huán)保：車庫外觀簡約，可與四周建筑風(fēng)格融合一體。毀滅擁堵，削減尾氣排放。

B、詳細(xì)設(shè)計(jì)參數(shù)

序號

名稱

參數(shù)

停車數(shù)量

50車位

停車尺寸

小轎車Ma*.5200*1950*1550mm

停車重量

2200kg

出入口設(shè)置

每套系統(tǒng)設(shè)有一個(gè)出入口，內(nèi)置180度旋轉(zhuǎn)盤

存取一次車耗電量

約0.35度

停車方式

駕駛員前進(jìn)入庫、前進(jìn)出庫。

連續(xù)運(yùn)行平均存取時(shí)間

約60秒

8掌握方式

PLC自動(dòng)掌握

9操作方式

IC卡自動(dòng)/觸摸屏自動(dòng)/手動(dòng)

10電源

AC380V10%,50HZ三相五線制，容量約為30KW。

11噪音60db

C、停車塔的投資收益分析

電梯式停車塔

收支構(gòu)成

金額(元)支出

停車塔的設(shè)計(jì)、制造、運(yùn)輸、保險(xiǎn)、安裝調(diào)試、檢驗(yàn)280萬

基礎(chǔ)設(shè)計(jì)和施工20萬左右

外圍護(hù)結(jié)構(gòu)、裝飾部分30萬左右

消防(水噴淋系統(tǒng))、照明、給排水、機(jī)外配電30萬左右

以上總計(jì)造價(jià)325-375萬/座

單個(gè)車位造價(jià)6.5-7.5萬/個(gè)

單個(gè)車位運(yùn)行成本0.19萬/個(gè)年

整體車庫年運(yùn)行成本9.5萬/年

收入

臨街一側(cè)的車庫外立面,戶外廣告收費(fèi)30萬/年

車位出租(50元/個(gè)天)1.825萬/個(gè)年

整體車庫年租賃收入91.25萬/年

投資回收(按整體租賃計(jì)算)

計(jì)算方法

回收年限

總造價(jià)/租賃收入-運(yùn)行成本

4-5年

考慮利息等因素，假如增加部分車位和戶外廣告收入，回收期可望提前。

(三)垂直升降式立體車庫

A、特點(diǎn)：

該類型車庫為廣西嶸興中科進(jìn)展有限公司的獨(dú)有產(chǎn)品。該種設(shè)備除具備電梯式停車塔的特點(diǎn)外，還具有：

1、布置敏捷：可依據(jù)場地的長寬，空間凹凸，充分組合

三維空間，敏捷建筑車庫。

2、性價(jià)比更高：一套設(shè)備可以至多服務(wù)120個(gè)左右的車位，相當(dāng)與兩座電梯式停車塔。

B、詳細(xì)設(shè)計(jì)參數(shù)

序號

名稱

參數(shù)

設(shè)備型號

PCY115D-YF(一套)

停車尺寸

小轎車Ma*.5200*1950*1550(1950一層)mm

停車重量2200kg

停車層數(shù)

25層以下。層數(shù)隨每層車位數(shù)不同，而有所轉(zhuǎn)變

總停車位數(shù)

115個(gè)

停車方式

梳型交換

連續(xù)運(yùn)行平均存取時(shí)間約90秒

8掌握方式

PLC自動(dòng)掌握

9操作方式

IC卡自動(dòng)/觸摸屏自動(dòng)/手動(dòng)

10電源

AC380V10%,50HZ三相五線制

11噪音60db

C、垂直升降式立體車庫的投資收益分析

垂直升降式立體車庫(車位數(shù)115個(gè))收支構(gòu)成

金額(元)支出

停車庫的設(shè)計(jì)、制造、運(yùn)輸、保險(xiǎn)、安裝調(diào)試、檢驗(yàn)和鋼結(jié)構(gòu)(或混凝土結(jié)構(gòu))部分450萬

基礎(chǔ)設(shè)計(jì)和施工30萬左右

外圍護(hù)結(jié)構(gòu)、裝飾部分

60萬左右

消防(水噴淋系統(tǒng))、照明、給排水、配電

30萬左右

以上總計(jì)造價(jià)570萬/座

單個(gè)車位造價(jià)5-6萬/個(gè)

單個(gè)車位運(yùn)行成本0.19萬/個(gè)年

整體車庫年運(yùn)行成本21.85萬/年

收入

臨街一側(cè)的車庫外立面,戶外廣告收費(fèi)30萬/年

車位出售收入12萬/個(gè)

車位出租收入(50元/個(gè)天)1.825萬/個(gè)年

整體車庫年租賃收入210萬/年

投資回收(按整體租賃計(jì)算)

計(jì)算方法

回收年限

總造價(jià)/租賃收入-運(yùn)行成本3-4年

考慮利息等因素，假如增加部分車位和戶外廣告收入，回收期可望提前。

第四章廣西嶸興中科進(jìn)展有限公司簡況

一、企業(yè)力量

廣西嶸興中科進(jìn)展有限公司(簡稱：嶸興中科)是一家集技術(shù)研發(fā)、制造、投資為一體的大型多元化實(shí)體企業(yè)。依據(jù)國家發(fā)改委國務(wù)院關(guān)于珠江-西江經(jīng)濟(jì)進(jìn)展規(guī)劃的批復(fù)，已正式成為國家進(jìn)展戰(zhàn)略。嶸興中科整合了位于黃金水岸邊具有優(yōu)越地理位置的南寧邕江造船有限責(zé)任公司;其前身為南船重工，擁有悠久的歷史，雄厚的機(jī)械裝備制造實(shí)力及一大批優(yōu)秀技術(shù)骨干;同時(shí)結(jié)合自身?xiàng)l件優(yōu)勢及國家相關(guān)推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級政策;現(xiàn)依據(jù)獨(dú)有的優(yōu)勢，通過引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)及人才，轉(zhuǎn)型涉及：集專業(yè)機(jī)械裝備制造服務(wù)、倉儲物流、新型水上游艇旅游服務(wù)。

近年來，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)展，各大、中城市汽車數(shù)量呈逐年上升態(tài)勢，泊車難已成為"城市病'之一。為此，嶸興中科以解決靜態(tài)泊車為己任，科學(xué)利用無限立體空間，首推的主要項(xiàng)目為"智能立體泊車'。該產(chǎn)品在車輛存取方面具有平安、智能、快捷等優(yōu)點(diǎn)，將來將有效解決城市停車空間不足的問題。嶸興中科始終以"為客戶供應(yīng)最佳立體泊車方案'為導(dǎo)向，以"誠信立足創(chuàng)新致遠(yuǎn)'為企業(yè)宗旨，緊緊把握高端企業(yè)經(jīng)營管理的時(shí)代脈搏，正將自身努力打造成集智能車庫研發(fā)設(shè)計(jì)、生產(chǎn)制造、工程安裝和售后服務(wù)于一體的專業(yè)化立體車庫公司，我們將"全國智能立體泊車領(lǐng)頭軍'作為公司戰(zhàn)略遠(yuǎn)景目標(biāo)，并致力開創(chuàng)中國立體泊車事業(yè)的美妙將來!

二、項(xiàng)目運(yùn)作力量

確定新建、改建項(xiàng)目后，依據(jù)項(xiàng)目案址實(shí)際狀況，敬重政府管理部門的看法，考慮客戶的實(shí)際需求，由我公司進(jìn)行技術(shù)方案設(shè)計(jì)。關(guān)鍵設(shè)備采納國際頂尖公司產(chǎn)品，經(jīng)過高精度的生產(chǎn)設(shè)備生產(chǎn)加工，將零部件運(yùn)抵客戶項(xiàng)目地點(diǎn)安裝調(diào)試，并由特檢所負(fù)責(zé)最終的報(bào)檢驗(yàn)收工程。

三、后期維護(hù)

各類立體停車庫維保期間，將免費(fèi)供應(yīng)肯定數(shù)量易損配件，并關(guān)心免費(fèi)培訓(xùn)當(dāng)?shù)匦蘩聿僮魅藛T。依據(jù)實(shí)際狀況，長期派駐技術(shù)人員現(xiàn)場指導(dǎo)，關(guān)心客戶培訓(xùn)停車場(庫)管理公司工作人員。

四、管理模式

智能化倉儲式停車場使用智能停車場管理系統(tǒng)，依托高新技，以人為本，采納圖形人機(jī)界面操作方式，供應(yīng)一種更加平安、舒適、便利、快捷和開放的智能化、信息化生活空間，促進(jìn)了人文環(huán)境的健康進(jìn)展。采納先進(jìn)技術(shù)和高度自動(dòng)化的機(jī)電設(shè)備，將機(jī)械、電子計(jì)算機(jī)和自控設(shè)備以及智能IC卡技術(shù)有機(jī)地結(jié)合起來，通過智能程序化引導(dǎo)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)脫機(jī)運(yùn)行并供應(yīng)種高效管理服務(wù)的功能。實(shí)現(xiàn)嚴(yán)格的收費(fèi)管理制度，由車位顯示功能、防盜功能、自動(dòng)道閘功能、系統(tǒng)管理組成，具有國際先進(jìn)水平，避開人為錯(cuò)誤損失。

第五章南寧市應(yīng)用智能立體車庫規(guī)劃

通過對南寧市內(nèi)繁華商圈和停車沖突突出的公用停車地段實(shí)地調(diào)查，做出應(yīng)用智能立體停車庫的規(guī)劃，至少在358個(gè)地塊可以建筑泊車位129200個(gè)，可以極大緩解靜態(tài)交通停車難題。

一、項(xiàng)目進(jìn)度支配

1、以建筑500個(gè)車位的智能車庫為例，建設(shè)工期七個(gè)月

第一月其次月第三月第四月第五月第六月第七月第八月

設(shè)計(jì)

設(shè)備生產(chǎn)

土建工程施工

設(shè)備安裝調(diào)試

外部裝修

報(bào)驗(yàn)

2、以建筑50個(gè)車位的停車塔為例，建設(shè)工期六個(gè)月

第10天

第40天

第70天

第100天

第130天

第160天

第180天

設(shè)計(jì)

設(shè)備生產(chǎn)

土建工程施工

設(shè)備安裝調(diào)試

外部裝修

報(bào)驗(yàn)

第六章投資建筑形式

利用社會(huì)資金，實(shí)行自建、聯(lián)建停車場(庫)項(xiàng)目、承接南寧市舊城區(qū)改造、新項(xiàng)目配建、公用停車場等靜態(tài)交通任務(wù)。爭取全部自籌資金投入。主要形式有:

1、在商業(yè)繁華地帶：廣西嶸興中科進(jìn)展有限公司承建電梯塔類機(jī)械車庫，并擁有地面建筑全部權(quán)，政府批準(zhǔn)企業(yè)在停車設(shè)備中設(shè)置廣告位，并賜予承建企業(yè)無限期的廣告經(jīng)營管理權(quán)，停車費(fèi)和廣告位收入歸承建企業(yè)。

2、改造某些公用停車場：

因地制宜規(guī)劃相應(yīng)的倉儲機(jī)械停車庫。廣西嶸興中科進(jìn)展有限公司聯(lián)合投資商承建，并擁有停車庫全部權(quán)和經(jīng)營管理權(quán)。

3、做好智囊、參謀：幫助政府相關(guān)部門，樂觀參加已建和在建項(xiàng)目的靜態(tài)交通評估和建設(shè)工作。

第七章經(jīng)濟(jì)效益

一、投資經(jīng)營立體車庫的幾種形式

(1)自主投資經(jīng)營，出租車位。

(2)與以有地面車位合作開發(fā)經(jīng)營

(3)關(guān)心現(xiàn)有小區(qū)改造、出售車位。

(4)為心開發(fā)小區(qū)城建立體車位

(5)為建成車庫供應(yīng)優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)

二、將來經(jīng)營猜測分析

對于商家而言，停車難卻意味著巨大的商機(jī)。目前，都市停車難的沖突主要體現(xiàn)在住宅小區(qū)、繁華商業(yè)區(qū)、寫字樓。要在短時(shí)間內(nèi)緩解以上三大區(qū)域的停車費(fèi)，最主要的方法就是建筑智能立體停車庫。

在日本等國土面積小，汽車數(shù)量眾多的國家，立體停車設(shè)備應(yīng)急占據(jù)了70%的肯定優(yōu)勢地位，但在我國，目前智能立體車位所占比例僅為2%至3%，有關(guān)專家猜測，立體停車設(shè)備將會(huì)成為將來中國停車場的主流。

據(jù)分析，目前國內(nèi)國際多數(shù)城市均已寸土寸金，交通壓力正逐步從動(dòng)態(tài)向靜態(tài)轉(zhuǎn)化，"停車費(fèi)'已成為城市進(jìn)展的一個(gè)公共性難題。截止至20**年4月份，中國轎車保有量已達(dá)到1.43億輛，根據(jù)汽車保養(yǎng)量比停車位：1.2比1計(jì)算，停車位估量需要增加1.19億個(gè)，平均每年需求36萬個(gè)。而目前，全國已建成的立體停車位才30萬多個(gè)。因此，立體停車在南寧、自治區(qū)、乃至全國將寬闊的市場前景。

實(shí)際上，目前在一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，停車產(chǎn)業(yè)已成為年產(chǎn)值數(shù)十億美元的大產(chǎn)業(yè)。在香港一個(gè)停車位的售價(jià)比一輛高級轎車還有貴，如今，無論是在城市中心商業(yè)區(qū)，還是在新建繁華地段，建設(shè)足夠的停車位已成為規(guī)劃者的重要手筆。業(yè)內(nèi)專家指出，智能立體停車設(shè)備將是將來幾年內(nèi)停車設(shè)備進(jìn)展的主要方向，是商家投資的重點(diǎn)。

廣西嶸興中科進(jìn)展有限公司經(jīng)營猜測

年份(年)

車位數(shù)(萬個(gè))

單車位平均售價(jià)(萬元/個(gè))

年銷售額(萬元)

年銷售額增長率(%)

單車位利潤(萬元/個(gè))

年成本(萬元)

年凈利潤(萬元)

20**0.32.47200______

0.72806920****0.42.4960033.30.7310929020**0.62.351410046.90.653401376020**1.02.32300063.10.63902261020**1.52.334500500.64503405020**2.02.2845600320.5858045020(后期銷售額將受產(chǎn)能影響有所變化)

三、客戶方投資估算

按總車位數(shù)121個(gè)計(jì)算，平均使用率90%，50%計(jì)55個(gè)車位每車位每小時(shí)收費(fèi)10元，每天周轉(zhuǎn)8次(含夜場);50%計(jì)55個(gè)車位每車位月租2000元，

則年總收入：55*10*8*30*12=1584000元、55*2000*12=1320000元;

年支出：員工工資在原年支出15萬基礎(chǔ)上增加1倍即30萬，其余電費(fèi)和其它費(fèi)用均作增加1倍即約10萬;

則年收益：1584000+1320000-100000=280.4萬;

平均收回年限：363萬/280.4萬約1.3年;

如此計(jì)算，則只要1年半的時(shí)間即可收回成本。以上分析，有以下數(shù)據(jù)支持。在英國倫敦和美國紐約，城市停車位租金都已超過5000美金了。我國的部分大城市的特別地段已經(jīng)消失一位即求的境況。從投資戰(zhàn)略眼光來看，用現(xiàn)在不變的車庫設(shè)備和基礎(chǔ)等等的投資成原來投入一個(gè)在十年到二十年都逐年飛速增值和供不應(yīng)求的車庫固定資產(chǎn)，肯定是比投資房地產(chǎn)收益率更高的項(xiàng)目。

第八章社會(huì)效益

全自動(dòng)機(jī)械式立體停車庫作為解決哈爾濱市靜態(tài)交通問題，規(guī)劃科學(xué)、節(jié)省土地資源，使用合理便捷，能夠極大緩解靜態(tài)交通，具有較高的社會(huì)效益。

1、充分利用國家推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級政策，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級

自動(dòng)化機(jī)械式立體停車庫項(xiàng)目屬于進(jìn)展規(guī)模效應(yīng)突出、帶動(dòng)性強(qiáng)的機(jī)械深加工、勞動(dòng)密集型的機(jī)電一體化整機(jī)產(chǎn)品，符合國家高科技企業(yè)創(chuàng)新項(xiàng)目的申報(bào)條件。

2、節(jié)省土地

南寧市乃至自治區(qū)的繁華商業(yè)中心區(qū)的地價(jià)已寸土寸金，智能立體停車庫可最大限度地節(jié)省土地和利用空間，是解決城市用地緊急、緩解停車難的一個(gè)有效手段。將來幾年內(nèi)，立體停車將是停車進(jìn)展的主要方向，智能立體停車庫的制造與建設(shè)隱藏著商機(jī)，同樣也是開發(fā)運(yùn)營商投資的重點(diǎn)。

3、規(guī)范老城區(qū)改造和現(xiàn)有停車場改造

由于東盟博覽會(huì)落戶廣西自治區(qū)南寧市，南寧市老城區(qū)包含商業(yè)密集區(qū)改造，大拆大建的模式不適合南寧市這座面對東盟乃至世界的大城市。因此，利用老城區(qū)寸土寸金的有限土地，建設(shè)占地面積小、停車效率高的塔式垂直升降停車庫和向地下進(jìn)展的全自動(dòng)平面移動(dòng)停車庫、巷道堆垛類停車庫成為必定之選。

4、能帶動(dòng)周邊消費(fèi)。

一個(gè)便利的大型立體停車場不僅能為商家吸引財(cái)寶，還能帶動(dòng)停車場周邊商圈的富強(qiáng)。

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5、節(jié)能環(huán)保，改善空氣質(zhì)量

大量汽車在路面上行駛，長時(shí)間低速運(yùn)轉(zhuǎn)，等候停車位，都會(huì)帶來汽車尾氣等污染源的劇增。智能立體停車場(庫)的車位增長，存取速度加快，必將削減大氣污染，促進(jìn)南寧市環(huán)保城市進(jìn)展。

6、制造和諧景觀

立體停車庫的建筑形式多樣，電梯停車塔采納現(xiàn)代建筑材料對外立面裝飾，簡單融入哈市商業(yè)繁華區(qū)域的建筑風(fēng)格;地下倉儲式機(jī)械車庫的出入口設(shè)計(jì)成與四周環(huán)境協(xié)調(diào)全都的東南亞風(fēng)情建筑，必要時(shí)，附設(shè)取車等候大廳，建筑風(fēng)格統(tǒng)一，提升南寧市面對東盟和世界的品嘗。

篇2:以物權(quán)法74條規(guī)定看地下車庫歸屬之爭

從物權(quán)法74條規(guī)定看地下車庫歸屬之爭

一、有關(guān)住宅小區(qū)地下車庫的理論之爭

（一）商定說

住宅小區(qū)地下車庫的產(chǎn)權(quán)由開發(fā)商與購房者在房地產(chǎn)買賣合同中商定，確定其產(chǎn)權(quán)歸屬，沒有商定或商定不明時(shí)，推定其產(chǎn)權(quán)屬于購房者共有。該觀點(diǎn)的依據(jù)在于：其一，依據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則，假如不能取得特定范圍內(nèi)土地的使用權(quán)，則不能取得該土地上的任何建筑物的全部權(quán)，因此地下車庫不行能單獨(dú)獲得土地使用權(quán)，地下車庫所使用的土地是業(yè)主交納土地使用費(fèi)的土地，該小區(qū)土地面積已經(jīng)全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)的業(yè)主所享有，開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)。除非取得土地使用權(quán)人的同意，也不能享有該土地上建筑物的全部權(quán)和安排權(quán)。其二，地下車庫作為小區(qū)建設(shè)的配套設(shè)施之一，是建筑物的幫助設(shè)施，就應(yīng)猶如道路、管線一樣，是房屋的從物，應(yīng)交付建筑物的全部人共同使用，在買賣合同沒有特殊商定的狀況下，從物應(yīng)當(dāng)依從主物（房屋）一并出售、轉(zhuǎn)移。開發(fā)商依據(jù)政府規(guī)定興建地下車庫，是他的法定義務(wù)，該地下車庫不能面對社會(huì)公眾開放以謀取私利，而是為了滿意小區(qū)內(nèi)業(yè)主生活需要，向特定人群供應(yīng)停車位?！段餀?quán)法》第74條其次款采納的就是"商定說'，但是對沒有商定或商定不明情形下如何處理，物權(quán)法并沒有作出規(guī)定。

（二）成本說

小區(qū)地下車庫歸屬要看建設(shè)成本是否已納入商品房的成本，當(dāng)開發(fā)商未將小區(qū)地下車庫建設(shè)成本及利潤計(jì)入其方案的房屋銷售收益時(shí)，其產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，反之，屬于購房者共有。

（三）公攤說

認(rèn)為小區(qū)地下車庫歸屬要看地下車庫的建筑面積是否作為小區(qū)商品房的公攤面積，假如已作為公攤面積予以分?jǐn)?，則在小區(qū)業(yè)主購買商品房時(shí)，其購買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫的面積（指分?jǐn)偯娣e），在這種狀況下，該地下車庫的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有。反之，假如地下車庫的建筑面積未作為公攤面積出售，則該地下車庫的產(chǎn)權(quán)通常應(yīng)歸屬于開發(fā)商。實(shí)際操作起來可以看小區(qū)的土地使用權(quán)面積和分?jǐn)偯娣e是否相等，如一小區(qū)的土地使用權(quán)面積等于分?jǐn)偯娣e，則說明小區(qū)土地使用權(quán)歸全體業(yè)主全部，作為小區(qū)配套設(shè)施的附屬停車位也應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主全部，那么開發(fā)商就無權(quán)出售。這類的地下車位（庫）屬全體小區(qū)業(yè)主全部，嚴(yán)格的說屬于小區(qū)的配套設(shè)施，可以由小區(qū)業(yè)委會(huì)托付物業(yè)公司出租給業(yè)主使用，出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)修理資金。假如小區(qū)土地使用權(quán)面積大于分?jǐn)偯娣e，說明有部分土地使用權(quán)未納入分?jǐn)?，若開發(fā)商利用這部分未納入分?jǐn)偟耐恋亟⑼＼囄?，則完全有可能單獨(dú)取得建筑物停車位的產(chǎn)權(quán)，從而有權(quán)再行出讓、出租。

（四）確權(quán)說

住宅小區(qū)地下車庫的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記確權(quán)，由房地產(chǎn)權(quán)證持有者全部；地下車位產(chǎn)權(quán)歸誰全部，則權(quán)益歸誰全部，否則，其產(chǎn)權(quán)處于不明狀態(tài)。目前，許多小區(qū)的地下車庫享有產(chǎn)權(quán)的。在開發(fā)商交納了土地出讓金并取得了銷售許可證后，可以將地下車位賣給業(yè)主，并為其辦理產(chǎn)權(quán)證。享有產(chǎn)權(quán)證的車位其權(quán)屬自然歸其產(chǎn)權(quán)人全部。

二、有關(guān)地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬問題的法律規(guī)定。

（一）《物權(quán)法》出臺前，確認(rèn)地下建筑物的全部權(quán)歸屬問題沒有明確的法律依據(jù)。

從理論上看，地下建筑物和土地使用權(quán)是可以相互分別的。在城市房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商獲得土地使用權(quán)，只是獲得了修建地表以上肯定空間內(nèi)的建筑物權(quán)利，并沒有涉及到地下空間的利用權(quán)，該部分空間利用權(quán)依舊屬于政府，如加以利用，必需經(jīng)過規(guī)劃部門等有關(guān)部門的審批。地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割使用原則，并不適用地下建筑物與土地使用權(quán)的關(guān)系。更何況，地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割使用原則，依據(jù)法律規(guī)定，只要獲得相關(guān)部門的行政許可，仍舊是可以分割使用的。

但是，從現(xiàn)行房地產(chǎn)法律法規(guī)看，確認(rèn)地下建筑物全部權(quán)歸屬問題卻缺乏法律依據(jù)。我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋權(quán)屬登記管理方法》只是對土地上的房屋權(quán)屬登記作了規(guī)定，未包括地下建筑物?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》其次條："本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物'。這里的"土地上'當(dāng)指地表之上。房地產(chǎn)全部權(quán)證是權(quán)利人依法擁有房屋全部權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。要獲得權(quán)利證書，必需要到房地局登記，而依據(jù)《中華人民共和國立法法》第八條規(guī)定，民事基本制度只能由法律規(guī)定，規(guī)章和地方法規(guī)無權(quán)對此立法。

在1995年9月8日建設(shè)部頒布的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)章（試行）》第八條"公用建筑面積由以下兩部分組成：１．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；'第九條"凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。'等規(guī)定可看出，無論部門規(guī)章還是地方性規(guī)定，都沒有強(qiáng)制性規(guī)定地下車庫應(yīng)列為需分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積，從而不進(jìn)行公用建筑面積分?jǐn)偂?/p>

依據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》其次十五條規(guī)定：地下工程應(yīng)本著"誰投資、誰全部、誰受益、誰維護(hù)'的原則，允許建設(shè)單位對其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程自營或者依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃。由此來看，地下車庫可作為一個(gè)獨(dú)立的建筑部分，并可由開發(fā)商自行處分。

從以上規(guī)定可知，與地下車庫相關(guān)的法律法規(guī)是模糊的，明確界定產(chǎn)權(quán)并非易事。開發(fā)商之所以面對業(yè)主時(shí)強(qiáng)勢地位難破，難說與此無關(guān)。

（二）《物權(quán)法》第74條規(guī)定確立的"當(dāng)事人商定歸屬'原則。

《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定了三款：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿意業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式商定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

不難看出，物權(quán)法間接地承認(rèn)了開發(fā)商對地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬上的主動(dòng)權(quán)。但對車庫的權(quán)屬?zèng)]有直接規(guī)定，而是采納了"意思自治'原則，由當(dāng)事人自行通過協(xié)商規(guī)定。但正如很多人質(zhì)疑的那樣，在開發(fā)商和購房者地位不公平的狀況下，怎么能夠保證商定是公正的？開發(fā)商的強(qiáng)勢地位在實(shí)踐中有目共賭，物權(quán)法這樣規(guī)定的可操作性又如何？因此可見，關(guān)于地下車庫的歸屬并沒有從今塵埃落定，不難想象將來的紛爭還會(huì)不斷消失。

三、《物權(quán)法》第74條規(guī)定的不足

筆者認(rèn)為《物權(quán)法》第74條能夠在肯定程度上解決現(xiàn)實(shí)生活中的糾紛，因而具有重大實(shí)踐意義。但是同時(shí)也有失誤或是遺漏，而且這些失誤很有可能會(huì)給將來的司法實(shí)踐留下諸多"隱患'。

首先，《物權(quán)法》第74條第1款雖然規(guī)定用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿意業(yè)主需要，但是這一規(guī)定太過粗糙與原則，簡單產(chǎn)生歧義，也缺乏可操作性。何為業(yè)主的需要？怎么才算作滿意了業(yè)主的需要？其次，《物權(quán)法》第74條第2款雖然將小區(qū)內(nèi)車庫歸屬交由當(dāng)事人商定，但是沒有規(guī)定商定不明或沒有商定狀況下的歸屬，更不能解決商定不能的狀況如何解決，留下了"隱患'。事實(shí)上，這種隱患已經(jīng)消失。據(jù)報(bào)道，廣州有些小區(qū)原來每個(gè)車位月租400元，但在《物權(quán)法》實(shí)施前開進(jìn)展商卻突然貼出通告，取消月租制，車位將全部出售，每個(gè)30萬元。進(jìn)展商好像也留意到了《物權(quán)法》的規(guī)定，在通告后面提到"車位將優(yōu)先滿意業(yè)主購買需要'。此類事例，恰恰反映了開發(fā)商在"當(dāng)事人商定'中的強(qiáng)勢地位，在此狀況下，由當(dāng)事人來商定地下車庫的歸屬談何簡單。顯而易見，物權(quán)法在制定過程中關(guān)于車庫歸屬問題理論上始終存在重大爭議，起草者對待此問題也搖擺不定，多次易稿。最終出臺的《物權(quán)法》選擇了由當(dāng)時(shí)人商定，事實(shí)上是回避了這一問題，不能不說是一大圓滿。

也正是如此，《物權(quán)法》實(shí)施后，多數(shù)人（特殊是業(yè)主）還是堅(jiān)持認(rèn)為，住宅小區(qū)的停車車庫屬于小區(qū)的業(yè)主，理由如下：

1、從財(cái)務(wù)方面講，開發(fā)商在造車庫的時(shí)候，并沒有把這個(gè)成本單獨(dú)入賬，而是計(jì)入小區(qū)開發(fā)的建安費(fèi)里面，也就是計(jì)入了我們房屋的成本，開發(fā)商在售樓的時(shí)候，已經(jīng)將這部分費(fèi)用從業(yè)主買房款里收回了

2、項(xiàng)目方面講，開發(fā)商在造車庫的時(shí)候，并沒有把車庫作為一個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目去開發(fā)，也就沒有獨(dú)立的核算這個(gè)項(xiàng)目，所以并不能把它作為一個(gè)獨(dú)立的物權(quán)出售

3、產(chǎn)權(quán)方面，開發(fā)商沒有另外向政府國土資源局繳納車庫部分的產(chǎn)權(quán)出讓金，也就沒有方法取得車庫單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證，也就沒有權(quán)利出售。

四、如何綜合推斷地下車庫的歸屬

通過以上分析，筆者認(rèn)為，地下車庫的法律歸屬并非單單是"當(dāng)事人商定'那么簡潔，因此應(yīng)結(jié)合現(xiàn)實(shí)作出分析。

（一）要推斷地下車庫的歸屬，首先要明確以下幾點(diǎn)：

1、明確地下車庫在法律上的分類

（1）不行銷售的公共配套設(shè)施。開發(fā)商依據(jù)政府規(guī)定興建地下車庫，是其法定義務(wù)，該地下車庫不能面對社會(huì)公眾開放以謀取私利，而是為了滿意小區(qū)內(nèi)業(yè)主生活需要，向特定人群供應(yīng)停車位。像這種狀況，假如開發(fā)商將地下車庫向非小區(qū)業(yè)主銷售或者出租，則是違法行為。

（2）可以銷售的公共配套設(shè)施。比如在地方政府規(guī)定的規(guī)劃車位比例之外，開發(fā)商單獨(dú)投資擴(kuò)建的地下車庫，在銷售房屋也并沒有計(jì)入公攤面積且有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的，開發(fā)商有權(quán)單獨(dú)對外銷售。

（3）非住宅區(qū)的配套設(shè)施。這一類地下車庫只要審批程序合法，當(dāng)屬開發(fā)商自由支配，既可以轉(zhuǎn)讓，也可以出租，也沒有銷售或承租對象的限制。至于是否能擁有全部權(quán)，還有待于國家法律予以明確。

（4）利用人防工程改造成的地下車庫。《中華人民共和國人民防空法》規(guī)定了"誰投資、誰使用、誰收益'原則。因此，在和平常期，投資者享有包括轉(zhuǎn)讓、租賃等方式的使用權(quán)、收益權(quán)和肯定程度上的處分權(quán)，同時(shí)擔(dān)當(dāng)修理保養(yǎng)的法定義務(wù)。假如投資者要將人防工程改建為地下車庫，必需獲得有關(guān)行政部門的審核同意，在保證不降低人防工程防護(hù)力量前提下，依據(jù)國家對地下車庫相關(guān)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行改造，符合使用要求后，便可作為地下車庫使用。

2、要明確建筑物所在的地方是否有關(guān)于小區(qū)必需建設(shè)附屬配套停車位的硬性規(guī)定。我國臺灣頒布的建筑技術(shù)規(guī)章設(shè)計(jì)施工編中第５９條規(guī)定，建筑物停車位的種類大體上可分為法定停車位、增設(shè)停車位以及嘉獎(jiǎng)停車位等三大類，其中法定停車位的全部權(quán)當(dāng)然在全體業(yè)主，而另兩種停車位則在肯定條件下可由開發(fā)商支配。

3、需要明確地下車庫的建設(shè)成本是否已納入商品房的成本，小區(qū)的土地使用權(quán)面積和分?jǐn)偯娣e是否相等。

（二）綜合以上各方看法及法律的相關(guān)規(guī)定，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按以下方式推斷地下車庫的歸屬：

4、看住宅小區(qū)地下車庫的產(chǎn)權(quán)證狀況，假如地下車庫具備獨(dú)立產(chǎn)權(quán)并已核發(fā)單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證書，則可以此為據(jù)，認(rèn)為地下車位產(chǎn)權(quán)歸誰全部，則權(quán)益歸誰全部。問題是，地下車庫的車位并非獨(dú)立空間，因此，房管部門目前也不核發(fā)單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證，因此，立法上需要進(jìn)一步修正完善。

5、假如地下車庫并未辦理單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證，則看開發(fā)商是否已經(jīng)將地下車庫的建筑成本計(jì)入房價(jià)或計(jì)算共攤面積時(shí)是否已把地下車庫的建筑面積計(jì)算在內(nèi)，如已計(jì)入房價(jià)或計(jì)算共攤面積，則地下車庫歸屬業(yè)主，反之，地下車庫屬開發(fā)商全部。假如地下車庫的建設(shè)成本已攤?cè)敕績r(jià)，且表明購房者已經(jīng)支付了地下車庫的對應(yīng)的價(jià)款，地下車庫當(dāng)屬全體業(yè)主共有；假如地下車庫的建筑面積已作為公攤面積予以分?jǐn)?，則在購房者購買商品房時(shí)，其購買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫的面積（指分?jǐn)偯娣e）。在這種狀況下，開發(fā)商既已轉(zhuǎn)讓地下車庫的面積，該地下車庫的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體購房者共有。反之，假如地下車庫的建筑面積未作為公攤面積，則該地下車庫的產(chǎn)權(quán)通常應(yīng)歸屬于開發(fā)商。

6、假如該地下車庫屬于人防工程，那么這一部分人防工程的產(chǎn)權(quán)歸國家全部，誰投資誰受益。投資者享有包括轉(zhuǎn)讓、租賃等方式的使用權(quán)、收益權(quán)和肯定程度上的處分權(quán)，同時(shí)擔(dān)當(dāng)修理保養(yǎng)的法定義務(wù)。隨著房屋的銷售，開發(fā)商的投資已經(jīng)隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而自動(dòng)轉(zhuǎn)移給了全體業(yè)主，人防工程的權(quán)益也逐步轉(zhuǎn)讓給業(yè)主。人防工程使用權(quán)應(yīng)